Oto upada rynek mieszkań

Źle się dzieje w państwie szwedzkim — pierwszy od sześciu lat roczny spadek cen mieszkań nastąpił, mimo że kredyt można brać już tylko na 105 lat

Kiedy nagłówki ochrypną już od odruchowego obwieszczania załamania, może się okazać, że tak naprawdę niewiele się stało, bo listopadowa obniżka cen rok do roku to według Bloomberga zaledwie 0,2 proc. Jak na krach, maleńki słupek ledwo chowający się pod kreskę wyglądałby śmiesznie, jednak część analityków jest zgodna — to, co dobre, szybko się kończy, bo na tym właśnie polega każdy cykl na rynku nieruchomości. Reszta uważa, że to zdecydowanie nie ten moment, wszyscy natomiast kiwają ze zrozumieniem, kiedy padają domniemane przyczyny spowolnienia: trwający latami głód mieszkań, popychający ceny na poziom, z którego niskie stopy procentowe nie są już w prawie widoczne. Skandynawski krajobraz, a jak znajomo wygląda.

Zobacz więcej

POGODA DLA SZTOKHOLMU: Warunki zwiastujące przegrzanie rynku nieruchomości to m.in. wzrost podaży przywodzący na myśl początek lat 90. i systematycznie spadające koszty finansowania zakupu kredytem. Fot. Fotolia

Szwedzki stół

Pierwsze pod lśniący topór grymaszącego popytu idą zwykle najdroższe apartamenty — tym razem nie wygląda to inaczej, a Bloomberg podaje dla Sztokholmu 4-procentową obniżkę cen względem listopada ubiegłego roku. W całym kraju stawki nieruchomości obniżyły się w zeszłym miesiącu o 2,9 proc., czego przedsmak dał już zresztą 3-procentowy spadek w październiku, który zarejestrował indeks HOX Sweden. Intuicja podpowiada, że widocznie podaż wspięła się razem ze swoją cenową poprzeczką na pułap, który popytowi wydał się niestosowną przesadą — dlatego nabywcy zaczęli przebierać w ofercie jak przy szwedzkim stole, a sprzedający musieli pogodzić się z korektą. Podręcznikowe ujęcie musi być jednak wzbogacone o bardzo niskie stopy procentowe i restrykcje, które z lokalnego punktu widzenia wyglądają nawet groteskowo — w marcu 2016 r. media zagrzmiały: koniec z zadłużaniem się na sto kilkadziesiąt lat, 105 spokojnie Szwedowi wystarczy.

— W Szwecji po latach bardzo dynamicznych zwyżek faktycznie dochodzi w końcu do przeceny. Rynek schłodził się ze względu na wprowadzenie bardziej restrykcyjnych zasad finansowania zakupów hipoteką. W przypadku kredytów na LTV od 70 proc. wzwyż trzeba spłacać przynajmniej 2 proc. kapitału w ciągu roku. Ponadto rozważane jest wprowadzenie dodatkowego wymagania, zgodnie z którym osoby posiadające hipoteki opiewające na więcej niż 4,5-krotność rocznych dochodów muszą dodatkowo „amortyzować” 1 proc. długu rocznie. W efekcie gorzej zarabiający z LTV na poziomie np. 80 proc. będą zmuszeni oddawać minimum 3 proc. kapitału rocznie. Wbrew pozorom nie jest to jakieś bardzo wysokie wymaganie. W polskich realiach, w których zadłużamy się na 20- -30 lat, oddawanie 3 proc. długu w skali roku nie jest niczym nadzwyczajnym, ale w Szwecji można zadłużyć się na ponad 100 lat, a jeszcze niedawno 140 lat było normą — komentuje Bartosz Turek z Open Finance. Pytani jednak o oczekiwania, Szwedzi nie wybiegają już w następny wiek i — według wskaźnika SEB AB zestawiającego pesymistów z optymistami — pierwszy raz od lutego 2012 r. większość niebieskich oczu patrzy na nadchodzący rok z przekonaniem o cenowym spadku. Po zwyżkach na poziomie przebijającym 40 proc. w ciągu ostatnich 5 lat inne podejście pozwalałoby może diagnozować krótkowzroczność.

Syndrom sztokholmski

Nie chcemy Sztokholmu w Warszawie — zarysowuje się już w głowie transparent, mimo że ani spowolnienie w Szwecji nie musi zakończyć się dramatem, ani ten dramat nie musi przepływać od razu przez Bałtyk.

— W Polsce sytuacja jest zupełnie inna. Co prawda liczba zawieranych transakcji bije rekordy, ale w ciągu pięciu lat mieszkania w największych miastach zdrożały jedynie o 7 proc., według danych NBP. Do tego KNF już w 2014 r. zakazała udzielania kredytów bez wkładu własnego. Jesteśmy więc bardziej bezpieczni niż Szwedzi. Co prawda wyraźne podwyżki stóp procentowych także odbiłyby się na naszym rynku negatywnie, ale przeceny nie powinny być nadmiernie dotkliwe — dodaje Bartosz Turek.

Uspokaja też Andreas Wallstrom, ekonomista Nordei Banku ze Sztokholmu, który zamiast pogłębienia spadku, spodziewa się raczej pomyślnego odbicia i stabilizacji w grudniu, podaje Bloomberg. Jego zdaniem, żeby obserwować na wykresach prawdziwie nurkujące słupki, przyczyna musiałaby tkwić w kosztach nabywców, tymczasem dopóki stopy procentowe pozostają niskie, trudno oczekiwać gwałtownego odwrotu popytu. Krach wobec tego — nie dając Hamletowi spokoju — może być albo nie być, dlatego trzeba ponudzić się jeszcze i zaczekać na dramatyczniejszy wykres.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Oto upada rynek mieszkań