Grunty wracają do łask

Marta Sieliwierstow
opublikowano: 18-01-2011, 00:00

Rośnie zainteresowanie kupnem działek pod nieruchomości komercyjne. To pozwala sądzić, że rynek powoli wraca do normy.

Po dwóch latach zastoju przedsiębiorcy znowu chcą inwestować w grunty

Rośnie zainteresowanie kupnem działek pod nieruchomości komercyjne. To pozwala sądzić, że rynek powoli wraca do normy.

Jeszcze w pierwszym półroczu 2010 r. fundusze inwestycyjne i deweloperzy wstrzymywali decyzje o zakupach gruntów zarówno pod zabudowę mieszkaniową, jak i biurową.

— Spowolnienie rynku w latach 2008-10 przyczyniło się do urealnienia cen gruntów. Trudności z finansowaniem dodatkowo ograniczyły liczbę potencjalnych nabywców. Te czasy powoli się kończą, ponieważ coraz więcej firm pozyskuje pieniądze na inwestycje — mówi Karol Bartos, wiceprezes ds. zarządzania aktywami i projektami deweloperskimi w MGPA.

Pierwsze symptomy

Dopiero w drugim kwartale 2010 r. część inwestorów rozpoczęła poszukiwania dobrze położonych działek, ale transakcje dochodziły do skutku głównie, gdy ceny były znacznie niższe od wywoławczych.

— Na warszawskim rynku jest dostępnych wiele działek pod zabudowę biurową z gotowymi pozwoleniami na budowę. Dla inwestora to bardzo atrakcyjne grunty, gdyż można szybko rozpocząć inwestycję — wyjaśnia Karol Bartos.

Sezon letni w 2010 r., inaczej niż zwykle, był czasem negocjacji, sprawdzania stanu prawnego gruntów i zawierania umów przedwstępnych.

— Z jednej strony inwestorzy mieli już dość wyczekiwania i byli w stanie więcej zapłacić, a z drugiej strony właściciele ziemi obniżyli wymagania cenowe i mieli czas na odpowiednie przygotowanie działek do sprzedaży. Na wstrzymywanie transakcji wpływ miało powolne wydawanie pozwoleń na budowę i problemy z uzyskaniem finansowania z banku. Jednocześnie ceny się ustabilizowały. Wówczas można już było mówić o końcu kryzysu w tym sektorze — uważa Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w Colliers International Poland.

Symptomy ożywienia z trzeciego kwartału znalazły potwierdzenie pod koniec 2010 r., kiedy doszło do finalizacji wielu transakcji, m.in. sprzedaży 4,4 ha gruntu przy ul. Beethovena w Warszawie czy 4,85 ha w centrum Krakowa. Na rynku pojawili się też nowi gracze — zagraniczne fundusze nieruchomości. Jednocześnie inwestorzy, którzy dotychczas budowali centra handlowe, zainteresowali się sektorem biurowym. Deweloperzy, którzy niechętnie współpracowali z funduszami, teraz są poniekąd zmuszeni przez sytuację na rynku do zawierania umów współpracy typu joint venture, które czasami są jedyną możliwością realizacji inwestycji.

— Druga połowa 2010 r. pokazała, że kryzys w tym sektorze jest za nami. Wiele wskazuje na to, że 2011 r. będzie czasem wielu transakcji gruntowych i inwestycyjnych. Takie miasta jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań i Trójmiasto mogą liczyć na budowę biurowców — ocenia Daniel Puchalski.

Cenne ceny

Według analiz Colliers International Poland ceny działek pod zabudowę biurową w większości dużych miast w Polsce nie zmieniły się w porównaniu z 2009 r. W Warszawie w II połowie 2010 r. trzeba było zapłacić średnio 585 EUR za metr kwadratowy powierzchni najmu brutto. Była to zmiana o 27 proc. w stosunku do takiego samego okresu 2009 r., kiedy za tę samą działkę inwestorzy musieli zapłacić około 460 EUR.

— Warto pamiętać, że ceny z 2009 r. były jedynie cenami ofertowymi, a nie transakcyjnymi, bo transakcji nie było. W warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu ceny najlepiej położonych działek pod biurowce wróciły do poziomu średnich sprzed kryzysu i raczej nie osiągną wartości zbliżonych do tych najwyższych, sprzed dwóch lat — mówi Daniel Puchalski.

W Krakowie średnie ceny w drugiej połowie 2010 r. wynosiły około 265 EUR/mkw. Był to wzrost o 23 proc. w porównaniu z 2009 r. Wzrost cen o 19 proc. odnotowano we Wrocławiu. W Łodzi, Poznaniu, Katowicach, Trójmieście ceny się nie zmieniły.

— Ceny gruntów komercyjnych są wciąż wygórowane. Ten poziom nie odzwierciedla ich realnych wartości. To pozostałość po latach 2006-08, kiedy rosnąca liczba deweloperów i pieniądze, które chcieli zainwestować, wywindowały ceny gruntów do irracjonalnych poziomów. Ówcześni nowi gracze na polskim rynku często się nie orientowali w jego realiach, a mimo to byli hojnie finansowani przez zagraniczne banki. Doprowadziło to do sytuacji, w której grunty kupowano po cenach stanowiących wielokrotność ich dzisiejszej, zrównoważonej wartości rynkowej. Sytuacja taka miała miejsce zarówno w przypadku zakupu ziemi od miasta, jak i od prywatnych właścicieli — analizuje Jacek Wachowicz, dyrektor ds. wynajmu i sprzedaży w GTC.

585

EUR

Tyle trzeba było zapłacić w stolicy w drugiej połowie 2010 r. za metr kwadratowy działki pod budownictwo biurowe.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane