Raport

Marvipol Development S.A.

Sprawozdanie Niezależnego Biegłego

Rewidenta z Badania Rocznego

Sprawozdania Finansowego

Rok obrotowy kończący się

31 grudnia 2021 r.

CSWP Audyt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Sp. k.

ul. Kopernika 34

00-336 Warszawa

tel.: +48 22 101 20 01

faks: +48 22 100 59 94

www.cswp.pl

Spółka zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie,

XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego

KRS: 0000402544

NIP: 525-25-23-102

REGON: 145894054

SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA

ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A.

Sprawozdanie z badania rocznego sprawozdania finansowego

Opinia

Przeprowadziliśmy badanie załączonego rocznego sprawozdania finansowego Spółki

Marvipol Development S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Prosta 32 („Spółka”), na które

składają się: jednostkowe roczne sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na

dzień 31 grudnia 2021 r., jednostkowe roczne sprawozdanie z całkowitych dochodów,

jednostkowe roczne sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym i jednostkowe roczne

sprawozdanie z przepływów pieniężnych za rok obrotowy od 1 stycznia 2021 r. do

31 grudnia 2021 r. i informacje dodatkowe oraz noty objaśniające („sprawozdanie

finansowe”).

Naszym zdaniem, załączone roczne sprawozdanie finansowe:

a) przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień

31 grudnia 2021 r., oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok

obrotowy od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r., zgodnie z mającymi

zastosowanie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką)

rachunkowości,

b) jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa

i postanowieniami jej statutu, oraz

c) zostało sporządzone na podstawie prawidłowo, zgodnie z przepisami rozdziału 2

ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości („ustawa o rachunkowości”),

prowadzonych ksiąg rachunkowych.

Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które

wydaliśmy dnia 17 marca 2022 r.

Podstawa opinii

Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania

w brzmieniu Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi uchwałą Krajowej

Rady Biegłych Rewidentów („KSB”) oraz stosownie do ustawy z dnia 11 maja 2017 r.

o biegłych rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym („ustawa

o biegłych rewidentach”) i rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)

nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów

dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu

publicznego, uchylającym decyzję Komisji 2005/909/WE („Rozporządzenie 537/2014”).

Nasza odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została dalej opisana w sekcji

naszego sprawozdania Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie

sprawozdania finansowego.

Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z Międzynarodowym Kodeksem Etyki

Zawodowych Księgowych (w tym Międzynarodowymi Standardami Niezależności)

wydanym przez Radę Międzynarodowych Standardów Etycznych dla Księgowych

(“Kodeks IESBA”), przyjętym uchwałami Krajowej Rady Biegłych Rewidentów oraz

z innymi wymogami etycznymi, które mają zastosowanie do badania sprawozdań

finansowych w Polsce. Wypełniliśmy nasze inne obowiązki etyczne zgodnie z tymi

wymogami i Kodeksem IESBA. W trakcie przeprowadzania badania kluczowy biegły

rewident oraz firma audytorska pozostali niezależni od Spółki zgodnie z wymogami

niezależności określonymi w ustawie o biegłych rewidentach oraz w Rozporządzeniu

537/2014.

Wyrażamy przekonanie, że uzyskane przez nas dowody badania stanowią

wystarczającą i odpowiednią podstawę do wyrażenia przez nas opinii z badania.

Kluczowe sprawy badania

Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu

były najbardziej znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący

okres sprawozdawczy. Obejmują one najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka

istotnego zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia

spowodowanego oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się w kontekście naszego

badania sprawozdania finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej opinii

oraz podsumowaliśmy naszą reakcję na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach, w których

uznaliśmy za stosowne przedstawiliśmy najważniejsze spostrzeżenia związane z tymi

rodzajami ryzyka. Nie wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.

Kluczowa sprawa badania

Jak nasze badanie odniosło się do

tej sprawy

Utrata wartości długoterminowych aktywów

finansowych

Na dzień 31 grudnia 2021 r. wartość

długoterminowych aktywów finansowych, na

które składają się akcje i udziały

w jednostkach zależnych oraz pożyczki

udzielone wynosiła 690.993 tysiące PLN, co

stanowiło 78% wszystkich aktywów Spółki.

Nasze procedury badania obejmowały

w szczególności:

• zrozumienie procesu identyfikacji

przesłanek utraty wartości akcji

i udziałów w jednostkach

zależnych i pożyczek udzielonych

Z uwagi na istotną wartość tej pozycji

aktywów oraz fakt, że w ramach analizy

dokonywanej przez Zarząd Spółki w celu

identyfikacji przesłanek utraty wartości

długoterminowych aktywów finansowych

oraz oceny czy wystąpiła utrata ich wartości

Zarząd Spółki stosuje profesjonalny osąd,

uznaliśmy, że zagadnienie to jest kluczowe

z punktu widzenia badania całego

sprawozdania finansowego.

Na potrzeby sporządzenia sprawozdania

finansowego za rok obrotowy zakończony

31 grudnia 2021 r. Zarząd Spółki dokonał

analizy długoterminowych aktywów

finansowych pod kątem identyfikacji

przesłanek wystąpienia utraty ich wartości.

W odniesieniu do długoterminowych

aktywów finansowych w których

zidentyfikowano przesłanki wystąpienia

utraty wartości przeprowadzona została

analiza pod kątem utraty wartości

obejmująca m.in. porównanie wartości akcji

i udziałów w jednostkach zależnych

z wartością aktywów netto tych jednostek

oraz możliwości wygenerowania przez te

jednostki w przyszłości dodatnich wyników

finansowych, zapewniających spłacalność

udzielonych im pożyczek oraz pokrycie

wartości odzyskiwalnej akcji i udziałów

w tych jednostkach. Przyjęcie różnych

założeń w przeprowadzonej analizie może

skutkować osiągnięciem odmiennych

szacunków odnośnie wyceny

długoterminowych aktywów finansowych.

Spółka zawarła ujawnienie dotyczące

wartości długoterminowych aktywów

finansowych w nocie 16. „Długoterminowe

aktywa finansowe”. Zasady wyceny akcji

i udziałów w jednostkach zależnych oraz

pożyczek udzielonych zostały

przedstawione w nocie 3. „Opis

ważniejszych stosowanych zasad

rachunkowości”.

oraz polityk rachunkowości

i środowiska kontroli wewnętrznej

w tym zakresie oraz ocenę ich

zgodności z przyjętymi przez

Spółkę standardami

rachunkowości,

• przegląd analityczny,

• analizę zidentyfikowanych

przesłanek utraty wartości pod

kątem zasadności i kompletności,

• kierowanie zapytań do

pracowników działu finansowego

oraz Zarządu Spółki odnośnie

przeprowadzonej przez Zarząd

Spółki analizy oraz sytuacji

branżowej na rynkach, na których

działają jednostki zależne,

perspektywy wzrostu tych rynków

oraz istniejących na nich

uregulowań prawnych,

• ocenę przeprowadzonej przez

Zarząd Spółki analizy,

• weryfikację wyników finansowych

jednostek zależnych oraz analizę

budżetów na kolejne lata

w przypadku ich dostępności,

• potwierdzenie sald pożyczek,

• ocenę kompletności

i prawidłowości ujawnień na temat

odpisów aktualizujących wartości

akcji i udziałów w jednostkach

zależnych i pożyczek udzielonych.

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za sprawozdanie finansowe

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo

prowadzonych ksiąg rachunkowych, sprawozdania finansowego, które przedstawia

rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki

zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

zatwierdzonymi przez Unię Europejską, przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości

oraz z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa i postanowieniami jej statutu, a także

za kontrolę wewnętrzną, którą Zarząd uznaje za niezbędną aby umożliwić

sporządzenie sprawozdania finansowego niezawierającego istotnego zniekształcenia

spowodowanego oszustwem lub błędem.

Sporządzając sprawozdanie finansowe Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę

zdolności Spółki do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie,

spraw związanych z kontynuacją działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji

działalności jako podstawy rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji kiedy Zarząd albo

zamierza dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia działalności albo nie

ma żadnej realnej alternatywy dla likwidacji lub zaniechania działalności.

Zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości Zarząd Spółki oraz członkowie Rady

Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby sprawozdanie finansowe spełniało

wymagania przewidziane w tej ustawie. Członkowie Rady Nadzorczej są

odpowiedzialni za nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spółki.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania finansowego

Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności, czy sprawozdanie finansowe jako

całość nie zawiera istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem

oraz wydanie sprawozdania z badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna

pewność jest wysokim poziomem pewności, ale nie gwarantuje, że badanie

przeprowadzone zgodnie z KSB zawsze wykryje istniejące istotne zniekształcenie.

Zniekształcenia mogą powstawać na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za

istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać, że pojedynczo lub łącznie mogłyby

wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników podjęte na podstawie tego

sprawozdania finansowego.

Koncepcja istotności stosowana jest przez biegłego rewidenta zarówno przy

planowaniu i przeprowadzaniu badania, jak i przy ocenie wpływu rozpoznanych

podczas badania zniekształceń oraz nieskorygowanych zniekształceń, jeśli występują,

na sprawozdanie finansowe, a także przy formułowaniu opinii biegłego rewidenta.

W związku z powyższym wszystkie opinie i stwierdzenia zawarte w sprawozdaniu

z badania są wyrażane z uwzględnieniem jakościowego i wartościowego poziomu

istotności ustalonego zgodnie ze standardami badania i zawodowym osądem biegłego

rewidenta.

Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani

efektywności lub skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub

w przyszłości.

Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy

zawodowy sceptycyzm, a także:

• identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia sprawozdania

finansowego spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy

i przeprowadzamy procedury badania odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy

dowody badania, które są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę

dla naszej opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego zniekształcenia wynikającego

z oszustwa jest większe niż tego wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może

dotyczyć zmowy, fałszerstwa, celowych pominięć, wprowadzenia w błąd lub

obejścia kontroli wewnętrznej;

• uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu

zaprojektowania procedur badania, które są odpowiednie w danych

okolicznościach, ale nie w celu wyrażenia opinii na temat skuteczności kontroli

wewnętrznej Spółki;

• oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz

zasadność szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez

Zarząd Spółki;

• wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki

zasady kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie

uzyskanych dowodów badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze

zdarzeniami lub warunkami, która może poddawać w znaczącą wątpliwość

zdolność Spółki do kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że

istnieje istotna niepewność, wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w naszym

sprawozdaniu biegłego rewidenta na powiązane ujawnienia w sprawozdaniu

finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są nieadekwatne, modyfikujemy naszą

opinię. Nasze wnioski są oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia

sporządzenia naszego sprawozdania biegłego rewidenta, jednakże przyszłe

zdarzenia lub warunki mogą spowodować, że Spółka zaprzestanie kontynuacji

działalności;

• oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość sprawozdania finansowego,

w tym ujawnienia, oraz czy sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich

podstawą transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający rzetelną prezentację.

Przekazujemy Radzie Nadzorczej informacje o, między innymi, planowanym zakresie

i czasie przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym

wszelkich znaczących słabościach kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas

badania.

Składamy Radzie Nadzorczej oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych

wymogów etycznych dotyczących niezależności oraz, że będziemy informować ich

o wszystkich powiązaniach i innych sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane

za stanowiące zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie,

informujemy o zastosowanych zabezpieczeniach.

Spośród spraw przekazywanych Radzie Nadzorczej ustaliliśmy te sprawy, które były

najbardziej znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres

sprawozdawczy i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te

sprawy w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub

regulacje zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy, w wyjątkowych

okolicznościach, ustalimy, że kwestia nie powinna być przedstawiona w naszym

sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie oczekiwać, że negatywne

konsekwencje przeważyłyby korzyści takiej informacji dla interesu publicznego.

Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności

Na inne informacje składa się sprawozdanie z działalności Spółki za rok obrotowy

zakończony 31 grudnia 2021 r. („sprawozdanie z działalności”) wraz z oświadczeniem

o stosowaniu ładu korporacyjnego, które jest wyodrębnioną częścią tego sprawozdania

(razem „inne informacje”).

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie innych informacji zgodnie

z przepisami prawa.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby

sprawozdanie z działalności wraz z wyodrębnionymi częściami spełniało wymagania

przewidziane w ustawie o rachunkowości.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta

Nasza opinia z badania sprawozdania finansowego nie obejmuje innych informacji.

W związku z badaniem sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest

zapoznanie się z innymi informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy inne informacje

nie są istotnie niespójne ze sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą uzyskaną

podczas badania, lub w inny sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli na

podstawie wykonanej pracy, stwierdzimy istotne zniekształcenia w innych

informacjach, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym sprawozdaniu

z badania. Naszym obowiązkiem zgodnie z wymogami ustawy o biegłych rewidentach

jest również wydanie opinii czy sprawozdanie z działalności zostało sporządzone

zgodnie z przepisami oraz czy jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu

finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do wydania opinii, czy Spółka

w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła wymagane informacje.

Opinia na temat sprawozdania z działalności

Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, sprawozdanie

z działalności Spółki:

• zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz

paragrafem 70 rozporządzenia o informacjach bieżących;

• jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

Ponadto, w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego

badania oświadczamy, że nie stwierdziliśmy w sprawozdaniu z działalności Spółki

istotnych zniekształceń.

Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła

informacje określone w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 rozporządzenia o informacjach

bieżących. Ponadto, naszym zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 70 ust. 6

punkt 5 lit. c-f, h oraz i tego rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu

korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie przepisami oraz informacjami

zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji

Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem sprawozdań

finansowych

Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące

badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek

zależnych są zgodne z prawem i przepisami obowiązującymi w Polsce oraz że nie

świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są zakazane na mocy art. 5 ust. 1

Rozporządzenia UE oraz art. 136 ustawy o biegłych rewidentach. Usługi niebędące

badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek

zależnych w badanym okresie zostały wymienione w nocie 36 sprawozdania

finansowego Spółki.

Wybór firmy audytorskiej

Zostaliśmy wybrani do badania sprawozdania finansowego Spółki uchwałą nr 2 Rady

Nadzorczej Spółki z dnia 29 maja 2020 r. Sprawozdania finansowe Spółki badamy

nieprzerwanie począwszy od roku obrotowego zakończonego dnia 31 grudnia 2014 r.,

to jest przez osiem kolejnych lat obrotowych, przy czym Spółka jest jednostką

zainteresowania publicznego w rozumieniu ustawy o biegłych rewidentach od

grudnia 2017 r.

Podpisano kwalifikowanym podpisem elektronicznym

.....................................................................................

Biegły rewident nr 10077

Krzysztof Wasilewski

Kluczowy biegły rewident

przeprowadzający badanie w imieniu

CSWP Audyt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Sp. k.

Spółka wpisana na listę firm audytorskich

pod nr ewidencyjnym 3767

Warszawa, 17 marca 2022 roku