Czytasz dzięki

Czy kupować mieszkanie w celach inwestycyjnych

  • Materiał partnera
opublikowano: 11-05-2020, 01:03

Rynek nieruchomości odczuwa skutki pandemii koronawirusa,ale sytuacja branży jest teraz dużo stabilniejsza niż podczas kryzysu finansowego sprzed ponad 10 lat.

Choć aktywność na rynku mieszkaniowym od czasu wprowadzenia izolacji społecznej znacznie zmalała, to branża deweloperska z umiarkowanym optymizmem patrzy w przyszłość. Oczywiście jakie będą skutki pandemii dla gospodarki, nadal nikt nie jest w stanie przewidzieć, ale pozytywne jest to, że branże deweloperska i bankowa są teraz dużo lepiej przygotowane na kryzys niż ponad 10 lat temu, gdy rynkami finansowymi wstrząsnął upadek amerykańskiego banku inwestycyjnego Lehman Brothers. Także potencjalni klienci są teraz w dużo lepszej sytuacji – uznali uczestnicy dyskusji „Pulsu Biznesu” zatytułowanej „Czy nieruchomości mogą być dobrą lokatą inwestycyjną w dobie COVID-19”.

Zobacz więcej

Po rozpoczęciu kwarantanny rynek mieszkań wyhamował, lecz się nie zatrzymał. Dziś na trudne sytuacje jest przygotowany dużo lepiej niż w okresie kryzysu lat 2008-09, można się więc spodziewać, że turbulencje spowodowane przez pandemię zniesie zupełnie dobrze — uznali uczestnicy debaty on-line „PB”. Na zdjęciu: Łukasz Korycki (po lewej), zastępca redaktora naczelnego „PB” i moderator dyskusji, Marcin Krasoń (u góry), dyrektor ds. komunikacji i PR Obido, oraz Waldemar Wasiluk, wiceprezes i dyrektor finansowy Victoria Dom.

Rynek w czasach pandemii

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości niemal dwa miesiące od czasu wprowadzenia tzw. kwarantanny społecznej?

– Z naszych analiz wynika, że ceny mieszkań przestały rosnąć, ale też nie zaczęły spadać. Deweloperzy wolą trochę przeczekać ten moment zamrożenia gospodarki i nie wystawiać mieszkań pochopnie na sprzedaż po niższych cenach – mówił Marcin Krasoń, dyrektor ds. komunikacji i PR Obido, platformy internetowej, na której znajdują się oferty sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego. 

Jak podkreślił, według wyliczeń firmy JLL średnia cena transakcyjna na warszawskim rynku pierwotnym wynosiła na koniec pierwszego kwartału 2020 r. 10,9 tys. zł za mkw.

Jego zdaniem na pewno należy się liczyć z tym, że od czasu wybuchu pandemii popyt na mieszkania spadnie, ale spadnie też podaż.

– Choćby dlatego, że spowolnienie działań niektórych urzędów powoduje, iż trudniej jest np. dostać pozwolenie na budowę czy załatwić inne formalności – wyliczał Marcin Krasoń.

– Czeka nas więc pewien okres stabilizacji cen – dodał.

Zastój na rynku po wprowadzeniu narodowej kwarantanny odczuła firma Victoria Dom, czołowy deweloper z rynku warszawskiego.

– Wybuch pandemii przyhamował wszystkie procesy sprzedażowe. Dokończyliśmy jeszcze na początku kwietnia wszystkie rezerwacje i przed świętami wielkanocnymi nasza działalność komercyjna bardzo zwolniła – mówił Waldemar Wasiluk, wiceprezes i dyrektor finansowy Victoria Dom.

Dodał jednak, że już w drugiej połowie kwietnia coraz więcej osób zaczęło znów interesować się możliwością zakupu mieszkania. 

– Obserwujemy oczywiście, że klienci są bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji. Politykę finansowania nieruchomości zaostrzyły też banki. Jednak zainteresowanie zakupem mieszkań widać – podkreślał Waldemar Wasiluk.

Mieszkanie jako inwestycja

Skąd to zainteresowanie? Polacy kupują mieszkania oczywiście przede wszystkim po to, by w nich zamieszkać, ale historia pokazuje, że wiele osób lokuje w nich gotówkę w celach inwestycyjnych. Stopy zwrotu z zakupu mieszkań potrafią być bowiem znacznie wyższe niż z inwestycji na giełdzie, rynku papierów dłużnych, nie mówiąc o lokatach bankowych.

– W ciągu ostatnich 10 lat rynek nieruchomości dał ponad 50 proc. wzrostu. Więc nieruchomości stanowią bardzo ciekawą część portfela inwestorów – mówił Waldemar Wasiluk.  

Zdaniem Marcina Krasonia warto zwrócić uwagę, że sytuacja finansowa Polaków jest teraz dużo lepsza niż np. ponad 10 lat temu, gdy wybuchł poprzedni duży kryzys, który narodził się na światowych rynkach finansowych. Wielu kupujących nieruchomości w ogóle nie posiłkuje się kredytem.

– W I kwartale 2020 r. klienci kupili od deweloperów nowe mieszkania za gotówkę za prawie 5,5 mld zł. Dotyczyło to kilkunastu tysięcy mieszkań. Myślę, że duża część tych klientów gotówkowych pozostanie na rynku, zapewniając mu trochę większe bezpieczeństwo. Zwłaszcza że ich nie dotyczy zaostrzenie przez banki kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych – stwierdził ekspert Obido. 

– My też widzimy sporo klientów, którzy kupują za gotówkę. W naszym przypadku jest to 30-35 proc. wszystkich nabywców. Kupują zazwyczaj kompaktowe mieszkania dwupokojowe – dodał Waldemar Wasiluk.

Zdrowsi deweloperzy, zdrowszy cały rynek

Eksperci podkreślili, że teraz sytuacja na rynku jest zupełnie inna niż ponad 10 lat temu.

– W latach 2005-07 przed poprzednim kryzysem ceny rosły bardzo dynamicznie, teraz wzrosty cen nieruchomości były dużo spokojniejsze, w mniejszej skali i rozciągnęły się w czasie. Zupełnie inny był też sposób finansowania zakupów. W latach 2006-08 królowały kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich, i to często zaciągane na 100, a nawet 130 proc. wartości nieruchomości, co sprawiało, że te mieszkania były, a nawet do dziś są niesprzedawalne. Dziś na rynku kredytowym króluje złoty, nie sposób właściwie zaciągnąć kredytu w innej walucie. Co więcej, wymagane są wkłady własne, więc ten rynek jest dużo bezpieczniejszy – wyliczał Marcin Krasoń.

Waldemar Wasiluk podkreślił z kolei, że także deweloperzy wyciągnęli wnioski z ostatniego kryzysu. 

65937540-8c2f-11e9-bc42-526af7764f64
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

– Pamiętam, że my w Victoria Dom na początku 2008 r., tuż po upadku Lehman Brothers, sprzedaliśmy… jedno mieszkanie. To dało do myślenia i wymusiło bardziej defensywne działania w biznesie. Wiemy już teraz na pewno, że trzeba mieć bardzo dobrze dobrany produkt do popytu. Dzisiaj nikt nie buduje 600 mieszkań w jednym etapie, ale kompaktowo – po 100-150 lokali. Nie rozpoczyna się kolejnego etapu, jeśli się nie sprzeda odpowiedniej liczby mieszkań w poprzednim albo wręcz jeśli się go nie zakończy – mówił wiceprezes Victoria Dom.

Po 6-7 latach hossy, którą mieliśmy ostatnio, deweloperzy są bardzo stabilnymi partnerami dla banków, generalnych wykonawców i przede wszystkim klientów. Jeśli dziś podpisują umowę, gwarantują, że ciągu kolejnych kilkunastu miesięcy przekażą klientowi mieszkanie. 

– To jest diametralnie inna sytuacja wobec obserwowanej kilkanaście lat temu – podkreślił Waldemar Wasiluk. 

Dobrze dopasowane mieszkanie

Zupełnie inna niż wówczas jest też struktura mieszkań. 

– Ostatnie lata to okres popularności tzw. mieszkań kompaktowych o relatywnie niewielkiej powierzchni, tracą na atrakcyjności kawalerki na rzecz małych mieszkań dwupokojowych o powierzchni 36-40 mkw. – mówił Marcin Krasoń.

– My jako Victoria Dom od kryzysu 2007 r. postanowiliśmy budować przede wszystkim mieszkania kompaktowe, z dobrym rozkładem, dostępne dla nabywców w przyzwoitych, perspektywicznych lokalizacjach za bardzo dobre pieniądze.  Musimy się pochwalić, że wszyscy nabywcy naszych mieszkań w ciągu ostatnich 10 lat zarobili na nich – mówił Waldemar Wasiluk.

Dodał, że w ciągu ostatnich 10 lat średni wzrost z inwestycji mieszkaniowej zbliżał się do 50 proc., co daje prawie taki sam wzrost jak złoto, wyższy niż akcje czy obligacje skarbowe i dużo powyżej inflacji. 

Specyfika lokalna

Czy ceny nieruchomości będą dalej rosły, czy warto rozważyć ich zakup jako lokatę kapitału, zwłaszcza w czasach gdy na rynkach akcji dochodzi do sporych wahań, oprocentowanie lokat bankowych jest niskie i jeszcze spada, a być może na horyzoncie mamy wzrost inflacji?

– Dziś mówimy o inflacji przekraczającej 4,5 proc. przy średnim oprocentowaniu lokat według NBP wynoszącym 1,5 proc. jeszcze spadającym. Jeśli doliczymy do tego podatek od zysków kapitałowych, no bo lokata jest opodatkowana, to ostatecznie lokata daje zarobić cztery razy mniej, niż wynosi inflacja. Nic dziwnego, że ludzie szukają innych rozwiązań i myślą o nieruchomościach, które dają szanse na „podwójne” zyski, bo z jednej strony mamy potencjalny wzrost wartości mieszkania, a z drugiej takie mieszkanie można też wynajmować – mówił Marcin Krasoń.  

I wskazał na przykład zza Atlantyku.

– Rynek polski ma krótką historię ale warto spojrzeć na rynek amerykański, który jest badany od 1890 r., czyli od 130 lat. Ten okres obejmuje m.in. kryzys lat 20. ubiegłego wieku, dwie wojny światowe, kryzysy naftowe itd. Ekonomista noblista Robert J. Shiller analizuje ten rynek od lat i wylicza realne zmiany cen domów w USA, czyli biorące pod uwagę inflację. Według jego badań w długim terminie ceny nieruchomości pozwalają nie tylko chronić się przed inflacją, ale i zarobić ponad nią – mówił Marcin Krasoń.

Waldemar Wasiluk uważa, że przy każdej inwestycji trzeba zwrócić uwagę na perspektywy rynku, na którym się inwestuje, na jego płynność i na jakość produktu. 

– Wydaje mi się, że w perspektywie kolejnych lat będziemy obserwowali ciągły wzrost cen nieruchomości, zwłaszcza w dużych aglomeracjach. Warszawskie mieszkania są wciąż jednymi z najtańszych wśród europejskich stolic. A jeśli popatrzymy na liczbę nowych biur, które powstają w Warszawie, na pojawiające się nowe powierzchnie magazynowe w okolicach stolicy, to można się spodziewać, że w ślad za tym liczba potencjalnych kupujących lokale też będzie się zwiększała – mówił Waldemar Wasiluk.

Obydwaj rozmówcy podkreślają jednak, że osoby, które chciałyby zainwestować w nieruchomość, muszą teraz zachować szczególną ostrożność, zwłaszcza że taki kryzys, jak ten wywołany koronawirusem, jeszcze nigdy się nie zdarzył.

– Wciąż nie jesteśmy w stanie ocenić skutków pandemii dla naszej gospodarki. Nie wiemy, ile będzie bankructw, jak bardzo wzrośnie bezrobocie. Jeżeli skala tego byłaby dużo większa, niż widzimy teraz, to rynek mieszkaniowy też na tym straci – przestrzegał Marcin Krasoń.

– Wiele zależy od tego, jak banki będą kredytowały nabywców. Na tę chwilę wydaje się, że za kilka miesięcy trochę będą odmrażały wprowadzone teraz obostrzenia. A wówczas podaż będzie podążała za popytem. My szybko dopasujemy podaż do popytu. To kwestia jednego kwartału. Victoria Dom wybiera takie lokalizacje, które będą bardzo dobre zarówno do zamieszkania, jak i najmu – podsumował Waldemar Wasiluk.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Materiał partnera

Polecane