Ponad 19 tys. kredytobiorców straciło pieniądze w „Rodzinie na swoim”

Bartosz Turek, Home Broker
17-05-2011, 09:18

Kilkadziesiąt tysięcy złotych można zaoszczędzić na odsetkach od tradycyjnego kredytu mieszkaniowego wybierając raty malejące. Odwrotnie jest w przypadku kredytów z rządowym dofinansowaniem – tu to raty równe są lepszym wyborem.

Wybór rat - równych bądź malejących - mógł mieć decydujący wpływ na opłacalność kredytu Rodzina na swoim az dla 19 tys. kredytobiorców.
Zobacz więcej

Wybór rat - równych bądź malejących - mógł mieć decydujący wpływ na opłacalność kredytu Rodzina na swoim az dla 19 tys. kredytobiorców.

Polacy są zadłużeni na 265,4 mld zł z tytułu kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań – pokazują marcowe statystyki opublikowane przez Narodowy Bank Polski. Większość tych kredytów jest spłacanych w systemie rat równych. Aż 84 proc. kredytobiorców wybiera właśnie taki sposób spłacania zadłużenia. Zgodnie z szacunkami Home Broker rata malejąca jest znacznie mniej popularna, bo skusiła 16 proc. dłużników. Zaskakuje fakt, że w przypadku kredytu w programie „Rodzina na swoim” popularność raty malejącej jest większa niż w przypadku tradycyjnego kredytu. W obecnych warunkach rynkowych na takim rozwiązaniu można stracić. Efektywne oprocentowanie preferencyjnego kredytu jest niższe niż możliwe do osiągnięcia zyski z lokat. Problem dotyczyć może 18 proc. kredytów z grona ponad 100 tys. pożyczek dofinansowanych przez budżet.

Raty malejące korzystniejsze
Czym różnią się raty malejące od rat równych? Ogólne założenie drugiego z tych systemów jest takie, żeby comiesięczna rata była jednakowa przez cały okres spłaty. W związku z tym, że na początku spłaty odsetki od kredytu liczone są od dużej kwoty, cierpi na tym część raty, która przeznaczana jest na faktyczną spłatę pożyczonego kapitału. Dla przykładu pożyczając 300 tys. zł na 30 lat w rodzimej walucie trzeba się liczyć z miesięczną ratą równą na poziomie 1,7 tys. zł, z czego w pierwszym miesiącu jedynie blisko 330 zł spłaca pożyczony kapitał, a reszta to odsetki.
W racie malejącej natomiast z miesiąca na miesiąc oddawane do banku kwoty powinny być coraz niższe. W tym wypadku szybciej spłacany jest pożyczony kapitał - ponieważ przez cały okres spłaty jest on spłacany równomiernie. Pożyczając 300 tys. zł na 30 lat w złotówkach trzeba się liczyć z pierwszą ratą malejącą na poziomie 2,2 tys. zł i ostatnią o wartości około 840 zł. W kwotach tych co miesiąc 833 zł spłaca pożyczony kapitał, a reszta to odsetki. Za małą popularnością raty malejącej przemawia fakt, że w pierwszym okresie spłaty zadłużenia pochłaniają one więcej pieniędzy niż raty równe. W omawianym przykładzie różnica sięga 500 zł. W związku z tym zdolność kredytowa przy ratach malejących jest niższa niż w ratach równych. Z drugiej jednak strony niekwestionowaną zaletą rat malejących jest fakt, że w tym systemie spłaca się w sumie mniej odsetek. Przy kredycie na kwotę 300 tys. zł, 30 lat i oprocentowaniu na poziomie 5,5 proc., w formie odsetek należałoby oddać 313 tys. zł przy ratach równych i 248 tys. zł przy malejących. Różnica wynosi więc 65 tys. zł i przemawia za zadłużaniem się z wykorzystaniem raty malejącej.

W rodzinie lepsze raty równe
W odróżnieniu od tradycyjnego kredytu raty w programie „Rodzina na swoim” są dofinansowane przez państwo. W związku z tym, że przez 8 lat z kasy państwa kredytobiorca otrzymuje blisko połowę odsetek, to efektywne oprocentowanie takiego kredytu może być niższe niż lokaty. Bardziej może się opłacać, zamiast spłacać pożyczony kapitał, odkładać pieniądze na wysokooprocentowanej lokacie. Optymalnym rozwiązaniem mogą więc być tu, w odróżnieniu od kredytów tradycyjnych, raty równe, a nie malejące. Trzeba jednak pamiętać, że w obecnej formie program obejmuje zakup mieszkań nie większych niż 75 mkw. i domów o powierzchni do 140 mkw., ale dofinansowana jest powierzchnia odpowiednio do 50 i 70 mkw. Im bliżej tego niższego limitu, tym większą część raty sfinansuje państwo. Ile więc można by zaoszczędzić decydując się na raty równe, a nie malejące w „Rodzinie na swoim”, przyjmując że obecne warunku rynkowe pozostałyby niezmienne?
W ramach tego programu, w pierwszym kwartale 2011 r., udzielane były kredyty na średnią kwotę 198,5 tys. zł. Przyjmując więc, że kredytobiorca chciałby pożyczyć na 30 lat kwotę 200 tys. zł na zakup mieszkania o powierzchni do 50 mkw. musiałby się liczyć z pierwszą ratą na poziomie 662,63 zł w systemie raty równej i 1010,56 zł w malejącej. Ostatnia dofinansowana rata wynosiłaby natomiast 726,01 zł w systemie rat równych i 890,49 zł w systemie rat malejących. Jak widać z biegiem czasu różnica w wysokości rat maleje. W przypadku pierwszej płatności do banku wynosi blisko 348 zł, a w przypadku 96 raty – a więc ostatniej dofinansowanej –  164 zł. Gdyby więc wybrać raty równe, a comiesięcznie zaoszczędzone kwoty lokować w banku na koncie oszczędnościowym o oprocentowaniu 4,75 proc., dałoby przez osiem lat kapitał rzędu 30,7 tys. zł. Dla porównania w systemie rat malejących przez cały okres otrzymywania dofinansowania spłaciłoby się 53,3 tys. zł pożyczonego kapitału, a więc o 28 tys. zł więcej niż w systemie rat równych. Zgodnie z szacunkami można więc przyjąć, że wybierając system rat równych i lokując zaoszczędzone kwoty w banku, można osiągnąć 2,7 tys. zł nadwyżki finansowej. Nie jest to wynik nadzwyczajny, biorąc pod uwagę, że osiąga się go przez 8 lat i przy kredycie na 200 tys. zł. Wybór rat równych ma jednak dodatkową niekwestionowaną zaletę – nowy nabywca płaci co miesiąc niższe raty, a akumulując nadwyżki finansowe tworzy kapitał. Środki pieniężne znajdujące się na lokacie, stanowią łatwo dostępne zabezpieczenie płynnościowe na wypadek nieprzewidzianych sytuacji, a także mogą posłużyć do wcześniejszej spłaty zadłużenia.

Przy dużym lokalu trudniej zaoszczędzić

Im większe mieszkanie kupowane w kredycie z programu „Rodzina na Swoim”, tym wybór rat równych i akumulowanie nadwyżek finansowych w banku może okazać się mniej opłacalne. Przyjmując więc, że kredytobiorca chciałby pożyczyć na 30 lat kwotę 200 tys. zł na zakup mieszkania o powierzchni 75 mkw. musiałby się liczyć z pierwszą ratą na poziomie 832,07 zł w systemie raty równej i 1180 w malejącej. Ostatnia dofinansowana rata wynosiłaby natomiast 874,33 zł w systemie rat równych i 1015,22 zł w systemie rat malejących. Wybierając raty równe i lokując nadwyżki w banku przez osiem lat uzbierałoby się kapitał rzędu 29,4 tys. zł. Zgodnie z szacunkami można więc przyjąć, że wybierając system rat równych i lokując zaoszczędzone kwoty w banku, można osiągnąć 1,3 tys. zł nadwyżki finansowej w przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 75 mkw. Wynik finansowy takiego rozwiązania byłby więc o połowę niższy niż w przypadku mieszkania o powierzchni do 50 mkw.

Szkoda pieniędzy na wkład własny
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku wkładu własnego. Przy zwykłym kredycie warto go posiadać, ponieważ oprocentowanie kredytu hipotecznego jest wyższe niż odsetki jakie można uzyskać z lokaty. Jednak w przypadku kredytu w programie „Rodzina na swoim” sytuacja wygląda odwrotnie. W związku z tym, że blisko połowa odsetek jest regulowana przez państwo, bardziej opłaca się wkład własny utrzymywać na lokacie. Skąd to wynika? Relatywnie mało banków premiuje wniesienie tych kwot poprzez obniżkę marży. W przypadku kredytu na 30 lat na mieszkanie warte 250 tys. zł mediana oprocentowania wynosi 5,89 proc. w przypadku kredytu bez wkładu własnego i 5,71 proc. dla kredytu z 25-procentowym wkładem. Przeciętna marża jest więc o zaledwie 0,18 pp. niższa.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Bartosz Turek, Home Broker

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Ponad 19 tys. kredytobiorców straciło pieniądze w „Rodzinie na swoim”