Inwestycja w nieruchomości? Sprawdź fundusze

Najstarszy fundusz nieruchomości działający w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych  -pomijam zagraniczne fundusze inwestujące w nieruchomości, które pojawiły się w Polsce w latach 90   funkcjonuje na rynku zaledwie od trzech lat. Biorąc pod uwagę długoterminowy charakter lokat w nieruchomości, to zbyt krótki okres, aby można było już teraz oceniać efekty poczynionych przez te podmioty inwestycji. Warto jednak przeanalizować ich profil inwestycyjny, sprawdzić, w jaki sposób realizują swoje zamierzenia inwestycyjne, oraz jakie zyski mogli zrealizować dotychczas inwestorzy, którzy ulokowali swoje oszczędności w wyemitowane przez nie certyfikaty.

Trudne początki
Pierwszy fundusz inwestycyjny nabywający prawa do nieruchomości rozpoczął działalność w połowie 2004 r., ale prawne podstawy do tworzenia tego rodzaju funduszy obowiązywały już od marca 2001 r. Wówczas weszła w życie nowelizacja Ustawy o funduszach inwestycyjnych z 16 listopada 2000 r., która wprowadziła na polski rynek m.in. nowy rodzaj funduszu - specjalistyczny fundusz inwestycyjny zamknięty (SFIZ). Mimo iż jego formuła funkcjonowania miała na celu ułatwienie powstawania funduszy typu venture capital, to w praktyce okazało się, iż jedną z najistotniejszych cech odróżniających SFIZ od funduszy zamkniętych było poszerzenie katalogu jego dopuszczalnych lokat o lokaty na rynku nieruchomości. Rozwiązania ustawowe dotyczące tej kwestii były wzorowane na prawie niemieckim.
Pierwszym towarzystwem, które postanowiło skorzystać z nowych możliwości, był Skarbiec TFI. Na początku 2002 r. przeprowadziło ono emisję certyfikatów funduszu Skarbiec-Nieruchomości I SFIZ, jednak zakończyła się ona niepowodzeniem. Fundusz nie zdołał zebrać minimalnej kwoty   zaledwie 30 mln zł   warunkującej rozpoczęcie działalności, na certyfikaty zapisało się 645 inwestorów, którzy wpłacili niecałe 20 mln zł.
Drugą próbę utworzenia funduszu nieruchomości podjęło pod koniec 2003 r. CA IB TFI (obecnie BPH TFI). CA IB FIZ Sektora Nieruchomości również nie zdołał pozyskać odpowiednio wysokich środków (zamiast 160 mln zł zebrał ok. 80 mln zł), które umożliwiłyby rozpoczęcie działalności. Wynikało to ze splotu niekorzystnych okoliczności, w jakich przeprowadzana była subskrypcja jego certyfikatów - w końcu 2003 r. TFI zaoferowały inwestorom kilkanaście tzw. funduszy antypodatkowych, jednak większość z nich nie znalazła uznania inwestorów.

Sukces Arki
Przełomowym momentem dla funduszy inwestycyjnych nieruchomości okazał się rok 2004. W połowie tego roku BZ WBK AIB TFI przeprowadziłozakończoną sukcesem emisję certyfikatów funduszu Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości SFIZ (obecnie Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ). Fundusz zbył wszystkie oferowane walory, a wartość oferty (339,5 mln zł) lokowała go wówczas na trzecim miejscu w rankingu największych ofert certyfikatów inwestycyjnych na polskim rynku. Oferta podzielona była na dwie części - dla inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych. W transzy skierowanej do instytucji inwestorami byli m.in.: EBOiR (nabył 15 proc. papierów), BZ WBK oraz sześć funduszy emerytalnych (ING N-N Polska, AIG, Pocztylion, Credit Suisse Life & Pensions (obecnie Axa), Pekao i PZU Złota Jesień), które objęły łącznie ok. 38 proc. oferowanych certyfikatów.
 Fundusz zrealizował dotychczas 18 transakcji. Ponieważ fundusze zamknięte nie mogą bezpośrednio nabywać nieruchomości (przyjęty przez rząd w marcu br. projekt nowelizacji ustawy o funduszach inwestycyjnych przewiduje wprowadzenie możliwości wnoszenia do FIZ nieruchomości, budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz użytkowania wieczystego), transakcje te przeprowadzono przez utworzenie spółek celowych, które nabywają na własność (lub współwłasność) określone nieruchomości (w podobny sposób inwestują pozostałe fundusze). Większość inwestycji funduszu to nieruchomości komercyjne - są to głównie biurowce (10 obiektów zlokalizowanych w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Gdyni), a także trzy centra handlowo-usługowe (Warszawa, Łomża, Olsztyn) i jedno centrum logistyczne (Bronisze k. Warszawy). Fundusz występuje także jako współinwestor czterech projektów mieszkaniowych - dwóch projektów deweloperskich w Krakowie (Salwator City) i dwóch w Warszawie (Sawa Apartments Wilanów). W końcu 2006 r. fundusz, przez spółki celowe, kontrolował nieruchomości o wartości ponad 1 mld zł netto. Jest to kwota ponad dwukrotnie wyższa od jego wartości aktywów netto, co wynika z faktu, iż w swoich inwestycjach w dużym stopniu posiłkował się on środkami obcymi. Jest to zresztą cecha wspólna dla wszystkich funduszy nieruchomości działających w Polsce, ponieważ   zgodnie z obowiązującym prawem   FIZ mogą zaciągać pożyczki i kredyty w wysokości do 75 proc. wartości swoich aktywów netto.

Skarbiec i BPH
Pod koniec 2004 r. powstał kolejny fundusz nieruchomości - Skarbiec-Rynku Nieruchomości FIZ zarządzany przez Skarbiec TFI, natomiast w III kw. 2005 r. został uruchomiony fundusz BPH Sektora Nieruchomości FIZ zarządzany przez BPH TFI.
Spółki celowe funduszu Skarbiec realizują projekty związane z nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje deweloperskie   większość z nich znajduje się na razie w początkowej fazie. Fundusz angażuje się głównie w budowę i sprzedaż nowych mieszkań. Na koniec 2006 r. wśród projektów realizowanych przez fundusz znajdowały się: wielorodzinny budynek mieszkalny Nowy Imielin na Ursynowie w Warszawie (130 mieszkań), kompleks mieszkalny z zabudową o charakterze tzw. małych domów mieszkalnych Brzozowy Park w Józefosławiu k. Warszawy (gm. Piaseczno) (173 lokale), zespół mieszkaniowy Królewskie Przedmieście w Warszawie (Wilanów) (ok. 430 mieszkań), projekt Bugaj na Starym Mieście w Warszawie (budynek apartamentowy - ok. 10 mieszkań), projekt Kapelanka I, II i III w Krakowie (zespół mieszkalno-apartamentowo-usługowy - ok. 300 mieszkań) i projekt Widok w Szczecinie (ok. 240 mieszkań). Efektem realizacji tych projektów będzie budowa łącznie ok. 1250 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej ponad 90 tys. m2 oraz towarzyszącej im infrastruktury. Termin ich realizacji przewidziany jest do 2009 r.
Inwestycje BPH Sektora Nieruchomości FIZ skupiają się na najbardziej stabilnych sektorach nieruchomości komercyjnych - głównie w segmencie budynków biurowych (planowany jest zakup siedmiu obiektów, które docelowo mają stanowić 45 proc. wartości portfela), centrów handlowych (sześć obiektów - 35 proc. portfela) i obiektów magazynowych (pięć obiektów - 15 proc. portfela). Dotychczas fundusz nabył spółkę Norske Byggeklosser sp. z o.o. do której należy budynek biurowy Viking House w Warszawie, dokonał czterech transakcji zakupu budynków biurowych położonych na Mokotowie w Warszawie, zakupił od grupy prywatnych inwestorów irlandzkich Centrum Handlowe "Okęcie" w Warszawie oraz nabył od grupy prywatnych inwestorów holenderskich trzy obiekty handlu detalicznego zlokalizowane w Katowicach, Chorzowie i Bolesławcu. Do końca 2006 r. fundusz zainwestował w aktywa rynku nieruchomości 370 mln zł.
Wśród inwestorów, którzy nabyli certyfikaty obu funduszy, znalazły się m.in. fundusze emerytalne: AIG, Pocztylion, Pekao, Bankowy, Ergo Hestia i Generali (w przypadku Skarbca) oraz CSL&P, PZU, Bankowy i Ergo Hestia (w przypadku BPH).

Certyfikaty na giełdzie
Arka BZ WBK FRN, Skarbiec-RN oraz BPH SN są funduszami, które wyemitowały publiczne certyfikaty inwestycyjne - są one notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Wyceny rynkowe tych walorów przez długi okres czasu nie odbiegały od wycen dokonywanych przez fundusz, jednak pod koniec 2006 r. sytuacja zmieniła się diametralnie. Na fali ogromnego zainteresowania sektorem nieruchomości notowania certyfikatów funduszy Arki, Skarbca i BPH zaczęły szybko piąć się w górę. Szczyt "nieruchomościowej" hossy przypadł na połowę lutego br., po czym ceny tych walorów zaczęły szybko spadać i obecnie znajdują się, za wyjątkiem funduszu Skarbca, którego papiery są notowane obecnie z 20-procentową premią, na poziomie nieco tylko wyższym w porównaniu z wyceną księgową.
 Dotychczasowe wyniki inwestycyjne funduszy nieruchomości (na podstawie wycen księgowych) są mocno zróżnicowane. Najlepszymi funduszami są Arka BZ WBK FRN, który zarobił dla swoich uczestników przez trzy lata 30,3 proc. oraz Skarbiec-RN którego certyfikat w nieco krótszym okresie zyskał na wartości 30,1 proc. Wyraźnie niższymi zyskami może na razie pochwalić się fundusz BPH SN, którego stopa zwrotu w dwóch ostatnich latach wyniosła zaledwie 6,5 proc.

Fundusze niepubliczne
Poza trzema publicznymi funduszami nieruchomości na naszym rynku funkcjonuje również kilka podmiotów, których certyfikaty inwestycyjne mają charakter niepubliczny   nie są notowane na rynku wtórnym. Są to fundusze dedykowane, adresowane do określonej grupy inwestorów prywatnych lub instytucjonalnych. Dwa z nich utworzyło Skarbiec TFI. Skarbiec-Rynku Mieszkaniowego FIZ rozpoczął działalność w I kw. 2006 r. Jego inwestycje koncentrują się na polskim rynku mieszkaniowym. Realizuje on inwestycje za pośrednictwem spółek celowych, wybierając projekty o atrakcyjnej lokalizacji i dające perspektywy największych zysków. Celem spółek celowych jest nabywanie nieruchomości mieszkalnych od deweloperów i późniejsza ich sprzedaż na rzecz osób fizycznych lub prawnych. Głównym czynnikiem wzrostu wartości spółek celowych ma być realizacja marży handlowej (m.in. z tytułu rabatów i upustów wynikających z hurtowego nabywania lokali mieszkalnych od deweloperów) oraz wzrost cen nieruchomości.
Fundusz Citi Living Polska FIZ Aktywów Niepublicznych został uruchomiony przez Skarbiec w III kw. 2006 r. Był on adresowany wyłącznie do inwestorów zagranicznych. Dotychczas przeprowadzone emisje certyfikatów zostały skierowane do instytucji zbiorowego inwestowania Poland Geared Growth, z którą Skarbiec TFI podpisał wcześniej umowę dotyczącą współpracy. Celem działania funduszu jest nabywanie   za pośrednictwem spółek celowych   mieszkań oraz ich wynajem. Zysk funduszu będzie realizowany dzięki wzrostowi wartości nabytych mieszkań oraz dzięki kwotom pochodzącym od najemców.
Pięcioma niepublicznymi funduszami inwestującymi na rynku nieruchomości zarządza Copernicus Capital TFI. Są to: Alfa Real Estate FIZ, FIZ Sektora Nieruchomości 2 i St. Paul's Investments FIZ, które rozpoczęły działalność w 2006 r., oraz Sowiniec FIZ i CC1 FIZ funkcjonujące od tego roku. Podmioty te inwestują w udziały lub papiery wartościowe spółek niepublicznych, które - jako spółki celowe - lokują środki w aktywa nieruchomościowe.

Więcej przeczytasz we wrześniowym wydaniu "Naszego Rynku Kapitałowego".