Dochodowość centrum

MARTA KAMIONOWSKA
opublikowano: 25-02-2014, 00:00

Wielu osobom przechadzającym się po centrach handlowych na widok tłumów potencjalnych klientów nasuwa się pytanie: gdzie jest kryzys?

W takiej pobieżnej analizie jest zapewne nieco prawdy, bo z pewnością większy przepływ osób — tzw. footfall — zwiększa prawdopodobieństwo zakupów, więc pośredniego zysku również dla właściciela centrum. Jednocześnie zwiększa się skłonność do zakupów, kiedy wzrasta ich komfort i dobre prognozy dotyczące przyszłości i koniunktury. Ale wysoki footfall jest dogłębniej analizowany przez handlowców (najemców) oraz właścicieli i zarządców centrów handlowych — i niestety nie zawsze oznacza wzrost dochodów.

Zmiany kulturowe spowodowały, że centra handlowe nie są już tylko miejscami, w których robimy zakupy, ale stały się miejscami, w których spędza się czas. W związku z tym nie zawsze długi pobyt w centrum oznacza duże zakupy. Częściej jest to tzw. window shopping, czyli oglądanie wystaw, produktów, mierzenie, ale bez intencji zakupu. Czyli pusty przepływ, a właściwie przepływ, do którego się dokłada, bo przecież obsługa klienta kosztuje. Nie jest oczywiście też tak, że nie przełoży się to na przykład na odsunięty w czasie zakup albo na bieżący zarobek części gastronomicznej centrum, nie jest to jednak przychód proporcjonalny do footfallu.

Pojawia się w związku z tym nawet mały dylemat dotyczący fundamentów wyceny nieruchomości — wiary w lokalizację. Bo w obiektach w najlepszych lokalizacjach miejskich, np. w pobliżu dworców, centrów przesiadkowych czy na przecięciu głównych tras komunikacyjnych, z jednej strony oczekuje się wysokich czynszów od najemców, właśnie z powodu lokalizacji, ale z drugiej — częściowo pusty przepływ klientów nie gwarantuje zarobku na te wysokie czynsze. Antidotum może być odpowiedni dobór struktury najemców, stanowiących niejako cel sam w sobie, dla którego ktoś odwiedzi obiekt handlowy, a nie przypadkiem przez niego przejdzie.

Jednak dobrze przeprowadzona komercjalizacja obiektu w dobrej lokalizacji może gwarantować najemcom osiąganie obrotów ponad średnią rynkową. W takim przypadku właściciel centrum gwarantuje sobie udział w zyskach poprzez ustalenie czynszu od obrotu. Jest to często stosowane w umowach z najemcami handlowymi — taki czynsz wynosi przeciętnie 5-8 proc. od obrotów. Płacony jest oczywiście zawsze wyższy z dwóch: albo tradycyjny czynsz ustalony jako stawka za metr kwadratowy, albo właśnie ten od obrotu.

Reasumując: wysokie czynsze w centrum handlowym nie muszą decydować o jego wysokiej wartości, kiedy ich ściągalność w związku z niskimi obrotami najemców będzie niska.

MARTA KAMIONOWSKA

wicedyrektor Deloitte Real Estate

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: MARTA KAMIONOWSKA

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu