Banki obrotu nieruchomościami

Ponad 100 tys. frankowiczów może rzucić bankom klucze do swoich mieszkań. Rykoszetem mocno dostanie rynek nieruchomości

Do jutra banki mają czas na przesłanie do Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) wyliczeń kosztu przewalutowania mieszkaniowych kredytów walutowych na złote według wskazań prezydenckiej ustawy frankowej. Nadzór poprosił o zrobienie rachunku na podstawie dwóch scenariuszy: konwersja po aktualnym kursie CHF/PLN oraz po kursie o 25 proc. wyższym od bieżącego.

Zobacz więcej

Marek Wiśniewski

KNF rozesłała ankietę w związku z zapytaniem kancelarii prezydenta, ile może kosztować tzw. ustawa frankowa, napisana przez doradców Andrzeja Dudy. NBP już zrobił takie wyliczenia i wychodzi na to, że rachunek za przewalutowanie wyniesie minimum 44 mld zł dla samego sektora bankowego. Do tego trzeba doliczyć dodatkowe koszty, jakie poniesie gospodarka, w tym również rynku nieruchomości.

Oprócz dwóch opcji restrukturyzacji kredytu walutowego prezydencki projekt daje frankowiczom z długiem przekraczającym wartość nieruchomości jeszcze trzecią możliwość pozbycia się problemu — „przeniesienie na kredytodawcę własności i innych praw” mieszkania, domu, działki. Inaczej mówiąc, kredytobiorca może położyć w banku klucze do mieszkania i rozwiązać z nim umowę.

180 tys. więźniów franka

Jest to rozwiązanie atrakcyjne dla wszystkich, którzy mają dług większy niż aktualna cena mieszkania. NBP szacuje, że wartość kredytów z LtV (wysokość kredytu do wartości zabezpieczenia) powyżej 100 proc. wynosi około 75 mld zł.

Stwierdza, że niemożliwe jest oszacowanie kosztów realizacji tego scenariusza, gdyż nieznana jest liczba frankowiczów spełniających kryteria opisane w projekcie ustawy. Mówi ona, że beneficjentem może być osoba, która na obsługę zadłużenia wydaje więcej niż 20 proc. miesięcznych dochodów.

Opierając się na danych KNF, można jednak spróbować oszacować, ilu frankowiczów może potencjalnie oddać bankowi klucze do mieszkania. W lutym ubiegłego roku nadzór opublikował raport o kredytach walutowych, z którego wynika, że na koniec 2014 r. (najnowsze dane) 144,6 tys. hipotek frankowych o wartości 56,6 mld zł miało LtV wyższe niż 100 proc. Dodatkowo w portfelach banków było jeszcze 21,5 tys. innych kredytów walutowych przewyższających wartość zabezpieczenia. Biorąc poprawkę na spadek wartości złotego w styczniu ubiegłego roku, nadzór oszacował, że liczba kredytów frankowych z LtV powyżej 100 proc. wzrosła do 179,4 tys., a wartość do około 76,5 mld zł.

Pytanie, ilu frankowiczów wydaje na obsługę zadłużenia więcej niż jedną piątą dochodów? Otóż w „Raporcie o sytuacji banków w 2011 r.” KNF oszacowała wartość DTI (dochód netto/wysokość raty) dla walutowych i złotowych kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w latach 2004-11. W całym portfelu tylko 23,4 proc. kredytobiorców wydawało na hipotekę mniej niż 20 proc. domowego budżetu.

W przypadku kredytów walutowych odsetek jest nieco wyższy i wynosi 25,1 proc. W ciągu ostatnich lat, wraz ze wzrostem wynagrodzeń, obciążenie budżetów domowych miesięczną ratą kredytową się zmniejszyło. Niemniej można założyć, że spośród blisko 180 tys. frankowiczów zdecydowana większość wydaje na ratę więcej niż jedną piątą zarobków i będzie mogła rzucić w banku kluczami, pozbywając się kredytu.

— Gdyby na taki krok zdecydował się co drugi kredytobiorca, wówczas na rynek trafiłoby około 80 tys. mieszkań, czyli prawie połowa podaży na rynku nieruchomości w 2015 r., na którym zawarto około 180 tys. transakcji kupna sprzedaży — mówi przedstawiciel biura obrotu nieruchomościami. Tak duża liczba nieruchomości musiałaby doprowadzić do gwałtownego spadku cen lokali.

— Obecnie sprzedajemy mieszkania na licytacjach za 65-67 proc. wartości. W przypadku tak dużej podaży ceny spadłyby mocno poniżej 50 proc. — wyjaśnia jeden z bankowców.

Części nieruchomości, położonych w mało atrakcyjnych miejscach, z pewnością niełatwo się pozbyć, o ile w ogóle byłoby to możliwe. Dla banków to dodatkowy kłopot, ponieważ niesprzedane mieszkania trzeba byłoby dopisać do aktywów. — Zupełnie osobna kwestia to brak logistyki i know-how w zakresie obrotu nieruchomościami — mówi nasz rozmówca.

Nieduży odsetek

Na razie bankowcy nawet hipotetycznie nie rozpatrują scenariusza, w którym muszą przejmować po klientach pofrankowe mieszkania. Branża przygotowuje się obecnie do przyjmowania wniosków od klientów zainteresowanych pomocą z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, który od jutra zaczyna działalność przy BGK. Warunki progowe są jednak dość wysokie. Po wsparcie może wnioskować kredytobiorca bezrobotny (pod warunkiem że nie został zwolniony dyscyplinarnie) lub który na obsługę rat wydaje więcej niż 60 proc. domowego budżetu.

— Szacuję, że odsetek wnioskodawców wyniesie 5-6 proc. wszystkich kredytobiorców — usłyszeliśmy w jednym z największych banków detalicznych. Podobne opinie usłyszeliśmy w dwóch innych dużych bankach. Z tym że prognozy opierają na szacowanym wskaźniku DTI w swoich portfelach.

— Odsetek klientów, którzy wydają na spłatę kredytu ponad 50 proc. dochodów, nie jest duży — twierdzą nasi rozmówcy. Z cytowanego już raportu KNF wynika, że 5,3 proc. osób, które w latach 2004- -11 zaciągnęły kredyt, wydaje na obsługę długu ponad 60 proc. miesięcznych dochodów. W 2012 r. odsetek kredytobiorców przeciążonych długiem wzrósł do 6,9 proc. Z kolejnych raportów nadzoru wynika, że spośród kredytów udzielonych w 2013 r. 3,8 proc. miało DTI powyżej 60 proc. oraz 3 proc. z akcji kredytowej z 2014 r.

Ubywa frankowiczów

Mimo niekorzystnego kursu, który tysiące frankowiczów uwięził w mieszkaniach niesprzedawalnych ze względu na wzrost LtV, części osób zadłużonych w walucie udaje się pozbyć kredytu. Tak wynika z analiz Biura Informacji Kredytowej, które sprawdziło, ilu frankowiczów spłaciło hipotekę. Dane nie obejmują kredytów spłaconych w ramach przymusowego przewalutowania.

Okazuje się, że od 2011 r., kiedy liczba frankowczów osiągnęła apogeum (1207 tys. osób), systematycznie ich ubywa. W 2013 r. BIK naliczyło ich 1168 tys., w 2014 r. 1131 tys. i 1081 tys. na koniec 2015 r. Około 130 tys. byłych frankowiczów nie doczeka się efektów prac nad ustawą o przewalutowaniu kredytów frankowych. Dowiedzą się natomiast, ile banki na nich zarobiły.

Oprócz ankiety o koszty przewalutowania KNF poprosiła o rachunek zysków/strat z tytułu udzielania kredytów walutowych. Do końca przyszłego tygodnia banki muszą odpowiedzieć, ile zarobiły na samych kredytach, produktach dodanych do hipotek oraz jakie poniosły koszty związane z pozyskiwaniem finansowania, obsługi, ryzyka itp. © Ⓟ

Gorący kartofel

Prezydent wywiązał się z obietnic wyborczych, przygotował projekt ustawy o przewalutowaniu kredytów frankowych i rząd ma teraz problem. Mateusz Morawiecki, wicepremier i szef resortu rozwoju, na spotkaniu z zagranicznymi dziennikarzami powiedział, że jest zdecydowanym zwolennikiem dobrowolnego rozwiązania problemu franków.

Zauważył, że rozwiązanie siłowe może spowodować, że zagraniczni inwestorzy w sektorze bankowym pójdą po sprawiedliwość do trybunałów międzynarodowych. Zaznaczył też, że prezydencki projekt to efekt kampanii wyborczej i że kancelaria „nie będzie forsowała swojej propozycji”.

— Mam nadzieję, że przeważy sensowne rozwiązanie — twierdził wicepremier Morawiecki, dodając, że Ministerstwo Finansów mogłoby przedstawić swoje propozycje do prezydenckiego projektu. Wkrótce odezwał się resort wywołany do tablicy. „MF nie prowadzi prac nad poprawką do projektu ustawy o kredytach frankowych. Kwestią tych kredytów zajmowała się Kancelaria Prezydenta RP” — czytamy w komunikacie ministerstwa. Niezależnie od tego zamieszania kursy banków wystrzeliły wczoraj w górę.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Eugeniusz Twaróg

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Banki obrotu nieruchomościami