Deweloperzy sprzedają coraz mniej

Adam Torchała, pb.pl
opublikowano: 10-04-2019, 22:00

Spada liczba mieszkań sprzedawanych przez giełdowych deweloperów. Czy jest szansa, że niebawem zaczną tanieć?

Aż o 11 proc. mieszkań mniej niż przed rokiem sprzedała w I kw. 2019 roku czternastka giełdowych deweloperów. Gwałtowny — ponad 40-procentowy — spadek sprzedaży zanotowali Lokum, Robyg oraz Vantage. Największym wzrostem natomiast mogą się pochwalić Archicom i Marvipol.

To nie pierwszy kwartał, w którym spada liczba liczba sprzedawanych przez nich mieszkań. Podczas gdy w okresie kwiecień 2017 — marzec 2018 sprzedali aż 24 824 mieszkań, teraz — w okresie kwiecień 2018 — marzec 2019 — sprzedali ich zaledwie 20 763, a więc o 16,4 proc. mniej. Trend spadkowy potwierdzają dane dotyczące kredytów. W styczniu liczba kredytów spadła o 4,9 proc. rok do roku, a w lutym aż o 18,4 proc. Rynek jest jednak zróżnicowany — w lutym w przedziale 100-150 tys. zł banki udzieliły aż o 39 proc. kredytów mniej. Tymczasem kredytów na ponad 250 tys. zł jest więcej.

Mieszkań mniej, ale droższe

— Hossa trwa w najlepsze na rynku kredytów wysokokwotowych, które są domeną aglomeracji. Natomiast w czterech przedziałach kredytów mieszkaniowych do 250 tys. zł ujemna dynamika dotyczyła zarówno liczby, jak też wartości kredytów — mówi Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej (BIK).

W pewnym stopniu może to być, jego zdaniem, efekt zakończenia w ubiegłym roku programu Mieszkanie dla Młodych. Mimo spadku ogólnej liczby kredytów ich wartość wygląda nieco lepiej. W styczniu bowiem — zgodnie z danymi BIK — wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła rok do roku o 11,9 proc., a w lutym spadła zaledwie o 4,9 proc. To pozwala wysnuć wniosek, że choć mieszkań kupujemy mniej, to są one droższe.

Ceny wciąż wysokie

Droższe, co nie znaczy większe czy lepsze. Indeks cen mieszkań przygotowany przez urban.one dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” za luty 2019 r. wyniósł 101,27 pkt. To już trzeci miesiąc, gdy utrzymuje się on powyżej 101 pkt. Dla porównania: na początku 2018 r. był w okolicach 97 pkt. Mieszkania drożeją z powodu dużego popytu oraz wzrostu kosztów deweloperów, w górę poszły bowiem koszty pracy i materiałów.

— Podobnie jak na świecie — w Australii czy Chinach — bańka nieruchomościowa nabrzmiała. Brak alternatywnych metod inwestowania, niskie stopy procentowe, załamanie na rynku akcji, oszustwa w ofertach obligacji spowodowały, że inwestorzy posiadający nadwyżki finansowe potraktowali rynek mieszkaniowy jako najbezpieczniejsze miejsce do lokowania kapitału, przyczyniając się do dynamicznego wzrostu cen. W ciągu ostatnich trzech lat w niektórych dzielnicach miast wzrost przekroczył 40 proc. Na to nakłada się pogarszająca się sytuacja gospodarek europejskich, w tym najważniejszej dla Polski — niemieckiej. Jeśli trend się utrzyma, to z końcem roku dojdzie do pierwszych obniżek cen ofertowych, a pod koniec I kw. 2020 r. spadek może przekroczyć 10 proc. Z rynku mieszkaniowego wycofała się już znacząca część klientów gotówkowych, a następnym progiem będzie ograniczenie liczby transakcji podpartych kredytami. Banki już zaostrzyły warunki przyznawania kredytów, w tym udział własny — mówi Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska.

Kolejnym przełomem może być zmiana stóp procentowych, RPP twardo jednak stoi na stanowisku, że w najbliższym czasie tego nie zrobi.

Deweloperzy korzystają

Deweloperzy budują jednak na potęgę. Z danych GUS wynika, że w okresie styczeń-luty 2019 przekazali do użytkowania 19,9 tys. mieszkań, czyli o 16,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Rozpoczęli też budowę 20,2 tys. mieszkań, czyli o 5,4 proc. więcej. Optymistyczny wydźwięk tych danych zaburza fakt, że w tym okresie wydano deweloperom pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 24 tys. mieszkań, a więc 12,1 proc. mniej. Co ciekawe, po udanych latach 2015-17 indeks WIG-Nieruchomości zakończył 2018 r. aż 13 proc. pod kreską, i to mimo że wielu deweloperów śrubowało rekordowe zyski. Efektem są np. bardzo wysokie dywidendy — z Atala, Dom Development i Lokum mogą nawet osiągnąć dwucyfrową stopę, a więc należą do najwyższych na GPW. Inwestorzy giełdowi w końcu zauważyli ten rozdźwięk i od początku 2019 r. WIG-Nieruchomości zyskał już 17,5 proc.

Warto jednak pamiętać, że giełda wycenia nie tyle teraźniejszość, ile przyszłość. Idąc tym tokiem myślenia, można uznać, że w 2018 r. inwestorzy bali się spowolnienia, a teraz bardziej optymistycznie patrzą na branżę. Czy to oznacza, że w ogóle nie przewidują załamania? Niekoniecznie — spowolnienie wcale nie musi być gwałtowne, a deweloperzy mogą spróbować obronić zdobyte podczas hossy poziomy, przynajmniej dopóki RPP nie zacznie podnosić stóp procentowych. © Ⓟ

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Adam Torchała, pb.pl

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu