Ocena Rady Nadzorczej Dom Development SA na temat sytuacji Spółki w 2007 roku z uwzględnieniem oceny systemu kontroli wewnętrznej i systemu zarządzania ryzykiem istotnym dla Spółki.

Podstawa: Reguła III.1. ust. 1) Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW

WARSZAWA, 3 kwietnia 2008 r.

Rada Nadzorcza po rozpatrzeniu zatwierdziła sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. („Spółka”) za rok obrotowy 2007 oraz sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok obrotowy 2007. W ocenie Rady Nadzorczej ubiegły rok  był kolejnym bardzo udanym rokiem dla Dom Development S.A. i jej akcjonariuszy.
W 2007 roku Spółka osiągnęła nie tylko rekordowe wyniki finansowe, ale również zrealizowała inne, strategiczne cele ważne w perspektywie przyszłych wyników Spółki oraz jej dalszego rozwoju i pozycji na rynku. Są to:
- rozpoczęcie budowy kolejnych 1 537 mieszkań w 2007 roku,
- zabezpieczenie odpowiedniego banku ziemi pod kolejne inwestycje,
- wykorzystanie środków z oferty publicznej Spółki na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie,
- restrukturyzacja źródeł finansowania,
- rozpoczęcie zakupów gruntów pod inwestycje mieszkaniowe na rynkach pozawarszawskich;
- prowadzenie rozmów z wieloma firmami developerskimi działającymi w różnych rejonach Polski w związku z potencjalnymi przejęciami strategicznymi.
W 2007 roku, Spółka osiągnęła rekordowy zysk skonsolidowany w wysokości 201 milionów zł, co stanowi wzrost o ponad 48% w stosunku do roku 2006. Skonsolidowany zysk operacyjny wyniósł 241 milionów zł i był o 46% wyższy niż w roku 2006, podczas gdy skonsolidowane przychody ze sprzedaży wzrosły o 20% do 879 milionów zł.
Źródłem leżącym u podstaw tych osiągnięć była wieloletnia, systematyczna i wytężona praca Zarządu Spółki, pozostałej kadry menedżerskiej oraz pozostałych pracowników Spółki, wspieranych decyzjami akcjonariuszy Spółki oraz członków Rady Nadzorczej.
Należy dodać, że to właśnie dzięki opisanym wyżej czynnikom możliwe było znaczące skorzystanie z przyspieszenia tempa rozwoju gospodarczego w Polsce a zwłaszcza ze znakomitej koniunktury panującej w sektorze nieruchomości mieszkaniowych w 2006 i prawie całym 2007 roku.
Przesłanką do pozytywnych prognoz jest trwający ogólny wzrost gospodarczy. W dłuższym horyzoncie czasowym należy się spodziewać, że powinno to mieć korzystny wpływ na rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce. Dotyczy to, zwłaszcza warszawskiego rynku mieszkaniowego, który w większym stopniu niż inne miasta Polski przyciąga zarówno klientów krajowych jak i zagranicznych.
Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie ze strategiczną decyzją podjętą w 2006 roku, Spółka  zamierza wejść na rynki nieruchomości mieszkalnych w innych wielkich miastach Polski. Pierwsze zakupy dwóch takich nieruchomości we Wrocławiu rozpoczęło proces wdrażania tej strategii.
Obecnie działalność operacyjna Dom Development S.A. skoncentrowana jest w samej Spółce. W przeszłości niektóre projekty były realizuje poprzez zależne lub współzależne spółki celowe. Możliwe jest, że w przyszłości realizacja kolejnych projektów może ponownie być prowadzona poprzez spółki zależne lub współzależne.
Działania Zarządu Spółki skoncentrowane były (w 2007 roku) i w dalszym ciągu są głównie na:
- pozyskiwaniu ziemi pod nowe projekty developerskie,
- maksymalnie najlepszym wykorzystaniu istniejącego banku ziemi w odpowiednim czasie,
- zapewnieniu Spółce jak najlepszej struktury finansowania, z zachowaniem należytej ostrożności zarówno z punktu widzenia Spółki jak i jej klientów,
- ciągły rozwój, szkolenie i doskonalenie kadry kierowniczej wszystkich szczebli, w celu zapewnienia odpowiedniej kadry, mogącej sprostać nowym celom i wyzwaniom jakie stawia sobie Spółka.
W 2007 roku Spółka oddała do użytkowania 9 osiedli (1 922 mieszkań) oraz rozpoczęcie budowy kolejnych 8 osiedli (1 537 mieszkań). Spółka podjęła również skuteczne działania w celu nie tylko uzupełnienia banku ziemi ale również dalszego jego powiększenia.
Specjaliści z działu nieruchomości zatrudnieni w Spółce identyfikują atrakcyjne i możliwe do zakupu lokalizacje pod inwestycje developerskie na rynku nieruchomości, oszacowują ich potencjalną rentowność (przy współudziale specjalistów z innych działów Spółki) oraz finalizują zawarcie transakcji nabycia gruntu po otrzymaniu od Zarządu niezbędnej akceptacji. Dużą umiejętnością pracowników tego działu jest pozyskiwanie gruntów o bardzo skomplikowanej sytuacji prawnej i własnościowej.
Pozostałe czynności związane z działalnością operacyjną Spółki powierzane są specjalistom do spraw realizacji inwestycji (na etapie projektowania i budowy), sprzedaży, obsługi klienta, aranżacji wnętrz oraz zarządzania nieruchomościami (na osiedlach oddanych do użytkowania).
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za zarządzanie zasobami finansowymi Dom Development S.A.. W 2007 roku zarządzanie finansami, w związku z prowadzonymi inwestycyjnymi budowy obiektów mieszkalnych, koncentrowało się głównie na pozyskiwaniu źródeł finansowania zarówno dla realizowanych projektów jak również na utrzymywaniu bezpiecznego poziomu płynności. Zarząd udowodnił swoją umiejętność i profesjonalizm poprzez osiągnięcie zakładanych wskaźników i wyników finansowych przy jednoczesnym zapewnieniu Spółce płynności i bezpieczeństwa finansowego.
Sytuacja majątkowa Dom Development S.A. na koniec 2007 roku świadczy o stabilnej sytuacji finansowej Spółki, a perspektywa najbliższych lat jest pewna i nie budząca wątpliwości. Wynika to z osiągniętej przez Spółkę ugruntowanej pozycji na rynku mieszkaniowym, zakumulowaniem odpowiedniego doświadczenia i potencjału operacyjnego zarówno w sferze samej realizacji projektów developerskich jak również sprzedaży i finansowaniu tych projektów.
Mocną pozycję finansową Spółki odzwierciedla stan aktywów oraz środków pieniężnych. Na dzień 31 grudnia 2007 roku, w bilansie Dom Development S.A. w pozycji „środki pieniężne” wykazano 262 milionów zł. Fundusze te wygenerowane zostały głównie z działalności operacyjnej Spółki. Zadłużenie odsetkowe Spółki w roku 2007 zwiększyło się o 78 milionów zł., jednakże całkowite zadłużenie ciągle pozostawało na niskim dla Spółki poziomie, który na dzień 31 grudnia 2007 roku wynosił 279 milionów zł.  
W opinii Rady Nadzorczej, taki  poziom płynności finansowej plasuje Spółkę na bardzo dobrej pozycji do zwiększenia zakupów ziemi i przyspieszenia rozwoju w nadchodzących latach. Zarząd przygotował plan rozwoju na 2008 rok, który zakłada nabycie nowych terenów pod inwestycje oraz budowę nowych osiedli mieszkalnych.
Spółka jest obecnie jednym z wiodących deweloperów nieruchomości mieszkalnych na rynku warszawskim i jest dobrze przygotowana, aby wykorzystać swoją pozycję do dalszego rozwoju na rynku nieruchomości mieszkalnych w całej Polsce.
Rada Nadzorcza stwierdza z satysfakcją, że Spółka prowadzi swoją działalność z zachowaniem dobrych reguł etyki w biznesie i zasad ładu korporacyjnego. Taka reputacja jest cennym atutem, który dodatkowo powinien  przyczynić się do dalszego wzrostu Spółki z korzyścią dla wszystkich jej akcjonariuszy. 

Ocena systemu kontroli wewnętrznej i systemu zarządzania ryzykiem istotnym dla Spółki 

System kontroli wewnętrznej w Dom Development SA składa się z kontroli instytucjonalnej (w postaci audytów wewnętrznych) będącej w gestii komórki Audytu Wewnętrznego pracującego przy wsparciu Zarządu Spółki oraz kontroli funkcjonalnej (tj. procedury, instrukcje, podział obowiązków i zadań). Ponadto w ramach Rady Nadzorczej funkcjonuje Komitet Audytu, który monitoruje i przegląda sprawy związane z kontrolą wewnętrzną w Spółce. Komitet Audytu nadzoruje prace komórki Audytu Wewnętrznego niezależnie od pełnienia swoich obowiązków w odniesieniu do audytów zewnętrznych. 
W opinii Rady Nadzorczej kontrola instytucjonalna w porównaniu z rokiem 2006 uległa poprawie. W szczególności, w odniesieniu do procesu zarządzania ryzykiem w Spółce, komórka Audytu Wewnętrznego monitorowania działanie i efektywność najistotniejszych procesów kontroli wewnętrznej. Proces ten przyczynia się do minimalizacji ryzyka oraz poprawy sprawności operacyjnej Spółki. Osiągnięte to zostało głównie poprzez zwiększenie zakresu oraz poprawę jakości kontroli dokonywanych przez komórkę Audytu Wewnętrznego. W roku 2007 wzmocniony został skład personalny tej komórki co pozwoliło na lepszą jej współpracę z kierownikiem ds. Zarządzania Systemem Jakości i Bezpieczeństwa Informacji odpowiedzialnym za bieżące prowadzenie i aktualizację Ksiąg Jakości w Spółce . 
Kontrola funkcjonalna realizowana jest poprzez wprowadzenie w życie odpowiednio sformalizowanych opisów wszystkich kluczowych procesów działalności operacyjnej Spółki oraz dokładne ustalenie zakresów kompetencyjnych poszczególnych pracowników. Procesy te są odpowiednio ustrukturyzowane i sformalizowane w postaci instrukcji i procedur zawartych w Księgach Jakości Spółki. Sposób i jakość implementacji tych instrukcji i procedur jest przedmiotem przeprowadzanych w Spółce audytów wewnętrznych jak również audytów zewnętrznych związanych z posiadanymi przez Spółkę certyfikatami ISO9001:2000 i ISO 27001:2005. Rada Nadzorcza pozytywnie ocenia istniejące w Spółce kontrole funkcjonalne oraz zauważa usprawnienia uzyskane poprzez wykorzystanie rezultatów przeprowadzanych audytów wewnętrznych. 
Rada Nadzorcza wyraża swoje uznanie dla Zarządu Spółki za jego zaangażowanie w kwestie związane z zarządzaniem ryzykiem oraz systemem kontroli wewnętrznej. Co więcej, Rada Nadzorcza pozytywnie ocenia działanie komórki Audytu Wewnętrznego oraz metody wykorzystywane w celu zaadresowania ryzyk związanych z działalnością Spółki.

Rada Nadzorcza ocenia istniejący w Dom Development S.A. systemu zarządzania ryzykiem jako dobry i odpowiedni dla Spółki. Od 2000 roku funkcjonuje w Spółce sformalizowana procedura zarządzania ryzykiem zwana „Risk Management”. Zarządzanie w jej ramach odbywa się poprzez identyfikację i ocenę obszarów ryzyka dla wszystkich obszarów aktywności Spółki i jej Grupy. Następnym krokiem jest zdefiniowanie działań niezbędnych do ograniczenia lub eliminacji zidentyfikowanych ryzyk (m.in. poprzez system procedur i kontroli wewnętrznych mających swoje odzwierciedlenie w Księgach Jakości Spółki). Procedura „Risk Management” podlega corocznej aktualizacji przez Zarząd Spółki przy współudziale kluczowej kadry kierowniczej oraz doradców zewnętrznych.
W ocenie Rady Nadzorczej, kluczowe dla Spółki procesy zmniejszające jej ekspozycję na ryzyka biznesowe działają w sposób efektywny zwłaszcza dzięki starannemu nadzorowi ze strony Zarządu oraz Komitetu Audytu Spółki. 

Przewodniczący
Rady Nadzorczej 
Dom Development S.A.

Zygmunt Kostkiewicz