Gruntowa niepewność nie tylko na kolei

opublikowano: 18-03-2019, 22:00

Ważą się losy nieruchomości tysięcy firm — czy pozostaną ich własnością, czy będą należały do samorządów

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA), który po raz drugi w swojej historii zbierze się 1 kwietnia 2019 r. w pełnym składzie, ma udzielić odpowiedzi na pytanie prezesa Prokuratorii Generalnej dotyczące sposobu udokumentowania prawa do nieruchomości należących przed 1990 r. do państwa. Od odpowiedzi NSA zależy, czy prawo do nich mają spółki powstałe po dawnych przedsiębiorstwach państwowych, działające na tych gruntach od kilkudziesięciu lat, czy gminy. Podział dawnego majątku państwowego między gminy i przedsiębiorstwa trwa już od 30 lat i ze względu na trudności w interpretacji ustaw z 1990 r. do dziś się nie zakończył.

Od uchwały stu sędziów zależy, czy firmy posiadające grunty od czasów PRL, a
niemające dokumentów potwierdzających ustanowienie zarządu, stracą je na rzecz
gmin. Dotyczy to m.in. nieruchomości PKP
Zobacz więcej

NIERUCHOMOŚCI:

Od uchwały stu sędziów zależy, czy firmy posiadające grunty od czasów PRL, a niemające dokumentów potwierdzających ustanowienie zarządu, stracą je na rzecz gmin. Dotyczy to m.in. nieruchomości PKP Fot. TP

Największa część tych nieruchomości, bo niemal 100 tys. hektarów, to grunty kolejowe. Jest to nie tylko ziemia, na której leżą tory, ale też ponad 50 tys. budynków: dworców kolejowych, nieruchomości komercyjnych, a nawet mieszkań. Jak mówi Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w Colliers International, często są to bardzo duże i atrakcyjne dla inwestycji działki w centrach największych miast, na których od dwóch lat niestety nic nie powstaje. NSA już dwukrotnie — zbierając się w składzie 7 sędziów w 2017 i 2018 r. — wydał uchwały w sprawie dotyczącej gruntów PKP i były to uchwały niekorzystne dla tej spółki. Sędziowie uznali, że spółka ma ograniczone możliwości w dokumentowaniu prawa zarządu do tych nieruchomości, więc grunty te mogą podlegać komunalizacji. Argumenty te przywoływały później sądy w sprawach innych firm.

Litera prawa

Podstawą do takiej decyzji NSA były dwie ustawy z 1990 r. — jedna przywracająca zlikwidowany w latach 50. samorząd terytorialny, druga — dotycząca uwłaszczenia dawnych przedsiębiorstw państwowych. Przepisy przyznały wówczas gminom nieruchomości państwowe, które należały do byłych terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego, a przedsiębiorstwom grunty, które były im oddane w zarząd jako wykorzystywane do prowadzenia działalności. Niestety w orzecznictwie sądów widać kolizję tych przepisów, wynikającą z domniemania, że do terenowych organów administracji państwowej należały wszystkie nieruchomości poza tymi, odnośnie do których przedsiębiorstwa legitymują się formalnym dokumentem o zarządzie. Problem w tym, że ogólnie wiadomo, że w okresie PRL często takich decyzji nie wydawano, bo i firmy, i nieruchomości były własnością państwa.

Wśród prawników pojawiają się opinie, że NSA nie uwzględnił realiów ustrojowych PRL, w których sformalizowanie prawa danego przedsiębiorstwa państwowego do konkretnej nieruchomości nie miało znaczenia — i jedno, i drugie należało do państwa. Nie wziął też pod uwagę intencji ustawodawcy, który przywracając w 1990 r. samorząd terytorialny, chciał go wyposażyć w majątek faktycznie użytkowany przez gminy, natomiast majątek byłych przedsiębiorstw, szczególnie tych o charakterze ogólnokrajowym, miał pozostać własnością skarbu państwa, a prawo użytkowania wieczystego do posiadanego faktycznie majątku miały otrzymać przedsiębiorstwa.

Szerszy problem

Jak mówi radca prawny Konrad Młynkiewicz, dyrektor działu prawa administracyjnego kancelarii Sadkowski i Wspólnicy, pytanie prezesa Prokuratorii Generalnej dotyczy nie tylko gruntów pozostających we władaniu PKP, ale również wielu innych podmiotów.

— Prowadzę postępowania komunalizacyjne w imieniu spółek, które były dawniej przedsiębiorstwami państwowymi również w innych sektorach, np. wodociągowym i energetycznym. Jako przedsiębiorstwa państwowe posiadały w zarządzie grunty państwowe. Nieruchomości te były oddawane tym podmiotom w zarząd bądź nabywane przez te podmioty w imieniu skarbu państwa, co znajduje odzwierciedlenie w treści ksiąg wieczystych, ewidencjach gruntów i wielu innych dokumentach, gdzie jako właściciel wskazany był skarb państwa, a w dalszej części przywołane było takie przedsiębiorstwo. Zgodnie z obecnie dominującym orzecznictwem dokumenty takie nie są jednak wystarczające dla uznania, że grunty te pozostawały w zarządzie przedsiębiorstw, co sprawia, że przyjmuje się, że grunt taki stał się własnością gminy — wyjaśnia Konrad Młynkiewicz.

65937540-8c2f-11e9-bc42-526af7764f64
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

Roszczenia gmin

Według Michała Stilgera, rzecznika PKP, problem komunalizacji gruntów kolejowych istniał jeszcze przed podjęciem uchwał przez NSA, jednak po 2017 r. działania gmin się nasiliły. Przykładami mogą być województwa małopolskie, dolnośląskie, śląskie i łódzkie, ze szczególnym nasileniem działań na terenie miasta Łodzi. Tu od wielu lat grunty posiadane przez PKP są obejmowane procesem komunalizacji, w tym również te zajęte bezpośrednio pod infrastrukturę kolejową.

— Gminy w Polsce, w tym Łódź, zostały postawione przez ustawodawcę wobec problemu konieczności komunalizacji gruntów użytkowanych przez PKP. Rozwiązanie to uważamy za nieszczęśliwe, bo jeśli chodzi o tereny wykorzystywane pod zasadniczą działalność kolei, to byłoby lepiej, gdyby ustawodawca pozostawił te grunty jako własność spółek kolejowych. Nie jesteśmy też zainteresowani prowadzeniem sporów z kolejami. Dopóki jednak przepis wskazuje, że nieruchomości te podlegają komunalizacji, obowiązkiem gmin jest inicjowanie postępowań komunalizacyjnych. Mamy nadzieję, że uchwała, jaką ma podjąć 1 kwietnia NSA, uwzględni zarówno literalną treść przepisów, jak i konstytucyjną zasadę ochrony własności przysługującej gminom — mówi Marcin Masłowski, rzecznik prasowy prezydenta Łodzi.

Także Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania, upomniał się w październiku 2018 r. o komunalizację starego dworca kolejowego w tym mieście, powołując się na wspomniane uchwały NSA. Powodem wystąpienia był, zarzucany przez prezydenta, brak współpracy PKP z miastem w działaniach o charakterze inwestycyjnym i planistycznym.

Los tysięcy firm

Jak podkreśla Konrad Młynkiewicz, formalnie przedmiot kwietniowego posiedzenia NSA w pełnym składzie nie jest ten sam, co wcześniejsza uchwała z lutego 2017 r. dotycząca tylko gruntów kolejowych. Pytanie prezesa Prokuratorii Generalnej dotyczy bowiem ogólnie stosowania tych przepisów i dopuszczalności stosowania innych środków dowodowych niż wskazane wprost w przepisie przywoływanym w poprzednich uchwałach (art. 38 ust. 2 dawnej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości). Obecnie sąd ma odpowiedzieć na pytanie, czy możliwe jest dowodzenie faktu oddania nieruchomości w zarząd za pomocą innych dowodów, a jeżeli tak, to jakie dowody mogą temu celowi służyć. Uzasadnieniem dla podjęcia uchwały NSA w pełnym składzie są pojawiające się w orzecznictwie rozbieżności w tym zakresie. Już wcześniej bowiem występowało także bardziej liberalne podejście sądów mówiące o tym, że można to wywodzić z innych dokumentów, chociażby z treści decyzji o ustaleniu opłaty za zarząd. Odpowiedź ma znaczenie dla tysięcy przedsiębiorstw i nieruchomości należących w 1990 r. do skarbu państwa.

Interesujesz się marketingiem nieruchomości? Sprawdź program konferencji "Real Estate Marketing", 16-17 maja 2019, Warszawa >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy