Decyzje zapadają bez spółdzielców

Małgorzata Ciechanowska
18-07-2011, 00:00

Projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest potrzebny, ale powinni przy nim współpracować spółdzielcy.

Projekt zmian w prawie dotyczącym spółdzielni mieszkaniowych wymaga dyskusji

Projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest potrzebny, ale powinni przy nim współpracować spółdzielcy.

Projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje spółdzielcom nowe uprawnienia i umacnia ich pozycję względem władz spółdzielni. Zmiany te m.in. pomniejszają rolę prezesów. Krajowa Rada Spółdzielcza i Związki Rewizyjne SM to krytykują. O sporządzenie opinii prawnej na temat projektu poprosiły doktora Pawła Boreckiego z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Także posłowie SLD, PiS i PSL odrzucili projekt w pierwszym głosowaniu, domagając się fachowych ekspertyz.

Dezintegracja

Zgodnie z obowiązującą ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych do odrębnej własności lokali w takich spółdzielniach nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, o wspólnocie mieszkaniowej i o zarządzaniu nieruchomością wspólną. Zarząd sprawuje spółdzielnia, a zatem właściciel, który wyodrębnił swój lokal, nie może decydować o sposobie i kosztach zarządzania mieszkaniem, a tym bardziej wspólną nieruchomością.

Zdaniem ekspertów, Małgorzaty Wrzołek-Romańczuk i Krzysztofa Pietrzykowskiego, obecne rozwiązanie jest nie tylko krzywdzące dla właściciela lokalu, ale także narusza konstytucyjne zasady ochrony własności i równości wobec prawa. Nowy projekt ustawy zakłada, że jeśli w budynku spółdzielczym zostanie ustanowiona odrębna własność jednego lokalu, to do całej nieruchomości stosuje się przepis ustawy o własności lokalu. Oznacza to, że powstaje wspólnota mieszkaniowa. Paweł Borecki zwraca jednak uwagę, że wtedy uprawnienia członków wspólnoty mieszkaniowej uzyskują nie tylko właściciele odrębnych lokali, ale również spółdzielcy. Natomiast swoich uprawnień zostaje pozbawiona spółdzielnia, która formalnie jest właścicielem większości lokali.

Ustawa sprzyja też antagonizowaniu spółdzielców poprzez przepis o ustalaniu odrębnego funduszu remontowego dla każdej nieruchomości. Przy takim rozwiązaniu spółdzielnia musiałaby prowadzić oddzielną księgowość dla każdego bloku. Pojawia się pytanie: a co z finansowaniem remontów i konserwacji nieruchomości użytkowanych przez ogół spółdzielców?

— Przepis ten odbiera spółdzielniom możliwość przesuwania środków finansowych zależnie od potrzeb remontowych w poszczególnych nieruchomościach. Niekiedy remont jest tak poważny, np. wymiana windy, że jedna grupa mieszkańców nie jest w stanie go udźwignąć, a to może doprowadzić do dekapitalizacji budynków — podkreśla Paweł Borecki.

Ingerencja ustawowa

Trybunał Konstytucyjny podkreślał niejednokrotnie, że w świetle norm konstytucyjnych spółdzielnie mieszkaniowe należy uznać za zrzeszenia samorządne, w których przypadku nadmierna ingerencja ustawowa w sprawy strukturalne narusza ich samodzielność i samorządność.

— Spółdzielnie mieszkaniowe mają charakter prywatnych zrzeszeń. Nie są elementami struktur państwa ani podmiotami wykonującymi zadania zlecone z zakresu administracji publicznej. Według nowej ustawy ustawodawca miałby jednak przesądzać szczegółowe kwestie wewnętrzne, takie jak sposób wyboru prezesa spółdzielni, długość kadencji zarządu czy możliwość odwołania w każdym czasie prezesa i innych członków zarządu. Tak głęboka ingerencja ustawodawcy nie znajduje uzasadnienia w przesłankach ograniczenia wolności i praw człowieka i obywatela przewidzianych w art. 31 ust. 3 konstytucji — wskazuje dr Borecki.

Projekt ustawy zakazuje też łączenia stanowiska w organach Związków Rewizyjnych i Krajowej Rady Spółdzielczej z funkcją członka zarządu czy członka rady nadzorczej spółdzielni. O ile zrozumiały wydaje się zakaz łączenia funkcji kierowniczych i funkcji w radach nadzorczych w spółdzielniach, o tyle wydaje się, że to liderzy spółdzielni są najlepszymi kandydatami na członków Związków Rewizyjnych i Krajowej Rady Spółdzielczej.

— Nie mogę się oprzeć wrażeniu, że formułując niektóre przepisy, autorzy projektu ustawy opierają się na stereotypie istnienia "mafii spółdzielczej" czy stereotypie pozycji wszechwładnego prezesa. Nowych regulacji prawnych, które dotyczą milionów spółdzielców, nie należy opierać na fałszywyh stereotypach — komentuje Paweł Borecki.

Zastrzeżenia budzą także pozytywne dla spółdzielni zapisy w projekcie ustawy. Zwłaszcza procedura tzw. quasizasiedzenia, na której podstawie spółdzielnie po raz kolejny będą mogły skorzystać z preferencyjnych możliwości nabycia gruntów, na których znajdują się ich budynki.

— Niestety, projekt nie określa minimalnego czasu posiadania właściwych gruntów przez spółdzielnie jako przesłanki nabycia ich własności oraz nie precyzuje, jaki rodzaj posiadania — samoistne, a może również zależne — prowadzi do quasizasiedzenia. Przedmiot nabycia z mocy ustawy został określony zbyt ogólnie — zaznacza dr Paweł Borecki.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Małgorzata Ciechanowska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Firmy / Decyzje zapadają bez spółdzielców