Rynek nieruchomości komercyjnych nadal atrakcyjny dla inwestorów

Radosław Górecki
09-04-2002, 00:00

Nigel Wade, szef CD Richard Ellis Polska, twierdzi, że na rynku nieruchomości komercyjnych nie ma i nie było kryzysu. To, co się dzieje, to chwilowe spowolnienie.

„Puls Biznesu”: Jak to jest z tym kryzysem w nieruchomościach? Jest czy go nie ma? A może był i już się skończył, czy może wręcz przeciwnie — to dopiero początek ciężkich czasów dla agencji nieruchomości i deweloperów?

Nigel Wade: Po pierwsze, chcę zaznaczyć, że nie lubię słowa kryzys. Moim zdaniem, na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce dotychczas takie zjawisko nie wystąpiło. Trzeba zacząć od tego, że pięć lat temu w Warszawie było bardzo mało biurowców, więc deweloperzy zaczęli bardzo szybko budować nowe obiekty. Na rynek trafiało bardzo dużo powierzchni, nie zawsze najwyższej jakości, ale one i tak znajdowały najemców. Po pewnym czasie rynek się nasycił i obecnie mamy taką sytuację, że jest bardzo duża podaż i proporcjonalnie mniejszy niż powiedzmy 2-3 lata temu popyt. To nie jest jednak kryzys.

No tak, z jednej strony mówi Pan, że to nie kryzys, z drugiej jednak sam Pan przyznaje, że powierzchni biurowej jest znacznie więcej niż chętnych.

To zależy gdzie. W Warszawie, w tzw. centralnym obszarze biznesu, buduje się teraz znacznie mniej obiektów. I tutaj będzie coraz trudniej znaleźć wolną powierzchnię. Natomiast poza centrum stolicy sytuacja dla właścicieli biurowców nie jest już taka dobra. Obecnie poza centrum powstaje bardzo dużo nowych obiektów. Według naszych szacunków, w budowie znajduje się tu ponad 264 tys. mkw. powierzchni biurowej. Docelowo poza centrum powstanie około 300 tys. mkw. I tu pojawi się problem dla właścicieli.

Po pierwsze, wygląda na to, że właściciele biurowców nie przemyśleli swoich decyzji. Powstaje pytanie, po co nadal budują biurowce poza centrum Warszawy. Po drugie, nadal nie udowodnił Pan, że nie ma kryzysu.

To nie jest tak, że biurowce powstają z dnia na dzień. Deweloperowi bardzo trudno powiedzieć stop, w chwili gdy ruszył cały proces związany z realizacją danego obiektu. Poza tym poza centrum buduje się łatwiej, bo łatwiej można kupić grunt. Nawiązując do kryzysu, to chcę powiedzieć, że rynek nieruchomości charakteryzuje się występowaniem tzw. cykli deweloperskich. Obserwując je widać wyraźnie okresy wzrostu i spadku liczby inwestycji. Obecnie czynsze osiągnęły minimum i moim zdaniem dalej w centrum stolicy spadać nie powinny. Poza centrum, w mojej ocenie, jeszcze spadną, co jest wynikiem dużej ilości nowo powstających obiektów.

Oczywiście mogę zgodzić się z tym, że sytuacja na rynku nie wygląda tak dobrze jak w 2000 r., ale jednocześnie nie można mówić, że jest źle. Dowodem na to są liczby, które mówią same za siebie. W 2000 r. w Warszawie wynajęto 225 tys. mkw. W 2001 r., który jawił się wielu jako rok kryzysu, wynajęto 181 tys. mkw. Mamy więc około 20-proc. spadek. W Europie Zachodniej odnotowano w tym samym okresie około 25-proc. spadek wynajętej powierzchni, więc widać z tego, że Polska na tle Europy nadal jest atrakcyjnym rynkiem. Należy jeszcze podkreślić, że rok 2000 pod względem ilości wynajętej powierzchni biurowej był rekordowy, dlatego uważam, że 20-proc. spadek wynajmu wcale nie oznacza kryzysu.

A jak Polskę postrzegają fundusze inwestycyjne kupujące wynajęte biurowce. W zeszłym roku nie było takich transakcji. W tym roku były już dwie. Czy jest to początek stałej tendencji?

Myślę, że tak. Fundusze inwestycyjne chcą płacić dobrą cenę za dobry budynek. W Polsce stopa zwrotu z inwestycji utrzymuje się na poziomie 10 proc., w Europie Zachodniej na poziomie 8 proc. Liczby te pokazują, że Polska jest nadal atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów. Myślę, że teraz jest dobry czas na takie transakcje. Widać, że inwestorzy instytucjonalni chcą kupować w Warszawie biurowce. Obecnie obserwujemy duży wzrost zainteresowania naszym rynkiem. Spowodowany jest on z jednej strony stabilizacją rynku nieruchomości w Polsce, z drugiej strony tym, że jest u nas coraz więcej dobrych produktów inwestycyjnych.

Czy na rynku pojawią się jakieś nowe tendencje nie występujące dotychczas?

Myślę, że tak. Jedną z takich tendencji może być tak zwany sale and leaseback. Tłumacząc na polski znaczy to sprzedaż i najem zwrotny. Myślę, że to właśnie może być przyszłością rynku nieruchomości. Obecnie dużo firm poszukuje nowych możliwości zdobycia kapitału na rozwój swojej działalności. Firmy, które posiadają atrakcyjne nieruchomości, mogą właśnie zdecydować się na ich sprzedaż i wynajęcie. Jest to sposób na zwiększenie kapi- tału. Inwestor, który kupi takie nieruchomości, ma od razu zapewnionego najemcę z długo- terminową umową najmu. Na Zachodzie to bardzo popularny sposób na uzyskiwanie kapitału, atrakcyjny dla sprzedającego i kupującego.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Radosław Górecki

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Rynek nieruchomości komercyjnych nadal atrakcyjny dla inwestorów