Galeria handlowa pozwala szybciej znaleźć klientów, a główna ulica w mieście podnosi prestiż placówki

Agnieszka Janas
21-01-2003, 00:00

Najem lokali komercyjnych przy głównych ulicach miast obarczony jest dużym ryzykiem. Inwestorzy powinni więc brać pod uwagę popularne ulice w dzielnicach. Galerie handlowe, choć wbrew pozorom nie są tańsze, zapewniają komfort pracy. Charakteryzują się jednak skomplikowaną procedurą najmu.

Przedsiębiorcy rozpoczynający działalność handlową lub gastronomiczną powinni zdawać sobie sprawę z wielu pułapek. Jedną z nich jest bardzo trudna do oszacowania łączna kwota, którą ostatecznie będzie trzeba zainwestować w pierwszych miesiącach działalności. Kolejna — to niekorzystna sytuacja gospodarcza, przekładająca się na małą siłę nabywczą społeczeństwa. Wymaga ona od inwestora dokładnej analizy segmentu rynku, w którym chce zająć miejsce, oraz konsekwentnej realizacji założonych planów. Nie mniejszym problemem jest także wybór odpowiedniej lokalizacji dla działalności handlowej lub usługowej. Rozwiązanie tej ostatniej kwestii wymaga oceny wad i zalet lokalizacji placówki w galerii handlowej lub w głównym punkcie miasta.

Przedstawiciele agencji nieruchomości podkreślają, że lokalizacja sklepów przy głównych ulicach miast jest kosztowna. Przystosowanie zaś wynajętej powierzchni do potrzeb planowanej działalności, oprócz pieniędzy wymaga od najemcy także wiele zachodu.

— Jeśli ktoś chce otworzyć sklep, a nie dysponuje dużymi zasobami finansowymi, nie powinien zaczynać działalności w takiej lokalizacji. Niestety, często spotykałem się z sytuacją, że najemcom starczało pieniędzy tylko na kosztowny remont, sprowadzenie towarów do sklepu i zatrudnienie personelu. Jeśli interes nie ruszał z kopyta od pierwszych dni funkcjonowania, szybko brakowało środków, aby przetrwać okres pozyskiwania klientów — mówi Aleksander Skirmuntt, dyrektor w agencji nieruchomości Emmerson.

Warto zauważyć, że rozważania te dotyczą jedynie sklepów. Taka lokalizacja staje się bowiem poważnym atutem w przypadku placówek gastronomicznych.

— Mniejsze restauracje, kawiarnie czy bary serwujące gorące kanapki „do ręki” lepiej radzą sobie przy głównych ulicach niż w centrach handlowych. Wrastają w krajobraz miasta, stają się jego częścią składową. Podczas spacerów mieszkańcy lubią zaglądać do takich miejsc. W centrach handlowych mimo większej liczby potencjalnych klientów, placówki gastronomiczne pozostają anonimowe. Przy ulicach zyskują zaś markę i charakter — twierdzi Anna Wysocka, specjalista ds. wynajmu powierzchni handlowych w CB Richard Ellis.

Oczywiście nie tylko restauracje funkcjonują dobrze przy głównych ulicach, nie brakuje przy nich także sklepów. Jednak są to przede wszystkim obiekty pełniące rolę wizytówek znanych marek. W tym przypadku od wypracowanych zysków ważniejsza jest możliwość wykorzystywania ich w celach reklamowych oraz do budowania prestiżu.

— Taki sklep może w początkowej fazie przynosić straty, gdyż zarabiają na niego inne placówki należące do tego samego właściciela. Ważne jest, że klienci spacerujący po ulicy zapamiętają jego nazwę. Wtedy może zrobią zakupy w innych sklepach firmy umieszczonych w tańszej lokalizacji. Jeśli chodzi o butiki czy salony kosmetyczne znanych marek — ich klientki będą je w stanie utrzymać. Nie ma tu bowiem znaczenia cena oferowanego produktu, ale prestiż, legenda i poziom oferowanych usług — dodaje Anna Wysocka.

Jeśli inwestor gotowy jest sam zajmować się remontem, ubezpieczeniem czy organizacją ochrony i nie chce pracować w galerii handlowej, powinien rozważyć otwarcie sklepu poza głównym punktem miasta.

— Nie każdy musi działać przy najpopularniejszych i najdroższych ulicach miasta. Wystarczy przyjrzeć się często uczęszczanym ulicom danej dzielnicy. Są one dobrze widoczne w pejzażu miasta, lubiane przez mieszkańców i dużo tańsze. W Warszawie polecałbym rozważenie wynajęcia lokalu przy ul. Puławskiej, na placu Narutowicza, w alei Komisji Edukacji Narodowej. Dla przykładu podam, że cena wywoławcza (do negocjacji) najmu przy Puławskiej wynosi 28-30 USD za mkw. miesięcznie. Nie do pogardzenia są także ulice wylotowe z miasta, ale oferta ta dotyczy jednak głównie składów budowlanych, hurtowni, salonów samochodowych oraz sklepów oferujących różnego rodzaju artykuły techniczne — podsumowuje Aleksander Skirmuntt.

Główną barierą wynajmu w prestiżowej lokalizacji jest oczywiście cena. Jej horrendalna wysokość wynika głównie z małej ilości oferowanej powierzchni.

— Na tym rynku wciąż karty rozdają właściciele nieruchomości. Dlatego też należy zwracać szczególną uwagę na czas wynajmu zapisany w kontrakcie. Moim zdaniem, lepiej podpisywać umowy na czas określony, np. 3 lata, niż nieokreślony z dłuższym terminem wypowiedzenia. Niektórzy twierdzą, że to drugie rozwiązanie jest korzystniejsze, bo w przypadku zawarcia umowy terminowej, najemca musi dotrzymać ustalonego okresu najmu, zaś gdy czas nie jest określony, w razie niepowodzenia najemca może szybciej rozwiązać kontrakt i ograniczyć straty. Jednak moim zdaniem, umowa na czas nieokreślony jest niekorzystna. Aranżując wnętrza, załatwiając formalności czy rozpoczynając reklamę lokalu ponosi się duże koszty, których zwrot oczekiwany jest po określonym czasie funkcjonowania. Tymczasem, teoretycznie właściciel może wyrzucić najemcę z lokalu dosłownie w 3 miesiące po podpisaniu umowy — przekonuje Aleksander Skirmuntt.

Podkreśla on, że znane są mu kosztorysy aranżacji wnętrza niewielkiego lokalu gastronomicznego (60-70 mkw.) sięgające 100 tys. zł. A to przecież tylko jeden ze składników kosztów.

Anna Wysocka, doradza, aby przyszły najemca sprawdził, czy interesujący go lokal umożliwi prowadzenie działalności gospodarczej.

— Trzeba sprawdzić czy Sanepid wyda zgodę na prowadzenie działalności gastronomicznej, jak przepisy ruchu drogowego regulują możliwość poruszania się samochodem, a więc jak wyglądać będzie zaopatrzenie, zastanowić się, czy układ pomieszczeń i ich konstrukcja pozwoli na efektywne zagospodarowanie przestrzeni. Warto pamiętać, że zgodę na prowadzenie baru muszą wyrazić wszyscy mieszkańcy domu. Ważne jest także sprawdzenie stanu własnościowego nieruchomości — dodaje przedstawicielka CB Richard Ellis.

Odwiedzanie galerii handlowych stało się już tradycyjną rozrywką osób, które mieszkają w ich pobliżu, lub atrakcją turystyczną dla przyjeżdżających z miast, w których takich obiektów jeszcze nie ma.

— Największą siłą lokalizacji w takich obiektach jest efekt „masy krytycznej”. Odwiedza je taka liczba osób, że właściciele sklepów mają bardzo dużą szansę na to, że klienci zauważą ich placówki, wejdą i dokonają zakupów. Wynajem powierzchni w galerii handlowej ma również złe strony. Trzeba pamiętać o przypadkowości odwiedzających, dużej masie sklepów, w której giną te małe, oraz o skomplikowanej procedurze najmu i opłat — wyjaśnia Anna Wysocka.

Najczęstsze obawy najemców oraz brak zrozumienia dokumentów związane są z konstrukcją opłat. Właściciele galerii pobierają nie tylko czynsz uzależniony od wielkości powierzchni, ale także m.in. opłaty eksploatacyjne, opłaty za części wspólne, np. parkingi, ustalony procent od obrotu na reklamę obiektu (nie sklepu określonego najemcy, ale całej galerii).

— Stawka czynszu zazwyczaj opisana jest na dwa sposoby: wynegocjowana kwota pomnożona przez liczbą metrów kwadratowych oraz ustalony procent od obrotów — wyjaśnia Anna Wysocka.

Aleksander Skirmuntt dodaje, że do ponoszonych kosztów trzeba jeszcze doliczyć opłaty związane z aranżacją sklepów. Przypomina, że właściciele galerii narzucają najemcom standard wykończenia, materiały oraz firmy wykonawcze, które uzyskały prawo do pracy na terenie obiektu.

— Może się okazać, że opłaty w galerii wcale nie są niższe niż te w centrum miasta, choć „gołe” stawki najmu wyraźnie na to wskazywały. Niewątpliwie jednak najemca nie spotka się tu z problemami występującymi w przypadku zawierania umowy na czas nieokreślony. Samemu właścicielowi galerii zależy przecież na wykazaniu się, np. przed bankiem, że ma zapewnione źródła dochodu. Dodatkowo, jeśli ktoś ceni sobie komfort pracy, nie chce zajmować się czynnościami administracyjnymi oraz chce być obecny w miejscu modnym — galerie są w sam raz dla niego — podsumowuje Aleksander Skirmuntt.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Janas

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Galeria handlowa pozwala szybciej znaleźć klientów, a główna ulica w mieście podnosi prestiż placówki