Raport

Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta

z badania rocznego jednostkowego sprawozdania

finansowego

WIKANA S.A.

za rok obrotowy zakończony

dnia 31 grudnia 2021 roku

Mazars Audyt Sp. z o.o.

ul. Piękna 18

00-549 Warszawa

Mazars Audyt Sp. z o.o.

Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy KRS nr 0000086577, kapitał zakładowy: 1 268 000,00 PLN,

NIP: 5260215409, REGON: 011110970

SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA

Z BADANIA ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA

FINANSOWEGO

Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej WIKANA S.A.

Sprawozdanie z badania rocznego jednostkowego sprawozdania

finansowego

Opinia

Przeprowadziliśmy badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego WIKANA

S.A. („Spółka"), które zawiera jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31

grudnia 2021 r. oraz jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów, jednostkowe

sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym, jednostkowe sprawozdanie z przepływów

pieniężnych za rok obrotowy od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r. oraz informację dodatkową

zawierającą opis przyjętych zasad rachunkowości i inne informacje objaśniające

(„jednostkowe sprawozdanie finansowe").

Naszym zdaniem, załączone jednostkowe sprawozdanie finansowe:

• przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień 31

grudnia 2021 r. oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok obrotowy

zakończony w tym dniu zgodnie z mającymi zastosowanie Międzynarodowymi

Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską

oraz przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości;

• jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa oraz jej

statutem;

• zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych

zgodnie z przepisami rozdziału 2 ustawy z dn. 29 września 1994 r. o rachunkowości

(„Ustawa o rachunkowości” – Dz. U. z 2021 r., poz. 217 z późn. zm.).

Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które

wydaliśmy dnia 29 kwietnia 2022 roku.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 3

Podstawa opinii

Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu

Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi uchwałą nr 3430/52a/2019 Krajowej

Rady Biegłych Rewidentów z dnia 21 marca 2019 r. w sprawie krajowych standardów badania

oraz innych dokumentów, z późn. zm. („KSB”), a także stosownie do ustawy z dnia 11 maja

2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym („Ustawa o

biegłych rewidentach” – Dz. U. z 2020 r., poz. 1415 z późn. zm.) oraz Rozporządzenia UE nr

537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących

ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego

(„Rozporządzenie UE” – Dz. Urz. UE L158 z 27.05.2014, str. 77, z późn. zm.). Nasza

odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została dalej opisana w sekcji naszego

sprawozdania „Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania

finansowego”.

Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z Międzynarodowym Kodeksem etyki zawodowych

księgowych (w tym Międzynarodowymi standardami niezależności) Rady Międzynarodowych

Standardów Etyki dla Księgowych („Kodeks IESBA") przyjętym uchwałą Krajowej Rady

Biegłych Rewidentów nr 3431/52a/2019 z dnia 25 marca 2019 r. w sprawie zasad etyki

zawodowej biegłych rewidentów, z późn. zm., oraz z innymi wymogami etycznymi, które mają

zastosowanie do badania sprawozdań finansowych w Polsce. Wypełniliśmy nasze inne

obowiązki etyczne zgodnie z tymi wymogami i Kodeksem IESBA. W trakcie przeprowadzania

badania kluczowy biegły rewident oraz firma audytorska pozostali niezależni od Spółki

zgodnie z wymogami niezależności określonymi w Ustawie

o biegłych rewidentach oraz w Rozporządzeniu UE.

Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby

stanowić podstawę dla naszej opinii.

Kluczowe sprawy badania

Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były

najbardziej znaczące podczas badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący

okres sprawozdawczy. Obejmują one najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego

zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego

oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się w kontekście naszego badania jednostkowego

sprawozdania finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej opinii oraz

podsumowaliśmy naszą reakcję na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach, w których uznaliśmy

za stosowne przedstawiliśmy najważniejsze spostrzeżenia związane z tymi rodzajami ryzyka.

Nie wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 4

Kluczowa sprawa badania

Jak nasze badanie odniosło się do tej sprawy

Rozpoznanie przychodów

Wykazana w jednostkowym sprawozdaniu

z całkowitych dochodów za okres od 1

stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021

roku wartość przychodów ze sprzedaży

wyniosła 33 080 tys. złotych.

Prawidłowość rozpoznania przychodów

jest nieodłącznym ryzykiem branżowym.

Wynika to ze złożoności warunków

zawartych w umowach sprzedażowych.

Warunki te podlegają częstym zmianom i

wymagają odpowiedniego

odzwierciedlenia w systemie

sprzedażowym, co zwiększa ryzyko błędu.

Spółka zaprezentowała ujawnienia

dotyczące przychodów w nocie nr 6.2

informacji dodatkowej do jednostkowego

sprawozdania finansowego.

Nasze procedury badania obejmowały

w szczególności:

- przegląd zasad rachunkowości dotyczących

rozpoznawania przychodów i związanych z nimi

istotnych osądów i szacunków;

- ocenę systemów informatycznych wykorzystanych w

procesie rozpoznania przychodów;

- zrozumienie i ocenę środowiska kontroli

wewnętrznej, w tym dotyczącej ujęcia i prezentacji

przychodów ze sprzedaży;

- analiza istotnych transakcji sprzedaży oraz

weryfikacja marż uzyskanych na tych transakcjach;

- analizę potwierdzeń sald uzyskanych od jednostek

powiązanych;

- sprawdzenie kompletności ujęcia przychodów

z tytułu sprzedaży znaku towarowego oraz usług

holdingowych;

- ocenę poprawności i kompletności ujawnień

w zakresie przychodów.

Utrata wartości akcji i udziałów oraz

udzielonych pożyczek

Wykazana w jednostkowym sprawozdaniu

z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia

2021 roku wartość akcji i udziałów oraz

udzielonych pożyczek wyniosła

odpowiednio 23 451. tys. złotych oraz

74 111 tys. złotych

Analiza utraty wartości była kluczowym

zagadnieniem badania ze względu na

proces szacowania związany z wyceną

tych pozycji. Proces dokonania szacunku

przez Zarząd jest oparty na istotnych

założeniach i szacunkach takich jak:

budżety, przyszłe przychody, koszty i

przepływy pieniężne, stopa dyskontowa,

długoterminowa stopa wzrostu, które są

zależne od oczekiwań w odniesieniu do

Nasze procedury badania obejmowały

w szczególności:

- krytyczną ocenę prawidłowości przeprowadzenia

testu na utratę wartości;

- ocenę kluczowych założeń przyjętych w modelu

dotyczących parametrów rynkowych, w tym przyjęte

stopy dyskontowe, współczynniki ryzyka oraz

długoterminowe stopy wzrostu;

- ocenę racjonalności przyjętych przez Zarząd prognoz

finansowych poprzez analizę realizacji przyjętych

wcześniej prognoz oraz zmian w otoczeniu, które mają

wpływ na przyjęte prognozy;

- sprawdzenie poprawności matematycznej

i arytmetycznej modelu zdyskontowanych przepływów

pieniężnych i uzgodnieniu danych źródłowych do

zatwierdzonych przez Zarząd prognoz finansowych;

Mazars Audyt Sp. z o.o. 5

przyszłych warunków rynkowych i

gospodarczych.

Spółka zaprezentowała ujawnienia

dotyczące przeprowadzonych testów na

utratę wartości w nocie nr 6.12 i 6.13

informacji dodatkowej do jednostkowego

sprawozdania finansowego.

- ocenę przygotowanej przez Zarząd analizy

wrażliwości, z uwzględnieniem oceny zmian stopy

dyskontowej oraz zmianami na poziomie zysku

operacyjnego;

- potwierdzenie sald pożyczek pomiędzy jednostkami

powiązanymi;

- weryfikacja należności pożyczkowych pod kątem

konieczności utworzenia odpisów aktualizujących;

- analizę sytuacji finansowej i płynnościowej jednostek

zależnych, które realizowały projekty deweloperskie;

- ocenę poprawności i kompletności ujawnień w

zakresie utraty wartości akcji i udziałów i udzielonych

pożyczek.

Inne sprawy

Jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku

zostało zbadane przez działającego w imieniu innej firmy audytorskiej biegłego rewidenta,

który wyraził opinię bez zastrzeżeń na temat tego sprawozdania w dniu 19 kwietnia 2021 roku.

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za jednostkowe sprawozdanie

finansowe

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo prowadzonych

ksiąg rachunkowych, jednostkowego sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny

i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki zgodnie z

Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię

Europejską, przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz obowiązującymi Spółkę

przepisami prawa i statutem, a także za kontrolę wewnętrzną, którą Zarząd uznaje za

niezbędną, aby umożliwić sporządzenie jednostkowego sprawozdania finansowego

niezawierającego istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.

Sporządzając jednostkowe sprawozdanie finansowe, Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za

ocenę zdolności Spółki do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie,

spraw związanych z kontynuacją działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji

działalności jako podstawy rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji, kiedy Zarząd albo zamierza

dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia działalności albo nie ma żadnej realnej

alternatywy dla likwidacji lub zaniechania działalności.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby

jednostkowe sprawozdanie finansowe spełniało wymagania przewidziane w Ustawie

o rachunkowości. Członkowie Rady Nadzorczej są odpowiedzialni za nadzorowanie procesu

sprawozdawczości finansowej Spółki.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 6

Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie jednostkowego sprawozdania

finansowego

Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności, czy jednostkowe sprawozdanie

finansowe jako całość nie zawiera istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub

błędem oraz wydanie sprawozdania z badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna

pewność jest wysokim poziomem pewności, ale nie gwarantuje, że badanie przeprowadzone

zgodnie z KSB zawsze wykryje istniejące istotne zniekształcenie. Zniekształcenia mogą

powstawać na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za istotne, jeżeli można racjonalnie

oczekiwać, że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje gospodarcze

użytkowników podjęte na podstawie tego jednostkowego sprawozdania finansowego.

Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani

efektywności lub skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub

w przyszłości.

Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy

sceptycyzm, a także:

• identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia jednostkowego

sprawozdania finansowego spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy

i przeprowadzamy procedury badania odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy

dowody badania, które są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla

naszej opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego zniekształcenia wynikającego z oszustwa

jest większe niż tego wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może dotyczyć

zmowy, fałszerstwa, celowych pominięć, wprowadzenia w błąd lub obejścia kontroli

wewnętrznej;

• uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu

zaprojektowania procedur badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach,

ale nie w celu wyrażenia opinii na temat skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;

• oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz

zasadność szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez

Zarząd Spółki;

• wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki

zasady kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie

uzyskanych dowodów badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze

zdarzeniami lub warunkami, która może poddawać w znaczącą wątpliwość zdolność

Spółki do kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że istnieje istotna

niepewność, wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w naszym sprawozdaniu

biegłego rewidenta na powiązane ujawnienia w jednostkowym sprawozdaniu

finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są nieadekwatne, modyfikujemy naszą opinię.

Nasze wnioski są oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia sporządzenia

naszego sprawozdania biegłego rewidenta, jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki

mogą spowodować, że Spółka zaprzestanie kontynuacji działalności;

Mazars Audyt Sp. z o.o. 7

• oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość jednostkowego sprawozdania

finansowego, w tym ujawnienia, oraz czy jednostkowe sprawozdanie finansowe

przedstawia będące ich podstawą transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający

rzetelną prezentację.

Przekazujemy Komitetowi Audytu informacje o, między innymi, planowanym zakresie

i czasie przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich

znaczących słabościach kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.

Składamy Komitetowi Audytu oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów

etycznych dotyczących niezależności oraz że będziemy informować ją o wszystkich

powiązaniach i innych sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące

zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie, informujemy

o zastosowanych zabezpieczeniach.

Spośród spraw przekazywanych Komitetowi Audytu ustaliliśmy te sprawy, które były

najbardziej znaczące podczas badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący

okres sprawozdawczy i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te

sprawy w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje

zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że

kwestia nie powinna być przedstawiona w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby

racjonalnie oczekiwać, że negatywne konsekwencje przeważyłyby korzyści takiej informacji

dla interesu publicznego.

Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności

Na inne informacje składają się informacje zawarte w raporcie rocznym, za wyjątkiem

jednostkowego sprawozdania finansowego oraz naszego sprawozdania z badania („Inne

informacje”).

Sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej WIKANA S.A. i Spółki za 2021 rok, zgodnie z

art. 55 ust. 2a Ustawy o rachunkowości, zostało sporządzone łącznie.

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie Innych informacji zgodnie z przepisami

prawa.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby

Sprawozdanie z działalności wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu korporacyjnego, które

jest wyodrębnioną częścią tego Sprawozdania z działalności spełniało wymagania

przewidziane w Ustawie o rachunkowości.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta

Nasza opinia z badania jednostkowego sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych

informacji. W związku z badaniem jednostkowego sprawozdania finansowego naszym

obowiązkiem jest zapoznanie się z Innymi informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy Inne

informacje nie są istotnie niespójne z jednostkowym sprawozdaniem finansowym lub naszą

wiedzą uzyskaną podczas badania, lub w inny sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli

na podstawie wykonanej pracy, stwierdzimy istotne zniekształcenia w Innych informacjach,

Mazars Audyt Sp. z o.o. 8

jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym sprawozdaniu

z badania. Naszym obowiązkiem zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach jest

również wydanie opinii czy sprawozdanie z działalności zostało sporządzone zgodnie

z przepisami oraz czy jest zgodne z informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu

finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do wydania opinii, czy Spółka w oświadczeniu

o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła wymagane informacje.

Sprawozdanie z działalności uzyskaliśmy przed datą niniejszego sprawozdania z badania,

a pozostałe Inne informacje będą dostępne po tej dacie. W przypadku, kiedy stwierdzimy

istotne zniekształcenie w pozostałych Innych informacjach jesteśmy zobowiązani

poinformować o tym Radę Nadzorczą Spółki.

Opinia o Sprawozdaniu z działalności

Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, Sprawozdanie

z działalności Spółki:

• zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafem

70 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji

bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych

oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa

państwa niebędącego państwem członkowskim („Rozporządzenie

o informacjach bieżących” – Dz. U. z 2018 r., poz. 757 z późn. zm.),

• jest zgodne z informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.

Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła

informacje określone w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 Rozporządzenia o informacjach

bieżących. Ponadto, naszym zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 lit.

c-f, h oraz lit. i tego Rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu

korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie przepisami oraz informacjami zawartymi

w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.

Oświadczenie na temat Innych informacji

Ponadto, w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania

oświadczamy, że nie stwierdziliśmy w Sprawozdaniu z działalności istotnych zniekształceń.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 9

Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji

Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem

sprawozdań finansowych

Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące

badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek

zależnych są zgodne z prawem i przepisami obowiązującymi w Polsce oraz że nie

świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są zakazane na mocy art. 5 ust.1

Rozporządzenia UE oraz art.136 Ustawy o biegłych rewidentach. Usługi niebędące badaniem

sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek zależnych w

badanym okresie zostały wymienione w nocie 7.2 Sprawozdania z działalności Grupy

Kapitałowej oraz w nocie 6.40 jednostkowego sprawozdania finansowego.

Wybór firmy audytorskiej

Zostaliśmy wybrani do badania jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki uchwałą

Rady Nadzorczej Spółki z dnia 2 czerwca 2021 roku. Jednostkowe sprawozdanie finansowe

Spółki badamy po raz pierwszy.

Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie, którego rezultatem jest

niniejsze sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta, jest Jarosław Bochenek.

Działający w imieniu Mazars Audyt Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Piękna 18, wpisanej

na listę firm audytorskich pod numerem 186, w imieniu której kluczowy biegły rewident zbadał

jednostkowe sprawozdanie finansowe.

Jarosław Bochenek

Kluczowy Biegły Rewident

Nr 90 086

Partner

Warszawa, dnia 29 kwietnia 2022 roku