Firmom z branży mieszkaniowej nie zabraknie wyzwań

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 24-07-2012, 00:00

Rozmowa z Michałem Sapotą, wiceprezesem Murapolu

„Puls Biznesu”: Dlaczego po tylu latach na rynkach regionalnych spółka dopiero teraz zdecydowała się na inwestycję w Warszawie?

Michał Sapota: Jesteśmy ogólnopolskim deweloperem z doświadczeniem w dużych i średnich miastach. Decydując się na inwestycję w Warszawie musieliśmy rozpoznać teren i lokalne warunki, aby jak najlepiej sprostać wyzwaniom, jakie stawia przed deweloperami stołeczny rynek. Jak się okazuje, wbrew pozorom, konkurencja w Warszawie jest mniejsza niż w Krakowie, Gdańsku czy w niektórych dzielnicach Wrocławia, np. Krzykach. Z kolei liczba potencjalnych klientów i ich siła nabywcza jest nieporównywalnie większa niż w regionach. Warszawa jest konkurencyjna, ale doświadczonym inwestorom daje wiele możliwości.

Co zadecydowało o wyborze miejsca na pierwsze stołeczne osiedle?

Osiedle Cztery Pory Roku na Białołęce realizujemy w programie partnerskim za pośrednictwem spółki, w której mamy 50 proc. udziałów, a drugie 50 proc. ma poprzedni właściciel działki Magnus Group. Magnus wcześniej wybudował dwa etapy osiedla — zerowy i pierwszy. Wspólnie budujemy drugi etap — cztery budynki ze 144 mieszkaniami. Taka formuła z naszego punktu widzenia znacznie ogranicza ryzyko. Nie wymagała dużych nakładów na działkę, która zawsze ma jakieś wady, a o których kupujący dowiaduje się dopiero po jakimś czasie, co może przesunąć rozpoczęcie inwestycji nawet o kilka miesięcy. Ponieważ Magnus chciał realizować tę inwestycję, dla nas był to sygnał, że ziemia jest w porządku i nie powinno z nią być większych problemów.

Jak radzicie sobie z dużą konkurencją w tej dzielnicy?

Konkurencja nie jest zła. Nie tylko przykład Warszawy, ale i innych miast, w których budujemy pokazuje, że najwięcej sprzedajemy tam, gdzie jest duża konkurencja np. na wrocławskich Krzykach. Na Białołęce sprzedaje się najwięcej w Warszawie i nie ma co ukrywać, że jest to kwestia ceny. W samym czerwcu sprzedaliśmy 30 mieszkań, a w sprzedaży zostało 38 ze 144. Przekazanie mieszkań właścicielom planujemy rozpocząć pod koniec sierpnia. Jeszcze w lipcu podpiszemy umowę z Magnusem na realizację III etapu — dziewięciu budynków.

Jak obecna sytuacja na rynku wpływa na działalność deweloperów?

Niektórzy deweloperzy sami psują rynek, sprzedając mieszkania po cenach, które nie dają im praktycznie żadnego zarobku. Zapominają o tym, że jeśli teraz np. na warszawskiej Woli sprzedają mieszkania po 5,2 tys. zł za mkw., to za jakiś czas klient nie zapłaci im więcej, a wręcz przeciwnie będzie chciał kupić jeszcze taniej. Cierpi na tym cały rynek, a segment robi się coraz bardziej ryzykowny. Jeżeli teraz buduje się mieszkania po 3 tys. zł/mkw. , a za 2-3 lata sprzedaje po 5 tys. zł/mkw. to po trzech latach, już przez sam koszt pieniądza, zarobki są minimalne. Na końcu odbije się to na klientach, jeśli nie w 2013, to w 2015 r. skończy się tym, że jakaś firma upadnie, to wpłynie na ograniczenie oferty, co z kolei spowoduje, że najwięksi i najsilniejsi deweloperzy natychmiast podniosą ceny.

Jakie podejście do finansowania inwestycji deweloperskich mają banki?

Banki, na tyle na ile potrafią, zaczęły segregować deweloperów. Szansę na finansowanie mają tylko doświadczeni inwestorzy. Odmowy dostają ci, którzy mają atrakcyjne działki, ale jeszcze nigdy nic nie wybudowali, albo mają bardzo niewielkie doświadczenie. Dlatego tak wiele dzieje się na rynku ziemi. Pojawia się wiele projektów partnerskich — w których ktoś daje ziemię, a inny buduje. Rynek w jeszcze większym stopniu będzie się konsolidował, nie przez przejęcia czy upadłości, ale przez to, że w sposób naturalny będą eliminowane słabsze firmy. W perspektywie kilku lat zostanie kilkunastu największych deweloperów w całym kraju realizujących duże, dobrze zaplanowane inwestycje.

Czy Murapol planuje zakupy ziemi?

Ostatnio kupiliśmy trzyhektarową działkę przy ulicy Bażantów na obrzeżach Katowic. Wybudujemy tam 300 mieszkań. W lipcu zawrzemy też umowy na projekt w Krakowie o powierzchni całkowitej 40 tys. mkw. Kończymy przygotowywać działkę w Gdyni na niej powstanie 8 tys. mkw. powierzchni całkowitej. Ponadto kończymy negocjacje dotyczące działki w Poznaniu na której powstaną obiekty liczące 23 tys. mkw. powierzchni całkowitej, a szukamy ziemi we Wrocławiu. Jeszcze w 2012 r. powinniśmy m.in. podpisać kolejną umowę na działkę w Krakowie, być może kolejną w Poznaniu. Będziemy jeszcze szukać czegoś w Warszawie, bierzemy pod uwagę Żoliborz, Bemowo i Mokotów. Ewentualnie jeszcze Pragę Południe — gdzie rozważamy zakup dwóch działek jednej przy Ostrobramskiej i drugiej przy Podskarbińskiej.

Co czeka rynek po wygaszeniu programu dopłat Rodzina na swoim?

Ceny zaczną wracać do normalności — będą rosły. A klienci będą się musieli dostosować m.in. kupując jeszcze mniejsze mieszkania. Część osób, które dzisiaj kupują z dopłatą byłaby w stanie zapłacić kilkaset złotych więcej, a mimo to program dopłat jest dla nich argumentem, który wykorzystują przy negocjacjach z deweloperami. Na pewno rynek będzie się rozwarstwiał — jedni będą trzymać niskie ceny, a inne inwestycje staną się droższe. Część firm będzie się uginać pod naciskiem rynku i nadal obniżać ceny — zobaczymy dokąd je to doprowadzi, ale będą też tacy, który podniosą ceny o tyle ile musieli wcześniej obniżyć za sprawą Rodziny na swoim.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu