Rozwiązanie umowy najmu a podatek VAT

LIDIA ADAMEK-BACZYŃSKA, doradca podatkowy, Doradztwo Podatkowe WTS & Saja; OLGA PALCZEWSKA konsultant, Doradztwo Podatkowe WTS & Saja
22-11-2017, 22:00

Umowa najmu lokalu użytkowego co do zasady ma charakter długoterminowy.

Może zatem się zdarzyć, że w trakcie trwania umowy pojawią się okoliczności wpływające na jej wcześniejsze rozwiązanie, np. pozyskanie innego lokalu przez najemcę. Powszechną praktyką jest wówczas zawarcie porozumienia, w ramach którego wynajmujący wyraża zgodę na wcześniejsze zakończenie współpracy, w zamian za co najemca płaci ustaloną przez strony kwotę z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu.

Wypłacenie tego rodzaju kwoty może powodować wątpliwości na gruncie podatku VAT. Rodzi się bowiem pytanie: czy kwotę wypłaconą wynajmującemu w związku z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu należy traktować jako odszkodowanie pozostające poza zakresem VAT, czy też usługę podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem? Przepisy ustawy o VAT nie wskazują wprost, jak należy zaklasyfikować tego typu kwoty. Sama definicja pojęcia usługi jest bardzo szeroka, gdyż obejmuje każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów, w tym także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Czy zatem przedterminowe rozwiązanie umowy można zaklasyfikować jako usługę, za którą wynagrodzenie stanowi kwota zapłacona przez najemcę?

Kwestia ta była wielokrotnie przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. W tym zakresie ukształtowała się jednolita linia orzecznicza, zgodnie z którą kwoty wypłacone z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron podlegają opodatkowaniu VAT. Sądy wskazują, że mimo braku w przepisach ustawy o VAT definicji odszkodowania należy przyjąć, że jest ono rekompensatą za powstałą szkodę. Pełni ono zatem funkcje kompensacyjną — stanowi finansową rekompensatę szkody poniesionej przez drugą stronę. Natomiast fakt wcześniejszego rozwiązania umowy za porozumieniem stron nie daje podstaw do uznania, że doszło do jakiejkolwiek szkody. Zapłata następuje bowiem za uprzednią zgodą wynajmującego na wycofanie się najemcy z umowy przed terminem w niej wskazanym. Oznacza to, że wynajmujący akceptuje taką sytuację. Zdaniem sądów, wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy stanowi na gruncie ustawy o VAT odpłatne świadczenie usług na rzecz wynajmującego. Istnieje bowiem bezpośredni związek między dokonanym świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem.

Natomiast kwota ustalona na mocy zawartego przez najemcę i wynajmującego porozumienia, wypłacana w zamian za wyrażenie zgody na odstąpienie od umowy, stanowi wynagrodzenie za te usługi. W konsekwencji kwoty wypłacone z tytułu przedterminowego wypowiedzenia umowy podlegają opodatkowaniu VAT. Przy czym dla potrzeb VAT wskazanie w umowie między stronami, że kwota ta stanowi odszkodowanie, pozostaje bez wpływu na klasyfikację tego świadczenia dla potrzeb VAT. Liczy się bowiem jego faktyczny charakter. Inaczej może jednak zostać zaklasyfikowana wypłata kwoty z tytułu rozwiązania umowy najmu z winy najemcy (bez porozumienia stron), np. w przypadku zaniechania uiszczania czynszu najmu lub korzystania z przedmiotu najmu niezgodnie z treścią umowy. W takim przypadku należy szczegółowo przeanalizować charakter wypłacanej kwoty. Może się bowiem okazać, że stanowi ona odszkodowanie pozostające poza zakresem VAT. © Ⓟ

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: LIDIA ADAMEK-BACZYŃSKA, doradca podatkowy, Doradztwo Podatkowe WTS & Saja; OLGA PALCZEWSKA konsultant, Doradztwo Podatkowe WTS & Saja

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Firmy / Rozwiązanie umowy najmu a podatek VAT