Cierpliwy zarobi nawet na wakacjach

Emil Górecki, ANB
02-11-2011, 00:00

Miks mieszkania i hotelu z widokiem na morze da wysokie zarobki. Jeśli deweloperowi nieśpieszno ze sprzedażą

Hel, Świnoujście, Międzyzdroje czy z drugiej strony — Karpacz i Zakopane — to lokalizacje, w których zamożniejsi Polacy chcieliby spędzać święta czy wakacje. To wysokomarżowa nisza dla deweloperów, którym się ze sprzedażą apartamentów nie spieszy i dodatkowo oferują zarządzanie nimi.

Na ceny poczekamy

Według danych REAS, w 2011 r. na rynkach „wakacyjnych” oddane zostanie nieco ponad 2,5 tys. mieszkań, a w 2012 r. będzie ich jeszcze mniej. To daleko do rekordowego 2009 r., kiedy ukończono ponad 6 tys. takich mieszkań i domów. Ten rynek działa jak kombinacja mieszkaniówki i segmentu hotelowego. Inwestycje sprawdzają się wówczas, gdy gotowe mieszkania, nawet jeśli nie są sprzedane, są wynajmowane.

— Tu potrzeba dużo cierpliwości. Deweloperzy, jeśli mogą sobie pozwolić na sprzedawanie gotowych apartamentów przez kilka lat bez obniżek cen, a w tym czasie wynajmują te niesprzedane, mogą uzyskiwać całkiem wysokie marże. W dużych ośrodkach, jak Kołobrzeg, Świnoujście czy Władysławowo, działa kilku deweloperów typowo mieszkaniowych. Dla nich ten biznes okazał się niesatysfakcjonujący — uważa Maximilian Mendel z firmy REAS.

— Apartamenty wakacyjne muszą być luksusowe i drogie. To oznacza także, że również marże są wysokie — mówi Jan Wróblewski, współwłaściciel dewelopera Zdrojowa Invest. Rentowność netto, jaką uzyskał w zeszłym roku, to 32,9 proc. Lepszą — według listy 2000 firm „Rzeczpospolitej” — ma tylko 19 firm w Polsce. — Te wyniki nie uwzględniają jednak sprzedaży ponad 80 proc. inwestycji Ultra Marine, która podniosłaby ten wynik, ale będzie księgowana dopiero w tym roku.

Z drugiej strony nie uwzględniają sprzedaży lokali usługowych, które są niezbędne, jednak rentowność zaniżają — precyzuje Jan Wróblewski. Stein Christian Knutsen, prezes Mielno Holding — Firmus Group, mówi, że jego spółka uzyskuje nawet 35-procentową marżę netto na sprzedaży, ale dzięki temu, że działki kupowała 5-10 lat temu.

— Mamy jeszcze 200 hektarów ziemi, co daje nam możliwość takiego zarobku jeszcze przez kilka lat, zwłaszcza że w Mielnie jesteśmy jedynym deweloperem wyższego segmentu — dodaje Stein Christian Knutsen.

Kupują nasi

Z wakacyjnej sprzedaży zadowoleni są szefowie dewelopera Mielno Holding. Z wprowadzonych do sprzedaży przed letnim sezonem 120 mieszkań w dwóch projektach, sprzedał prawie połowę. Ceny w największej inwestycji Duna to 9-14 tys. zł za metr kwadratowy.

— Większość kupujących mieszkania na wakacje to klienci zamożni z gotówką. Problemy sektora bankowego nie wpływają na ich decyzje. Stąd dobra sprzedaż — mówi Cezary Kulesza, kierownik sprzedaży spółki. Od początku sprzedaży w sierpniu nabywców znalazła jedna czwarta z 54 lokali w inwestycji Zdrojowej Invest w Ustroniu Morskim, a od marca — połowa z 60 apartamentów w Szklarskiej Porębie.

— Jeszcze kilka lat temu apartamenty kupowało wielu obcokrajowców, nawet z krajów arabskich. Dziś naszymi klientami są głównie Polacy. Niepewność na rynkach finansowych znowu wzrasta, niektórzy kupujący traktują apartament jako alternatywę dla lokaty, bo wynajem daje rocznie 5-10-procentową stopę zwrotu — tłumaczy Jan Wróblewski. Rentowność najmu jest jednak obciążona dużym ryzykiem.

— Wystarczy słabsza kondycja gospodarcza i mniej osób wyjeżdża na wakacje. Inny przykład to pogoda: taka jak minionegolata zniechęca potencjalnych wynajmujących — zauważa Maximilian Mendel.

Lepiej nie ryzykować

Obydwaj deweloperzy szykują kolejne projekty. Mimo że Zdrojowa Invest ma w sprzedaży jeszcze 100 apartamentów, to za 120 mln zł chce wybudować w Kudowie-Zdroju dwa hotele w wieżowcach Kudowa Towers. Mielno Holding przygotowuje się m.in. do budowy wartego 500 mln EUR Beach City, na 36 hektarach pomiędzy morzem a jeziorem Jamno. Jednak Kristensen Group, deweloper z jedną z najbardziej rozpoznawalnych marek na tym rynku, na razie woli wyprzedać gotowe zasoby.

— Konkurencja, niepewność na rynkach finansowych i wysokie koszty kredytów sprawiły, że postanowiliśmy poczekać z rozpoczynaniem kolejnych projektów — mówi Jacek Twardowski, dyrektor zarządzający Kristensen Group. Duńska matka Kristensena upadła w zeszłym roku. Jej polskie aktywa i nazwę przejął biznesmen Jerzy Szymański. Sprzedał jednak ostatnią część działki pod swą największą inwestycję Baltic Park w Świnoujściu. Kupili ją bracia Wróblewscy.

Chcą tam zbudować hotel z 600-700 apartamentami. Kristensen ma nad morzem przygotowane inwestycje w Dziwnówku i Rozewiu, ale ich budowa ruszy, kiedy sytuacja się poprawi.

— Po analizie projektu w Dziwnówku okazało się, że uzyskamy tam 17 proc. marży przy średniej cenie 7,3 tys. zł za metr. Projekty wakacyjne sprzedaje się 2-3 lata, przez ten czas trzeba je kredytować, co zjada marżę. Podniesienie ceny też nie jest możliwe. Ryzyko takich inwestycji jest w tej chwili za duże — uważa Jacek Twardowski.

Puls Inwestora, czyli zysk w systemie condo

Jedną z możliwości inwestowania w wakacyjne nieruchomości jest zakup pokoi w hotelach. Rentowność takiej inwestycji sięga poziomu 6-8 proc. brutto. To więcej niż przy wynajmie mieszkania z segmentu nieruchomości popularnych. Z wyliczeń firmy Home Broker wynika, że zakup 48,5-metrowego apartamentu w ostródzkim condo hotelu Willa Port Resort w cenie 453 tys. zł przynosi po roku zysk w wysokości 33,6 tys. zł netto. Natomiast właściciel 23,8-metrowego lokalu w rezydencji Ultra Marine w Kołobrzegu, kupionego za 349 tys. zł, w 12 miesięcy zarabia 21 tys. zł. Warunkiem jest jednak dobra lokalizacja i zaplecze hotelu — poziom zysku zależy od czasu, w którym apartament jest wynajęty, ale w tym pomagają już wyspecjalizowane firmy. O inwestycjach w nieruchomości więcej możesz przeczytać w Pulsie Inwestora, sekcji „Pulsu Biznesu”. [ANB]

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Emil Górecki, ANB

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Cierpliwy zarobi nawet na wakacjach