Służewiec do poprawki

Największa polska dzielnica biurowa musi się zmienić, by odzyskać atrakcyjność. Niektórzy najemcy już się z nią żegnają.

Warszawski Służewiec Przemysłowy jest polskim centrum biurowym — przynajmniej pod względem powierzchni i liczby pracowników biurowych. W 75 budynkach o łącznej powierzchni 1 mln mkw. rozmieszczonych na 325 ha w okolicach ulic Wołoskiej, Konstruktorskiej, Domaniewskiej, Marynarskiej i Cybernetyki pracuje 83 tys. osób. W latach 2007-08 na Służewcu zawarto umowy najmu na ponad 385 tys. mkw., a średni roczny popyt w ostatnich pięciu latach wynosił 200 tys. mkw. Niedługo te liczby mogą jednak zmaleć, ponieważ ze Służewca ucieka coraz więcej firm. Odejście z tzw. Mordoru i przeprowadzkę do nowego biura ogłasza m.in. Aviva. Od 16 czerwca billboard z hasłem „Opuszczamy Mordor” można zauważyć m.in. na stacji metra Pole Mokotowskie, a plakaty na stacjach Wilanowska i Politechnika.

Zobacz więcej

Marek Wiśniewski

— Już od jakiegoś czasu krąży wśród mieszkańców Warszawy niepochlebna opinia o Mordorze, korporacyjnym zagłębiu Mokotowa. Jest w niej ziarno prawdy, np. problemy komunikacyjne w okolicy. W związku z tym Aviva przenosi się w zielone okolice Dworca Gdańskiego, do Gdański Business Center. Do nowej siedziby firmy można dojechać metrem, tramwajem lub autobusem. Dzieli ją do Wisły dziesięciominutowy spacer, a z okien widać park. Nowe biuro to nie tylko atrakcyjniejszy dla pracowników adres i ciekawe wnętrza. Projektując przestrzeń, zadbaliśmy, by jeszcze lepiej oddawała nasze wartości i kulturę organizacyjną — komentuje Monika Kulińska, dyrektor w firmie Aviva.

Bez ładu i składu

Tymczasem na Służewcu Przemysłowym w ciągu pięciu lat może powstać kolejne 300 tys. mkw. biur, choć nowe firmy nie napływają już do tej dzielnicy tak licznie jak jeszcze kilka lat temu.

— Służewiec konkuruje z okolicami Dworca Gdańskiego i ronda Daszyńskiego, które mimo że droższe przyciągają lepszą komunikacją. Ostatnie relokacje dużych najemców sprawiły, że pustostany na Służewcu na koniec I kwartału 2016 r. wzrosły do 17,6 proc. — informuje Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa JLL.

Źródeł największych problemów Służewca należy szukać w historii, a mianowicie u początków przemian tego poprzemysłowego obszaru, kiedy tworzono pierwsze biurowce, a nie przygotowano jeszcze żadnego planu zabudowy. W związku z tym znaczna część budynków powstała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a nie w ramach spójnej koncepcji urbanistycznej. Jakie są tego konsekwencje?

— Brakuje atrakcyjnej przestrzeni publicznej, ciągów pieszych, a dzielnica nie ma centrum. Wyraźnie dominuje funkcja biurowa. Wpływa to na wizerunek Służewca, który postrzegany jest jako miejsce pracy, a nie jako wielofunkcyjny obszar, oferujący np. możliwości spędzania wolnego czasu — komentuje Jan Jakub Zombirt, dyrektor JLL odpowiedzialny za doradztwo strategiczne.

Kolejne problemy Służewca ściśle się wiążą z początkowym brakiem planu, jak ma wyglądać ten teren. Jednym z największych są tworzące się tam korki. Z ankiety przeprowadzonej przez Biuro Drogownictwa i Komunikacji oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec wynika, że średnio 36 proc. pracowników biur dojeżdża codziennie do pracy własnym autem. Oznacza to, że — przy założeniu, że w biurowcach na Służewcu pracuje 83 tys. osób — każdego dnia do tej dzielnicy dojeżdża 30 tys. samochodów.Przy tym aż 87 proc. aut osobowych wjeżdżających na ściśle biurowy obszar Służewca w szczycie porannym przewozi jedynie kierowcę. Ta liczba nie obejmuje pracowników zakładów przemysłowych, biurowców starszego typu czy dojeżdżających na Służewiec tymczasowo, np. na zakupy w Galerii Mokotów. Z analiz JLL wynika, że w porannym szczycie komunikacyjnym czas dojazdu transportem publicznym na Służewiec jest niemal dwa razy dłuższy od podróży samochodem. Kolejnym problemem jest brak miejsc do parkowania. W godzinach funkcjonowania biur praktycznie każdy fragment wolnej przestrzeni wypełniony jest autami, z których 1,3 tys. parkuje nielegalnie (np. na trawnikach). Służewiec oferuje zbyt mało miejsc parkingowych, a będzie ich jeszcze mniej wraz z kolejnymi inwestycjami biurowymi.

— Służewiec Przemysłowy jest nadal atrakcyjny dla najemców, ale bez planowanych inwestycji może tracić na rzecz innych klastrów biurowych i być w coraz większym stopniu postrzegany jako tzw. back office [zaplecze administracyjne — red.] dla firm, które przy wyborze siedziby kierują się głównie ceną — komentuje Mateusz Polkowski.

Leki na całe zło

Firma JLL oprócz analizy sytuacji Służewca przedstawiła w raporcie kilka propozycji rozwiązań, które mogą pomóc dzielnicy.

— Dostrzegamy duże możliwości poprawy sytuacji Służewca Przemysłowego. Inwestycje w infrastrukturę, stworzenie przyjaznych przestrzeni publicznych, alternatywne formy transportu, rozwinięcie oferty handlowo-usługowej to niektóre z nich. Wszelkie działania w tym kierunkupowinny być prowadzone we współpracy miasta z deweloperami, inwestorami, najemcami i mieszkańcami. Należy dążyć do zróżnicowania nie tylko funkcji zabudowy, ale także profilu biznesowego Służewca. Warto pozostawić część elementów poprzemysłowych, które świadczą o tożsamości Służewca sprzed rewolucji biurowej i wykorzystać takie obiekty w celach wystawienniczych, kulturalnych, gastronomicznych i rozrywkowych — proponuje Jan Zombirt.

Szansą na zwiększenie prestiżu Służewca jest poprawa jego estetyki i funkcjonalności. Powstanie ogólnodostępnych placów miejskich i lokali gastronomicznych sprzyjałoby poprawie wizerunku dzielnicy i podniesieniu jej prestiżu jako miejsca nowoczesnego i przyjaznego. Ożywiłoby również ten obszar po godzinach pracy.

— Miasto powinno też inicjować, koordynować i patronować inicjatywom mającym na celu poprawę sytuacji komunikacyjnej i parkingowej, wspierając np. carpooling [wspólne przejazdy — red.] przez udostępnianie preferencyjnych miejsc samochodom, w których podróżuje więcej niż jedna osoba. Dobrym rozwiązaniem będzie aplikacja kojarząca kierowców i pasażerów podróżujących w tych samych kierunkach, jak również wprowadzenie inteligentnego systemu identyfikacji dostępnych miejsc parkingowych. Deweloperzy mogliby udostępnić na zasadach komercyjnych swoje niewykorzystane parkingi. Z kolei pracodawcy powinni rozważyć możliwość wprowadzenia elastycznego czasu pracy, który pozwoli na rozciągnięcie w czasie szczytów przewozowych — wymienia Jan Zombirt.

 

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Joanna Dobosiewicz

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

Puls Biznesu

Nieruchomości / Służewiec do poprawki