Nie wszystkie nieruchomości będą drożały jednakowo

Radosław Cichy
22-08-2006, 00:00

Od wejścia naszego kraju do Unii Europejskiej nastąpił znaczny wzrost cen mieszkań. Spodziewano się tego, jednak dynamika tego wzrostu tylko w roku 2006 jest już pewnym zaskoczeniem. Tak gwałtownego skoku — zwłaszcza w ostatnich miesiącach, od kwietnia do czerwca — nie przewidział nikt. Złożyło się na to wiele czynników, przede wszystkim bogata oferta kredytów bankowych. Praktycznie każda rodzina, nie mająca zbyt dużych obciążeń finansowych, z zarobkami uchodzącymi za przeciętne, zacią- gając kredyt może pozwolić sobie na zakup mieszkania.

Między innymi dlatego że wzrost liczby udzielanych kredytów hipotecznych w Polsce stale się nasila, KNB i NBP wprowadziły ograniczenia związane z udzielaniem ich w walutach obcych. 95 proc. zaciągane było we frankach szwajcarskich. Tymczasem efekt tych ograniczeń był i jest dokładnie przeciwny do intencji KNB i NBP. Obostrzenia wprowadzone po 1 lipca nie są bowiem tak poważne i groźne. W praktyce polegają jedynie na podniesieniu progu zdolności kredytowej, a i to w sposób — powiedziałbym — korzystny dla kredytobiorców. Dzięki temu bowiem zmniejszy się ryzyko zaciągnięcia kredytu, z którego regularnym spłacaniem można mieć później kłopoty.

Klienci banków wręcz „rzucili się” do zaciągania kredytów we frankach, bo „później już ich nie będzie”. Banki natomiast taką sytuację wykorzystały skwapliwie i zamiast zdementować napływające zewsząd informacje o groźbie wycofania kredytów w tej walucie, rozpoczęły kampanie reklamowe w stylu „śpieszmy się, bo będzie za późno”. Efekt był piorunujący. Przez ostatni kwartał liczby składanych wniosków kredytowych w bankach biły wszelkie rekordy. Czas realizacji wnios-ków niekiedy wydłużał się do granic absurdu, sięgając od 5 do 7 tygodni.

Zanim jednak kredytobiorca złoży wniosek o kredyt, najpierw musi podpisać umowę przedwstępną. Jednym słowem — znaleźć cel inwestycji. Na rynku obrotu nieruchomościami rozpoczęło się wielkie polowanie. Klienci zgłaszali, że samo znalezienie jakiegokolwiek mieszkania było już poważnym problemem. Ceny nieruchomości oczywiście zaczęły gwałtownie rosnąć. A i tak nie było czego kupować... Deweloperzy sprzedawali swoje mieszkania na pniu, często nawet te, których budowa nie była jeszcze rozpoczęta! Tu pojawia się następna przyczyna aktualnej zwyżki cen nieruchomości w Polsce.

Temat ten był już wielokrotnie poruszany i sygnalizowany: brak terenów pod zabudowę, brak planów zagospodarowania przestrzennego, przewlekłe procedury uzyskania zezwoleń na budowę. A wszystko w czasie, kiedy deweloperzy chcą budować znacznie więcej, a banki chętnie kredytują inwestycje, gdyż charakteryzują się one niskim poziomem ryzyka, bo klienci chcą kupować mieszkania. Nawet bardzo. Jedynym więc problemem jest brak terenów pod zabudowę i kłopoty z szybkim wydawaniem zezwoleń na nią. Te czynniki, tj. szeroki dostęp do stosunkowo tanich kredytów hipotecznych, niska podaż na rynkach nieruchomości, a przede wszystkim silny popyt wywołany zagrożeniem, że kredytów w walutach obcych już nie będzie, przyczyniły się do poważnego wzrostu cen nieruchomości w Polsce.

Wielu analityków twierdzi, że wzrost cen jest nieunikniony i będzie nieustannie postępował. Jest w tym wiele racji. Atmosferę dodatkowo podgrzewają napływające informacje z Ministerstwa Finansów o wprowadzeniu nowych podatków od sprzedaży nieruchomości. Do tego wciąż niewyjaśniona pozostaje sprawa podwyżek podatku VAT. Mimo wszystko uważam, że ceny mieszkań, zwłaszcza używanych, dochodzą do granic, których już nie przekroczą. Powodem są właśnie kredyty hipoteczne, które wywołały taki boom na rynkach nieruchomości. Nawet stosunkowo wysokie dochody pozwalają na wzięcie kredytu sięgającego określonego pułapu. Najpierw będą musiały wzrosnąć nasze płace, które, owszem, rosną, ale nie tak szybko jak ceny nieruchomości. Ważną sprawą jest też to, czy KNB i NBP wprowadzą na koniec roku ograniczenie związane z 30-procentowym wkładem własnym w przypadku zaciągania kredytu w CHF. Jeśli to zalecenie zostanie wprowadzone w życie, poważnie ograniczy liczbę potencjalnych kredytobiorców, czyli kupujących mieszkania.

Wierzę, że nasze agendy rządowe w końcu przeprowadzą stosowne uproszczenia związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę, dzięki czemu wzrośnie liczba planów zagospodarowania przestrzennego. Duży popyt zawsze wywołuje zwiększenie podaży, tyle że w tej branży trwa to znacznie dłużej. Jestem przekonany, że za dwa-trzy lata w Polsce będzie się budować nawet 4-5 razy więcej niż teraz. To po prostu zbyt dobry biznes. Aktualnie wiele firm — nawet niezwiązanych z branżą budowlaną — próbuje brać się za deweloperkę.

Prawa ekonomii są nieubłagane. Duży popyt wywołuje wcześniej czy później zwiększoną podaż. Czy popyt na mieszkania będzie w Polsce nadal rósł? Oczywiście, ale z biegiem czasu będziemy się rozglądać za coraz to nowszymi i większymi lokalami. Wraz ze wzrostem naszych dochodów będziemy chcieli mieć coraz wyższy komfort życia. Będziemy szukać domów, a nie starych mieszkań z czasów wczesnego Gierka lub późnego Gomułki. Rynek mieszkań w Polsce czeka poważna dywersyfikacja. Będą rosły ceny lokali dużych, ładnych, luksusowych, w dobrych lokalizacjach oraz domów i działek budowlanych. Jakkolwiek by patrzeć na sytuację w Polsce, stajemy się coraz bogatszym społeczeństwem, a nasze aspiracje oraz wymagania co do własnego mieszkania będą rosły. I to tak szybko jak ceny nieruchomości.

Radosław Cichy, doradca finansowy Money Expert

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Radosław Cichy

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Waluty / Nie wszystkie nieruchomości będą drożały jednakowo