Credit House Polska: Jak uniknąć pułapek w kredytach hipotecznych

opublikowano: 27-11-2007, 13:32

Ostatnia kilkuletnia koniunktura w polskiej gospodarce sprawia, że Polacy pewniej patrzą w przyszłość i coraz chętniej zaciągają kredyty. Coraz większa konkurencja wśród kredytodawców, a tym samym coraz ciekawsza i bardziej elastyczna oferta kredytowa, prawdopodobnie jeszcze bardziej będzie zachęcać Polaków do zadłużania się, pomimo ostatnich zawirowań na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych. Warto zaznaczyć, że w Polsce stosunkowo mało jest tzw. kredytów refinansowych, czyli spłaty starego kredytu nowym, bardziej korzystnym.

Warto więc przyjrzeć się kredytom hipotecznym, a w szczególności poznać „pułapki”, by efektywniej  inwestować i korzystać z dostępnych nam narzędzi finansowych.

„Pułapki” i problemy mogące spotkać kredytobiorców w umowach kredytowych:

1. Oprocentowanie – promocje dotyczące niskiej marży kredytu

Banki często stosują promocje polegające na obniżeniu oprocentowania. Zwykle oferty te dotyczą tylko pierwszego roku lub dwóch lat od podpisania umowy kredytowej. Po zakończeniu okresu objętego promocją, oprocentowanie wzrasta. Niskie oprocentowanie bardzo mocno i głośno podkreślane jest w kampaniach reklamowych skierowanych do klientów, przy czym nie informuje się w działaniach i komunikatach reklamowych, że po określonym czasie promocyjnym oprocentowanie wzrasta.

2. Rozliczanie transz kredytu

Bardzo ważnym elementem poza kosztami kredytu są zapisy w umowach kredytowych, które mają wpływ na wypłatę wartości kredytu. To bardzo ważne zwłaszcza w przypadku kredytów wypłacanych w transzach, kiedy przy każdej wypłacie części kredytu musimy spełnić postawione przez bank warunki.


Robert Wasilewski, nadzorujący dział sprzedaży w Credit House Polska: - Kredyty wypłacane w transzach to głównie tzw. kredyty budowlano – hipoteczne,  przeznaczone na budowę domów lub mieszkań, albo we własnym zakresie, albo przez dewelopera. Banki często uzależniają wypłatę kolejnych transz od postępu robót budowlanych. Trzeba to odpowiednio udokumentować: przesłać zdjęcia inwestycji lub zlecić inspekcję pracownikowi banku. Kontrola przez bank z reguły opóźnia o kilka dni wypłatę kolejnych środków, dlatego kredytobiorcy powinni starać się o to, by odpowiednio wcześniej zgłaszać się do banku z wnioskiem o wypłatę kolejnej transzy. Jeżeli sami budujemy, rozliczenie transzy może dodatkowo nastąpić poprzez przedstawienie w banku dziennika budowy, a także rachunków i faktur za wykonanie zrealizowanych prac. 

Poza kredytami budowlano - hipotecznymi są również inne kredyty wypłacane w transzach. Zazwyczaj są to kredyty, które mają kilka celów, na przykład kredyt na zakup mieszkania i jego wykończenie. Warto pamiętać, że bank w pierwszej kolejności może wypłacić środki na zakup mieszkania, a część przeznaczoną na wykończenie uzyskamy np. dopiero po przedstawieniu aktu własności mieszkania lub protokołu odbioru. Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym taki warunek w umowie może bardzo skomplikować wykończenie i urządzenie mieszkania. Klucze do mieszkania od dewelopera zwykle otrzymujemy dużo wcześniej, niż notarialny akt własności lub protokołu odbioru i niestety musimy czekać na dokument, co może potrwać nawet kilka miesięcy, a w tym czasie  bank  nie wypłaci nam środków.

Innym przykładem problemów w rozliczaniu transz kredytu może być sytuacja, w której klient przenosi kredyt hipoteczny do innego banku i wnioskuje o dodatkowe środki, chcąc np. zainwestować w firmę. Bardzo zależy mu na czasie otrzymania tych dodatkowych środków. I tu może również zdarzyć się sytuacja, że w pierwszej kolejności bank spłaci poprzedni kredyt, a do wypłaty dodatkowych środków zażąda wykreślenia hipoteki lub przynajmniej złożenia w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki – w takim przypadku na dodatkowe środki będziemy musieli poczekać co najmniej 3 tygodnie.


3. Tabela opłat i prowizji

Należy pamiętać, że długoletni kredyt hipoteczny to nie tylko początkowe koszty zapisane w umowie kredytowej (oprocentowanie, prowizje  i ubezpieczenia) ale również inne opłaty, które bank może pobierać w trakcie trwania umowy kredytowej. Zapisane są one w tabeli opłat i prowizji, która niestety może się zmieniać. Zdarza się, że w bankowych tabelach opłat i prowizji zapisane są również opłaty związane z przewalutowaniem kredytu lub opłatami za wcześniejszą jego spłatę. Jeżeli bank za te czynności nie pobiera opłat, to nie oznacza to, że w późniejszym okresie tabela się nie zmieni- wyjaśnia Robert Wasilewski z Credit House Polska. – Warto tak ważne rzeczy mieć zapisane bezpośrednio i jasno w umowie kredytowej.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

4. Ubezpieczenia

Coraz częściej banki nie pobierają prowizji z tytułu udzielonego kredytu. Zamiast tego proponują różnego rodzaju ubezpieczenia: ubezpieczenie od utraty pracy, od utraty wartości nieruchomości, ubezpieczenie na życie albo OC. Ubezpieczenia nie są obowiązkowe, jednakże jeżeli się nie ubezpieczymy, bank może podnieść nam oprocentowanie kredytu. Podobnie będzie jeżeli z takiego ubezpieczenia po jakimś czasie zrezygnujemy. Ubezpieczenie jest korzystniejsze dla kredytobiorcy niż prowizja, ponieważ w zależności od rodzaju pakietu chroni klienta – prowizja nie daje nic. Ale warto dokładnie przeanalizować zapisy umowy kredytowej i sprawdzić koszty takiego ubezpieczenia.

Drugim rodzajem ubezpieczeń stosowanych przez banki są tzw. ubezpieczenia pomostowe, stosowane do momentu wpisu hipoteki. Banki z reguły podnoszą oprocentowanie na ten okres. Klienci powinni niezwłocznie po otrzymaniu odpisu księgi wieczystej z wpisaną hipoteką przedstawić dokument w banku. Bardzo często się zdarza, że klienci po wypłacie kredytu zapominają o tej formalności i niepotrzebnie płacą wyższe raty kredytu – zwraca uwagę Wasilewski.

5. Spread

Ważnym elementem w przypadku kredytów walutowych są różnice pomiędzy kursem kupna a sprzedaży waluty, tzw. spread. Bardzo znacząco wpływa on na koszt kredytu. W przypadku kredytu walutowego w CHF, 300.000 PLN na 30 lat z oprocentowaniem 4,5%, nie uwzględniając różnicy kupna/sprzedaży waluty, rata wynosiłaby 1520 PLN. Zakładając średni spread na poziomie ok. 4,5% rzeczywista rata wynosi 1588 PLN. Spread spowodował wzrost raty o 68 PLN, co przy 30 latach da nam kwotę prawie 24500 PLN. Zakładając te same parametry – kredyt 300.000 PLN na 30 lat, spread spowoduje różnice w racie w zależności od wyboru banku, które stosują różne kursy. Różnica pomiędzy bankiem, który stosuje najniższy spread, a tym, który stosuje najwyższy, może wynieść nawet 70 PLN.

Zwracajmy również uwagę na przedstawiane w bankach symulacje spłaty rat – radzi Robert Wasilewski - Wyjaśniajmy wszystkie niezrozumiałe dla mas tematy i pojęcia. Pytajmy, czy podana rata uwzględnia różnice kursowe.  Niektóre kalkulatory bankowe nie uwzględniają spreadu, a poza tym bardzo często zdarza się, że na symulacji doradca bankowy wpisuje kurs kupna =1 i sprzedaży =1. Takie wartości powodują, że rata podana w symulacji jest niższa od raty, którą rzeczywiście będziemy płacić. 

CREDIT HOUSE POLSKA to ogólnopolska firma doradztwa kredytowego, specjalizująca się w kredytach hipotecznych. 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane