Skutki wręczenia zadatku

PIOTR PAWLAK aplikant radcowski, Russell Bedford Dmowski i Wspólnicy Kancelaria Adwokacka sp. k., ALEKSANDRA KSIĘŻYK radca prawny, Russell Bedford Dmowski i Wspólnicy Kancelaria Adwokacka sp.k.
03-05-2017, 22:00

Przy braku odmiennego postanowienia umownego lub zwyczaju, dla określenia skutków wręczenia zadatku znajdzie zastosowanie szczególna reguła interpretacyjna, o której mowa w art. 394 k.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 3 listopada 2016 r., sygn. akt I ACa 350/16.).

Strony sporu zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości pod warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Ponadto zgodnie oświadczyły, że w przypadku nieuzyskania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę przedwstępną umowę sprzedaży uważa się za nieistniejącą, a sprzedający odda kupującemu wpłacony zadatek w kwocie 100 tys. zł i co do tego obowiązku poddał się egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Wnioski kupującego dotyczące warunków zabudowy i wydania pozwolenia na budowę nie zostały pozytywnie rozpatrzone, zatem wystąpił on do sprzedającego o zwrot zadatku, ale ten odmówił. Kupujący uzyskał klauzulę wykonalności na akt notarialny dotyczący poddania się egzekucji przez sprzedającego co do zwrotu 100 tys. zł.

Sprzedający, nie zgadzając się z nałożonym na niego przez sąd obowiązkiem zwrotu zadatku, wystąpił z powództwem o pozbawienie w całości wykonalności tytułu wykonawczego. Sąd Okręgowy w Poznaniu wyrokiem z 22 grudnia 2015 r. oddalił powództwo, wskazując, że obowiązek zwrotu zadatku przez powoda-sprzedającego wynikał wprost z § 5 umowy, który stanowił, że zwrot zadatku przez niego nastąpi w przypadku nieuzyskania warunków zabudowy zgodnych z wnioskiem kupującego. Zdaniem sądu, jednoznaczne określenie w umowie warunków zwrotu zadatku kończy się brakiem zastosowania reżimu art. 394 k.c. Zdaniem sądu, w świetle § 3 umowy odsyłającego do art. 394 k.c. niewykonaniem zobowiązania przez pozwanego-kupującego byłby brak złożenia wniosku o warunki zabudowy, a do tego nie doszło. W konsekwencji zwrot zadatku jest zasadny.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu podzielił powyższe stanowisko Sądu Okręgowego. Na wstępie zwrócił uwagę, że wręczenie zadatku przy zawarciu umowy może mieć różne znaczenie. W pierwszej kolejności wyznaczają je postanowienia umowy lub zwyczaj. Dopiero przy ich braku zastosowanie znajdzie szczególna reguła interpretacyjna z art. 394 k.c., która określa sens prawny zachowania się stron. Następnie wskazał, że z § 5 umowy przedwstępnej wprost wynika, że jedynym warunkiem zwrotu zadatku było nieuzyskanie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę. W świetle stanu faktycznego sprawy pozwany nie ponosił odpowiedzialności za nieuzyskanie warunków budowy i nie doszło też do rozwiązania umowy. Niewykonanie umowy było wynikiem okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiadała, co skutkowało powstaniem obowiązku zwrotu zadatku przez powoda.

Przedstawione powyżej stanowisko Sądu Apelacyjnego wpisuje się w przyjęty w orzecznictwie Sądu Najwyższego sposób wykładni postanowień art. 394 k.c. w zakresie określenia skutków prawnych wręczenia zadatku, wskazujący na dyspozytywny charakter wszystkich norm wyrażonych w art. 394 k.c. Podkreśla się w nich, że skutki prawne określone tymi normami mogą wystąpić jedynie przy braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: PIOTR PAWLAK aplikant radcowski, Russell Bedford Dmowski i Wspólnicy Kancelaria Adwokacka sp. k., ALEKSANDRA KSIĘŻYK radca prawny, Russell Bedford Dmowski i Wspólnicy Kancelaria Adwokacka sp.k.

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Firmy / Skutki wręczenia zadatku