Jak kupić nieruchomości komercyjne na kredyt

Materiał partnera
aktualizacja: 27-10-2017, 16:18

Finansowanie zakupu nieruchomości komercyjnej długiem jest dla spółki tym korzystniejsze, im bardziej udaje się przekonać przedstawicieli banku do atrakcyjności inwestycji. Jak tego dokonać?

Maciej Weinberg,
dyrektor wydziału finansowania projektów inwestycyjnych, Raiffeisen Polbank

Sektor nieruchomości komercyjnych rządzi się swoimi prawami, a ocena inwestycji w magazyny, biura czy centra handlowe może się zasadniczo różnić między kolejnymi uczestnikami procesu inwestycyjnego. Aby zwiększyć swoje szanse na korzystniejsze warunki kredytu ze strony banku, należy poświęcić część kalkulacji na spojrzenie z punktu widzenia banku. Czym więc kierują się doradcy, oceniając inwestycje w komercyjne nieruchomości? — Kluczowa dla instytucji finansującej projekt jest atrakcyjność lokalizacji. Oznacza to bowiem, że nieruchomość zostanie wynajęta, a tym samym będzie zapewniać wpływy na spłatę kredytu. Weryfikacją atrakcyjności projektu są umowy przedwstępne najmu.

Często jeszcze przed rozpoczęciem budowy obiektu może być on wynajęty w 40-50 proc., a wraz z postępami inwestycji obszar wynajętej powierzchni się powiększa — mówi Maciej Weinberg, dyrektor wydziału finansowania projektów inwestycyjnych, Raiffeisen Polbank. Umowy przedwstępne odgrywają jeszcze jedną istotną rolę: pokazują, jakie inwestor może osiągnąć stawki najmu. Dla banków najlepsze są oczywiście tzw. twarde umowy najmu, w których klient zobowiązuje się płacić ustaloną kwotę przez 5 lub więcej lat. Często jednak klienci negocjują z inwestorami zapisy zmiękczające, które pozwalają rozwiązać umowę wcześniej, gdy np. ich biznes nie osiąga oczekiwanej rentowności czy też uzależniają czynsz od wielkości obrotów.

— Gdy w umowach najmu pojawia się więcej warunków i obwarowań na korzyść najemców, to banki domagają się zwykle wyższego wkładu własnego inwestora i podnoszą marżę, widząc wyższe ryzyko dla projektu. Nie jest to jednak regułą, każda transakcja oceniana jest indywidualnie. W Raiffeisen Polbank bardzo dokładnie analizujemy założenia danego projektu, jego wady i zalety na tle konkurencji, czasami pomimo niskiego poziomu umów przedwstępnych nadal jesteśmy w stanie zaoferować bardzo atrakcyjne warunki, musimy być jednak przekonani, że konkretne przedsięwzięcie obroni się na rynku — przekonuje Maciej Weinberg.

Jednak w sytuacji, gdy inwestor jest w stanie wykazać się wysokim poziomem umów najmu, pozwala to obniżyć poziom wymaganego wkładu własnego, co z punktu widzenia inwestora bardzo istotnie wpływa na wzrost jego wskaźnika IRR, pokazującego zwrot z zainwestowanego kapitału. Na rynku nieruchomości trwa od kilku lat hossa, więc wiele banków w dużym stopniu wykorzystało już przypadające na ten sektor wewnętrzne limity kredytowe. To może powodować, że te instytucje będą selektywnie podchodziły do projektów i wybierały tylko te bezpieczniejsze i bardziej rentowne.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Materiał partnera

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Jak kupić nieruchomości komercyjne na kredyt