Obowiązki stron trzeba wyraźnie określić

Dorota Kaczyńska
07-06-2005, 00:00

Postanowienia dotyczące powierzchni oraz zapisy o czynszu i opłatach eksploatacyjnych to najważniejsze elementy przy zawieraniu umów najmu.

Zapisy zawarte w umowach najmu komercyjnego kształtowane są przez przepisy prawa oraz przez praktykę rynkową. Zgodnie z prawem w umowie należy określić strony: wynajmującego i najemcę, a także przedmiot umowy (w tym jego rodzaj, położenie i powierzchnię), okres obowiązywania umowy i zasady jej rozwiązywania, a także kwestie finansowe związane z najmem.

— Zawierane umowy, w zależności od rodzaju wynajmowanej powierzchni, obejmują również wzajemne prawa i obowiązki stron dotyczące wydania powierzchni i jej zwrotu, remontów i modernizacji przedmiotu najmu czy reklam i oznaczeń najemców — mówi Małgorzata Grzelak z kancelarii Squire Sanders Wiater.

Granice powierzchni

Często w umowach znajdują się postanowienia dotyczące ubezpieczenia wynajmowanej powierzchni, kar umownych, praw i zasad podnajmu czy zakazu wynajmowania innych powierzchni w tym samym budynku podmiotom prowadzącym działalność konkurencyjną w stosunku do najemcy.

— Ważne jest określenie zasad współdziałania stron umowy w zakresie prawa wstępu wynajmującego na teren wynajmowanej powierzchni. Najemca nie może mieć problemów z korzystania wynajmowanej przez siebie powierzchni — podkreśla Edyta Kołkowska z kancelarii Squire Sanders Wiater.

Jak zaznacza Małgorzata Grzelak, w części określającej przedmiot najmu należy zwrócić szczególną uwagę na postanowienia dotyczące jego powierzchni, ponieważ od niej najczęściej zależy wysokość czynszu.

— W wielu umowach spotkamy określenie zarówno powierzchni zajmowanej wyłącznie przez najemcę, jak i powierzchni wspólnych — wykorzystywanych przez wielu najemców. Pomocne więc dla określenia przedmiotu najmu okaże się załączenie do umowy rysunku lub szkicu określającego jego położenie w budynku — sugeruje Małgorzata Grzelak.

Różne opłaty

Istotny element umowy to opłaty obciążające najemcę. Należy zwrócić uwagę, że to nie tylko czynsz najmu, ale również dodatkowe świadczenia na rzecz wynajmującego, czyli opłaty eksploatacyjne.

— Opłaty eksploatacyjne obejmują zazwyczaj wszystkie koszty utrzymania i obsługi pomieszczeń, czyli na przykład koszty konserwacji, dostarczenia i obsługi instalacji mechanicznych i elektrycznych budynku, ogrzewania, wywozu nieczystości, dostawy elektryczności dla wspólnego użytku, sprzątania części wspólnych, ochrony czy drobnych napraw — wylicza Edyta Kołkowska.

Z opłat eksploatacyjnych są zazwyczaj wyłączone opłaty dodatkowe, takie jak koszty sprzątania powierzchni najemcy, zużywanej przez niego elektryczności, gazu, wody, internetu i telefonu.

— Umowa powinna określać również termin i zasady płatności czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, których zabezpieczeniem jest zazwyczaj zapis o kaucji gwarancyjnej. Najczęstszymi formami zabezpieczenia roszczeń wynajmującego są wpłaty gotówkowe odpowiadające równowartości czynszu za pewien okres czy gwarancje bankowe do ustalonej kwoty — wyjaśnia Małgorzata Grzelak.

Rozwiązanie umowy

Strony mogą zawrzeć umowę na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zarówno w jednym jak i drugim przypadku istnieje możliwość jej wcześniejszego rozwiązania.

— Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem zgodnie z terminami wskazanymi w umowie, a gdy nie zostały one w umowie ustalone — z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, umowa może zostać przez obie strony rozwiązana w sytuacjach w niej określonych. Należy zwrócić uwagę, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony — podkreśla Małgorzata Grzelak.

Istotnym zagadnieniem są sposoby rozwiązania umowy najmu oraz ich konsekwencje dla obu stron, a także określenie sposobu rozwiązywania ewentualnych sporów z nią związanych i sądu dla nich właściwego.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dorota Kaczyńska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Obowiązki stron trzeba wyraźnie określić