Rynek magazynów budzi się powoli

Marcin Bołtryk
22-10-2009, 00:00

Deweloperzy wstrzymali nowe inwestycje. Place budów opustoszały. Tymczasem popyt lekko się ożywia.

Dziś buduje się siedem razy mniej niż przed rokiem

Deweloperzy wstrzymali nowe inwestycje. Place budów opustoszały. Tymczasem popyt lekko się ożywia.

Ostatni rok był bardzo trudny dla deweloperów obiektów magazynowych. Załamanie popytu spowodowało wstrzymanie realizacji prawie wszystkich nowych projektów. Jest jednak nadzieja, że już niebawem zaczną się inwestycje.

Z głową w piasku

Ostatni kwartał 2008 r. i pierwsza połowa 2009 r. to czas, w którym deweloperzy magazynowi wstrzymali aktywność do minimum.

— Znaczny wzrost kosztów finansowania inwestycji i spadek popytu sprawiły, że tylko nieliczni zdecydowali się na dokończenie rozpoczętych projektów. Większość wstrzymała proces deweloperski, szukając zainteresowanych i czekając na podpisanie umów najmu. W najtrudniejszej sytuacji znaleźli się oczywiście właściciele obiektów budowanych na zasadach spekulacyjnych, ale nie tylko. Również rynek projektów "szytych na miarę" dotkliwie odczuł kryzys. W 2009 r. podpisano tylko kilka umów na realizację tego typu obiektów — mówi Joanna Sinkiewicz, konsultant w dziale powierzchni magazynowych DTZ w Warszawie.

Według raportu przygotowanego przez Jones Lang LaSalle w trzecim kwartale 2009 r., w budowie znajdowało się aż siedmiokrotnie mniej obiektów magazynowych niż rok wcześniej. Mimo to prognozy są obiecujące.

Analitycy Jones Lang LaSalle informują, że po przekroczeniu 1 mln mkw. wolnej powierzchni najmu w połowie 2009 r. obecnie notowany jest niewielki spadek współczynnika powierzchni niewynajętej — o jeden punkt procentowy, do 17,7 proc. w całej Polsce. Występują jednak rejony, gdzie współczynnik pustostanów sięga nawet 20 proc. Tak jest m.in. na Śląsku. Natomiast w Poznaniu czy w Warszawie współczynnik ten utrzymuje się na niskim poziomie — około 10 proc. Powierzchnia pustostanów zmniejsza się, bo w trzecim kwartale do użytku oddano mniej nowych obiektów i, co może cieszyć, nieznacznie wzrósł popyt.

Mała powierzchnia

— Po gwałtownym załamaniu rynku na przełomie 2008 i 2009 roku, dopiero w trzecim kwartale 2009 r. obserwujemy powolny wzrost popytu. W ciągu trzech kwartałów tego roku wynajęto 670 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej w Polsce. Największym zainteresowaniem cieszy się w tym roku Wrocław oraz strefa II Warszawy. gdzie przeważają najemcy produkcyjni — mówi Beata Hryniewska, dyrektor działu wynajmu powierzchni magazynowo-produkcyjnych w Jones Lang LaSalle.

Również Joanna Sinkiewicz zaobserwowała symptomy poprawy sytuacji.

— Jest lepiej, ale tylko w wybranych obszarach rynku. Brak wystarczającej ilości małych modułów magazynowych — po 500-1000 mkw. — skłania deweloperów do spekulacyjnych inwestycji w tego rodzaju powierzchnie. Do realizacji takich projektów przystępują Parkridge we Wrocławiu i Ideal Idea na warszawskim Okęciu. Aktywność wykazują również polscy deweloperzy na lokalnych rynkach, np. w Lublinie czy Trójmieście — opowiada Joanna Sinkiewicz.

Najwięksi deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do nowych projektów, deklarując możliwość realizacji obiektu tylko po uzyskaniu zapewnienia wynajmu 30-50 proc. powierzchni.

W związku z utrzymującym się wysokim poziomem pustostanów — blisko 18 proc. średnio w kraju — właściciele magazynów koncentrują się na wynajmie istniejących powierzchni. Wydaje się, że najszybciej ta tendencja się odwróci w regionach, gdzie istniejące obiekty są pełne, np. w Trójmieście.

— Zainteresowanie zgłaszane przez najemców skłoni w końcu deweloperów do podjęcia ryzyka. W obszarze III strefy warszawskiej, Polski centralnej czy Górnego Śląska, gdzie wciąż mamy bardzo dużo wolnych magazynów, nowe powierzchnie budowane na zasadzie spekulacyjnej szybko raczej nie powstaną — przekonuje Joanna Sinkiewicz.

Budów brak

Według raportu Jones Lang LaSalle obecnie w budowie znajduje się zaledwie 140 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Najwięcej we Wrocławiu (41 tys. mkw.). To siedmiokrotnie mniej niż w szczycie boomu magazynowego, gdy w czwartym kwartale 2008 r. w budowie było ponad 1 mln mkw. magazynów.

— Mimo wszystko optymistycznie patrzymy w przyszłość. Liczymy, że notowany obecnie stabilny, choć powolny wzrost popytu na powierzchnie magazynowe odbuduje rynek. Ponadto bardzo atrakcyjne stawki czynszowe oferowane teraz przez deweloperów oraz dobre prognozy ekonomiczne dla Polski przyczynią się do wzrostu zainteresowania najmem — mówi Beata Hryniewska.

Według raportu przygotowanego przez ProLogis, a dotyczącego stanu rynków nieruchomości w Europie, wielkość oddawanych do użytku powierzchni magazynowych w Europie kontynentalnej utrzymywała się na stosunkowo stabilnym poziomie w czasie gdy gospodarka przechodziła przez etap ostrej recesji. Działo się tak głównie za sprawą znacznej liczby projektów, których realizację rozpoczęto w zeszłym roku, jeszcze przed nastaniem kryzysu.

— W ostatnich miesiącach w całej Europie, w tym również w Polsce, obserwuje się jednak spadek liczby nowych inwestycji, które są obecnie ograniczone prawie wyłącznie do obiektów przeznaczonych dla określonych klientów. A to wskazuje, że w najbliższej przyszłości trafiająca na rynek powierzchnia magazynowa zmniejszy się — mówi Leonard Sahling, wiceprezes ProLogis Research Group.

Podkreśla on jednak, że znaczący wzrost PKB w przyszłości w połączeniu z brakiem nowej podaży ostatecznie zakończy etap zastoju na rynkach najmu nieruchomości logistycznych w Europie.

Tomasz Kasperowicz dyrektor w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w Colliers International

Rynek się ożywia

Można śmiało powiedzieć, że sytuacja deweloperów powierzchni magazynowych działających w Polsce jest stabilna. Widać też powolne ożywienie, jeśli przyjrzeć się liczbie pozytywnych decyzji wydawanych przez instytucje finansujące inwestycje magazynowe. Nadal jednak banki bardzo dokładnie sprawdzają kondycję potencjalnych najemców. Oczekują również zabezpieczeń na okresy dłuższe, niż przed spowolnieniem gospodarczym.

Marcin Bołtryk

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marcin Bołtryk

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Transport i logistyka / Rynek magazynów budzi się powoli