Jednostkowe
sprawozdanie
finansowe
Na dzień 31 grudnia i za okres
dwunastu miesięcy 2021 roku
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
2
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)
Nota
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Przychody ze sprzedaży 5 19 367
31 841
Koszt własny sprzedaży 6 (17 995)
(26 247)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
1 372
5 594
Koszty sprzedaży 7 -
-
Koszty ogólnego zarządu 7 (8 724)
(5 704)
Pozostałe przychody operacyjne 8
5 594
2 199
Pozostałe koszty operacyjne 9 (2 198)
(3 332)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
(3 956)
(1 243)
Przychody finansowe 10 70 260
60 010
Koszty finansowe 11 (31 633)
(26 373)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
34 671
32 394
Podatek dochodowy 12 1 981
590
Zysk (strata) netto
36 652
32 984
Inne całkowite dochody
Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych
-
-
Podatek dochodowy
-
-
Inne całkowite dochody netto
-
-
Całkowite dochody netto
36 652
32 984
Zysk na 1 akcję
Podstawowy (zł)
0,88 0,79
Rozwodniony (zł)
0,88 0,79
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
3
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z
SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2020
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
13
-
80
Rzeczowe aktywa trwałe 14
418
404
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu
leasingu
25 15 584
24 251
Nieruchomości inwestycyjne 15
-
562
Długoterminowe aktywa finansowe 16
690 993
578 322
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 17
11 468
8 420
Aktywa trwałe razem
612 039
Aktywa obrotowe
Zapasy
18
121 776
50 909
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 19
31 774
9 036
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 20
10 084
9 493
Aktywa obrotowe razem
69 438
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
-
Aktywa razem
681 477
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
4
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2020
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
21
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom
Kapitał zakładowy
41 653
41 653
Kapitał wydzielony
155 834
155 834
Kapitał zapasowy
25 162
25 162
Fundusz dywidendowy
333
6 919
Zyski zatrzymane
36 652
32 984
Kapitały razem
262 552
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy
22
-
-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 17
13 645
12 578
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 23
306 916
141 895
Zobowiązania z tytułu obligacji 24
220 066
172 497
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 25
15 596
23 859
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem
350 829
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy 22
2 500
1 650
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 23
-
-
Zobowiązania z tytułu obligacji 24
52 330
49 385
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 25
1 816
3 809
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe 26
9 594
12 580
Przychody przyszłych okresów 27
-
672
Zobowiązania krótkoterminowe razem
68 096
Zobowiązania razem
418 925
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem
681 477
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
5
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE
WŁASNYM (TYS. PLN)
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy
z wydzielenia
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r.
Stan na początek okresu
41 653
155 834
25 162
6 919
32 984
262 552
Podział wyniku z lat ubiegłych
-
-
-
-
-
-
Wypłata dywidendy
-
-
-
(6 586)
(32 984)
(39 570)
Zysk (strata) netto danego okresu -
-
-
-
36 652
36 652
Stan na koniec okresu
41 653
155 834
25 162
333
36 652
259 634
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy
z wydzielenia
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 r.
Stan na początek okresu
41 653
155 834
9 209
-
29 953
236 649
Podział wyniku z lat ubiegłych -
-
15 953
6 919
(22 872) -
Wypłata dywidendy
-
-
-
-
(7 081)
(7 081)
Zysk (strata) netto danego okresu
-
-
-
-
32 984
32 984
Stan na koniec okresu
41 653
155 834
25 162
6 919
32 984
262 552
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
6
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto
34 671
32 394
Amortyzacja 7 3 520
4 461
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych (570) 2 200
Przychody z tytułu udziałów w zyskach (dywidendy) 10 (43 691) (34 480)
Przychody odsetkowe 10 (25 964) (25 305)
Koszty odsetkowe 11
23 655
21 644
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych i WN 8 (6) (116)
(Zysk) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (99)
-
(Zysk) ze sprzedaży aktywów finansowych -
-
Koszty emisji obligacji 24 5 660
920
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów 1 486
540
Efekt modyfikacji umów leasingu 8
(1 162) (20)
Koszty z tytułu leasingu
11
821
1 268
Pozostałe
59
(1)
Korekty razem
(36 291)
(28 889)
Zmiana stanu zapasów 18 (68 062)
(12 946)
Zmiana stanu należności 19 (22 444)
2 438
Zmiana stanu rezerw 850
900
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem
kredytów i pożyczek
(2 986) 86
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów 27 (672) 672
Zmiana kapitału obrotowego
(93 314)
(8 850)
Podatek dochodowy zwrócony
-
-
Podatek dochodowy zapłacony -
-
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych
-
-
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(94 934)
(5 345)
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
7
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z
PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane
14 993
16 057
Dywidendy otrzymane 32 43 691
34 480
Wpływy z tytułu sprzedaży środków trwałych i wartości
niematerialnych
6
283
Wpływy ze sprzedaży aktywów finansowych -
-
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych 661
-
Spłata udzielonych pożyczek 191 579
229 267
Wpływy
250 930
280 087
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych 13, 14 (173) (154)
Nabycia aktywów finansowych
-
-
Wniesienie wkładów pieniężnych (20 000) (32 500)
Pożyczki udzielone 32 (273 046) (185 745)
Wydatki
(293 219)
(218 399)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(42 289)
61 688
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
FINANSOWEJ
Wpływy netto z emisji obligacji 24 110 223
111 818
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek 314 957
28 723
Wpływy
425 180
140 541
Dywidendy wypłacone (39 570) (7 081)
Wykup obligacji 24 (66 380) (102 480)
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek (163 100) (63 279)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu 25 (4 251) (4 957)
Odsetki i prowizje zapłacone (14 065) (13 660)
Wydatki
(287 366)
(191 457)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
137 814
(50 916)
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO
591
5 427
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
591
5 427
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU
9 493
4 066
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU
10 084
9 493
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
8
INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
1. Podstawowe informacje o Spółce
1.1. Dane Spółki
Marvipol Development S.A. (Spółka) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba Spółki
mieści się w Warszawie (00-838), przy ul. Prostej 32.
Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z dnia 25 listopada 2014 r. na czas
nieoznaczony. Została ona zarejestrowana w dniu 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st.
Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS
0000534585.
Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.
– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.
W związku z powyższym, począwszy od 1 grudnia 2017 r. przedmiotem działalności Spółki jest:
działalność deweloperska;
działalność holdingowa.
Spółka nie wyodrębnia branżowych ani geograficznych segmentów działalności. Miejscem działalności
Spółki jest terytorium Polski.
Sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy od 1 stycznia 2021 roku do
31 grudnia 2021 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020
roku.
2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, zwanymi dalej
"MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i porównawczego, za
wyjątkiem zmian opisanych w nocie 4.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania.
W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano
istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.
Podstawa wyceny
Jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego,
za wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Metody wyceny wartości godziwej zostały przedstawione w Nocie 3.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
9
Waluta funkcjonalna i prezentacyjna
Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do
pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Spółki.
Dokonane osądy i oszacowania
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów,
szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów,
pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na
doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych
okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów i zobowiązań,
która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od wartości
szacowanej.
Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych
jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli
dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.
W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy
dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na
wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, zostały przedstawione w następujących notach:
Nota 14 - Rzeczowe aktywa trwałe;
Nota 15 - Nieruchomości inwestycyjne;
Nota 17 - Odroczony podatek dochodowy;
Nota 18 - Zapasy;
Nota 19 - Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności;
Nota 22 – Rezerwy.
3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości
Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich
okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Spółki.
a) Waluty obce
(i) Transakcje w walucie obcej
Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich
przy zastosowaniu kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia transakcji stosowanym
przez bank, z którego usług jednostka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów i pasywów wyrażone w
walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP dla danej waluty
obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji
w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych w walutach
obcych ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Niepieniężne pozycje aktywów i
zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej są przeliczane według
średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
10
b) Instrumenty finansowe
(i) Aktywa finansowe
Klasyfikacja aktywów finansowych
Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Spółki w
zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów
pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”). Spółka dokonuje
reklasyfikacji inwestycji w instrumenty dłużne wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega model
zarządzania tymi aktywami.
Wycena na moment początkowego ujęcia
Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Spółka
wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów
finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty
transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.
Zaprzestanie ujmowania
Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione
a Spółka dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich
własności.
Wycena po początkowym ujęciu
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech
kategorii:
Instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
Instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
Instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba
poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem
jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających
z umowy, oraz
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
11
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek
od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
należności handlowe,
pożyczki spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym
wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
środki pieniężne i ekwiwalenty.
Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej
i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i
sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w
określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i
odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie
instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie
lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku
których Spółka podjęła decyzję o takiej klasyfikacji, w celu wyeliminowania niedopasowania
księgowego.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka
klasyfikuje:
a) Instrumenty pochodne będące aktywami, nie zidentyfikowane jako instrumenty
zabezpieczające
b) Pożyczki udzielone nie spełniające testu SPPI.
Zysk lub strata z aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy
ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych, w okresie w którym powstała.
W sytuacji, gdy Spółka:
posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz
zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów i
wykonać zobowiązanie składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje
się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
12
(ii) Zobowiązania finansowe oraz instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Spółkę
Instrumenty dłużne i kapitałowe klasyfikuje się jako zobowiązania finansowe lub jako kapitał własny,
w zależności od treści ustaleń umownych.
Instrumenty kapitałowe
Instrumentem kapitałowym jest każdy kontrakt, który poświadcza udział w aktywach podmiotu po
odjęciu wszystkich jego zobowiązań. Instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Spółkę ujmuje się
w kwocie otrzymanych wpływów po odjęciu bezpośrednich kosztów emisji. Instrumenty finansowe
z opcją sprzedaży mogą być prezentowane jako kapitał własny wtedy i tylko wtedy, gdy spełniają
wszystkie poniższe warunki:
a) ich posiadacz ma prawo do proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki
w przypadku jej likwidacji;
b) dany instrument należy do klasy instrumentów najbardziej podporządkowanych i wszystkie
instrumenty w tej klasie mają identyczne cechy;
c) instrument nie posiada innych cech, które odpowiadałyby definicji zobowiązania finansowego;
oraz
d) suma przewidywanych przepływów pieniężnych przypadających na ten instrument w okresie
jego spłaty opiera się przede wszystkim o wynik finansowy, zmianę w ujętych aktywach netto
lub zmianę wartości godziwej ujętych i nieujętych aktywów netto jednostki
(z wyłączeniem oddziaływania samego instrumentu). Wynik finansowy lub zmianę ujętych
aktywów netto wycenia się w tym celu zgodnie z odpowiednimi MSSF. Podmiot nie może
posiadać innych instrumentów, które znacząco zawężałyby lub wyznaczały stałą kwotę
zwrotu dla posiadacza instrumentu finansowego z opcją sprzedaży.
Kryteria klasyfikacji jako kapitału własnego instrumentów zobowiązujących do przekazania ich
posiadaczowi proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku likwidacji oparte są
na tych samych zasadach co przedstawione powyżej, z wyjątkiem punktów (c) i (d), które nie mają
zastosowania. Jeżeli spółka zależna wyemituje tego rodzaju instrumenty, które znajdują się w
posiadaniu jednostek nie sprawujących nad nią kontroli i zostały przedstawione jako kapitał własny w
sprawozdaniu finansowym tej spółki, w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym ujmowane są
jako zobowiązanie, ponieważ nie będą one najbardziej podporządkowanym instrumentem w Spółce.
Złożone instrumenty finansowe
Składniki złożonych instrumentów wyemitowanych przez Spółkę klasyfikuje się oddzielnie jako
zobowiązania finansowe i kapitał własny, zgodnie z treścią zawartej umowy. Wartość godziwą
składników stanowiących zobowiązania na dzień emisji szacuje się przy użyciu dominującej rynkowej
stopy procentowej stosowanej do podobnych, niezamiennych instrumentów. Kwotę tę ujmuje się jako
zobowiązanie po zamortyzowanym koszcie przy użyciu efektywnej stopy procentowej do momentu
wygaśnięcia tej kwoty związanego z zamianą lub do dnia wymagalności instrumentu. Komponent
kapitałowy określa się odejmując wartość zobowiązania od ogólnej wartości godziwej złożonego
instrumentu kapitałowego. Wartość tę ujmuje się w kapitale własnym.
Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej
Zobowiązania z tytułu gwarancji finansowej wycenia się początkowo w wartości godziwej, a następnie
według wyższej z dwóch następujących wartości kwoty zobowiązania umownego określonej zgodnie
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
13
z MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” oraz początkowo ujętej wartości
pomniejszonej w odpowiednich przypadkach o umorzenie ujęte zgodnie z zasadami ujmowania
przychodów.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe klasyfikuje się jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
albo jako pozostałe zobowiązania finansowe.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Do tej kategorii zalicza się zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu lub zdefiniowane jako
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Do zobowiązań finansowych przeznaczonych do obrotu zalicza się:
a) Instrumenty pochodne będące zobowiązaniami, które nie są ujmowane jako instrumenty
zabezpieczające,
b) Obowiązek dostarczenia aktywów finansowych pożyczonych w przypadku sprzedaży z
zajęciem tzw. „krótkiej pozycji”,
c) Zobowiązania finansowe, które zostały zaciągnięte z zamiarem ich odkupienia w najbliższej
przyszłości,
d) zobowiązania finansowe wchodzące w skład portfela określonych instrumentów finansowych,
zarządzanych łącznie, dla których istnieją dowody osiągania krótkoterminowych zysków w
ostatnim czasie.
Zobowiązanie finansowe inne niż przeznaczone do obrotu może zostać sklasyfikowane jako
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy w chwili początkowego ujęcia, jeżeli:
taka klasyfikacja eliminuje lub znacząco redukuje niespójność wyceny lub ujęcia, jaka
wystąpiłaby w innych warunkach; lub
składnik aktywów finansowych należy do grupy aktywów lub zobowiązań finansowych, lub do
obu tych grup objętych zarządzaniem, a jego wyniki wyceniane są w wartości godziwej
zgodnie z udokumentowaną strategią zarządzania ryzykiem lub inwestycjami Spółki, w
ramach której informacje o grupowaniu aktywów są przekazywane wewnętrznie; lub
stanowi część kontraktu zawierającego jeden lub więcej wbudowanych instrumentów
pochodnych, a MSR 39 dopuszcza klasyfikację całego kontraktu (składnika aktywów lub
zobowiązań) do pozycji wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wykazuje się w
wartości godziwej, a wynikające z nich zyski lub straty finansowe ujmuje się w sprawozdaniu z
całkowitych dochodów z uwzględnieniem odsetek zapłaconych od danego zobowiązania
finansowego.
Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy
Spółka klasyfikuje instrumenty pochodne o wartości godziwej mniejszej od zera, nie zidentyfikowane
jako instrumenty zabezpieczające.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
14
Pozostałe zobowiązania finansowe
Pozostałe zobowiązania finansowe, w tym kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne, wycenia się
początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcji. Następnie wycenia się je po
zamortyzowanym koszcie historycznym metodą efektywnej stopy procentowej, a koszty odsetkowe
ujmuje się metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej służy do obliczania
zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych w odpowiednim
okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe płatności pieniężne
w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie potrzeby, w okresie
krótszym.
Wyksięgowanie zobowiązań finansowych
Spółka wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania
Spółki zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.
(iii) Kapitały własne
Kapitał zakładowy
Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze
statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.
Kapitał zapasowy z wydzielenia
Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych
w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie
ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol
S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie oraz pokrycie straty w roku, w którym nastąpiło
wydzielenie.
Kapitał zapasowy
Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Spółka jest zobowiązana do utworzenia kapitału
zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy,
dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego. Do kapitału
zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich wartości
nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji.
O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego
w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej
w sprawozdaniu finansowym.
Kapitał zapasowy w Spółce tworzony jest:
z odpisów z zysku,
z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio z
nią związane,
z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia,
Kapitał rezerwowy
Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego
rozstrzyga Walne Zgromadzenie.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
15
Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał utworzony decyzją Walnego
Zgromadzenia na nabycie akcji własnych.
W kapitale rezerwowym Spółka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu
o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd
Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na
kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej,
pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.
Nabyte akcje własne
Spółka, na podstawie uchwał Walnego Zgromadzenia, dokonywała skupu akcji własnych. Nabyte akcje
własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość ujemna.
Całkowite dochody
Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu
sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi
w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych
dochodów.
Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające
z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają
lub na co zezwalają inne MSSF.
c) Rzeczowe aktywa trwałe
(i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Cena
nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane z zakupem
i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami transportu,
jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne zmniejszenia
i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów.
Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół
kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania
i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia
bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje
również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu
i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia stanu pierwotnego.
Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego
z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia.
W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych
i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne
składniki aktywów.
(ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako
nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
16
o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają
przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie
zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów.
(iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym
Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika
rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Spółka
osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych.
Pozostałe nakłady są ujmowane na bieżąco w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty.
(iv) Amortyzacja
Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe
amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy
likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są
amortyzowane. Spółka zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków
trwałych:
Budynki: 10 – 40 lat,
Maszyny i urządzenia: 3 – 10 lat,
Środki transportu: 5 lat,
Meble i wyposażenie: 5 - 7 lat.
Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych
środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Spółkę corocznie weryfikowana.
d) Wartości niematerialne
(i) Wartości niematerialne
Wartości niematerialne nabyte przez Spółkę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia,
pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.
(ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym
Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko
wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe
nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.
(iii) Amortyzacja
Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania,
chyba że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem
użytkowania nie są amortyzowane, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień
bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania.
Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:
oprogramowanie 2 lata.
e) Nieruchomości inwestycyjne
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem
kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
17
składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania
i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości.
Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski
lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku
lub stracie w tym okresie, w którym powstały.
Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje
zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów
przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów
wykorzystywany przez właściciela – Spółkę - staje się nieruchomością inwestycyjną, Spółka stosuje
zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej
nieruchomości.
W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę
między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością
bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do
nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości,
który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej
tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania.
Ujęcie przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, traktuje się analogicznie do
sprzedaży zapasów.
Gdy Spółka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie nieruchomości
inwestycyjnej lub nieruchomości inwestycyjnej przeznaczonej do sprzedaży, różnicę między ustaloną
na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w
sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
f) Składniki rzeczowych aktywów trwałych użytkowane na podstawie umów leasingu
Przy podpisaniu umowy Spółka ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa
jest leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania
zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie.
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz
zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu
w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie,
zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej
jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do
użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty
leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie
otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę
oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem
i usunięciem bazowego składnika aktywów.
Spółka wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj. w
pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po
odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja
prawa do użytkowania w Spółce dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
18
Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności
leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli
można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Spółka z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za
wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Spółka skorzysta z tej opcji).
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty i
korygowane o naliczone odsetki.
Spółka stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej
wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe
w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą.
Emitent zidentyfikował następujące typy istotnych umów leasingu:
leasing powierzchni biurowej,
leasing floty samochodowej.
Prawa do użytkowania przedmiotów leasingu zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu, a zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz
leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
g) Udziały i akcje w jednostkach zależnych
Udziały i akcje w jednostkach zależnych prezentowane w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze
odpisy z tytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłanki
wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Spółka dokonuje analizy
wartości aktywów netto spółek, w których posiada udziały, ze względu na to, że główną pozycją
aktywów tych jednostek są zapasy, natomiast największą pozycją pasywów są kredyty celowe i w
związku z tym wartość aktywów netto odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów. W
przypadku utraty wartości odpis rozpoznawany jest w rachunku zysków i strat w pozycji koszty
finansowe. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty o jaką wartość bilansowa
przewyższa wartość odzyskiwalną. W przypadku odwrócenia odpisu, jego wartość ujmuje się w
pozycji przychody finansowe. Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka kontroluje.
h) Zapasy
Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do
uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty
bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do
używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty
zawierają koszty związane z realizowanymi projektami deweloperskimi. Koszty projektu obejmują
głównie:
prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac
wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,
skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania projektu, narzuty
kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.
Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży
dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami
niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
19
i) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów
(i) Aktywa finansowe
Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”)
związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości
godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty
wartości.
W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis
na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie
życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat
kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.
W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko
kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu
początkowego ujęcia, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu
finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Spółka ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło
od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni.
Jednocześnie, Spółka ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje
w przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 270 dni.
(ii) Aktywa niefinansowe
Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika
aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek
generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która
wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy
z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego
środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej
do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych
aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej.
Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako
większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy
procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza
w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów.
W przypadku aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa
szacowana jest dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do
którego dany składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy,
odpisy z tytułu utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień
bilansowy ocenie, czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite
odwrócenie. Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki
zastosowane do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest
tylko do wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne,
jaka byłaby wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
20
j) Świadczenia pracownicze
(i) Program określonych składek
Spółka zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek
na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program
państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym,
zobowiązanie Spółki za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany
rok.
(ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez
uwzględnienia dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.
k) Rezerwy
Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Spółce ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń
i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści
ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy
są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych w
oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian
wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów.
(i) Umowy rodzące obciążenia
Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Spółkę
korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków
umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych
z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Spółka
rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.
l) Przychody
(i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i rozpoznanie kosztów
Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na
klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką
lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania.
Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy
przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się
właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu
art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które
umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad
rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.
Koszty wytworzenia niesprzedanych lokali mieszkalnych są wykazywane w pozycji zapasy, jako
produkty w toku lub jako wyroby gotowe w zależności od stopnia zaawansowania budowy.
Koszty wytworzenia sprzedanych lokali mieszkalnych są ujmowane w rachunku wyników w pozycji
"Koszt własny sprzedaży".
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
21
(ii) Sprzedaż towarów
Przychody ze sprzedaży towarów wykazywane są w wysokości odpowiadającej wartości godziwej
otrzymanej zapłaty, pomniejszonej o wartość zwrotów, opustów i rabatów.
Przychody ze sprzedaży towarów są ujmowane w rachunku wyników, gdy znaczące ryzyko
i korzyści wynikające z ich własności zostały przeniesione na kupującego. Przychody nie są ujmowane,
gdy istnieje znaczna niepewność co do możliwości uzyskania przyszłych korzyści ekonomicznych,
ustalenia wysokości poniesionych kosztów lub możliwości zwrotu towarów lub Spółka pozostaje
trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi towarami.
(iii) Świadczenie usług
Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w rachunku wyników po wykonaniu usługi.
(iv) Przychody z tytułu najmu
Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w rachunku wyników metodą
liniową przez okres trwania umowy.
m) Przychody i koszty finansowe
Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Spółkę środków
pieniężnych oraz należne dywidendy, a także obejmują przeszacowanie z tytułu wzrostu wartości
godziwej nieruchomości inwestycyjnych. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy
procentowej. Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w
momencie, kiedy Spółka nabywa prawa do jej otrzymania.
Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Wszystkie koszty z tytułu odsetek są
ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową.
n) Podatek dochodowy
Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą
i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za
wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas
ujmuje się go w kapitale własnym.
Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu
o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych,
a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych. Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice
przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów, za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia
jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na dochód do opodatkowania, różnice
związane z inwestycjami w jednostkach zależnych w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że
zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do
różnicy przejściowej niezależnie od skutków podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera
się na oczekiwaniach, co do sposobu realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy
zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy. Aktywa
z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż
osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
22
zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie
wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne.
o) Zysk na akcję
Spółka prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na
akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych
przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od
wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy
akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz
obligacje zamienne na akcje.
p) Raportowanie segmentów działalności
Segment działalności jest wyodrębnioną częścią Spółki, która zajmuje się dostarczaniem określonych
produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w określonym
środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie korzyści
odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Spółki bazuje na segmentach
branżowych. Spółka prowadzi działalność głównie w rejonie Warszawy w jednym segmencie
branżowym.
r) Ustalenie wartości godziwej
Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest
wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Spółki i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej
zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze
informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach
objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.
(i) Nieruchomości inwestycyjne
Portfel nieruchomości inwestycyjnych wyceniany jest systematycznie przez zewnętrznego,
niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, który posiada odpowiednio uznane kwalifikacje zawodowe
i bieżące doświadczenie w dokonywaniu wycen, w lokalizacji i kategorii wycenianej nieruchomości.
Wartości godziwe opierają się o ceny rynkowe, które są szacowaną kwotą, za jaką na warunkach
rynkowych nieruchomość mogłaby zostać wymieniona pomiędzy zainteresowanymi
i dobrze poinformowanymi stronami transakcji, po przeprowadzeniu odpowiednich działań
marketingowych, gdzie obie strony działały świadomie, ostrożnie i bez przymusu.
(ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi
Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej
przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą
rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę
procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.
4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE
i oczekujące na zatwierdzenie
4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2021 roku
Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
23
zakończony 31 grudnia 2020 r., za wyjątkiem zastosowania następujących nowych lub zmienionych
standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w
dniu 1 stycznia 2021 r.:
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ustępstwa czynszowe związane z COVID-19 (obowiązujące dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 czerwca 2020 roku lub później; dozwolone jest
wcześniejsze zastosowanie),
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty Finansowe”, MSR 39 „Instrumenty Finansowe: ujmowanie i
wycena”, MSSF 7 „Instrumenty Finansowe: ujawnienie informacji”, MSSF 4 „Umowy
ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” - reforma wskaźnika referencyjnego stopy
procentowej etap II (mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1
stycznia 2021 roku lub później),
Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” - odroczenie zastosowania MSSF 9
„Instrumenty finansowe” (mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się
dnia 1 stycznia 2021 roku lub później).
Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze
sprawozdanie.
4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na zatwierdzenie do
stosowania w Unii Europejskiej
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji
wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem
poniższych nowych standardów, zmian do standardów oraz nowej interpretacji, które według stanu
na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze zatwierdzone do
stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):
MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie) – Komisja
Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego
standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego
pełnego standardu MSSF 14,
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w
jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” - sprzedaż lub wniesienie
aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym
przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do
momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności),
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” - aktualizacja referencji do Założeń
Koncepcyjnych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2022 roku lub później),
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – ujęcie księgowe przychodów i kosztów
zrealizowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (obowiązujące dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – wyjaśnienia
dotyczące analizy kosztów oraz czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia
(obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub
później),
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
24
Roczny program poprawek 2018-2020 - poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują
wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny: MSSF 1 „Zastosowanie
Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 9
„Instrumenty finansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16
„Leasing” (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022
roku lub później),
MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące dla okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później, wcześniejsze zastosowanie jest
dozwolone),
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i
korygowanie błędów” - definicja wartości szacunkowych (zmiany mają zastosowanie dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później),
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” ustępstwa czynszowe związane z COVID-19 (obowiązujące dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 kwietnia 2021 roku lub później),
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” - zmiany wprowadzają obowiązek ujmowania
podatku odroczonego od transakcji, które w momencie początkowego ujęcia powodują
powstanie jednakowych różnic przejściowych (obowiązujące dla okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
Zmiany do MSR 1 i stanowisko praktyczne do MSSF Ujawnienia w zakresie Polityki
rachunkowości - zmiany dotyczące zakresu ujawnień znaczących zasad rachunkowości w
sprawozdaniu finansowym (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1
stycznia 2023 r. lub później).
Według szacunków Spółki, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów
oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby
zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy. W przypadku zmian do MSR 12 „Podatek dochodowy”
Spółka jest w trakcie oceny wpływu zmiany standardu na sprawozdanie finansowe w okresie jej
pierwszego zastosowania.
5. Przychody ze sprzedaży
01.01.2021
- 31.12.2021
Wyroby gotowe 716 298
Przedsięwzięcia deweloperskie
-
7 350
Usługi 18 651 24 193
Przychody ze sprzedaży
19 367
6. Koszt własny sprzedaży
01.01.2021
- 31.12.2021
Wyroby gotowe (562) -
Przedsięwzięcia deweloperskie -
(3 571)
Usługi (17 433) (22 676)
Koszt własny sprzedaży
(17 995)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
25
7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu
Koszty sprzedaży
01.01.2021
- 31.12.2021
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa -
-
Koszty marketingu -
-
Koszty sprzedaży
-
-
Koszty ogólnego zarządu
01.01.2020
- 31.12.2020
Koszty planowanych inwestycji (366) (675)
Koszt zakończonych inwestycji (214) (722)
Koszty utrzymania biura i nieruchomości
(4 043)
Wynagrodzenia
(134)
Usługi doradcze (1 054) (130)
Inne
-
-
Koszty ogólnego zarządu
(5 704)
Koszty według rodzaju
01.01.2021
- 31.12.2021
Amortyzacja (3 520) (4 461)
Zużycie materiałów i energii (1 105) (878)
Usługi obce (10 280) (8 928)
Podatki i opłaty (429) (251)
Wynagrodzenia (9 623) (12 489)
Ub. społ. i inne świadczenia (872) (852)
Pozostałe koszty rodzajowe (328) (521)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży i ogólnego zarządu*
(26 157)
*Zestawienie kosztów w układzie rodzajowym nie obejmuje kosztu własnego sprzedaży wyrobów
gotowych oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, na który składały się głównie koszty nabycia gruntu
oraz inne koszty projektowe.
8. Pozostałe przychody operacyjne
01.01.2020
- 31.12.2020
Przychody z najmu 724 525
Przychody z refaktur 303 120
Sprzedaż usług 590 546
Zysk na sprzedaży gruntów 2 657 -
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości
niematerialnych
6 116
Rozwiązanie rezerw i odpisów 12 -
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań - 393
Wynagrodzenie z tyt. poręczenia umów kredytowych 131 486
Efekt modyfikacji umów leasingowych 1 162 -
Pozostałe przychody 9 13
Pozostałe przychody operacyjne
2 199
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
26
9. Pozostałe koszty operacyjne
01.01.2020
- 31.12.2020
Koszty refaktur (305) (104)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności (28)
-
Utworzone rezerwy (850) (1 650)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań (331) (173)
Koszty darowizn
-
(40)
Koszty poręczeń umów kredytowych (614) (1 355)
Pozostałe koszty (70) (10)
Pozostałe koszty operacyjne
(3 332)
10. Przychody finansowe
01.01.2020
- 31.12.2020
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych -
89
Odsetki od pożyczek 25 964
25 305
Różnice kursowe 605
-
Dywidendy 43 691
34 480
Pozostałe -
136
Przychody finansowe
60 010
11. Koszty finansowe
01.01.2021
- 31.12.2021
Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji (23 655) (21 643)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
(821)
Różnice kursowe
-
Pozostałe (7 157) (2 099)
Koszty finansowe
(31 633)
12. Zmiana odroczonego podatku dochodowego
Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Rezerwy na koszty okresu
159
(68)
Odsetki od obligacji i kredytów 723
(142)
Odpisy zapasów
-
(371)
Odsetki naliczone od pożyczki
2 501
1 515
Wycena nieruchomości inwestycyjnej (18) -
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu (185) 510
Strata podatkowa (132) 993
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego
3 048
2 437
Różnice przejściowe na zapasach (1 001) -
Wycena rzeczowych aktywów trwałych
66
6
Naliczone (niezapłacone) odsetki od pożyczek
2 002
1 841
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego
1 067
1 847
Zmiana podatku odroczonego
1 981
590
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego
Podatek -działalność kontynuowana
1 981
590
Podatek
1 981
590
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
27
Efektywna stopa podatkowa
01.01.2020
- 31.12.2020
Zysk brutto
32 394
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową (6 587) (6 155)
Różnice:
Dywidendy
6 551
Efekt podatkowy kosztów finansowania powyżej limitu wynikającego z
zasad dotyczących cienkiej kapitalizacji
395
361
Różnice trwałe (128) (167)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego
590
Zasady tworzenia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego ze strat
podatkowych zostały opisane w nocie 17 sprawozdania.
Poniższa tabela prezentuje zmiany strat podatkowych w trakcie okresu sprawozdawczego.
Zmiana stanu strat podatkowych w 2021 roku
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Stan na początek okresu
13 573 2 579 -
Straty za okres
-
-
-
Wykorzystanie strat w okresie
(653)
(124)
-
Zmiana szacunków
-
-
-
Przeterminowanie strat
(41) (8) -
Stan na koniec okresu
12 879
2 447
-
Na dzień 31.12.2021 r. utworzono aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty
podatkowe z lat 2017-2020 w kwocie 2 447 tys. zł. Przeterminowaniu uległy straty podatkowe
odpowiadające wartości aktywa w kwocie 8 tys. zł.
Spółka nie rozpoznała aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 1 487 tys. zł,
związanego z różnicami przejściowymi powstałymi wskutek braku możliwości zaliczenia do kosztów
uzyskania przychodu nadwyżki ponad określony w ustawie limit kosztów finansowania dłużnego.
Koszty te są możliwe do wykorzystania do 2023 roku.
13. Wartości niematerialne i prawne
Oprogramowanie
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.
1 330
1 330
Nabycie - -
Likwidacja (322) (322)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.
1 008
1 008
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2021 r.
(1 250)
(1 250)
Amortyzacja za okres (68) (68)
Nabycie - -
Likwidacja 310 310
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2021 r.
(1 008)
(1 008)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 r.
-
-
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.
1 305
1 305
Nabycie 25 25
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.
1 330
1 330
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
28
Oprogramowanie
Razem
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2020 r.
(1 112)
(1 112)
Amortyzacja za okres (138) (138)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2020 r.
(1 250)
(1 250)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.
80
80
Amortyzacja wartości niematerialnych
Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
29
14. Rzeczowe aktywa trwałe
Maszyny
i urządzenia
Środki transportu
Pozostałe środki
trwałe
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.
447
1 015
1 907
3 369
Nabycie
173
-
-
173
Wykup z leasingu - 633 - 633
Zbycie (5) - (5) (10)
Likwidacja (231) (190) (964) (1 385)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.
384
1 458
938
2 780
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2021 r.
(447)
(898)
(1 620)
(2 965)
Amortyzacja za okres (55) (84) (109) (248)
Wykup z leasingu - (504) - (504)
Zbycie 5 - 5 10
Likwidacja 231 190 924 1 345
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2021 r.
(266)
(1 296)
(800)
(2 362)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 r.
118
162
138
418
Maszyny
i urządzenia
Środki transportu
Pozostałe środki
trwałe
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.
447
1 060
2 470
3 977
Nabycie - 81 48 129
Wykup z leasingu - 179 - 179
Zbycie - (305) (611) (916)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.
447
1 015
1 907
3 369
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2020 r.
(447)
(968)
(1 946)
(3 361)
Amortyzacja za okres
-
(111)
(144)
(255)
Wykup z leasingu - (99) - (99)
Zbycie - 280 470 750
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2020 r.
(447)
(898)
(1 620)
(2 965)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.
-
117
287
404
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
30
Środki trwałe w leasingu
Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została
zaprezentowana w linii prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w
sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów
z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań
leasingowych w dalszej części sprawozdania finansowego.
Zabezpieczenia
Na dzień 31 grudnia 2021 r. żadne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych
lub obligacji.
Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych
Na dzień 31 grudnia 2021 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów
trwałych w odniesieniu do ośrodków generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień
sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości.
15. Nieruchomości inwestycyjne
Okres zakończony
31.12.2020
Wartość netto na początek okresu
562
562
Przeniesienie do zapasów
-
Sprzedaż
-
Wartość netto na koniec okresu
562
Na dzień 31 grudnia 2021 r. Spółka nie posiadała nieruchomości inwestycyjnych.
16. Długoterminowe aktywa finansowe
Okres zakończony
31.12.2020
Udziały
182 749
Pożyczki udzielone
395 573
Długoterminowe aktywa razem
578 322
Okres zakończony
31.12.2020
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 26 573 25 993
Robo Wash S.A. 2 159 2 159
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 4 515 244
Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 406 381
Marvipol W Apartments Sp. z o.o. - 3 057
Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. - 4 080
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. - 683
Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. - 33
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. - 1 146
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 8 884 6 617
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 103 673 75 780
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 1 410 1 695
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 37 949 30 451
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 11 792
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 15 378 10 361
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
31
Okres zakończony
31.12.2020
Marvipol Logistics S.A. 26 963 1 070
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 35 678 33 330
Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 6 892 7 311
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 13 125 19 287
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 35 399 36 287
Property-ad Sp. z o.o. - 169
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. - 42 637
Ertan Sp. z o.o. - 520
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 19 867 20 510
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 901 726
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 29 238 15 881
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 3 111 9 348
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 79 132 222
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 15 384 483
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 11 192 398
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) 7 910 43 870
Marvipol Estate Sp. z o.o. w likwidacji - 52
395 573
Spółka dokonała weryfikacji wartości pożyczek udzielonych spółkom zależnym i współzależnym.
Spółka dokonała analizy przyszłych zysków i przepływów pieniężnych generowanych przez wyżej
wymienione spółki. Analiza została przeprowadzona w oparciu o prognozy finansowe przygotowane
przez Zarząd pod kątem możliwości spłaty. W wyniku przeprowadzonej analizy, Spółka ustaliła, że nie
występują przesłanki stanowiące o utracie wartości pożyczek udzielonych jednostkom zależnym i
współzależnym. Pożyczki udzielone spółkom zależnym i współzależnym w przypadku, gdy spółki te
są finansowane również poprzez kredyty bankowe, są podporządkowane względem tych kredytów.
Okres zakończony
31.12.2020
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 270 270
Prosta 32 Sp. z o.o. 25 931 25 931
Marvipol TM Sp. z o.o. 100 146 100 146
Marvipol Estate Sp. z o.o. w likwidacji - 6
Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 6 6
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 6 6
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 5 5
Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Construction Sp. z o.o. 6 6
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 20 115 17 615
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Logistics S.A. 100 100
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 51 51
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 9 9
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 415 415
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 8 8
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 8 8
Property-ad Sp. z o.o. 7 7
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
32
Okres zakończony
31.12.2020
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 8 004 8 004
Ertan Sp. z o.o. 7 7
Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 50 50
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 7 7
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 7 7
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 8 8
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 20 007 7
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) 30 007 30 007
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 8 8
Wartość udziałów w spółkach zależnych
182 749
Udziały i akcje w jednostkach zależnych wykazywane są w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze
odpisy z tytułu utraty wartości. Spółka dokonała weryfikacji wartości posiadanych przez nią udziałów
w spółkach zależnych i współzależnych. Spółka dokonała analizy poprzez weryfikację wartości
aktywów netto w połączeniu z analizą przyszłych zysków i przepływów pieniężnych generowanych
przez te spółki. Analiza została przeprowadzona w oparciu o prognozy finansowe przygotowane
przez Zarząd. W wyniku przeprowadzonej analizy, Spółka dokonała odpisu aktualizującego wartość
udziałów w spółce Marvipol Estate Sp. z o.o. w likwidacji w kwocie 6 tys. zł.
17. Odroczony podatek dochodowy
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Rezerwy na koszty okresu 944 785
Odsetki od obligacji i kredytów 898 175
Odpisy zapasów
1 193
1 193
Odsetki naliczone (niezapłacone) od pożyczek
5 500
2 999
Wycena nieruchomości inwestycyjnej - 18
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu 486 671
Strata podatkowa 2 447 2 579
Aktywo z tytułu podatku odroczonego
11 468
8 420
Zapasy
533
1 534
Wycena rzeczowych aktywów trwałych 97 31
Naliczone (niezapłacone) odsetki od pożyczek udzielonych 9 570 7 568
Inne 3 445 3 445
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
13 645
12 578
Zmiana różnic przejściowych w czasie
stan BO
4 158
4 748
stan BZ
2 177
4 158
Zmiana bilansowa różnic przejściowych
(1 981)
(590)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego odnoszące się do nierozliczonych strat podatkowych są
rozpoznawane, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od
dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo
wykorzystania strat podatkowych Spółka bazuje na prognozach wyniku podatkowego w horyzoncie
5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny okres, w którym
możliwe jest rozliczenie strat podatkowych.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
33
Prognozy w odniesieniu do Spółki uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki, harmonogram
płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz wynik, jaki
Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów
deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu
fazy przygotowawczej inwestycji.
Na dzień 31 grudnia 2021 r. wartość strat podatkowych Spółki wynosiła 12.879 tys. zł. Aktywo z tytułu
podatku odroczonego utworzono na całą kwotę, w wysokości 2.447 tys. zł. Po przeprowadzonych
analizach Zarząd stoi na stanowisku, że Spółka wygenerują wystarczające dochody podatkowe, aby
zapewnić odzyskiwalność rozpoznanego aktywa. Głównymi źródłami ryzyka braku wykorzystania
strat podatkowych są opóźnienia harmonogramu realizacji inwestycji, opóźnienie płatności odsetek
od pożyczek przez spółki zależne oraz zmiany koncepcji i planów inwestycyjnych.
Poniższe tabele pokazują w jakim okresie Spółka może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego
podatku dochodowego na straty podatkowe.
Straty podatkowe na dzień 31.12.2021
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Do 2022 roku
2 463
468
-
Do 2023 roku
1 847
351
-
Do 2024 roku 3 674 698 -
Do 2025 roku
4 895
930
-
Do 2026 roku - - -
12 879
2 447
-
Straty podatkowe na dzień 31.12.2020
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Do 2021 roku
694
132
-
Do 2022 roku 2 463 468 -
Do 2023 roku
1 847
351
-
Do 2024 roku 3 674 698 -
Do 2025 roku 4 895 930 -
13 573
2 579
-
18. Zapasy
Okres zakończony
Zapasy
31.12.2021
31.12.2020
Produkcja niezakończona 121 776
50 909
Wyroby gotowe
-
-
121 776
50 909
w tym:
koszty finansowania zewnętrznego - kredyty 3 427
3 427
koszty finansowania zewnętrznego - obligacje 5 656 2 851
W 2021 roku na zapasach zostały skapitalizowane koszty odsetek od obligacji w kwocie 2.805 tys. zł.
Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2021 r. i 31 grudnia 2020 r.
31.12.2021
31.12.2020
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Inwestycja Hill Park
18 946
-
18 842
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
34
31.12.2021
31.12.2020
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Inwestycja Mikołajki - - 10 093 -
Inwestycja Białołęka 14 095 - 12 761 -
Inwestycja Wrocław 10 223 - 9 213 -
Inwestycja Białołęka II
21 836
-
-
-
Inwestycja Ursynów II
13 312
-
-
-
Inwestycja Białołęka III 11 237 - - -
Inwestycja Wrocław II 32 127 - - -
Zaliczki na zakup nowych nieruchomości - - - -
Zapasy, razem
121 776
-
50 909
-
Odpisy aktualizujące zapasy
Wartość na dzień 1 stycznia 2021 r.
6 278
Zawiązanie / Rozwiązanie:
-
Wartość na dzień 31 grudnia 2021 r.
6 278
Wartość na dzień 1 stycznia 2020 r.
8 233
Zawiązanie / Rozwiązanie: (1 955)
Wykorzystanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park (1 955)
Wartość na dzień 31 grudnia 2020 r.
6 278
Zabezpieczenia na zapasach:
Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku
Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł
Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku
Millennium S.A. z limitem 35.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 19.200 tys. zł
Inwestycja Białołęka I – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem 55.000 tys.
zł w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 97.500 tys. zł (zabezpieczenie łączne ustanowione także
na majątku spółek zależnych względem Marvipol Development S.A.)
19. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Okres zakończony
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31.12.2021
31.12.2020
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy 7 684 7 972
powyżej 12 miesięcy - -
Należności z tytułu dostaw i usług razem
7 684
7 972
Pozostałe należności
331
701
Zaliczki z tytułu zakupu nieruchomości
15 000
-
Dywidendy należne
-
-
Rozliczenia międzyokresowe
497
196
Pozostałe należności razem
15 828
897
Należności z tytułu podatku VAT 8 279 203
Należności z tytułu podatku dochodowego - -
Należności z tytułu pozostałych podatków - -
Należności podatkowe
8 279
203
Należności krótkoterminowe brutto 31 791 9 072
odpisy aktualizujące wartość należności handlowych (17) (36)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
35
Okres zakończony
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31.12.2021
31.12.2020
Należności krótkoterminowe brutto
31 774
9 036
20. Środki pieniężne
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Środki pieniężne w kasie
13
6
Środki pieniężne na rachunkach bankowych
10 071
9 487
Inne środki pieniężne
-
-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
10 084
9 493
21. Kapitał własny
Kapitał zakładowy
Okres zakończony
31.12.2021
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone)
41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)
41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych)
1,00
Struktura kapitału zakładowego
Seria
Rodzaj
uprzywilejowania
akcji
Liczba akcji
(szt.)
Wartość
nominalna
1 akcji (zł)
Wartość
nominalna serii
(zł)
Sposób opłacenia
A brak 100 000
1,00
100 000
wkład pieniężny
B brak 1 000
1,00
1 000
wkład pieniężny
C brak 41 551 852 1,00
41 551 852
wniesienie Zorganizowanej
Części Przedsiębiorstwa
(Oddział Marvipol)
41 652 852
41 652 852
Akcjonariat na 31 grudnia 2021 r.
Liczba
posiadanych
akcji
Liczba
głosów
na WZ
Wartość
nominalna
akcji
Udział akcji
w kapitale
zakładowym
Udział
głosów
na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.* 27 513 831 27 513 831 27 513 831 66,05% 66,05%
Nationale-Nederlanden OFE 3 006 166 3 006 166 3 006 166 7,22% 7,22%
Mariusz Książek 2 077 692 2 077 692 2 077 692 4,99% 4,99%
Inne podmioty 9 055 163 9 055 163 9 055 163 21,74% 21,74%
41 652 852
41 652 852
41 652 852
100,00%
100,00%
* podmiot zależny od Mariusza Książek
Podstawowy zysk na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Liczba akcji na początek okresu
41 652 852
41 652 852
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
36
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Liczba akcji na koniec okresu
41 652 852
41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*
41 652 852
41 652 852
Podstawowy zysk
36 652
32 984
Podstawowy zysk na jedną akcję
0,88
0,79
Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję
Na dzień 31 grudnia 2021 r. i na 31 grudnia 2020 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.
Wartość księgowa na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom 259 634
262 552
Liczba akcji 41 652 852 41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję
6,23
6,30
22. Rezerwy
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Rezerwy na koszty kar umownych i porozumień 2 500
1 650
Rezerwy razem
2 500
1 650
W tym
część długoterminowa
-
-
część krótkoterminowa 2 500
1 650
Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień na koniec bieżącego roku obrotowego obejmuje
szacowaną kwotę jaką Emitent może przekazać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany
Residence”.
W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową Bielany
Residence oraz Strabag Sp. z o. o. porozumienie trójstronne, na mocy którego STRABAG zapewnia,
że wykona prace naprawcze w garażu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence,
określone w porozumieniu (w zakresie wentylacji garażu, w zakresie obniżenia ciśnienia wody
gruntowej pod płytą fundamentową poprzez wykonanie studni odciążających, w obszarze stropu
pośredniego pomiędzy poziomami garażu -1 i -2 oraz w obszarze poziomu -2 garażu), których celem
jest doprowadzenie budynku do parametrów użytkowych w zakresie określonym w porozumieniu.
Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić Wspólnocie Mieszkaniowej „Bielany Residence”
odszkodowanie w wysokości 1.240 tys. zł tytułem odszkodowania za wszelkie ujawnione do dnia
zawarcia porozumienia wady i usterki budynków. W zamian za powyższe naprawy i odszkodowanie
Wspólnota Mieszkaniowa Bielany Residence zrzeka się wszelkich roszczeń i nie będzie zgłaszać w
przyszłości żadnych roszczeń dotyczących wad i usterek wskazanych w porozumieniu względem
Marvipol Development S.A. i STRABAG Sp. z o.o. Nie później niż w terminie 14 dni od dnia otrzymania
przez Wspólnotę Mieszkaniową Bielany Residence postanowienia Sądu w przedmiocie zatwierdzenia
porozumienia, Wspólnota Mieszkaniowa Bielany Residence zobowiązana jest podjąć wszelkie
właściwe czynności, prowadzące do umorzenia wszystkich postępowań sądowych, prowadzonych z
powództwa lub na wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence (w tym pozwu o zapłatę
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
37
odszkodowania za straty energetyczne w wysokości 591 tys. zł, wniosku o zabezpieczenie dowodu z
opinii biegłego w zakresie odpadających okładzin kamiennych i wadliwych obróbek blacharskich
budynku zrealizowanego w ramach inwestycji „Bielany Residence”, wniosku o zabezpieczenie dowodu
z opinii biegłego w zakresie przecieków w hali garażowej budynku mieszkalnego przy ul. Sokratesa 9
w Warszawie i występowania zarysowań elementów konstrukcyjnych, a także w zakresie
nieprawidłowego wykonania izolacji wokół budynku przy ulicy Sokratesa 9). W zakresie prac
dotyczących obniżenia ciśnienia porozumienie weszło w życie w dniu podpisania, w pozostałym
zakresie wejdzie w życie po podpisaniu protokołu odbioru końcowego potwierdzającego wykonanie
prac z zakresu obniżenia ciśnienia bez wad istotnych i podjęciu przez Wspólnotę Mieszkaniową Bielany
Residence uchwały zezwalającej na zawarcie porozumienia.
W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. i Strabag Sp. z o.o. zawarły porozumienie
dwustronne. Na jego mocy Strabag Sp. z o.o. zobowiązał się do wykonania określonych w
porozumieniu trójstronnym prac naprawczych i udzielić w tym zakresie rękojmi na rzecz Wspólnoty
Mieszkaniowej Bielany Residence, w zamian za co tytułem partycypacji w kosztach wykonania prac
naprawczych przez STRABAG sp. z o.o., Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić na rzecz
STRABAG Sp. z o.o. kwotę 1.006 tys. zł oraz Marvipol Development S.A. zobowiązuje się do zapłaty
na rzecz STRABAG Sp. z o.o. kwoty 4.301 tys. zł tytułem zwrotu kwoty uzyskanej z gwarancji
koncernowej nr 131112104 z dnia 4 listopada 2013 r. wystawionej przez STRABAG SE jako
zabezpieczenie zobowiązań gwarancyjnych w terminie 14 dni od daty uzyskania prawomocnego
postanowienia Sądu o zatwierdzenia niniejszego Porozumienia i umorzeniu postępowania sądowego
z powództwa Strabag Sp. z o.o. przeciwko Marvipol Development S.A. o zapłatę kwoty gwarancji
koncernowej nr 131112104 z dnia 4 listopada 2013 r. (kwoty 4 301 tys. zł), jednak nie wcześniej, niż po
prawomocnym zatwierdzeniu przez właściwy sąd porozumienia trójstronnego, opisanego w akapicie
powyżej.
23. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek
Kredyty i pożyczki według rodzaju
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Kredyty 461 -
Pożyczki 306 455 141 895
w tym:
część krótkoterminowa - -
część długoterminowa 306 916 141 895
Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
do 12 miesięcy - -
powyżej 1 roku do 3 lat 306 916 141 895
powyżej 3 do 5 lat
-
-
powyżej 5 lat
-
-
Kredyty i pożyczki razem
306 916
141 895
Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
38
w walucie polskiej 306 916 141 895
w walutach obcych - -
Kredyty i pożyczki razem
306 916
141 895
Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
dla kredytów i pożyczek w PLN 1,98% - 7,70% 3,20% - 7,00%
dla kredytów denominowanych w EUR
-
-
Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych
Kredytodawca
Data
zawarcia
Przyznana
kwota
kredytu
Kwota
zadłużenia
kredytu
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Bank Millennium
S.A.
08.11.2010
10 000
-
29.06.2022
hipoteka na nieruchomości 16 000 tys. zł
mBank S.A. 05.11.2018
55 000
-
31.12.2024
hipoteka umowna na nieruchomościach
97 500 tys. zł, weksel in blanco,
pełnomocnictwa do rachunków,
poręczenie spółki z Grupy Kapitałowej,
cesja z pożyczek do spółek z Grupy
Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot.
inwestycji na nieruchomościach będących
zabezpieczeniem kredytu
Bank Millennium
S.A.
07.07.2021
35 000
461
06.07.2023
hipoteka na nieruchomości 19 200 tys. zł,
gwarancja udzielona przez BGK w kwocie
28 000 tys. zł, oświadczenie o poddaniu
się egzekucji
24. Zobowiązania z tytułu obligacji
Zmiana stanu obligacji
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu
221 882
211 615
Wpływy z emisji obligacji zwykłych 116 000 115 008
Koszty emisji (5 777) (3 190)
Wpływy z emisji obligacji netto
110 223
111 818
Koszt emisji obligacji rozliczany w czasie
5 660
920
Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach 1 011 9
Wykup obligacji (66 380) (102 480)
Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu
272 396
221 882
w tym:
część krótkoterminowa 52 330 49 385
część długoterminowa 220 066 172 497
Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
do 12 miesięcy 52 330
49 385
powyżej 1 roku do 3 lat 220 066
115 684
powyżej 3 do 5 lat -
56 813
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
39
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
powyżej 5 lat -
-
Obligacje razem
272 396
221 882
Zestawienie informacji o obligacjach
Seria
Wartość
nominalna
Warunki
oprocentowania
Gwarancje/
zabezpieczenia
Data
zapadalności
Obligacje zwykłe serii W*
13 190
WIBOR 6M + marża
niezabezpieczone
27-06-2022
Obligacje zwykłe serii Y** 18 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 12-06-2022
Obligacje zwykłe serii Y** 12 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 12-12-2022
Obligacje zwykłe serii Z*** 11 102 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 11-02-2022
Obligacje zwykłe serii Z*** 25 906 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 11-02-2023
Obligacje zwykłe serii AC**** 11 700 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 10-05-2023
Obligacje zwykłe serii AC**** 9 984 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 10-11-2023
Obligacje zwykłe serii AC**** 56 316 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 10-05-2024
Obligacje zwykłe serii AD 116 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 21-10-2024
* Łączna wartość nominalna obligacji serii W to 40 000 tys. zł. Obligacje o wartości 26 810 tys. zł zostały wykupione
przez Spółkę. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO.
** Łączna wartość nominalna obligacji serii Y to 60 000 tys. zł. Obligacje o wartości 30 000 tys. zł. zostały
wykupione przez Spółkę. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO.
*** Łączna wartość nominalna obligacji serii Z, po asymilacji z obligacjami serii AA i AB, na dzień bilansowy to 37
008 tys. zł. Obligacje o wartości 11 102 tys. zł zostały wykupione przez Spółkę po dniu bilansowym. Szczegółowe
warunki częściowych wykupów określają WEO.
**** Łączna wartość nominalna obligacji serii AC to 78.000 tys. zł. Szczegółowe warunki częściowych wykupów
określają WEO.
25. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania
z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego
użytkowania gruntu
Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu
Prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu
Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2021 r.
24 251
Nabycie 559
Umorzenie (3 204)
Modyfikacje umów leasingu 2 971
Zakończenie umowy leasingu (8 864)
Wykup z leasingu (129)
Wartość prawa do użytkowania na dzień 31 grudnia 2021 r.
15 584
Prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu
Wartość prawa do użytkowania na dzień 1 stycznia 2020 r.
29 181
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
40
Prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu
Nabycie 1 256
Umorzenie (4 068)
Zbycie -
Modyfikacje umów leasingu (2 038)
Wykup z leasingu (80)
Wartość prawa do użytkowania na dzień 31 grudnia 2020 r.
24 251
Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Zobowiązania z tytułu leasingu
Stan na 1 stycznia 2021 r.
27 668
Nabycie 559
Koszty finansowe 821
Płatności (4 251)
Modyfikacje umów leasingu 2 971
Zakończenie umowy leasingu (10 026)
Różnice kursowe (330)
Stan na 31 grudnia 2021 r.
17 412
Zobowiązania z tytułu leasingu
Stan na 1 stycznia 2020 r.
29 984
Nabycie
1 256
Koszty finansowe
1 268
Płatności
(4 957)
Modyfikacje umów leasingu
(2 058)
Różnice kursowe
2 175
Stan na 31 grudnia 2020 r.
27 668
Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2021
Okres zakończony
31.12.2020
do 12 miesięcy 1 816 3 809
powyżej 1 roku do 3 lat 2 860 8 270
powyżej 3 do 5 lat 2 828 6 089
powyżej 5 lat 9 908 9 500
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
17 412
27 668
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
01.01.2021
- 31.12.2021
Umorzenie praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych (3 204) (4 068)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu (821) (1 268)
Różnice kursowe 330 (2 175)
Efekt modyfikacji /zakończenia umów leasingu 1 162 20
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
41
01.01.2021
- 31.12.2021
Wydatki z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste rozpoznane w koszcie
wytworzenia
- -
Wydatki z tytułu leasingu krótkoterminowego oraz o niskiej wartości - -
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
(2 533)
26. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku
dochodowego oraz pozostałe zobowiązania
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
1 945
4 116
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa - -
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa 4 618 4 710
Zobowiązania publiczno - prawne 516 1 381
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń 470 1 190
Rezerwy na wynagrodzenie Zarządu 1 230 1 100
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów 815 83
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, razem
9 594
12 580
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe
- -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe
9 594
12 580
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do
30 dni.
27. Przychody przyszłych okresów
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Inwestycja Apartamenty Mokotów Park - 672
Pozostałe - -
Przychody przyszłych okresów razem
-
672
Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od klientów z tytułu zakupu mieszkań.
28. Instrumenty finansowe i analiza wrażliwości
Spółka zarządza wszystkimi opisanymi poniżej elementami ryzyka finansowego, które może mieć
znaczący wpływ na jej funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na
zarządzanie ryzykiem rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej oraz ryzykiem kredytowym i
ryzykiem utraty płynności. Celem zarządzania ryzykiem kredytowym jest ograniczenie strat Spółki
mogących wynikać z niewypłacalności klientów. Cel ten jest realizowany poprzez bieżące
monitorowanie wiarygodności kredytowej klientów wymagających kredytowania powyżej określonej
kwoty. Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Spółki przed jej
niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia
w horyzoncie do 4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania. Ekspozycja na ryzyko
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
42
kredytowe, ryzyko stopy procentowej powstaje w trakcie normalnej działalności Spółki. Spółka nie
stosuje zabezpieczeń przed ryzykiem wahań kursów wymiany walut.
Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe.
Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych
Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed
opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne
zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.
Okres zakończony 31.12.2021
Okres zakończony 31.12.2020
Wzrost
1%
Spadek
1%
Wzrost
1%
Spadek
1%
Instrumenty o zmiennej stopie
procentowej
(2 747) 2 747 (2 246) 2 246
Ryzyko kredytowe
Na dzień sprawozdania nie występowała istotna koncentracja ryzyka kredytowego.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku analiza przeterminowanych należności
z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:
31.12.2021
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 7 534 4 7 530
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni 163 9 154
180-360 dni - - -
powyżej 360 dni 4 4 -
7 701
17
7 684
31.12.2020
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 7 777 - 7 777
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni 114 - 114
180-360 dni 45 - 45
powyżej 360 dni 36 36 -
7 972
36
7 936
Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku
2021 i 2020 przedstawiono poniżej:
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Stan na początek okresu 36 335
Zmiana odpisu aktualizującego (19) (299)
Stan na koniec okresu
17
36
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
43
Ryzyko kursowe
Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Spółka posiada należności z tytułu pożyczek
oraz zobowiązania z tytułu leasingu denominowane w walutach obcych. Spółka posiada środki
pieniężne w walutach obcych.
W przypadku przeliczenia należności oraz zobowiązań denominowanych w walucie obcej na dzień 31
grudnia 2021 i 2020 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5%
spowodowałaby następującą zmianę zysku przed opodatkowaniem:
Okres zakończony 31.12.2021
Okres zakończony 31.12.2020
Wzrost
5%
Spadek
5%
Wzrost
5%
Spadek
5%
Należności i zobowiązanie denominowane
w EUR
3 146 (3 146) (1 306) 1 306
Ryzyko płynności
Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Spółkę obowiązków
związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków
pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Spółkę polega na
zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Spółka zawsze posiadała płynność wystarczającą
do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez
narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Spółki.
Płynność finansowa jest monitorowana w Spółce na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie
kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat.
Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Spółki.
Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności Spółki w okresie najbliższych 12 miesięcy
od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w
stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz
niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym realizacji projektów deweloperskich. Spółka nie
oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne, zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą
wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco innych kwotach.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
44
31.12.2021
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki 306 916 306 916 - - - - 306 916 - -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
1 945
1 945
1 945
-
-
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu obligacji
272 396
276 887
-
11 771
33 210
12 000
219 906
-
-
Kaucje 4 618 4 618 - - 4 301 317 - - -
Zobowiązania z tytułu leasingu 17 412 22 560 192 453 684 1 340 4 380 4 065 11 446
Stan na koniec okresu
603 287
612 926
2 137
12 224
38 195
13 657
531 202
4 065
11 446
31.12.2020
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki 141 895 141 895 - - - - 141 895 - -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 4 116 4 116 4 104 12 - - - - -
Zobowiązania z tytułu obligacji 221 882 226 256 - 13 017 30 671 9 560 116 692 56 316 -
Kaucje
4 710
4 710
-
-
-
4 710
-
-
-
Zobowiązania z tytułu leasingu 27 668 34 121 505 1 011 1 520 3 030 9 403 7 384 11 268
Stan na koniec okresu
400 271
411 098
4 609
14 040
32 191
17 300
267 990
63 700
11 268
* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości
bilansowych
Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości
Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku.
Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji
rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.
Zarządzanie kapitałem
Spółka definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Spółkę do monitorowania kapitałów
własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem.
Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2021 roku 29,4% (31 grudnia 2020 r.: 38,5%). Spółka zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej
jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do
kapitału własnego.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
45
Ponadto Spółka zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom
relacji kapitału własnego do długu. Spółka w 2021 roku wypłaciła dywidendę dla akcjonariuszy z zysku
netto za rok 2020 oraz funduszu dywidendowego w wysokości 39 570 tys. zł.
29. Instrumenty finansowe
a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Pożyczki 483 591
393 414
Należności z tytułu dostaw i usług 7 375 7 739
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty powiązane
490 966
401 153
Pożyczki
2 159
2 159
Należności z tytułu dostaw i usług
292
197
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty pozostałe
2 451
2 356
Środki pieniężne
10 084
9 493
Razem
503 501
413 002
b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Kredyty bankowe i pożyczki 306 916 141 895
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 1 945 4 116
Zobowiązania z tytułu obligacji 272 396 221 882
Kaucje 4 618 4 710
Zobowiązania z tytułu leasingu 17 412 27 668
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu
603 287
400 271
Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31
grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku.
30. Zobowiązania warunkowe
27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited, spółką prawa
brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz
Staybridge Suites w odniesieniu do planowego projektu condohotelowego w Gdańsku przy ulicy
Grunwaldzkiej. Zgodnie z postanowieniami umowy Spółka zobowiązała się do zrealizowana budowy i
otwarcia działalności hotelowej pod w/w markami do 1 maja 2021 roku. Umowy przewidują możliwość
rozwiązania umowy przez IHG Hotels Limited wraz z naliczeniem opłaty za wcześniejsze rozwiązanie
umowy. Wysokość opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umów wynosi 432 tys. euro. Do dnia
sporządzenia niniejszego sprawozdania budowa obiektu nie została rozpoczęta. W ocenie Zarządu
pandemia Covid-19 i jej wpływ na zamrożenie akcji kredytowych tego typu inwestycji, ograniczenia w
funkcjonowaniu obiektów hotelowych są racjonalnymi przesłankami stojącymi za nierozpoczęciem
realizacji projektu. Zarząd prowadzi rozmowy z IHG Hotels Limited w przedmiocie opóźnienia budowy
obiektu oraz wpływu stanu epidemii na realizację umów.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
46
Na dzień bilansowy spółki oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółka Marvipol
Development S.A. udzieliła następujących poręczeń:
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Moko Botanika Property Sp.
z o.o. (dawniej: Natenby Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania
spółki Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną
umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 283.761
tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Studio Okęcie Property Sp. z
o.o. (dawniej: Cambleani Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania
spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną
umową sprzedaży lokali w projekcie Studio Okęcie. Poręczenie udzielone do kwoty 42.990
tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Evontamill Investments Sp. z
o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w
związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Unique
Tower. Poręczenie udzielone do kwoty 46.452 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska
S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w
związku z zawartą 26 marca 2021 umową kredytu odnawialnego do kwoty 50.000 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 75.000 tys. zł. W związku z całkowitą spłatą kredytu w dniu
14 lutego 2022 roku zabezpieczenie wygasło;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) w
związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu nieodnawialnego w kwocie 30.000 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 60.000 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) w
związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 133.489 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 266.979 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) w
związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu odnawialnego do kwoty 4.000 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 8.000 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021
umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 18.750 tys.
zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Narwik Sp. z o.o. w związku z zawartą 19 lipca
2021 umową kredytu inwestycyjnego do kwoty 74.000 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego do
kwoty 3.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 7.893 tys. zł.
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Raabego Sp. z o.o. w związku z zawartą 23
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
47
listopada 2021 kredytu inwestycyjnego do kwoty 23.200 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego
do kwoty 1.000 tys. zł. Poręczenie do kwoty 2.630 tys. zł.
31. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu i osób zarządzających wyższego szczebla.
Spółka na rzecz członków Zarządu i osób zarządzających wyższego szczebla wypłaca wynagrodzenie
na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie).
Wynagrodzenie Zarządu (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Mariusz Książek - Prezes Zarządu 2 510 4 259
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu 1 801 1 558
Mariusz Poławski - Wiceprezes Zarządu - 1 626
Robert Pydzik - Członek Zarządu - 69
4 311
7 512
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Aleksander Chłopecki 124 65
Krzysztof Brejdak 117 55
Wiesław Łatała 103 59
Dariusz Daniluk 73 -
Andrzej Jacaszek 69 40
Wiesław Różacki 16 49
502
268
Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi
Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo oraz członków Rady
Nadzorczej Marvipol Development S.A.
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Jednostki zależne w tym:
18 231
37 586
7 306
7 649
Prosta Tower Sp. z o.o. 35 116 9 32
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 181 1 752 55 264
Prosta 32 Sp. z o.o. 35 98 9 29
Marvipol TM Sp. z o.o. 131 138 34 40
Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością sp.k
332 1 480 55 622
Marvipol Estate Sp. z o.o. w likwidacji 28 47 - 13
Marvipol Construction Sp. z o.o. 167 194 33 39
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 35 98 9 29
Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 423 1 356 55 289
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 35 116 9 34
Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 35 164 9 49
Marvipol W Apartments Sp. z o.o.
1 363
1 772
201
586
Marvipol Development Cascade Residence sp. z o.o.
289
445
55
137
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 281 116 189 34
Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 426 516 96 166
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
48
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 791 958 155 308
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 5 312 4 990 2 451 1 811
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 480 586 102 189
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 38 99 11 29
Marvipol Logistics S.A. 75 692 4 13
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 1 178 1 053 625 398
Marvipol Sopot II Sp. z o.o.
165
165
51
51
Marvipol Conrada Sp. z o.o.* 187 6 321 76 241
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 1 243 99 732 29
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 38 99 11 29
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 712 614 346 199
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 165 2 038 49 645
Property-ad Sp. z o.o. 38 45 11 12
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 182 220 65 95
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 2 644 2 760 1 251 905
Ertan Sp. z o.o.
35
164
9
49
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o.
181
164
55
49
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 38 164 11 49
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 38 164 11 49
Marvipol Instalatorów (daw. Solex Sp. z o.o.) 172 164 55 49
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 109 73 55 29
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o.
121
98
111
29
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o.*
493
7 448
241
29
Pozostałe jednostki powiązane:
481
338
48
80
British Automotive Holding S.A. 473
279
48
78
AML Polska Sp. z o.o. - 49 - -
M Automotive Sp. z o.o. - 1 - -
Willet 18 Sp. z o.o. 8 9 - 2
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
101
73
21
10
18 813
37 997
7 375
7 739
*W ramach transakcji sprzedaży do jednostek zależnych, Spółka w 2020 r. dokonała sprzedaży do
spółki Marvipol Conrada Sp. z o.o. gruntu w Warszawie, w dzielnicy Bielany, za kwotę 6 000 tys. zł
oraz dokonała sprzedaży do spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. przedsięwzięcia
deweloperskiego, w dzielnicy Włochy, za kwotę 7 350 tys. zł.
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Jednostki zależne w tym:
2 764
4 501
814
1 732
Marvipol Construction Sp. z o.o. 507 421 58 50
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 1 643 2 725 - 17
Marvipol Development Cascade Residence sp. z o.o. 102 236 126 290
Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 102 236 126 290
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o.
-
236
-
290
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 102 175 126 215
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 102 236 126 290
Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 102 236 126 290
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 2 - - -
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
49
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 102 - 126 -
Pozostałe jednostki powiązane:
15 173
183
5
2
British Automotive Holding S.A. 4
-
-
-
British Automotive Centrum Sp. z o.o.*
15 167
163
5
2
British Automotive Gdańsk Sp. z o.o.
2
-
-
-
British Motors Club Sp. z o.o.
-
6
-
M Automotive Parts Sp. z o.o.
-
14
-
-
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
i Radą Nadzorczą
598
1 128
31
66
18 535
5 812
850
1 800
*W ramach transakcji z British Automotive Centrum Sp. z o.o., Spółka dokonała zakupu prawa
użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej w dzielnicy Praga-Południe w Warszawie,
wraz z prawem własności posadowionych nań budynków za kwotę 15.000 tys. zł netto.
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Otrzymane dywidendy (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Jednostki zależne 43 691
34 480
-
-
Jednostki stowarzyszone -
-
-
-
Jednostki współkontrolowane -
-
-
-
43 691
34 480
-
-
Spółka otrzymała dywidendy od spółek: Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o., Marvipol
Development Topiel No 18 Sp. z o.o. i Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o.
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Wypłacone dywidendy (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Książek Holding Sp. z o.o.* 26 136
4 678
-
-
Mariusz Książek 1 975
353
-
-
28 111
5 031
-
-
*Podmiot zależny od Mariusza Książek
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
50
Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2021
Zaciągnięcie
Spłaty
kapitału
Naliczenia odsetek
Spłaty odsetek
Różnice
kursowe
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2021
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp.k. 76 426 5 000 21 100 4 888 - - 65 214
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 621 - - 44 43 - 622
Prosta Tower Sp. z o.o. 12 331 19 000 - 1 557 - - 32 888
Marvipol Development Topiel No 18 Sp.
z o.o.
4 006 8 500 - 523 - - 13 029
Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o. 1 001 - 1 000 28 29 -
Marvipol TM Sp. z o.o. 47 510 59 000 - 4 613 - - 111 123
Marvipol Development Riviera Park Sp.
z o.o.
- 5 000 - 193 - - 5 193
Prosta 32 Sp. z o.o. - 1 000 - 39 - - 1 039
Marvipol Development Cascade
Residence sp. z o.o.
- 2 500 - 86 - - 2 586
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. - 50 000 15 500 747 349 - 34 898
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. - 11 500 500 270 60 - 11 210
Marvipol W Apartments Sp. z o.o.
-
28 000
-
653
-
-
28 653
141 895
189 500
38 100
13 641
481
-
306 455
Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2021
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia odsetek
Spłaty odsetek
Różnice
kursowe
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2021
Marvipol Development Bemowo
Residence Sp. z o.o.
381 - - 25 - - 406
Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 3 057 - - - 3 057 - -
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 25 993 - 1 000 1 580 - - 26 573
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 6 617 1 800 - 467 - - 8 884
Marvipol Development Cascade
Residence sp. z o.o.
4 080 150 4 070 56 216 - -
Marvipol Development Topiel No 18 Sp.
z o.o.
683 - - - 683 - -
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
51
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2021
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia odsetek
Spłaty odsetek
Różnice
kursowe
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2021
Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 33 - - - 33 - -
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 1 146 - 500 17 663 - -
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 1 695 700 800 75 260 - 1 410
Marvipol Development Unique Tower
Sp. z o.o.
75 780 24 575 2 500 5 818 - - 103 673
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 30 451 5 350 - 2 148 - - 37 949
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 792 - 705 24 100 - 11
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 10 361 9 500 5 000 517 - - 15 378
Marvipol Logistics S.A. 1 070 78 000 53 254 1 835 688 - 26 963
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 33 330 3 100 3 000 2 248 - - 35 678
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego
Sp. z o.o.
19 287 5 500 10 000 1 393 3 055 - 13 125
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 36 287 - 3 000 2 112 - - 35 399
Property-ad Sp. z o.o. 169 - 150 1 20 - -
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 42 637 4 900 44 210 288 3 615 - -
Ertan Sp. z o.o. 520 - 480 3 43 - -
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 15 881 11 880 - 1 477 - - 29 238
Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 7 311 60 900 421 - - 6 892
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 20 510 100 2 000 1 257 - - 19 867
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 726 120 - 55 - - 901
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 244 4 500 230 1 - - 4 515
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 9 348 3 200 9 410 66 93 - 3 111
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 222 93 901 15 920 1 114 425 240 79 132
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 483 15 000 900 832
31 - 15 384
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 398 10 710 - 84 - - 11 192
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw.
Solex Sp. z o.o.)
43 870 - 36 000 1 943 1 903 - 7 910
Marvipol Estate Sp. z o.o. w likwidacji
52
-
50
-
2
-
-
Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki)
razem
393 414
273 046
194 079
25 857
14 887
240
483 591
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
52
32. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol
Development S.A.
Jednostki zależne
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100% 100%
Prosta Tower Sp. z o.o.
1)
100% 100%
Prosta 32 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol TM Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp.k.
2)
100% 100%
Marvipol Estate Sp. z o.o. w likwidacji 100% 100%
Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Construction Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Logistics S.A. 100% 100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100% 100%
Property-ad Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 100% 100%
Ertan Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) 100% 100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 100% 100%
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.
3)
68%* 100%
Zynwalin Investments Sp. z o.o.
4)
100% -
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.
5)
100% -
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
53
1)
Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. -
jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
2)
Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. - jednostka zależna
pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada w jednostce 99% udziału w zysku, 1% udziału
w zysku przypada Marvipol Development 1 Sp. z o.o.)
3)
PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. - na dzień 31.12.2021 jednostka współkontrolowana przez Marvipol
Logistics S.A. (68% udziałów posiada Marvipol Logistics S.A. – jednostka zależna w 100% od Marvipol
Development S.A.)
4)
Zynwalin Investments Sp. z o.o. – jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Marvipol
Logistics S.A. – jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
5)
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. – jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Marvipol
Logistics S.A. – jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu
Lista jednostek zależnych znajduje się w
pkt 5
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol
Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.
33. Średnioroczne zatrudnienie w Marvipol Development S.A.
Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. w Spółce wynosiło 49 osób.
34. Zarządzanie ryzykiem
Opis metod zarządzania ryzykiem płynności zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności
Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
35. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2021 r. do
31 grudnia 2021 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu
31 grudnia 2021 r.
Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w
pkt 7
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
36. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do
badania sprawozdań finansowych
W dniu 29 maja 2020 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34
Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Badanie
sprawozdań finansowych za lata 2020 - 2021 zostało przeprowadzone przez spółkę CSWP Audyt
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (00-336),
przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 3767.
Umowa ze spółką CSWP Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa o
dokonanie badania została zawarta w dniu 9 lipca 2020 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania
jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz
innych usług za lata 2021 i 2020 prezentuje poniższa tabela:
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
54
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Badanie rocznego sprawozdania finansowego 45 45
Inne usługi atestacyjne, w tym: 32 105
przegląd sprawozdania finansowego 25 25
pozostałe usługi atestacyjne 7 80
Pozostałe usługi - 9
Razem
77
159
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych