Czytasz dzięki

Prosta Giełda otwiera rynek mikroinwestycji w nieruchomości

  • Materiał partnera
opublikowano: 12-09-2019, 09:23

Powstało narzędzie jakiego brakowało na rynku. Platforma łącząca drobnych inwestorów z właścicielami nieruchomości pozwala w wygodny i bezpieczny sposób pomnażać kapitał lub refinansować nieruchomości. Elastycznie i zgodnie z aktualnymi potrzebami finansowymi. Mirosław

Skąd pomysł na taki biznes? Podobno nie dostał Pan na czas pożyczki pod atrakcyjną nieruchomość i postanowił wziąć sprawy w swoje ręce?

prezes spółki Prosta Giełda sp. z o.o.
Zobacz więcej

Mirosław Januszewski

prezes spółki Prosta Giełda sp. z o.o.

Mirosław Januszewski, prezes spółki Prosta Giełda sp. z o.o.: Uruchomiłem Prostą Giełdę, bo uważam, że każdy powinien mieć szansę skorzystania z dobrej okazji inwestycyjnej, a inwestycje w nieruchomości powinny być bardziej dostępne, zwłaszcza dla mikroinwestorów. Chciałem odzyskać część kapitału zainwestowanego w wartą ok 1,5 mln zł nieruchomość, która wygenerowałaby dobry zysk. Procedura uzyskania kredytu trwała zbyt długo. Wtedy pojawiła się myśl, że skoro tak wiele rzeczy robimy szybko i bezpiecznie online, to także w tym przypadku powinniśmy mieć taką możliwość. Tak powstała Prosta Giełda - dostępna dla każdego platforma internetowa, która łączy osoby chcące zainwestować z właścicielami nieruchomości, którzy potrzebują kapitału.

I tak po prostu można na niej zarabiać?

Tak, bo jest dostępna dla każdego, kto chce w prosty sposób generować zysk. Jej największą zaletą jest to, że wystawione na niej e-Udziały mogą być bez ograniczeń w czasie kupowane i zbywane. To daje niespotykane dotąd możliwości pomnażania kapitału lub refinansowania nieruchomości.

Jak to działa w praktyce?

Po weryfikacji każda nieruchomość wprowadzana na Prostą Giełdę zostaje podzielona na milion udziałów w ramach tzw. kampanii, czyli wejścia na platformę. Dla przykładu, nieruchomość warta 1 mln zł zostanie podzielona na milion udziałów o wartości 1 zł każdy. Właściciel nieruchomości będzie mógł wystawić do sprzedaży nie więcej niż 70 proc. udziałów, czyli potencjalnie pozyskać do 700 tys. zł.

Z kolei inwestorowi, który zdecyduje się nabyć udziały w ramach konkretnej kampanii przysługuje od właściciela nieruchomości czynsz najemny. To właściciel nieruchomości deklaruje, jaki czynsz będzie wypłacał co miesiąc swoim inwestorom. Deklarowana kwota czynszu jest rozdzielana na inwestorów proporcjonalnie do liczby posiadanych przez nich udziałów. Aby zainwestować wystarczy 50 zł.

Kiedy startuje Prosta Giełda?

16 września uruchamiamy rejestrację dla inwestorów oraz właścicieli nieruchomości. Zakładamy, że pierwsze transakcje odbędą się 30 września. Wtedy będzie też można dokonać pierwszych zakupów na Prostej Giełdzie. Dostępna od maja na naszej stronie wersja demo systemu jest już testowana przez użytkowników. Udało nam się dotrzeć zarówno do małych inwestorów, właścicieli 1-2 nieruchomości, jak i wiodących deweloperów.

Jak jest z płynnością inwestycji? Łatwo będzie inwestorom wypłacić pieniądze?

To rynek określa płynność. Jako Prosta Giełda zapewniliśmy mechanizmy, które będą wpływały zarówno na zbywalność udziałów, a więc możliwość wyjścia z inwestycji, jak również zapewnienie terminowego wypłacania czynszu najemnego. Co ważne, stroną transakcji nie jest Prosta Giełda. To zobowiązania pomiędzy inwestorem, a właścicielem nieruchomości.

Wprowadziliśmy przy tym mechanizmy zabezpieczające inwestorów, by inwestowanie było nie tylko proste i opłacalne, ale przede wszystkim bezpieczne. Dla przykładu, jeżeli właściciel przestaje wypłacać czynsz, sprzedajemy w jego imieniu nieruchomość i zaspokajamy wszystkich wierzycieli. Dodatkowo Prosta Giełda posiada zabezpieczenie w postaci wpisu do hipoteki.

Hipoteka jest zabezpieczeniem dla Prostej Giełdy. Jakie zabezpieczenie odzyskania pieniędzy - gdy właściciel nieruchomości nie płaci czynszu - ma inwestor?

Tworząc model biznesowy staraliśmy się stworzyć rozwiązanie jak najbezpieczniejsze dla inwestora, ale też generujące jak najmniejsze koszty obsługi i dające możliwość odsprzedaży. Każdorazowe przepisanie udziałów przez inwestora na siebie generowałoby dużo koszty. Dalsza odsprzedaż tych udziałów byłaby z kolei czasochłonna i kosztowna, a główną zaletą platformy jest możliwość płynnego obrotu. Inwestor jednego dnia kupuje aktywo, a kolejnego dnia już może wystawić je na sprzedaż. Zabezpieczenie inwestora jest realizowane przez Prostą Giełdę.

Warto dodać, że docelowo właściciel nieruchomości musi skupić udziały swojej nieruchomości od wszystkich inwestorów. Jedynym przypadkiem, kiedy nie musi tego zrobić jest pojawienie się inwestora, który skupi z rynku 55 proc. udziałów danej nieruchomości - nabywa wtedy prawo jej zakupu. Odbywa się to podobnie jak na giełdzie. Następuje wezwanie do sprzedaży, inwestor odkupuje resztę udziałów i nieruchomość przestaje podlegać obrotowi na Prostej Giełdzie. Oczywiście pierwotny właściciel zawsze ma prawo pierwokupu.

Kto ustala wysokość czynszu najemnego? Właściciel nieruchomości mówi po prostu „jestem w stanie płacić np. 5 tys. zł miesięcznie”?

Tak, to właściciel deklaruje jaką kwotę jest w stanie przeznaczyć miesięcznie na wypłatę czynszu najemnego. Przy ustalaniu tej kwoty musi wziąć pod uwagę, że musi być atrakcyjna dla inwestorów. Prosta Giełda w to nie ingeruje. Już sam mechanizm i łatwość obrotu wymusza konkurencję, a w ślad za tym korzyści dla użytkowników. Mówi Pan, że docelowo nieruchomość musi zostać wykupiona przez właściciela. W jakim czasie? Nasza platforma to odpowiedź na potrzeby użytkowników, którzy mają przecież różne cele, a ich potrzeby inwestycyjne mogą się różnić. Dlatego jesteśmy elastyczni i ustalamy to indywidualnie z każdym z właścicieli przy podpisywaniu umowy, ale maksymalnie to 3 lata.

Czynsz najemny jest jedną z dwóch rzeczy, które mogą dać zarobić na Prostej Giełdzie. Druga to rosnący kurs udziałów, tak?

Jeśli wartość nieruchomości rośnie, to kurs też rośnie. Nasza platforma otwarta jest dla każdego kto ma potrzebę lub chęć pomnażania kapitału. W prosty sposób i bez zbędnych ograniczeń. Udziały można w dowolnym momencie zbyć, a dywidenda jest wypłacana proporcjonalnie do czasu ich posiadania. I podobnie jak na giełdzie inwestorzy mogą dowolnie kształtować swój portfel inwestycyjny w oparciu o różne strategie.

65937540-8c2f-11e9-bc42-526af7764f64
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

Wartość nieruchomości jest aktualizowana?

Właściciel nieruchomości musi przedstawić nowy operat co najmniej raz na 3 lata, stąd ustalona przez nas długość kampanii nie może być dłuższa niż 3 lata. Niezależnie od tego na bieżąco monitorujemy i analizujemy poszczególne nieruchomości. Dlatego w sytuacji w której na przykład widzimy, że w okolicy danej nieruchomości ma powstać autostrada i grunt, który był wart 1 mln zł, jest wart 2 mln zł możemy zażądać przedstawienia operatu. Giełda ma przynosić zyski wszystkim użytkownikom.

Z drugiej strony, jest ryzyko, że obok nie będzie budowana autostrada, tylko wysypisko śmieci. I wartość nieruchomości spadnie o połowę.

Tak, jest takie ryzyko i głośno o nim mówimy, by inwestorzy mogli dokonywać jak najlepszych wyborów. Nie warto patrzeć tylko na wysokość czynszu najemnego w danym momencie. Trzeba także brać pod uwagę to, co może się wydarzyć w przypadku danej nieruchomości w perspektywie kilku lat.

Oczywiście na kurs poza bieżącą wyceną nieruchomości będzie miał wpływ także rynek. To działa tak samo jak zlecenie na GPW. Inwestor wystawia zlecenie, np. chce sprzedać aktywa po 2 zł, i czeka, aż ktoś kupi udziały po takiej cenie. Prosta Giełda daje także możliwość blokowania kursu - właściciel nieruchomości będzie mógł wprowadzić nieruchomość ze stałym kursem. Mechanizm jest więc elastyczny. Co więcej, do końca roku planujemy uruchomić kolejne moduły, czyli możliwość finansowania również przyszłych nieruchomości. Właściciel będzie mógł na przykład wprowadzić na giełdę działkę, na której chce wybudować centrum handlowe. Pozyskując kapitał z działki buduje centrum i emituje kolejne udziały.

Zyski z Prostej Giełdy są opodatkowane?

Będziecie wystawiali PIT-y? Wystąpiliśmy o indywidualne interpretacje, a na ich podstawie wyliczamy podatki i przekazujemy je stronom transakcji. Dostarczamy użytkownikom wszystkie dokumenty niezbędne do rozliczenia się. Natomiast wysokość podatku i sposób rozliczenia leży po stronie właściciela nieruchomości oraz inwestora.

Warto pamiętać, że od każdego zakupu inwestor musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, w wysokości 1 proc. Nasza platforma wyposażona jest w odpowiednie moduły, które to wyliczają.

Jakie będzie zainteresowanie rozwiązaniem - zarówno po stronie inwestorów, jak i właścicieli nieruchomości?

W tej chwili mamy blisko 50 nieruchomości, które sukcesywnie sprawdzaliśmy przed dodaniem na platformę. Na początku wystartujemy z pięcioma, pozostałe będziemy dołączać w miarę weryfikacji dostarczanych przez właścicieli dokumentów. Szczegółowo weryfikujemy nieruchomości, jak również podmioty zainteresowane pozyskaniem z nich kapitału. Nie możemy pozwolić na „wpuszczenie” na giełdę nieruchomości wycenionej np. na 1 mln zł, która tak naprawdę jest warta tylko 0,5 mln zł. Naszym głównym celem jest zapewnienie inwestorom, że wyjdą z inwestycji przynajmniej na poziomie na jakim w inwestycję weszli.

Tym bardziej cieszy nas spore zainteresowanie inwestorów już wersją demo, bo Polacy ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji. Możliwość zapoznania się z platformą odpowiednio wcześniej to dobre rozwiązanie. Zakładamy przy tym, że w pierwszym miesiącu będzie znaczący odsetek osób, które będą jedynie obserwowały platformę albo wejdą w inwestycje na minimalnym poziomie, żeby sprawdzić, czy zysk z czynszu najemnego zaksięguje się na ich koncie na koniec miesiąca. Sam też bym tak zrobił.

Czy wprowadzenie swojej nieruchomości na Prostą Giełdę to sposób na pozyskanie bieżącej płynności, czy finansowanie długoterminowych inwestycji?

W tej chwili dużo łatwiej jest uzyskać w banku finansowanie na nową budowę niż na refinansowanie już istniejącej nieruchomości. W banku można dostać tylko np. 30-40 proc. wartości nieruchomości, i to pod warunkiem, że spółka wykazuje zyski.

Platforma Prosta Giełda może być wykorzystywana do realizacji różnych celów biznesowych. Mam kilka przykładów z naszych rozmów. Z jednej strony są podmioty, które chcą faktycznie odzyskać kapitał szybko i elastycznie, kosztem np. 7 proc. w skali roku, bo wiedzą, że tyle są w stanie wygenerować z nieruchomości. Planują wykup np. za trzy lata. Z drugiej są podmioty, które mówią „mam nieruchomość wartą 2 mln zł, a potrzebuję pilnie 500 tys. zł kredytu obrotowego”. Oni są w stanie zaproponować np. 13 proc., bo za cztery miesiące planują go spłacić. Taki podmiot zaoferuje więc wyższy czynsz najemny, bo wie, że będzie go płacił w krótkim okresie.

Jak na Prostą Giełdę patrzy Komisja Nadzoru Finansowego?

Jesteśmy w kontakcie z KNF. Dostaliśmy od niej dużo bardzo szczegółowych pytań, m.in. o model biznesowy, podstawy prawne, o byty którymi operujemy itd. Przygotowaliśmy dla niej serię odpowiedzi i wdrożymy wszelkie jej rekomendacje.

Na czym zarabia Prosta Giełda?

Model biznesowy Prostej Giełdy oparty jest na marży z wypłaty czynszu najemnego. Od transakcji zakupu i sprzedaży nie pobieramy żadnej prowizji. Zarabiamy też na reklamach, wsparciu, na prowadzeniu kampanii nieruchomości.

Jakie plany rozwoju ma Prosta Giełda?

Rozmawiamy z wiodącymi deweloperami w Polsce. Oni się nam bacznie przyglądają w kontekście wykorzystania naszego narzędzia do sprzedaży swoich nieruchomości w takim modelu. Dzięki rzeszy mikroinwestorów, którzy potrafią inwestować po 100, 200, 500 zł miesięcznie zyskujemy kapitał inwestycyjny, który robi wrażenie nawet na dużych graczach.

Nasza platforma będzie docelowo obsługiwać cały rynek nieruchomości. Rozważamy np. możliwość obsługi spółek celowych, tworzonych na potrzeby tego typu przedsięwzięć aby dać możliwość handlowania udziałami. Docelowo chcielibyśmy podmioty różnego rodzaju zrzeszyć w ramach Prostej Giełdy. Damy drobnym inwestorom szerokie i najlepsze na rynku możliwości łatwego czerpania korzyści z zakupionej inwestycji.

www.prostagielda.pl

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Materiał partnera

Polecane