Skomplikowano zasady współpracy

Halina Więckowska
23-03-2004, 00:00

Zmiany przepisów wywarły wpływ na zasady rozliczeń i odpowiedzialności w proce-sie inwestycyjno-budowlanym. Skutek — zmiana relacji inwestor — wykonawca.

Od 24 kwietnia 2003 r. obowiązuje nowy art. 6471 kodeksu cywilnego, modyfikujący umowę o roboty budowlane, która w swoim podstawowym zakresie precyzuje podział praw i obowiązków między inwestora i wykonawcę. Inwestor jest zobowiązany do przygotowania robót, przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu, odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia. Wykonawca natomiast zobowiązany jest do oddania obiektu inwestorowi, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

W praktyce mamy do czynienia z umowami o generalną realizację inwestycji, gdzie z reguły na wykonawcę zostaje przesunięty znaczny zakres obowiązków, w tym m.in. przygotowanie projektu oraz dokumentacji niezbędnej do wystąpienia przez inwestora o pozwolenie na budowę. Jeszcze do niedawna zarówno w orzecznictwie sądów, jak i w opinii wielu prawników, można było spotkać się ze stanowiskiem, iż umowy, które zmieniają podstawowy podział praw i obowiązków stron procesu budowlanego, nie powinny być traktowane jako umowy o roboty budowlane. Od pewnego czasu pogląd ten znajduje coraz mniejsze grono zwolenników. Do umów o roboty budowlane należy też zaliczyć wszelkie prace związane z prowadzeniem remontu budynku lub budowli.

Zapłata wynagrodzenia

Wobec szerokiego zakresu umów, do których należy stosować przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane, znaczenia nabiera zasada odpowiedzialności solidarnej za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcom, wprowadzona wspomnianym art. 6471 kodeksu cywilnego. Za zapłatę tego wynagrodzenia odpowiada zarówno inwestor, jak i wykonawca zawierający umowę z podwykonawcą. Zasada ta ma zastosowanie też do dalszych podwykonawców. Na skutek takiej regulacji, podwykonawca może wybrać, od którego uczestnika procesu budowlanego będzie dochodził wynagrodzenia, bez względu na to, że umowę podpisał bezpośrednio z wykonawcą. Na inwestorze spoczywa ryzyko podwójnej zapłaty wynagrodzenia za wykonane prace — najpierw na rzecz wykonawcy a następnie podwykonawcy.

Zasady rozliczeń

W tej sytuacji istotne pozostaje utrzymywanie przez inwestora kontroli nad procesem inwestycji. Z jednej strony powinien dokonywać regularnych odbiorów kolejnych etapów robót, płacąc należną część wynagrodzenia. Z drugiej, warunkiem zapłaty wykonawcy powinno być uzyskanie zabezpieczenia płatności wynagrodzenia należnego podwykonawcy (np. w postaci weksla lub gwarancji bankowej). Poza tym inwestor powinien otrzymywać bieżące dowody zapłaty wynagrodzenia należnego podwykonawcom.

Przy ustalaniu zasad rozliczeń należy uwzględnić obowiązki wynikające z ustawy O terminach zapłaty w transakcjach handlowych, obowiązującej od 1 stycznia 2004 r. Ustawa ta będzie miała zastosowanie do większości umów o roboty budowlane. Zgodnie z jej zapisami, w sytuacji, gdy w umowach został przewidziany termin zapłaty dłuższy niż 30 dni oraz, jeśli termin zapłaty nie został określony w umowie w ogóle, wykonawca jest uprawniony do odsetek ustawowych za okres począwszy od 31 dnia od dnia spełnienia swojego świadczenia do dnia zapłaty. Natomiast jeśli inwestor nie dokonał zapłaty pomimo upływu terminu wymagalności (tzn. pomimo upływu terminu wskazanego w umowie, lub, w razie braku terminu umownego, po doręczeniu rachunku lub faktury przez wykonawcę), wykonawcy będą przysługiwały odsetki za zwłokę w wyższej kwocie, ustalane na podstawie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa. Aby uniknąć ryzyka narażenia się na obowiązek zapłaty odsetek, strony powinny umawiać się na maksymalnie 30-dniowe terminy zapłaty.

Gwarancja zapłaty

Wykonawca w procesie budowlanym może domagać się od inwestora gwarancji zapłaty wynagrodzenia na mocy ustawy O gwarancji zapłaty za roboty budowlane, obowiązującej od 7 listopada 2003 r. Wykonawca może wystąpić z żądaniem przedstawienia gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz ze zleceń dodatkowych. Ustawa nie daje wykonawcy uprawnienia do wskazania rodzaju zabezpieczenia, jakie chciałby otrzymać od inwestora. To inwestor powinien mieć możliwość wyboru gwarancji zapłaty, spośród zabezpieczeń wskazanych w ustawie — gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej lub poręczenia banku. Wykonawca jest natomiast uprawniony do wskazania terminu do dostarczenia zabezpieczenia. Przy braku zabezpieczenia we wskazanym terminie wykonawca może wstrzymać się z robotami i oddać obiekt inwestorowi, wyznaczając jednak kolejny termin. W sytuacji, gdy inwestor nie przekaże gwarancji zapłaty do upływu drugiego terminu, wykonawca jest uprawniony do odstąpienia od umowy z winy inwestora. Oznacza to, że inwestor będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy za wykonane prace, może odliczyć tylko tę część wydatków, które wykonawca zaoszczędził z powodu niezakończenia realizacji umowy.

Czy tak miało być?

Zasada solidarnej odpowiedzialności oraz konieczność weryfikacji umów zawieranych z podwykonawcami podważa sens zawierania umów o generalną realizację inwestycji. Teraz inwestor powinien wyposażyć się w grupę specjalistów i konsultantów, którzy w jego imieniu będą dokonywali bieżącej kontroli i analizy realizacji inwestycji. Cały proces budowlany staje się bardziej skomplikowany ze względu na konieczność weryfikacji umów z podwykonawcami, opracowywanie i egzekwowanie od wykonawców zabezpieczeń zapłaty na rzecz dalszych podwykonawców. To i możliwość wystąpienia przez wykonawcę z żądaniem przekazania gwarancji zapłaty wpłyną na zwiększenie kosztów całej inwestycji. Praktyka wskazuje, że szybciej dochodzi do realizacji samej inwestycji niż do zakończenia procesu zawierania umów z nią związanych.

Autor jest prawnikiem z kancelarii Hogan & Hartson

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Halina Więckowska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Skomplikowano zasady współpracy