Murapol stworzy fundusz za 1,5 mld zł

Budowa portfela kilku tysięcy mieszkań na wynajem dla dewelopera będzie dźwignią. Dzięki niej zwiększy skalę i ograniczy koszty

Na przełomie marca i kwietnia 2017 r. bielski Murapol spodziewa się pozwolenia na budowę swojego pierwszego zagranicznego osiedla. W Berlinie chce postawić dziewięć budynków ze 120 mieszkaniami. Następna inwestycja jest szykowana na Wyspach Brytyjskich.

GIEŁDA ZA REIT:
Zobacz więcej

GIEŁDA ZA REIT:

Michał Sapota, prezes Murapolu, jest gotów wprowadzić fundusz mieszkaniowy na giełdę. Jego zdaniem, nie ma to jednak sensu, jeśli REIT-em w Polsce będzie mogła być tylko spółka i do tego nie lokująca kapitału w mieszkaniach, co zakłada obecny projekt ustawy. Marek Wiśniewski

— W sylwestra zakończyliśmy negocjacje na temat zakupu działki w Edynburgu — informuje Michał Sapota, prezes Murapolu. Spółka przygląda się także Hiszpanii, Włochom i Austrii. — Nie jest przesądzone, że będziemy tam inwestować. Po prostu analizujemy kwestie prawne i popytowe — studzi emocje Michał Sapota.

Współpraca z TFI

Spółka, której głównymi rozgrywającymi są Michał Dziuda, Wiesław Cholewa i Leszek Kołodziej, w 2015 i 2016 r. sprzedała najwięcej mieszkań w Polsce. W ostatnim roku jako jedyna przekroczyła próg 3 tys. sprzedanych lokali. Inwestycje finansowała m.in. z pięciu FIZ-ów stworzonych wspólnie z TFI Trigon, Eques i Provide. W 2016 r. inwestorzy zewnętrzni wpłacili do nich 140 mln zł. Rok wcześniej Murapol stworzył podobny FIZ z Trigon TFI, a w 2014 r. z Altus TFI.

— Nie ukrywam, że wykorzystanie FIZ-ów było jednym z ważniejszych elementów, które pozwoliły nam w ciągu pięciu lat wyrosnąć z lokalnej organizacji działającej głównie na południu Polski do skali ogólnokrajowej. Na podstawie FIZ-ów można budować struktury służące wyprowadzaniu pieniędzy za granicę w celach konsumpcyjnych, ale w naszym przypadku wyglądało to zupełnie inaczej — podkreśla Michał Sapota.

Uchwalone w listopadzie 2016 r., a obowiązujące od 1 stycznia 2017 r. zmiany w opodatkowaniu FIZ-ów nieruchomościowych wymusiły zmiany organizacyjne w modelu biznesowym Murapolu. Szef spółki zakłada jednak, że z nowym prawem da się żyć. W 2017 r. chce wyjść na rynek po co najmniej 200 mln zł, które trafią do 2-3 nowych funduszy.

O ile jednak dotychczasowe FIZ-y — najprościej rzecz ujmując — oferowały inwestorom udział w marży dewelopera w zamian za 2-3-letnie użyczenie pieniędzy, o tyle teraz Murapol myśli o funduszu inwestującym długoterminowo i czerpiącym zyski z mieszkań na wynajem. Jego zalążkiem ma być jeden z FIZ-ów tworzonych w 2017 r.

— Mamy zamiar zbudować portfel kilku tysięcy mieszkań. Oczywiście nie od razu, ale w ciągu 4-5 lat. W tym czasie zgromadzimy w funduszu majątek wartości 1,5 mld zł — deklaruje Michał Sapota. Fundusz ma kupować mieszkania od Murapolu. Ten ma je sprzedawać funduszowi po niższych cenach niż innym.

— Dzięki temu zagwarantujemy funduszowi stałą stopę zwrotu z czynszów, a gdy będzie sprzedawać aktywa, upłynni je szybko i nie będzie na tym stratny. Co zyska Murapol? Zwiększy skalę. Jeśli w 2017 r. sprzedamy normalnie 4 tys. mieszkań, to dzięki takiemu funduszowi moglibyśmy sprzedać 5 tys., z czego 20 proc. miałoby kilkanaście procent niższą rentowność.

Gdyby to był pojedynczy strzał, zastanawiałbym się nad tym, czy ma to sens. Ale proszę pamiętać, że przez procedury administracyjne każdy deweloper zamraża kapitał na kilkuletni okres między kupnem działki a sprzedażą gotowych mieszkań. Jeśli więc fundusz będzie odbierał od nas mieszkania przez kilka lat z rzędu, to przyniesie Murapolowi oszczędności na kosztach. W efekcie marża, którą Murapol odda funduszowi, spowoduje wzrost rentowności mieszkań sprzedawanych na zasadach rynkowych — tłumaczy Michał Sapota. Nie widzi też problemu w polskich przepisach eksmisyjnych.

— Są rozwiązania pozwalające w miarę sprawnie zarządzać tym ryzykiem. Oczywiście inaczej jest, jeśli para się tym duża organizacja, a inaczej jeśli dotyczy to osoby mającej na wynajem jedno czy dwa mieszkania — zaznacza prezes Murapolu. Preferencje podatkowe dla lokujących kapitał w nieruchomościach na wynajem zakłada projekt tzw. ustawy o polskich REIT-ach. Według aktualnego stanu REIT-em będzie mogła być jedynie spółka, a do tego taka, która nie lokuje kapitału w mieszkaniach. — Nie boli mnie to, ale jest to skandal — rzuca Michał Sapota. Już bez emocji dodaje, że gdyby ustawa obejmowała mieszkania, to wehikuł Murapolu w perspektywie 2-3 lat znalazłby się na giełdzie.

Giełdowa roszada

Na razie na giełdzie jest Abadon Real Estate (ARE). To spółka zależna Murapolu, której notowania wznowiono 1 grudnia 2016 r. Przez rok zawieszenia notowań ARE — znany wcześniej jako Variant — przechodził planową restrukturyzację. Pozbył się biznesu związanego ze sprzedażą chemii i szyb samochodowych, a wchłonął od Murapolu firmy związane z rynkiem nieruchomości — od pracowni architektonicznej, przez hurtownię budowlaną, generalnego wykonawcę czy spółkę zarządzającą nieruchomościami. Dotychczas 90 proc. przychodów tego konglomeratu przysparzał Murapol, ale w 2017 r. proporcje mają być już inne.

— Mamy cały łańcuch kompetencji wykorzystywanych w inwestycjach w nieruchomości i chcemy go zaoferować klientom zewnętrznym. Liczymy przede wszystkim na zainteresowanie zagranicznych funduszy, mających pieniądze na inwestycje w polskie nieruchomości, ale niezainteresowanych utrzymywaniem lokalnych struktur — wyjaśnia Michał Sapota, również prezes ARE. Zapowiada też zwiększenie płynności ARE. Obecnie 91 proc. akcji jest kontrolowane przez Murapol.

— Długoterminowym celem Murapolu jest utrzymanie kontroli nad ARE. Zmiany, jakie zaszły w ARE, powodują, że potrzebujemy kilku kwartałów, by się uwiarygodnić wśród inwestorów giełdowych. Obecnie trudno powiedzieć, czy zwiększenie płynności nastąpi przez nową emisję, czy sprzedaż dotychczasowych akcji. Zależy nam jednak, by ARE było spółką giełdową w pełnym rozumieniu tego słowa. Z giełdą wiążą się pewne koszty i uciążliwości, nie chodzi więc o to, by po prostu mieć giełdową zabawkę — tłumaczy Michał Sapota. © Ⓟ

OKIEM EKSPERTA

Skala to klucz do sukcesu

MAXIMILIAN MENDEL

partner w Reas

Potencjał sektora prywatnego najmu mieszkań jest w Polsce ogromny. Najem stał się w ostatnich latach dla wielu gospodarstw domowych nie tylko koniecznością, ale również bardzo atrakcyjną alternatywą. Z jednej strony spada dostępność zakupu ze względu na ograniczoną zdolność kredytową, a z drugiej rośnie znaczenie mobilności i elastyczności wyboru miejsca zamieszkania. Tymczasem rynek najmu w Polsce jest relatywnie niewielki, niedojrzały, w dużym stopniu nieprofesjonalny. Z biznesowego punktu widzenia sektor mieszkaniowy w Polsce zapewnia wysoką rentowność najmu – znacznie wyższą niż ta, jaką można osiągnąć na dojrzalszych rynkach. Dla inwestorów krajowych wynajemnieruchomości oznacza obecnie wyższe zyski niż w przypadku innych inwestycji o podobnym poziomie ryzyka. W dłuższej perspektywie można oczekiwać wzrostu wartości mieszkań. W związku z tym inwestycje w tym sektorze zapewniają zarówno stabilne przepływy pieniężne, jak i zysk kapitałowy. Jeśli chodzi o polskie ustawodawstwo, to nie jest ono postrzegane jako duże zagrożenie, szczególnie z punktu widzenia podmiotów działających w innych krajach. Przepisy i ochrony lokatora w Niemczech czy Szwecji są o wiele bardziej restrykcyjne niż w Polsce. Obecnie największym problemem jest budowa portfela nieruchomości. Niezbędny jest efekt skali, natomiast w Polsce brakuje gotowych nieruchomości mieszkaniowych w całości przeznaczonych na wynajem.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Murapol stworzy fundusz za 1,5 mld zł