Rynek nie czeka na starość

Weronika A. Kosmala
opublikowano: 01-12-2015, 22:00

Starzenie się ludności to temat, na który zawsze można coś powiedzieć— o ile uda nam się dopilnować, żeby rozmowa nie zeszła na rynek mieszkaniowy.

Problemy demograficzne świetnie się sprawdzają w ramach akademickich dyskusji, ale w sytuacji, w której perspektywy zarobkowe potencjalnego klienta są znikome, niekoniecznie muszą być to tematy chętnie podejmowane przez inwestorów. Za dziesięć lat osoby w wieku powyżej 65 lat stanowiły będą więcej niż jedną piątą społeczeństwa, wynika z danych GUS — do takiej informacji z jednej strony pasują więc określenia obiecującego segmentu i stóp zwrotu, a z drugiej niepewnej zdolności finansowej grupy docelowej. Pytanie, na które odpowiedzieć trzeba inwestorom, to który z tych zwrotów pasuje bardziej.

Wioska w parku

Chociaż dzisiejsza skala budownictwa przeznaczonego dla klientów w podeszłym wieku jest raczej znikoma, nie brakuje branżowych raportów, w których przedstawiane byłyby wizje najdokładniej przystosowanych, a przy tym najbardziej ekologicznych osiedli, nazywanych też wioskami, w których ludzie starsi spokojnie mogliby spędzać czas w parkowym otoczeniu, które zarazem pełne byłoby instytucji kultury i całodobowych aptek. Głównym argumentem, którym podpierane są zachęcające prognozy rosnącego popytu, jest powszechnie znanaobserwacja, że pokolenie wchodzące właśnie w wiek senioralny ma zdecydowanie wyższe aspiracje dotyczące niezależności i warunków mieszkaniowych niż w przypadku wcześniejszych pokoleń. Naczelnym rozróżnieniem, które należy w tym temacie przeprowadzić, jest natomiast podział na ośrodki, które popularnie nazywane są domami spokojnej starości, a mieszkania wybudowane specjalnie z myślą o zapewnianiu wygody i opieki medycznej zamieszkałym. Rynek tych pierwszych, podobnie jak większość pozostałych rynków usług skierowanych do seniorów, można ocenić jako wyraźnie rozwijający się, tej drugiej grupie natomiast — zakładającej stworzenie oddzielnego segmentu nieruchomości — towarzyszy głównie entuzjazm widoczny w coraz śmielszych teoriach. Skalę zapotrzebowania na nowe albo całkowicie zmodernizowane i przystosowane lokale szacuje się na około 300 tys. do 2030 r., jak wynika z raportu firmy REAS, ale zdecydowanie trudniej jest już wskazać, jakie będą możliwości finansowania tego typu wydatków. Wraz z tym, jak maleją potrzeby metrażowe, a trudności związane na przykład z wchodzeniem po schodach zaczynają narastać, właściciel niewygodnego mieszkania może dokonać wyboru pomiędzy sprzedażą, czerpaniem zysków z najmu czy skorzystaniem z odwróconej hipoteki — o ile nie zdecyduje się na rzadko ujmowane w projektach, mniej przedsiębiorcze rozwiązanie, polegające na oddaniu mieszkania dzieciom. Poza spodziewanympopytem raport podaje również wyniki różnych badań grupy docelowej, które wskazują jednocześnie, że ponad 45 proc. seniorów narzeka na wady swoich miejsc zamieszkania, ale nie zamierza się przy tym wyprowadzać, ale też, że skłonność do przeprowadzki wzrosłaby znacznie, jeśli nowe warunki byłyby przewidywalne i do zaakceptowania — a właśnie na tym podstawowym poziomie pojawiają się przeszkody dla inwestorów. Wynajmowanie lokalu idealnie dostosowanego do potrzeb byłoby dla większości osób w podeszłym wieku atrakcyjne, jeśli tylko ich lokalizacja nie byłaby odległa od obecnego miejsca zamieszkania, a przy tym byłaby dobrze skomunikowana i względnie tania. Wizje kompleksów wyposażonych w pełny zakres rehabilitacyjnej i medycznej oferty łatwiej jednak wyobrazić sobie w segmencie nieruchomości luksusowych, w dodatku malowniczo położonych na oddalonych od ruchliwych dzielnic peryferiach.

Portfel emeryta

Pozostając w sferze wyobrażeń, najbardziej pożądanym modelem powstawania takich osiedli byłaby współpraca pomiędzy jednostkami władzy lokalnej, organizacjami pozarządowymi nienastawionymi na zarobek a prywatnymi inwestorami. Za granicą rozwiązaniem, które uznaje się już za popularne, jest inwestowanie na rynku nieruchomości poprzez fundusze inwestycyjne typu REIT, ale w warunkach krajowych, wersja zakładająca gładko przebiegającą współpracę kilku podmiotów naraz jest jednak łatwiejsza do wyobrażenia od tej zachodniej. Stawki najmu, jakie wiązałyby się ze wszystkimi towarzyszącymi lokalowi udogodnieniami, w przypadku inwestowania w przedsięwzięcie wyłącznie w celu maksymalnego zarobku, bez wątpienia byłyby nieproporcjonalnie wysokie względem prognozowanych poziomów dochodu do dyspozycji w emerytalnym wieku. Grupą, na którą teoretycznie można liczyć, jest spore grono przyjezdnych z Niemiec i Skandynawii, a także spora ilość członków Polonii, którą potencjalnie byłoby na taką przeprowadzkę stać, ale do obu segmentów kierowana jest już oferta wspomnianych ośrodków, które strukturą biznesu bardziej przypominają prywatne kliniki czy hotele, niż typowe osiedla mieszkaniowe. Wszystkie projekcje — od tych najbardziej utopijnych, po takie budzące wyłącznie zrezygnowanie — będzie natomiast można już niedługo zacząć weryfikować, bo założenie wywodzące się z rynku nieruchomości powstaje właśnie w Gliwicach. Osiedle jest w fazie uzyskiwania pozwolenia na budowę, a składać ma się z obu modeli, czyli między innymi tzw. domu seniora i budynku typowo mieszkalnego. Elementy zaczerpnięte wprost z ideowych obrazków, takie jak miłe otoczenie, restauracja, a także pełna opieka lekarzy i rehabilitantów, są przewidziane. Popyt zgodnie z prognozą też jest zgłaszany, a ceny — zgodnie z przeczuciem — pozostają jeszcze nieznane.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika A. Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu