Budować samodzielnie, czy skorzystać z usług specjalistycznej firmy: policz, zanim zaczniesz

Patrycja Otto, Dorota Kaczyńska
opublikowano: 21-01-2003, 00:00

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie — czy budować samemu, licząc na oszczędności, czy korzystać z usług wyspecjalizowanych firm, które — chociaż nietanie — dysponują wiedzą i dają gwarancje na wykonane usługi.

Gdy budową zajmie się wyspecjalizowana firma, inwestor pozbywa się wielu dylematów — to na niej spoczywa obowiązek zastosowania się do przepisów budowlanych, bezpieczeństwa pracy, zatrudnienia pracowników i ich ubezpieczenia, zorganizowania robót, zabezpieczenia materiałów budowlanych i wiele innych spraw — aż po dotrzymanie ustalonego terminu zakończenia prac budowlanych. Z drugiej strony — poza kosztami zatrudnienia takiej firmy — pozostaje problem jej wyboru i zabezpieczenia się w umowie na wypadek nieuczciwości pracowników, nierzetelności lub nieterminowości.

Przede wszystkim trzeba przeprowadzić szczegółową analizę kosztów, aby móc porównać końcową cenę domu budowanego samodzielnie z inwestycją realizowaną przez firmę zewnętrzną. Warto sprawdzić np., jakie narzuty stosuje firma, jeśli sama kupuje materiały budowlane, czy tej samej pracy nie może wykonać mniejszy zespół itp. Nie wszystko inwestor jest w stanie przewidzieć i powinien się liczyć z tym, że przekroczy ustalony budżet. Często też po latach oszczędnego budowania samodzielnie okazuje się, że budowa pochłonęła niewiele mniejsze koszty, ale zabrała więcej czasu i zdrowia inwestora.

— Osobom, które mogą zaciągnąć kredyt, polecam kupno gotowego domu. Nie miałam takiej możliwości, dlatego kupiłam nieruchomość do remontu. Liczyłam, że z bieżących dochodów będę mogła sukcesywnie przeprowadzać prace naprawcze — trudno na pierwszy rzut oka oszacować koszty. Za dom zapłaciłam 60 tys. zł. Natomiast na remont dotychczas przeznaczyłam 80 tys. zł. Przed zakupem domu dokonałam ekspertyzy budowlanej. Mimo to konieczna okazała się zmiana poszycia dachowego, wymiana belek stropowych, które, jak zapewniali wcześniej specjaliści, są w dobrym stanie. Zmuszona byłam też do przeprowadzenia melioracji gruntu. Wydaje mi się, że przy tego rodzaju remoncie najlepiej skorzystać z usług firm oferujących kompleksowe usługi. Odradzam natomiast wynajmowanie pojedynczych pracowników, chyba że wcześniej zostali sprawdzeni. Aż 11 razy zmieniałam zdanie, zanim wybrałam firmę budowlaną — opowiada właścicielka domu jednorodzinnego z Warszawy.

Przy analizie kosztów nie można zapominać o wykończeniu i kosztach uporządkowania posesji po budowie.

— Jeśli deweloper oddaje budynek w stanie surowym, oznacza to konieczność samodzielnego wykończenia. To wymaga kolejnych nakładów — przestrzega Jerzy Muszyński, szef działu analiz i wycen w firmie Unikat, Nieruchomości Komercyjne.

Problemem osób budujących na własną rękę jest korzystanie z usług kilku firm jednocześnie, co niesie ze sobą konieczność koordynacji całego przedsięwzięcia. Ciężko jest sprawdzić rzetelność każdej wykonanej usługi, zwłaszcza jeżeli właściciel przyszłego obiektu nie zna się na budownictwie. Z założenia więc należy odrzucać oferty wykonawców, którzy nie chcą podpisać umowy, a prace rozpoczynają od żądania zaliczki.

— Dom o powierzchni 150 mkw. można wybudować za 100-150 tys. zł. Dotyczy to tylko kosztu budowy. Cena zależy od wielu czynników — uzbrojenia działki, lokalizacji, wybranych materiałów, zakresu prac wykonywanych systemem gospodarczym itp. — szacuje Stanisław Starzyk z Agencji Nieruchomości Traxcon z Katowic.

Jeżeli inwestor decyduje się na budowę domu zlecając jej realizację firmie, powinien najpierw wzbrać inspektora nadzoru inwestorskiego, czyli osobę o odpowienich uprawnieniach i doświadczeniu.

— Powinniśmy sami dużo się nauczyć i nadzorować przedsięwzięcie. Wiele firm budowlanych nie zatrudnia fachowców — werbuje do danej budowy ludzi z ulicy — mówi Stanisław Starzyk.

Jego zdaniem, w trakcie realizacji budowy problemów przysparzają roboty ziemne — tu czeka wiele przykrych niespodzianek, jak wody podskórne czy tzw. lotna gleba. Dlatego przydatne jest badanie geotechniczne gruntów.

Osoby, które nie ufają rzetelności firm budowlanych, ale też nie są pewne swoich możliwości co do nadzorowania ekip budowlanych, wolą zakupić dom na rynku wtórnym.

— Na tym rynku wybór jest ogromny — budynki stare, nowe, wyremontowane, do remontu itd. Mimo to, ciężko dobrać coś, co będzie nam pasowało. Generalne remonty w przypadku starych domów mogą być trudne — stara substancja nie spełnia norm izolacji cieplnych, przy czym konstrukcja takiego domu nie zawsze pozwala na zmiany — mówi Jerzy Muszyński.

Dodaje, że zakup domu traktuje się jako inwestycję na całe życie — ludzie starają się go możliwie najbardziej dopasować do własnych potrzeb — mówi Jerzy Muszyński.

Pierwszym krokiem przy budowie domu jest zakup działki. Jak informują deweloperzy, do wybudowania domu o powierzchni około 100 mkw. wystarczy plac wielkości około 500 mkw. Jednak plany zagospodarowania przestrzennego wielu podmiejskich okolic wskazują minimalne wielkości działek np. Konstancin pod Warszawą. Wybierając działkę warto sprawdzić okolicę oraz wziąć pod uwagę odległość do miejsca pracy, szkoły, sklepów i dostęp do węzłów komunikacyjnych. Warto też sprawdzić, czy w okolicy nie ma wysypiska śmieci, oczyszczalni ścieków, czy np. zakładów blacharskich, które skutecznie mogą utrudnić życie.

Koniecznie należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania w gminnym wydziale architektury i dowiedzieć się — jakie inwestycje są planowane w sąsiedztwie. Ceny działek są zależne od ich odległości od centrum miasta — im mniejsza tym za działkę trzeba zapłacić drożej.

Deweloperzy radzą wybierać działki określone jako budowlane, to pozwoli uniknąć kłopotów i kosztów związanych z jej przekwalifikowaniem. Nakłaniają też do szukania działek wyposażonych w niezbędne media (prąd, woda, gaz). Trzeba się jednak liczyć z tym, że cena takiej działki będzie wyższa średnio o około 15 proc. Kupując działkę należy poprosić osobę sprzedającą o podanie tytułu prawnego do ziemi i okazanie wypisu z ksiąg wieczystych i sprawdzić, czy hipoteka domu nie jest obciążona.

Poza ceną działki nabywca będzie zmuszony doliczyć inne wydatki, w tym opłatę skarbową wysokości 3 proc. wpisaną w umowę wartości działki i opłatę notarialną. W przypadku skorzystania z usług pośrednika klient płaci prowizję wysokości 1,5-3 proc. ceny kupowanego placu. Poza tym opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej, podatek od nieruchomości lub opłatę za użytkowanie wieczyste.

Przed przystąpieniem do kupna lub opracowywania projektu domu należy sprawdzić, na jaki rodzaj zabudowy zezwalają miejscowe warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przeciwnym razie właściciel realizujący projekt niezgodnie z prawem może zostać zmuszony do zmiany bryły budynku lub nawet do rozebrania już stojącego obiektu.

— Zdarzają się dokumentacje domów powtarzalnych, które można kupić nawet za 1,2-5 tys. Zawartość merytoryczna pozostawia jednak wtedy wiele do życzenia. Średnie stawki za bardziej indywidualne projekty architektoniczne — 8-20 tys. zł. Ceny projektów bardzo wyrafinowanych dochodzą do 200 tys. zł — mówi Michał Sadowski, architekt z biura APA Wojciechowski.

— Można zmieniać gotowe, standardowe projekty. To się nawet w wielu przypadkach opłaca. Projekt, który kosztuje 1,5-2,5 tys. zł, dokładając dodatkowy 1 tys. można do pewnego stopnia przerobić według własnych potrzeb — uzupełnia Mirosław Lubarski, wiceprezes PSB.

Budowa domu jednorodzinnego wymaga wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę.

Należy również zwrócić się z wnioskiem do zakładu gazownictwa o przyłączenie i dostawę gazu i do właściwego rejonu energetycznego o zasilanie w energię elektryczną. Oprócz tego należy wystąpić do zakładów wodociągów i kanalizacji w sprawie dostaw wody. Przedsiębiorstwo określi, czy istnieje możliwość zaopatrzenia projektowanego budynku w wodę z lokalnego wodociągu, i w którym miejscu można dołączyć się do sieci. Poinformuje również, czy można odprowadzać ścieki do kanalizacji zbiorczej.

— Przy zawieraniu umowy na dostarczanie usług w zakresie instalacji elektrycznej i wodociągowej spotkała mnie kolejna niespodzianka. Zakład wodociągowy odmówił mi dokonywania opłat za wodę na zasadach przysługujących poprzedniemu właścicielowi domu, czyli w formie ryczałtu. Nakazał założenie liczników, co dodatkowo wpłynęło na koszt remontu. Zakład energetyczny z kolei nakazał przeniesienie liczników znajdujących się wewnątrz domu na słup przy domu lub od strony drogi. Miało mnie to kosztować 6 tys. zł, ale zrobiłam to za 1,5 tys. zł korzystając z usług pracowników zakładu energetycznego. Dodatkowo, chcąc doprowadzić kable elektryczne pod ziemią, musiałabym zakupić plany za 5 tys. zł. Zrezygnowałam. Kable zostały puszczone górą — opowiada właścicielka domu.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Patrycja Otto, Dorota Kaczyńska

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Budować samodzielnie, czy skorzystać z usług specjalistycznej firmy: policz, zanim zaczniesz