Przedbiegi w wyścigu o 2 mln nowych mieszkań

  • Materiał partnera
opublikowano: 26-06-2019, 22:00

Potrzeby rynku mieszkaniowego w Polsce są gigantyczne. Sami deweloperzy im nie sprostają. Rządowe programy „Mieszkanie+” i „Mieszkanie na start” otwierają płaszczyznę współdziałania rządu z biznesem, samorządami oraz inwestorami w celu stawienia czoła epokowemu wyzwaniu

Polska zmaga się z problemem strukturalnego deficytu mieszkań, który sięga od 1,5 do ponad 2 mln mieszkań. Wprawdzie w ostatnich latach koniunktura sprzyja deweloperom, którzy co roku oddają do użytku po kilkadziesiąt tysięcy nowych mieszkań, ale nie trafiają one do osób, które najbardziej ich potrzebują, a których nie stać ich na zakup. Podczas Forum Wizja Rozwoju zorganizowanego już po raz drugi w Gdyni odbyła się debata ekspertów, którzy dyskutowali, czy rządowe programy „Mieszkanie+”, „Mieszkanie na start” zdynamizują polski rynek mieszkaniowy.

Uczestnicy debaty stwierdzili zgodnie, że jednym z najważniejszych
warunków powodzenia programów „Mieszkanie+” i „Mieszkanie na start” jest dobra
współpraca między stroną rządową i samorządami lokalnymi
Zobacz więcej

KLUCZOWE PARTNERSTWO:

Uczestnicy debaty stwierdzili zgodnie, że jednym z najważniejszych warunków powodzenia programów „Mieszkanie+” i „Mieszkanie na start” jest dobra współpraca między stroną rządową i samorządami lokalnymi Łukasz Głowala

Zaplecze finansowe i prawne

Wymiar finansowy rządowym programom, które są realizowane w formule funduszu inwestycyjnego zarządzanego przez Polski Fundusz Rozwoju (PFR) Nieruchomości, zapewnia Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).

— BGK bezpośrednio realizuje program społecznego budownictwa czynszowego, udostępniając tanie kredyty na budowę mieszkań, a także program budownictwa socjalnego i komunalnego, który zapewnia zwrot części kapitału zainwestowanego w budowę lokali dla najuboższych (mieszkania socjalne, noclegownie itp.). Również program dopłat do czynszów „Mieszkanie na start” jest realizowany przez nasz bank — mówił Włodzimierz Kocon, wiceprezes BGK.

Ostatnio Sejm znowelizował ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, by otworzyć spółce PFR Nieruchomości realizującej program „Mieszkanie+” możliwości lepszej współpracy z samorządami, z innymi spółkami skarbu państwa, funduszami inwestycyjnymi oraz inwestorami prywatnymi. Uczestnicy debaty próbowali odpowiedzieć na pytanie, jakie będą tego efekty? Czy mieszkania budowane w ramach programów rządowych staną się konkurencją dla oferty firm deweloperskich? Sylwester Chruszcz, architekt, zastępca przewodniczącego parlamentarnej Komisji Infrastruktury, przypomniał, że Polska ma dwa razy mniej tzw. jednostek mieszkaniowych w przeliczeniu na 1 tys. obywateli niż państwa zachodnie, np. Hiszpania czy Włochy.

— Trzeba uruchomić możliwie dużo działań i wiele płaszczyzn współpracy, by móc sprostać temu wyzwaniu. W latach 70. Edward Gierek chciał zdynamizować budownictwo mieszkaniowe i w tym celu uruchomiono system ok. 200 fabryk produkujących elementy do wznoszenia bloków z wielkiej płyty. W ten sposób zbudowano m.in. warszawski Ursynów czy Żabiankę w Gdańsku. Dziś potrzebujemy nie tylko kapitału, ale także „bankowalności” przedsięwzięć i dostępu do gruntów powojskowych, pokolejowych i samorządowych. Niezwykle ważna jest współpraca PFR Nieruchomości i BGK z samorządami, z inwestorami oraz firmami deweloperskimi. Przedsięwzięcia realizowane w rządowych programach muszą być inwestycjami, które się zwracają i przynoszą zysk — wyjaśniał Sylwester Chruszcz.

Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego Metrohouse Franchise, przekonywał zaś, że mieszkania z programów rządowych nie są konkurencją dla oferty firm deweloperskich. Ta ostatnia dociera do innego odbiorcy niż adresat lokali z „Mieszkania+” czy „Mieszkania na start”.

— Programy rządowe uzupełniają lukę na rynku mieszkaniowym między potencjalnymi odbiorcami, którzy mają zdolność kredytową a tymi, którzy są jej pozbawieni, ale spełniają określone w ustawach kryteria kwalifikujące ich do ubiegania się o pozyskanie lokalu rządowego. Warto jednak zauważyć, że ze zdolnością kredytową może być coraz trudniej, bo banki stają się obecnie ostrożniejsze w podejściu do przyznawania nowych kredytów. Już dziś powiększa się krąg osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Jednocześnie ich dochody są na tyle znaczące, że nie kwalifikują się do otrzymania mieszkania komunalnego. W tym kontekście rządowe programy wychodzą naprzeciw osobom, które jeszcze przez co najmniej pewien czas będą chciały przeczekać „górkę” na rynku nieruchomości i nie będą skłonne się zadłużać — mówił Marcin Jańczuk.

Zwrócił on też uwagę, że inicjatywy rządu zmienią strukturę własności na rynku nieruchomości.

— Na razie w Polsce kultywuje się zdobycie mieszkania na własność. Realizacja rządowych planów spowoduje, że Polacy staną się większym niż dotychczas stopniu mobilni, co będzie pochodną m.in. braku ich związania z konkretnym miejscem i własnością oraz upowszechniania się mieszkania w lokalach wynajętych albo czynszowych — przekonywał ekspert Metrohouse Franchise.

Stabilizacja rynku

Damian Kinda, wiceprezes trójmiejskiej firmy deweloperskiej ISN, zwrócił natomiast uwagę na stabilizującą rynek nieruchomości rolę rządowych programów.

— Od 2016 r. we współpracy z BGK realizujemy w Trójmieście program pilotażowy budowy 200 mieszkań. Na razie budownictwo mieszkaniowe kwitnie i wiele budów ma za podstawę tylko tzw. umowy rezerwacyjne. Jednak w najbliższych latach to się zmieni i szansę na przetrwanie będą mieli wyłącznie wielcy deweloperzy i spółki zasobne kapitałowo, zdolne do inwestycji na bazie własnych zasobów. Rządowe programy nie są konkurencją dla deweloperów, bo oni nie adresują swojej oferty do tej grupy odbiorców, którą za cel obierają przedsięwzięcia publiczne. W długoletniej, obliczonej na co najmniej 10 lat, współpracy z PFR Nieruchomości ISN jest spółką celową, która buduje, ale nie prowadzi działalności marketingowej ani sprzedażowej. W ten sposób oszczędza ok. 4–5 proc. wydatków w całym przedsięwzięciu — opowiadał Damian Kinda.

Dodał on, że mieszkania budowane we współpracy z PFR Nieruchomości nie różnią się specjalnie od lokali oferowanych przez deweloperów na rynku komercyjnym. Podkreślił jednocześnie, że współpraca z PFR Nieruchomości oznacza dla mniejszych firm deweloperskich ograniczenieryzyka, np. w zakresie sprzedaży wybudowanych lokali, ale też pozyskania kapitału do realizacji projektów.

— ISN działa na trójmiejskim rynku deweloperskim od prawie 20 lat. Doświadczyliśmy kłopotów związanych z globalnym kryzysem finansowym 2008- -2010 i to jest lekcja, która otworzyła nas na współpracę z innymi, także zmotywowała do poszukiwania nowych możliwości na rynku budownictwa mieszkaniowego — mówił Damian Kinda.

Konieczne zwiększenie skali

Skala realizacji programu „Mieszkanie+” na razie liczona jest w setkach mieszkań. Uczestnicy debaty rozważali, jakie działania należy podjąć, aby program nabrał rozmachu i aby te setki zamienić w tysiące lokali oddawanych do użytku co roku. Włodzimierz Kocon przypomniał, że realizacja projektu budowy osiedla zabiera od 3 do 5 lat. Nie należy więc oczekiwać efektów z dania na dzień.

— Nie sposób ograniczyć deficytu mieszkań w Polsce w czasie krótszym niż 10 lat, zwłaszcza że ze względu na techniczne pogarszanie się aktualnego stanu zasobu mieszkań deficyt ten sięga nawet 5 mln mieszkań. Stoimy przed ogromnym wyzwaniem zbudowania od nowa trzeciej części aktualnego zasobu mieszkaniowego i dlatego należy je traktować jako wyzwanie pokoleniowe. Jednak państwo chce się z nim zmierzyć i świadczy o tym chociażby ostatnia nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która otwiera możliwości tworzenia nowych płaszczyzn współpracy przy budowie mieszkań między rządem, samorządem i biznesem, a także poszerza krąg obywateli mogących się ubiegać o dopłaty do czynszów — mówił Włodzimierz Kocon.

Zwrócił on także uwagę na kwestię, jaką jest zapewnienie dostępu do gruntów.

— Krajowy Zasób Nieruchomości, który jest instytucją przekazującą niewykorzystywane grunty będące we władaniu jednostek administracji bądź spółek skarbu państwa, jest źródłem, z którego można czerpać. Już teraz dysponuje gruntami umożliwiającymi wybudowanie 63 tys. mieszkań. Można też mówić o przyspieszeniu legislacyjnym, a więc o tworzeniu prawa ułatwiającego planowanie przestrzenne i procedury realizacji budowy mieszkań, ale wprowadzenie zmian prawa, które sprzyjają realizacji planów, zabiera sporo czasu. Dokonuje się też postęp technologiczny w zakresie prefabrykacji, co skutkuje skróceniem procesu budowlanego nawet o połowę — podkreślał Włodzimierz Kocon.

Zapomniana wielka płyta

Na możliwość przyspieszenia budowy z wykorzystaniem zapomnianej dziś w Polsce technologii zwrócił uwagę Sylwester Chruszcz.

— Mój znajomy architekt wyjechał do Australii i po jakimś czasie zwrócił się do biura architektonicznego w Polsce z prośbąo projekt osiedla bloków budowanych z gotowych prefabrykatów, tworzonych w Chinach. Mieszkania budowane z prefabrykatów wcale nie muszą ustępować funkcjonalnie, jakościowo czy architektonicznie wytworom deweloperskim. W czasach Gierka w Polsce budowano bloki z 200 gotowych prefabrykatów, a w tym samym czasie w Szwecji wznoszono osiedla, sięgając po 2 tys. różnych, gotowych prefabrykatów. Dziś możemy rozwijać budownictwo z tysięcy gotowych elementów wytwarzanych w Polsce. Sztokholm czy Berlin już budują z polskich prefabrykatów. Mimo to cyklu budowlanego nie sposób skrócić poniżej trzech lat. Dlatego pierwsze owoce rządowych programów zobaczymy za trzy–cztery lata — tłumaczył Sylwester Chruszcz.

Dziś możemy oglądać efekty pilotażowych inwestycji realizowanych w ramach rządowych programów w Wieluniu i Jarocinie oraz projekty mieszkań planowanych do realizacji w Warszawie i Katowicach. Bardzo ważnym czynnikiem przyspieszania realizacji rządowych programów jest zacieśnienie współpracy z samorządami.

— Bardzo cieszy, że już ponad 150 samorządów podpisało listy intencyjne w tej sprawie. W Stowarzyszeniu Architektów Polskich, w izbach architektów i inżynierów budownictwa przetoczyły się dyskusje dotyczące potrzeby uchwalenia specustawy. Taka dyskusja jest potrzebna, byśmy potem nie musieli się wstydzić obiektów wzniesionych w ramach programów. Potrzebna jest też zgodna wola polityczna na szczeblach centralnym i lokalnym — podkreślał Sylwester Chruszcz.

Droga do własności

Od momentu zainicjowania pierwszych dyskusji poprzedzających stworzenie programu „Mieszkanie+” perspektywa dojścia do wykupienia rządowego lokalu na własność w ciągu 30 lat była uznawana za istotną zachętę.

— Wrażenie robiły paski w programach telewizyjnych ogłaszające zamiar budowy miliona mieszkań, za które trzeba będzie płacić wyższy czynsz, ale które kiedyś staną się własnością najemcy. Nic dziwnego, że spora grupa ludzi, zapoznając się z założeniami programu, postanowiła nie zaciągać kredytu, lecz poczekać na jego realizację w lokalnym zakresie. Prawdopodobnie mieli przy tym świadomość, że jeszcze przez długie lata program nie zaspokoi popytu. Jednak „Mieszkanie+” wystartowało w niesprzyjających dla realizacji tego programu warunkach — rosnące ceny gruntów i materiałów budowlanych, trudności z pozyskaniem wykwalifikowanej kadry pracowników, brak ekip wykończeniowych. Czapki z głów przed tymi, którzy mimo to zdecydowali się przekuwać rządowe zamiary w czyn i szukają deweloperów gotowych podjąć się współpracy przy ich realizacji, a teraz nowelizują ustawy, by uczestnicy programu mogli otrzymywać dofinansowanie do czynszu — podkreślał Marcin Jańczuk.

Dla kogo wsparcie

Kolejną kwestią omawianą w trakcie gdyńskiego forum były dopłaty do czynszów i umożliwienie lokatorom wykupu mieszkań. Uporządkowania pojęć podjął się wiceprezes BGK.

— Czym innym jest „Mieszkanie+”, a czym innym „Mieszkanie na start”. Dopłaty do czynszu dotyczą tego drugiego programu, bo on służy wsparciu najemcy, ale nie przewiduje, by wspierani najemcy doszli kiedyś do własności. Ponadto dopłaty do czynszów dotyczą wyłącznie lokali nowo zbudowanych, co jest czynnikiem zachęty nie tylko dla najemców, ale i dla deweloperów, TBS-u czy celowej spółki gminnej. Podmioty te ze względu na korzystne warunki, np. ograniczenie ryzyka zbytu i ryzyka znalezienia najemców czy zmniejszenia ryzyka braku płynności z przychodów czynszowych, zdecydują się zaangażować w realizację programu. Program wspiera więc z jednej strony osoby średnio lub mniej niż średnio uposażone, które chcą korzystać z najmu w nowo wybudowanych mieszkaniach, a z drugiej zwiększa bezpieczeństwo deweloperów. Działające w obu kierunkach zachęty mają zwiększyć zaangażowanie w realizację programu i w efekcie zwiększyć podaż mieszkań — wyjaśniał Włodzimierz Kocon.

Obecnie fundusz inwestycyjny zarządzany przez PFR Nieruchomości, który realizuje komercyjną część programu „Mieszkanie+”, przygotowuje na różnych etapach realizacji podaż ok. 50 tys. mieszkań.

— Deklaracja BGK się nie zmieniła — środki na realizację są zagwarantowane. Trzeba jednak podkreślić, że to wciąż początkowy etap, a potrzeby są wielokrotnie większe. Zadaniem na dziś jest wciąganie do współpracy kolejnych deweloperów, samorządów, inwestorów itd. Na razie zmierzamy do zaspokojenia 2–3 proc. potrzeb, ale wciąż 97–98 proc. potrzeb pozostaje wyzwaniem — mówił dalej wiceprezes BGK.

Jednym ze sposobów pozyskania kapitału na sfinansowanie potrzeb nie tylko mieszkaniowych są instytucje zwane Real Estate Investment Trust (REIT), które powołują fundusze inwestujące w najem nieruchomości. Są to z jednej strony instrumenty inwestowania, a z drugiej — oszczędzania. Kapitał może tu być pozyskiwany z funduszy emerytalnych.

— Pamiętajmy, że obecnie na rachunkach depozytów i lokat terminowych znajduje się ok. 850 mld zł zgromadzonych przez Kowalskich, Malinowskich i Nowaków. Te pieniądze leżą i nie pracują. Jeżeli na inwestycje mieszkaniowe uruchomiono by 1 proc. tych środków, umożliwiłby one zmobilizowanie 7–9 mld zł rocznie. Ile moglibyśmy wybudować mieszkań za takie środki? Łatwo policzyć, przyjmując, że jedno mieszkanie pochłania koszt rzędu 250 tys. zł — tłumaczył dalej Włodzimierz Kocon.

Paliwo dla programów

Program „Mieszkanie+” już wzbudził ogromne zainteresowanie wszędzie tam, gdzie ogłoszono zamiar jego realizacji. Jednak aby w perspektywie kilkudziesięciu lat znacząco ograniczyć w Polsce deficyt mieszkań, należy nadać mu więcej rozmachu i to była kolejna kwestia omawiana przez ekspertów.

— Podczas otwarcia II Forum Wizja Rozwoju przywołano powiedzenie Napoleona, który miał stwierdzić, że do prowadzenia wojny potrzebne są trzy rzeczy: pieniądze, pieniądze i jeszcze raz pieniądze. Podobnie jest w budownictwie mieszkaniowym, ale bardzo ważną rolę odgrywa też państwo, które tworzy warunki prawne sprzyjające wybuchowi boomu mieszkaniowego i udostępnia dla celów mieszkaniowych grunty znajdujące się w jego gestii — mówił Włodzimierz Kocon.

Sylwester Chruszcz wskazywał, że rolę siły napędowej dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego może odegrać upowszechnienie wynajmu.

— W czasach studenckich byłem w Wiedniu i oglądałem całe osiedla domów pod wynajem. Cały Wiedeń od ponad 100 lat jest budowany siłami społecznymi w celu udostępniania lokali pod wynajem. Polacy pozbawieni przez wieki własności teraz wysoko ją sobie cenią. Jednak setki tysięcy naszych rodaków krążących po świecie korzystają przede wszystkim z najmu. Trzeba się uczyć wynajmować mieszkania. Gdy deweloperzy czy spółdzielnie nauczą się robić z tego biznes, to również będą napędzać rozwój budownictwa mieszkaniowego. Najpierw jednak trzeba stworzyć system stymulacji i zachęt dla deweloperów, bo bez nich nie będzie realizacji programów — przekonywał architekt.

Na rolę zastosowania nowoczesnych technologii w zdynamizowaniu budownictwa zwracał zaś uwagę Damian Kinda.

— Szersze użycie prefabrykatów niż obecnie jest innowacją, która może całkowicie zmienić oblicze rynku mieszkaniowego w Polsce. „Mieszkanie+” to program, który ma potencjał upowszechnienia tej technologii, bo na dziś żaden deweloper nie podejmie ryzyka budowania w całości z prefabrykatów — mówiła wiceprezes ISN. Wszyscy uczestnicy debaty stwierdzili też zgodnie, że warunkiem kluczowym dla rozwoju rządowych programów jest dobra współpraca z samorządami i właściwa ocena potencjału lokalnych rynków mieszkaniowych.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Materiał partnera

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu