Polskie biurowce są odporne na bessę

  • Materiał partnera
opublikowano: 23-06-2021, 15:24

Mimo trzech poważnych kryzysów polska branża biurowa nadal trzyma się mocno. I chociaż czeka ją spora transformacja, pozostaje na celowniku inwestorów z całego świata.Na wysokich obrotach

W ciągu trzech dekad polski rynek biurowy nie tylko błyskawicznie wyrósł na potęgę w swoim regionie, lecz również od lat skutecznie broni pozycji lidera. To, jak cennym aktywem inwestycyjnym są nasze biurowce, pokazują wartości transakcji zawieranych w kryzysowym dla gospodarki roku 2020 – mimo pandemii inwestorzy, opierając swoje kalkulacje na długoterminowych strategiach, ulokowali w biura niemal 2 mld EUR.

W roku 2020, pomimo pandemii, nie brakowało umów najmu i transakcje sprzedaży. Przykładowo, Fundusze należące do Apollo-Rida zakupiły budynki A, B i C w Equal Business Park w Krakowie.

Choć największym rynkiem pozostaje Warszawa z podażą ponad 6 mln mkw., na polskiej mapie biurowej rośnie pozycja miast regionalnych, które dostały silny impuls wraz z naszą akcesją do UE w 2004 r. Od tego momentu otworzyły się nowe możliwości m.in. przed firmami z sektora BPO/SSC, które najmocniej rozwinęły się po 2011 roku. Do dziś miasta te przyciągają globalne spółki z branży usług biznesowych i technologii ze względu na dobry dostęp do wykwalifikowanej kadry.

Obecnie, ze względu na zmiany na rynku pracy przyspieszone pandemią i wprowadzanymi lockdownami, całą branżę czeka transformacja. Jedno jest pewne – jak podpowiada 30-letnia historia, notująca dotychczas kryzysowe momenty, w latach 1999–2001 oraz 2009–2011 – obecny kryzys, wywołany przez pandemię, również ustąpi na fali gospodarczego cyklu koniunkturalnego.

– Biura jako produkt inwestycyjny pozostają atrakcyjną klasą aktywów. Nawet jeśli w trakcie korekty na rynku najemcy czasowo zmniejszają swoją aktywność i spada popyt, to inwestorzy nadal traktują biura długoterminowo jako bezpieczne aktywa i opierają na nich strategie swoich portfeli. Cały czas widzimy duże zainteresowanie różnymi projektami biurowymi, pojawia się też nowy kapitał szukający ciekawych opcji inwestycyjnych. Z perspektywy globalnych liderów i ekspertów tego rynku mających wieloletnie doświadczenie – o wiele dłuższe niż 25 lat inwestycji w polskie biura – nasz kraj jest bardzo atrakcyjną lokalizacją i wyróżnia sią jakością aktywów. Spodziewamy się, że wraz ze wzrostem popytu ze strony najemców będziemy świadkami wzrostu obrotów na rynku inwestycyjnym – komentuje Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych JLL w Polsce.

Po chudych dekadach deficytowego Peerelu LIM Center, czyli budynek hotelu Marriott wybudowany w 1989 r. w stolicy, oznajmił początek nowej ery w branży biurowej. Drapacze chmur i parki biznesowe zaczęły wyrastać jak grzyby po deszczu.

W latach 1990–2000 na stołecznym rynku przybyło ponad 1,4 mln mkw. nowoczesnych biur, mimo to deweloperzy nie byli w stanie zaspokoić popytu, co wywindowało stawki czynszowe do niebotycznych 50 USD za mkw. miesięcznie, a przez kilka lat stopa pustostanów funkcjonowała na poziomie 1–2 proc. Wakat wzrósł drastycznie (do 17 proc.) przy spadku koniunktury w latach 2000–2001. Dopiero wtedy czynsze zaczęły spadać. To był pierwszy kryzys w branży, z którego udało się wyjść na fali polskiej akcesji do UE. Wzrosty przerwało kolejne mocne tąpnięcie, tym razem po kryzysie zainicjowanym upadkiem banku Lehman Brothers w 2009 r. Jednak trzy lata później cały polski rynek znów się ożywił. Deweloperzy byli coraz bardziej aktywni w miastach regionalnych, dzięki czemu lokalizacje, takie jak Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto czy Katowice, zaczęły być mocną alternatywą dla Warszawy. Gospodarki polskich regionów stały się bezpiecznym inkubatorem dla rynku specjalistów oraz pracy opartej na innowacji i wiedzy (zaawansowane usługi biznesowe, nowoczesne technologie, badania i rozwój).

Obecnie, jak wyliczają eksperci JLL, największą podażą biur (poza Warszawą) charakteryzują się Kraków – prawie 1,6 mln mkw. oraz Wrocław – ponad 1,2 mln mkw. Jednocześnie w 2019 r. wielkość podaży na największych rynkach regionalnych po raz pierwszy wyprzedziła ofertę stołeczną, przekraczając w sumie 5,6 mln mkw. W efekcie cały polski rynek jest bardziej płynny, oferując ciekawe aktywa dla inwestorów stawiających na zróżnicowane projekty.

Nowa era

Największe obroty w sektorze biurowym odnotowano w 2018 r. i 2019 r., kiedy łączna wartość wszystkich zawartych transakcji wynosiła odpowiednio 2,8 mld i 3,8 mld EUR. Pomimo pandemii wolumen transakcyjny na rynku biurowym w 2020 r. również okazał się imponujący – niemal 2 mld EUR oznacza, że to jest czwarty najlepszy wynik w historii.

– Rok 2020, pomimo pandemii, dla nas był rekordowy. Nie tylko pod względem uruchomionych i prowadzonych projektów, ale także jeżeli chodzi o umowy najmu i transakcje sprzedaży. Fundusze należące do Apollo-Rida zakupiły budynki A, B i C w Equal Business Park w Krakowie. Z kolei Madison International Realty nabyło 65 proc. udziałów w inwestycji Chmielna 89 w Warszawie. To pozwoliło nam osiągnąć 10 proc. udziału w transakcjach biurowych na polskim rynku w 2020 r. Działamy na siedmiu rynkach w Polsce i widzimy wciąż wielki potencjał regionów. Na przestrzeni tego specyficznego okresu od początku 2020 do końca I kwartału 2021 r. wynajęliśmy ponad 74 tys. mkw. i obserwujemy rosnącą liczbę zapytań w kolejnych miesiącach – mówi Rafał Malarz, prezes zarządu Cavatina Holding.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Pierwszy kwartał tego roku też był bardzo dobry dla rynku inwestycyjnego, zamykając się w kwocie około 605 mln EUR. Na pewne fakty zwraca uwagę sama historia – przykładowo w USA nawet w dekadach kryzysowych fundusze inwestycyjne skupione na nieruchomościach typu REIT radziły sobie lepiej niż szeroki rynek giełdowy.

Polska pozostaje atrakcyjna pod względem stóp zwrotu na tle innych państw europejskich. Na początku 2021 r. szacowana stopa kapitalizacji dla nieruchomości biurowych najwyższej klasy w Warszawie wynosiła 4,5 proc., w Krakowie czy we Wrocławiu sięgała 5,75 proc., a w pozostałych głównych miastach regionalnych (Trójmiasto, Poznań, Katowice) oscylowała wokół 7 proc. Dla porównania stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych na głównych rynkach niemieckich osiągały w tym samym czasie znacznie poniżej 3 proc.

Biura 4.0

Historycznie aktywami biurowymi w Polsce najbardziej zainteresowane były fundusze inwestycyjne z kapitałem europejskim ze zdecydowaną dominacją inwestorów z Niemiec. Od 2018 r. widoczna jest jednak stopniowa ewolucja struktury kapitału. Co prawda w dalszym ciągu kupującymi są głównie europejskie fundusze inwestycyjne, jednak rozkład źródeł kapitału jest dużo bardziej równomierny, a w dodatku coraz popularniejsze stają się transakcje dokonywane przez podmioty z dotąd mniej aktywnych lokalizacji, takich jak: Czechy, Korea Południowa, Singapur, Węgry, Francja, Filipiny, Włochy czy Szwajcaria. Aktywami biurowymi w Polsce interesują się zarówno fundusze inwestycyjne, jak i emerytalne, ubezpieczeniowe czy REIT-y (Real Estate Investment Trust), czyli spółki, które wypłacają swoim udziałowcom zyski z zarządzanych przez siebie nieruchomości. Warto tu wspomnieć, że REIT-y nie działają jeszcze w Polsce, bo nie ma stosownych regulacji.

– Przez ostatnie 20 lat ten rynek biurowy w Polsce rósł długoterminowo stabilnie i generował zyski. Jednak polscy inwestorzy zarówno indywidualni, jak i instytucjonalni mieli dotąd bardzo ograniczone możliwości inwestowania i zarabiania na nieruchomościach. Wszystkie kluczowe segmenty polskiej gospodarki są otwarte dla inwestorów indywidualnych – możemy inwestować w technologię, energetykę, przemysł, handel poprzez giełdę, obligacje korporacyjne czy fundusze o różnych strategiach. Nieruchomości nie są jednak dostępne dla Polaków, dlatego tak popieramy ostatnie inicjatywy polskiego rządu, dzięki którym jest szansa na uchwalenie odpowiedniej ustawy – komentuje Paweł Toński, prezes Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych PINK.

Na razie jednak polski kapitał pozostaje marginalny – jego średni udział w ostatnich pięciu latach nie przekraczał kilku procent całkowitych obrotów. Dla porównania, w tym samym czasie przeciętny udział rodzimych inwestorów na Węgrzech wynosił 61 proc., a w Czechach przekraczał 43 proc.

Warto jednak mieć na uwadze, że cały polski rynek nieruchomości biurowych od lat utrzymuje najsilniejszą pozycję wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Inwestorów, jak i firmy zagraniczne przyciąga stabilna gospodarka, coraz bardziej rozwinięta nowoczesna infrastruktura drogowa oraz dostęp do talentów.

— Mamy wiele atutów. Budujemy nowoczesne i zawansowane technologicznie budynki o wielu funkcjach. Duża płynność światowego kapitału będzie dodatkowo wzmacniać popyt na polskie projekty biurowe, dlatego spokojnie patrzymy w przyszłość i planujemy kolejne projekty — zapowiada Anna Suchodolska, Co-CEO White Stone Development.

W 2019 r. zarejestrowano popyt na poziomie rekordowych 878 tys. mkw. w samej stolicy. W całym zaś kraju niemal jedną trzecią wynajmowanej powierzchni stanowiły umowy typu pre-let, a więc jeszcze na etapie budowy. Ubiegły rok wprawdzie wywrócił świat do góry nogami i tak jak zmieniło się nasze życie, tak zmienia się nasza praca, a co za tym idzie – zmienią się biura. Przede wszystkim koronawirus przyspieszył nowe trendy, w tym integrację dwóch stref życia – prywatnej i zawodowej. Użytkownicy zwracają też większą niż dotychczas uwagę na obiekty projektowane w duchu well-being, wzrosła rola współdzielonych przestrzeni, a także wartości proekologicznych. I właśnie w tym kierunku branża biurowa będzie się dalej rozwijać.

Przeczytaj Raport: BIURA W NOWEJ ERZE

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane