Rynek nieruchomości komercyjnych skurczył się o połowę

Agnieszka Janas
05-02-2008, 10:56

Tak wynika z podsumowania 2007 roku w  Polsce. To efekt kryzysu w USA i niskiej podaży atrakcyjnych obiektów. W tym roku będzie lepiej.

Inwestorzy działający w branży nieruchomości komercyjnych przyzwyczaili nas do tego, że od 2005 r. biją co roku rekordy w wysokości ulokowanych w Polsce kwot. Dlatego podliczenie ilości wydanych pieniędzy w 2007 r. mogło wywołać konsternację — wartość inwestycji spadła blisko o połowę. Skąd ta zmiana?

— Kryzys kredytowy w Stanach Zjednoczonych. Na początku był postrzegany jako problem wyłącznie amerykański. Jednak wkrótce stało się jasne, że kryzys na rynku kredytów subprime (kredyt bankowy, którego oprocentowanie jest wyższe niż przy standardowym kredycie) dotkliwie odbije się na możliwościach kredytowych banków. Dlatego kryzys za oceanem bezpośrednio oddziałał na rynek nieruchomości w Europie Środkowej — mówi Michael Atwell, partner i szef grupy rynków kapitałowych Cushman & Wakefield (C&W).

Analitycy agencji Knight Frank przedstawiają jeszcze jeden powód tego spadku — uszczuplenie podaży atrakcyjnych i gotowych do sprzedaży nieruchomości.

Ważne liczby
Od 2004 r. rynek inwestycyjny w Polsce rozwija się niezwykle dynamicznie. Do końca 2006 r. ulokowano na nim kapitał o wartości blisko 11,4 mld EUR.

Z raportu „Rynek komercyjny 2008” agencji Knight Frank wynika, że w 2007 r. wydano 2,4 mld EUR. Autorzy analizy agencji C&W są nieco bardziej optymistyczni. Z ich badań wynika, że wydano 2,8 mld EUR, co stanowi 60 proc. kwoty zainwestowanej w 2006 r. Wtedy to ulokowano na rynku 4,75 mld EUR.
Rozbieżności w liczeniu wydatków inwestorów to w zasadzie jedyna większa rozbieżność w materiałach tych agencji. Obie zgodnie zapewniają, że wartość transakcji w Polsce wciąż utrzymuje się na jednym z najwyższych poziomów w Europie Środkowej. C&W podaje, że w ubiegłym roku w Czechach za-warto transakcje na kwotę 1,85 mld EUR, zaś na Węgrzech ulokowano 2 mld EUR.

Z raportu Knight Frank wynika, że w 2007 r. największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości handlowe. Wartość inwestycji w tym sektorze wyniosła 54 proc. całości wydanej kwoty. Co ciekawe, znaczna liczba centrów handlowych będących przedmiotem obrotu znajdowała się w miastach regionalnych.

Na drugim miejscu, z wynikiem 41 proc. wartości transakcji, uplasowały się biura. Większość z nich znajduje się w Warszawie.

Trzecie miejsce zajmuje od lat sektor logistyczno-magazynowy. Wyniki nie są imponujące, ale systematycznie wzrasta zainteresowanie inwestorów tą branżą.

Układ zawodników na podium jest niezmienny od 2004 r. Analitycy Knight Frank przewidują, że także w 2008 r. nie nastąpi tu żadna znacząca zmiana.

Rozgrywający
Największymi inwestorami w sektorze nieruchomości komercyjnych od lat są spółki czy instytucje finansowe z kapitałem zagranicznym. Największy udział w 2007 r. miały Niemcy, Francja oraz Wielka Brytania. Do tej grupy dołącza Austria. Udział polskich inwestorów, zdaniem Knight Frank, oscylował w granicach 5 proc. Dlaczego?

Kapitał zagraniczny przestał obawiać się wydatków w Polsce. Obserwujemy spadek ryzyka inwestycyjnego, a w konsekwencji spadek stóp kapitalizacji. Na spadek stóp wpłynęła także ograniczona liczba dostępnych nieruchomości, a w konsekwencji ostra konkurencja pomiędzy inwes-torami. Wygrywa silniejszy, czyli kapitał zagraniczny. Kto okazał się liderem?

C&W podliczył transakcje. Największą z nich był zakup portfela Simon Invanhoe (centra handlowe) przez Macquarie CountryWide Trust za 232 mln EUR. W sumie zawarto 77 umów o średniej wartości 37 mln EUR (w 2006 r. — 99 transakcji średnio po 49 mln EUR).

Największą transakcją finansową było zawarcie umowy między Whitehall Funds a Mayland na sumę 750 mln EUR. Jej przedmiotem jest budowa czterech centrów handlowych w Polsce. Obiekty są w realizacji. Deweloper przewiduje, że odda je do użytku na przełomie 2009/10 r.

Co nas czeka?
Obserwując zachowania inwestorów, można powiedzieć, że w 2008 r. nie będzie katastrofy. Analitycy Knight Frank dostrzegli w ubiegłym roku pojawienie się transakcji przewidujących zaangażowanie kapitału własnego na wczes-nych etapach realizacji projektów (tzw. forward founding) oraz terminowe transakcje kupna (forward purchase). Wynikało to z potrzeby zapewnienia sobie dostępu do inwestowania w atrakcyjne nieruchomości, w sytuacji niewystarczającej ich podaży.

Zdaniem pracowników tej agencji, w 2008 r. zanotujemy większą liczbę takich operacji finansowych. Powinno nastąpić także zaangażowanie funduszy w mniej popularnych dotąd sektorach, jak np. hotelarstwo.

W tej ostatniej prognozie zgodni są zresztą wszyscy — oczekuje się dynamicznego rozwoju hotelarstwa i turystyki w kraju. Jeśli nastąpi — na rynku znajdzie się więcej dobrej klasy nieruchomości z branży turystyczno-hotelowej, w które będzie można inwestować. Mrzonki? Nic podobnego.

Od początku roku inwestorzy zdążyli już ogłosić dwie transakcje hotelowe — w Poznaniu długoterminowy fundusz niemiecki Deka kupił obiekt Andsersia Tower (hotel czterogwiazdkowy i biurowiec), a kilka dni temu Orbis Accor sprzedał za 20 mln EUR hotel Grand w Łodzi. Nabywcą Grandu jest prywatny inwestor, właściciel hoteli typu butik. Jeśli dodamy do tego sprzedaż kompleksu biurowego Rondo w Katowicach, to można powiedzieć, że rok się dobrze zaczął.


Polski rynek inwestycyjny (mld EUR)
Sektor                      2006 2007
Biura                        1,85 1,05
Centra handlowe       2,7 1,61
Magazyny                 0,2  0,17
Ogółem                    4,75 2,83
Liczba transakcji       97 77
Średni wolumen transakcji 0,049 0,037 

Źródło: Cushman & Wakefield

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Janas

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Świat / Rynek nieruchomości komercyjnych skurczył się o połowę