Banki patrzą na doświadczenie deweloperów

Materiał partnera
03-11-2017, 14:49
aktualizacja: 03-11-2017, 14:51

Przygotowując ofertę finansowania dla klientów inwestujących w nieruchomości komercyjne, banki dokładnie badają ich strategie biznesowe i szczegółowo analizują inwestycje. Kluczowa dla instytucji finansującej projekt jest atrakcyjność lokalizacji i poziom przedwstępnych umów najmu.

Maciej Weinberg
dyrektor wydziału finansowania projektów inwestycyjnych, Raiffeisen Polbank

Co jeśli pozyskanie takich umów jest trudne lub niemożliwe przy rozpoczęciu budowy? Za przykład może posłużyć nowy segment rynku nieruchomości, tj. apartamentowców na wynajem. Jest to jeden z 4 typów nieruchomości komercyjnych, obok biurowców magazynów i obiektów handlowych. Jeśli deweloper stawia budynek mieszkalny, mając w planach wynajem lub sprzedaż funduszowi inwestycyjnemu, to wnioskując o kredyt, nie jest w stanie przedstawić umów najmu. W takim przypadku banki wymagają dużo wyższego wkładu własnego, nawet w wysokości 40-45 proc., podczas gdy standardem jest 25-30 proc.

Najbezpieczniej z punktu widzenia finansującego wygląda segment logistyki — e-commerce rozwija się dynamicznie, rośnie popyt na powierzchnie magazynowe, pustostanów jest mało. Jednak e-commerce to też zagrożenie dla tradycyjnych sklepów. Dodatkowo rynek powierzchni handlowych jest już nasycony i choć wciąż powstają nowe sklepy, to wyraźnie widać presję na niższe czynsze. Bardziej zróżnicowany i trudniejszy jest rynek biurowców. W Warszawie np. mamy do czynienia z nadpodażą powierzchni biurowej i wysoki wskaźnik pustostanów. Oznacza to, że w ciągu 3-4 lat stawki najmu mogą znacząco spaść. Jednak w długim terminie stolica pozostaje bezpiecznym rynkiem z punktu widzenia banku, ponieważ z automatu przyciąga inwestycje, choćby zagraniczne.

Dla banków liczy się doświadczenie i specjalizacja inwestora: deweloper zajmujący się powierzchniami magazynowymi nie musi się znać na budowie i wynajmowaniu obiektów handlowych. Inwestorzy mają często silną markę na lokalnym rynku, ale ekspansja w innym regionie i pozyskiwanie tam kontrahentów może być dla nich z początku trudniejsze. Doradcy bankowi szczegółowo sprawdzają zatem, czy siła finansowa inwestora pozwoli mu, w razie problemów, wesprzeć projekt z własnych środków, np. w przypadku opóźnienia w budowie, czy niższych od zakładanych w biznesplanie stawek czynszu.

Poza odmienną charakterystyką każdego segmentu nieruchomości dochodzi kwestia typu inwestora: deweloperom zależy na minimalnym wkładzie własnym i maksymalnym zwrocie z inwestycji w krótkim terminie, a fundusze inwestycyjne często dopuszczają wyższy udział własny, kładąc nacisk na możliwie długi harmonogram spłat, tj. niskie raty kapitałowe, aby dywidendy dla ich inwestorów były jak najwyższe.

Poza samą komercyjną oceną transakcji doradcy bankowi patrzą również na jakość architektoniczną projektu: czy powierzchnie są nowoczesne i elastyczne, łatwe do zaadaptowania przez klientów, czy inwestor kładzie nacisk na kwestie ekologiczne itd. To wszystko składa się na swoisty ekosystem kwestii, które musi rozważyć bank przy podjęciu decyzji kredytowej. 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Materiał partnera

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Banki patrzą na doświadczenie deweloperów