Lokal komercyjny wygrywa z mieszkaniówką

Anna Bełcik
24-11-2011, 10:40

Inwestycja w lokal użytkowy to dobra alternatywa dla osłabionego dziś rynku nieruchomości mieszkaniowych. Plusy: wyższa rentowność i dłuższy okres najmu

Lokal komercyjny kupiony za 1,5 mln zł, wynajęty za 12 tys. zł miesięcznie daje zwrot z inwestycji na poziomie 8 proc. Zdaniem Artura Wacha, analityka rynku nieruchomości z Lion’s House, osiągnięcie takiego pułapu rentowności jest aktualnie realne. Wymaga jednak większego doświadczenia niż wynajem mieszkań.

— Zysk możemy zoptymalizować, kupując lokal użytkowy na działalność gospodarczą, co pozwala na odliczenie 23-procentowego podatku VAT od wynajmu. Zarobek będzie zatem liczony od ceny netto, a nie brutto — wyjaśnia Artur Wach.

Zdaniem Tomasza Górskiego, eksperta z działu powierzchni handlowych firmy Cushman & Wakefield, jeszcze w latach 2007-08 zakup lokalu użytkowego zwracał się po około ośmiu latach. Dziś na pełny zwrot kosztów trzeba poczekać dłużej.

Na dużym osiedlu

Zaletą inwestycji w lokal komercyjny jest możliwość nabycia go w stanie deweloperskim i wynajęcia w takiej właśnie postaci. Najemca i tak dostosuje wystrój wnętrza do własnych potrzeb.

Co więcej, umowa najmu podpisywana jest w tym przypadku zwykle na kilka lat. Nieruchomości z segmentu mieszkań popularnych wynajmują się średnio przez 10 miesięcy w roku. Wyższą cenę najmu zyskamy, kupując lokal w dobrej lokalizacji, czyli takiej, którapozwoli najemcy na sprawną realizację jego założeń biznesowych.

— Wynajmem lokali komercyjnych, ulokowanych np. na osiedlach mieszkaniowych, zainteresowane są najczęściej banki, apteki, właściciele sklepów spożywczych, gabinetów kosmetycznych, fryzjerskich, przedszkoli czy drobnych punktów usługowych — wylicza Tomasz Górski.

Istotne jest zatem, aby taki lokal znajdował się w miejscu o dużym natężeniu ruchu, był widoczny od ulicy, miał dostęp do parkingu lub miejsc postojowych i bezpośrednie wejście z zewnętrz. Atutem będzie również dobry rozkład pomieszczeń, duża powierzchnia ekspozycyjna i dobrze widoczna witryna.

Lokal z najemcą

Dostępność lokali użytkowych jest dość duża w przypadku powstających osiedli. Deweloperzy wpisują je w plan budowy dużych inwestycji. Klientom oferują zarówno sprzedaż, jak i wynajem powierzchni użytkowej. Czasem na rynku pojawia się także możliwość zakupu lokalu z najemcą.

— Cena kupna bądź najmu lokalu negocjowana jest zwykle indywidualnie. Zależy od lokalizacji, prestiżu osiedla czy potencjału biznesowego, jaki stwarza przyszłemu użytkownikowi. Średnio jest jednak wyższa o 20-30 proc. w stosunku do stawki płaconej za metr kwadratowy mieszkań znajdujących się na wyższych kondygnacjach — mówi Sławomir Horbaczewski, wiceprezes spółki deweloperskiej Marvipol.

Średnia cena wynajmu lokali użytkowych oferowanych przez innego dewelopera, spółkę Eko-Park, kształtuje się na poziomie 22 EUR za mkw. miesięcznie.

 

Przykładowe oferty lokali użytkowych w Warszawie

Eko-Park

W inwestycjach zakończonych — Allegretto, Bolero czy Delicato — w sprzedaży jest 19 lokali usługowych, z czego pięć zostało już wynajętych. Istnieje możliwość zakupu lokalu z najemcą. Średnia cena to 12 tys. zł/mkw. netto. Wielkość powierzchni dostępnych lokali usługowych waha się między 70 a 783 mkw. W inwestycji aktualnie realizowanej — Grazioso Apartamenty, która zostanie zakończona w II kw. 2013 r. — dostępnych jest 12 lokali na parterze i dwa na pierwszym piętrze. Średnia cena wynosi około 13 tys. zł/mkw. netto. Wielkość wynosi od 46 do 116 mkw.

Marvipol

Spółka od początku działalności oddała do użytku ponad 130 tys. mkw. powierzchni, z czego 117,6 tys. mkw. to mieszkania, a 12,4 tys. mkw. lokale usługowe (łącznie z biurowcem Prosta Tower). W ramach projektu osiedla Zielona Italia powstaną 842 mieszkania (powierzchnia 53,1 tys. mkw.) i 26 lokali użytkowych (1,43 tys. mkw.). Inwestycja jest na wstępnym etapie realizacji, ale sprzedano już ok. 90 proc. przestrzeni komercyjnej. Cena mieszkania sięga 5990 zł/mkw., koszt metra kwadratowego lokalu użytkowego jest o około 25 proc. wyższy. Mokotów Park będzie dysponował 31 tys. mkw. powierzchni mieszkalnej i 2 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Cena kupna lokali usługowych jest o około 20-30 proc. wyższa niż mieszkań.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Bełcik

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Lokal komercyjny wygrywa z mieszkaniówką