Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 1
Sprawozdanie
zarządu
z działalności
ARCHICOM S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ
ARCHICOM S.A. ZA 2021 ROK
Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną
i przyjazną człowiekowi
www.archicom.pl
2021
City Forum
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 2
Spis treści
1. Informacje ogólne ................................................................................................................................. 4
1.1 Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej ................................................................................ 5
1.2 Struktura Grupy Kapitałowej ................................................................................................................ 6
1.3 Zmiany w strukturze Grupy .................................................................................................................. 10
1.4 Struktura kapitału zakładowego ....................................................................................................... 11
1.5 Powiązania kapitałowe i organizacyjne z innymi podmiotami ..................................................... 13
2. Działalność Grupy Kapitałowej ......................................................................................................... 15
2.1 Przedmiot działalności Grupy Kapitałowej ...................................................................................... 16
2.2 Segmenty działalności ........................................................................................................................ 16
2.3 Produkty i usługi ................................................................................................................................... 19
2.4 Sprzedaż ................................................................................................................................................ 19
2.5 Projekty mieszkaniowe w realizacji .................................................................................................... 21
2.6 Bank gruntów ....................................................................................................................................... 26
3. Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej ........................................................................................... 27
3.1 Wybrane dane finansowe z rachunku zysków i strat ...................................................................... 28
3.2 Koszty działalności ............................................................................................................................... 31
3.3 Wybrane dane z bilansu ..................................................................................................................... 32
3.4 Wskaźniki finansowe i niefinansowe .................................................................................................. 35
3.5 Analiza rentowności Grupy ................................................................................................................ 38
3.6 Opis pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym ..... 40
3.7 Wyjaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi a wcześniej publikowanymi prognozami40
3.8 Sytuacja majątkowa i finansowa spółki Archicom S.A. ................................................................. 41
4. Informacje dodatkowe dotyczące oceny finansowej Grupy ....................................................... 44
4.1 Umowy kredytowe ............................................................................................................................... 45
4.2 Wykupy i emisje obligacji .................................................................................................................... 45
4.3 Wykorzystanie wpływów z emisji papierów wartościowych .......................................................... 46
4.4 Udzielone i otrzymane pożyczki ......................................................................................................... 46
4.5 Udzielone i otrzymane poręczenia i gwarancje .............................................................................. 51
4.6 Lokaty kapitałowe, inwestycje kapitałowe ..................................................................................... 53
4.7 Akcje własne ........................................................................................................................................ 53
4.8 Uprawnienia kontrolne ........................................................................................................................ 53
4.9 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne ................................................................. 54
4.10 Pozostałe istotne zdarzenia i umowy ................................................................................................ 54
4.11 Pozostałe istotne zdarzenia i umowy po dniu bilansowym ............................................................ 59
4.12 Transakcje zawarte z podmiotami powiązanymi na innych warunkach niż rynkowe ............... 60
4.13 Czynniki i zdarzenia nietypowe .......................................................................................................... 60
4.14 Ocena zarządzania zasobami finansowymi .................................................................................... 61
5. Perspektywy rozwoju Grupy kapitałowej ........................................................................................ 63
5.1 Czynniki istotne dla rozwoju Grupy .................................................................................................... 64
5.2 Perspektywy rozwoju segmentów ..................................................................................................... 67
5.3 Perspektywy rozwoju rynków .............................................................................................................. 68
5.4 Otoczenie rynkowe (konkurencyjne) ................................................................................................ 69
5.5 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A .......... 71
5.6 Cele i plany na rok 2022 ..................................................................................................................... 78
5.7 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ................................................................ 79
6. Ład korporacyjny ................................................................................................................................ 80
6.1 Zbiór zasad ładu korporacyjnego ..................................................................................................... 81
6.2 Odstępstwa od przyjętych zasad ładu korporacyjnego ............................................................... 81
6.3 Walne Zgromadzenie .......................................................................................................................... 83
6.4 Zasady działania, powoływania i odwoływania osób zarządzających, nadzorujących oraz ich
uprawnienia ......................................................................................................................................... 85
6.5 Organy zarządcze i nadzorcze .......................................................................................................... 87
6.6 System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem ....................................................................... 88
6.7 Zasady sporządzania rocznego sprawozdania finansowego ....................................................... 92
6.8 Polityka wynagrodzeń ......................................................................................................................... 93
6.9 Informacje dot. umowy z firmą audytorską ..................................................................................... 94
6.10 Akcje Emitenta oraz udziały i akcje podmiotów powiązanych w posiadaniu osób z organów
zarządczych i nadzorczych ................................................................................................................ 95
7. Oświadczenie Zarządu ....................................................................................................................... 96
7.1 Oświadczenie Zarządu ....................................................................................................................... 96
                                                            
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 3
1 526 lokali w budowie
Perspektywiczny bank ziemi
112,5 mln zł zysku netto
Grupa
z tradycjami
Olimpia Port
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 4
1. Informacje ogólne
INFORMACJE
OGÓLNE
01
Słoneczne Stabłowice
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 5
1.1 Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
Głównym przedmiotem działalności Grupy Archicom (dalej „Grupa”) jest
projektowanie, realizacja i sprzedaż lokali mieszkaniowych i usługowych.
Model biznesowy Grupy polega na samodzielnym pozyskiwaniu gruntów,
opracowaniu koncepcji projektów, realizacji inwestycji w ramach wła-
snych struktur generalnego wykonawstwa lub przez zewnętrznych gene-
ralnych wykonawców.
Aktualna oferta Grupy obejmuje 8 projektów realizowanych we
Wrocławiu, w którym od wielu lat firma jest niekwestionowanym liderem
pod względem wyników sprzedażowych oraz szerokości oferty. W wyniku
przejęcia w kwietniu 2021r. pakietu kontrolnego Archicom przez Echo
Investment Grupa Echo-Archicom jest dziś jednym z największych
deweloperów mieszkaniowych w Polsce.
Realizowane przez Grupę inwestycje to w większości wieloetapowe, kom-
pleksowe założenia urbanistyczne. Flagowymi i rozpoznawalnymi projek-
tami w portfelu Grupy są takie osiedla jak: Olimpia Port, Browary Wrocław-
skie, Planty Racławickie i Awipolis. Program funkcjonalny tych założeń
uwzględnia szeroki dostęp do infrastruktury usługowej, handlowej oraz re-
kreacyjnej (m.in. kluby fitness, boiska, kluby mieszkańca, ścieżki rowerowe,
tereny zielone).
Projekty premium ulokowane są w prestiżowych lokalizacjach – Planty Ra-
cławickie w sercu dzielnicy Krzyki, River Point na Kępie Mieszczańskiej, lofty
i apartamenty w rewitalizowanej tkance śródmiejskich Browarów Wro-
cławskich oraz apartamenty waterfront w dynamicznie rozwijającej się
dzielnicy nad Odrą Olimpia Port.
Grupa Archicom zrealizowała do tej pory ponad 200 obiektów, w tym
mieszkaniowe, hotelowe i biurowe. Od marca 2016 r. spółka jest noto-
wana na GPW.
Aktualna oferta Grupy to 8 projektów realizowanych we Wrocławiu.
Drugim segmentem działalności Grupy Archicom jest rynek komercyjny.
Do tej pory Spółka zrealizowała sześć biurowców, pięć z nich zostało
sprzedanych polskim i zagranicznym funduszom, a jeden – budynek City 2
wchodzący w skład kompleksu City Forum – znajduje się nadal w portfelu
Grupy i aktualnie finalizowana jest jego komercjalizacja. Zgodnie z posta-
nowieniami umowy o współpracy strategicznej z dnia 20 stycznia 2022
roku Spółka zamierza skoncentrować się na działalności na rynku projek-
tów mieszkaniowych, przy czym celem Stron jest umożliwienie rozszerzenia
tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce.
Przedmiotem
działalności Grupy
Archicom jest
projektowanie,
realizacja i
sprzedaż lokali
mieszkalnych oraz
usługowych.
Browary Wrocławskie
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 6
1.2 Struktura Grupy
Kapitałowej
Poniżej przedstawiono strukturę Grupy wraz z podaniem
nazw i siedzib poszczególnych podmiotów zależnych oraz
procentowego udziału Archichom S.A. w ich kapitale.
Podmioty zależne Archicom S.A. na dzień 31 grudnia 2021
Firma
Siedziba
Numer KRS
Udział Spółki
dominującej w
kapitale zakła-
dowym
Uwagi
Spółki Zależne
Archicom Residential sp. z
o. o.
Wrocław
KRS:
0000474160
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 35.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Residential 2 sp.
z o. o.
Wrocław
KRS:
0000474306
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 8.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000314926
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Consulting sp. z
o.o. (dawniej: Archicom
sp. z o.o. Consulting sp. k.)
Wrocław
KRS:
0000863142
99,97% bezpo-
średnio; 0,03%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 2.895.050 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,97%), Archicom sp.
z o.o. (0,03%).
Archicom Stabłowice sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000745292
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o.
(98,04%), Archicom sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Jagodno 5 sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000725050
89,85% bezpo-
średnio; 10,15%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 502.700 zł.
Udziałowcy: Spółka (89,85%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (9,95%), Archicom sp. z
o.o. (0,20%).
Bartoszowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725093
98,87% bezpo-
średnio; 1,13%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 532.400 zł.
Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (1,13%).
Archicom Nieruchomości
sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000520369
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Holding sp. z o.o.
(100%).
Wrocław
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Pranty Racławickie
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 7
Firma
Siedziba
Numer KRS
Udział Spółki
dominującej w
kapitale zakła-
dowym
Uwagi
Archicom Nieruchomości
2 sp. z o.o.
KRS:
0000724881
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
3 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000722406
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Nieruchomości sp. z
o.o. (10%), Archicom Consulting sp. z o.o.
(90%).
Archicom Nieruchomości
4 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000759742
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
5 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000761499
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
6 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725878
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
7 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000726003
99,95% bezpo-
średnio; 0,05%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 2.003.700 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,95%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (0,05%).
Archicom Nieruchomości
8 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000745710
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
9 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000751243
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
10 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000777643
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o.
(98,04%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o.
(1,96%).
Archicom Nieruchomości
11 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000777145
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
12 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000748433
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
14 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000745397
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
16 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000831893
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości
17 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000841813
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Nieruchomości 20
sp. z o.o. (98,04%) Archicom Dobrzykowice
Park sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości
18 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000842962
98,04% bezpo-
średnio; 1,96%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (98,04%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości
19 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000779714
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości
20 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000303712
Kapitał zakładowy: 56.000 zł.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 8
Firma
Siedziba
Numer KRS
Udział Spółki
dominującej w
kapitale zakła-
dowym
Uwagi
26,96% bezpo-
średnio; 73,04%
pośrednio
Udziałowcy: Spółka (26,96%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (73,04%).
Udziały posiadane przez Spółkę są uprzywi-
lejowane co do prawa głosu (na każdy
udział przypadają 3 głosy).
Archicom Nieruchomości
JN1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000749043
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Altona Investments sp. z o.o.
(90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości
JN2 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000750281
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
JN3 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000746441
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości
Club House sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000768227
90,75% bezpo-
średnio; 9,25%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 551.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90,75%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (0,18%), Archicom Hol-
ding sp. z o.o. (9,07%).
Archicom Nieruchomości
Residential sp. z o.o.
(dawniej: Archicom Resi-
dential sp. z o. o. - S.K.A.)
Wrocław
KRS:
0000850649
0,78% bezpo-
średnio; 99,22%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.400 zł.
Udziałowcy: Spółka (0,78%), Archicom Resi-
dential sp. z o.o. (1,95%), Archicom Residen-
tial 2 sp. z o.o. (97,28%).
Archicom Holding sp. z o.
o.
Wrocław
KRS:
0000316244
45,45% bezpo-
średnio; 54,55%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 110.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (45,45%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (54,55%).
Archicom Cadenza Hal-
lera sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000270259
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Lofty Platinum 1
sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000766420
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 147.700 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Jagodno sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000326873
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o.
(100%).
Archicom Jagodno sp. z
o.o. – sp. k.
Wrocław
KRS:
0000543575
99,00% bezpo-
średnio; 1,00%
pośrednio
Suma wniesionych wkładów: 920.000 zł.
Komandytariusze: Spółka (suma komandy-
towa: 910.800 zł).
Archicom Marina 3 sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000776919
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 500.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 4 sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000722075
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 295.150 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 5 sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000725986
96,01% bezpo-
średnio; 3,99%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 1.253.350 zł.
Udziałowcy: Spółka (96,01%) Archicom
Consulting sp. z o.o. (3,99%).
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 9
Firma
Siedziba
Numer KRS
Udział Spółki
dominującej w
kapitale zakła-
dowym
Uwagi
TN Stabłowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725250
99,58% bezpo-
średnio; 0,42%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 2.134.050 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,58%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (0,42%).
Archicom Dobrzykowice
Park sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000293347
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z o.o.
(100%).
Archicom Byczyńska 1 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725430
98,87% bezpo-
średnio; 1,13%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 883.850 zł.
Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (1,13%).
Space Investment Strze-
gomska 3 Otyńska sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000763144
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 408.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Space Investment Strze-
gomska 3 Kamieńskiego
sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000722286
86,21% bezpo-
średnio; 13,79%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 362.550 zł.
Udziałowcy: Spółka (86,21%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (13,79%).
Archicom Investment sp. z
o. o.
Wrocław
KRS:
0000143535
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 77.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Strzegomska Nowa sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000268170
0,10% bezpo-
średnio; 99,90%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 50.050.500 zł.
Udziałowcy: Spółka (0,1%), AD Manage-
ment sp. z o.o. (99,9%).
AD Management sp. z o.
o.
Wrocław
KRS:
0000241847
45,95% bezpo-
średnio; 54,05%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 111.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (45,95%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (54,05%).
Archicom Sp. z o.o. –Rea-
lizacja Inwestycji – sp. k.
Wrocław
KRS:
0000608733
99,99% bezpo-
średnio; 0,01%
pośrednio
Suma wniesionych wkładów: 10.487.000 zł.
Komandytariusze: Spółka (suma komandy-
towa: 486.000 zł).
Archicom Asset Manage-
ment sp. z o .o.
Wrocław
KRS:
0000294887
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 1.067.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Fin sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000492105
64,38% bezpo-
średnio; 35,62%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 1.054.200 zł.
Udziałowcy: Spółka (64,38%), Archicom Nie-
ruchomości 17 sp. z o.o. (35,52%), Archicom
Nieruchomości 10 sp. z o.o. (0,10%).
P16 Inowrocławska sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000495092
59,59% bezpo-
średnio; 40,41%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 342.500 zł.
Udziałowcy: Spółka (59,59%), Archicom Nie-
ruchomości 10 sp. z o.o. (1,79%), Archicom
sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k.
(38,62%).
Altona Investments sp. z o
.o.
Wrocław
KRS:
0000255183
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 350.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Nieruchomości Resi-
dential sp. z o.o. (100%).
Archicom RW sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000723555
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom sp. z
o.o. (10%).
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 10
1.3 Zmiany w strukturze Grupy
Opis zmian w organizacji Grupy Kapitałowej
W okresie objętym sprawozdaniem tj. od 01.01.2021 r. do 31.12.2021 r. w
strukturze Grupy Archicom doszło do następujących zmian:
Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi:
- sprzedaż wszystkich akcji przysługujących Emitentowi w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A. z siedzibą w Łodzi
- sprzedaż wszystkich udziałów przysługujących pośrednio Emitentowi (poprzez Archicom Holding sp. z o.o.) w kapitale zakła-
dowym Archicom Studio Projekt sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu - wystąpienie przez Emitenta (jako komandytariusza) z
Archicom Studio Projekt sp. z o.o. – sp. k. z siedzibą we Wrocławiu
Wskazane powyżej transakcje, w wyniku których Emitent utracił kontrolę nad jednostkami zależnymi zostały szczegółowo opi-
sane w punkcie 4.10 Sprawozdania Zarządu.
Likwidacje:
- wykreślono z KRS bez przeprowadzania likwidacji spółkę pod firmą Archicom Fin sp. z o.o. – sp. k.
Uchylone likwidacje
- uchylono likwidację spółki pod firmą Archicom Jagodno
sp. z o.o.
- uchylono likwidację spółki pod firmą Archicom Nierucho-
mości Club House sp. z o.o.
Podwyższenie kapitału zakładowego spółki
- zarejestrowano podwyższenie kapitału zakładowego
spółki pod firmą Archicom Asset Management sp. z o.o. o
kwotę 1.000.000,00 zł tj. z kwoty 67.000,00 zł do kwoty
1.067.000,00 zł
Zmiana nazwy spółki
- zmiana nazwy spółki Space Investment sp. z o.o. na Ar-
chicom Nieruchomości 20 sp. z o.o.
Olimpia Port
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 11
1.4 Struktura kapitału zakładowego
Na dzień 31 grudnia 2021 r. kapitał zakładowy Spółki Archicom S.A. wynosił 256.703.430,00 zł i dzielił się na 25.670.343 akcji o
wartości nominalnej 10,00 zł każda, w tym:
Liczba akcji
Seria
19.462.841
zwykłe akcje
na okaziciela
A
(dziewiętnaście milionów czterysta sześć-
dziesiąt dwa tysiące osiemset czterdzieści
jeden)
6.207.502
uprzywilejo-
wane akcje
imienne
B1
(sześć milionów dwieście siedem tysięcy
pięćset dwie)
Planty Racławickie
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 12
Wskazanie akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez pod-
mioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu
Spółki na dzień przekazania raportu rocznego oraz wskazanie zmian w strukturze
własności znacznych pakietów akcji w okresie od przekazania poprzedniego ra-
portu okresowego
Tabela poniżej prezentuje wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio i pośrednio poprzez podmioty zależne co naj-
mniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu spółki Archicom S.A. wg stanu na dzień przekazania raportu finan-
sowego.
Akcjonariusz
Liczba akcji
Udział w kapitale
zakładowym (%)
Liczba głosów
na WZ
Udział w ogólnej licz-
bie głosów na WZ (%)
Echo Investment S.A. w tym:
16 945 489
66,01%
21 039 377
66,00%
bezpośrednio
2
0,00001%
2
0,00001%
pośrednio w tym:
16 945 487
66,01%
21 039 375
66,00%
DKR Echo Investment sp. z o.o.
12 101 537
47,14%
16 195 425
50,80%
DKR Echo Invest S.A.
4 843 950
18,87%
4 843 950
15,20%
DKRA sp. z o.o.
2 132 964
8,31%
4 246 578
13,32%
Aviva OFE
3 356 057
13,07%
3 356 057
10,53%
Pozostali (akcjonariusze posiadający
poniżej 5% głosów na WZ)
3 235 833
12,61%
3 235 833
10,15%
RAZEM:
25 670 343
100,00%
31 877 845
100,00%
W zawiadomieniu z dnia 22 października 2021 r. Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander SA poinformo-
wało, iż w wyniku transakcji nabycia akcji spółki Archicom S.A. (dalej „Spółka”) z siedzibą we Wrocławiu, zawartych w dniu
14 października 2021 roku, Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander („Aviva OFE”), zwiększył udział w ogólnej licz-
bie głosów w Spółce powyżej 10%.
Przed dokonaniem rozliczenia ww. transakcji, na dzień 15 października 2021 roku Aviva OFE posiadał 3 178 235 sztuk akcji
Spółki, stanowiących 12,38% kapitału zakładowego (wyemitowanych akcji) Spółki i uprawniających do 3 178 235 głosów na
Walnym Zgromadzeniu, co stanowiło 9,97% ogólnej liczby głosów.
Po dokonaniu rozliczenia wyżej wymienionych transakcji, na dzień 18 października 2021 roku Aviva OFE posiadał 3 356 057
sztuk akcji Spółki, stanowiących 13,07% kapitału zakładowego (liczby wyemitowanych akcji) Spółki i uprawniających do 3
356 057 głosów na Walnym Zgromadzeniu, co stanowiło 10,53% ogólnej liczby głosów.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 13
1.5 Powiązania kapitałowe i organizacyjne z
innymi podmiotami
Spółka jest powiązana ze spółkami Grupy Kapitałowej Archicom, która stanowi zbiór spółek prowadzących i wspierających
działalność deweloperską w segmentach mieszkaniowym i biurowym. W skład Grupy Archicom wchodzą spółki celowe i
zależne od Spółki, w rozumieniu Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, które podlegają konsolidacji w ramach
sprawozdania finansowego Spółki. Szerszy opis spółek wchodzących w skład Grupy znajduje się w punkcie 1.2 – Struktura
Grupy Kapitałowej.
Od dnia 22 kwietnia 2021 r. Grupa Archicom, w wyniku zakończenia ogłoszonego w roku 2020 przeglądu opcji strategicznych,
jest częścią Grupy Kapitałowej Echo Investment. Szczegóły dotyczące transakcji w wyniku której Grupa Archicom stała się
częścią Grupy Echo Investment zostały opisane w punkcie 4.10 niniejszego Sprawozdania Zarządu.
W dniu 20 stycznia 2022 r. Spółka Archicom S.A. zawarła ze spółką Echo Investment S.A. umowę o współpracy strategicznej
obejmującą między innymi wzajemną koordynację spraw, które mogą:
a) usprawnić działalność gospodarczą prowadzoną w grupie kapitałowej Spółki i Echo Investment;
b) zmaksymalizować wykorzystanie możliwości dostępnych na rynku i wzmocnić pozycję rynkową obu Stron; oraz
c) uniknąć sytuacji, które mogą prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów.
Zgodnie z postanowieniami Umowy, Spółka zamierza skoncentrować się jedynie na działalności na rynku projektów mieszka-
niowych, przy czym celem Stron jest umożliwienie rozszerzenia tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce.
Echo Investment natomiast zamierza powstrzymać się od realizacji nowych projektów mieszkaniowych na terenie Wrocławia,
z wyjątkiem projektów realizowanych przez Echo Investment na dzień zawarcia Umowy oraz projektów realizowanych w przy-
szłości we współpracy ze Spółką. Na mocy postanowień Umowy, Strony zobowiązały się, że w przypadkach, w których po-
wstanie możliwość realizacji inwestycji o zróżnicowanym przeznaczeniu, Strony powinny rozważyć, czy dany projekt może być
realizowany w ramach wspólnego przedsięwzięcia. Strony postanowiły ponadto, że w przypadku zbycia przez Spółkę projektu
na rzecz Echo Investment w celu jego samodzielnej lub wspólnej realizacji przez obie Strony, wynagrodzenie za usługi lub
działania Spółki związane z pozyskaniem takiego projektu zostanie należycie odzwierciedlone przez Echo Investment w cenie
płatnej przez Echo Investment na rzecz Spółki za nabycie takiego projektu lub zrekompensowane w innej formie. Strony zobo-
wiązały się również do dzielenia się ze sobą know-how w zakresie związanym z realizacją inwestycji oraz do wzajemnego
informowania się o istniejących możliwościach rynkowych, które mogą być korzystne dla Stron. Strony zobowiązały się do
wzajemnego wsparcia w zakresie uzyskiwania najlepszych ofert finansowania ze źródeł zewnętrznych, ofert od dostawców
materiałów lub usług i wykonawców projektów. W przypadku wystąpienia konfliktów interesów, Strony deklarują, że będą
dążyć do możliwie jak najszybszego ich rozwiązania w dobrej wierze, przy uwzględnieniu interesów Stron oraz ich akcjonariuszy,
zgodnie z zasadami określonymi w Umowie. Ponadto, na podstawie Umowy Echo Investment będzie świadczyła na rzecz
Spółki oraz jej grupy kapitałowej usługi konsultingowe i doradcze oraz inne usługi strategiczne. W szczególności usługi te
obejmą:
a) usługi doradztwa strategicznego oraz monitoringu w zakresie prowadzenia działalności w branży nieruchomościo-
wej (deweloperskiej), w tym w szczególności wsparcie w zakresie zarządzania i realizacji projektów nieruchomościo-
wych oraz w zakresie rozwoju nowych potencjalnych obszarów działalności na rynku nieruchomości;
b) usługi doradztwa strategicznego i monitoringu ulepszeń, a także ogólnej efektywności Spółki, jej grupy kapitałowej
i jej projektów, np., wsparcie w optymalizacji struktur kosztowych;
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 14
c) usługi doradztwa strategicznego mające na celu optymalizację
struktury finansowania i bilansu, w tym w szczególności rekomen-
dacje w zakresie finansowania i refinansowania, wsparcie w ne-
gocjacjach warunków i pozyskaniu finansowania, doradztwo w
zakresie zarządzania środkami pieniężnymi i płynnością, zabez-
pieczania ryzyka walutowego i stóp procentowych w stosunku
do grupy kapitałowej Spółki,
d) usługi doradztwa strategicznego w zakresie zasad podatkowych
i księgowych, w tym w szczególności opracowywanie wspólnego
spójnego podejścia w kluczowych obszarach podatkowych (ta-
kich jak strategia podatkowa, ceny transferowe, zabezpieczanie
ryzyka podatkowego), opracowywanie spójnych zasad księgo-
wych, w tym standardów na potrzeby audytów, wsparcie w ob-
szarze podatków i cen transferowych w związku z rocznym rapor-
towaniem cen transferowych Spółki;
e) usługi doradztwa strategicznego w zakresie identyfikacji i oceny
ewentualnych inwestycji nieruchomościowych dla Spółki w celu
uzyskania najlepszego i najbardziej efektywnego „banku ziemi”,
w tym w szczególności doradztwo strategiczne w zakresie okre-
ślania celów długo, średnio i krótkoterminowych związanych z
rozwojem portfela nieruchomości oraz wsparcie w określeniu stra-
tegii dotyczącej warunków transakcji nabycia nieruchomości;
f) usługi doradztwa strategicznego w zakresie określania i wyceny ewentualnych dezinwestycji (sprzedaży nierucho-
mości) dla Spółki, w tym w szczególności identyfikacja ewentualnych możliwości dezinwestycji oraz wsparcie w ne-
gocjowaniu ewentualnych warunków danej sprzedaży;
g) usługi dotyczące standardów i bezpieczeństwa informatycznego, w tym w szczególności wsparcia w przedmiocie
rozwoju architektury informatycznej Spółki, wprowadzania odpowiednich zabezpieczeń systemów informatycznych,
a także udzielenia szerokiego dostępu Spółce do systemów będących własnością Echo Investment;
h) usługi doradztwa strategicznego w obszarze compliance i ładu korporacyjnego, w tym wsparcie w zakresie wdro-
żenia rozwiązań związanych z compliance - kodeksu postępowania i polityki antykorupcyjnej, procedur zgłaszania
nieprawidłowości przez „sygnalistów”, przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz w zakresie organizowania szkoleń dla
pracowników w tym zakresie;
i) usługi doradztwa strategicznego w obszarze zasobów ludzkich, w tym wsparcie w zakresie przeglądu talent review
oraz rekomendacje dotyczące struktury zatrudnienia;
j) wsparcia przy komercjalizacji i sprzedaży realizowanego przez Spółkę projektu biurowego „City Two” we Wrocławiu
oraz przy komercjalizacji innych projektów o różnym charakterze, w tym historycznego budynku stanowiącego część
projektu Kępa Mieszczańska we Wrocławiu.
Z tytułu świadczenia wszystkich wyżej wymienionych usług Echo Investment będzie uprawnione do otrzymania od Spółki
łącznego zryczałtowanego wynagrodzenia miesięcznego netto w wysokości 1/12 kwoty równej 0,725% wartości bilan-
sowej aktywów grupy kapitałowej Spółki wynikającej ze skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Na dzień pod-
pisania Umowy miesięczne wynagrodzenie wynosi ok. 890.000 zł powiększonych o podatek od towarów i usług. Umowa
została zawarta na okres 12 miesięcy i może zostać rozwiązana za trzymiesięcznym wypowiedzeniem przez każdą ze
Stron.
Spółka nie posiada wiedzy o umowach znaczących dla działalności Emitenta zawartych pomiędzy akcjonariuszami Spółki.
City Forum
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 15
2. Działalność Grupy Kapitałowej
DZIAŁALNOŚĆ
GRUPY
KAPITAŁOWEJ
02
Awipolis
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 16
2.1 Przedmiot działalności
Grupy Kapitałowej
Podstawowym segmentem działalności Grupy Archicom jest segment
mieszkaniowy, którego uzupełnieniem jest działalność w segmencie ko-
mercyjnym (biurowym i usługowym).
2.2 Segmenty działalności
SEGMENT MIESZKANIOWY
Grupa Archicom posiada obecnie w swoim portfolio 8 inwestycji
mieszkaniowych zlokalizowanych we wszystkich dzielnicach Wrocławia.
Oferta zdywersyfikowana jest także pod względem standardów,
obejmując zasięgiem segmenty: popularny, premium, apartamentowy.
Struktura metrażowa w ramach konkretnych inwestycji jest również
zróżnicowana, co pozwala docierać z ofertą do zdywersyfikowanych
grup docelowych obejmujących większość potencjalnych klientów na
rynku usług deweloperskich.
W obrębie inwestycji mieszkaniowych znajdują się również lokale
usługowo-handlowe na sprzedaż. Archicom dba o kompleksowość
rozwiązań w ramach wieloetapowych inwestycji. Dostęp do punktów
handlowo-usługowych, komunikacji i zieleni jest kluczowy dla klientów i
równocześnie podnosi atrakcyjność produktu zarówno dla inwestorów
mieszkaniowych jak i indywidualnych klientów. Rynek nieruchomości w
Polsce odchodzi od monokulturowych, rozproszonych stref zamieszkania
w stronę destynacji tworzenia miejsc, które z założenia pełnią wiele funkcji
i w pełni odpowiadają na potrzeby mieszkańców. Są strefą do życia,
wypoczynku i biznesu.
SEGMENT KOMERCYJNY
Grupa Archicom posiada jeden budynek biurowy w trakcie komercjalizacji – City
2. City 2 o powierzchni ok. 12.700 m
2
jest częścią większego kompleksu City Forum.
Grupa Archicom pozyskała już następujących najemców: wiodącego operatora
usług telekomunikacyjnych Orange na powierzchnię 2.300 m
2
, Narodowy
Fundusz Zdrowia oddział Dolnośląski na powierzchnię 1.850 m
2
, Millennium Bank
na powierzchnię 3.800 m
2
oraz Rise.pl na powierzchnię 2.400 m
2
(operator biur
serwisowanych – właściciel marki Chillispaces.com). W trakcie ostatniej fazy
negocjacji pozostaje powierzchnia o łącznej wielkości blisko 2.000 m
2
co pozwoli
uzyskać wynik 98% wynajęcia budynku w ciągu najbliższych kilku tygodni. Celem
biznesowym Grupy, w kolejnym kroku po zapewnieniu komercjalizacji, jest
sprzedaż budynku City 2.
Kompleksowe
osiedla
społeczne są
wizytówką
Grupy
Archicom.
Olimpia Port
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 17
Archicom zapewnia
klientom różnorodną
ofertę mieszkań.
2.2.1 KONTRAHENCI
Odbiorcy Grupy Archicom
Segment mieszkaniowy
Główną grupę odbiorców w segmencie mieszkaniowym
stanowią klienci indywidualni kupujący lokale na indywi-
dualne potrzeby lub w celach inwestycyjnych. W H2 2021r.
wzmożone były zakupy klientów, którzy ze względu na
czynniki makroekonomiczne szukali bezpiecznego źródła
lokowania oszczędności w nieruchomościach.
Grupa Archicom prowadzi sprzedaż w oparciu o własne
struktury sprzedażowe, wspierająco korzystając z lokal-
nych pośredników nieruchomości. Przy współpracy z part-
nerami zewnętrznymi Grupa zapewnia kompleksowe
wsparcie klientom na każdym etapie procesu zakupo-
wego, m.in. doradztwo kredytowe, projekt wnętrz, wykoń-
czenie mieszkań pod klucz oraz rabaty u wybranych do-
stawców produktów i usług w ramach klubu lojalnościo-
wego Zadomowieni.
Oferta lokali biurowych i usługowych w ramach inwestycji
mieszkaniowych skierowana jest zarówno do klientów in-
dywidualnych nabywających lokale w celach inwestycyj-
nych, jak również do lokalnych i sieciowych firm z zakresu
sprzedaży detalicznej i usług. Grupa planując lokalizację
w obrębie inwestycji dodatkowych funkcji usługowo-han-
dlowych i rekreacyjnych uwzględnia potencjał lokalizacji,
kontekst otoczenia oraz potrzeby mieszkańców jak i swoje
wieloletnie doświadczenia w tym zakresie.
Segment komercyjny
Grupa Archicom realizuje pełen cykl inwestycyjny. Samo-
dzielnie kupuje grunty, opracowuje wytyczne do koncep-
cji w tym struktury lokali oraz funkcji dla powierzchni, reali-
zuje inwestycje, a następnie komercjalizuje je samodziel-
nie lub przy współudziale zewnętrznych firm doradczych.
Aktywne zarządzanie wynajmem odbywa się w celu pod-
niesienia wartości obiektu. Po uzyskaniu satysfakcjonują-
cego poziomu wynajmu Grupa wychodzi z ofertą sprze-
daży skomercjalizowanego projektu na rynek do krajo-
wych i globalnych funduszy inwestycyjnych.
Słoneczne Stabłowice
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 18
Dostawcy Grupy Archicom
W strukturach Grupy Archicom funkcjonuje podmiot pełniący funkcje ge-
neralnego wykonawcy realizowanych projektów. Podmiot ten ma wielo-
letnie doświadczenie i wykwalifikowaną kadrę, co pozwala optymalizo-
wać produkcję i minimalizować ryzyko.
Grupa realizuje inwestycje własnymi zasobami, a także przy współpracy z
generalnymi wykonawcami zewnętrznymi (spoza Grupy) i licznymi podwy-
konawcami.
Generalnymi wykonawcami zewnętrznymi dla Grupy są doświadczone
firmy budowlane realizujące inwestycje mieszkaniowe i komercyjne. Pro-
ces ich wyłaniania opiera się na analizie złożonych w postępowaniach
przetargowych ofert, wskaźników ekonomicznych oraz referencji zarówno
z rynku jak i z dotychczasowej współpracy. Kluczową rolę odgrywają
aspekty istotne dla sprawnego i terminowego doprowadzenia projektów
do fazy przekazania lokali klientom końcowym.
Generalni wykonawcy
Udział zleceń dla wykonawców w przycho-
dach Grupy Archicom w 2021r.
OPEX
14,0%
AWM
3,7%
BUDO-INSTAL
3,7%
ERBUD
6,2%
Wyżej wymienieni dostawcy (generalni wykonawcy) nie są powiązani ka-
pitałowo z Grupą Archicom.
Generalny
wykonawca w
strukturach Grupy.
Cztery Pory Roku
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 19
2.3 Produkty i usługi
Głównym źródłem przychodów Grupy w okresie objętym niniejszym sprawozdaniem była sprzedaż lokali mieszkaniowych
i usługowych, której wartość wyniosła prawie 590 mln zł i stanowiła 98,9 % przychodów. Łącznie w 2021 roku sprzedaż wyniosła
1 448 lokali. Zawarto 1 351 aktów notarialnych przeno-
szących własność lokali.
Przychody z segmentu komercyjnego (wynajmu po-
wierzchni biurowej) wyniosły 5,9 mln zł i stanowiły 1,0%
przychodów ze sprzedaży. W porównaniu do 2020 roku
Grupa odnotowała spadek przychodów z działalności
komercyjnej. W 2020 roku Grupa osiągała przychody z
wynajmu swojej wcześniejszej siedziby (willa Pfluga)
oraz biurowca City One – transakcje sprzedaży tych bu-
dynków biurowych zostały sfinalizowane w 2020 roku.
Pozostała działalność Grupy stanowiła 0,1% przycho-
dów, czyli 0,6 mln zł. Na kwotę tę składają się głównie
przychody z usług księgowych oraz usług zarządzania
świadczonych na rzecz wspólnot mieszkaniowych.
Przychody ze sprzedaży w podziale na seg-
menty
Wartość (tys. zł.)
Struktura ( % )
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
Przychody ze sprzedaży, w tym:
596 310
669 887
100,0%
100,0%
działalność mieszkaniowa
589 718
648 747
98,9%
96,8%
działalność komercyjna
5 950
19 907
1,0%
3,0%
pozostałe
642
1 233
0,1%
0,2%
2.4 Sprzedaż
W 2021 roku Grupa Archicom z nawiązką zrealizowała ogłoszone prognozy – w samej tylko aglomeracji wrocławskiej zawarto
1275 umów oraz przekazano użytkownikom 1266 (liczba podpisanych aktów notarialnych) lokali. Mimo zmian na rynku wywo-
łanych pandemią firma utrzymała satysfakcjonujące poziomy sprzedaży, a Udział w sprzedaży na samym wrocławskim rynku
mieszkaniowym wyniósł ponad 12%.
Powyżej wykazany wynik uzupełniają zawarte 173 umowy sprzedażowe oraz 85 przekazań mieszkań przez Archicom Polska
do momentu dezinwestycji, tj. do 22 kwietnia 2021 roku.
W aglomeracji wrocławskiej Grupa Archicom wprowadziła w 2021 roku na rynek 1069 jednostek do sprzedaży. Na koniec 2021
roku udział Archicomu w ofercie mieszkań na wrocławskim rynku wyniósł niemal 11%, potwierdzając mocną pozycję Archi-
comu jako lidera rynku.
Olimpia Port
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 20
Zestawienie sprzedanych lokali w aglomeracji wrocławskiej na dzień 31.12.2021 przedstawia poniższa tabela.
INWESTYCJA
H1 2021
H2 2021
rok 2021
Akacjowy Zakątek
35
4
39
Awipolis
110
46
156
Browary Wrocławskie
77
98
175
Cztery Pory Roku
109
41
150
Czwarty Wymiar
2
-
2
Forma
11
3
14
Księżno
1
-
1
Olimpia Port
165
150
315
Planty Racławickie
161
88
249
Sady nad Zieloną
48
2
50
Słoneczne Stabłowice
94
29
123
Czarnieckiego
-
1
1
MIESZKANIA I LOKALE
USŁUGOWE
813
462
1 275
Zestawienie sprzedanych lokali Archicom Polska S.A. do 22.04.2021 przedstawia poniższa tabela.
Przekazania własności aktami notarialnymi
W okresie od 1 stycznia do 2021 roku do 31 grudnia 2021 r. Grupa przekazała klientom aktami notarialnymi w samej aglome-
racji wrocławskiej 1266 lokali. Najwięcej aktów notarialnych podpisano z klientami Olimpii Port - 333 sztuk, Browarów Wro-
cławskich 207 sztuk, Cztery Pory Roku 185 sztuk oraz Awipolis – 181 sztuk.
Dodatkowo w okresie od 1 stycznia 2021 roku do 22 kwietnia 2021 roku spółka Archicom Polska S.A. zawarła 85 aktów nota-
rialnych przenoszących własność.
H1 2021
H2 2021
rok 2021
Archicom Polska
173
173
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 21
2.5 Projekty mieszkaniowe w realizacji
WROCŁAW
BROWARY WROCŁAWSKIE
Browary Wrocławskie to multifunkcyjny kompleks urbanistyczny po-
wstający w Śródmieściu tuż nad Odrą na terenie historycznego
Browaru Piast przy ul. Jedności Narodowej. Projekt realizuje ideę
mix-used, obejmując ponad 1000 lokali mieszkalnych w zróżnico-
wanych standardach (lofty, apartamenty, mieszkania) oraz 32 lo-
kale usługowe o zróżnicowanych funkcjach (sklepy, restauracje,
przestrzenie co-workingowe, usługi, miejsca rekreacji). Powierzch-
nie tych lokali wynoszą od 30-400 m
2
. Na terenie kompleksu po-
wstaje także unikatowy i bardzo atrakcyjny klub fitness w budynku
zabytkowej stajni z zachowaną pochylnią i żłobami, chillout room,
place zabaw oraz klub kajakowy. W sąsiedztwie Browarów Wro-
cławskich znajdują się nadrzeczne zielone bulwary spacerowe,
miejska plaża, ścieżki rowerowe. Kompleks zajmie teren o po-
wierzchni 5,5 ha.
OLIMPIA PORT
Wieloetapowe osiedle społeczne zlokalizowane nad Odrą,
na styku Swojczyc i Sępolna we Wrocławiu. Inwestcja tworzy
spójny, samowystarczalny zespół urbanistyczny, łączący funkcje
mieszkalne, handlowo-usługowe, sportowe i rekreacyjne oraz
edukacyjne. Osiedle charakteryzuje bogactwo ciągów zielonych,
tras pieszo-rowerowych, skwerów i dzikich parków przylegających
do kanałów żeglownych. Mieszkańcy mają do dyspozycji miejsca
integracji, trasy spacerowe, bazy kajakowe, boiska oraz place za-
baw. W trakcie budowy jest centralny punkt osiedla – Marina z
centralnym placem i fontanną – miejsce kulturalnych wydarzeń.
Osiedle zajmie całościowo teren o powierzchni 40 ha, z docelową
ilością ok. 2 900 mieszkań. Tereny zielone pokrywają aż 5ha terenu
inwestycji.
151 lokali
w sprzedaży
256 lokali
w sprzedaży
Browary Wrocławskie
Olimpia Port
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 22
PLANTY RACŁAWICKIE
Wieloetapowa inwestycja powstająca w prestiżowej części Krzy-
ków przy ul. Racławickiej we Wrocławiu. Osiedle w standardzie
premium z własną zielenią parkową. Koncepcja powstała w opar-
ciu o projektowanie biofiliczne, które cechuje się wprowadzeniem
do projektu dużej ilości zieleni, uwzględnieniem materiałów natu-
ralnych i maksymalnym doświetleniem budynków. W ramach in-
westycji zaplanowano klub fitness, naturalny plac zabaw oraz
ściankę wspinaczkową. Na osiedlu znajdzie się stacja ładowania
samochodów elektrycznych oraz samoobsługowa stacja na-
prawy rowerów. Na działce o powierzchni 5 ha powstanie kom-
pleks 11 budynków z docelową ilością 800 lokali.
SŁONECZNE STABŁOWICE
Wieloetapowa inwestycja położona na zachodzie Wrocławia przy
ul. Jodłowickiej. Stabłowice to prężnie rozwijająca się dzielnica
z dobrą komunikacją oraz dostępem do zaplecza handlowego,
edukacyjnego oraz rekreacyjnego. Poprzez realizację tej inwesty-
cji Archicom przywrócił miastu bardzo atrakcyjny teren. Osiedle
wyróżnia niska i kameralna zabudowa, liczny starodrzew oraz wi-
doki na tereny zielone i rzekę Bystrzycę. Dla mieszkańców do-
stępny jest klub fitness, miejsca rekreacji, trasy spacerowe oraz li-
nowy plac zabaw. Cały teren inwestycji obejmuje powierzchnię
5,5 ha.
CZTERY PORY ROKU
Pierwsze osiedle społeczne Archicomu na wrocławskim Jagodnie
oraz pierwsza inwestycja deweloperska w tej części Wrocławia.
Był to początek dynamicznego rozwoju dzielnicy Jagodno, która
dziś stanowi atrakcyjny teren dla inwestorów. Osiedle gwarantuje
mieszkańcom dostęp do klubów spotkań, klubów fitness, bazy
sportowej, placów zabaw oraz lokali handlowo-usługowych. Do-
datkowe możliwości rekreacji zapewniają strefy wypoczynku, plac
z szachami, boisko, przestrzeń do gry w bule, trasy spacerowe i bie-
gowe. Od rozpoczęcia inwestycji w 2001 r. powstało już 2 300
mieszkań, a finalnie będzie ich 2 500. Całkowita powierzchnia te-
renu to 15,6 ha.
53 lokale
w sprzedaży
9 lokali
w sprzedaży
14 lokali
w sprzedaży
Planty Racławickie
Słoneczne Stabłowice
Cztery Pory Roku
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 23
AWIPOLIS
Inwestycja powstaje przy ul. Awicenny we Wrocławiu na styku
z willową częścią Oporowa. Dzielnica prężnie się rozwija, zapew-
niając mieszkańcom dostęp do usług, zaplecza handlowego,
edukacyjnego oraz miejsc rekreacji. W ramach inwestycji na po-
wierzchni 5,5 ha powstanie wieloetapowe osiedle z docelową ilo-
ścią 700 mieszkań, z lokalami o powierzchni 36 – 76 m
2
. Spójna ar-
chitektura z wewnętrznymi dziedzińcami, uliczkami, placami za-
baw ma na celu stworzenie samowystarczalnego miasteczka.
Mieszkańcy będą mogli skorzystać z osiedlowego klubu fitness oraz
licznych miejsc rekreacji.
SADY NAD ZIELONĄ
Kameralne osiedle przy ul. Blizanowickiej na Księżu Wielkim w oto-
czeniu terenów Natura 2000 i rzeki Zielonej. W pierwszym etapie do
oferty trafiło 81 mieszkań z przynależnymi do nich ogródkami, ta-
rasami lub balkonami. Na terenie osiedla znajduje się oczko
wodne, łąki ,własny sad z drzewami owocowymi i krzewami, osie-
dlowy fitness, a także trasa spacerowa wzdłuż Grobli Oławskiej.
Przy współpracy z gminą ma wpowstać strefa sportu wpisana w
krajobraz - trawiaste boisko. Docelowo na inwestycji powstanie 300
lokali.
AKACJOWY ZAKĄTEK
Jednoetapowa kameralna inwestycja powstała przy ul. Ubocze
na wrocławskim Wojnowie. Osiedle dobrze skomunikowane z cen-
trum miasta – połączenia autobusowe, kolejowe. Na powierzchni
0,7 ha powstała zabudowa w segmencie popularnym, z 75 loka-
lami w metrażach od 32 do 83 m
2
. W sąsiedztwie dostęp do oferty
handlowo-usługowej, edukacyjnej i zdrowotnej.
168 lokali
w sprzedaży
2 lokale
w sprzedaży
31 lokali
w sprzedaży
Awipolis
Sady nad Zieloną
Akacjowy Zakątek
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 24
Zestawienie projektów mieszkaniowych Grupy Archicom, których budowa rozpoczęła się w 2021 r. przedsta-
wia poniższa tabela.
Projekt i adres
Powierzchnia użytkowa
Liczba mieszkań
Planowana data zakończenia
Olimpia Port M36, M38, Wrocław ul. Vespuc-
ciego
4 900
88
III kw. 2022
Browary Wrocławskie BA2, BA3, Wrocław ul.
Jedności Narodowej
13 760
239
II kw. 2023
Olimpia Port M24, M25, M26 / ul. Ameriga
Vespucciego
10 700
182
II kw. 2023
Olimpia Port M37, M39
7 830
156
I kw. 2023
Awipolis etap 3 - L5 / ul. Chachaja
6 600
122
III kw. 2023
Planty Racławickie R8 / ul. Wichrowa / Racła-
wicka
5 500
98
III kw. 2023
Czarnieckiego / ul. Stefana Czarnieckego
6 200
157
I kw. 2025
Razem
55 490
1 042
Zestawienie projektów mieszkaniowych Grupy Archicom, których budowa zakończyła się w 2021 r. przedsta-
wia poniższa tabela.
Projekt i adres
Powierzchnia użytkowa
Liczba mieszkań
Data zakończenia
Browary Wrocławskie BL3, Wrocław ul. Jed-
ności Narodowej
1 800
31
I kw. 2021
Olimpia Port M30, M31, Wrocław ul. Vespuc-
ciego
8 000
152
I kw. 2021
Olimpia Port M32, M33, Wrocław ul. Vespuc-
ciego
2 800
56
I kw. 2021
Browary Wrocławskie BP3, BP4, Wrocław ul.
Jedności Narodowej
7 500
149
I kw. 2021
Awipolis L2, Wrocław ul. Władysława Cha-
chaja
5 800
110
I kw. 2021
Awipolis L1, Wrocław ul. Władysława Cha-
chaja
3 700
76
I kw. 2021
Olimpia Port M28, M29, Wrocław ul. Vespuc-
ciego
6 000
108
II kw. 2021
Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23, Wro-
cław, ul. Lubomierska
6 000
107
II kw. 2021
Planty Racławickie R1, R2, R3, R4 / ul. Wi-
chrowa
13 400
248
III kw. 2021
Cztery Pory Roku J15 / ul. Krzysztofa Komedy
5 100
99
III kw. 2021
Browary Wrocławskie BL1
5 577
99
IV kw. 2021
Browary Wrocławskie BL2
626
12
IV kw. 2021
Olimpia Port M21, M22, M23
6 975
111
IV kw. 2021
Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2
4 569
88
IV kw.2021
Razem
77 847
1 446
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 25
Zestawienie projektów w budowie przedstawia poniższa tabela.
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych lo-
kali]
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewidy-
wany bu-
dżet [mln
PLN]
Ponie-
sione na-
kłady [%]
Rozpoczę-
cie budowy
Plano-
wane za-
kończenie
budowy
Wrocław
Olimpia Port M34, M35 / ul. Ameriga
Vespucciego
2 800
56
73,0%
27
17
75%
IV kw.
2020
II kw.
2022
Planty Racławickie R5, R6, R7 / ul. Ra-
cławicka
9 900
170
69,0%
95
56
82%
IV kw.
2020
II kw.
2022
Sady nad Zieloną / ul. Blizanowicka
4 200
81
88,0%
35
26
76%
IV kw.
2020
III kw.
2022
Awipolis L3, L4/ ul. Władysława Cha-
chaja
9 400
177
69,0%
79
54
83%
IV kw.
2020
III kw.
2022
Olimpia Port M36, M38 / ul. Ameriga
Vespucciego
4 900
88
49,0%
49
29
63%
I kw. 2021
III kw.
2022
Browary Wrocławskie BA2, BA3 / ul.
Jedności Narodowej
13 760
239
23,0%
181
93
48%
I kw. 2021
II kw.
2023
Olimpia Port M24, M25, M26 / ul.
Ameriga Vespucciego
10 700
182
14,0%
120
65
12%
III kw.
2021
II kw.
2023
Awipolis etap 3 / ul. Władysława Cha-
chaja
6 600
122
7,0%
57
40
14%
IV kw.
2021
III kw.
2023
Olimpia Port M37, M39 / ul. Ameriga
Vespucciego
7 830
156
0,0%
75
51
27%
IV kw.
2021
I kw. 2023
Planty Racławickie R8 / ul. Wichrowa /
Racławicka
5 500
98
0,0%
57
37
22%
IV kw.
2021
III kw.
2023
Czarnieckiego / ul. Stefana Czarniec-
kego
6 200
157
0,0%
71
51
21%
IV kw.
2021
I kw. 2025
Razem
81 790
1 526
32%
846
518
45%
Zestawienie projektów w przygotowaniu przedstawia poniższa tabela.
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych lo-
kali]
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewidy-
wany bu-
dżet [mln
PLN]
Ponie-
sione na-
kłady [%]
Planowane
rozpoczę-
cie budowy
Plano-
wane za-
kończenie
budowy
Wrocław
Browary Wrocławskie BP5-6 / ul. Jed-
ności Narodowej
9 300
177
0,0%
108
59
10%
I kw. 2022
IV kw.
2023
Planty Racławickie R9 / ul. Wichrowa /
Racławicka
9 500
171
0,0%
102
67
19%
III kw.
2022
III kw.
2024
Planty Racławickie R10 / ul. Wichrowa
/ Racławicka
5 500
98
0,0%
59
37
17%
I kw. 2023
I kw. 2025
Nowa Kępa Mieszczańska KM4 / ul.
Mieszczańska
8 700
185
0,0%
110
73
29%
I kw. 2022
I kw. 2024
Nowa Kępa Mieszczańska KM5 / ul.
Mieszczańska
2 000
20
0,0%
21
19
28%
III kw.
2022
II kw.
2024
Nowa Kępa Mieszczańska KM6 / ul.
Mieszczańska
7 200
163
0,0%
92
65
29%
II kw. 2022
II kw.
2024
Gwarna / ul Gwarna
3 500
97
0,0%
44
32
36%
IV kw.
2022
II kw.
2024
Iwiny - Schuberta / ul. Schuberta
4 000
60
0,0%
30
22
13%
II kw 2024
IV kw.
2025
Awipolis etap 4a / ul. Władysława Cha-
chaja
10 000
186
0,0%
95
65
13%
I kw. 2023
IV kw.
2024
Awipolis etap 4b / ul. Władysława Cha-
chaja
3 200
56
0,0%
31
21
11%
III kw.
2023
II kw.
2025
Sady nad Zieloną 2 A1, C / ul. Blizano-
wicka
5 000
97
0,0%
47
33
20%
IV kw.
2022
II kw.
2024
Sady nad Zieloną 2 B / ul. Blizano-
wicka
6 300
123
0,0%
60
42
20%
I kw. 2023
IV kw.
2024
Razem
74 200
1 433
0%
799
536
21%
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 26
2.6 Bank gruntów
Bank gruntów Grupy Archicom SA (stan na 31.12.2021)
Inwestycja
Wprowadzenie do oferty sukce-
sywnie od:
Zakończenie budowy
Liczba lokali
Data zakupu/zabez-
pieczenia gruntu
Wrocław / Olimpia Port Mieszkania
II kw. 2022
I kw. 2023
156
2018
Wrocław / Krzyki
I kw. 2024
II kw. 2026
472
2016
Wrocław / Browar Piastowski
I kw. 2022
IV kw. 2024
271
2016
Wrocław / Awipolis
II kw. 2022
II kw. 2025
244
2017
Wrocław / Fabryczna
I kw. 2022
IV kw. 2024
371
2017
Wrocław / Krzyki Wschód
IV kw. 2022
IV kw. 2024
220
2019
Wrocław / Śródmieście Apartamenty
I kw. 2022
II kw. 2024
372
2019
Wrocław / Stare Miasto
III kw. 2022
IV kw. 2025
620
2018, 2020, 2021
Aglomeracja Wrocławska / Południe
I kw. 2023
I kw. 2026
643
2020
Kraków / Podgórze
grunt na sprzedaż
87
2016
Kraków / Bieżanów Prokocim
grunt na sprzedaż
56
2017
Warszawa / Mokotów
IV kw. 2022
III kw. 2024
265
2021
Razem Grupa Archicom SA
3 777
Bank gruntów Grupy Archicom według stanu na 31.12.2021r. zabezpiecza realizację 3 777 lokali. Wpisuje się to w planowane
przez Grupę utrzymanie pozycji lidera na rodzimym wrocławskim rynku oraz będzie dobrym punktem wyjścia do dalszej eks-
pansji. Zdywersyfikowana lokalizacyjne oferta banku gruntów pozwala Spółce dostosować projekty do oczekiwań i możliwości
finansowych różnych segmentów klientów.
W ramach posiadanego już banku gruntów Spółka planuje wprowadzenie do sprzedaży w 2022 roku ok. 2.500 jednostek
mieszkaniowych będących zarówno kontynuacją prowadzonych już inwestycji wieloetapowych jak i rozpoczęciem nowych
projektów.
NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ GRUPĘ ARCHICOM W 2021 R.
Data zawarcia
transakcji
Adres
Forma prawna nie-
ruchomości
Powierzchnia nieruchomości
Potencjał nieruchomości
1 kw. 2021
Wrocław ul.
Gwarna
własność
2.209 mkw.
Ok. 3.050 mkw. Powierzchni
mieszkaniowej i usługowej
2 kw. 2021
Iwiny, ul. Sarnia
własność
2.784 mkw
Działka zwiększa potencjał nie-
ruchomości zakupionej w grud-
niu 2020 r., wzrost potencjału o
ok. 1.340 mkw PUM
2 kw. 2021
Wrocław, Sokol-
nicza/ Zelwero-
wicza
własność
4.199 mkw (zakup 1,5575%
udziału w nieruchomości
Potencjał dla całej działki ok.
9.740 mkw PU
4 kw. 2021
Wrocław, Sokol-
nicza/ Zelwero-
wicza
własność
4.199 mkw (zakup 0,2225%
udziału w nieruchomości;
obecnie jesteśmy właścicielem
21,12% udziałów w nierucho-
mości + 2,84% na umowie
przedwstępnej)
Potencjał dla całej działki ok.
9.740 mkw PU
*Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obowiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wyko-
rzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień,
potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 27
3.
sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej
SYTUACJA
FINANSOWA
GRUPY
KAPITAŁOWEJ
03
Olimpia Port
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 28
3.1 Wybrane dane finansowe z rachunku zysków
i strat
Skonsolidowany Rachunek Zysków i Strat
Dane w tys. zł
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
Dynamika
Zmiana
Przychody ze sprzedaży
596 310
669 887
-11,0%
-73 577
Przychody ze sprzedaży produktów
588 142
633 635
-7,2%
-45 493
Przychody ze sprzedaży usług
8 159
26 693
-69,4%
-18 534
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów
9
9 559
-99,9%
-9 550
Koszt własny sprzedaży
390 531
466 102
-16,2%
-75 571
Koszt sprzedanych produktów
386 474
442 500
-12,7%
-56 026
Koszt sprzedanych usług
4 049
15 261
-73,5%
-11 212
Koszt sprzedanych towarów i materiałów
8
8 341
-99,9%
-8 333
Zysk brutto ze sprzedaży
205 779
203 785
1,0%
1 994
Zysk na sprzedaży
143 028
139 873
2,3%
3 155
Zysk z działalności operacyjnej EBIT
147 271
190 712
-22,8%
-43 441
Zysk brutto
147 785
178 242
-17,1%
-30 457
Zysk netto
112 519
135 197
-16,8%
-22 678
*EBIT – zysk operacyjny, czyli zysk przed odliczeniem podatków oraz kosztów i przychodów finansowych
W 2021 roku Grupa Archicom zawarła 1.351 (w tym 85 w Archicom Polska S.A. do momentu sprzedaży Spółki przez Grupę
Archicom) aktów notarialnych przenoszących własność lokali, dzięki czemu przychody ze sprzedaży produktów osiągnęły
poziom 596 mln zł. Przychody te są niższe o 11,0% niż w 2020 roku ze względu na dekonsolidację Archicom Polska wraz ze
Spółkami zależnymi, a tym samym mniejszą liczbę podpisanych aktów notarialnych związanych z przekazaniem lokali użyt-
kownikom (w analogicznym okresie 2020 r. zawarto 1.549 aktów). Grupa zrealizowała z nadwyżką przyjęte dla części wro-
cławskiej cele na rok 2021 tj. sprzedaż 1.000-1.200 lokali (sprzedano 1 275) oraz przekazania aktami notarialnymi 1.000-1.200
lokali (przekazano 1 266).
W przychodach ze sprzedaży usług Grupa ewidencjonuje głównie przychody z
działalności komercyjnej (przede wszystkim opłaty z tytułu najmu powierzchni).
Znaczny spadek przychodów ze sprzedaży usług o 18,5 mln zł związany jest z
konsekwencjami działań roku 2020: tj. Grupa osiąga jedynie ograniczone przy-
chody z najmu budynków - sprzedano City One, a City 2 jest w trakcie komer-
cjalizacji i prac fit-out przed przekazaniem powierzchni części najemców jak
również z uwagi na sprzedaż wraz z Archicom Polska nieruchomości przy ul. Wie-
ruszowskiej w Poznaniu.
Sprzedaż towarów i materiałów to incydentalna działalność Grupy, która nie
wystąpiła w 2021 roku. W pierwszym półroczu 2020 r. sprzedano działkę we Wro-
cławiu, której warunki zabudowy nie wpisywały się w strategię i plan inwesty-
cyjny Grupy.
Grupa kontynuuje wszystkie projekty, zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne.
Okresowy spadek zysku z działalności operacyjnej w 2021 roku, poza opisaną
112,5 mln
zysku netto
w 2021 roku
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 29
wcześniej dekonsolidacją Archicom Polska wraz ze spółkami zależnymi, jest również konsekwencją ujęcia w pierwszym półro-
czu 2020 roku transakcji komercyjnych o charakterze jednorazowym: sprzedaży biurowca City One oraz rewaluacji biurowca
City 2 po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Skonsolidowane wyniki w podziale na segmenty działalności
Grupa Archicom wyodrębnia dwa podstawowe segmenty działalności:
• Mieszkaniowy – obejmujący budowę i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych,
• Komercyjny – obejmujący budowę, komercjalizację i sprzedaż nieruchomości biurowych.
Zysk netto w podziale na segmenty
Wartość (tys. zł)
Struktura ( % )
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
Zysk netto, w tym:
112 519
135 197
100,0%
100,0%
działalność mieszkaniowa
107 880
93 685
95,9%
69,3%
działalność komercyjna
4 625
41 065
4,1%
30,4%
działalność pozostała
14
447
0,0%
0,3%
Kluczową rolę w skonsolidowanych wynikach Grupy stanowi działalność mieszkaniowa. Udział tego segmentu w zysku netto
w 2021 roku wynosi 95,9% i tym samym jest dominującym źródłem zysku w Grupie Archicom. Posiadanie przez Archicom sze-
rokiej, zdywersyfikowanej pod względem lokalizacji i standardu, oferty odpowiadającej na potrzeby różnych grup docelo-
wych, konsekwentne jej uzupełnienia (w samym Wrocławiu wprowadziliśmy w 2021 do oferty ponad 1 100 nowych lokali),
doskonała sytuacja finansowa i płynnościowa uzupełniana o ugruntowaną pozycję rynkową Archicomu wynikającą z war-
tości marki – to czynniki dzięki którym Grupa jest doskonałym partnerem dla naszych Klientów, podwykonawców i najemców.
Wszystkie te elementy przekładają się na optymistyczne perspektywy rozwoju w segmencie mieszkaniowym, zarówno w śred-
nim, jak i dłuższym horyzoncie czasowym.
Niemniej segment komercyjny pozostaje istotnym potencjalnym źródłem gotówki – potencjalna sprzedaż City 2 będzie miała
duże znaczenie dla przepływów gotówkowych Grupy Archicom. Wysoki wynik 41 mln zł z działalności komercyjnej w 2020 roku
był efektem dwóch zdarzeń o charakterze jednorazowym: sprzedaży biurowca City One oraz uzyskania pozwolenia na użyt-
kowanie biurowca City 2. W wynikach Grupy w 2020 roku rozpoznana została rewaluacja wartości obu biurowców. Budowane
484 474
508 187
669 887
596 310
83 789
117 610
190 712
147 271
56 026
97 830
135 197
112 519
2018 2019 2020 2021
Kluczowe elementy sprawozdania
finansowego (dane w tys. zł)
Przychody ze
sprzedaży
EBIT
Zysk netto
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 30
przez Grupę budynki biurowe wykazywane są w bilansie w pozycji Nieruchomości Inwestycyjne i w przeciwieństwie do dzia-
łalności mieszkaniowej zysk z aktywów komercyjnych rozpoznawany jest w kilku okresach sprawozdawczych oraz w różnych
pozycjach wyniku: jako przychody z najmu powierzchni, zmiana wartości godziwej lub zysk na finalnej sprzedaży nieruchomo-
ści, przy czym w początkowym okresie ma on postać głównie memoriałową (wyceny i związane z nimi rewaluacje) by przy
sprzedaży wiązać się ze znaczącym wpływem gotówki do firmy, przekształcającym wartości księgowe w realnie pozyskane
środki pieniężne.
Pozostała działalność to głównie usługi księgowe, kancelaryjne oraz usługi zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Dzia-
łalność ta jest marginalna i nie jest przypisywana do ww. segmentów.
Działalność
dewelopers
ka i
pozostała
90%
Działalność
komercyjna
10%
Udział działalności komercyjnej w aktywach
Grupy
Działalność komercyjna stanowi 10 % sumy aktywów wykazy-
wanych przez całą Grupę Archicom na koniec 2021 roku.
W kategorii tej ewidencjonowane są nieruchomości inwesty-
cyjne posiadane przez Grupę na dzień 31 grudnia 2021 roku:
•nieruchomość inwestycyjna ul. Traugutta, Wrocław (budy-
nek City 2)
•nieruchomość wraz z halą produkcyjno-magazynową w Gaj-
kowie
•nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław
Olimpia Port
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 31
3.2 Koszty działalności
Koszty działalności Grupy Archicom w układzie kalkulacyjnym
Koszty działalności
Wartość (tys. zł)
Struktura ( % )
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
Koszt sprzedanych produktów
386 474
442 500
82,8%
78,7%
Koszt sprzedanych usług, towarów i materiałów
4 057
23 602
0,9%
4,2%
Koszty sprzedaży
13 282
12 732
2,8%
2,3%
Koszty ogólnego zarządu
49 469
51 180
10,6%
9,1%
Pozostałe koszty operacyjne
7 749
16 841
1,7%
3,0%
Koszty finansowe
5 484
15 670
1,2%
2,8%
Koszty działalności łącznie
466 515
562 524
100,0%
100,0%
W strukturze kosztów dominują koszty sprzedanych pro-
duktów, czyli koszty realizacji projektów mieszkaniowych,
takich jak m.in. rozpoznawalne w całym Wrocławiu inwe-
stycje Olimpia Port, Browary, Planty Racławickie, Cztery
Pory Roku i Słoneczne Stabłowice.
Koszty sprzedanych usług, towarów i materiałów są to
przede wszystkim koszty związane z działalnością komer-
cyjną (między innymi koszty wykonywanych prac wykoń-
czeniowych dla najemców City 2 oraz utrzymanie po-
wierzchni wynajmowanych).
Wśród kosztów ogólnego zarządu dominują koszty wyna-
grodzeń, podatki od nieruchomości i opłaty, koszty HR i
koszty obsługi IT oraz pozostałe koszty ogólne (w tym do-
radztwo i amortyzacja).
Koszt sprzedanych
produktów to koszt
realizacji projektów
mieszkaniowych.
STRUKTURA KOSZTÓW
Koszty
pozostałe 3%
Koszty
zarządu 11%
Koszty
sprzedaży 3%
Koszty sprz. usług 1%
Koszty sprz.
produktów
83%
2021
Koszty
pozostałe 6%
Koszty zarządu
9%
Koszty
sprzedaży 2%
Koszty sprz. usług
4%
Koszty sprz.
produktów
79%
2020
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 32
Koszty wytworzenia sprzedanych produktów
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów zależy od liczby aktów notarialnych przenoszących własność podpisanych w da-
nym okresie, dyktujących moment i skalę rozliczenia w rachunku wyników kosztów związanych z przekazanymi mieszkaniami.
Na koszty te wpływ mają historyczny koszt gruntu, koszty projektów architektonicznych, koszty generalnego wykonawcy oraz
pozoste koszty inwestorskie składające się na cały projekt deweloperski.
3.3 Wybrane dane z bilansu
Elementy sprawozdania z sytuacji finansowej Grupy Archicom
Wartość (tys. zł)
Struktura ( % )
Dyna-
mika
Zmiana
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Aktywa trwałe w tym:
273 672
216 986
20,2%
14,9%
26,1%
56 686
Nieruchomości inwestycyjne
126 353
151 722
9,3%
10,4%
-16,7%
-25 369
*Odroczone płatności z tytułu zbycia ak-
cji/udziałów w jednostkach zależnych
55 354
-
4,1%
0,0%
n/a
55 354
Pozostałe
91 965
65 264
6,8%
4,5%
40,9%
26 701
Aktywa obrotowe
1 078 850
1 231 587
79,8%
84,4%
-12,4%
-152 736
Zapasy, w tym:
678 193
964 915
50,1%
66,1%
-29,7%
-286 722
produkcja w toku
(razem z bankiem gruntów)
546 986
860 516
40,4%
58,9%
-36,4%
-313 529
wyroby gotowe
131 207
104 399
9,7%
7,2%
25,7%
26 808
Należności, pożyczki i inne aktywa
finansowe
120 506
54 039
8,9%
3,7%
123,0%
66 467
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
280 151
212 633
20,7%
14,6%
31,8%
67 518
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako prze-
znaczone do sprzedaży
-
11 454
0,0%
0,8%
-100,0%
-11 454
RAZEM AKTYWA
1 352 522
1 460 027
100,0%
100,0%
-7,4%
-107 504
*pozycja wiąże się ze sprzedażą wszystkich akcji przysługujących Spółce w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A., a w następstwie ujęciem należności z tytułu
płatności drugiej raty za te akcje w kwocie 53 500 tys. zł oraz naliczeniem umownych odsetek
Na koniec 2021 roku Grupa posiada aktywa o wartości 1 353 mln zł. Zmiany w strukturze bilansu Grupy, w tym w szczególności
zmiany w pozycjach aktywów trwałych, wynikają głównie z dezinwestycji Spółek Archicom Polska S.A. oraz Archicom Studio.
345 904
347 420
442 500
386 474
36,4%
43,2%
43,2%
52,2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
2018 2019 2020 2021
Koszty sprzedanych produktów (dane w tys. zł)
Koszt sprzedanych produktów Rentowność na kosztach
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 33
Dekonsolidacja spowodowała m.in. obniżenie sumy zapasów Grupy (projekty w realizacji Archicom Polska), w miejsce których
pojawiły się środki pieniężne, otrzymane jako część zapłaty, obligacje oraz należności z tytułu odroczonych płatności.
W 2021 roku zakończono pracę nad takimi projektami jak: Browary Wrocławskie budynki BP3,BP4 oraz budynki BL1, BL2 i BL3,
Olimpia Port budynki M30M31, budynki M32M33 i M28M29 oraz M21M22M23, Awipolis budynki L1 i L2, Planty Racławickie bu-
dynki R1-R4, Cztery Pory Roku budynek J15, a także kolejne etapy inwestycji Słoneczne Stabłowice budynki Z21,Z22,Z23 oraz
ZD1,ZD2 – wszystkie te inwestycje uzyskały w 2021 roku pozwolenie na użytkowanie. Tym samym dokonywana jest reklasyfikacja
zapasów z produkcji w toku na poziom wyrobów gotowych, a w kolejnym kroku przekazywanie mieszkań Klientom i tym samym
rozpoznanie wyniku finansowego ze sprzedanych mieszkań. Wskazanym już wcześniej zdarzeniem, które niewątpliwie miało
wpływ na spadek ilośći zapasów Grupy, było zakończenie przeglądu opcji strategicznych oraz sprzedaż udziałów Archicom
Polsa S.A. Grupa podpisała umowę przedwstępną na zakup gruntu w Warszawie o wartości 65,115 mln złotych netto, do
czasu podpisania umowy przenoszącej własność płatność za grunt wykazywana jest w należnościach.
Grupa odnotowała znaczny wzrost salda środków pieniężnych (z 212,6 mln zł na koniec 2020 roku do 280,2 mln zł na koniec
2021 roku). Taki zasób gotówki, będący głównie efektem wpływu środków z dezinwestycji przy zachowaniu skali działalności
części wrocławskiej, zapewnia bardzo wysoki poziom bezpieczeństwa finansowego klientom, inwestorom, kontrahentom i
Spółce. Możliwa jest kontynuacja polityki dywidendowej przy jednoczesnym zwiększeniu aktywności w zakresie zakupu grun-
tów. Po dniu bilansowym Grupa odkupiła obligacje serii M5/2020.
W pozycji zapasy Grupa Archicom ewidencjonuje:
• „bank ziemi”, tj. grunty, na których realizować bę-
dzie przyszłe projekty mieszkaniowe (produkcja
w toku),
• nakłady na aktualnie realizowane inwestycje, które
jeszcze nie uzyskały pozwolenia na użytkowanie (pro-
dukcja w toku),
• wartość zrealizowanych mieszkań z pozwoleniem
na użytkowanie gotowych do sprzedaży lub wydania
klientom (wyroby gotowe).
Grupa realizuje aktualnie kilkanaście projektów miesz-
kaniowych we Wrocławiu. W 2022 r. planowane jest roz-
poczęcie kolejnych etapów realizowanych obecnie in-
westycji (Planty Racławickie, Browary, Awicenny) oraz
wprowadzenie do sprzedaży nowych atrakcyjnych lo-
kalizacji. Sprzedaż Archciom Polska spowodowała kon-
wersję posiadanych przez ten podmiot gruntów/projek-
tów na gotówkę – dostępną zgodnie z harmonogra-
mem płatności za akcje.
Wartość (tys. zł)
Struktura ( % )
Dyna-
mika
Zmiana
STRUKTURA AKTYWÓW
Zapasy
50%
Aktywa trwałe
20%
Środki pieniężne
21%
Należności i
pozostałe
aktywa
9%
Aktywa
przeznaczone
do sprzedaży
0%
2021
Zapasy
66%
Aktywa trwałe
15%
Środki pieniężne
14%
Należności i
pozostałe
aktywa
4%
Aktywa
przeznaczone
do sprzedaży
1%
2020
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 34
Pasywa
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Kapitał własny
631 249
613 867
46,7%
42,0%
2,8%
17 382
Kapitał podstawowy
256 703
256 703
19,0%
17,6%
0,0%
-
Akcje własne
-
-
0,0%
0,0%
n/a
-
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
134 497
134 497
9,9%
9,2%
0,0%
-
Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend
-
-
0,0%
0,0%
n/a
-
Zyski zatrzymane do dyspozycji Grupy
240 049
190 186
17,7%
13,0%
26,2%
49 863
Udziały niedające kontroli
-
32 481
0,0%
2,2%
-100,0%
-32 481
Zobowiązania
721 273
846 160
53,3%
58,0%
-14,8%
-124 887
Zobowiązania długoterminowe
144 053
383 820
10,7%
26,3%
-62,5%
-239 767
Zobowiązania z tytułu kredytów
20 306
55 630
1,5%
3,8%
-63,5%
-35 324
Zobowiązania tytułu obligacji
60 599
246 030
4,5%
16,9%
-75,4%
-185 431
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
63 148
82 160
4,7%
5,6%
-23,1%
-19 012
Zobowiązania krótkoterminowe
577 220
460 121
42,7%
31,5%
25,4%
117 099
Zobowiązania z tytułu kredytów
618
14 700
0,0%
1,0%
-95,8%
-14 082
Zobowiązania tytułu obligacji
129 836
23 120
9,6%
1,6%
461,6%
106 716
Przedpłaty klientów
363 863
318 422
26,9%
21,8%
14,3%
45 441
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
82 903
103 879
6,1%
7,1%
-20,2%
-20 976
Zobowiązania związane z aktywami trwałymi przezna-
czonymi do sprzedaży
-
2 219
0,0%
0,2%
-100,0%
-2 219
RAZEM PASYWA
1 352 522
1 460 027
100,0%
100,0%
-7,4%
-107 504
Kapitały własne Grupy Archicom wyniosły na koniec 2021 roku 631,2 mln zł i wzrosły w stosunku do 2020 roku o wartość zysków
zatrzymanych do dyspozycji Grupy z uwagi na wysoki wynik finansowy. Spadek wartości pozycji udziałów niedających kontroli
to wynik sprzedaży udziałów w Archicom Polska S.A.
Długoterminowe zobowiązania z tytułu obligacji w 2021 roku zostały w części spłacone i zreklasyfikowane do zobowiązań
krótkoterminowych, zgodnie z terminami zapadalności. Więcej szczegółowych informacji odnośnie wykupu i emisji obligacji
znajduje się w punkcie 4.2 niniejszego Sprawozdania.
Z wygenerowanych nadwyżek finansowych Grupa spłaciła część zobowiązań kredytowych. Aktualne saldo zobowiązań z
tytułu kredytów na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosiło 20,9 mln zł (spłata 49,4 mln zł). Więcej informacji odnośnie umów
kredytowych w punkcie 4.1 niniejszego Sprawozdania.
Grupa utrzymuje bezpieczną strukturę finansowania dłużnego opartą o zróżnicowane źródła oraz odsunięte i równomiernie
rozłożone w czasie terminy spłat.
Kolejnym i jednocześnie największym źródłem finansującym działalność mieszkaniową są przedpłaty klientów. Regularnie pro-
wadzony monitoring zobowiązań klientów pokazuje, że klienci w większości nie wycofują się ze zobowiązań do finansowania
zakupionego lokalu. Ponad 90% umów opłacanych jest zgodnie z harmonogramem. Saldo przedpłat na koniec 2021 roku
wynosiło 363,9 mln zł i wzrosło o 45,4 mln zł w porównaniu do końca 2020 roku.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 35
Pozostałe zobowiązania długoterminowe wynosiły na koniec 2021 roku 63,1 mln zł i spadły o 19,0 mln zł w porównaniu do
2020 roku. W pozycji tej ewidencjonowane są przede wszystkim kaucje długoterminowe, leasing aktualnej siedziby Grupy oraz
prawo wieczystego użytkowania gruntów. Zobowiązania krótkoterminowe (bez przedpłat klientów) to w większości kaucje
zatrzymane (część krótkoterminowa) oraz zobowiązania bieżące względem wykonawców. Zobowiązania krótkoterminowe
wynoszą 82,9 mln zł i spadły w ciągu roku o 21,0 mln zł.
3.4 Wskaźniki finansowe i niefinansowe
Wskaźniki zadłużenia Grupy Archicom
Wskaźniki zadłużenia
Formuła
31.12.2021
31.12.2020
Wskaźnik zadłużenia ogólnego
Zobowiązania ogółem / Pasywa razem
53,3%
57,8%
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
Zobowiązania długoterminowe / Pasywa razem
10,7%
26,3%
Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego
Zobowiązania krótkoterminowe / Pasywa razem
42,7%
31,5%
Dług finansowy netto
(Zobowiązania finansowe - środki pieniężne)/kapitał własny
-7,0%
26,5%
Wskaźnik zadłużenia obliczany jest z uwzględnieniem zobowiązania leasingowego z tytułu PWUG oraz City One
Stabilna sytuacja finansowa jest priorytetem dla Grupy, w związku z tym Grupa Archicom dywersyfikuje źródła pozyskania
kapitału. Działalność komercyjna częściowo finansowana jest kredytem inwestycyjnym (w grudniu nastąpiła konwersja z kre-
dytu budowlanego). Grupa dysponuje także kredytem w rachunku obrotowym. Struktura finansowania wspiera rozwój Grupy.
Standardową praktyką Grupy jest zatrzymanie dwudziestu pięciu do pięćdziesięciu procent wypracowanego zysku z przezna-
czeniem na inwestycje, przy czym w sytuacji niespotykanej (np. pandemia) Grupa ma możliwość pozostawić do swojej dys-
pozycji większe rezerwy gotówki.
W 2021 roku wskaźnik ogólnego zadłużenia zmniejszył się o 4,5% w porównaniu z końcem roku 2020. Zarząd Grupy dba o
stabilną i bezpieczną relację kapitału własnego do kapitału obcego. W wyniku optymalizacji struktury finansowania doko-
nano częściowej przedterminowej spłaty obligacji oraz reklasyfikacji do zobowiązań krótkoterminowych pozstałych do spłaty
na najbliższe 12 miesięcy (m.in obligacje serii M5 i M3 do spłaty w 2022 roku). W wyniku tych działań, a także mocnego do-
datniego przepływu operacyjnego, na koniec roku 2021 roku dług finansowy netto spadł do -7,0%.
Kapitał własny
47%
Obligacje
14%
Kredyty
1%
Przedpłaty
klientów
27%
Pozostałe
11%
2021
Kapitał własny
42%
Obligacje
18%
Kredyty
5%
Przedpłaty
klientów
22%
Pozostałe
13%
2020
STRUKTURA PASYWÓW
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 36
Widoczna na wykresie zmiana wskaźników zadłużenia wynika z reklasyfikacji zobowiązań zgodnie z terminami zapadalności.
Analiza płynności finansowej Grupy Archicom
Wskaźniki płynności
Formuła
31.12.2021
31.12.2020
Wskaźnik płynności bieżącej
Aktywa obrotowe / Zobowiązania krótkotermi-
nowe
1,87
2,68
Wskaźnik płynności szybkiej
(Aktywa obrotowe – Zapasy) / Zobowiązania krót-
koterminowe
0,69
0,58
Wskaźnik płynności bieżącej spadł w stosunku do grudnia 2020 r., ponieważ zmniejszyła się wartość produkcji w toku w 2021
roku (m.in. sprzedaż udziałów Archicom Polska S.A.) na rzecz płatności odroczonych wykazywanych w aktywach długoter-
minowych. Wartość środków pieniężnych wzrosła dzięki systematycznym wpłatom przyszłych nabywców oraz zapłacie części
ceny za Archicom Polska przez nabywców udziałów, dzięki czemu Grupa nie zwiększała zadłużenia długoterminowego.
Wartości wskaźnika płynności szybkiej wynikają z metodologii wyłączenia w liczniku wartości zapasów (głównie banku ziemi
Grupy Archicom, wyrobów gotowych oraz skapitalizowanych kosztów realizowanych projektów mieszkaniowych) stanowią-
cych kluczową wartość aktywów podmiotów koncentrujących swoją działalność w sektorze mieszkaniowym oraz ewidencjo-
nowania w zobowiązaniach krótkoterminowych zaliczek wpłaconych przez klientów finansujących budowę mieszkań.
58%
61%
58%
53%
40%
41%
32%
43%
18%
19%
26%
11%
2018 2019 2020 2021
Wskaźniki zadłużenia
Wskaźnik
zadłużenia
ogólnego
Wskaźnik
zadłużenia
któtkoterminow
ego
Wskaźnik
zadłużenia
długoterminow
ego
2,03
1,94
2,68
1,87
0,48
0,31
0,58
0,69
-
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
2018 2019 2020 2021
Wskaźniki płynności
Wskaźnik
płynności
bieżącej
Wskaźnik
płynności
szybkiej
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 37
Wskaźniki rotacji zapasów, należności i zobowiązań dla Grupy Archicom
Cykl rotacji
Formuła
31.12.2021
31.12.2020
Cykl rotacji zapasów
Zapasy na koniec okresu / przychody ze sprzedaży
x liczba dni w okresie
415
526
Cykl rotacji należności krótkoterminowych
Należności krótkoterminowe / przychody ze sprze-
daży x liczba dni w okresie
73
28
Cykl rotacji zobowiązań krótkoterminowych
Zobowiązania krótkoterminowe (z wyłączeniem
zobowiązań finansowych i rezerw) / przychody ze
sprzedaży x liczba dni w okresie
273
230
Wartość wskaźnika rotacji zapasów wynika z ewidencji w tej pozycji skumulowanych kosztów realizacji poszczególnych pro-
jektów mieszkaniowych (aż do momentu notarialnego przekazania lokali) oraz "banku ziemi" Grupy Archicom. Wskaźnik ten
2021 roku wynosił 415 dni, co oznacza istotny spadek w porównaniu do roku poprzedniego. Zmiana wskaźnika rotacji należ-
ności krótkoterminowych wynika z ujęcia w tej pozycji płatności z tytułu umowy przedwstępnej za zakup gruntu w Warszawie.
Wzrost wartości wskaźnika zobowiązań bieżących jest efektem uwzględniania w tej pozycji wpłat klientów na poczet mieszkań
oraz wspomnianych wcześniej reklasyfikacji zadłużenia zgodnie z terminami zapadalności.
540
664
526
415
43
33
28
73
282
363
230
273
0
100
200
300
400
500
600
700
2018 2019 2020 2021
Wskaźniki rotacji
Cykl rotacji zapasów
Cykl rotacji należności
krótkoterminowych
Cykl rotacji zobowiązań
krótkoterminowych
Słoneczne Stabłowice
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 38
3.5 Analiza rentowności Grupy
Analiza rentowności Grupy Archicom
Wskaźniki rentowności sprzedaży
Formuła
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
Rentowność brutto ze sprzedaży
Zysk brutto ze sprzedaży/przychody ze sprzedaży
34,5%
30,4%
Rentowność sprzedaży
Zysk ze sprzedaży/przychody ze sprzedaży
24,0%
20,9%
Rentowność EBIT
Wynik z działalności operacyjnej/przychody ze
sprzedaży
24,7%
28,5%
Rentowność wyniku finansowego netto
Wynik finansowy netto/przychody ze sprzedaży
18,9%
20,2%
W 2021 roku Grupa jeszcze zwiększyła o 4,1 p.p. i tak wysoki osiągnięty w 2020 roku poziom rentowności ze sprzedaży. Wyniki
te są efektem posiadania atrakcyjnych produktów w ofercie, a co za tym idzie możliwości osiągnięcia wyższych od średnich
cen sprzedaży mieszkań. Jednoczesna kontrola kosztów operacyjnych implikuje ponadprzeciętnie korzystne wyniki i marże.
Na spadek poziomu rentowności EBIT i zysku netto w 2021 wpłynął efekt wysokiej bazy roku 2020 związany głównie z aktuali-
zacją wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych City Forum – City One (wycena i sprzedaż) oraz City Forum - City 2 w
2020 roku, co w połączeniu z opisaną powyżej mniejszą liczbą podpisanych aktów notarialnych przenoszących właśność
mieszkań, przyczyniło się do osiągnięcia rentowności wyniku finansowego netto do poziomu 18,9% a rentowności na poziomie
EBIT do 24,7%.
Wskaźniki rentowności aktywów i
kapitału własnego
Formuła
2021
2020
Rentowność aktywów ROA
Wynik finansowy netto/aktywa na koniec okresu
8,3%
9,3%
Rentowność kapitałów własnych ROE
Wynik finansowy netto/kapitały własne ogółem
średnia na początek i koniec okresu
18,1%
23,4%
Rekorodowo wysokie poziomy wyniku netto przekładają się na utrzymywanie wysokich wskaźników rentowności aktywów i
kapitału własnego. Wynik netto roku 2020 wspierały jednorazowe zdarzenia z segmentu komercyjnego, nie występujące w
roku 2021. Zakończona sukcesem emisja obligacji M5, przeprowadzona jeszcze przed wybuchem Covid-19, oraz późniejsze
utrzymywanie bufora gotówkowego w czasie rozpoczynającej się nieprzewidywalnej pandemii umożliwiły Grupie w drugim
półroczu 2020 oraz w roku 2021 powrót do polityki dywidendowej oraz aktywności na rynku zakupu gruntów. W lipcu 2021
oraz w listopadzie 2021 roku wypłacono dywidendę za rok 2020 oraz zaliczkę na poczet dywidendy 2021 na poziomie łącznie
2,42 zł/akcja. Ponadprzeciętnie wysoka stopa zwrotu ROE na poziomie ponad 23% w roku 2020 i 18% w roku bieżącym nie
27,3%
30,5%
30,4%
34,5%
17,3%
23,1%
28,5%
24,7%
11,6%
19,3%
20,2%
18,9%
7%
12%
17%
22%
27%
32%
37%
2018 2019 2020 2021
Wskaźniki rentowności sprzedaży
Rentowność brutto ze
sprzedaży
Rentowność EBIT
Rentowność wyniku
finansowego netto
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 39
pozostała niezauważona przez akcjonariuszy. W ciągu ostatnich kwartałów (marzec 2019 – marzec 2022) stopa zwrotu osią-
gnięta z inwestycji w akcje Archicom SA wyniosła ponad 100% (wobec WIG Nieruchomości na poziomie ok. 20%).
Na tle całego rynku wyniki Grupy są również wyraźnie wyższe niż osiągnięte przez indeks WIG20, który w marcu 2022 roku był
poniżej poziomu sprzed 3 lat.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 40
W ciągu ostatnich 3 lat inwestycja w akcje Archicomu przyniosła stopę zwrotu powyżej 100%, podczas gdy referencyjny
WIG20, po ostatnich wzrostach, jest na poziomie z roku 2018. Jednocześnie spółka przez cały ten czas dzieliła się zyskiem z
inwestorami poprzez dywidendy i zaliczki na dywidendy, 13 maja 2021 roku Zarząd podjął uchwałę (do której 21 maja przy-
chyliła się Rada Nadzorcza) rekomendującą ZWZ wypłatę zysku za rok 2020 47,2 mln dywidendy (z czego 16,7 mln wypłacono
zaliczkowo w listopadzie 2020). Kwota 30,3 mln (tj. 1,18 PLN/akcję) została wypłacona w lipcu 2021. Dodatkowo 19 listopada
2021 roku Spółka wypłaciła zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2021, w łącznej kwocie
31.831.225,32 zł tj. w kwocie 1,24 zł na 1 akcję.
3.6 Opis pozycji pozabilansowych w ujęciu
podmiotowym, przedmiotowym i
wartościowym
Udzielone i otrzymane poręczenia wykazane są w niniejszym Sprawozdaniu Zarządu w punkcie nr 4.5.
Zobowiązania Grupy Archicom z tytułu kredytów, zabezpieczone hipoteką, zostały przedstawione w punkcie 6.14 i 6.15 Skon-
solidowanego Sprawozdania Finansowego.
3.7 Wyjaśnienie różnic pomiędzy wynikami
finansowymi a wcześniej publikowanymi
prognozami
Osiągnięte wyniki w zakresie sprzedaży i przekazań aktami notarialnymi znajdują się nieco powyżej opublikowanych na po-
czątku roku celów dla części wrocławskiej. Należy przy tym zaznaczyć, że Grupa starała się chronić marże oraz dynamicznie
i trafnie reagowała na zmienne nastroje klientów w czasie pandemii. W czasie epidemii zaprocentowała silna pozycja marki,
wiarygodność finansowa Grupy Archicom i wypracowywane przez lata zaufanie.
Jednocześnie Grupa nie publikowała prognoz finansowych na rok 2021.
4,78%
7,08%
9,26%
8,33%
11,61%
18,91%
23,35%
18.08%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2018 2019 2020 2021
Wskaźniki rentowności aktywów
i kapitału własnego
ROA
ROE
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 41
3.8 Sytuacja majątkowa i finansowa spółki
Archicom S.A.
Dane w tys. zł
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
Dynamika
Zmiana
Przychody ze sprzedaży usług
35 025
28 942
21,0%
6 083
Przychody ze sprzedaży produktów
-
-
0,0%
0
Przychody ze sprzedaży usług
35 025
28 942
21,0%
6 083
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów
-
-
0,0%
0
Koszt własny sprzedaży
3 339
1 309
155,1%
2 030
Koszt sprzedanych produktów
-
-
0,0%
0
Koszt sprzedanych usług
3 339
1 309
155,1%
2 030
Koszt sprzedanych towarów i materiałów
-
-
0,0%
0
Zysk brutto ze sprzedaży
31 686
27 633
14,7%
4 053
Koszty sprzedaży
1 549
2 139
-27,6%
-590
Koszty ogólnego zarządu
26 749
23 737
12,7%
3 012
Zysk (strata) na sprzedaży
3 388
1 757
92,8%
1 630
Pozostałe przychody operacyjne
657
694
-5,3%
-37
Pozostałe koszty operacyjne
1 800
385
367,8%
1 415
Zysk (strata) z działalności operacyjnej EBIT
2 245
2 066
8,6%
179
Przychody finansowe
107 042
90 179
18,7%
16 863
Koszty finansowe
27 749
40 610
-31,7%
-12 861
Zysk (strata) brutto
81 538
51 635
57,9%
29 903
Zysk (strata) netto
70 147
47 197
48,6%
22 949
Wskaźniki rentowności
Formuła
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
Rentowność brutto ze sprzedaży
Zysk brutto ze sprze-
daży/przychody ze
sprzedaży
90,5%
95,5%
Rentowność ze sprzedaży
Zysk ze sprze-
daży/przychody ze
sprzedaży
9,7%
6,1%
Rentowność EBIT
Wynik z działalności
operacyjnej/przy-
chody ze sprzedaży
6,4%
7,1%
Rentowność wyniku finansowego netto
Wynik finansowy
netto/przychody ze
sprzedaży
200,3%
163,1%
Głównym źródłem przychodów spółki Archicomu S.A. są opłaty za usługi pośrednictwa przy sprzedaży mieszkań lub komer-
cjalizacji powierzchni biurowych. Oprócz tego Archicom S.A. otrzymuje przychody ze sprzedaży prawa do posługiwania się
znakiem towarowym „ARCHICOM”.
Głównymi pozycjami kosztowymi w wynikach Spółki w 2021 roku są świadczenia pracownicze, koszty marketingu i sprzedaży,
koszty IT i działań HR oraz pozostałe usługi obce. W porównaniu do roku poprzedniego w Spółce wystąpiły dodatkowe koszty
związane z transakcją zakończenia przeglądu opcji strategicznych.
Oprócz działalności operacyjnej Spółka, jako spółka holdingowa, prowadzi działalność finansową polegającą na udzielaniu
pożyczek podmiotom powiązanym w ramach Grupy Archicom oraz otrzymuje dywidendy od spółek celowych po zakończe-
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 42
niu realizowanych projektów. Spółka osiągnęła w 2021 roku przychody finansowe w kwocie 107 mln zł, tj. o 16,9 mln więcej niż
w analogicznym okresie 2020 roku, a wzrost ten spowodowany był głównie zyskiem rozpoznanym na poziomie sprawozdania
jednostkowego z tytułu sprzedaży jednostek zależnych (Archicom Polska S.A. oraz Archicom Studio) oraz wartością dywidend
otrzymanych od spółek pozostających w strukturach Grupy po zakończeniu przeglądu opcji strategicznych. Koszty finansowe
Spółki składają się głównie z odsetek od obligacji wyemitowanych przez Archciom S.A. (na poziomie spółki holdingowej koszty
te są ujmowane w wyniku bieżącym, natomiast na poziomie skonsolidowanym koszty finansowania dłużnego projektów są w
większości kapitalizowane) oraz zdarzeń o charakterze jednorazowym, tj: niegotówkowych odpisów aktualizujących wartość
udziałów i pożyczek. Podstawowe wielkości przychodów i kosztów finansowych przedstawiono w kolejnych tabelach.
Przychody finansowe
Wartość (tys. zł)
31.12.2021
31.12.2020
Odsetki od lokat, należności, pożyczek i obligacji
24 150
22 736
Różnice kursowe
-
650
Zyski ze sprzedaży inwestycji
43 502
-
Dywidendy
37 675
64 841
Inne przychody finansowe
1 715
1 951
Przychody finansowe razem
107 042
90 179
Koszty finansowe
Wartość (tys. zł)
31.12.2021
31.12.2020
Odsetki od lokat, zobowiązań, pożyczek i obligacji
12 545
17 994
Zobowiązania z tyt. Leasingu
1 156
1 060
Zyski i straty z tytułu różnic kursowych
329
-
Strata ze sprzedaży inwestycji
-
52
Odpisy aktualizujące wartość inwestycji
11 618
9 807
Inne koszty finansowe
2 101
11 697
Koszty finansowe razem
27 749
40 610
Elementy sprawozdania z sytu-
acji finansowej
Wartość (tys. zł)
Struktura ( % )
Dyna-
mika
Zmiana
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Aktywa trwałe
903 618
957 622
93,7%
95,6%
-5,6%
-54 004
Wartości niematerialne i prawne
21 920
22 524
2,3%
2,2%
-2,7%
-604
Rzeczowe aktywa trwałe
13 206
10 805
1,4%
1,1%
22,2%
2 401
Inwestycje w jednostkach zależnych
262 944
363 159
27,3%
36,3%
-27,6%
-100 215
Należności i pożyczki
556 250
540 837
57,7%
54,0%
2,8%
15 413
Należności leasingowe
6 003
10 578
0,6%
1,1%
-43,3%
-4 575
Pozostałe długoterminowe aktywa finan-
sowe
37 355
-
3,9%
0,0%
0,0%
37 355
Długoterminowe rozliczenia międzyok-
resowe
576
-
0,1%
0,0%
0,0%
576
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
5 363
9 719
0,6%
1,0%
-44,8%
-4 356
Aktywa obrotowe
60 248
43 970
6,3%
4,4%
37,0%
16 278
Zapasy
145
-
0,0%
0,0%
0,0%
145
Należności
23 442
22 216
2,4%
2,2%
5,5%
1 226
Pożyczki
-
6 541
0,0%
0,7%
-100,0%
-6 541
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
35 648
14 155
3,7%
1,4%
151,8%
21 493
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 43
Należności leasingowe
891
874
0,1%
0,1%
1,9%
16
Krótkoterminowe rozliczenia międzyok-
resowe
123
184
0,0%
0,0%
-33,4%
-61
RAZEM AKTYWA
963 866
1 001 592
100,0%
100,0%
-3,8%
-37 726
Kapitał własny ogółem
550 646
542 622
57,1%
54,2%
1,5%
8 025
Zobowiązania ogółem
413 220
458 970
42,9%
45,8%
-10,0%
-45 751
Zobowiązania długoterminowe
268 920
442 883
27,9%
44,2%
-39,3%
-173 962
Zobowiązania krótkoterminowe
144 300
16 087
15,0%
1,6%
796,9%
128 212
RAZEM PASYWA
963 866
1 001 592
100,0%
100,0%
-3,8%
-37 726
Zmiany w struktrze bilansu jednostkowego Archicom S.A. wynikają głównie z przeglądu opcji strategicznych zakończonego
dezinwestycją w Archicom Polska S.A. oraz Archicom Studio, otrzymania przez Spółkę dywidend z jednostek zależnych reali-
zujących inwestycje projektowe oraz wypłaty dywidnedy z zysku netto za rok 2020.
Głównymi pozycjami aktywów są inwestycje w spółkach zależnych Grupy Archicom (263 mln zł) oraz należności i udzielane
spółkom zależnym pożyczki (556 mln zł). Zmiany wartości tych dwóch pozycji w 2021 roku związane są z transakcją sprzedaży
Archicom Polska S.A. i Archicom Stuio Projekt sp. z o.o. sp.k. (spadek wartości posiadanych akcji i udziałów w jednostkach
zależnych, w miejsce których pojawiły się środki pieniężne, należności długoterminowe oraz wskazane pozostałe długotermi-
nowe aktywa finansowe w kwocie 37 mln zł - obligacje spółki Echo Investment S.A.).
Od 2020 roku w bilansie Spółki pojawiła się pozycja należności leasingowych i jest związana z wynajmem powierzchni w City
Forum One innym spółkom z Grupy Archicom (Spółka Archicom S.A. jest jednocześnie leasingobiorcą wynajmującym po-
wierzchnię od nowego właściciela budynku City One oraz leasingodawcą dla pozostałych spółek GK Archicom).
Saldo posiadanych przez Spółkę środków pieniężnych wynosi 35,6 mln zł na koniec grudnia 2021 roku i wzrosło o 21,5 mln zł w
porównaniu do końca 2020 roku. Wzrost środków pieniężnych również związany był z transakcją sprzedaży udziałów spółki
Archicom Polska S.A.
Na dzień bilansowy dokonano reklasyfikacji do zobowiązań krótkoterminowych i zgodnie z terminami zapadalności części
wyemitowanych obligacji, dla których termin wykupu przypada w ciągu najbliższych 12 miesięcy.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 44
4. Informacje dodatkowe dotyczące oceny finansowej Grupy
INFORMACJE
DODATKOWE
DOTYCZĄCE
OCENY
FINANSOWEJ
GRUPY
04
Browary Wrocławskie
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 45
4.1 Umowy kredytowe
Zgodnie z przyjętym modelem finansowym kredyty bankowe stanowią uzupełniające źródło finansowania działalności Grupy
Archicom. Pełnią one rolę dostępnych środków na wypadek nagłych i istotnych zmian otoczenia gospodarczego.
KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ARCHICOM NA 31.12.2021 R.
Projekt in-
westycyjny
Podmiot zacią-
gający kredyt
Bank
Kwota kredytu
wg umowy
[tys.]
Stan wykorzysta-
nia kredytu [tys.]
Oprocentowanie
Termin spłaty
City Forum -
City 2
Archicom Nie-
ruchomości 14
sp. z o.o.
Bank Pekao
S.A.
17 600 EUR
4 549 EUR
marża + EURLIBOR 1M
22.12.2031
Razem EUR
17 600 EUR
4 549 EUR
Kredyt inwestycyjny zabezpieczony jest standardowymi zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa o ustanowieniu
zastawów rejestrowych i finansowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadcze-
nia o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.
LINIE KREDYTOWE GRUPY ARCHICOM S.A. NA 31.12.2021 R. [TYS. PLN]
W dniu 10 września 2021 roku spółka Archicom S.A. zawarła z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. umowę
o kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 80 mln zł.
Bank
Spółka
Kwota wg umowy
[tys. PLN]
Kwota pozostała do
spłaty
Oprocentowanie
Termin spłaty
mBank S.A.
Archicom sp. z o.o. –
Realizacja Inwestycji
sp.k.*
15000
0
WIBOR 1M +
marża
Spłata nastąpi najpóźniej w 90
dniu, przypadającym po dacie
ciągnienia, nie zależnie od po-
zostałych ciągnień. Ostatecz-
nym dniem spłaty jest
22.09.2022
PKO BP S.A.
Archicom S.A.**
80 000
0
WIBOR 3M +
marża
09.03.2024
* kredyt odnawialny na finansowanie kontraktów budowlanych. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości, cesją z kontraktów
budowlanych oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji
**kredyt w rachunku bieżącym. Środki z Kredytu spółka będzie przeznaczać na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykony-
wanej działalności grupy kapitałowej Archicom Spółki Akcyjnej. Umowa kredytowa zabezpieczona jest m.in. hipoteką, zastawami rejestrowymi
i finansowymi, oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
4.2 Wykupy i emisje obligacji
Obligacje korporacyjne to trzecie, po środkach własnych
oraz przedpłatach od klientów, główne źródło finansowa-
nia działalności w Grupie Archicom. Głównym ich celem
jest zapewnienie długoterminowej stabilności finansowej
oraz umożliwienie organicznego rozwoju.
W okresie od 01 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku
nie miały miejsca nowe emisje obligacji.
W dniu 30 września 2021 roku spółka Archicom S.A. doko-
nała wykupu obligacji serii A2/20 oraz A3/20, następnie w
dniu 21 grudnia 2021 roku – serii A1/20 oraz A4/20.
W dniu 22 października 2021 roku spółka Archicom S.A. za-
warła transakcję odkupu w celu umorzenia 4.000 sztuk ob-
ligacji niezabezpieczonych, na okaziciela serii M5/2020 o
wartości nominalnej 1.000 zł każda, o łącznej wartości no-
minalnej 4.000.000 zł, wyemitowanych przez Spółkę w dniu
06 lutego 2020 roku, ze skutkiem nabycia na dzień 25 paź-
dziernika 2021 roku.
W dniu 29 października 2021 roku spółka Archicom S.A. za-
warła transakcję odkupu w celu umorzenia 7.500 sztuk ob-
ligacji niezabezpieczonych, na okaziciela serii M5/2020 o
wartości nominalnej 1.000 zł każda, o łącznej wartości no-
minalnej 7.500.000 zł, wyemitowanych przez Spółkę w dniu
06 lutego 2020 roku, ze skutkiem nabycia na dzień 03 listo-
pada 2021 roku.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 46
OBLIGACJE GRUPY ARCHICOM NA 31.12.2021 R.
Seria
Kod ISIN
Bank / dom makler-
ski
Wartość nominalna [tys.
PLN]
Termin wykupu
Warunki oprocentowania
M3/2018
PLARHCM00065
mBank S.A.
50 000
13.07.2022
WIBOR 3M + marża 2,9%
M4/2019
PLARHCM00073
mBank S.A.
60 000
14.06.2023
WIBOR 3M + marża 3,3%
M5/2020
PLO221800025
mBank S.A.
78 500
07.02.2022
WIBOR 3M + marża 2,45%
Razem:
188 500
4.3 Wykorzystanie wpływów z emisji papierów
wartościowych
W okresie od 01 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku nie miały miejsca wpływy z emisji papierów wartościowych. Po
dniu bilansowym, tj. 16 marca 2022 roku miała miejsce emisja obligacji serii M6/2022 opisana szerzej w pkt 4.11 Sprawozdania.
4.4 Udzielone i otrzymane pożyczki
Grupa Archicom nie udziela oraz nie otrzymuje pożyczek od podmiotów spoza Grupy. Wszystkie wykazane poniżej transakcje
zawierane są w ramach Grupy. Emitent wskazuje tylko jedną tabelę z wykazem pożyczek ze względu na to, że pożyczki udzie-
lane są tożsame z pożyczkami otrzymanymi.
Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Kwota cał-
kowita z
umowy po-
życzki
Wa-
luta
Kwota wypła-
conej po-
życzki / transz
pożyczki
Kwota
spłaconej
pożyczki
Saldo na
dzień
31.12.2021
Altona Investments Spzoo
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
24.02.2021
3 420
PLN
3 420
3 420
0
Altona Investments Spzoo
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
24.02.2021
2 215
PLN
2 215
2 215
0
Altona Investments Spzoo
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
10.03.2021
10 000
PLN
10 000
10 000
0
Altona Investments Spzoo
Archicom Marina 3 Spzoo
24.03.2021
2 650
PLN
2 650
0
2 650
Altona Investments Spzoo
Archicom Consulting Spzoo
26.03.2021
1 350
PLN
1 350
1 350
0
Altona Investments Spzoo
Archicom Nieruchomości 8
Spzoo
26.03.2021
2 930
PLN
2 930
236
2 694
Altona Investments Spzoo
Archicom Nieruchomości JN1
Spzoo
26.03.2021
3 490
PLN
3 490
3 490
0
Altona Investments Spzoo
Archicom Marina 3 Spzoo
26.03.2021
2 445
PLN
2 445
0
2 445
Altona Investments Spzoo
Archicom Nieruchomości 8
Spzoo
01.04.2021
2 000
PLN
2 000
0
2 000
Altona Investments Spzoo
Archicom Lofty Platinum 1
Spzoo
01.04.2021
500
PLN
500
0
500
Altona Investments Spzoo
Archicom Nieruchomości 12
Spzoo
01.04.2021
500
PLN
500
0
500
Altona Investments Spzoo
Archicom Nieruchomości 7
Spzoo
01.04.2021
500
PLN
500
0
500
Altona Investments Spzoo
Archicom Residential Spzoo
01.04.2021
500
PLN
500
0
500
Altona Investments Spzoo
AD Management Spzoo
13.04.2021
10 170
PLN
10 170
0
10 170
Altona Investments Spzoo
Archicom Marina 3 Spzoo
26.04.2021
1 314
PLN
1 314
0
1 314
Altona Investments Spzoo
Archicom SA
15.10.2021
15 500
PLN
15 500
0
15 500
Altona Investments Spzoo
Archicom Nieruchomości 12
Spzoo
08.12.2021
200
PLN
200
0
200
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 47
Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Kwota cał-
kowita z
umowy po-
życzki
Wa-
luta
Kwota wypła-
conej po-
życzki / transz
pożyczki
Kwota
spłaconej
pożyczki
Saldo na
dzień
31.12.2021
Razem
59 684
59 684
20 711
38 973
Archicom Fin Spzoo
Archicom Nieruchomości 7
Spzoo
07.01.2021
4 200
PLN
4 200
0
4 200
Archicom Fin Spzoo
Archicom SA
26.05.2021
30 000
PLN
19 420
0
19 420
Archicom Fin Spzoo
Archicom SA
15.10.2021
26 000
PLN
26 000
0
26 000
Razem
60 200
49 620
0
49 620
Archicom Jagodno 5
Archicom Nieruchomości 17
Spzoo
14.12.2021
10 000
PLN
10 000
0
10 000
Razem
10 000
10 000
0
10 000
Archicom Marina 4 Spzoo
Archicom SA
26.01.2021
2 000
PLN
2 000
2 000
0
Archicom Marina 4 Spzoo
Archicom Nieruchomości 17
Spzoo
13.07.2021
1 600
PLN
1 600
1 600
0
Archicom Marina 4 Spzoo
Archicom Residential 2 Spzoo
20.07.2021
100
PLN
100
0
100
Archicom Marina 4 Spzoo
Archicom Nieruchomości 17
Spzoo
27.07.2021
100
PLN
100
0
100
Archicom Marina 4 Spzoo
Archicom Nieruchomości 10
Spzoo
11.08.2021
200
PLN
80
80
0
Razem
4 000
3 880
3 680
200
Archicom Marina 5 Spzoo
Archicom Nieruchomości 19
Spzoo
23.03.2021
175
PLN
175
0
175
Archicom Marina 5 Spzoo
Archicom Nieruchomości 19
Spzoo
12.04.2021
50
PLN
50
0
50
Archicom Marina 5 Spzoo
Archicom Nieruchomości 19
Spzoo
06.05.2021
189
PLN
189
0
189
Razem
414
414
0
414
Archicom Nieruchomości
18 Spzoo
Archicom AM Spzoo
09.09.2021
200
PLN
200
0
200
Archicom Nieruchomości
18 Spzoo
Archicom AM Spzoo
05.10.2021
200
PLN
200
0
200
Archicom Nieruchomości
18 Spzoo
Archicom AM Spzoo
15.11.2021
200
PLN
200
0
200
Archicom Nieruchomości
18 Spzoo
Archicom AM Spzoo
20.12.2021
500
PLN
500
0
500
Razem
1 100
1 100
0
1 100
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Nieruchomości 19
Spzoo
15.01.2021
200
PLN
200
0
200
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Marina 3 Spzoo
19.01.2021
1 000
PLN
1 000
1 000
0
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Nieruchomości JN1
Spzoo
20.01.2021
1 000
PLN
1 000
1 000
0
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Nieruchomości 8
Spzoo
26.01.2021
527
PLN
527
527
0
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Marina 3 Spzoo
08.02.2021
350
PLN
350
350
0
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Nieruchomości 8
Spzoo
24.02.2021
246
PLN
246
246
0
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Marina 3 Spzoo
24.02.2021
500
PLN
500
500
0
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Nieruchomości 19
Spzoo
11.08.2021
300
PLN
300
0
300
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Nieruchomości 19
Spzoo
27.10.2021
100
PLN
100
0
100
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Nieruchomości 19
Spzoo
09.11.2021
100
PLN
100
0
100
Archicom Nieruchomości 2
Spzoo
Archicom Nieruchomości 19
Spzoo
30.11.2021
300
PLN
300
0
300
Razem
4 623
4 623
3 623
1 000
Archicom Nieruchomości
Residential Spzoo
Archicom SA
01.07.2021
49 000
PLN
49 000
0
49 000
Archicom Nieruchomości
Residential Spzoo
AD Management Spzoo
01.07.2021
17 600
PLN
17 600
0
17 600
Archicom Nieruchomości
Residential Spzoo
Archicom Jagodno 5 Spzoo
01.07.2021
2 000
2 000
2 000
0
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 48
Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Kwota cał-
kowita z
umowy po-
życzki
Wa-
luta
Kwota wypła-
conej po-
życzki / transz
pożyczki
Kwota
spłaconej
pożyczki
Saldo na
dzień
31.12.2021
Archicom Nieruchomości
Residential Spzoo
SIS 3 Otyńska Spzoo
01.07.2021
3 500
PLN
3 500
0
3 500
Razem
72 100
72 100
2 000
70 100
Archicom RW Spzoo
Bartoszowice 1 Spzoo
17.02.2021
4 100
PLN
4 100
4 100
0
Archicom RW Spzoo
Archicom Marina 5 Spzoo
06.09.2021
700
700
700
0
Archicom RW Spzoo
Archicom Marina 5 Spzoo
28.09.2021
700
PLN
700
700
0
Razem
5 500
5 500
5 500
0
Archicom SA
AD Management Spzoo
19.01.2021
200
PLN
200
200
0
Archicom SA
AD Management Spzoo
26.04.2021
100
PLN
100
100
0
Archicom SA
Archicom AM Spzoo
08.01.2021
250
PLN
250
250
0
Archicom SA
Archicom AM Spzoo
14.01.2021
250
PLN
250
250
0
Archicom SA
Archicom AM Spzoo
20.04.2021
830
PLN
830
0
830
Archicom SA
Archicom AM Spzoo
05.05.2021
450
PLN
450
0
450
Archicom SA
Archicom AM Spzoo
14.05.2021
300
PLN
300
0
300
Archicom SA
Archicom AM Spzoo
15.06.2021
200
PLN
200
0
200
Archicom SA
Archicom Consulting Spzoo
02.02.2021
30
PLN
30
30
0
Archicom SA
Archicom Jagodno 5 Spzoo
19.01.2021
1 600
PLN
1 600
1 600
0
Archicom SA
Archicom Jagodno 5 Spzoo
26.03.2021
500
PLN
500
500
0
Archicom SA
Archicom Jagodno Spzoo SK
19.01.2021
300
PLN
300
0
300
Archicom SA
Archicom Lofty Platinum 1
Spzoo
26.01.2021
163
PLN
163
163
0
Archicom SA
Archicom Lofty Platinum 1
Spzoo
02.02.2021
70
PLN
70
70
0
Archicom SA
Archicom Lofty Platinum 1
Spzoo
02.03.2021
40
PLN
40
40
0
Archicom SA
Archicom Lofty Platinum 1
Spzoo
28.10.2021
86 200
PLN
80 091
0
80 091
Archicom SA
Archicom Marina 3 Spzoo
12.01.2021
450
PLN
450
450
0
Archicom SA
Archicom Marina 3 Spzoo
26.05.2021
13 000
PLN
11 662
1 266
10 396
Archicom SA
Archicom Marina 3 Spzoo
17.12.2021
9 000
PLN
0
0
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 10
Spzoo
12.01.2021
180
PLN
180
0
180
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 10
Spzoo
15.01.2021
100
PLN
100
0
100
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
07.01.2021
1 700
PLN
1 700
1 700
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
19.01.2021
3 365
PLN
3 365
3 365
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
26.01.2021
2 000
PLN
2 000
2 000
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
08.02.2021
220
PLN
220
220
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
16.02.2021
70
PLN
70
70
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
02.03.2021
500
PLN
500
500
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
05.03.2021
190
PLN
190
190
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 11
Spzoo
26.05.2021
8 000
PLN
700
0
700
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 12
Spzoo
05.01.2021
10
PLN
10
0
10
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 12
Spzoo
05.03.2021
30
PLN
30
0
30
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 12
Spzoo
23.07.2021
562
PLN
163
163
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 14
Spzoo
05.01.2021
300
PLN
300
0
300
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 14
Spzoo
24.06.2021
9 000
PLN
9 000
0
9 000
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 49
Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Kwota cał-
kowita z
umowy po-
życzki
Wa-
luta
Kwota wypła-
conej po-
życzki / transz
pożyczki
Kwota
spłaconej
pożyczki
Saldo na
dzień
31.12.2021
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 14
Spzoo
15.10.2021
8 000
PLN
8 000
0
8 000
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 14
Spzoo
17.12.2021
9 000
PLN
2 000
0
2 000
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 16
Spzoo
24.02.2021
10
PLN
10
0
10
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 16
Spzoo
12.04.2021
100
PLN
100
0
100
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 17
Spzoo
19.01.2021
970
PLN
970
0
970
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 17
Spzoo
17.03.2021
30
PLN
30
0
30
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 19
Spzoo
17.12.2021
7 000
PLN
50
0
50
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 4
Spzoo
24.02.2021
10
PLN
10
0
10
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 4
Spzoo
24.03.2021
50
PLN
50
0
50
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 4
Spzoo
20.04.2021
85
PLN
85
0
85
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 4
Spzoo
05.05.2021
55
PLN
55
0
55
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 4
Spzoo
25.08.2021
100
PLN
100
0
100
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 5
Spzoo
26.01.2021
500
PLN
500
500
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 5
Spzoo
16.02.2021
365
PLN
365
0
365
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 5
Spzoo
24.03.2021
700
PLN
700
0
700
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 5
Spzoo
26.04.2021
183
PLN
183
183
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 5
Spzoo
25.08.2021
500
PLN
0
0
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 6
Spzoo
12.01.2021
96
PLN
96
0
96
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 6
Spzoo
15.01.2021
80
PLN
80
0
80
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 6
Spzoo
02.02.2021
20
PLN
20
0
20
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 7
Spzoo
07.01.2021
3 000
PLN
3 000
0
3 000
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 7
Spzoo
21.01.2021
250
PLN
250
0
250
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 8
Spzoo
12.01.2021
120
PLN
120
120
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 8
Spzoo
11.05.2021
289
PLN
289
289
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 8
Spzoo
26.05.2021
6 000
PLN
1 840
0
1 840
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 8
Spzoo
14.06.2021
20
PLN
20
0
20
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 9
Spzoo
24.03.2021
53
PLN
53
0
53
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 9
Spzoo
26.04.2021
10
PLN
10
0
10
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 9
Spzoo
18.05.2021
29
PLN
29
0
29
Archicom SA
Archicom Nieruchomości 9
Spzoo
20.05.2021
50
PLN
50
0
50
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN1
Spzoo
26.04.2021
2 900
PLN
2 900
0
2 900
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN1
Spzoo
26.05.2021
12 000
PLN
12 000
0
12 000
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN1
Spzoo
25.08.2021
9 000
PLN
1 500
0
1 500
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN2
Spzoo
19.01.2021
370
PLN
370
370
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN2
Spzoo
17.03.2021
30
PLN
30
30
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN2
Spzoo
06.05.2021
137
PLN
137
137
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN2
Spzoo
17.06.2021
1 546
PLN
1 546
1 546
0
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 50
Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Kwota cał-
kowita z
umowy po-
życzki
Wa-
luta
Kwota wypła-
conej po-
życzki / transz
pożyczki
Kwota
spłaconej
pożyczki
Saldo na
dzień
31.12.2021
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
07.01.2021
1 700
PLN
1 700
1 700
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
11.02.2021
300
PLN
300
300
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
02.03.2021
200
PLN
200
200
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
05.03.2021
170
PLN
170
170
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
24.03.2021
2 294
PLN
2 294
2 294
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
26.04.2021
2 207
PLN
2 207
2 207
0
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
26.05.2021
13 000
PLN
8 695
220
8 475
Archicom SA
Archicom Nieruchomości JN3
17.12.2021
7 000
PLN
0
0
0
Archicom SA
Archicom Residential 2 Spzoo
15.01.2021
10
PLN
10
0
10
Archicom SA
Archicom Residential Spzoo
15.01.2021
120
PLN
120
0
120
Archicom SA
Archicom Residential Spzoo
02.02.2021
50
PLN
50
0
50
Archicom SA
Archicom Residential Spzoo
16.02.2021
70
PLN
70
0
70
Archicom SA
Archicom Residential Spzoo
02.03.2021
100
PLN
100
0
100
Archicom SA
Archicom Residential Spzoo
17.03.2021
40
PLN
40
0
40
Archicom SA
Archicom Residential Spzoo
24.03.2021
80
PLN
80
0
80
Archicom SA
Archicom Residential Spzoo
01.07.2021
5 000
PLN
2 277
0
2 277
Archicom SA
Archicom Residential Spzoo
17.12.2021
8 000
PLN
0
0
0
Archicom SA
Archicom Stabłowice Spzoo
26.01.2021
825
PLN
825
825
0
Archicom SA
Bartoszowice 1 Spzoo
19.01.2021
340
PLN
340
340
0
Archicom SA
Bartoszowice 1 Spzoo
19.01.2021
2 600
PLN
2 600
2 600
0
Archicom SA
Bartoszowice 1 Spzoo
21.01.2021
2 100
PLN
2 100
2 100
0
Archicom SA
Bartoszowice 1 Spzoo
25.01.2021
1 337
PLN
1 337
1 337
0
Archicom SA
Bartoszowice 1 Spzoo
18.02.2021
681
PLN
681
681
0
Archicom SA
Bartoszowice 1 Spzoo
26.03.2021
1 730
PLN
1 730
1 730
0
Archicom SA
DKR Echo Invest SA
07.05.2021
1 160
PLN
1 160
1 160
0
Archicom SA
DKR Echo Investment Spzoo
07.05.2021
320
PLN
320
320
0
Archicom SA
SIS 3 Otyńska Spzoo
07.01.2021
200
PLN
200
200
0
Archicom SA
SIS 3 Otyńska Spzoo
24.02.2021
300
PLN
300
300
0
Archicom SA
SIS 3 Otyńska Spzoo
26.05.2021
3 500
PLN
0
0
0
Archicom SA
Space Investment Spzoo
19.01.2021
10
PLN
10
0
10
Archicom SA
Space Investment Spzoo
04.03.2021
20
PLN
20
0
20
Archicom SA
Space Investment Spzoo
11.08.2021
30
PLN
30
0
30
Archicom SA
TN Stabłowice 1 Spzoo
19.01.2021
1 500
PLN
1 500
1 500
0
Archicom SA
TN Stabłowice 1 Spzoo
24.03.2021
100
PLN
100
100
0
Archicom SA
TN Stabłowice 1 Spzoo
26.03.2021
1 450
PLN
1 450
1 450
0
Razem
262 362
186 578
38 036
148 542
P16 Inowrocławska Spzoo
Archicom SA
25.01.2021
4 500
PLN
4 500
4 500
0
P16 Inowrocławska Spzoo
Archicom SA
15.10.2021
18 500
PLN
18 500
0
18 500
Razem
23 000
23 000
4 500
18 500
Strzegomska Nowa Spzoo
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
26.01.2021
2 366
PLN
2 366
2 366
0
Strzegomska Nowa Spzoo
SIS 3 Otyńska Spzoo
26.01.2021
1 460
PLN
1 460
1 460
0
Strzegomska Nowa Spzoo
Archicom Lofty Platinum 1
Spzoo
26.03.2021
46
PLN
46
46
0
Strzegomska Nowa Spzoo
Archicom Nieruchomości JN3
Spzoo
08.06.2021
458
PLN
458
458
0
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 51
Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Kwota cał-
kowita z
umowy po-
życzki
Wa-
luta
Kwota wypła-
conej po-
życzki / transz
pożyczki
Kwota
spłaconej
pożyczki
Saldo na
dzień
31.12.2021
Strzegomska Nowa Spzoo
Archicom Stabłowice Spzoo
01.07.2021
7 600
PLN
7 600
1 000
6 600
Strzegomska Nowa Spzoo
Archicom SA
15.10.2021
15 000
PLN
15 000
0
15 000
Razem
26 930
26 930
5 330
21 600
Archicom Studio Projekt
Spzoo
Archicom Studio Projekt
Spzoo SK
24.03.2021
200
PLN
200
200
0
Razem
200
200
200
0
Waluta pożyczki
PLN lub EUR
Termin spłaty
31.12.2025 lub 30.06.2032 w przypadku pożyczek podporządkowanych (AN14)
Zabezpieczenie
brak
Spłata odsetek i pożyczki
Wraz ze spłatą pożyczki Pożyczkobiorca zapłaci odsetki należne za cały okres od udzielenia pożyczki do jej spłaty. Pożyczkobiorca
uprawniony jest do wcześniejszej spłaty kwoty pożyczki. W takim przypadku odsetki naliczone będą od dnia przekazania kwoty po-
życzki do dnia jej zwrotu na konto Pożyczkodawcy.
Oprocentowanie
Każda pożyczka w PLN oprocentowana jest umowną stopą procentową w wysokości - średni WIBOR 3M plus 3,50 % za okres od
udzielenia pożyczki do jej spłaty.
Każda pożyczka w EUR oprocentowana jest umowną stopą procentową w wysokości - średni EURIBOR 3M plus 3,50 % za okres od
udzielenia pożyczki do jej spłaty
4.5 Udzielone i otrzymane poręczenia i gwarancje
Na dzień 31.12.2021r. stan zadłużenia pośredniego i warunkowego Archicom S.A. wynosił 99,8 mln zł. Zadłużenie to wynikało
z udzielonych przez Archicom S.A. umów wsparcia, poręczeń i gwarancji korporacyjnych:
GWARANCJE WYSTAWIONE/OTRZYMANE PRZEZ ARCHICOM S.A.
I SPÓŁKI Z GRUPY NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Gwarant
Podmiot otrzymu-
jący gwarancję
Beneficjent
Wartość [tys.
PLN]
Termin ważno-
ści
Tytułem
PKO BP S.A.
Strzegomska
Nowa Sp. zo.o.
GNT Ventures
Wrocław Sp. z
o.o.
1 729
do 28.02.2023
Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP
S.A. w związku ze sprzedażą budynku biurowego
West Forum IA na rzecz nabywcy. Dokument gwa-
rantuje wywiązanie się przez spółkę celową Strze-
gomska Nowa Sp. z o.o. z zobowiązania wynikają-
cego z Umowy Gwarancji należności czynszowych
z dnia 27.08.2019 r oraz Aktu notarialnego Rep.
8582/2019 z dnia 27.08.2019.
PKO BP S.A.
Archicom Nieru-
chomości 5 Sp.
zo.o.
City One Park
Sp. zo.o.
5 905
do 09.07.2022
Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w
związku ze sprzedażą budynku biurowego City Fo-
rum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwaran-
tuje wywiązanie się przez spółkę celową Archicom
Nieruchomości 5 Sp. z o.o. z zobowiązania wynika-
jącego z zapłaty należności dotyczących płatno-
ści zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości na
podstawie aktu notarialnego Rep A 2229/2020 z
dnia 27 maja 2020 roku oraz Umową Gwarancji
Czynszu (Rental Guarantee Agreement), zawartej
dnia 27 maja 2020 roku.
PKO BP S.A.
Archicom Sp.
zo.o.-RI - Spk
City One Park
Sp. zo.o.
3 284
do 09.07.2022
Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w
związku ze sprzedażą budynku biurowego City Fo-
rum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwaran-
tuje wywiązanie się przez spółkę Archicom Sp.
So.o.z - RI - spk z zobowiązania spółki, wynikają-
cego z zawartych w dniu 11 lipca 2017 roku Kon-
traktu Budowlanego nr 1/07/2017/PPOI/ANSK5 i
Kontraktu Budowlanego nr
2/07/2017/PPOI/ANSK5, których prawa i obowiązki
zgodnie z Umową sprzedaży nieruchomości Akt
Notarialny Rep A 2229/2020 z dnia 27 maja 2020
roku wstąpił nabywca.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 52
PKO BP S.A.
Archicom S.A.
City One Park
Sp. zo.o.
1 161
do 09.07.2022
Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP w
związku ze sprzedażą budynku biurowego City Fo-
rum bud B na rzecz nabywcy. Dokument gwaran-
tuje wywiązanie się przez spółkę Archicom S.A. z
zobowiązania wynikającego z Umowy Najmu nr
2/20/N/CF1 zawartej w dniu 30 stycznia 2020 roku
dotyczącej najmu powierzchni usługowo-biuro-
wych w budynku City One we Wrocławiu przy ul.
Traugutta 45, w której prawa i obowiązki zgodnie z
umowa sprzedaży nieruchomości aktem notarial-
nym Rep. A2229/2020 z dnia 27 maja 2020 roku
wstąpił nabywca.
PKO BP S.A.
Archicom S.A.
Bank Millenium
S.A.
4 413
do 30.06.2022
Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO BP
S.A. w związku z zawarciem umowy najmu z Ban-
kiem Millenium S.A.. Dokument gwarantuje wywią-
zanie się przez spółkę Archicom S.A. w imieniu Ar-
chicom Nieruchomości 14 sp. zo.o. z zobowiązania
wynikającego z Umowy Najmu nr 2/21/N/CF2, za-
wartej w dniu 05 marca 2021 roku, z tytułu wypłaty
opłat motywacyjnych oraz w celu zabezpieczenia
zapłaty kary umownej na wypadek opóźnienia
przekazania Beneficjentowi przedmiotu najmu wy-
nikającego z Umowy Najmu.
Archicom S.A.
Javin Investments
Sp. z o.o. sp. k. w
likwidacji;
Space Investment
Strzegomska 3 sp.
z o.o.
GNT Ventures
Wrocław Sp. z
o.o.
12 041
do 25.02.2024
Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku
biurowego West Forum IB gwarantuje nabywcy
wywiązanie się z zobowiązań sprzedającego.
Kwota gwarancji to 12.041 tyś PLN (przeliczona
wcześniej na potrzeby po średnim kursie NBP z dnia
31.12.2021). W przypadku naruszenia oświadczeń i
zapewnień sprzedających nieobjętych ubezpie-
czeniem tytułu prawnego First Title Insurance PLC
gwarancja ograniczona jest wysokością do ceny
Brutto budynku
Archicom S.A.
Archicom Nieru-
chomości 5 Sp.
zo.o.
City One Park
Sp. zo.o.
17 193
do 27.11.2027
Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku
biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy
wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nie-
ruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedają-
cego dotyczących umowy gwarancji najmu.
Kwota gwarancji to 3.738 tys. EUR (przeliczona na
potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2021
17.193 tys. zł).
Archicom S.A.
Archicom Nieru-
chomości 5 Sp.
zo.o.
City One Park
Sp. zo.o.
15 562
do 27.05.2023
Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku
biurowego City Forum bud B gwarantuje nabywcy
wywiązanie się przez spółkę celową Archicom Nie-
ruchomości 5 sp. zo.o. z zobowiązań sprzedają-
cego dotyczących ostatecznej umowy sprzedaży.
Kwota gwarancji to 3 384 tys. EUR (przeliczona na
potrzeby po średnim kursie NBP z dnia 31.12.2021
15.562 tys. zł).
PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ
SPÓŁKI Z GRUPY ARCHCIOM NA 31
GRUDNIA 2021 R.
Poręczyciel
Podmiot otrzy-
mujący porę-
czenie
Beneficjent
Wartość [tys.
PLN]
Termin ważności
Tytułem
Archicom S.A.
Archicom Nieru-
chomości 14 Sp.
zo.o.
Bank Pekao S.A.
6 931
do 30.03.2035, zastrze-
żeniem wcześniejszego
wygaśnięcia po speł-
nieniu DSCR na pozio-
mie 1,2
Gwarancja korporacyjna - Wsparcia
projektu udzielona przez Archicom S.A.
na zabezpieczenie kredytu na realiza-
cje inwestycji City Forum budynek A
Archicom S.A.
Archicom Nieru-
chomości 14 Sp.
zo.o.
Bank Pekao S.A.
12 994
do 30.03.2035, zastrze-
żeniem wcześniejszego
wygaśnięcia po speł-
nieniu DSCR na pozio-
mie 1,2
Poręczenie udzielone przez Archicom
SA na zabezpieczenie kredytu na reali-
zacje inwestycji City Forum budynek A
Archicom S.A.
Archicom Nieru-
chomości 14 Sp.
zo.o.
Bank Pekao S.A.
0
do 30.03.2035, zastrze-
żeniem wcześniejszego
wygaśnięcia po speł-
nieniu DSCR na pozio-
mie 1,2
Gwarancja korporacyjna masterlease
udzielona przez Archicom S.A. na za-
bezpieczenie kredytu na realizacje in-
westycji City Forum budynek A
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 53
Archicom S.A.
Strzegomska
Nowa Sp. zo.o.
PKO BP S.A.
1 729
do 28.04.2023
Poręczenie udzielone przez Archicom
SA na zabezpieczenie gwarancji ban-
kowej wystawionej przez PKO BP S.A.
spółce Strzegomska Nowa Sp. zo.o., w
związku ze sprzedażą budynku biuro-
wego West Forum IA, na rzecz nabywcy
Archicom S.A.
Archicom Nieru-
chomości 5 Sp.
zo.o.
PKO BP S.A.
5 905
do 09.09.2022
Poręczenie udzielone przez Archicom
SA na zabezpieczenie gwarancji ban-
kowej wystawionej przez PKO BP S.A.
spółce Archicom Nieruchomości 5 sp.
zo.o., w związku ze sprzedażą budynku
biurowego City Forum bud B, na rzecz
nabywcy
Archicom S.A.
Archicom Sp.
zo.o. RI Spk
PKO BP S.A.
6 568
do 09.07.2022
Poręczenie udzielone przez Archicom
SA na zabezpieczenie gwarancji ban-
kowej wystawionej przez PKO BP S.A.
spółkce Archicom Sp. zo.o. - RI - spk., w
związku ze sprzedażą budynku biuro-
wego City Forum bud B, na rzecz na-
bywcy
Archicom S.A.
Archicom Nieru-
chomości 14 Sp.
zo.o.
Bank Millenium
S.A.
4 413
90 dni po upływie 7
miesięcy okresu najmu
(rozpoczęcie okresu
najmu 04.01.2022 - wy-
gasa 03.11.2022 r.)
Poręczenie udzielone przez Archicom
S.A. jako zabezpieczenie wywiązania się
spółki Archicom Nieruchomości 14 sp. z
o.o. z zobowiązania wynikającego z
Umowy Najmu nr 2/21/N/CF2, zawartej
w dniu 5 marca 2021 roku, z tytułu wy-
płaty opłat motywacyjnych oraz w celu
zabezpieczenia zapłaty kary umownej
na wypadek opóźnienia przekazania
Beneficjentowi przedmiotu najmu wyni-
kającego z Umowy Najmu. Kwota porę-
czenia to 959.00 euro.
4.6 Lokaty kapitałowe, inwestycje kapitałowe
4.7 Akcje własne
Spółka nie posiada akcji własnych oraz nie realizuje programu odkupu akcji własnych.
4.8 Uprawnienia kontrolne
W 2021 roku w spółce Archicom S.A. nie było papierów wartościowych, z których wynikałby specjalne uprawnienia kontrolne.
W związku z powyższym nie wskazuje się posiadaczy takich papierów.
Jednocześnie wskazuje się, że akcje serii B1 w liczbie 6.207.502 sztuk są uprzywilejowane w ten sposób, że na każdą akcję serii
B1 przypadają dwa głosy. 4.093.888 akcji serii B1 posiada akcjonariusz – spółka pod firmą DKR Echo Investment sp. z o.o. z
siedzibą we Wrocławiu, natomiast pozostałe 2.113.614 akcji serii B1 posiada akcjonariusz – spółka pod firmą DKRA sp. z o.o. z
siedzibą we Wrocławiu.
Grupa nie nabywa aktywów finansowych w celach osiągnięcia wzrostu ich wartości. Od strony ekonomicznej przepro-
wadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.
W związku z zakończeniem przeglądu opcji strategicznych i sprzedażą Archicom Polska S.A. wraz ze spółkami zależnymi
Grupa wykazuje w bilansie odroczone płatności za zbyte akcje. Szczegółowy sposób rozliczenia transakcji został opisany
w pkt 4.10.
W związku z finansowaniem działalności komercyjnej Grupa zaciąga zobowiązania finansowe w walutach obcych. Ry-
zyko związane z uruchamianiem kredytu walutowego (EUR) na finansowanie nieruchomości inwestycyjnej City 2 ograni-
czone jest przez zawarcie transakcji zabezpieczających typu forward.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 54
4.9 Postępowania sądowe, arbitrażowe
i administracyjne
Od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku nie toczyły się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego
ani organem administracji publicznej żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Archicom S.A. lub jed-
nostki zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.
4.10 Pozostałe istotne zdarzenia i umowy
Istotne zdarzenia i umowy zawarte przez spółki z Grupy Archicom w 2021 roku omówione zostały poniżej:
Zakończenie przeglądu opcji strategicznych
Ogłoszony w 2020 roku przegląd opcji strategicznych został zakończony wyborem
wiodącego partnera dla Archicom S.A., giełdowego lidera polskiego rynku nieru-
chomości Spółki Echo Investments S.A..
W dniu 22 kwietnia 2021 roku Pani Dorota Jarodzka-Śródka, Pan Kazimierz Śródka,
Pan Rafał Jarodzki („Sprzedający”) oraz Echo Investment S.A. („Kupujący”) zawarli
przyrzeczoną umowę sprzedaży Udziałów DKR oraz Akcji DKR („Umowa”), doty-
czącą pośredniego nabycia pakietu 16.945.487 akcji w kapitale zakładowym Emi-
tenta, stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego i uprawniają-
cych łącznie do 21.039.375 głosów na walnym zgromadzeniu Emitenta, co sta-
nowi około 65,99% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu Emitenta.
Zamknięcie Transakcji poprzedziła restrukturyzacja grupy kapitałowej Emitenta,
obejmująca w szczególności:
1) sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki
oraz Pana Rafała Jarodzkiego wszystkich akcji przysługujących Emitentowi w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A.,
2) sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży udziałów w Archicom Studio Projekt sp. z o.o. i wystąpienia z Archicom
Studio Projekt spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-
Śródki oraz Pana Kazimierza Śródki wszystkich udziałów przysługujących pośrednio Emitentowi (poprzez Archicom Holding
sp. z o.o.) w kapitale zakładowym Archicom Studio Projekt sp. z o.o. oraz wystąpienia przez Emitenta (jako komandyta-
riusza) z Archicom Studio Projekt spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., spółki projektowej świadczącej usługi
architektoniczne i projektowe na rzecz spółek z grupy Emitenta,
3) wraz ze zbyciem Udziałów DKR oraz Akcji DKR na rzecz Kupującego, tj. z dniem 22 kwietnia 2021 roku:
a. rezygnacje Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki z pełnienia funkcji Prezesa Zarządu Emitenta oraz Pana Krzysztofa Su-
skiewicza z pełnienia funkcji Członka Zarządu Emitenta oraz powołania Pana Waldemara Olbryka na stanowi-
sko Prezesa Zarządu Emitenta, a także Pani Agaty Skowrońskiej-Domańskiej oraz Pana Rafała Zbocha na stano-
wiska Członków Zarządu Emitenta stały się skuteczne;
b. odwołania Pana Jędrzeja Śródki, Pana Kazimierza Śródki, Pana Artura Olendra oraz Pana Rafała Jarodzkiego
z Rady Nadzorczej Emitenta oraz powołania Pana Nicklasa Lindberga, Pana Macieja Drozda, Pani Małgorzaty
Turek oraz Pana Rafała Mazurczaka na członków Rady Nadzorczej Emitenta stały się skuteczne
Zakończenie
przeglądu opcji
strategicznych i
zdefiniowanie
kierunków rozwoju
Grupy Archicom
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 55
Zmiana kierunków rozwoju Grupy Archicom w związku z wynikami przeglądu opcji strate-
gicznych
W wyniku przeglądu opcji strategicznych i przejęciu przez
Echo Investment pakietu większościowego Archicom, Grupa
Echo-Archicom stała się największym deweloperem mieszka-
niowym w Polsce. Aspiracją Grupy Archicom jest utrzymanie
pozycji lidera we Wrocławiu, przy zachowaniu konkurencyj-
nego modelu biznesowego, opartego na silnej marce i efek-
tywności kosztowej. Równolegle Grupa stale monitoruje rynek
pod kątem wykorzystania szans rozwoju poza Wrocławiem. W
celu realizacji krótko- i długoterminowych planów Spółka wy-
pracowuje formuły finansowania, struktury organizacyjne
oraz systemy wewnętrzne.
Informacja dotycząca celów sprzedażo-
wych na 2021 rok Grupy Kapitałowej Archi-
com S.A.
Zarząd Spółki Archicom S.A. przekazuje informację o przyjęciu celów sprzedażowych dla Grupy Kapitałowej Archicom S.A. na
rok 2021:
1) sprzedaż 1.000-1.200 lokali (rozumianych jako zawarcie umów rezerwacyjnych lub deweloperskich),
2) przekazania aktami notarialnymi 1.000-1.200 lokali.
Jednocześnie, w nawiązaniu do zakończenia przeglądu opcji strategicznych Zarząd Emitenta informuje, że przedstawione
cele sprzedażowe dla Grupy Kapitałowej Archicom S.A. na rok 2021 uwzględniają planowaną restrukturyzację Grupy Kapita-
łowej Archicom S.A. (w tym w szczególności sprzedaż akcji Emitenta w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A.).
Zawarcie umowy kupna nieruchomości gruntowej
W dniu 12.01.2021 r. jednostka zależna Emitenta – Archicom Nieruchomości 7 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością za-
warła umowę na zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej we Wrocławiu, obręb Stare Miasto, o powierzchni
ok. 0,22 ha za cenę netto 11.700.000,00 zł.
Na zakupionej nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której zostanie
wybudowanych około 80 mieszkań. Zakup nieruchomości sfinansowany został z środków własnych.
W dniu 4 listopada 2021 r. podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. podpisała z Echo
Investment S.A. (dalej: Sprzedający) przedwstępną Umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu (oraz prawa wła-
sności budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności), położonego w Warszawie w rejonie ulic Doma-
niewskiej, Wołoskiej i Postępu.
Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem transakcji, wynosi około 6.950 mkw. Cena netto za
Nieruchomości wyniesie łącznie 65,115 mln złotych netto. Zawarcie Umowy przyrzeczonej powinno nastąpić nie później niż w
lutym 2023 r., po spełnieniu się warunków zastrzeżonych w Umowie przedwstępnej, przy czym strony Umowy zamierzają dążyć
do spełnienia warunków i zawarcia umowy przyrzeczonej w 2022 roku.
City Forum
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 56
Na przedmiotowej nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, na której
zostanie wybudowanych około 260 mieszkań
Zawarcie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa
własności
W dniu 11 lutego 2021 r. jednostka zależna Emi-
tenta – Archicom Investment Spółka z ograni-
czoną odpowiedzialnością z siedzibą we Wro-
cławiu, zawarła ze spółką Willa Idea spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we
Wrocławiu, umowę przeniesienia prawa użytko-
wania wieczystego nieruchomości gruntowej
położonej we Wrocławiu przy ul. Ksawerego
Liskego, o powierzchni 0,1512 ha, wraz z pra-
wem własności posadowionych na niej trzech
budynków. Łączna cenę netto transakcji to
10.500.000,00 zł plus należny podatek VAT w
kwocie 2.415.000,00 zł. Umowa poprzedzona
była zawartą w dniu 30 października przed-
wstępną umową sprzedaży o której Spółka informowała raportem bieżącym z dn. 30 października 2020.
Podział zysku netto Spółki za rok obrotowy 2020
W dniu 21 maja 2021 r. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której pozytywnie oceniła i przychyliła się do wniosku
Zarządu Spółki, aby dokonać podziału zysku netto Spółki za rok obrotowy 2020 w wysokości 47.197.425,95 zł wykazany w
jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2020, w następujący sposób:
a) zysk w kwocie 47.029.022,61 zł przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki („Zysk przeznaczony do po-
działu”),
b) zysk w kwocie 168.403,34 zł przeznaczyć na kapitał rezerwowy Spółki przeznaczony na wypłatę w przyszłości dywidend lub
zaliczek na przewidywane dywidendy, zgodnie z uchwałą nr 22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archicom S.A.
z dnia 25 czerwca 2020 r.,
c) zysk przeznaczony do podziału, powiększony o kwotę 48.207.949,92 zł zgromadzoną na kapitale rezerwowym, przeznaczo-
nym na wypłatę w przyszłości dywidend lub zaliczek na przewidywane dywidendy, co stanowi łącznie kwotę w wysokości
95.236.972.53 zł przeznaczyć do podziału pomiędzy akcjonariuszy Spółki („Dywidenda”) tj. w kwocie 3,71 zł za 1 akcję,
d) zaliczyć na poczet Dywidendy kwotę 64.945.967,79 zł wypłaconą przez Spółkę w dniu 27 listopada 2020 roku, tytułem
zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2020 na mocy uchwały Zarządu Spółki nr 4/X/2020 z dnia 8 października 2020
r.(„Zaliczka Dywidendowa”) tj. w kwocie 2,53 zł za 1 akcję, e) wypłacić tytułem Dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą
Zaliczkę Dywidendową tj. kwotę w wysokości 30.291.004,74 zł tj. w kwocie 1,18 zł na 1 akcję.
W dniu 24 czerwca 2021 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Archicom S.A., na podstawie rekomendacji Zarządu i Rady Nad-
zorczej, postanowiło dokonać podziału zysku netto Spółki za rok obrotowy 2020 zgodnie z rekomendacją Zarządu. Dzień wy-
płaty dywidendy ustalono na 27 lipca 2021 roku, dywidenda została wypłacona.
Olimpia Port
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 57
Uchwała Zarządu w sprawie wypłaty zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok
obrotowy 2021
W dniu 7 października 2021 roku wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego
Spółki za rok obrotowy 2020, które wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania
finansowego Spółki za I półrocze 2021 roku, które także wykazuje zysk, podjął uchwałę w przedmiocie warunkowej wypłaty
zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2021
Zgodnie z podjętą uchwałą, Zarząd postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywa-
nej dywidendy za rok obrotowy 2021, w łącznej kwocie 31.831.225,32 zł (słownie: trzydzieści jeden milionów osiemset trzydzieści
jeden tysięcy dwieście dwadzieścia pięć złotych 32/100), na którą składa się:
1. kwota 31.663.225,32 zł stanowiąca 49,82 % zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2021 roku;
2. kwota 168.000,00 zł zgromadzona na kapitale rezerwowym, przeznaczonym na wypłatę w przyszłości dywidend lub
zaliczek na przewidywane dywidendy, zgodnie z uchwałą nr 22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archi-
com S.A. z dnia 25 czerwca 2020 roku; tj. w kwocie 1,24 zł (słownie: jeden złoty 24/100) na 1 akcję.
Zaliczką zostanie objętych 25.670.343 akcje Spółki. Zaliczka zostanie wypłacona w dniu 26 listopada 2021 roku. Do zaliczki
będą uprawnieni akcjonariusze posiadający akcje Spółki w dniu 19 listopada 2021 roku tj. na 7 dni przed datą wypłaty zaliczki.
Warunkiem wypłaty zaliczki jest uzyskanie zgody Rady Nadzorczej Spółki w terminie do dnia wypłaty zaliczki
W dniu 22 października 2021 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na
poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2021, w łącznej kwocie 31.831.225,32 zł tj. w kwocie 1,24 zł na 1 akcję.
Oznacza, to spełnienie warunku od którego zależała realizacja uchwały Zarządu Spółki w sprawie warunkowej wypłaty za-
liczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2021, o którym Spółka informowała raportem bieżącym nr 50/2021
z dnia 8 października 2021 roku.
Powołanie Zarządu Spółki Archicom S.A. na nową kadencję
Rada Nadzorcza Emitenta na posiedzeniu w dniu 21 czerwca 2021 r. powołała do Zarządu Emitenta: Pana Waldemara Ol-
bryka jako Prezesa Zarządu oraz Pana Rafała Zbocha, Pana Artura Więznowskiego, Pana Tomasza Sujaka i Panią Agatę
Skowrońską-Domańską jako Członków Zarządu, na nową pięcioletnią kadencję, wspólną dla całego Zarządu, rozpoczyna-
jącą się od dnia następującego po dniu odbycia Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Emitenta zatwierdzającego sprawoz-
danie finansowe za rok obrotowy 2020 r.
Zawiadomienie o zmianie stanu posiadania akcji Archicom S.A.
Zarząd Archicom S.A., informuje, iż w dniu 27 lipca 2021 r. Spółka otrzymała zawiadomienie o zmianie stanu posiadania akcji
Spółki i udziału w ogólnej liczbie głosów od Echo Investment Spółka Akcyjna.
Zgodnie z treścią Zawiadomienia, w wyniku zawarcia w dniu 23 lipca 2021 r. oraz rozliczenia w dniu 26 lipca 2021 r. transakcji
nabycia akcji Spółki objętych zapisami złożonymi w ramach wezwania ogłoszonego przez Echo w dniu 17 czerwca 2021 r.,
Echo nabyło 2 akcje zwykłe na okaziciela serii A Spółki, odpowiadające ok. 0,01 % ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym
Spółki, uprawniające do 2 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, co odpowiada ok. 0,01% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu Spółki. Dotychczas posiadany udział Echo zmienił się o ok. 0,01% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadze-
niu Spółki i osiągnął łącznie 66% liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 58
Zawiadomienie od Akcjonariusza o zmianie udziału w ogólnej liczbie głosów w Spółce
Zarząd spółki Archicom S.A. informuje, iż otrzymał w trybie z art. 69 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej
i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych,
zawiadomienie od Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander informujące o zwiększeniu udziału w ogólnej liczbie
głosów w Spółce powyżej 10%.
Zawarcie kontraktu budowlanego
W dniu 2 lutego 2021 roku spółka Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. zawarła ze spółką Erbud S.A. Umowę, której
przedmiotem jest budowa budynków mieszkalnych BA2 – Wytwórnia Kawy oraz BA3 – Słodownia, w ramach inwestycji miesz-
kaniowej Browary Wrocławskie przy ulicy Jedności Narodowej we Wrocławiu. Wynagrodzenie dla Wykonawcy z tytułu reali-
zacji przedmiotu ww. Umowy wynosi netto 67.695.000,00 PLN, do którego zostanie doliczony należny podatek VAT.
W dniu 17 sierpnia 2021 roku Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji – sp. k. zawarła kontrakt budowlany z firmą AWM
Budownictwo S.A. na realizację budynków mieszkalnych na osiedlu Olimpia Port – budynki M24, M25, M26, obejmujących 176
lokali mieszkalnych i 6 lokali usługowych. Wartość zawartego kontraktu budowlanego to 51 750 tys. zł netto.
W dniu 5 października 2021 roku spółka Archicom sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji - sp. k. zawarła ze spółką pod firmą Opex
S.A. umowę na wykonawstwo, której przedmiotem jest realizacja przez Wykonawcę budynków mieszkalnych wraz z niezbędną
infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu w ramach przedsięwzięcia inwestycji o nazwie „River Point” we Wro-
cławiu („Umowa”). Wynagrodzenie dla Wykonawcy z tytułu realizacji przedmiotu ww. umowy wynosi netto 102 387 331,00 zł,
do którego zostanie doliczony należny podatek VAT.
Zawarcie umowy o kredyt w rachunku bieżącym Spółki
W dniu 10 września 2021 r. Spółka podpisała z bankiem POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A.,
z siedzibą w Warszawie, (KRS 0000026438) (dalej: „Bank” ) umowę o kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 80 000 tys. zł (dalej:
„Kredyt”).
Środki z Kredytu Spółka przeznaczy na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności Grupy
Kapitałowej.
Umowa obowiązuje od dnia 10 września 2021 roku do dnia 9 marca 2024 roku. Kwota Kredytu jest oprocentowana według
zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 3M) powiększonej o marżę Banku.
Umowa przewiduje obowiązek spełnienia standardowych w tego typu transakcjach warunków zawieszających postawienie
środków z kredytu do dyspozycji Spółki.
Nabycie obligacji własnych w celu umorzenia
W dniu 22 października 2021 roku, Emitent dokonał transakcji nabycia 4 000 sztuk obligacji serii M5/2020 Emitenta o wartości
nominalnej 1 000 zł każda, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem ISIN PLO221800025 [da-
lej: Obligacje]. Łączna wartość nominalna nabytych Obligacji wyniosła 4 mln zł. Obligacje zostały nabyte w celu ich umorze-
nia
W dniu 29 października 2021 roku, Emitent dokonał transakcji nabycia 7 500 sztuk obligacji serii M5/2020 Emitenta o wartości
nominalnej 1 000 zł każda, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem ISIN PLO221800025 [da-
lej: Obligacje]. Łączna wartość nominalna nabytych Obligacji wyniosła 7,5 mln zł. Obligacje zostały nabyte w celu ich umo-
rzenia.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 59
4.11 Pozostałe istotne zdarzenia i umowy po dniu
bilansowym
Kwartalna informacja o sprzedaży i przekazaniach mieszkań
Zarząd spółki Archicom S.A. przekazuje kwartalną informację o liczbie mieszkań sprzedanych i przekazanych klientom przez
Grupę Archicom w 4Q 2021 r.
Zawarte notarialne umowy deweloperskie i przedwstępne sprzedaży mieszkań: • 227 umów zawartych w czwartym kwartale
2021 r., w porównaniu do 194 umów zawartych w czwartym kwartale 2020 r.; • 1275 umów zawartych w 2021 r., w porównaniu
do 971 umów zawartych w 2020 r.
Liczba umów notarialnych przeniesienia własności i sprzedaży lokali: • 721 lokali przekazanych w czwartym kwartale 2021 r.,
w porównaniu do 560 lokali przekazanych w czwartym kwartale 2020 r.; • 1266 lokali przekazanych w 2021 r., w porównaniu
do 1349 lokali przekazanych w 2020 r.
Zarząd Spółki informuje, iż raport dot. sprzedanych i przekazanych mieszkań począwszy od danych za I półrocze 2021 prezen-
towany jest w standardzie, w jakim raportuje podmiot dominujący Emitenta, tj. spółka Echo Investment S.A. Dotychczasowe
raporty Spółki dot. sprzedaży obejmowały umowy rezerwacyjne, deweloperskie i przedwstępne. W nowym, porównywalnym
z Echo Investment S.A. standardzie, sprzedaż obejmuje wyłącznie notarialne umowy deweloperskie i przedwstępne oraz do-
datkowo konwersje umów zawartych wcześniej jako rezerwacyjne na umowy deweloperskie. W raporcie uwzględniono rów-
nież zmiany w strukturze Grupy Archicom, tym samym Spółka zaprzestała raportowania umów zawieranych przez Archicom
Polska, co dotyczy tak okresu bieżącego jak i porównywalnego
Przekazanie do publicznej wiadomości informacji poufnej dotyczącej zawarcia przez Ar-
chicom S.A. umowy współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment S.A.
W dniu 20 stycznia 2022 r. spółka Archicom S.A. zawarła ze spółką Echo Investment S.A. umowę o współpracy strategicznej.
Współpraca strategiczna obejmuje między innymi wzajemną koordynację spraw, które mogą:
a. usprawnić działalność gospodarczą prowadzoną w grupie kapitałowej Spółki i Echo Investment;
b. zmaksymalizować wykorzystanie możliwości dostępnych na rynku i wzmocnić pozycję rynkową obu Stron; oraz
c. uniknąć sytuacji, które mogą prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów.
Zgodnie z postanowieniami Umowy, Spółka zamierza skoncentrować się jedynie na działalności na rynku projektów mieszka-
niowych, przy czym celem Stron jest umożliwienie rozszerzenia tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce.
Echo Investment natomiast zamierza powstrzymać się od realizacji nowych projektów mieszkaniowych na terenie Wrocławia,
z wyjątkiem projektów realizowanych przez Echo Investment na dzień zawarcia Umowy oraz projektów realizowanych w przy-
szłości we współpracy ze Spółką.
Szerszy opis postanowień umowy o współpracy strategicznej został zamieszczony w pkt. 1.5 Sprawozdania Zarządu.
Podwyższenie maksymalnej wartości programu emisji obligacji Emitenta oraz emisja obli-
gacji serii M6/2022
W dniu 4 lutego 2022 roku pomiędzy Archicom S.A. a mBank S.A. z siedzibą w Warszawie został zawarty aneks do umowy
programowej z dnia 17 czerwca 2016 r. Zgodnie z Aneksem, program emisji obligacji Emitenta został podwyższony z
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 60
250.000.000 PLN do 350.000.000 PLN łącznej maksymalnej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych ob-
ligacji. Obligacje emitowane w ramach Programu Emisji będą proponowane do nabycia zgodnie z art. 33 pkt 1 lub 2 ustawy
z dnia 15 stycznia 2015 roku o obligacjach (w sposób, który nie będzie wymagał od Emitenta sporządzenia prospektu ani
memorandum informacyjnego).
W związku z powyższym w dniu 16 marca 2022 roku Archicom S.A. wyemitował obligacje kuponowe serii M6/2022 na łączną
kwotę 110.000.000 PLN.
Na rynek trafiło 110 000 dwuletnich niezabezpieczonych obligacji o wartości nominalnej 1 000 zł każda. Papiery mają zmienne
oprocentowanie, oparte o WIBOR 3M, powiększone o marżę odsetkową. Wypłata odsetek będzie następować w okresach
trzymiesięcznych.
4.12 Transakcje zawarte z
podmiotami
powiązanymi na innych
warunkach niż rynkowe
W okresie od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021
roku transakcje Emitenta z podmiotami powiązanymi
jak też z jednostkami od niego zależnymi były zawie-
rane na warunkach rynkowych.
4.13 Czynniki i zdarzenia nietypowe
Zarząd Spółki na bieżąco analizuje sytuację Grupy Archicom w związku z występowaniem konfliktu zbrojnego na terenie Ukra-
iny, trwającą pandemią koronawirusa SARS-CoV-2 oraz sytuacją makroekonomiczną w Polsce i Europie Środkowo-Wschod-
niej, w tym w szczególności dynamicznym wzrostem inflacji i stóp procentowych w tym stopy referencyjnej. Grupa podejmuje
szereg działań w celu minimalizacji wpływu negatywnych skutków powyższych ryzyk, w szczególności ograniczenia wpływu
na realizację projektów, stabilność finansową Grupy oraz zmienność popytu na mieszkania.
Opisane powyżej czynniki mogą mieć wpływ na:
• popyt na lokale mieszkalne,
• koszty inwestycji,
• popyt na najem biur oraz popyt inwestycyjny na biurowce,
• tempo prowadzenia prac budowlanych,
• finasowanie nabywców lokali przez banki,
• tempo wydawania decyzji administracyjnych prowadzących do uzyskania pozwoleń na budowę oraz do-
puszczenia gotowych obiektów do użytkowania,
• proces wyodrębniania i przenoszenia własności lokali na nabywców oraz sprzedaż nieruchomości,
• warunki finansowania Spółki,
• dostępność pracowników grupy Archicom i jej kooperantów.
Browary Wrocławskie
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 61
Jak pokazują rezultaty działalności za rok 2021 Grupa sprawnie zareagowała na występujące w tym okresie ryzyka.
Z zachowaniem podwyższonych norm sanitarnych kontynuowała działalność w pełnym zakresie, w tym realizowała projekty,
prowadziła aktywną sprzedaż oferty, podpisywała akty notarialne oraz przekazywała mieszkania klientom. W obecnej sytuacji
rynkowej procentuje silna pozycja marki, wiarygodność finansowa Grupy, wypracowywane przez lata zaufanie oraz wprowa-
dzane sukcesywnie programy wsparcia sprzedaży, a w szczególności te wzmacniające realnie bezpieczeństwo transakcji i
klientów. Zarząd przyjął cele na rok 2022 uwzględniające aktualną sytuację rynkową, nie wyklucza jednak ich modyfikacji w
przypadku znacznego pogorszenia otoczenia makroekonomicznego, w tym ograniczenia przez sektor bankowy dostępu do
kredytów mieszkaniowych dla klientów indywidualnych oraz zmian rynkowych związanych z konfliktem zbrojnym na Ukrainie.
Więcej na temat ryzyka w rozdziale 5.5 – Opis głównych obszarów ryzyka.
4.14 Ocena zarządzania zasobami finansowymi
Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy Archicom w 2021 roku miało na
celu zapewnienie bezpieczeństwa funkcjonowania oraz wzmocnienia wi-
zerunku Grupy jako godnego zaufania partnera dla klientów, kontrahen-
tów i partnerów biznesowych pomimo trudnej sytuacji pandemicznej. Prio-
rytetem Grupy było zapewnienie finansowania potrzebnego do kontynua-
cji projektów mieszkaniowych i komercyjnych przy jednoczesnej optymali-
zacji struktury finansowania, dlatego:
• We współpracy z mBank na przełomie roku 2021/2022 renegocjowano
umowę programową oraz dn. 16 marca 2022 roku przeprowadzono emisję
obligacji serii M6/2022
• W 3 i 4 kwartale 2021 roku dokonoano przedterminowego wykupu ob-
ligachi SGB serii A1-A4 oraz części M5/2020 (pozostałą część zgodnie z ter-
minem zapadalności wykupiono w lutym 2022)
• Zawarto z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.
umowę o kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 80 mln zł. (więcej na ten
temat w punkcie 4.1 Umowy Kredytowe)
• W związku z optymalizacją struktury finansowania zamknięto szereg umów kredytowych w spółkach celo-
wych realizujących inwestycje mieszkaniowe.
• Przekształcono kredyt budowlany finansujący częściowo inwestycję komercyjną City 2 w 10-letni kredyt inwe-
stycyjny. (więcej na ten temat w punkcie 4.1 Umowy Kredytowe)
Posiadane
zasoby finansowe
zapewniają
Grupie stabilne
warunki
prowadzenia
działalności.
Cztery Pory Roku
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 62
• W związku z przeglądem opcji strategicznych sfinalizowano transakcję sprzedaży części aktywów, co szerzej
opisano w punkcie 4.10
• Wypłacono dywidendę za rok obrotowy 2020 oraz zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok ob-
rotowy 2021
Zarząd na bieżąco analizuje istniejącą strukturę finansowania Grupy oraz planuje przyszłe działania, które mają pozwolić na
dalszy rozwój Grupy z jednoczesnym zapewnieniem wywiązania się z zaciągniętych zobowiązań. Utrzymywanie wskaźnika
zadłużenia finansowego netto na poziomie nie wyższym niż 0,5 przy jednoczesnej możliwości negocjacji finansowania z insty-
tucjami w ramach Grupy Echo Investment (co umożliwia podpisana umowa o współpracy strategicznej) zapewnia Archico-
mowi bezpieczeństwo finansowe w dynamicznym i zmiennym otoczeniu.
Browary Wrocławskie
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 63
5. Perspektywy rozwoju Grupy kapitałowej
PERSPEKTYWY
ROZWOJU
GRUPY
KAPITAŁOWEJ
05
City Forum
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 64
5.1 Czynniki istotne dla rozwoju
Grupy
Wskazanie czynników, które w ocenie Spółki będą
miały wpływ na osiągnięte wyniki w perspektywie
co najmniej kolejnego kwartału:
Sytuacja rynku mieszkaniowego w Polsce, w tym Archicomu, uzależniona jest od czynni-
ków makroekonomicznych. Aktualna sytuacja w kraju oraz prawdopodobne zmiany w
prawie wymagają stałego monitoringu pod kątem potencjalnych ryzyk i skutków zwią-
zanych zarówno z kontynuowaniem obecnych trendów jak i możliwych zmian ich kierun-
ków.
Czynniki o charakterze makroekonomicznym i ponadlokalnym, które będą miały wpływ na osią-
gane przez Grupę wyniki:
• Tempo wzrostu gospodarczego i poziom aktywności gospodarczej
Według GUS wzrost PKB w Q4 2021 r. wyniósł 7,3% r/r wobec 5,3% wzrostu r/r w poprzednim kwartale. Według prognoz
Komisji Europejskiej wzrost tego wskaźnika w 2022 r. wyniesie 5,5%, zaś według Polskiego Instytutu Ekonomicznego
będzie to 4,3%. Na spowolnienie wzrostu konsumpcji gospodarstw domowych mają wpływ wysoka inflacja, wyższe
stopy procentowe oraz wygaśnięcie nadwyżkowego popytu zgromadzonych oszczędności podczas restrykcji.
W grudniu 2021 r. odnotowano pogłębienie spadku nastrojów konsumenckich, zwłaszcza wśród osób najstarszych.
Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK), syntetycznie opisujący tendencje konsumpcji indywidualnej, wy-
niósł - 27,3 i był o 4,0 p. proc. niższy w stosunku do poprzedniego miesiąca.
• Dochody ludności
Przeciętne miesięczne nominalne i realne wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosły w skali roku w
2021 o odpowiednio +8,8 procenta r/r i +3,4 procent r/r. Wzrost przeciętnych miesięcznych nominalnych wynagro-
dzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw był najwyższy od 2008 r. Przy znacznej dynamice cen konsumpcyjnych, wzrost
siły nabywczej płac był większy niż w 2020 r., ale słabszy niż we wcześniejszych latach. (GUS)
Czynniki
makro-
ekonomiczne
są istotne dla
Grupy.
Słoneczne Stabłowice
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 65
• Poziom inflacji
Średnioroczny wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych był najwyższy od 2001 r. W kolejnych miesiącach dyna-
mika cen stopniowo przyspieszała, w szczególności w II połowie roku. W grudniu wzrost cen był największy od 21 lat;
najbardziej zwiększyły się ceny w zakresie transportu, mieszkania oraz żywności i napojów bezalkoholowych.
• Stopy procentowe i dostępność kredytów
W 2021 r. decyzją Rady Polityki Pieniężnej nastąpił trzykrotny wzrost stopy referencyjnej z poziomu 0,1 proc. do po-
ziomu 1,75 proc. w grudniu. Od początku 2022 r. RPP dwukrotnie podniosła stopę referencyjną i na dzień pisania
niniejszego raportu ta osiągnęła poziom 2,75 proc. Cała seria podwyżek stóp procentowych podwyższyła wysokość
miesięcznej raty o średnio 33%. Wpłynęła też na obniżenie zdolności kredytowej, dla dwóch osób zarabiających
średnią krajową nawet o 150 tys. zł.
• Sytuacja i jakość rynku pracy
Stopa bezrobocia rejestrowanego w Polsce wyniosła pod koniec 2021 r. 5,4%. Zarówno liczba pracujących w go-
spodarce narodowej, jak i przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw były nieznacznie wyższe niż przed ro-
kiem, kiedy notowano ich spadek. (GUS)
• Konkurencja innych opcji inwestycyjnych
Realne wyniki osiągane z inwestycji w lokaty bankowe ciągle są ujemne. Stanowią więc raczej niwelowanie nega-
tywnych skutków inflacji niż sposób na inwestowanie.
Złoto po gwałtownych spadkach zapoczątkowanych w listopadzie 2021 r. na dzień pisania niniejszego raportu (luty
2022) nie tylko odpudowało straty ale coraz dynamiczniej jego wartość wzrasta. Nie jest to jednakże poziom jaki
surowiec ten uzyskiwał w sierpniu 2020 r.
Inwestycje w nieruchomości pomimo rosnących cen ciągle stanowią bezpieczny sposób inwestowania przez osoby
dysponujące większym kapitałem. Pozwalają na uzyskanie nie tylko stałego, ale przede wszystkim długotermino-
wego zysku. Wskaźniki makroekonomiczne wskazują, iż w najbliższym czasie należy spodziewać się dalszego wzrostu
cen nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym.
Czynniki wewnętrzne, które będą miały wpływ na osiągane przez Grupę wyniki:
Duże znaczenie w przypadku dynamicznie zmieniającego się otoczenia rynkowego ma przemyślana taktyka działania Za-
rządu Grupy Archicom, ponad 35-letnie doświadczenie zdobywane w różnych cyklach rozwoju rynku, a także umiejętność
szybkiego reagowania na bieżące wydarzenia.
Wśród czynników wewnętrznych, które mają istotny wpływ na rozwój Grupy Archicom należy wymienić:
• Harmonogram realizacji przedsięwzięć
Grupa prowadzi działania według przyjętego harmonogramu realizacji przedsięwzięć, który jest doskalowywany do
aktualnego otoczenia rynkowego i stanowi podstawę działań w kluczowych obszarach funkcjonowania Grupy, w
szczególności w inwestycyjnym, realizacji procesu deweloperskiego, sprzedaży.
• Atrakcyjny bank gruntów
Zabezpieczony bank atrakcyjnych gruntów pod budowę łącznie ponad 3.700 lokali we Wrocławiu.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 66
Spółka dysponuje nieruchomościami gruntowymi o zróżnicowanym charakterze, pozwalającym na realizację pro-
jektów w różnych segmentach rynku (mieszkaniowy, usługowy, mixed-use) od popularnego po apartamentowy.
Zabezpieczone grunty umożliwiają projektowanie i wykonawstwo dużych założeń urbanistycznych, w których Grupa
się specjalizuje.
• Szeroka oferta
Grupa dysponuje szeroką pod względem lokalizacji i standardów ofertą mieszkaniową skierowaną do różnych seg-
mentów odbiorców. Oferta rynkowa Grupy umożliwia realizowanie zróżnicowanych potrzeb i oczekiwań klientów
pierwotnego rynku mieszkaniowego we Wrocławiu będąc jednocześnie jednym z gwarantów utrzymania wiodącej
pozycji na rodzimym rynku.
• Eksperckie kadry realizujące proces deweloperski
Grupa Archicom dysponuje eksperckim zapleczem kadrowym w ramach struktury organizacyjnej dopasowanej
do realizacji poszczególnych etapów procesu deweloperskiego. Spółka działa głównie w oparciu o własne, spraw-
dzone zasoby personalne budując wewnątrz kompetencje w każdym z kluczowych obszarów działalności, w szcze-
gólności w obszarze: zakupu gruntów, projektowym, formalnej obsługi inwestycji i realizacji inwestycji.
• Koncepcja osiedli społecznych
Założenia architektoniczne i funkcjonalne budowy osiedli społecznych, zapewniających klientom przyjazne i kom-
pleksowe miejsca do życia. Idea ta współgra z przyjętymi politykami magistratu. Wieloetapowe osiedla społeczne
są rozpoznawalnymi na rynku markami budującymi wizerunek Archicomu w świadomości Klientów.
• Wsparcie promocyjne
Prowadzone kampanie marketingowe stanowią wsparcie promocyjne sprzedaży bazujące na identyfikacji potrzeb
Klienta. W 4Q 2021 r. wydany został Barometr Archicomu pt. Dobrze mieszkać, który poprzez ekspercką wiedzę uczył
Klientów czym są mieszkania funkcjonalne, na co zwracać uwagę przy zakupie oraz jakie cechy powinno mieć
osiedle dobre dla życia. W publikacji zaprezentowane zostały również autorskie badania Archicomu sprawdzające
świadomość ekologiczną potencjalnych Klientów, jakie cechy są dla nich najważniejsze przy wyborze miejsca za-
mieszkania oraz jak zmieniły się ich wnętrza w okresie pandemicznym i czy te zmiany były trwałe.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 67
5.2 Perspektywy rozwoju segmentów
Segment mieszkaniowy
Rok 2021 przyniósł zaostrzenie kryteriów polityki kredytowej
zarówno poprzez wzrost stopy referencyjnej jak i aktywne
zarządzanie ryzykiem przez banki. Tym niemniej był to rów-
nież rok, w którym akcja kredytowa dotycząca kredytów
mieszkaniowych osiągnęła łączną wartość na poziomie
88,7 mld zł i była wyższa o 40,1% niż w 2020 r. Przybywało
kredytów udzielanych na wysokie kwoty.
Według BIK na terminowość spłaty kredytów hipotecz-
nych w 2022 r. największy wpływ będzie miał posiadany
przez gospodarstwa domowe bufor, stanowiący różnicę
pomiędzy dochodami a kosztami utrzymania oraz kosz-
tami obsługi zadłużenia. Kolejne podwyżki stóp procento-
wych osłabią jeszcze bardziej zdolność kredytową osób
ubiegających się o finansowanie w bankach. Niewia-
domą jest także zakres i skala obciążenia gospodarstw do-
mowych, w wyniku rosnących kosztów związanych z wy-
soką inflacją. Innym negatywnym czynnikiem wpływają-
cym na dochody gospodarstw domowych a docelowo
na ich zdolność kredytową mogą być zmiany w systemie
podatkowym i straty jakie poniosą na tych zmianach lepiej
zarabiający podatnicy.
Do najważniejszych czynników według PZFD, wpływają-
cych w najbliższym okresie na wzrost cen na rynku nieru-
chomości będą należały:
▪ brak działek pod zabudowę deweloperską
▪ wysoka inflacja
▪ ograniczenia w budowie balkonów, tarasów i
kondygnacji podziemnych
▪ wyższe wymogi efektywności energetycznej
▪ wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwa-
rancyjnego
▪ ewentualna zmiana wymogów w zakresie wa-
runków technicznych
▪ dodatkowe wymogi związane z elektromobilno-
ścią
▪ niestabilność podatkowa i wzrost obciążeń po-
datkowych
▪ przejściowe utrudnienia administracyjne zwią-
zane z COVID.
Segment komercyjny
Rok 2021 nie przyniósł zahamowania rozwoju pandemii COVID-19, co przyczyniło się do kontynuacji pracy hybrydowej w wielu
firmach i zatrzymaniu powrotów do biur na szerszą skalę. W konsekwencji strateczne decyzje części najemców dotyczące ich
portfolio biurowego również zostały wstrzymane i przeniesione na późniejszy okres. Stąt pojawił się istotny udział renegocjacji
umów i przedłużeń bieżących kontraktów w całkowitym wolumenie transakcji.
Jeśli obecna sytuacja związana z kolejnymi odmianami wirusa COVID-19 oraz falami zarażeń będzie się przedłużała, kluczo-
wym elementem dla wielu firm stanie się zabezpieczenie opcji ekspanji bądź redukcji wynajmowanej powierzchni. Dodatkowo
mogą pojawić się opóźnienia w oddawaniu nowych projektów, wynikłe z braku kluczowego najemcy czy opóźnień admini-
stracyjnych związanych z pandemią.
W najbliższej przyszłości możliwy jest wzrost stawek ofertowych za najlepsze powierzchnie biurowe, z uwagi na presję kosztową.
Nie musi to jednak dotyczyć wszystkich rynków, jak na przykład tych, gdzie w ostatnim okresie znacząco zwiększyła się podaż
nowej powierzchni.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 68
5.3 Perspektywy rozwoju rynków
Rynek mieszkaniowy w Polsce
Dane statystyczne
Według danych JLL liczba mieszkań sprzedanych w IV kwartale 2021r. łącznie na rynku pierwotnym w Warszawie,
Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi przekroczyła 15 tys., czyli pozostała na poziomie z poprzedniego
kwartału. W ujęciu rocznym dało to wzrost o 7,7%. W całym 2021 r. sprzedano na tych rynkach łącznie 69 tys. lokali.
Przekroczenie tego wyniku ostatnio wystąpiło w 2017 r. Na jego wysokość złożyła się przede wszystkim aktywność
Klientów w pierwszej połowie roku, gdyż druga połowa, zwłaszcza ostatni kwartał, przyniosła znaczne wyhamowa-
nie.
W IV kw. 2021 r. do sprzedaży wprowadzono 14,7 tys. lokali, o 7% więcej k/k i o 21% więcej r/r. Był to jednocześnie
kwartał, w którym nowa podaż była porównywalna z poziomem sprzedaży. W całym 2021 r. łącznie na sześciu ryn-
kach wprowadzono do sprzedaży 58,1 tys. mieszkań. Wynik ten jest kontynuacją trendu niskiej podaży i może stano-
wić główną przyczynę dalszych wzrostów cen nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym. W całym 2021
r. łącznie na sześciu rynkach wprowadzono do sprzedaży 58,1 tys. mieszkań. (JLL)
Oferta pod koniec 2021 r. wynosiła 37,4 tys. mieszkań i w ciągu roku zmalała o ponad 22%.
W ciągu roku odnotowano wzrost cen ofertowych mieszkań we wszystkich pięciu największych rynkach regionalnych
w Polsce w przedziale od 14 do 18%. Dynamiczne zmiany dotyczyły również nowych wprowadzeń - w porównaniu z
cenami mieszkań wprowadzonych na rynek w IV kw. 2020 r. najwyższy - o 33% k/w - odnotowano w Warszawie, zaś
najniższy - o 12% k/k - we Wrocławiu. Ceny mieszkań rosły znacznie szybciej niż inflacja.
Strategie działania
Archicom na końcu 2021 roku zajmował drugie miejsce w rankingu największych deweloperów we Wrocławiu z
uwagi na podaż, z udziałem w ofercie wynoszącym 10,9 procent. Tym niemniej nowe wprowadzenia z początku
2022 roku ponownie zagwarantowały pierwsze miejsce we Wrocławiu z uwagi na ten wskaźnik.
Wyniki Archicomu w sprzedaży w samym 4Q’21 zagwarantowały mu pierwsze miejsce we Wrocławiu z udziałem
wynoszącym 9,3% rynku. W całym 2021 roku udział ten wyniósł 12,38% i również stanowił o pierwszym wyniku na
wrocławskim rynku (Emmerson). Strategią Archicomu jest utrzymanie przewagi konkurencyjnej i pozycji lidera rynku
mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu, zarówno pod kątem podaży jak i popytu. Jednocześnie, we współpracy z Echo
Investment, Grupa planuje realizacje projektów mieszkaniowych w innych miastach w Polsce.
Największym zagrożeniem rynku mieszkaniowego prócz czynników zewnętrznych, jest obecnie ograniczona podaż
gruntów. Archicom dobrze odpowiada na te problemy wprowadzając w samym 1Q’22 ponad 500 szt. jednostek.
Pomimo wyzwań rynkowych Grupa dąży do utrzymania wysokiego poziomu rentowności sprzedaży m.in. poprzez
aktywne zarządzanie ofertą, pakietowanie robót budowlanych oraz wykorzystanie potencjalnych synergii w ramach
Grupy Echo Investment.
W dobie możliwych zmian w przepisach prawnych Archicom uważnie monitoruje działania rządu i stara się progno-
zować prawdopodobne scenariusze przygotowując jednocześnie strategię działania dopasowaną do tych zmian.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 69
Rynek komercyjny w Polsce
Popyt i podaż
Według JLL w całym 2021 r. popyt brutto wyniósł blisko 595.000 mkw. i był zbliżony do wyników zarejestrowanych w
2020 r. Największą aktywność zaobserwować można było w 4Q’21, gdzie największe rynki regionalne w Polsce od-
notowały wysokość popytu na łącznym poziomie 241.600 mkw.
Renegocjacja umów w całym 2021 r. stanowiła aż 43% aktywności.
W 4Q’21 największą powierzchnią w budowie mógł pochwalić się Wrocław (26%-owy udział całej powierzchni w
budowie wśród największych rynków regionalnych w Polsce). Nowa podaż oddana do użytku w 2021 r. wyniosła
226.000 mkw. , czyli ponad 40% mniej niż w 2020 r.
Wskaźnik pustostanów
Według JLL na koniec 4Q’2021 r. współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 14,1%,
czyli o 1,4 p.p. więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Prawdopodobne jest kontynuowanie wzrostu wskaźnika
pustostanów z uwagi na wysoki poziom nowej podaży i stopniowo odbudowujący się popyt.
Czynsze
W ciągu roku stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymały się na stabilnym poziomie w większości
lokalizacji biurowych. Według danych JLL najwyższe czynsze wśród głównych rynków regionalnych zarejestrowano
w Krakowie (14-15,5 € / m² / miesiąc) i Wrocławiu (13,5-15,5 € / m2 / miesiąc), a najniższe w Lublinie (10,5-11,5 € / m²
/ miesiąc).
.
5.4 Otoczenie rynkowe (konkurencyjne)
Rozwój rynku mieszkaniowego w końcówce 2021 roku został zahamowany dynamicznym zmianami stóp procentowych, w
tym stopy referencyjnej. Tym niemniej nie wpłynęło to na kontynuację trendu wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych z
uwagi na inne czynniki rynkowe, w tym rekordowo niską podaż oraz rosnące zainteresowanie ze strony sektora PRS. Nie bez
znaczenia jest również kontynuowany w 2021 r. wzrost cen materiałów budowlanych.
Z zestawienia wyników sprzedażowych deweloperów giełdowych wynika, iż Archicom z liczbą 1.256 mieszkań zajmuje 8. miej-
sce w Polsce. Biorąc pod uwagę, iż Spółka działa obecnie wyłącznie na rynku wrocławskim, jest to bardzo wysoka po-zycja.
Tabela: Wyniki sprzedażowe deweloperów giełdowych 2021 vs 2020
Spółka
2021
zmiana r/r
4Q 2021
zmiana r/r
Murapol
4532
66,6%
477
-25,3%
Robyg
4308
57,3%
776
-8,2%
Atal
4258
47,0%
1039
26,1%
Dom Development
4066
8,3%
1094
-3,2%
Develia
1921
41,1%
421
-27,4%
Echo Investment
1680
7,0%
406
-12,5%
Victoria Dom
1607
5,6%
316
-11,2%
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 70
Archicom
1256
29,8%
176
-34,8%
Ronson
877
-4,5%
111
-56,8%
Lokum Deweloper
744
60,7%
220
30,2%
Inpro
728
14,6%
152
-5,6%
JHM
623
78,5%
169
0,0%
Marvipol
376
-65,4%
131
-81,3%
Wikana
324
102.5%
85
84,8%
Źródło: raporty i komunikaty spółek
Zarówno pod kątem sprzedaży jak i oferty Spółka Archicom jest niekwestionowanym liderem rynku wrocławskiego. Udział
w sprzedaży na 4Q 2021 szacowany był na poziomie 9,3 procent, zaś w ofercie 10,9 procent (drugie miejsce na rynku, zamie-
nione na pierwszą lokatę już na początku 2022 roku). Obecnie we Wrocławiu występuje 159 projektów w sprzedaży, a liczbę
szacowanych aktywnych deweloperów mieszkaniowych szacuje się na 72. Pod koniec 4Q 2021 liczba mieszkań w ofercie
wyniosła 5.108 szt., co stanowiło spadek o ponad 30 procent r/r.
Tabela: Ranking największych deweloperów we Wrocławiu, 4Q 2021
Najwięksi dewelo-
perzy - ranking pod
względem oferty
Liczba
oferowa-
nych
mieszkań
Udział w mieście
Najwięksi dewelope-
rzy - ranking pod
względem liczby
sprzedanych miesz-
kań
Liczba
sprzeda-
nych miesz-
kań
Udział w mie-
ście
Atal
584
11,4%
Archicom
163
9,3%
Archicom
556
10,9%
Robyg
143
8,1%
Dom Development
357
7,0%
Lokum Deweloper
120
6,8%
Profit Development
338
6,6%
Atal
118
6,7%
I2 Development
285
5,6%
Dom Development
109
6,2%
Robyg
271
5,3%
Vantage Development
102
5,8%
Murapol
255
5,3%
Murapol
95
5,4%
Spravia
240
5,0%
Profit Development
87
4,9%
Lokum Deweloper
195
4,7%
Spravia
81
4,6%
Triada Dom
144
3,8%
Triada Dom
61
3,5%
Źródło: Emmerson
Grupa Archicom obserwuje stabilny wzrost zainteresowania jej ofertą. Wysokie wyniki sprzedaży, uzupełniane są nowymi wpro-
wadzeniami. Dzięki temu możliwe jest utrzymanie udziału rynkowego przy jednoczesnym zachowaniu parytetu cenowego.
Grupa ponadto przewiduje, iż najbliższe miesiące będą kluczowe przy tworzeniu produktu dopasowanego do zmieniającego
się profilu i potrzeb Klienta. Stąd przeprowadza liczne badania rynku, głównie pod kątem trendów mogących mieć w najbliż-
szej przyszłości kluczowe znaczenie dla produktu jakim jest mieszkanie. Ponadto realizowane kampanie marketingowe trafiają
w oczekiwania Klientów i wykraczają poza kontekst cenowo-funkcjonalny. Do najważniejszych działań, które są obecnie w
fazie realizacij zaliczyć można prace nad raportem ESG oraz drugim wydaniem Barometru Archicom, poświęconemu odpo-
wiedzialnemu zamieszkiwaniu.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 71
5.5 Opis głównych obszarów ryzyka działalności
Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A
Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione przez Emitenta zgodnie z jego najlepszą wiedzą, na podstawie
informacji dostępnych na moment tworzenia opisu. Działalność Emitenta ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od
specyfiki i indywidualnego charakteru danego projektu, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie. Poniższa prezentacja
zawiera ogólną kategoryzację czynników, na które Emitent nie ma wpływu oraz te, na które ma ograniczony wpływ. Zarówno
kolejność poszczególnych grup jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku
prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność.
RYZYKO ZWIĄZANE Z KONFLIKTEM ZBROJNYM NA UKRAINIE:
Wydarzeniem o globalnym charakterze mającym wpływ
na rynki całego świata jest trwająca obecnie wojna w
Ukrainie, która rozpoczęła się w lutym 2022 roku. Konflikt
wiąże się z szeregiem konsekwencji makroekonomicznych
dla Polski i innych krajów, co może mieć istotny wpływ na
działalność Grupy. Precyzyjna ocena tego wpływu jest
utrudniona, gdyż zależy on m.in. od dalszego przebiegu
działań militarnych, skali i skuteczności sankcji nałożonych
na Rosję, reakcji banków centralnych, zmian w krajowej
polityce fiskalnej i wielu innych czynników. Do kluczowych
czynników ryzyka należy zaliczyć niekorzystny wpływ na
wskaźniki koniunktury gospodarczej, ryzyka związane z
wzrostem cen oraz dostępnością materiałów i usług, ter-
minowość realizacji prac budowlanych oraz negatywny
wpływ na popyt na rynkach mieszkaniowym i komercyj-
nym.
Działania Spółki: Spółka nie prowadzi działalności inwesty-
cyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bez-
pośrednio narażona na skutki działań wojennych ani sank-
cji gospodarczych. Spółka aktywnie monitoruje wydarze-
nia związane z konfliktem a także skalę materializacji klu-
czowych ryzyk, w oparciu o funkcjonujące w organizacji
procedury kontrolne (w szczególności w zakresie monito-
rowania ryzyk makroekonomicznych, związanych z łańcu-
chem dostaw materiałów i usług oraz związanych z pro-
cesem zakupowym). W ramach funkcjonujących proce-
dur zarządzania płynnością spółka regularnie monitoruje
stan środków pieniężnych na poziomie grupy, optymalizu-
jąc działania pod kątem zapewnienia stabilności działa-
nia. Modelowane i analizowane są także scenariusze kry-
zysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić
odporność spółki, przygotować się na sytuację kryzysową
oraz dostosować bieżące działania. Obecnie celem
Grupy Archicom jest stworzenie dedykowanego pro-
gramu pomocowego, we współpracy z wrocławskim ma-
gistratem oraz lokalnymi organizacjami pozarządowymi.
RYZYKO ZWIĄZANE Z PANDEMIĄ SARS-CoV-2:
Zgodnie z obecnym stanem wiedzy oraz ocen, rozprze-
strzenianie się koronawirusa SARS-CoV-2 oraz zachorowań
na COVID-19, a także związane z nimi ograniczenia wpro-
wadzane przez władze mogą, w zależności od okresu ich
trwania i intensywności, istotnie oraz negatywnie wpłynąć
na działalność i wyniki finansowe Grupy, w szczególności
na: dynamikę sprzedaży mieszkań, w szczególności w przy-
padku potencjalnego zaostrzenia kryteriów przyznawania
kredytów hipotecznych przez banki lub innych zakłóceń
na rynku mieszkaniowym lub bankowym; terminowość re-
alizacji projektów lub transakcji realizowanych przez
Spółkę oraz jej podmioty powiązane m.in. w związku z
możliwymi opóźnieniami w realizacji robót budowlanych
spowodowanymi przez potencjalne braki w personelu bu-
dowlanym lub zachwianie ciągłości dostaw materiałów i
komponentów; harmonogram sprzedaży projektów ko-
mercyjnych oraz ceny, które mogą zostać osiągnięte w
procesie ich sprzedaży; oraz dostępność i warunki nowego
finansowania, jeżeli banki i inni pożyczkodawcy zostaną
istotnie dotknięci przedłużającym się spowolnieniem go-
spodarczym.
Działania Grupy, które mają na celu mitygację tego ry-
zyka, to dynamiczne i uwzględniające obecną sytuację
podejście do zarządzania sprzedażą, dopasowanie treści
i harmonogramów kampanii marketingowych, przeglądy
harmonogramów realizacji przepływów gotówki dla po-
szczególnych projektów, bieżące ograniczanie kosztów
ogólnozakładowych i zarzą-dzanie płynnością, zoptymali-
zowane względem stabilności działania.
RYZYKO REALIZACJI INWESTYCJI DEWELOPERSKICH:
Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie
deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie
przygotowania i budowy, a dodatnie miesięczne prze-
pływy pieniężne uzyskuje się dopiero po ok. 6-8 miesią-
cach od rozpoczęcia robót budowlanych (lub jeszcze
później). Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe
Monitorujemy i
zarządzamy
kluczowymi
ryzykami.
.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 72
takie projekty obarczone są wieloma ryzykami, w szczegól-
ności: nieuzyskaniem pozwoleń niezbędnych do wykorzy-
stania gruntów zgodnie z założonymi planami, opóźnie-
niami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi
wielkości założone w budżecie (np. w związku z niekorzyst-
nymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen
materiałów budowlanych i usług podwykonawców, wzro-
stem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi
wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami technicz-
nymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na
oddanie do użytkowania budynku. Wystąpienie którego-
kolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóź-
nienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub
utratę przychodów, zablokowanie środków zainwestowa-
nych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach unie-
możliwić zakończenie inwestycji. Każda z tych okoliczności
może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację fi-
nansową i wyniki. Bardzo ważnym czynnikiem dla spółek
deweloperskich, zapewniającym wysoki poziom marż, a w
konsekwencji ich rozwój, jest pozyskiwanie atrakcyjnych in-
westycyjnie terenów pod budowę w konkurencyjnych ce-
nach. Z uwagi na rosnącą konkurencję i częściowe nasy-
cenie rynku nieruchomości, Grupa może mieć utrudniony
dostęp do tego typu gruntów. Podstawowym czynnikiem
gwarantującym powodzenie realizacji inwestycji jest
sprzedaż lokali po zakładanej cenie, zapewniającej de-
weloperowi założoną marżę. Pozyskując grunty pod nowe
inwestycje, pomimo przeprowadzenia wcześniejszych do-
kładnych analiz, nie można wykluczyć, iż w trakcie realiza-
cji danej inwestycji wystąpią nieoczekiwane czynniki opóź-
niające proces realizacji oraz znacznie obniżające jej
atrakcyjność. Kolejnym problemem może stać się nasyce-
nie lokalnego rynku nieruchomości (wyższa podaż niż po-
pyt), co doprowadzić może w konsekwencji do obniżenia
cen sprzedaży lokali lub niemożności sprzedaży części z
nich. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym
zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działal-
ność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspek-
tywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjonalną
organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu
gruntu, przez etap projektowania, realizacji, sprzedaży po
zakończenie inwestycji. Optymalne ułożenie poszczegól-
nych etapów, rozbudowany bank gruntów, profesjonalne
mechanizmy raportowania, doskonale przygotowane ka-
dry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w
powiązaniu z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku
pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie po-
trzeby na realizację działań korygujących z wyprzedze-
niem.
RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ:
Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finanso-
wane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finanso-
wania, głównie kredytów bankowych oraz wyemitowa-
nych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp pro-
centowych następuje wzrost kosztów obsługi finansowa-
nia dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co
prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwesty-
cji. Równocześnie wzrost poziomu stóp procentowych
zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców
mieszkań do zaciągania kredytów hipotecznych, które
stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu miesz-
kań oferowanych przez Grupę i w konsekwencji mogą
spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w
związ-ku z tym spadek zainteresowania projektami dewe-
loperskimi.
Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzy-
kiem zmian stopy procentowej Grupa prowadzi cykliczną
analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych
całkowitych dochodów, a wyniki tej analizy dostępne są
w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy.
Analizujemy wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Członków RPP
oraz zachowania banków centralnych w innych krajach
Unii Europejskiej. Skokowe podniesie stóp procentowych,
przy jednoczesnym braku innych działań, będzie nega-
tywnie wpływać na zdolność kredytową nabywców.
RYZYKO WZROSTÓW KOSZTÓW BUDOWY:
W poprzednich latach notowano istotny wzrost kosztów
budowy. Wynikał on zarówno ze wzrostu kosztów
materiałów budowlanych, jak i kosztu siły roboczej.
Zmiana poziomu cen robót budowlanych ma istotny
wpływ na rentowność realizowanych inwestycji
deweloperskich. W efekcie, pośrednio, wzrost tych
kosztów może przełożyć się na obniżenie rentowności
Grupy. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w
tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na
działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub
perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring kosztów
budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych
oraz kosztów wykonawstwa. Rośnie profesjonalizacja pro-
cesów zakupowych z uwzględnieniem benchmarkingu i
przetargów. Ma miejsce bieżąca analiza rentowności pro-
jektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen produk-
tów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian
poziomów oraz struktury kosztów
RYZYKO WZROSTÓW CEN ORAZ BRAKU PODAŻY GRUNTU:
Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma
zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lo-
kalizacji, uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów,
głównie pod budownictwo apartamentowe i mieszka-
niowe stanowiące przeważającą część aktywności bizne-
sowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warun-
kującym osiągnięcie celu podstawowego każdego pro-
jektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalają-
cej marży ze sprzedaży oraz satysfak-cjonującego tempa
sprzedaży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg
trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkuren-
cję na rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyski-
wania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych
planów zagospodarowania przestrzennego oraz ograni-
czona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i
odpowiednim przeznaczeniem w miejscowym planie za-
gospodarowania przestrzennego lub studium uwarunko-
wań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Opi-
sane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie
mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytu-
ację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 73
Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring kosztów
gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji oraz eks-
pertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych. W
ramach swojej bieżącej działalności Grupa z wyprzedze-
niem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyjnych,
utrzymując dzięki tym działaniom bank gruntów zakupio-
nych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i
zapewniający bazę pod realizację projektów w horyzon-
cie długoterminowym.
RYZYKO KONCENTRACJI DZIAŁALNOŚCI:
Znaczna część działalności Grupy koncentruje się w seg-
mencie mieszkaniowym, w ramach projektów realizowa-
nych na terenie Wrocławia. Zdecydowana większość
przychodów ze sprzedaży jest realizowana na wrocław-
skim rynku. W związku z powyższym generowane przez
Grupę przychody i zyski będą uzależnione w istotnym stop-
niu od sytuacji panującej na wrocławskim rynku mieszka-
niowym i komercyjnym. Grupa nie może dać gwarancji
utrzymania obecnie panującej dobrej sytuacji lokalnych
rynków, co w przyszłości w przypadku ich pogorszenia
może mieć negatywny wpływ na perspektywy Grupy. Nie-
korzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie
wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finan-
sowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka aktywnie dąży do dywersyfikacji
obszarów działania oraz źródeł przychodów w znaczeniu
segmentów produktowych i grup klientów, dla których
przygotowuje ofertę. Segmentacja taka mityguje ryzyko
związane z koncentracją pozwalając w pełni wykorzystać
pozycję lidera mieszkaniowego we Wrocławiu.
RYZYKO REGULACYJNE:
Grupa działa na uregulowanym rynku, w szczególności w
oparciu o „Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego oraz Dewe-
loperskim Funduszu Gwarancyjnym” – znowelizowanej
dnia 20 maja 2021 roku (tzw. ustawa deweloperska). No-
welizacja przepisów przeprowadzona w 2021 roku wpro-
wadza szereg poprawek oraz zmian wpływających bez-
pośrednio na organizację procesu sprzedażowego oraz
powiązane z nim procesy zarówno po stronie dewelopera
jak i banków zarządzających powiązanymi rachunkami
powierniczymi. Na mocy ustawy utworzono także bez-
zwrotny Funduszu Gwarancyjny. Nowe regulacje zaczną
obowiązywać deweloperów, banki oraz nabywców od 1
lipca 2022 roku. Szeroki zakres zmian wprowadzany przez
ustawę, oraz potencjalne rozbieżności interpretacyjne po-
między zaangażowanymi stronami mogą negatywnie
wpłynąć na efektywność powiązanych procesów dewe-
loperskich zwłaszcza w początkowym okresie obowiązy-
wania przepisów.
Kolejnym czynnikiem ryzyka prawnego są potencjalne
zmiany przepisów w zakresie:
1. prowadzenia robót budowlanych,
2. wymaganych parametrów technicznych
obiektów,
3. postępowań administracyjnych związanych z
prowadzeniem projektów deweloperskich,
prawa pracy.
Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział
Prawny (w tym komórkę odpowiadającą za compliance -
badającą zgodność przepisów wewnętrznych z przepi-
sami obowiązującego prawa). Dział Prawny monitoruje
potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich wpływ na prowa-
dzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współ-
pracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancelariami
prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem
udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży
deweloperskiej, budowania świadomości skutków plano-
wanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowa-
nia na zmiany otoczenia prawnego.
RYZYKO POSTĘPOWAŃ ADMINISTRACYJNYCH I PRAW-
NYCH:
W związku z uregulowanym charakterem działalności de-
weloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biuro-
wych wymaga szeregu decyzji administracyjnych oraz
działań Grupy we współpracy z organami administracji
publicznej i samorządowej, w szczególności zgód, za-
świadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłu-
żane w czasie lub opóźniane, także w wyniku działań osób
trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ry-
zyka wystąpienia wad prawnych kupowanych gruntów in-
westycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach do-
puszczalnego zagospodarowania nieruchomości. W kon-
sekwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzy-
mania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń pla-
nów inwestycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi kon-
sekwencjami dla Grupy.
Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział
Formalnej Obsługi Inwestycji, 30 letnie doświadczenie oraz
profesjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projek-
tów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie ne-
gatywnego wpływu ryzyka opóźnień postępowań admini-
stracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu dewe-
loperskiego jest wielowymiarowy proces weryfikacji nieru-
chomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Di-
ligence zakupu gruntów jest prowadzony w oparciu o za-
soby własne przy współpracy ze sprawdzonymi specjali-
stami branżowymi z rynku eksperckiego. Istnieje jednak ry-
zyko, że nawet pomimo przeprowadzenia szczegółowej
weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zaku-
pem, nie będzie możliwe ujawnienie wszystkich wad danej
nieruchomości.
RYZYKO KONCENTRACJI DOSTAWCY USŁUG:
Główną usługą zewnętrzną kontraktowaną przez Grupę
jest usługa generalnego wykonawstwa budowy. Kontrak-
towanie budów u jednego lub w bardzo wąskiej grupie
dostawców powoduje powstanie ryzyka przerwania lub
opóźnienia realizacji projektu inwestycyjnego, w przy-
padku przejściowych lub trwałych problemów podwyko-
nawcy. W sytuacji znacznej koncentracji usługi u jednego
dostawcy i przy jego upadłości może dojść do istotnego
wpływu tego zdarzenia na wyniki finansowe Grupy.
Działania Spółki: Spółka dywersyfikuje dostawców usług
Generalnego Wykonawstwa, każdorazowo przy wyborze,
sprawdzając ich sytuację finansową. Ponadto wyspecjali-
zowane komórki Spółki śledzą na bieżąco postępy zakon-
traktowanych prac, terminowość oraz jakość wykonaw-
stwa i zużycie zamawianych materiałów budowlanych.
Jednym z narzędzi dywersyfikacji ryzyka jest rozbudowana
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 74
struktura spółek celowych Grupy. Jest nim też dobór firm
wykonawczych z grupy kilku sprawdzonych kontrahentów.
Grupa oprócz kontraktowanych wykonawców zatrudnia-
nych w modelu Generalnego Wykonawstwa posiada
analogiczne kompetencje, prowadząc budowy w mo-
delu pakietowym (realizacja budowy za pośrednictwem
większej liczby drobnych podwykonawców), co istotnie
zmniejsza ryzyka koncentracji dostawcy usług.
RYZYKO KONKURENCYJNE:
Kluczowym rynkiem funkcjonowania Grupy pozostaje
Wrocław, należący do najbardziej atrakcyjnych rynków
deweloperskich w Polsce, co determinuje, iż działa tu rów-
nież duża liczba konkurujących podmiotów, zarówno lo-
kalnych, jak i ogólnokrajowych. Oferta mieszkaniowa
większości deweloperów jest coraz bardziej zbliżona pod
względem jakości wykonawstwa i parametrów technicz-
nych budynków i lokali mieszkalnych. Dlatego istotnego
znaczenia nabierają inne elementy konkuro-wania: lokali-
zacja i otoczenie danego projektu deweloperskiego, róż-
norodność i dopasowanie oferty do zapotrzebowania
rynku w zakresie liczby mieszkań i ich struktury, promocja
projektu, postrzeganie i opinie klientów o danym dewelo-
perze. Konkurencja występuje więc na każdym poziomie
działania dewelopera począwszy od pozyskiwania atrak-
cyjnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, aż do
promocji i sprzedaży projektu. Należy spodziewać się silnej
konkurencji już na etapie pozyskiwania tańszych lub lepiej
zlokalizowanych gruntów, czy też skuteczniejszej promocji
swoich projektów przez konkurencyjnych deweloperów.
Powyższe elementy mogą spowodować zmniejszenie
sprzedaży przez Grupę. W efekcie Grupa może zostać
zmuszona do wprowadzenia dodatkowych promocji w
celu sprzedaży zrealizowanych projektów, co w efekcie
może spowodować obniżenie rentowności działalności
Grupy i poziomu realizowanych zysków. Opisane okolicz-
ności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istot-
nie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finan-
sową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka na bieżąco monitoruje aktywność
konkurencji w oparciu o zasoby wewnętrzne i z uwzględ-
nieniem zewnętrznych narzędzi monitoringu rynku (Dział
Analiz i Badań Rynkowych, raporty zewnętrzne, monitoring
oferty i działań promocyjnych). Zarząd Spółki uwzględnia
ryzyko konkurencji w opracowywaniu planów oraz w bie-
żącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania
do zmiennego otoczenia.
RYZYKO SYTUACJI MAKROEKONOMICZNEJ:
Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą na-
bywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za
tym idzie z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekono-
miczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom
oraz cykliczność popytu na nieruchomości. Czynniki takie
jak zmiany PKB, wysokość stóp procentowych, podaż kre-
dytów, dostępność finansowania dla inwestycji, bezrobo-
cie, inflacja, mogą mieć pośredni i bezpośredni wpływ na
sytuację nabywców lokali i najemców oraz nabywców
obiektów biurowych. W szczególności na ich zdolność fi-
nansowania inwestycji, a co za tym idzie mogą przełożyć
się na wyniki działalności Grupy.
Działania Spółki: Grupa na bieżąco monitoruje sytuację
makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby we-
wnętrzne, z uwzględnieniem raportów zewnętrznych do-
radców i firm badających rynek. Zarząd Grupy uwzględ-
nia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu
planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowu-
jąc swoje działania do zmiennego otoczenia.
RYZYKO CENOWE:
Czynniki ekonomiczne w skali mikro jak i makro, podobnie
jak i struktura kosztów realizacji inwestycji mają wpływ na
kształtowanie się stawek najmu oraz cen nieruchomości
mieszkaniowych i biurowych. Zmiany cen mają bezpo-
średni wpływ na działalność oraz wyniki finansowe Grupy.
Działania Spółki: Spółka na bieżąco i w sposób zorganizo-
wany monitoruje poziom cen w oparciu o zasoby we-
wnętrzne oraz zewnętrzne źródła badania rynku. Cykliczne
analizy cenowe oraz zespół ekspertów rynku nieruchomo-
ści pozwalają realizować z wyprzedzeniem działania
ograniczające negatywny wpływ ryzyka cenowego na
działalność Grupy.
RYZYKO WYSTĘPUJĄCE PO SPRZEDAŻY LOKALI MIESZKANIO-
WYCH:
W związku z prowadzoną działalnością deweloperską
Grupa może być narażona na ewentualne spory i postę-
powania sądowe związane ze zrealizowanymi projektami.
W ich wyniku Grupa może zostać zobowiązana do speł-
nienia świadczeń z tytułu rękojmi lub udzielonej gwarancji,
tj. m.in. usunięcia ewentualnych wad, zwrotu części lub
całości ceny. Ich wystąpienie może istotnie negatywnie
wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finan-
sowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka nadzoruje to ryzyko na bieżąco
monitorując jakość wykonywanych prac budowlanych.
Profesjonalna organizacja procesu deweloperskiego pod
nadzorem ekspertów ma eliminować powody występo-
wania roszczeń ze strony klientów. Ponadto na poziomie
współpracy z dostawcami usług Spółka zabezpiecza inte-
resy swoje i swoich klientów wprowadzając stosowne za-
pisy odpowiedzialności finansowej i karnej podwykonaw-
ców za nienależyte przeprowadzenie robót, nakładając
na nich obowiązki usunięcia wad w okresach gwarancji i
rękojmi. Spółka prowadzi zorganizowany i profesjonalny
sposób obsługi posprzedażowej oraz realizacji napraw
gwarancyjnych.
RYZYKO WALUTOWE:
W związku z tym, że Grupa ma część kredytów zaciągnię-
tych w EUR, uzyskuje część przychodów z tytułu najmu w
EUR oraz niektóre koszty odsetkowe ma również w EUR, po-
nosi ryzyko walutowe.
Działania Spółki: W celu ograniczenia ryzyka walutowego,
jeśli to możliwe, waluta zobowiązania kredytowego jest
powiązana z walutą uzyskiwanych przychodów. Analizo-
wana jest wrażliwość wyniku finansowego oraz pozosta-
łych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu
EUR do PLN. W skonsolidowanym sprawozdaniu finanso-
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 75
wym zaprezentowano kalkulację wzrostu lub spadku kur-
sów EUR/PLN w stosunku do kursu zamknięcia obowiązują-
cego na poszczególne dni bilansowe. Ponadto ryzyko wa-
lutowe związane z uruchamianiem kredytu walutowego
na finansowanie nieruchomości inwestycyjnych w budo-
wie ograniczane jest przez zawarcie transakcji zabezpie-
czających typu forward.
RYZYKO KREDYTOWE:
Grupa wykorzystuje różne formy finansowania takie jak 1)
kredyty bankowe, 2) obligacje, 3) środki własne. Grupa
jest w stanie pozyskać finansowanie, w wolumenach i
koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami,
choć w przypadku materializacji szeregu ryzyk zewnętrz-
nych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z
tym w odniesieniu do finansowania zewnętrznego, nie
można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem
się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czynni-
ków na wyniki działalności Grupy. W szczególności należy
zwrócić uwagę na możliwe trudności w dostępie do finan-
sowania obligacyjnego w sytuacji, gdy wśród inwestorów
instytucjonalnych nastąpi utrata zaufania do segmentu
deweloperskiego lub nastąpi załamanie rynków finanso-
wych.
Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źródła fi-
nansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo
weryfikuje dostępne opcje w zakresie finasowania umożli-
wiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja
źródeł finansowania dostosowana jest do specyfiki po-
szczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektó-
rych inwestycji odbywa się wyłącznie ze środków wła-
snych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne za-
rządzanie ryzkiem w tym zakresie.
RYZYKO PŁYNNOŚCIOWE:
Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za po-
średnictwem spółek celowych. Grupa finansuje projekty
deweloperskie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom
celowym realizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek
uzależniona jest od kondycji finansowej pożyczkobiorców
(a zatem poszczególnych spółek celowych), która deter-
minowana jest w szczególności rzeczywistą realizacją za-
kładanego harmonogramu realizacji konkretnych przed-
sięwzięć. Opóźnienia poszczególnych projektów mogą
wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty
udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć na po-
gorszenie płynności finansowej Grupy. Opisane okoliczno-
ści oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie
negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową,
wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Grupa prowadzi monitoring ryzyka utraty
płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim
jak i długim okresie. W tym celu Grupa prognozuje prze-
pływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawar-
tych jak i przyszłych kontraktów oraz przepływy z działal-
ności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem
utraty płynności Grupa optymalizuje źródła finansowania,
korzystając z takich źródeł jak Kredyty bankowe, obligacje
czy środki własne, odpowiednio dostosowując terminy wy-
magalności poszczególnych z nich dla zapewnienia mak-
symalnej efektywności przepływów.
RYZYKO RYZYKO ZOBOWIĄZAŃ I OGRANICZEŃ OKRESU
PRZEJŚCIOWEGO:
W związku z finalizacją przeglądu opcji strategicznych w
dniu 17 lutego 2021 roku doszło do podpisania przed-
wstępnej umowy sprzedaży spółek DKR, będących właści-
cielami kontrolnego pakietu akcji Spółki. Do podpisania
umowy przyrzeczonej działalność Spółki poddana była
licznym ograniczeniom i dodatkowym procedurom.
Działania Spółki: Spółka podjęła odpowiednie uchwały i
zapoznała kadrę zarządzającą z warunkami prowadzenia
działalności w okresie przejściowym. Uruchomiono dodat-
kowe kanały komunikacji i doradztwa prawnego. Poinfor-
mowano strony transakcji o obowiązujących nas ograni-
czeniach w odniesieniu do podpisanych umów jak też
przepisów szczególnych, których wykonanie poddane jest
nadzoro-wi ze strony odpowiednich organów i instytucji.
Ryzyko wiąże się z ewentualnym złamaniem tych ograni-
czeń, nie zastosowaniem się do procedur. Miało ono rów-
nież wy-miar regulacyjny, bowiem działania spółki były w
tym okresie poddane szczególnemu nadzorowi ze strony
UOKiK oraz KNF.
RYZYKO KONCENTRACJI AKCJONARIATU:
Najwięksi akcjonariusze Grupy Emitenta: DKR Echo Invest-
ment sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. posiadają kon-
trolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Grupy, dają-
cych bezwzględną większość głosów na walnym zgroma-
dzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że najwięk-
szy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność
Grupy, a tym samym istnieje potencjalne ryzyko, że inte-
resy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze
spójne z interesami największego akcjonariusza. Ryzyko
pozostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Grupy,
niemniej organy Spółki analizują decyzje akcjonariuszy w
odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strate-
gicznych oraz w ramach przypisanych im uprawnień do-
kładają należytej staranności w celu zapewnienia rów-
nego traktowania wszystkich akcjonariuszy.
RYZYKO KONFLIKTU INTERESÓW:
Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy
niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz wła-
ścicielami akcji i udziałów w podmiotach będących wła-
ścicielami akcji Emitenta, mogą wystąpić powiązania oso-
bowe i organizacyj-ne. Członkami organów Emitenta
mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje w
podmiocie będącym właścicie-lem jej akcji oraz jej rynko-
wym konkurentem. Może to powodować potencjalne ry-
zyko wzajemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu in-
teresów. Nie można bowiem wykluczyć potencjalnego
konfliktu interesów Emitenta z interesami rynkowymi pod-
miotu kontrolującego.
Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmo-
wanych decyzji spółka zarządza zidentyfikowanymi kon-
fliktami interesów. W przypadku identyfikacji takiego kon-
fliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do
którego ów konflikt zachodzi, zobowiązany jest do powia-
domienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu
i nie bierze udziału w podejmowaniu decyzji, której konflikt
interesów dotyczy.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 76
RYZYKO REALIZACJI TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI POWIĄ-
ZANYMI:
W związku ze specyfiką rynku, na którym działa Grupa oraz
sposobem jej zorganizowania operacyjnego, Grupa za-
wiera i będzie zawierać transakcje z podmiotami powią-
zanymi. Do zawarcia transakcji z podmiotem powiązanym
na warunkach nierynkowych, której wartość przekraczać
będzie 5% sumy aktywów w rozumieniu ustawy z dnia 29
września 1994 r. o rachunkowości, ustalonych na podsta-
wie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finanso-
wego (tzw. istotna transakcja), wymagana jest zgoda
Rady Nadzorczej Grupy.
Działania Spółki: Grupa wskazuje, że wszystkie transakcje
zawierane z podmiotami powiązanymi są zasadne i reali-
zowane na warunkach rynkowych. Profesjonalne podej-
ście do dokumentowania cen transferowych, służące
głównie celom podatkowym, pozwala na szczególny
nadzór nad transakcjami z podmiotami powiązanymi ze
strony Zarządu, co służy zapobieganiu ryzyku. Zawarcie
istotnej transakcji przez Emitenta z podmiotem powiąza-
nym oraz zawarcie istotnej transakcji przez spółkę zależną
z podmiotem powiązanym będzie komunikowane na stro-
nie internetowej najpóźniej w momencie zawarcia tej
transakcji i będzie podlegało rejestracji.
RYZYKO OGRANICZENIA DOSTĘPNOŚCI KREDYTÓW HIPO-
TECZNYCH ORAZ ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ KLIENTÓW:
Banki udzielają kredytów mieszkaniowych nabywcom
mieszkań, których zabezpieczeniem jest hipoteka na pra-
wie własności danego lokalu mieszkalnego. Kredyt ban-
kowy jest kluczowym źródłem finansowania zakupu miesz-
kań dla większości klientów Grupy. Podstawą do udziela-
nia kredytów przez banki, obok oceny wiarygodności kre-
dytowej klientów, poziomu stóp procentowych oraz po-
ziomu cen rynkowych mieszkań, jest też sytuacja makroe-
konomiczna oraz regulacyjna warunkująca zdolność ban-
ków do prowadzenia akcji kredytowej. Banki, w przypadku
negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekono-
micznych lub sytuacji materialnej potencjalnych kredyto-
biorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kre-
dyto-wej lub wprowadzić większe wymagania wobec
klientów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejsze-
nie prowadzonej przez nie akcji kredytowej. Na skalę
udzielanych kredytów przez banki mają również istotny
wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Ko-
misję Nadzoru Finansowego („KNF”). W przypadku ograni-
czenia poziomu udzielanych kredytów hipotecznych ist-
nieje ryzyko, iż zmniejszy się liczba klientów zainteresowa-
nych nabyciem nowego mieszkania, co w konsekwencji
może prowadzić do zmniejszenia się popytu na mieszkania
oferowane przez Grupę. Również w wyniku zmian w poli-
tyce regulacyjnej może nastąpić ograniczenie zdolności
kredytowej kredytobiorców, co w konsekwencji istotnie
zmniejszy liczbę osób decydujących się na zakup mieszka-
nia.
RYZYKO ZWIĄZANE ZE STOSOWANIEM PRAWA PODATKO-
WEGO PRZEZ ORGANY SKARBOWE:
W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając
się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich
interpretacjach dokonywanych przez organy wyższej in-
stancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmia-
nom, są zastępowane innymi lub też pozostają ze sobą w
sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również
orzecznictwa. Powoduje to brak pewności co do sposobu
zastosowania prawa przez organy podatkowe albo auto-
matycznego stosowania go zgodnie z posiadanymi w da-
nej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do
różnorodnych, często skomplikowanych stanów faktycz-
nych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwięk-
szenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność
wielu przepisów składających się na polski system podat-
kowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do wła-
ściwego stosowania przepisów, a z drugiej strony powo-
duje konieczność brania pod uwagę w większej mierze
wyżej wymienionych interpretacji. W przypadku regulacji
podatkowych, które zostały oparte na przepisach obo-
wiązujących w Unii Europejskiej i powinny być z nimi w
pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko
ich stosowania związane z często niewystar-czającym po-
ziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego
przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim
systemie prawnym. Może to skutkować przyjęciem inter-
pretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w
sprzeczności z regulacjami obowiązującymi na poziomie
Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania
przepisów prawa podatkowego może mieć negatywny
wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy.
RYZYKO ZWIĄZANE Z KONIUNKTURĄ W BRANŻY DEWELO-
PERSKIEJ ORAZ CYKLICZNOŚCIĄ TEJ BRANŻY:
Działalność, wyniki finansowe oraz sytuacja finansowa
branży deweloperskiej, w tym Grupy w dużej części zależą
od bieżącego otoczenia rynkowego, sytuacji makroeko-
nomicznej, sytuacji w branży deweloperskiej, a także od
popytu na rynku nieruchomości. Ostatnie, istotne pogor-
szenie koniunktury makroekonomicznej w Polsce miało
miejsce w okresie 2008-2011 r., kiedy to odnotowano zna-
czące ograniczenie wzrostu PKB. Skutkiem pogorszenia ko-
niunktury było m.in. ograniczenie akcji kredytowej przez
banki i w konsekwencji zmniejszenie popytu na nierucho-
mości mieszkaniowe. Popyt na nieruchomości mieszka-
niowe warunkowany jest m.in. przez poziom średniego wy-
nagrodzenia brutto, wysokość stóp procentowych, wyso-
kość marż kredytowych, regulacje nadzoru finansowego,
wpływające na dostępność kredytów hipotecznych, rzą-
dowe programy wsparcia adresowane do nabywców
mieszkań. Ponowne pogorszenie koniunktury gospodar-
czej może wywołać podobne lub bardziej negatywne
skutki w branży deweloperskiej. W branży deweloperskiej
istotne znaczenie ma również jej cykliczność. Sprzedaż (w
szczególności mieszkań) istotnie zależy od czynników ma-
kroekonomicznych, demograficznych na danym rynku,
dostępności źródeł finansowania zakupu oraz cen miesz-
kań. Z dotychczasowego doświadczenia Grupy wyni-ka, iż
w okresie zwiększonego popytu na mieszkania istotnie
zwiększa się marża deweloperów, ale również liczba no-
wych projektów deweloperskich. Z uwagi na długi okres
realizacji projektu (zależnym m.in. od zezwoleń administra-
cyjnych oraz czasem budowy) istnieje ryzyko, iż relacje po-
między popytem a podażą ulegną zmianie lub odwróce-
niu (podaż przewyższy popyt) i w rezultacie deweloperzy
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 77
mogą nie być w stanie sprzedać wszystkich zrealizowa-
nych projektów na zakładanych wcześniej warunkach, co
wpłynie na istotne obniżenie marży. Opisane okoliczności
oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie ne-
gatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową,
wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
RYZYKO ZWIĄZANE ZE SPRZEDAŻĄ NIERUCHOMOŚCI KO-
MERCYJNEJ:
W zakresie działalności dotyczącej nieruchomości komer-
cyjnych Grupa jest właścicielem budynku City 2, wcho-
dzącego w skład kompleksu biurowego City Forum we
Wrocławiu. W zakresie działalności komercyjnej celem biz-
nesowym Grupy, po wybudowaniu i osiągnięciu oczeki-
wanego stopnia komercjalizacji, jest sprzedaż budynku
biurowego. Nie można wykluczyć ograniczenia popytu na
zakup inwestycji komercyjnych, zarówno w skali globalnej,
jak i lokalnej powodującego uniemożli-wienie sprzedaży
budynku. Wymagania inwestorów zainteresowanych za-
kupem budynków komercyjnych związane z długo-ścią
trwania umów najmu oraz wielkością akceptowalnych pu-
stostanów mogą istotnie wpływać na rentowność transak-
cji sprzedaży budynku lub ją blokować w przypadku spo-
wolnienia na rynku nieruchomości lub opóźnień w proce-
sie komercjali-zacji budynku. Mogą również wystąpić pro-
blemy związane z utratą płynności finansowej przez klu-
czowych najemców. W przypadku zarządzania budyn-
kami komercyjnymi występuje ryzyko związane z pozyska-
niem nowych najemców po zakoń-czeniu pierwotnych
długoterminowych umów najmu oraz konieczność pokry-
cia kosztów readaptacji powierzchni zgodnie z wymo-
gami nowych najemców. Właściciel budynku jest zobo-
wiązany do zapewnienia odpowiedniego standardu i
stanu technicznego budynku, stąd ewentualne awarie
dotyczące nieruchomości mogą prowadzić do utraty
przychodów z czyn-szu, powstania zobowiązań do zapłaty
odszkodowania i/lub doprowadzić do rozwiązania umowy
najmu przez najemcę. Wskazany budynek został czę-
ściowo sfinansowany kredytem inwestycyjnym denomino-
wanym w EUR, którego saldo na dzień 31.12.2021 wynosiło
4.549 tys. EUR, a termin zapadalności to 22.12.2031. Opi-
sane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie
mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytu-
ację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
RYZYKO UTRATY KADRY ZARZĄDZAJĄCEJ I KADRY KIEROW-
NICZEJ / RYZYKO ZWIĄZANE Z UTRATĄ WYKWALIFIKOWA-
NEGO PERSONELU
Istotne znaczenie dla Grupy mają osoby zarządzające i
kadra kierownicza zajmująca kluczowe stanowiska w Gru-
pie. Ich kwalifikacje, doświadczenie zawodowe oraz zna-
jomość branży, decydują o osiąganych wynikach finanso-
wych i perspektywach rozwoju. Odejście kilku członków
kadry kierowniczej mogłoby odbić się negatywnie na pro-
wadzonej działalności i mieć ujemny wpływ na sytuację
majątkową, finansową i dochodową Grupy. Zatrudnienie
nowej kadry wiąże się z długim okresem rekrutacyjnym
oraz koniecznością zapoznawania się nowych pracowni-
ków z ofertą Grupy i wdrażania do biznesu, co bezpośred-
nio wpływa na osiągnięcie oczekiwanej pełnej wydajno-
ści w pracy.
RYZYKO ODSTĄPIENIA KLIENTÓW OD UMÓW DEWELOPER-
SKICH:
Proces sprzedaży mieszkaniowych inwestycji deweloper-
skich opiera się na przedsprzedaży realizowanej w oparciu
o umowy rezerwacyjne (w pierwszej kolejności) oraz de-
weloperskie. Finalna umowa sprzedaży zawierana jest po
zakończeniu budowy i przekazaniu lokalu. Istnieje ryzyko
odstąpienia klienta lub grupy klientów od zawartych
umów. Ze względu na wymagania Urzędu Ochrony Kon-
kurencji i Konsumentów dotyczące limitowania wysokości
kary umownej w przypadku takiego odstąpienia rezygna-
cja istotnej grupy klientów, przy istotnym spadku poziomu
cen na rynku, mogłoby negatywnie wpłynąć na sytuacje
finansową Grupy. Analogiczne ryzyko występuje również
przy umowach rezerwacyjnych. Wystąpienie takiej sytua-
cji może istotnie negatywnie wpływać na działalność, sy-
tuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy
Grupy.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 78
5.6 Cele i plany na rok 2022
Zarząd Archicom celuje w umocnienie pozycji lidera pierwotnego rynku
mieszkaniowego w ramach aglomeracji Wrocławskiej w oparciu o
zdywersyfikowany portfel inwestycji odpowiadający zróżnicowanym
potrzebom klientów oraz koncepcję realizacji wszechstronnych projektów
budowalnych w duchu mixed-use. ( osiedla społeczne)
Jednocześnie w roku 2022 Grupa planuje kolejne uzupełnienia banku gruntów
zarówno w samym Wrocławiu, jak i innych dużych aglomeracjach miejskich w
kraju. Strategicznym kierunkiem rozwoju Archicomu jest kontynuacja realizacji
wieloetapowych osiedli społecznych, co może wiązać się z istotnymi
inwestycjami w duże nieruchomości gruntowe wymagających znacznych
nakładów finansowych oraz organizacyjnych.
Spółka nie zakłada materialnych inwestycji w grunty spekulacyjne, o niepewnej strukturze własności lub z niewyjaśnionym
stanem prawnym, choć dopuszcza długofalową realizację projektów o znacznym poziomie komplikacji. Posiadany bank
gruntów pozwala na budowę około 3.700 lokali w bardzo dobrych lokalizacjach i stanowi adekwatne zabezpieczenie
kontynuacji działalności Grupy w kolejnych latach wymagając bieżącego uzupełniania zgodnie z przyjętymi kierunkami
rozwoju. Archicom S.A. podjął działania w celu dalszego rozwoju w 2022 roku.
Spółka dysponuje zrównoważonym modelem finansowania adekwatnym do zakładanych potrzeb i ambicji wzrostowych.
Wykorzystywane źródła finansowania gwarantują zdywersyfikowany rozkład ryzyka oraz optymalny model kosztów
finansowych, wzmacniany wysoką wiarygodnością Spółki na rynku finansowania dłużnego oraz niskimi stopami
procentowymi, skutkującymi atrakcyjnymi warunkami kredytowania oraz emisji papierów dłużnych. Zarząd planuje
kontynuację przyjętego modelu finansowania inwestycji opartego o mix środków własnych, bankowych kredytów
inwestycyjnych oraz obligacji korporacyjnych.
W zakresie działań sprzedażowo-marketingowych Archicom jest mocno skupiony na rozwoju kanałów dotarcia do nowych
potencjalnych klientów oraz pracy nad efektywnością i optymalizacją nowych technologii wspierających pozyskiwanie i
obsługę klienta. Opracowywane koncepty promocyjne bazować nadal będą na wiedzy o potrzebach klienta i aktualnej
sytuacji rynkowej.
Zarząd kontynuuje przyjętą politykę stabilizacji działalności w warunkach pandemii SARS-CoV-2, a w szczególności: utrzymanie
niskich wskaźników zadłużenia Grupy oraz wysokich wskaźników płynności bieżącej, kontynuację planu inwestycji
budowlanych w zrównoważonej relacji do zmiennego popytu (sprzedaży) oraz zdyscyplinowaną strukturę kosztów.
Zarząd kontynuuje plan działań usprawniających oraz optymalizujących szeroko rozumianą realizację projektów
deweloperskich, obejmującą wszystkie jej etapy, począwszy od decyzji o zakupie gruntów, poprzez projektowanie, budowę,
sprzedaż i marketing a na obsłudze posprzedażowej klienta skończywszy. Spółka inwestuje środki i zasoby w rozwój
kompetencji pracowników oraz infrastrukturę i narzędzia pracy dążąc do utrzymania pełnej zdolności operacyjnej. Jednym z
elementów planu zrównoważonego rozwoju Spółki jest kontynuacja rozwoju kompetencji generalnego wykonawstwa w
ramach podmiotu zależnego Archicom Sp. z o.o. - Realizacja Inwestycji Sp. k. oraz dalszy rozwój własnych struktur
menadżerów projektów, formalnej obsługi inwestycji mieszkaniowych, obszarów handlowych i marketingowych, uznając je
wszystkie za kluczowe zasoby i źródła strategicznej przewagi konkurencyjnej. Dzięki połączeniu sił z Echo Investment, czego
odzwierciedleniem jest szerzej opisana w pkt. 1.5 umowa o współpracy strategicznej, Grupa zyskała większy potencjał rozwoju
i elastyczności działania.
Archicom S.A.
podjął działania
w celu dalszego
rozwoju w 2022
roku.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 79
Zarząd Spółki utrzymuje przyjęte cele organizacyjne na lata 2021-2022:
• Przygotowanie Spółki do zmian na rynku
• Zwiększanie poziomu rentownej sprzedaży
• Zapewnienie finansowania i wzrostu Grupy Archicom
• Dostosowanie produktów do potrzeb Klienta, za które gotów jest
zapłacić
• Utrzymanie dbałości o pracowników
W perspektywie 4-5 lat Zarząd dąży do:
• Realizacji strategii zrównoważonego rozwoju w oparciu o posiadane
zasoby własne
• Zwiększania sprzedaży przy jednoczesnym utrzymaniu rentowności
• Dostosowywanie kultury organizacyjnej do misji i wizji firmy
• Dalszego usprawniania ładu organizacyjnego
• Zwiększanie poziomu współpracy pomiędzy działami w ramach orientacji na wspólne cele
• Zapewnienie odpowiedniego personelu do realizacji celów firmy (utrzymanie i rozwój)
• Przekształcania Archicomu w organizację opartą na wiedzy
• Pro klienckiej orientacji całej organizacji.
5.7 Ocena możliwości realizacji zamierzeń
inwestycyjnych
Archicom S.A. na bieżąco ocenia możliwości realizacji za-
mierzeń inwestycyjnych w ramach Grupy. Zaplanowane
projekty będą finansowane ze środków własnych, kredy-
tów oraz poprzez emisję obligacji. Bieżąca i planowana
struktura finansowania, posiadane środki pieniężne oraz
bogaty bank gruntów umożliwiają realizację założeń in-
westycyjnych. Najbliższa spłata istotnych (powyżej 50 mln
złotych) kwot, w ramach zobowiązań finansowych Spółki
przypada na lipiec 2022 rok.
Najbliższa spłata istotnych (powyżej 50 mln złotych) kwot,
w ramach zobowiązań finansowych Spółki przypada na li-
piec 2022 rok.
Spółka działa głównie w oparciu o własne, sprawdzone
zasoby budując wewnątrz kompetencje w każdym z klu-
czowych obszarów działalności, w szczególności: w obsza-
rze zakupu gruntów, formalnej obsługi inwestycji oraz w
obszarze realizacji inwestycji. Posiadane zasoby perso-
nalne pozwalają Grupie sprawnie realizować zamierzenia
inwestycyjne.
Utrzmymać
pozycję lidera na
wrocławskim
rynku wraz z
dalszym rozwojem
ogólnopolskim
Awipolis
6. Ład korporacyjny
ŁAD
KORPORACYJNY
06
Planty Racławickie
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 81
6.1 Zbiór zasad ładu korporacyjnego
Archicom S.A. stosuje zasady Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021.
Rada Giełdy Uchwałą Nr 13/1834/2021 z dnia 29 marca 2021 r. przyjęła nowe zasady ładu korporacyjnego dla spółek noto-
wanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre Praktyki 2021, DPSN2021).
Jest to kolejna wersja zbioru zasad ładu korporacyjnego, którym od 2002 roku podlegają spółki notowane na Głównym
Rynku GPW.
Dobre Praktyki 2021 weszły w życie 1 lipca 2021 r. Stosowanie przez spółki zasad ładu korporacyjnego, zawartych w Dobrych
Praktykach, jest dobrowolne, jednak informowanie o ich stosowaniu należy do obowiązków każdej spółki giełdowej, zapisa-
nym w Regulaminie GPW. Pierwszy raport ws. stosowania DPSN2021 został przez Archicom S.A. opublikowany w dniu 30 lipca
2021 r.
Tekst zbioru powyższych zasad jest publicznie dostępny na stronie internetowej www.archicom.pl oraz stronie Giełdy Papie-
rów Wartościowych S.A. w Warszawie, pod adresem https://www.gpw.pl/dobre-praktyki.
W 2021 roku Grupa Archicom przestrzegała także zasad opublikowanych w Kodeksie Dobrych Praktyk w relacjach Klient -
Deweloper autorstwa Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Treść Kodeksu Dobrych Praktyk w relacjach Klient - Deweloper dostępny jest publicznie pod adresem: http://www.war-
szawa.pzfd.pl/strefa-klienta/kodeks-dobrych-praktyk.
Jednocześnie Spółka wyjaśnia, iż w 2021 roku nie stosowała innych niż wskazane powyżej zasady dobrych praktyk w zakre-
sie ładu korporacyjnego, w tym wykraczających poza wymogi przewidziane prawem krajowym..
6.2 Odstępstwa od przyjętych zasad ładu
korporacyjnego
Informacja na temat stanu stosowania przez spółkę zasad zawartych w Zbiorze Dobre Praktyki Spółek
Notowanych na GPW 2021:
Według aktualnego stanu stosowania Dobrych Praktyk Spółka nie stosuje 11 zasad: 1.3.1., 1.3.2., 1.4.,
1.4.1., 1.4.2., 2.1., 2.2., 2.11.6., 4.1., 4.3., 6.3.
1.3.1. zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i ryzyka związane ze zmianami klimatu i zagadnienia zrównoważo-
nego rozwoju;
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Raport ESG będzie sporządzany na poziomie spółki - matki Emitenta, firmy Echo Investment S.A. i jako
dokument skonsolidowany będzie obejmował podmioty z Grupy Kapitałowej Echo Investment, w tym dane dotyczące
Emitenta. Na obecną chwilę Emitent nie zamierza sporządzać dodatkowego, samodzielnego raportu dot. tematyki ESG.
1.3.2. sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in. podejmowanych i planowanych działań mających na celu za-
pewnienie równouprawnienia płci, należytych warunków pracy, poszanowania praw pracowników, dialogu ze społeczno-
ściami lokalnymi, relacji z klientami.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Raport ESG będzie sporządzany na poziomie spółki - matki Emitenta, firmy Echo Investment S.A. i jako
dokument skonsolidowany będzie obejmował podmioty z Grupy Kapitałowej Echo Investment, w tym dane dotyczące
Emitenta. Na obecną chwilę Emitent nie zamierza sporządzać dodatkowego, samodzielnego raportu dot. tematyki ESG.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 82
1.4. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii biznesowej spółka zamiesz-
cza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza
celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą mierników, finan-
sowych i niefinansowych. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.:
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Spółka zamierza stosować przedmiotową Zasadę. Spółka ocenia, iż w perspektywie ok. 6-9 miesięcy
opracuje i przekaże raportem bieżącym oraz zamieści na swoich stronach www, strategię biznesową, uwzględniająca m.in.
podstawowe założenia strategii biznesowej, cele oraz planowane działania.
1.4.1. objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są kwestie
związane ze zmianą klimatu, wskazując na wynikające z tego ryzyka;
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Raport ESG będzie sporządzany na poziomie spółki - matki Emitenta, firmy Echo Investment S.A. i jako
dokument skonsolidowany będzie obejmował podmioty z Grupy Kapitałowej Echo Investment, w tym dane dotyczące
Emitenta. Na obecną chwilę Emitent nie zamierza sporządzać dodatkowego, samodzielnego raportu dot. tematyki ESG.
1.4.2. przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako procen-
towa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków) ko-
biet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu likwidacji ewentualnych nie-
równości w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem czasowym, w którym planowane jest
doprowadzenie do równości.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Raport ESG będzie sporządzany na poziomie spółki - matki Emitenta, firmy Echo Investment S.A. i jako
dokument skonsolidowany będzie obejmował podmioty z Grupy Kapitałowej Echo Investment, w tym dane dotyczące
Emitenta. Na obecną chwilę Emitent nie zamierza sporządzać dodatkowego, samodzielnego raportu dot. tematyki ESG.
2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez
radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich ob-
szarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje
termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia
różnorodności organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Emitent nie posiada polityki różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej. Emitent wskazuje, że
powołanie poszczególnych osób na członków organów Emitenta lub ich zatrudnienie na kluczowych stanowiskach zależy
od decyzji właściwych organów Emitenta (Walnego Zgromadzenia – w przypadku powoływania Rady Nadzorczej, Rady
Nadzorczej – w przypadku powoływania Zarządu, Zarządu – w przypadku zatrudniania kluczowych menedżerów). Organy
powołując lub zatrudniając daną osobę kierują się kwalifikacjami danych kandydatów. Emitent zapewnia przy tym, iż pro-
cedury selekcji kandydatów na stanowiska członków jego organów nie zawierają elementów, które mogłyby być uznane
za dyskryminujące określone grupy osób, w tym w sposób szczególny co do płci. Na potwierdzenie, iż Zarząd Emitenta
stosuje politykę różnorodności w przypadku zatrudniania szeroko pojętej kadry zarządzającej, obejmującej ogół stanowisk
dyrektorskich i kierowniczych, Emitent informuje, iż wskaźnik różnorodności określający udział kobiet w tak zdefiniowanej
kadrze zarządzającej wynosi ok. 45%.
2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny zapewnić
wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając m.in. osią-
gnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z
celami określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Zasada nie jest stosowana.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 83
Komentarz spółki : Ze względu na fakt, iż walne zgromadzenie i rada nadzorcza nie przyjęły dotychczas uchwał w tej spra-
wie, Spółka nie przyjęła polityki różnorodności w zakresie zróżnicowania pod względem płci w stosunku do zarządu i rady
nadzorczej.
2.11.6. informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej, w tym
realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Spółka nie stosuje zasady 2.1. wobec czego Sprawozdanie Rady Nadzorczej nie będzie zawierało treści
których mowa w zasadzie 2.11.6.
4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji
elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w
stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Mając na uwadze ryzyka prawne związane z e-walnymi oraz aktualną strukturę akcjonariatu, Emitent
zdecydował, iż na chwilę obecną nie będzie prowadził obrad Walnego Zgromadzenia przy wykorzystaniu środków komu-
nikacji elektronicznej (e-walne). W miarę upowszechniania się stosowania takich rozwiązań, wyeliminowania ryzyk tak pro-
wadzonych obrad WZA oraz zgłoszenia takiej potrzeby przez znaczącą liczbę akcjonariuszy, Emitent rozważy wprowadze-
nie tej zasady w życie.
4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Spółka nie zapewnia powszechnie dostępnej transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywi-
stym, niemniej po zakończeniu walnego zgromadzenia udostępnia zapis audiowizualny przebiegu obrad walnego zgroma-
dzenia na swojej stronie internetowej.
6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich, wówczas realizacja pro-
gramu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczo-
nych, realnych i odpowiednich dla spółki celów finansowych i niefinansowych oraz zrównoważonego rozwoju, a ustalona
cena nabycia przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania
programu.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Emitent nie wyklucza wprowadzenia programu motywacyjnego w formie opcji menedżerskich. Warunki
takiego programu, cele w tym cena nabycia akcji przez uprawnione osoby będą określane w dacie podpisywania pro-
gramu.
6.3 Walne Zgromadzenie
Walne Zgromadzenie jest organem Spółki działającym w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych z dnia 15
września 2000 r., postanowienia Statutu oraz Regulamin Obrad Walnego Zgromadzenia. Statut Spółki dostępny jest na stronie
internetowej Spółki: www.archicom.pl.
Walne Zgromadzenie może być zwyczajne lub nadzwyczajne. Zwyczajne Walne Zgromadzenie winno odbyć się w ciągu 6
miesięcy po upływie każdego roku obrotowego.
Ogłoszenie o zwołaniu Walnego Zgromadzenia, ze wskazaniem porządku obrad, uprawnień przysługujących akcjonariuszom
oraz projektami uchwał Spółka udostępnia na swojej stronie internetowej w zakładce raporty bieżące.
 
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 84
Walne Zgromadzenie jest władne do podejmowania wiążących uchwał, jeśli reprezentowane na nim jest więcej niż 30% ka-
pitału zakładowego, o ile przepisy prawa nie wymagają większego kworum. Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bez-
względną większością głosów oddanych na posiedzeniu, o ile przepisy prawa nie wymagają większej liczby głosów.
Zasady zmiany statutu Spółki
Zasady zmiany statutu Spółki regulują przepisy Kodeksu spółek handlowych. Zmiana statutu Archicom S.A. wymaga uchwały
Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy oraz wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Walne Zgroma-
dzenie Akcjonariuszy może upoważnić Radę Nadzorczą Archicom S.A. do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego statutu
lub wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym, określonych w uchwale walnego zgromadzenia.
Opis wybranych praw akcjonariuszy Spółki
Każdy z akcjonariuszy ma takie same prawa i obowiązki związane z uczestnictwem w Walnym Zgromadzeniu. Nie jest dopusz-
czalne ograniczanie praw akcjonariuszy lub ich faworyzowanie z uwagi na liczbę posiadanych przez nich akcji.
Jeżeli akcjonariusz lub akcjonariusze są w myśl postanowień statutu Archicom S.A. lub przepisów prawa uprawnieni do żądania
zwołania Walnego Zgromadzenia, to żądanie takie powinni złożyć Zarządowi Spółki na piśmie lub w postaci elektronicznej.
Żądanie zwołania Walnego Zgromadzenia powinno zawierać: 1) dane akcjonariuszy składających to żądanie (imię i nazwisko
lub firmę oraz adres poczty elektronicznej lub inne dane umożliwiające skontaktowanie się z akcjonariuszem) i liczbę akcji
posiadanych przez tych akcjonariuszy na dzień złożenia żądania; 2) szczegółowy porządek obrad Walnego Zgromadzenia;
3) w miarę możliwości, projekty uchwał, które mają być poddane pod głosowanie na Walnym Zgromadzeniu wraz z ich uza-
sadnieniem.
Każdy z akcjonariuszy może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych
do porządku obrad. Zgłoszenie projektu może nastąpić na piśmie lub w formie ustnej do protokołu Walnego Zgromadzenia.
W celu zgłoszenia projektu uchwały w tym trybie akcjonariusz lub akcjonariusze powinni złożyć projekt uchwały, w miarę
możliwości wraz ze zwięzłym uzasadnieniem, na ręce przewodniczącego Zgromadzenia lub zgłosić mu zamiar ustnego zgło-
szenia projektu uchwały. Przewodniczący Zgromadzenia jest zobowiązany udzielić głosu akcjonariuszowi lub przedstawicie-
lowi akcjonariuszy celem przedstawienia zgłaszanego ustnie projektu uchwały i jej uzasadnienia.
Odwołanie Walnego Zgromadzenia, zmiana terminu lub zarządzenie przerwy w obradach w rozumieniu art. 408 § 2 Kodeksu
spółek handlowych nie może mieć na celu uniemożliwienie lub ograniczenie akcjonariuszom wykonywania prawa do uczest-
nictwa w Walnym Zgromadzeniu. Przerwa w obradach może mieć miejsce jedynie w szczególnych sytuacjach, każdorazowo
wskazanych w uzasadnieniu uchwały w sprawie zarządzenia przerwy, sporządzonego w oparciu o powody przedstawione
przez akcjonariusza lub inną osobę wnioskującą o zarządzenie przerwy. Walne Zgromadzenie może zostać odwołane z po-
wodu siły wyższej lub jeśli podmiot zwołujący Walne Zgromadzenie tak postanowi. Odwołanie Walnego Zgromadzenia zwo-
łanego na wniosek wymaganej prawem lub postanowieniami statutu Spółki liczby akcjonariuszy wymaga ich zgody, chyba
że zachodzi przypadek siły wyższej.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 85
6.4 Zasady działania, powoływania i odwoływania
osób zarządzających, nadzorujących oraz ich
uprawnienia
Zarząd
Zarząd Archicom S.A. działa w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych, statutu Spółki oraz Regulaminu Zarządu
uchwalonego przez Zarząd i zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą. Zarząd reprezentuje Spółkę na zewnątrz w stosunku do
władz, urzędów i osób trzecich, w postępowaniach przed sądem, organami i urzędami państwowymi. W tym samym zakresie
w imieniu Spółki może działać ustanowiony prokurent. Do składania oświadczeń w imieniu Spółki, zaciągania zobowiązań
oraz podpisywania umów i innych dokumentów, w przypadku Zarządu wieloosobowego, wymagane jest współdziałanie:
dwóch członków Zarządu albo jednego członka Zarządu łącznie z prokurentem.
Zarząd prowadzi wszystkie bieżące sprawy Spółki z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z przepisów Kodeksu spółek han-
dlowych oraz statutu Spółki. Ponadto, istnieje zakres spraw określony w regulaminie Zarządu, który wymaga uchwały Zarządu.
Zarząd, podejmując decyzje w sprawach Spółki, jest zobowiązany w szczególności do działania w granicach uzasadnione-
go ryzyka gospodarczego, po wnikliwej analizie oraz uwzględnieniu wszelkich dostępnych informacji, ekspertyz i opinii, które
w ocenie Zarządu powinny być wzięte pod uwagę ze względu na interes Spółki.
Zarząd nie posiada uprawnień w zakresie podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji. Uprawnienia takie przysługują Walnemu
Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki i wymagają podjęcia uchwały w sprawie zmiany statutu i podwyższenia kapitału zakłado-
wego Spółki lub podjęcia uchwały w sprawie nabycia akcji własnych w celu umorzenia. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy
Spółki w podjętej uchwale może zmienić statut udzielając Zarządowi upoważnienia do podwyższenia kapitału zakładowego
Spółki w ramach tzw. kapitału docelowego lub może upoważnić Zarząd do nabywania akcji własnych na warunkach okre-
ślonych w uchwale. Obecnie Zarząd nie posiada upoważnień Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy w zakresie emisji lub
wykupu akcji.
Zgodnie ze Statutem Spółki członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza. Pierwszy Zarząd jest powoływany przez
Założycieli Spółki, którzy ustalają również liczbę jego członków. Kadencja Zarządu trwa 5 (pięć) lat i jest wspólna. W przypadku
powołania nowego członka Zarządu w trakcie trwania kadencji, jego mandat wygasa z dniem wygaśnięcia mandatów
wszystkich członków Zarządu.
Członek Zarządu może być w każdym czasie odwołany. Członka Zarządu może również odwołać Walne Zgromadzenie.
Rada Nadzorcza
Rada Nadzorcza Archicom S.A. działa w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych i innych obowiązujących
przepisów prawa, statutu Spółki oraz Regulaminu Rady Nadzorczej uchwalonego przez Radę Nadzorczą. Rada Nadzorcza
sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki we wszystkich dziedzinach jej działalności. W szczególności do kompetencji
Rady Nadzorczej należy:
1) ocena sprawozdania finansowego Spółki, zarówno co do zgodności z księgami i dokumentami, jak i ze stanem
faktycznym,
2) ocena sprawozdania Zarządu z działalności Spółki za ubiegły rok obrotowy,
3) ocena wniosków Zarządu dotyczących podziału zysku albo pokrycia straty,
4) składanie Walnemu Zgromadzeniu corocznego pisemnego sprawozdania z wyników powyższej oceny,
5) wyrażanie zgody na tworzenie oddziałów i przedstawicielstw Spółki,
6) powoływanie i odwoływanie członków Zarządu,
7) rozpatrywanie wszelkich wniosków wniesionych przez Zarząd lub członków Rady Nadzorczej,
8) wybór biegłego rewidenta uprawnionego do badania sprawozdań finansowych Spółki,
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 86
9) przedstawianie Walnemu Zgromadzeniu wniosków o udzielenie członkom Zarządu absolutorium z wykonania przez
nich obowiązków,
10) wyrażanie zgody na zajmowanie się przez członków Zarządu działalnością konkurencyjną,
11) wyznaczanie poszczególnym członkom Rady Nadzorczej indywidualnych obowiązków nadzorczych oraz wyznacza-
nie ich do stałego pełnienia obowiązków nadzorczych,
12) zawieszanie w czynnościach z ważnych powodów poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu, jak również
delegowanie członków Rady Nadzorczej na okres nie dłuższy niż trzy miesiące do czasowego wykonywania czynno-
ści członków Zarządu którzy zostali odwołani, złożyli rezygnację lub z innych przyczyn nie mogą sprawować swoich
czynności. W przypadku trwałej niemożności sprawowania czynności przez członka Zarządu, Rada Nadzorcza po-
wołuje nowego członka Zarządu,
13) zwoływanie zwyczajnego Walnego Zgromadzenia w przypadku niezwołania go przez Zarząd w wyznaczonym termi-
nie,
14) zwoływanie nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, jeżeli zwołanie go uzna za wskazane, a Zarząd nie zwoła go
w terminie dwóch tygodni od dnia zgłoszenia odpowiedniego żądania przez Radę Nadzorczą,
15) reprezentowanie Spółki w umowach między Spółką a członkami Zarządu, w szczególności zawieranie i rozwiązywa-
nie umów o pracę lub stosunku powołania z członkami Zarządu, przy czym w imieniu Rady Nadzorczej umowę tę
podpisuje upoważniony przez Radę Nadzorczą członek Rady Nadzorczej,
16) reprezentowanie Spółki w sporach między Spółką a członkami Zarządu,
17) zatwierdzanie planów finansowych i planów rozwoju i działalności Spółki,
18) ustalanie wynagrodzenia członków Zarządu,
19) udzielenie zgody na złożenie wniosku o dopuszczenie akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym,
20) zatwierdzanie Regulaminu Zarządu,
21) zatwierdzanie strategii działania Spółki,
22) wyrażanie zgody na zawarcie przez Spółkę umowy o subemisję akcji,
23) ustalanie jednolitego tekstu zmienionego Statutu Spółki i wprowadzanie innych zmian Statutu o charakterze redak-
cyjnym, określonych w uchwale Walnego Zgromadzenia,
W wykonaniu swoich obowiązków Rada Nadzorcza może kontrolować każdą dziedzinę działalności Spółki, żądać od Zarządu
i pracowników Spółki przedstawiania sprawozdań i wyjaśnień, dokonywać inspekcji majątku Spółki oraz badać jej księgi i
dokumenty.
Zgodnie ze Statutem Spółki członków Rady Nadzorczej powołuje i odwołuje Walne Zgromadzenie. Kadencja członków Rady
Nadzorczej trwa 5 (pięć) lat i jest wspólna. Kadencja członków pierwszej Rady Nadzorczej trwa 3 (trzy) lata i jest wspólna.
Członek Zarządu, prokurent, likwidator, kierownik oddziału lub zakładu oraz zatrudniony w Spółce główny księgowy, radca
prawny lub adwokat nie może być jednocześnie członkiem Rady Nadzorczej. Powyższe ograniczenie stosuje się również do
innych osób, które podlegają bezpośrednio członkowi Zarządu albo likwidatorowi oraz odpowiednio do członków Zarządu i
likwidatorów spółki lub spółdzielni zależnej.
Stosowanie polityki różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej
Spółka nie stosuje szczególnie utworzonej Polityki Różnorodności w odniesieniu do Członków Zarządu, Rady Nadzorczej oraz
kluczowych menadżerów. Powołanie poszczególnych osób na członków organów Spółki lub ich zatrudnienie na kluczowych
stanowiskach zależy od decyzji właściwych organów Spółki (Walnego Zgromadzenia – w przypadku powoływania Rady Nad-
zorczej, Rady Nadzorczej – w przypadku powoływania Zarządu, Zarządu – w przypadku zatrudniania kluczowych menedże-
rów). Organy powołując lub zatrudniając daną osobę kierują się kwalifikacjami danych kandydatów. Stąd przyjęcie polityki
różnorodności i jej realizacja nie zawsze będą możliwe. Spółka zapewnia przy tym, iż procedury selekcji kandydatów na sta-
nowiska członków jej organów nie zawierają elementów, które mogłyby być uznane za dyskryminujące określone grupy osób.
Zobowiązania Spółki względem byłych osób zarządzających
Spółka nie posiada zobowiązań wynikających z emerytur i innych świadczeń o podobnych charakterze w stosunku do byłych
osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administracyjnych.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 87
6.5 Organy zarządcze i
nadzorcze
Zarząd Archicom S.A.
Skład Zarządu Emitenta dzień bilansowy [31/12/2021] i na dzień zatwierdzenia
sprawozdań finansowych:
Waldemar Olbryk
Prezes Zarządu
Tomasz Sujak
Członek Zarządu
Agata Skowrońska-Domańska
Członek Zarządu
Rafał Zboch
Członek Zarządu
Zmiany w składzie zarządu Emitenta w 2021 roku:
W następstwie nabycia przez spółkę Echo Investment S.A. akcji reprezentujących 66%
głosów na WZA Archicom S.A. w dniu 22 kwietnia 2021 do Zarządu emitenta zostali powołani:
Waldemar Olbryk – Prezes Zarządu, Agata Skowrońska -Domańska – Członek Zarządu i Rafał Zboch – Członek Zarządu.
W tym samym dniu ze składu Zarządu Emitenta odwołano: Dorotę Jarodzką-Śródkę – Prezesa Zarządu, Krzysztofa Suskiewicza
– członka Zarządu.
W dniu 1 czerwca 2021 r. Tomasz Ślęzak złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu, ze skutkiem na dzień złożenia.
W dniu 29 września 2021 r. Artur Więznowski złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu, ze skutkiem na dzień 30
września 2021 r.
Rada Nadzorcza Archicom S.A.
Skład Rady Nadzorczej Emitenta na dzień bilansowy [31/12/2021] i na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych
Zmiany w składzie rady nadzorczej Emitenta w 2021 roku:
Nicklas Lindberg
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Marek Gabryjelski
I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Konrad Płochocki
II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Maciej Drozd
Członek Rady Nadzorczej
Małgorzata Turek
Członek Rady Nadzorczej
Rafał Mazurczak
Członek Rady Nadzorczej
River Point
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 88
W następstwie nabycia przez spółkę Echo Investment S.A. akcji reprezentujących 66% głosów na WZA Archicom S.A. z datą
22 kwietnia 2021 do Rady Nadzorczej Emitenta zostali powołani:
Nicklas Lindberg, Maciej Drozd, Małgorzata Turek, Rafał Mazurczak.
W tą samą datą ze składu Rady Nadzorczej odwołano:
Artura Olendra, Rafała Jarodzkiego, Kazimierza Śródkę, Jędrzeja Śródkę.
6.6 System kontroli wewnętrznej i zarządzania
ryzykiem
Grupa Archicom jest spółką publiczną, notowaną na GPW w Warszawie.
W ramach realizowanych procesów do priorytetowych zadań należą:
dbałość o bezpieczeństwo pracowników i majątku Grupy oraz zgodność
podejmowanych działań z przepisami prawa i interesem akcjonariuszy.
Dla efektywnej i skutecznej realizacji powyższych celów w Grupie funk-
cjonuje System Kontroli Wewnętrznej. Stanowi on ogół procedur, proce-
sów i aktywności, implementowanych do bieżącej działalności oraz wy-
korzystywanych w procesie zarządzania i podejmowania decyzji, co ma
na celu zapobieganie błędom, nadużyciom i innym nieprawidłowo-
ściom.
Dla zwiększenia skuteczności całego systemu jak też ograniczenia ryzyka w Grupie Archicom wdrożono wielopoziomowy
mechanizm kontroli. Poszczególne poziomy procesu weryfikacyjnego są ze sobą ściśle powiązane, uzupełniając się wza-
jemnie. Proces składa się z trzech głównych etapów. Każdy z etapów pełni inną rolę w procesie zarządzania ryzykiem i
kontroli wewnętrznej.
Trzy poziomy
ochrony i kontroli
w Grupie
Archicom
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 89
6.6.1 PIERWSZY POZIOM OCHRONY I KONTROLI – ZARZĄDZANIE OPERACYJNE
Etap ten realizowany jest przez poszczególne jednostki Organizacyjne w ramach swojej bieżącej działalności. Kierownicy
poszczególnych jednostek organizacyjnych, tworzą i doskonalą procedury zawierające mechanizmy kontrolne, ogranicza-
jące standardowe ryzyka bieżącej działalności.
Specyfika projektów deweloperskich w zakresie budownictwa mieszkaniowego oraz komercyjnego (biurowce) wiąże się ze
znaczącym rozciągnięciem w czasie poszczególnych projektów. Proces deweloperski przebiega od znalezienia i zakupu
gruntu przez etap projektowania, budowania i sprzedaży, aż do ostatecznego przekazania mieszkania klientom lub biu-
rowca najemcom. Przy czym celem Grupy jest zbywanie obiektów biurowych po ich uprzedniej komercjalizacji. W segmen-
cie mieszkaniowym grupa realizuje wiele rozbudowanych inwestycji wieloetapowych, przy których proces deweloperski
trwa aż do czasu zakończenia ostatniego etapu większej całości.
Z tej perspektywy zarządzanie ryzykiem na poziomie operacyjnym ma na celu:
• Zmniejszenie prawdopodobieństwa wystąpienia zdarzeń niepożądanych w trakcie poszczególnych etapów inwe-
stycji,
• Zapewnienie większej kontroli nad problemami, które mogą się pojawić w trakcie realizacji i obsługi przedsięwzięć,
• Ułożenie i zatwierdzenie planów działań na wypadek zaistnienia sytuacji nieprzewidzianych,
• zminimalizowanie lub wyeliminowanie ujemnych skutków wystąpienia danego ryzyka.
6.6.2 DRUGI POZIOM OCHRONY – MONITORING I NADZÓR
Kolejny etap mechanizmów kontrolnych organizacji obejmuje zarządzanie ryzykiem i zgodnością rozwiązań z oczekiwaniami
w zakresie przyjętych celów i założeń Grupy oraz nadzór na efektywnością gospodarowania majątkiem Grupy. Realizowany
jest on w procesie zarządzania przez menedżerów średniego i wyższego szczebla zarządzania poprzez nadzór, koordynację
i kontrolę rozwiązań stworzonych w pierwszym etapie przez kierowników i pracowników jednostek organizacyjnych.
Działalność w ramach drugiego poziomu ochrony prowadzona jest w ścisłej współpracy z osobami działającymi na
poziomie pierwszym i dostosowana jest do ewoluujących celów
organizacji i wymogów rynkowych.
W tym procesie szczególną rolę pełnią:
• Kontroling finansowy,
• Kontrola dokumentów finansowych i księgowych,
• Kontrola procedowanych umów,
• Kontrola procesu zakupowego,
• Nadzór Zgodności (Compliance),
• Bezpieczeństwo informatyczne,
• Zarządzanie ryzykiem,
• Czynności kontrolne w zakresie BHP,
• Inne, w zależności od zgłoszonych (w tym przez Zarząd lub Radę Nadzorczą).
Osoby realizujące w firmie powyższe funkcje mają odpowiednio wysokie umiejscowienie oraz uprawnienia do bezpośred-
niego raportowania do kierownictwa najwyższego szczebla. Dzięki temu wychwycone nieprawidłowości oraz obszary po-
wstałego ryzyka mogą zostać bezzwłocznie przeorganizowane przez zaplanowanie i wdrożenie działań naprawczych. Z
wykrytych błędów i nieprawidłowości sporządzane są oceny i na ich podstawie dokonuje się korekty funkcjonowania sys-
temu, w tym rozwiązań przyjętych na pierwszym poziomie ochrony i kontroli.
6.6.3 TRZECI POZIOM OCHRONY I KONTROLI – AUDYT I KONTROLA WE-
WNETRZNA
Nadzór nad
efektywnością
i majątkiem
Grupy
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 90
W Grupie Archicom funkcjonuje dział Audytu Wewnętrznego, który dokonuje niezależnej oceny systemów zarządzania ry-
zykiem i kontroli wewnętrznej. Zadania audytowe realizowane są w oparciu o roczne plany audytów, zatwierdzane i przyj-
mowane przez Komitet Audytu. Realizowane są także audyty doraźne, zlecane przez Komitet Audytu lub Zarząd. Wyniki
prac audytu wewnętrznego raportowane są bezpośrednio do Komitetu Audytu oraz Zarządu.
Dział audytu wewnętrznego posiada bezpośredni i nieograniczony dostęp do Rady Nadzorczej, Komitetu Audytu oraz Za-
rządu. Dyrektor Audytu Wewnętrznego raportuje funkcjonalnie do Komitetu Audytu oraz administracyjnie – do Prezesa Za-
rządu, który nadzoruje funkcję audytu wewnętrznego w Grupie.
Dyrektor Działu Audytu Wewnętrznego spełnia kryteria i zasady niezależności określone w powszechnie uznanych, stosowa-
nych, międzynarodowych standardach praktyki zawodowej audytu wewnętrznego.
6.6.4 ORGANIZACJA KOMITETU AUDYTU PRZY RADZIE NADZORCZEJ
Komitet Audytu - przy Radzie Nadzorczej Spółki został powołany w dniu 13.10.2017 r. Dnia 12.07.2019 r. odbyło się pierwsze
posiedzenie Rady Nadzorczej Spółki drugiej kadencji, na którym powołano Komitet Audytu, w skład którego weszli:
Artur Olender – Przewodniczący Komitetu Audytu
Marek Gabryjelski – członek Komitetu Audytu
Konrad Płochocki – członek Komitetu Audytu
Z dniem 22.04.2021 r. skuteczna stała się uchwała Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Wspólników Spółki nr 7/04/2021
z dnia 14.04.2021 r. w przedmiocie odwołania Artura Olendra ze stanowiska członka Rady Nadzorczej Spółki. Dnia 30.04.2021
r. w skład Komitetu Audytu powołano Macieja Drozda oraz funkcję Przewodniczącego Komitetu Audytu objął Konrad Pło-
chocki.
Członkowie Komitetu Audytu w osobach Marek Gabryjelski, Konrad Płochocki spełniają kryteria niezależności w rozumieniu
art. 129 ust. 3 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym z dnia 11 maja 2017 r. Maciej Drozd
posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych oraz wiedzę i umiejętności w
zakresie branży w której działa Emitent, które nabył w toku swojej działalności zawodowej. Konrad Płochocki posiada wiedzę
i umiejętności w zakresie branży, w której działa Emitent, które nabył w toku swojej działalności zawodowej. Rada Nadzorcza
przyjęła także Regulamin Komitetu Audytu.
Zadania Komitetu Audytu określa ustawa o biegłych rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym oraz rozporzą-
dzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów do-
tyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego. Zasadniczym celem Komitetu Au-
dytu jest wspieranie Rady Nadzorczej jako statutowego organu Spółki w wykonywaniu jej obowiązków kontrolnych i nadzor-
czych. Do zadań Komitetu Audytu należy min.:
• monitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej, audytu wewnętrznego oraz zarządzania ryzykiem,
w tym w zakresie sprawozdawczości finansowej,
• kontrolowanie i monitorowania niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej przeprowadzającej bada-
nie sprawozdań finansowych Spółki,
• przedkładanie Radzie Nadzorczej oraz Zarządowi zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu
sprawozdawczości finansowej w Spółce.
W 2021 roku odbyły się trzy posiedzenia Komitetu Audytu, w następujących terminach: 21.05.2021 r., 07.09.2021 r., 21.10.2021
r. Jedno ze wskazanych posiedzeń odbyło się przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Ponadto, w terminach: 22.03.2021 r., 30.03.2021 r., 06.04.2021 r., 02.08.2021 r., 12.08.2021 r., 21.10.2021 r. Komitet Audytu podej-
mował uchwały przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Sprawozdanie finansowe Emitenta podlega badaniu. Na rzecz Emitenta nie były świadczone przez firmę audytorską bada-
jącą jego sprawozdanie finansowe zabronione usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 91
Dnia 22 marca 2021 r. Komitet Audytu podjął uchwałę w sprawie zamiany uchwały nr 1/X/2020 Komitetu Audytu z dnia 23
listopada 2020 r. w sprawie rekomendacji dotyczącej wyboru biegłego rewidenta do przeprowadzenia przeglądu sprawoz-
dania finansowego Spółki i Grupy Archicom SA za I półrocze roku 2021 oraz do badania sprawozdań finansowych Spółki i
Grupy Archicom SA za rok obrotowy 2021. Uchwała ta zawierała rekomendację dla Rady Nadzorczej dotyczącą zmiany
uchwały w przedstawionym zakresie i spełniała warunki określone w wewnętrznej procedurze wyboru firmy audytorskiej.
Komitet Audytu na etapie przygotowywania rekomendacji, a następnie Rada Nadzorcza podczas dokonywania finalnego
wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archicom kierują się na-
stępującymi wytycznymi dotyczącymi podmiotu uprawnionego do badania:
a. znajomość branży i specyfiki działalności Spółki, ze szczególnym uwzględnieniem kwestii prawno-podatkowych
oraz dotyczących sprawozdawczości finansowej, mających znaczenie dla oceny ryzyka badania sprawozda-
nia finansowego oparta na dotychczasowym doświadczeniu podmiotu w badaniu sprawozdań jednostek o
podobnym do Spółki profilu działalności;
b. dotychczasowe posiadane doświadczenie podmiotu w badaniu sprawozdań finansowych spółek notowanych
na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.;
c. możliwość zapewnienia świadczenia pełnego zakresu usług określonych przez Spółkę (badanie sprawozdań
jednostkowych, badania sprawozdań skonsolidowanych, przeglądy śródroczne, itp.);
d. poziom oferowanej ceny za świadczone usługi;
e. ilość pracowników dedykowanych do prowadzenia badania oraz ich kwalifikacje zawodowe i doświadczenie;
f. możliwość przeprowadzenia badania w terminach określonych przez Spółkę;
Wybór firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych Archicom SA i Grupy Kapitałowej Archicom SA jest dokony-
wany w oparciu o procedurę wyboru firmy audytorskiej przyjętą uchwałą Komitetu Audytu Rady Nadzorczej Archicom SA nr
1/III/2018 z dnia 29 marca 2018 r.
Zgodnie z przyjętą procedurą:
• Ogłoszenie o rozpoczęciu procesu wyboru firmy audytorskiej wraz z zapytaniem ofertowym i zaproszeniem do składa-
nia ofert jest publikowane na stronie internetowej Spółki.
• W procesie wyboru firmy audytorskiej mogą uczestniczyć dowolne podmioty uprawnione, pod warunkiem, że:
o Badana jednostka przeprowadza ocenę ofert złożonych przez podmioty uprawnione zgodnie z kryteriami wy-
boru określonymi w dokumentacji przetargowej oraz przygotowuje sprawozdanie zawierające wnioski z proce-
dury wyboru, a następnie przedstawia to sprawozdanie do zatwierdzenia Komitetowi Audytu.
o W przygotowywanym przez badaną jednostkę sprawozdaniu zawierana jest ocena ofert wszystkich Oferentów
uczestniczących w procesie.
Komitet Audytu przedstawia Radzie Nadzorczej rekomendację dotyczącą powołania podmiotu uprawnionego. Na podsta-
wie rekomendacji przedstawionej przez Komitet Audytu Rada Nadzorcza dokonuje wyboru podmiotu uprawnionego do do-
konania przeglądu oraz badania jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych.
Jeżeli decyzja Rady Nadzorczej odbiega od preferencji Komitetu Audytu, wymagane jest uzasadnienie niezastosowania się
do rekomendacji Komitetu Audytu. W takiej sytuacji podmiot uprawniony wskazany przez Radę Nadzorczą musi wziąć udział
w całej procedurze wyboru podmiotu uprawnionego (jeżeli już jej nie przechodził uprzednio).
W celu realizacji swoich zadań Komitet Audytu może żądać udzielenia przez Spółkę stosownych wyjaśnień i informacji oraz
przekazania dokumentów niezbędnych do wykonania przez Komitet jego zadań.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 92
6.7 Zasady sporządzania rocznego sprawozdania
finansowego
Podstawa sporządzenia sprawozdań, przyjęte zasady (polityka) rachunkowości i metody
obliczeniowe
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy
Kapitałowej sporządzone zostało zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości
Finansowej (dalej „MSSF”), zatwierdzonymi przez Unię
Europejską, obowiązującymi dla okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku.
Walutą funkcjonalną Spółki dominującej oraz walutą
prezentacji niniejszego skonsolidowanego sprawozda-
nia finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wy-
rażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wska-
zano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezen-
tacji danych w sprawozdaniach finansowych w tysią-
cach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń,
poszczególne pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica do1 tys. zł).
Okres objęty sprawozdaniem i danymi porównywalnymi dla jednostkowego sprawozdania
finansowego Archicom S.A. i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Archi-
com
Sprawozdania obejmują okres 12 miesięcy tj. od dnia 01.01.2021 roku do dnia 31.12.2021 roku.
Dla danych prezentowanych w sprawozdaniach z sytuacji finansowej oraz pozycjach pozabilansowych zaprezentowano po-
równywalne dane finansowe na 31.12.2020. Dla danych prezentowanych w sprawozdaniach z wyniku i pozostałych całkowi-
tych dochodów, sprawozdaniach ze zmian w kapitale własnym oraz w sprawozdaniach z przepływów pieniężnych zaprezen-
towano porównywalne dane finansowe za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku.
Okres objęty sprawozdaniem i danymi porównywalnymi dla jednostkowego sprawozdania
finansowego Archicom S.A. i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Archi-
com
Sprawozdania obejmują okres 12 miesięcy tj. od dnia 01.01.2021 roku do dnia 31.12.2021 roku.
Dla danych prezentowanych w sprawozdaniach z sytuacji finansowej oraz pozycjach pozabilansowych zaprezentowano po-
równywalne dane finansowe na 31.12.2020. Dla danych prezentowanych w sprawozdaniach z wyniku i pozostałych całkowi-
tych dochodów, sprawozdaniach ze zmian w kapitale własnym oraz w sprawozdaniach z przepływów pieniężnych zaprezen-
towano porównywalne dane finansowe za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku.
Założenie kontynuacji działalności spółki oraz Grupy Archicom
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez
spółki z Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Grupy na bieżąco analizuje sytuację grupy Archicom w związku z
rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 oraz ryzyko związane z konfliktem zbrojnym na Ukrainie i podejmuje szereg działań
Planty Racławickie
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 93
w celu minimalizacji wpływu negatywnych skutków na działalność grupy Archicom, w szczególności na realizację projektów
deweloperskich zgodnie z ich harmonogramem. Ostateczny wpływ skutków pandemii i konfliktu zbrojnego oraz stopień tego
wpływu jest obecnie nieznany i niemożliwy do oszacowania oraz uzależniony od czynników, które pozostają poza wpływem
lub kontrolą ze strony Zarządu Spółki dominującej.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wska-
zujące na zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy w okresie 12 miesięcy
od daty sprawozdania finansowego, z wyłączeniem spółek będących w procesie planowanej likwidacji.
6.8 Polityka wynagrodzeń
Poziom wynagrodzenia Członków Zarządu ustalany jest przez Radę Nadzorczą z uwzględnieniem odpowiedniego rozeznania
rynkowego. Wynagrodzenia członków Zarządu są ściśle powiązane ze strategią Spółki, jej celami krótko i długoterminowymi,
wynikami i interesami. Zmienne składniki wynagrodzenia Członków Zarządu przyjmowane są co roku uchwałą Rady Nadzor-
czej, indywidualnie dla każdego członka z osobna, w oparciu o zatwierdzony plan inwestycyjny Spółki.
Spółka na dzień sporządzania sprawozdania finansowego za rok 2021 nie posiada polityki wynagrodzeń kluczowych menad-
żerów. Wynagrodzenia kluczowych menadżerów Spółki ustalane są przez Zarząd Spółki, a ich poziom jest zróżnicowany i nie
odbiega w sposób istotny od standardów rynkowych w tym zakresie.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Emitenta dnia 25 czerwca 2020 r. podjęło uchwałę nr 28/06/2020 w sprawie
przyjęcia polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej w Archicom S.A., która następnie została zmieniona
uchwałą nr 20/06/2021 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 24 czerwca 2021 r. Polityka wynagrodzeń została uszcze-
gółowiona w uchwale Rady Nadzorczej Emitenta nr 1/VIII/2020 z dnia 6 sierpnia 2020 r., zmienionej uchwałą nr 5/X/2020 z dnia
23 października 2020 r., uchwałą nr 10/IV/2021 z dnia 30 kwietnia 2021 r., uchwałą nr 14/V/2021 z dnia 21 maja 2021 r., uchwałą
nr 3/VI/2021 z dnia 21 czerwca 2021 r. oraz uchwałą nr 4/VII/2021 z dnia 22 lipca 2021 r.
Pełna treść polityki wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej jest publicznie dostępna na stronie internetowej
www.archicom.pl.
Spółka nie prowadzi programów akcji pracowniczych, a także innych programów motywacyjnych lub premiowych opartych
na kapitale Emitenta.
Wartość wynagrodzeń osób zarządzających została szerzej przedstawiona w punkcie 6.37 Skonsolidowanego Sprawozdania
Finansowego Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za rok 2021.
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji umowy podpisane z Członkami Zarządu zawierały regulacje dotyczące
zakazu konkurencji:
• W okresie 6 miesięcy od dnia rozwiązania stosunku pracy Prezes Zarządu – Waldemar Olbryk objęty będzie zakazem
konkurencji płatnym przez 6 miesięcy w wysokości 100% wynagrodzenia zasadniczego,
• W okresie 6 miesięcy od dnia rozwiązania stosunku pracy Członkowie Zarządu –Agata Skowrońska-Domańska i Rafał
Zboch objęci będą zakazem konkurencji płatnym przez 6 miesięcy w wysokości 100% wynagrodzenia zasadniczego,
• W okresie 12 miesięcy od rozwiązania stosunku pracy Członek Zarządu - Tomasz Sujak objęty będzie zakazem konku-
rencji w zamian za wynagrodzenie nieprzekraczające 12-krotności obecnego wynagrodzenia.
Poza wyżej wymienionymi umowami o zakazie konkurencji nie zawarto innych umów między Emitentem a osobami zarządza-
jącymi, przewidujących rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej
przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Emitenta przez przejęcie.
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 94
6.9 Informacje dot. umowy z firmą audytorską
W dniu 23 maja 2018 roku podpisana została umowa pomiędzy Archicom S.A. a Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp. k. doty-
cząca badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2018, 2019, 2020 i 2021.
Roczne sprawozdania pozostałych spółek są badane na podstawie osobnych umów popisanych z Grant Thornton Polska Sp.
z o.o. sp. lub Poland Audit Services sp. z o.o.
Na rzecz Emitenta nie były świadczone przez firmę audytorską badającą jego sprawozdanie finansowe zabronione usługi
niebędące badaniem sprawozdań finansowych.
Decyzję o wyborze lub zmianie firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych Spółki podejmuje
Rada Nadzorcza Spółki, po zapoznaniu się z rekomendacją Komitetu Audytu. Szczegółowa procedura wyboru lub zmiany
firmy audytorskiej została opisana w punkcie 6.6.4 sprawozdania.
Poniższa tabela prezentuje wynagrodzenie audytora Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp. k. zrzeszonych w Grant Thornton
International Ltd oraz Poland Audit Services sp. z o.o.
(*) osobne umowy z GT na weryfikację pakietów konsolidacyjnych zgodnie z polityką rachunkowości spółki dominującej
(**) wynagrodzenie Audytora powiększono o stawkę procentową opłaty z tytułu nadzoru określoną dla danego roku w obwieszeniu Ministra Finansów.
Dane w zł 2021 2020
Badanie rocznego jednostkowego sprawozdania
finansowego Archicom SA, wyrażenia opinii i
sporządzenia raportu z badania
19 532 19 000
Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Grupy Archicom, wyrażenia opinii i
sporządzenia raportu z badania
22 102 16 500
Badanie śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Archicom S.A., sporządzenie raportu z
badania
0 16 000
Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Archicom S.A., sporządzenie raportu z
przeglądu
13 364 0
Badanie śródrocznego jednostkowego sprawozdania
finansowego Archicom S.A., wyrażenia o nim opinii i
sporządzenia raportu z badania
23 644 26 868
Badanie rocznych jednostkowych sprawozdań
finansowych spółek zależnych z Grupy Archicom
140 444 234 585
Inne usługi (przegląd i badanie aktywów i pasywów
spółek zależnych) rocznego +śródroczne sprawozdania
25 700 87 000
Weryfikacja skonsolidowanego pakietu konsolidacyjnego
zgodnie z polityka spółki dominującej na 22.04.2021 (um
8819/10 z dnia 24.05.2021) (*)
102 800 0
Weryfikacja skonsolidowanego pakietu konsolidacyjnego
zgodnie z polityka spółki dominującej na 30.06.2021. (*)
30 840 0
Weryfikacja skonsolidowanego pakietu konsolidacyjnego
zgodnie z polityka spółki dominującej na 31.12.2021. (*)
39 064 0
suma 417 490 399 953
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 95
6.10 Akcje Emitenta oraz udziały i akcje podmiotów
powiązanych w posiadaniu osób z organów
zarządczych i nadzorczych
Akcje Emitenta oraz udziały i akcje podmiotów powiązanych w posiadaniu osób z organów zarządczych i nadzorczych na
dzień 31 grudnia 2021 roku tj. na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania – zgodnie z wiedzą Spółki.
Akcje Emitenta będące w posiadaniu Zarządu Archicom S.A. na dzień przekazania
raportu rocznego:
Waldemar Olbryk – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w sto-
sunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.
Tomasz Sujak – posiada 46 000 akcji Emitenta o łącznej wartości
nominalnej 460 000,00 zł. Stan ten w stosunku do poprzedniego
raportu okresowego nie uległ zmianie.
Agata Skowrońska-Domańska – nie posiada akcji Emitenta.
Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego
nie uległ zmianie.
Rafał Zboch – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.
Akcje Emitenta będące w posiadaniu Rady Nadzorczej Archicom S.A. na dzień
przekazania raportu rocznego:
Nicklas Lindberg – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.
Marek Gabryjelski – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.
Konrad Płochocki – posiada 2.500 akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.
Maciej Drozd – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.
Małgorzata Turek – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.
Rafał Mazurczak – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten w stosunku do poprzedniego raportu okresowego nie uległ zmianie.
Cztery Pory Roku
Browary Wrocławskie
Sprawozdanie zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za 2021 rok 96
7. świadczenie Zarządu
7.1 Oświadczenie Zarządu
Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe
Archicom S.A. oraz roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. wraz z danymi porów-
nywalnymi, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób praw-
dziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Spółki Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archi-
com S.A.
Oświadczamy ponadto, iż roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Archicom S.A. zawiera
prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Archicom S.A., w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.
Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania
rocznego sprawozdania finansowego za 2021 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli
rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o
badanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi.
ADRES
:
ul. Gen. R. Traugutta 45
50-416 Wrocław
TELEFON
:
71 78 58 800
EMAIL
:
archicom@archicom.pl
WWW
:
www.archicom.pl