Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną
i przyjazną człowiekowi
www.archicom.pl
2022
Roczne jednostkowe
sprawozdanie
finansowe Spółki
ARCHICOM S.A. 01.01.2022 – 31.12.2022
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 2
Spis treści
1. Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej .......................... 5
2. Jednostkowe sprawozdanie z wyniku .............................................. 6
3. Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN) ............................. 7
4. Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów ................. 7
5. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym .......... 8
6. Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych ............. 10
7. Dodatkowe informacje do jednostkowego sprawozdania
finansowego................................................................................................ 12
7.1 Informacje ogólne ....................................................................................................... 12
7.2 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości .............................................. 16
7.3 Zmiany standardów lub interpretacji ......................................................................... 33
7.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym................................ 42
7.5 Segmenty operacyjne ................................................................................................ 45
7.6 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi ....................................... 45
7.7 Inwestycje w jednostkach zależnych ......................................................................... 46
7.8 Wartości niematerialne ............................................................................................... 48
7.9 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................ 49
7.10 Aktywa w leasingu ................................................................................................... 50
7.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe ................................................................... 53
7.12 Aktywa oraz rezerwa na podatek odroczony oraz podatek dochodowy ......... 60
7.13 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ............................. 62
7.14 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ......................................................................... 64
7.15 Kapitał własny .......................................................................................................... 64
7.16 Świadczenia pracownicze ...................................................................................... 66
7.17 Pozostałe rezerwy .................................................................................................... 67
7.18 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania .................. 67
7.19 Rozliczenia międzyokresowe ................................................................................... 68
7.20 Przychody i koszty operacyjne ................................................................................ 68
7.21 Przychody i koszty finansowe .................................................................................. 70
7.22 Podatek dochodowy .............................................................................................. 70
7.23 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy .................................................................. 71
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 3
7.24 Przepływy pieniężne ................................................................................................ 72
7.25 Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................................................. 73
7.26 Umowy gwarancji finansowej i aktywa oraz zobowiązania warunkowe ............ 76
7.27 Zarządzanie kapitałem ............................................................................................ 77
7.28 Zdarzenia po dniu bilansowym ............................................................................... 78
7.29 Pozostałe informacje ............................................................................................... 79
7.30 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. ............................... 81
8. Zatwierdzenie do publikacji ............................................................. 92
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 4
1 524
lokali w budowie
na poziomie jednostek zależnych
(bezpośrednio i pośrednio) Spółki
928
przekazanych lokali
na poziomie jednostek zależnych
(bezpośrednio i pośrednio) Spółki
172 570
PUM w przygotowaniu
na poziomie jednostek zależnych
(bezpośrednio i pośrednio) Spółki
28 mln zł przychodów
za okres 12 miesięcy 2022 roku
56 mln zł zysku netto
za okres 12 miesięcy 2022 roku
Spółka
z tradycjami
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 5
1. Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej
AKTYWA
tabela
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2020
*dane przekształ-
cone
*dane przekształ-
cone
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
3,4
21 798
21 920
22 524
Rzeczowe aktywa trwałe
6,7
13 901
13 206
10 805
Inwestycje w jednostkach zależnych
1,2
271 178
262 944
363 159
Należności i pożyczki
11,14
549 445
561 070
542 467
Należności leasingowe
4 184
6 003
10 578
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
37 000
37 353
-
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
78
576
-
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
21,22
-
5 537
8 942
Aktywa trwałe razem
897 584
908 609
958 475
Aktywa obrotowe
Zapasy
24
67
145
-
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
26
80 845
21 203
22 216
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
-
2 239
-
Pożyczki
-
-
6 541
Należności leasingowe
846
891
874
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
352
-
-
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
41
490
123
184
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
29
20 652
35 648
14 155
Aktywa obrotowe razem
103 252
60 248
43 970
Aktywa razem
1 000 836
968 857
1 002 445
* Wyjaśnienia do danych przekształconych opisano w nocie nr 7.3
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej (cd.)
PASYWA
tabela
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2020
* dane prze-
kształcone
*dane przekształ-
cone
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
27
256 703
256 703
256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
253 833
253 833
253 833
Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend
34 890
-
-
Pozostałe kapitały
1 626
1 626
1 626
Zyski zatrzymane:
31 320
41 644
35 093
- zysk (strata) z lat ubiegłych
3 161
4 633
-
- zysk (strata) netto
56 139
68 674
51 831
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 6
- odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego ( kwota ujemna)
(27 981)
(31 663)
(16 738)
Kapitał własny
578 372
553 806
547 255
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
13
313 563
242 557
412 079
Zobowiązania leasingowe
15 816
16 549
17 916
Pozostałe zobowiązania
39
1 347
201
26
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
21,23
4 562
11 346
8 821
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
35,36
43
3
260
Zobowiązania długoterminowe
335 331
270 657
439 103
Zobowiązania krótkoterminowe
-
-
-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiąza-
nia
40
15 094
7 469
5 778
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
787
-
1 567
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
13
62 002
129 941
784
Zobowiązania leasingowe
3 348
2 544
1 532
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
35
5 571
4 351
5 382
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe
37,38
331
89
1 044
Zobowiązania krótkoterminowe
87 133
144 394
16 087
Zobowiązania razem
422 464
415 051
455 190
Pasywa razem
1 000 836
968 857
1 002 445
*Wyjaśnienia do danych przekształconych opisano w nocie nr 7.3
2. Jednostkowe sprawozdanie z wyniku
01.01. - 31.12.2022
01.01. - 31.12.2021
*dane przekształcone
Przychody ze sprzedaży
28 301
35 025
Przychody ze sprzedaży usług
28 301
35 025
Koszt własny sprzedaży
3 830
3 339
Koszt sprzedanych usług
3 830
3 339
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
24 471
31 686
Koszty sprzedaży
1 034
1 549
Koszty ogólnego zarządu
42 233
26 749
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek obliczone z
zastosowaniem metody efektywnej stopy procento-
wej
40 172
23 657
Przychody z tytułu dywidend
59 586
37 675
Zysk ze zbycia inwestycji w jednostki zależne
-
43 502
Zysk z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizuja-
cych wartość pożyczek udzielonych
7 293
-
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 7
Pozostałe przychody operacyjne
43
14 155
3 733
Koszty odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji
w jednostki zależne
2 741
11 618
Strata z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizuja-
cych wartość pożyczek udzielonych
-
1 016
Pozostałe koszty operacyjne
44
10 880
1 800
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
88 789
97 521
Przychody finansowe
45
2 069
2 320
w tym przychody z tytułu odsetek
1 189
610
Koszty finansowe
46
35 166
20 120
w tym odpisy z tyt. oczekiwanych strat kredyto-
wych
208
-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
55 692
79 720
Podatek dochodowy
47
(447)
11 046
Zysk (strata) netto
56 139
68 674
* Wyjaśnienie do danych przekształconych opisano w nocie 7.3
3. Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN)
Wyszczególnienie
SF
SF
31.12.2022
31.12.2021
PLN / akcję
PLN / akcję
dane przekształcone
- podstawowy
2,19
2,68
- rozwodniony
2,19
2,68
4. Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów
01.01. - 31.12.2022
01.01. - 31.12.2021
dane przekształcone
Zysk (strata) netto
56 139
68 674
Pozostałe całkowite dochody
-
-
Całkowite dochody
56 139
68 674
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
5. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym
Kapitał pod-
stawowy
Kapitał ze
sprzedaży ak-
cji powyżej
ich wartości
nominalnej
Kapitał rezerwowy z
przeznaczeniem na wy-
płatę dywidend i zaliczek
na dywidendy
Pozostałe
kapitały
Zyski zatrzymane
*(dane przekształ-
cone)
Kapitał własny *
dane przekształcone
Saldo na dzień 01.01.2022 roku
256 703
253 833
-
1 626
41 644
553 806
Zmiany w kapitale własnym w okresie
od 01.01 do 31.12.2022 roku
Dywidenda (z zysku 2021 roku)
-
-
-
-
(3 594)
(3 594)
Zaliczka na poczet dywidendy (z zysku 2022 roku)
-
-
-
-
(27 980)
(27 980)
Podział wyniku finansowego - przekazanie na kapitał rezer-
wowy
-
-
34 890
-
(34 890)
-
Razem transakcje z właścicielami
-
-
34 890
-
(66 464)
(31 574)
Zysk netto za okres od 01.01 do 31.12.2022 roku
-
-
-
-
56 139
56 139
Razem całkowite dochody
-
-
-
-
56 139
56 139
Saldo na dzień 31.12.2022 roku
256 703
253 833
34 890
1 626
31 320
578 372
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 9
Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym (cd.)
Kapitał pod-
stawowy
Kapitał ze
sprzedaży ak-
cji powyżej
ich wartości
nominalnej
Kapitał rezerwowy z
przeznaczeniem na wy-
płatę dywidend i zaliczek
na dywidendy
Pozostałe
kapitały
Zyski zatrzymane
*dane przekształcone
Kapitał własny *
dane przekształcone
Saldo na dzień 01.01.2021 roku
256 703
253 833
-
1 626
35 093
547 255
Zmiany w kapitale własnym w okresie
od 01.01 do 31.12.2021 roku
Dywidenda (z zysku 2020 roku)
-
-
-
-
(30 291)
(30 291)
Zaliczka na poczet dywidendy (z zysku 2021 roku)
-
-
(168)
-
(31 663)
(31 831)
Podział wyniku finansowego - przekazanie na kapitał rezerwowy
-
-
168
-
(168)
-
Razem transakcje z właścicielami
-
-
-
(62 122)
(62 122)
Zysk netto za okres od 01.01 do 31.12.2021 roku
-
-
-
-
68 674
68 674
Razem całkowite dochody
-
-
-
-
68 674
68 674
Saldo na dzień 31.12.2021 roku
256 703
253 833
1 626
41 644
553 806
Skrócone sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
10
6. Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych
01.01. - 31.12.2022
01.01. - 31.12.2021
(*) dane przekształ-
cone
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
55 692
79 720
Korekty:
Amortyzacja i odpisy aktualizujące rzeczowe aktywa trwałe
2 361
1 838
Amortyzacja i odpisy aktualizujące wartości niematerialne
718
701
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości aktywów
(3 312)
12 634
Zysk (strata) ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych
14
8
Zysk (strata) ze zbycia inwestycji w jednostki zależne
-
(43 502)
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych
347
(297)
Koszty odsetek
34 152
18 665
Przychody z odsetek
(45 055)
(27 338)
Przychody z dywidend
(59 586)
(37 675)
Udział w zyskach (stratach) jednostek stowarzyszonych
-
-
Inne korekty
-
-
Korekty razem
(70 361)
(74 966)
Zmiana stanu zapasów
78
(145)
Zmiana stanu należności
(1 157)
(1 228)
Zmiana stanu zobowiązań
9 075
4 845
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych
590
710
Zmiany w kapitale obrotowym
8 586
4 182
Zapłacony podatek dochodowy
15
(7 296)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej
(6 068)
1 640
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyj-
nej
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
(187)
(98)
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
(295)
(4 300)
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
16
54
Wydatki netto na nabycie / objęcie akcji i udziałów jednostek zależnych
(11 566)
(5 226)
Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych
338 957
241 530
Pożyczki udzielone
(373 766)
(186 578)
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
437
46 965
Otrzymane odsetki od pożyczek
39 948
10 956
Otrzymane odsetki od obligacji
1 850
928
Otrzymane odsetki pozostałe
344
-
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
11
Otrzymane dywidendy
59 586
37 675
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej
55 324
141 905
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
109 277
-
Wykup dłużnych papierów wartościowych
(128 500)
(38 048)
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek
100 638
149 920
Spłaty kredytów i pożyczek
(89 958)
(139 403)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu
(1 665)
(1 160)
Odsetki zapłacone
(22 322)
(31 388)
Dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy
(31 575)
(62 122)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej
(64 105)
(122 202)
Przepływy środków pieniężnych netto razem
(14 849)
21 343
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
35 648
14 155
w tym zmiana stanu z tytułu różnic kursowych
147
(151)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
20 652
35 648
w tym: środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania
782
38
*Wyjaśnienia do danych przekształconych opisano w nocie nr 7.3
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
12
7. Dodatkowe informacje do jednostkowego sprawozdania
finansowego
7.1 Informacje ogólne
Spółka Archicom S.A. ( dalej „Spółka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 05 lipca 2006r., pod nazwą Archicom
Projekt 5 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 01 października 2009r. postanowieniem Sądu wpisano zmianę
firmy pod którą działała Spółka na PD Stabłowice Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Następnie Spółka została przekształcona ze spółki PD Stabłowice Sp. z o.o. w PD Stabłowice S.A. Przekształcenie zostało
zarejestrowane w Krajowym rejestrze Sądowym w dniu 27 kwietnia 2015. W dniu 25 maja 2015 roku Spółka zmieniła nazwę
na Archicom S.A.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w Sądzie Rejonowym dla miasta Wrocławia -
VI Wydział Gospodarczy pod numerem KRS 0000555355. Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028.
Siedziba Spółki mieści się przy ul. Traugutta 45 we Wrocławiu kod 50-416.
Zgodnie z umową Spółka została zawiązana na czas nieokreślony.
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest:
• pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych
• dzierżawa własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.
Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest DKR Echo Investment sp. z o.o. (spółka zależna od Echo Investment S.A.
z siedzibą w Kielcach), a jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje
na najwyższym poziomie Tibor Veres.
Skład Zarządu i Rady Nadzorczej
W skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji tj. na dzień 22 marca 2023 roku
wchodzili:
18 listopada 2022 roku pan Tomasz Sujak złożył rezygnację z pełnienia funkcji członka Zarządu Archicom S.A. ze skutkiem na
dzień jej złożenia. Pan Tomasz Sujak nie podał przyczyn rezygnacji. Tego samego dnia Rada Nadzorcza Spółki powołała pana
Dawida Wronę na stanowisko członka Zarządu Spółki. W raporcie bieżącym nr 29/2022 z dnia 18 listopada 2022 r.
Spółka przekazała informacje dotyczące wykształcenia, kwalifikacji oraz doświadczenia zawodowego nowo powołanego
członka Zarządu. Pan Dawid Wrona pełni funkcję Dyrektora Sprzedaży Sektora Mieszkaniowego w Echo Investment S.A. przy
czym nie uczestniczy w spółce konkurencyjnej jako wspólnik spółki cywilnej, osobowej lub jako członek organu spółki
kapitałowej oraz nie uczestniczy w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członek organu. Nie figuruje w Rejestrze
Dłużników Niewypłacalnych, prowadzonym na podstawie ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
13
Zgodnie ze Statutem Spółki Zarząd składa się z 1 (jednego) albo większej liczby członków Zarządu. Spośród członków Zarządu
mogą zostać wyłonieni Prezes Zarządu i Wiceprezesi. Liczbę członków Zarządu ustala Rada Nadzorcza.
W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji tj. na dzień 22 marca 2023 roku wchodzili:
Nicklas Lindberg – Przewodniczący Rady Nadzorczej
Marek Gabryjelski – I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Konrad Płochocki – II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Maciej Drozd – Członek Rady Nadzorczej
Małgorzata Turek – Członek Rady Nadzorczej
Rafał Mazurczak – Członek Rady Nadzorczej
Spółka na dzień 31 grudnia 2022 była jednostką dominującą dla następujących spółek zależnych:
Firma
Siedziba
Numer KRS
Udział Spółki
dominującej
w kapitale za-
kładowym
Uwagi
Spółki Zależne
Archicom Residential sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000474160
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 35.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Residential 2 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000474306
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 8.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000314926
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Consulting sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000863142
99,97% bezpo-
średnio; 0,03%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 14.445.050 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,97%), Archicom
sp. z o.o. (0,03%).
Archicom Stabłowice sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000745292
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z
o.o. (98,04%), Archicom sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Jagodno 5 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725050
89,85% bezpo-
średnio; 10,15%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 502.700 zł.
Udziałowcy: Spółka (89,85%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (9,95%), Archicom
sp. z o.o. (0,20%).
Bartoszowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725093
98,87% bezpo-
średnio; 1,13%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 532.400 zł.
Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (1,13%).
Archicom Nieruchomości sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000520369
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Holding sp. z o.o.
(100%).
Archicom Nieruchomości 2 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000724881
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 3 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000722406
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Nieruchomości sp.
z o.o. (10%), Archicom Consulting sp.
z o.o. (90%).
Archicom Nieruchomości 4 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000759742
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Wrocław
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
14
Archicom Nieruchomości 5 sp.
z o.o.
KRS:
0000761499
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 6 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725878
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 7 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000726003
99,95% bezpo-
średnio; 0,05%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 2.003.700 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,95%), Archicom
Nieruchomości sp. z o.o. (0,05%).
Archicom Nieruchomości 8 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000745710
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 9 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000751243
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 10 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000777643
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consulting sp. z
o.o. (98,04%), Archicom Nieruchomości
sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości 11 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000777145
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 12 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000748433
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości 14 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000745397
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Poznań sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000831893
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości 17 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000841813
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Space Investment sp. z o.o.
(98,04%) Archicom Dobrzykowice Park
sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości 18 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000842962
98,04% bezpo-
średnio; 1,96%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (98,04%), Archicom
Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Nieruchomości 19 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000779714
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości JN1
sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000749043
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Altona Investments sp. z o.o.
(90%), Archicom Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości JN2
sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000750281
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości JN3
sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000746441
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom Nie-
ruchomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości Club
House sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000768227
90,75% bezpo-
średnio; 9,25%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 551.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90,75%), Archicom
Nieruchomości sp. z o.o. (0,18%), Archi-
com Holding sp. z o.o. (9,07%).
Wrocław
Kapitał zakładowy: 51.400 zł.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
15
Archicom Nieruchomości Resi-
dential sp. z o.o.
KRS:
0000850649
0,78% bezpo-
średnio; 99,22%
pośrednio
Udziałowcy: Spółka (0,78%), Archicom
Residential sp. z o.o. (1,95%), Archicom
Residential 2 sp. z o.o. (97,28%).
Archicom Holding sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000316244
45,45% bezpo-
średnio; 54,55%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 110.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (45,45%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (54,55%).
Archicom Cadenza Hallera sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000270259
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Lofty Platinum 1 sp.
z o.o.
Wrocław
KRS:
0000766420
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 147.700 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Jagodno sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000326873
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consulting sp.
z o.o. (100%).
Archicom Jagodno sp. z o.o. –
sp. k.
Wrocław
KRS:
0000543575
99,00% bezpo-
średnio; 1,00%
pośrednio
Suma wniesionych wkładów: 920.000 zł.
Komandytariusze: Spółka (suma koman-
dytowa: 910.800 zł).
Archicom Marina 3 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000776919
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 500.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 4 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000722075
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 295.150 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 5 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725986
96,01% bezpo-
średnio; 3,99%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 1.253.350 zł.
Udziałowcy: Spółka (96,01%) Archicom
Consulting sp. z o.o. (3,99%).
TN Stabłowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725250
99,58% bezpo-
średnio; 0,42%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 2.134.050 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,58%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (0,42%).
Archicom Dobrzykowice Park
sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000293347
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consulting sp.
z o.o. (100%).
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725430
98,87% bezpo-
średnio; 1,13%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 883.850 zł.
Udziałowcy: Spółka (98,87%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (1,13%).
Archicom Nieruchomości 20 sp.
z o.o. (dawniej Space Invest-
ment sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000303712
26,96% bezpo-
średnio; 73,04%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 56.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (26,96%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (73,04%).
Udziały posiadane przez Spółkę są uprzy-
wilejowane co do prawa głosu (na
każdy udział przypadają 3 głosy).
Space Investment Strzegomska
3 Otyńska sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000763144
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 408.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Space Investment Strzegomska
3 Kamieńskiego sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000722286
86,21% bezpo-
średnio; 13,79%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 362.550 zł.
Udziałowcy: Spółka (86,21%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (13,79%).
Archicom Investment sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000143535
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 77.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Strzegomska Nowa sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000268170
0,10% bezpo-
średnio; 99,90%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 50.050.500 zł.
Udziałowcy: Spółka (0,1%), AD Manage-
ment sp. z o.o. (99,9%).
AD Management sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000241847
45,95% bezpo-
średnio; 54,05%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 111.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (45,95%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (54,05%).
Archicom Sp. z o.o. – Realizacja
Inwestycji – sp. k.
Wrocław
KRS:
0000608733
Suma wniesionych wkładów:
10.487.000 zł.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
16
99,99% bezpo-
średnio; 0,01%
pośrednio
Komandytariusze: Spółka (suma koman-
dytowa: 10.486.000 zł).
Archicom Asset Management
sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000294887
100% bezpo-
średnio
Kapitał zakładowy: 1.067.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Fin sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000492105
60,18% bezpo-
średnio; 35,62%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 1.054.200 zł.
Udziałowcy: Spółka (60,18%), Archicom
Nieruchomości 17sp. z o.o. (33,20%), Ar-
chicom Nieruchomości 10 sp. z o.o.
(0,09%), Archicom Fin sp. z o.o. (6,53%)
P16 Inowrocławska sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000495092
29,20% bezpo-
średnio; 70,80%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 342.500 zł.
Udziałowcy: Spółka (29,20%), Archicom
Nieruchomości 10 sp. z o.o. (0,87%), Ar-
chicom sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji –
sp. k. (18,92%), P16 Inowrocławska sp. z
o.o. (51,01%).
Altona Investments sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000255183
100% pośrednio
Kapitał zakładowy: 350.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Nieruchomości
Residential sp. z o.o. (100%).
Archicom RW sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000723555
90,00% bezpo-
średnio; 10,00%
pośrednio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archicom sp.
z o.o. (10%).
Archicom Wrocław sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000983200
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Łódź sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000983609
100% bezpośred-
nio
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
W sprawozdaniu finansowym nie występują udziały/akcje w spółkach stowarzyszonych.
Informacje szczegółowe o spółkach zależnych zostały zawarte w pkt nr 7.7.
Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 (wraz z danymi
porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dnia 22 marca 2023 (patrz pkt 8).
7.2 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. (dalej: sprawozdanie finansowe) obejmuje za okres 12
miesięcy zakończonych 31 grudnia 2022 roku oraz zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawoz-
dawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską.
To sprawozdanie finansowe stanowi jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. w rozumieniu MSR 27.
Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty
wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezentacji danych
w sprawozdaniach finansowych w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, poszczególne pozycje
sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. złotych).
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę
w dającej się przewidzieć przyszłości.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wskazujące na
zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez Spółkę w okresie 12 miesięcy od daty sprawozdania
finansowego. Opis ryzyk związanych z wojną w Ukrainie oraz z obecną sytuacją rynkową i makroekonomiczną znajduje się w
pkt.7.30 niniejszego sprawozdania finansowego.
Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego.
W celu pełnego zrozumienia sytuacji finansowej i wyników działalności Spółki jako Jednostki dominującej w Grupie
Kapitałowej Archicom S.A. (dalej: Grupa Kapitałowa) niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe powinno być czytane
łącznie z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy Kapitałowej za rok obrotowy zakończony 31 grudnia
2022
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
17
Prezentacja sprawozdań finansowych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1. Spółka prezentuje odrębnie „Sprawozdanie z wyniku”, które
zamieszczone jest bezpośrednio przed „Sprawozdaniem z pozostałych całkowitych dochodów”.
„Sprawozdanie z wyniku” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym, natomiast „Sprawozdanie z przepływów pienięż-
nych” sporządzane jest metodą pośrednią.
W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty błędów, Spółka prezen-
tuje sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek okresu porównawczego, jeżeli powyższe zmiany
są istotne dla danych prezentowanych na początek okresu porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego
sprawozdania z sytuacji finansowej nie jest wymagana.
Segmenty operacyjne
Działalność Spółki jest co do zasady jednorodna i polega głównie na działaniach wspierających spółki celowe. Dla celów
zarządczych analizowana jest cała działalność Spółki jako jeden segment.
Zgodnie z MSSF 8 wyniki segmentów operacyjnych wynikają z wewnętrznych raportów weryfikowanych okresowo przez Zarząd
Spółki. Zarząd Spółki analizuje wyniki segmentów operacyjnych na poziomie zysku (straty) z działalności operacyjnej. Pomiar
wyników segmentów operacyjnych stosowany w kalkulacjach zarządczych zbieżny jest z zasadami rachunkowości
zastosowanymi przy sporządzaniu sprawozdania finansowego.
Przychody ze sprzedaży wykazane w sprawozdaniu z wyniku nie różnią się od przychodów prezentowanych w ramach
segmentów operacyjnych.
Inwestycje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych
Udziały i akcje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych wykazywane są według kosztu historycznego po uwzględnieniu
odpisów z tytułu utraty wartości. W sytuacji stwierdzenia przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości Zarząd
przeprowadza testy na utratę wartości inwestycji w jednostki zależne w oparciu o budżety realizowanych, planowanych do
realizacji projektów inwestycyjnych przez spółki celowe. Utratę wartości ocenia się zgodnie z MSR 36, poprzez porównanie
wartości bilansowej z wyższą z dwóch kwot:
• wartością godziwą, pomniejszoną o koszty zbycia i
• wartością użytkową
Spółka sprawuje kontrolę nad jednostką, jeżeli jednocześnie:
• posiada władzę nad jednostką, w której dokonano inwestycji,
• z tytułu zaangażowania w jednostkę podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub ma do nich prawo oraz
• może wykorzystać posiadaną nad jednostką władzę do wywierania wpływu na wysokość swoich zwrotów.
Spółka ocenia, że sprawowanie władzy nad poszczególnymi jednostkami uznanymi za jednostki zależne wiąże się
z posiadaniem większości ogólnej liczby głosów w organach stanowiących tych jednostek
Transakcje w walutach obcych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną Spółki.
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu
obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).
Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy
zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego tj. średniego kursu ustalonego dla danej
waluty przez Narodowy Bank Polski.
Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są wykazywane po kursie
historycznym z dnia transakcji.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
18
Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne,
ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto, za wyjątkiem różnic kursowych
kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie
dotyczącym kosztów finansowania zewnętrznego).
Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego
składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Na koszty
finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje
koszty odsetek.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne są rozpoznawane jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści
ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych
następuje według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są wyceniane
według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu utraty wartości.
Ewidencję wartości niematerialnych prowadzi się analitycznie.
Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej
użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie
konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.
Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności
wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą
wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.
Rzeczowe aktywa trwałe
Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące własność Spółki środki trwałe.
W skład posiadanych przez Spółkę środków trwałych zalicza się:
− nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Spółkę,
− maszyny i urządzenia,
− środki transportu,
− inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.
Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych
o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.
Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi szczegółową
ewidencję środków trwałych.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Rozpoczęcie
amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny do użytkowania. Ekonomiczne okresy użyteczności
oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych
latach. Wartość gruntów nie podlega amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania.
Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały
(tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści
ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę
i konserwację odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.
Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany
okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
19
w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne, przewyższa wartość
odzyskiwaną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości
godziwej aktywów pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej.
Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową
zbywanego środka trwałego ujmowane są w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne.
Środki trwałe w budowie wycenia się według cen nabycia lub kosztu wytworzenia.
Leasing
Spółka jako leasingobiorca
Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki:
− umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa do zamiany;
− umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów przez określony czas.
Oznacza to, że Spółka ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wykorzystywania danego składnika
oraz prawo decydowania o jego wykorzystaniu;
− umowa musi być odpłatna.
Spółka korzysta z następujących uproszczeń polegających na nieujmowaniu zobowiązań z tyt. leasingu:
− leasingi krótkoterminowe - krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika aktywów, zawarta
na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy.
− leasingi niskowartościowe - podstawą oceny „niskiej” wartości jest wartość nowego składnika aktywów. Zarząd Spółki podjął
decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie przekraczała 15 tys. PLN (kiedy były
nowe), co może być traktowane jako górna granica uznania za przedmiot o niskiej wartości.
W przypadku identyfikacji w umowie elementu leasingowego oraz elementu nie leasingowego Spółka wybiera praktyczne
rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące elementy nie leasingowe jako
pojedynczy element leasingowy.
Dodatkowo w przypadku portfela leasingów o podobnych cechach Spółka stosuje standard MSSF 16 „Leasing” do całego
portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie tego standardu w stosunku do portfela będzie miało na
sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów w ramach
tego portfela.
Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako nieodwoływalny okres obowiązywania umowy leasingu obejmujący
także możliwe okresy przedłużenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że skorzysta z tej
możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie
skorzysta z tej opcji.
Na moment pierwszego ujęcia Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płatności
leasingowych należnych leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna to
krańcową stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego składnika aktywów. W skład płatności leasingowych wchodzą:
− stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe;
− zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem indeksu lub stawki
obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy;
− kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej;
− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji;
− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobiorcę z opcji
wypowiedzenia leasingu.
Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie, skorygowanej
o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty
leasingowe oraz powiększone o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę.
Po początkowym ujęciu Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez:
− zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedlenia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu
− zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia zapłaconych opłat leasingowych oraz
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
20
− zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu,
wymienionych poniżej (zmiany w umowie leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat
leasingowych.
Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują :
− zmiana okresu leasingu
− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego składnika aktywów
Dla powyższych zmian Spółka stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową
− zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej
− zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wynikająca ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustalania tych
opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym rynku w następstwie
przeglądu tych czynszów.
Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych wynika ze
zmiany zmiennych stóp procentowych. W tym przypadku Spółka stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową, która
odzwierciedla zmiany w stopie procentowej
Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu prawa do
użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została zmniejszona do zera
i ma miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, Spółka ujmuje pozostałą kwotę aktualizacji wyceny
w wyniku.
Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu pomniejszonego
o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek
aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szaco-
wany okres ekonomicznego użytkowania. W przypadku, gdy umowa leasingowa przenosi na Spółkę tytuł własności danego
składnika przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z tytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Spółka
zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu leasingu.
Spółka amortyzuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do końca okresu sza-
cowanego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. W innych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa z tytułu prawa
do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu ekonomicznego użyt-
kowania aktywa lub daty końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przedmiotem jest składnik majątku, który zgod-
nie z politykami rachunkowości Spółki wyceniany jest w wartości godziwej. Spółka nie amortyzuje takiego aktywa z tytułu
prawa do użytkowania a wycenia je w wartości godziwej. Spółka zdecydowała o ujęciu aktywów z tytułu prawa do użytko-
wania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji finansowej, w której prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa,
gdy stanowią własność Spółki. Spółka klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania wynikające z podpisanych umów/wy-
danych decyzji do następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości:
Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie
Sposób wyceny na dzień bilansowy
Wpływ na rachunek wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych:
- środki trwałe
Amortyzacja oraz odpis z tytułu utraty war-
tości
Tak
Umowy najmu środków transportu:
- środki trwałe
Amortyzacja oraz odpis z tytułu utraty war-
tości
Tak
W przypadku umów, w których Spółka występuje jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji jako
leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingowe, w ramach których leasingodawca zachowuje istotną część ryzyka
i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing operacyjny.
Umowa leasingowa jest klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przeniesienie zasadniczo
całego ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
21
W przypadku umów leasingu operacyjnego, Spółka ujmuje na bieżąco przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów. W przypadku umów leasingu finansowego Spółka wyksięgowuje składnik majątku będący
przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność z tytułu leasingu.
Subleasing Spółka klasyfikuje następująco:
• jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing jest
klasyfikowany jako leasing operacyjny
• w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania
z leasingu głównego, a nie bazowego składnika aktywów
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje ujęcie
zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jednocześnie na
bieżąco rozpoznaje przychody z subleasingu.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):
• Zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie początkowej
umowy subleasingu
• W to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasingowa)
• Kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych innych niż inwestycje w jednostki
zależne
W odniesieniu do składników amortyzowanych wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych dokonywana
jest coroczna ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś
zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów,
przeprowadzany jest test na utratę wartości.
Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie, na jakim generują prze-
pływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw. ośrodki wypracowujące przepływy pieniężne). Skład-
niki aktywów samodzielnie generujące przepływy pieniężne testowane są indywidualnie.
Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki
pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej.
Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty
sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są
dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe
wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron
i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy
Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań
finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne
prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz
zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
22
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie wygasło, to znaczy,
kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Aktywa finansowe
Na dzień nabycia Spółka wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej
uiszczonej zapłaty. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza
kategorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw
i usług, które Spółka wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15.
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, Spółka
klasyfikuje z podziałem na:
• aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI),
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L),
• instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI).
Kategorie te określają zasady wyceny na dzień bilansowy oraz ujęcie zysków lub strat z wyceny w wyniku finansowym lub
w pozostałych całkowitych dochodach. Spółka dokonuje klasyfikacji aktywów finansowych do kategorii na podstawie
modelu biznesowego funkcjonującego w Spółce w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz wynikających z umowy
przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki (i nie zostały
wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik):
• składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,
• warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach
przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do
spłaty.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Spółka zalicza:
• należności z tytułu udzielonych pożyczek,
• należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie stosuje się zasad
MSSF 9),
• środki pieniężne i ich ekwiwalenty,
• aktywa z tytułu posiadanych dłużnych papierów wartościowych.
Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale
na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe. Wycena krótkoterminowych należności oraz środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów odbywa się w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Poza aktywami finansowymi wycenianymi w zamortyzowanym koszcie, w Spółce nie występują aktywa finansowe klasyfiko-
wane do innych kategorii.
Aktywa finansowe zaliczone do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie podlegają ocenie na każdy dzień
bilansowy w celu ujęcia oczekiwanych strat kredytowych, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Spo-
sób dokonywania tej oceny i szacowania odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych różni się dla poszczególnych klas
aktywów finansowych.
Utrata wartości aktywów finansowych
Spółka kalkuluje oczekiwane starty kredytowe dotyczące należności z tytułu udzielonych pożyczek oraz innych należności
finansowych jako różnicę między przepływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów a przepływami pieniężnymi, które
jednostka spodziewa się otrzymać.
Spółka szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podsta-
wie ratingu pożyczkobiorcy/kontrahenta i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
23
kredytowego.Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone i należności obarczone znacznym stop-
niem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą
odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Takie pożyczki i należności są wyłączane z opisanej wyżej
analizy opartej o wskaźnik defaultu, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących pozycjach
sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing,
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania oraz
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody
efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako
wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane
są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Spółka
ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia
rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla
uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy gwarancji; Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka tworzy
rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) z tytułu udzielonych gwarancji finansowych.
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające
na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa
wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień
bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw. wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie
ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku).
Zapasy
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto możliwej do
uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione
w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie materiały i robociznę, koszty
usług zewnętrznych), koszty finansowania zewnętrznego (patrz podpunkt dotyczący kosztów finansowanie zewnętrznego)
powiększone o narzut pośrednich kosztów.
Rozchód materiałów i towarów ustala się z zastosowaniem metody „pierwsze weszło - pierwsze wyszło” (FIFO)
Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności gospodarczej,
pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie oraz
krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany
wartości jest nieznaczne.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
24
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Spółkę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich wartość
bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten
uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie
do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie
transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej
lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia.
Kapitał własny
Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki oraz wpisem
do Krajowego Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną
akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
Pozostałe kapitały obejmują:
• kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami
• wynik z lat ubiegłych przekazany na inny kapitał niż zapasowy
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych nie wypłacone i nie przekazane na inny niż zapasowy kapitał
uchwałami akcjonariuszy oraz wynik finansowy bieżącego roku.
Płatności w formie akcji
W przypadku programów motywacyjnych wartość wynagrodzenia za pracę kadry menedżerskiej określana jest w sposób
pośredni poprzez odniesienie do wartości godziwej przyznanych instrumentów kapitałowych. Wartość godziwa opcji
wyceniana jest na dzień przyznania, przy czym nierynkowe warunki nabycia uprawnień (osiągnięcie zakładanego poziomu
wyniku finansowego) nie są uwzględniane w szacowaniu wartości godziwej opcji na akcje.
Koszt wynagrodzeń oraz drugostronnie zwiększenie kapitału własnego ujmowane jest na podstawie najlepszych dostępnych
szacunków co do liczby opcji, do których nastąpi nabycie uprawnień w danym okresie. Przy ustalaniu liczby opcji, do których
nastąpi nabycie uprawnień, są uwzględniane nierynkowe warunki nabycia uprawnień.
Spółka dokonuje korekty tych szacunków, jeżeli późniejsze informacje wskazują, że liczba przyznanych opcji różni się od
wcześniejszych oszacowań. Korekty szacunków dotyczące liczby przyznanych opcji ujmowane są w wyniku finansowym
bieżącego okresu – nie dokonuje się korekt poprzednich okresów.
Po wykonaniu opcji zamiennych na akcje, kwota kapitału z wyceny przyznanych opcji przenoszona jest do pozostałych
kapitałów po pomniejszeniu o koszty emisji akcji. Program płatności akcjami obejmował lata 2016-2018.
Świadczenia pracownicze
Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują
następujące tytuły:
• krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz składek na ubezpieczenia
społeczne,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
25
• rezerwy na niewykorzystane urlopy oraz
• inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza odprawy emerytalne.
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Rozliczenia międzyokresowe bierne na niewykorzystane urlopy
Spółka tworzy bierne rozliczenia międzyokresowe na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała po-
nieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Bierne
rozliczenia międzyokresowe kosztów nie podlegają dyskontowaniu.
Odprawy emerytalne
Zgodnie z systemami wynagradzania obowiązującymi w Spółce pracownicy mają prawo do odpraw emerytalnych.
Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych
zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika.
Spółka tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do
okresów nabywania uprawnień przez pracowników.
Wartość bieżąca rezerw na każdy dzień bilansowy jest szacowana metodami aktuarialnymi. Naliczone rezerwy są równe
zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje
demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są na danych historycznych.
Skutki wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są ujmowane w pozostałych całkowitych
dochodach.
Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający
ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści
ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota
wymagająca uregulowania może być niepewna.
Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:
• udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,
• toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,
• restrukturyzacja, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Spółka jest zobowiązana do jej przeprowadzenia
lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy.
Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne.
Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie
najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego, w tym dotyczących
ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest
ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego
ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie
rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszt finansowy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
26
Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia,
wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność,
że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może przewyższyć kwoty rezerwy.
W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobo-
wiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych
identyfikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF 3.
Informację o zobowiązaniach warunkowych ujawnia się w części opisowej sprawozdania finansowego w punkcie nr 7.31.
Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów ujęcia jako aktywa,
stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Informację o aktywach
warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.
Rozliczenia międzyokresowe
Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Rozliczenia międzyokresowe” opłacone z góry koszty dotyczące przyszłych okresów
sprawozdawczych. W pozycji „Rozliczeń międzyokresowych” zawartej w pasywach prezentowane są przychody przyszłych
okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20
„Dotacje rządowe”. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów wykazywane są w ramach „Zobowiązań z tytułu dostaw
i usług oraz pozostałych zobowiązań”.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią przychody z umów na znak towarowy logo oraz umów na obsługę developingu
i komercjalizacji objęte zakresem MSSF 15 oraz podnajmu powierzchni biurowej. Przychody z tych umów są ujmowane w czasie
liniowo gdyż klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące ze usługi, w miarę wykonywania przez Spółkę usługi.
Świadczenie usług
Usługi świadczone przez Spółkę obejmują wsparcie sprzedaży i działań marketingowych dla spółek celowych oraz
udostępnienie znaku towarowego.
Odsetki i dywidendy
Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy
procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka prezentuje
w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie został ujęty
w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku
obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym
przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych
okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia
podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
27
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na
różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi
wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu,
natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne,
że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani
rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która nie
jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani
na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie
przepisów podatkowych.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja
aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień
bilansowy.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, gdy
spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje
jego odpis.
Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków
i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań,
przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje
o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.
1. Porównanie wartości księgowej Archicom S.A. z kapitalizacją giełdową
Zarząd przeanalizował kontekst wartości księgowej aktywów netto Spółki (ok. 23 zł/akcja na 31.12.2022) w odniesieniu do
kapitalizacji giełdowej z końca 2022 roku (ok. 17,80 zł/akcja na 30.12.2022r., w przedziale ok.18,30-18,80 zł/akcja w okresie od
1 marca do 22 marca 2023 r.). Dodatkowo 23 sierpnia 2022 r. akcjonariusze Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR
Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8.724.854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie
do 10.838.468 głosów na Walnym Zgromadzeniu po cenie 18,30 zł/akcja.
W wyniku ogłoszenia wezwania Echo Investment S.A powiększyła swój pośredni udział w kapitale zakładowym Archicom S,A.
o 1 403 448 akcji zwykłych na okaziciela serii A co odpowiada około 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki.
W ocenie Zarządu cena spełnia kryteria minimalne określone w ustawie o ofercie, tj. znajduje się powyżej średnich cen rynko-
wych odpowiednio za ostatnie 6 oraz 3 miesiące notowań, a na bazie sporządzonej przez firmę Grant Thornton wyceny, w
dniu 31.08.2022 Zarząd Spółki opublikował raport giełdowy Nr 20/2022 w przedmiocie Stanowiska w sprawie Wezwania w
którym zaprezentował konkluzję co do wartości godziwej akcji Spółki, oszacowanej przez wyżej wspomnianą firmę jako miesz-
czącą się w dolnym przedziale wartości godziwej.
W ocenie Zarządu kapitalizacja na GPW nie odzwierciedla realnej wartości odzyskiwalnej m.in. z uwagi na niski free float
oraz małą płynność walorów Spółki. Dodatkowo, biorąc pod uwagę czynniki makroekonomiczne, notowania Spółek GPW
znajdują się obecnie pod silną presją. Obserwowane w ostatnich miesiącach spadki kursu poszczególnych podmiotów nie-
koniecznie muszą być skutkiem zmiany ich sytuacji fundamentalnej. Jednocześnie Spółka będąca jednostką dominującą
w Grupie Kapitałowej, osiągającą rok-rocznie ponadprzeciętne marże i wyniki, nie ma problemu z uzyskaniem finansowania
dla realizowanych projektów i refinansowaniem zadłużenia, czego szczególnym dowodem są przeprowadzone z sukcesem
emisje obligacji : w marcu 2022 roku (czyli w okresie największej niepewności spowodowanej początkiem wojny w Ukrainie)
historycznie najwyższa emisja obligacji, kolejna emisja przeprowadzona w marcu 2023 roku zgodnie z założeniami wewnętrz-
nych planów finansowych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
28
Zaufania inwestorów zewnętrznych dowodzi również niski poziom marży za wyemitowane obligacje – co oznacza, że niepo-
wiązani inwestorzy traktują Spółkę jako „bezpieczną przystań” nie oczekując w zamian wysokiej premii za ryzyko.
Należy wziąć pod uwagę również fakt, że w pierwszym półroczu 2021 roku, po wnikliwej analizie Due Diligence, niepowiązany
podmiot (Grupa Echo Investment) zapłacił za Archicom równowartość 25,29 zł/akcja. Od tego czasu w roku 2021 i na prze-
łomie 2021/2022 miał miejsce szereg zmian otoczenia makroekonomicznego korzystnie wpływających na wartość Spółki,
w szczególności ponad dwucyfrowy (w % r/r) wzrost średnich cen mieszkań w ofercie (przy w większości stałych, bo zakontrak-
towanych wcześniej kosztach budowy). Miało to istotny wpływ na wartość aktywów netto i tym samym wartość księgową
Spółki. Spółka, mając na uwadze potencjalny wpływ otoczenia makroekonomicznego, cyklicznie analizuje przyjęte założenia
budżetowe w zakresie poszczególnych inwestycji optymalnie dostosowując strategię i działania operacyjne, czego dowo-
dem jest utrzymanie ponadprzeciętnych, w ramach sektora deweloperskiego, marż.
Archicom wypłaca dywidendę zgodnie z polityką dywidendową, w związku z czym za 2021 rok Spółka wypłaciła ponad 50%
wypracowanego zysku jako dywidendę, wypełniając tym samym zapisy polityki dywidendowej i Dobrych Praktyk Spółek No-
towanych na GPW. W grudniu 2022 roku Spółka wypłaciła zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy
2022 w kwocie 27.980.673,87 zł, która stanowi 49.80% zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku i wynosiła 1,09
PLN/akcja. W ostatnich miesiącach giełdowy kurs akcji systematycznie wraca do poziomu sprzed wypłaty zaliczki.
Aktywa posiadane przez Spółkę wyceniane są zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości oraz obowiązującymi standardami,
w tym w szczególności około 90% łącznej sumy aktywów stanowią:
• Inwestycje w jednostki zależne, które Spółka poddaje indywidualnej ocenie w oparciu o realizowane budżety przez te
spółki celowe.
• Aktywa MSSF 9, takie jak należności z tytułu udzielonych pożyczek, środki pieniężne i ich ekwiwalenty, należności
handlowe i pozostałe należności oraz inne aktywa finansowe, które wyceniane są w zamortyzowanym koszcie
z uwzględnieniem odpisu na oczekiwane straty kredytowe kalkulowane w oparciu o aktualne krzywe PD pozyskiwane
z niezależnego źródła;
Pozostałe aktywa, stanowiące około 10% sumy aktywów, również wycenione są z uwzględnieniem zapisów odpowiednich
standardów, w tym w szczególności zasad ostrożnej wyceny.
W związku z powyższym w ocenie Zarządu, wartość kapitalizacji giełdowej poniżej wartości aktywów netto Jednostki
dominującej i Grupy Kapitałowej, nie stanowiła przesłanki do przeprowadzenia testu na utratę wartości na dzień 31.12.2022
roku.
W rezultacie ww. wezwania Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach oraz DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą
w Kielcach nabyły w sposób bezpośredni i pośredni 1 403 448 akcji Spółki co odpowiada około 4,40% ogólnej liczby głosów
na Walnym Zgromadzeniu Spółki.
2. Ryzyko utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych
Spółka na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy dokonuje oceny, czy wystąpiły przesłanki do przeprowadzenia
testów na utratę wartości inwestycji w jednostkach zależnych i w przypadku stwierdzenia przesłanek przeprowadza testy
na utratę wartości inwestycji w jednostkach zależnych . Ocena przesłanek w zakresie utraty wartości udziałów w jednost-
kach zależnych bazuje na porównaniu wartości bilansowej inwestycji Spółki w udziały danej spółki celowej a wartością
aktywów netto tej spółki z uwzględnieniem przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z projektu deweloperskiego
realizowanego przez tę spółkę celową. Na dzień 31 grudnia 2022 r. nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia te-
stów na utratę wartości w odniesieniu do żadnej z kluczowych spółek zależnych, które realizują projekty deweloperskie
(w budowie) lub dla których budżety na kolejne lata zakładają realizację projektów deweloperskich, a spółka jest już
właścicielem gruntu. Brak stwierdzenia przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości wynika przede wszyst-
kim z faktu, że spółki te realizują / będą realizowały projekty inwestycji mieszkaniowych, w odniesieniu do których jest
planowane osiągnięcie dodatniego wyniku na sprzedaży, a prawdopodobieństwo osiągnięcia dodatniego wyniku na
sprzedaży jest oceniane przez kierownictwo Spółki jako wysokie (z uwzględnieniem historii realizowanych marż na sprze-
daży inwestycji mieszkaniowych). Nie stwierdzono przesłanek również w odniesieniu do spółek, które zrealizowały
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
29
inwestycje komercyjne (nieruchomości biurowe) niesprzedane na dzień bilansowy lub są właścicielami gruntów inwesty-
cyjnych, ponieważ wartość godziwa tych nieruchomości przewyższa wartość bilansową inwestycji w spółki zależne.
W 2022 roku dokonano jedynie odpisów wartości udziałów w jednostkach zależnych, które nie prowadziły aktywnej dzia-
łalności, a wartość ich aktywów netto była niższa w stosunku do wartości udziałów.
Wartość odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki zależne na dzień bilansowy, a także kwota dokonanych
odpisów w trakcie 2022 roku została przedstawiona w nocie nr 7.7 niniejszego sprawozdania.
3. Ocena odzyskiwalności należności z tytułu udzielonych pożyczek
Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses - „ECL”) w odniesieniu do
należ ności z tytułu udzielonych pożyczek spółkom zależnym wycenianych w zamortyzowanym koszcie, niezależnie od
…..tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości.
Spółka stosuje trzystopniowy model utraty wartości dla należności z tytułu udzielonych pożyczek:
• Stopień 1 – salda, dla których ryzyko kredytowe nie wzrosło znacząco od początkowego ujęcia. Oczekiwane straty
kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy (tj.
całkowita oczekiwana strata kredytowa pomnożona jest przez prawdopodobieństwo, że strata wystąpi w ciągu
następnych 12 miesięcy);
• Stopień 2 – obejmuje salda, dla których nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego od początkowego ujęcia, ale
brak jest obiektywnych przesłanek utraty wartości; oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdo-
podobieństwa niewypełnienia zobowiązania przez cały umowny okres życia danego aktywa;
• Stopień 3 – obejmuje salda z obiektywną przesłanką utraty wartości.
Spółka udziela pożyczek przede wszystkim jednostkom zależnym, które realizują projekty deweloperskie na różnym etapie
zaawansowania.
Na dzień bilansowy przeprowadzana jest analiza sald należności z tytułu udzielonych pożyczek na:
- dotyczące spółek, w ramach których realizowane są inwestycje deweloperskie na różnym etapie zaawansowania.
W odniesieniu do tych spółek przeprowadzana jest analiza aktualnych budżetów poszczególnych projektów i w sytuacji,
w której budżet projektu zakłada osiągnięcie zysku, pożyczki takie klasyfikowane są do Stopnia 1 modelu utraty wartości,
z uwagi na to, że ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu udzielenia pożyczki,
- dotyczące spółek, w ramach których realizowane są inwestycje deweloperskie na różnym etapie zaawansowania.
W odniesieniu do tych spółek przeprowadzana jest analiza aktualnych budżetów poszczególnych projektów i w sytuacji,
w której aktualny budżet projektu zakłada osiągnięcie straty (podczas gdy na moment udzielenia pożyczki zakładany
…….był zysk), pożyczki takie klasyfikowane są do Stopnia 2 modelu utraty wartości, z uwagi na to, że ryzyko kredytowe wzrosło
…….od momentu udzielenia pożyczki,
- dotyczące spółek, w ramach których realizowane uprzednio inwestycje deweloperskie się zakończyły i na ten moment
… .spółka nie realizuje (ani nie ma zakładanej realizacji) żadnego nowego projektu deweloperskiego. Salda należności
z tytułu takich pożyczek klasyfikowane są do Stopnia 3 modelu utraty wartości, ponieważ występuje obiektywna
przesłanka utraty wartości.
Na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz na dzień 31 grudnia 2021 r. wartości udzielonych pożyczek w podziale na poszczególne
……stopnie modelu utraty wartości oraz przypisany do nich odpis z tytułu utraty wartości kształtowały się następująco:
Dane na dzień 31 grudnia 2022 r.
Stopień 1
Stopień 2
Stopień 3
Razem
Należności z tytułu udzielonych pożyczek – wartość brutto
536 816
-
16 066
552 882
Odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych
(2 104)
-
(2 652)
(4 756)
Należności z tytułu udzielonych pożyczek – wartość netto
534 712
-
13 414
548 126
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
30
Dane na dzień 31 grudnia 2021 r. (dane przekształcone)
Stopień 1
Stopień 2
Stopień 3
Razem
Należności z tytułu udzielonych pożyczek – wartość brutto
427 281
-
90 502
517 783
Odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych
-
-
(12 050)
(12 050)
Należności z tytułu udzielonych pożyczek – wartość netto
427 281
-
78 452
505 733
W celu kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych (ECL) w stopniu 1 modelu utraty wartości Spółka wykorzystuje m.in. nastę-
pujące parametry:
• rating kontrahenta - rating nadawany jest przy użyciu wewnętrznej metodyki Spółki. Przypisanie do ratingu jest osza-
cowaniem dokonywanym przez Spółkę i może być odmienne od faktycznego ratingu, który mógłby zostać nadany
podmiotowi/pożyczkobiorcy. Na dzień 31 grudnia 2022 r. w odniesieniu do należności z tytułu udzielonych pożyczek
klasyfikowanych do stopnia 1 modelu utraty wartości rating dla wszystkich pożyczkobiorców został ustalony na po-
ziomie BBB
• krzywa skumulowanych parametrów PD (parametr prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania wykorzysty-
wany na potrzeby kalkulacji oczekiwanej straty kredytowej) dla danego podmiotu/pożyczkobiorcy wyznaczana jest
na podstawie sektorowych rynkowych krzywych kontraktów Credit Default Swap pozyskiwanych z serwisu Reuters,
które kwantyfikują rynkowe oczekiwania odnośnie potencjalnej możliwości niewykonania zobowiązań w zadanym
sektorze dla zadanego ratingu. Parametr PD na dzień 31 grudnia 2022 r. dla przyjętego ratingu wynosił 3,97%
Analiza wrażliwości wartości bilansowej netto pożyczek zaklasyfiko-
wanych do stopnia I modelu utraty wartości na założenie dot. poziomu
PD (przy niezmienionym poziomie ratingu i LGD)
PD -1p.p.
PD przyjęte przez Spółkę:
3,97%
PD +1 p.p.
należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość netto
535 241
534 712
534 181
- wartość parametru LGD (strata z tytułu niewykonania zobowiązania wyrażona w procencie kwoty wymagalnej), wynika
z przeprowadzonej indywidualnej analizy posiadanych przez poszczególne spółki zależne aktywów (głównie grunty oraz
nieruchomości mieszkaniowe na różnym etapie zaawansowania budowy), które nie stanowią zabezpieczenia innych
zobowiązań tych spółek lub Grupy Kapitałowej Archicom S.A.
Z uwagi na specyfikę spółek zależnych (spółki dedykowane konkretnym projektom deweloperskim) dla należności z tyt.
udzielonych pożyczek klasyfikowanych do stopnia 3 modelu utraty wartości przeprowadzana jest indywidualna analiza
posiadanych aktywów netto przez te Spółki i na tej podstawie kalkulowany jest odpis z tytułu utraty wartości.
Spółka udziela pożyczek podmiotom powiązanym o wiarygodnej zdolności kredytowej. Archicom S.A. kontroluje politykę
finansową spółek. Na bazie przeprowadzonych analiz nie identyfikuje się istotnego wpływu czynników przyszłych, w tym
makroekonomicznych, na odzyskiwalność udzielonych pożyczek.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających
amortyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają
oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia
korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się
majątku. Wartość bilansowa aktywów trwałych podlegających amortyzacji prezentowana jest w punkcie 7.10.
Kluczowe aktywa trwałe obejmują: prawo do użytkowania powierzchni biurowej, okres amortyzacji ustalono do stycznia 2030
roku, zgodnie z obowiązującą umową najmu oraz znak towarowy, dla którego planowana data zakończenia umorzenia to
2053 rok.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
31
Na dzień nabycia znaku towarowego Spółka określiła oczekiwany okres ekonomicznej użyteczności na poziomie 40 lat, co,
w ocenie Zarządu było najlepszym możliwym szacunkiem do przeprowadzenia. W ocenie Zarządu na dzień 31 grudnia 2022
r. nie nastąpiły zmiany faktów i okoliczności, które wskazywałyby na konieczność aktualizacji dokonanego osądu w tym
zakresie
Rezerwy
Rezerwy na świadczenia pracownicze – odprawy emerytalne – szacowane są przy zastosowaniu metod aktuarialnych.
Na poziom rezerw wpływ mają założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu wynagrodzeń. Wartość rezerw
w Spółce nie wpływa istotnie na jej sytuację w związku z ograniczonym zakresem świadczeń pracowniczych obejmujących
tylko odprawy emerytalno-rentowe w wysokości minimalnego wymogu kodeksu pracy. W konsekwencji ewentualne wahania
stopy dyskontowej i wskaźnika wzrostu wynagrodzeń nie będą istotne.
Utrata wartości aktywów niefinansowych
Kluczowymi niefinansowymi aktywami trwałymi w Sprawozdaniu finansowym Spółki są:
- nabyty znak towarowy „Archicom” o wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. 21 122 tys. zł,
- prawo do użytkowania powierzchni biurowej o wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. 11 343 tys. zł,
- inwestycje w jednostki zależne o wartości na dzień 31 grudnia 2022 r. 308 271 tys. zł.
W odniesieniu do znaku towarowego Archicom Zarząd nie stwierdził przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę
wartości z uwagi na to, że przychody Archicom S.A. z tytułu udostępnienia znaku towarowego spółkom celowym osiągnęły
poziom 11 985 tys. zł. W odniesieniu do prawa do użytkowania powierzchni biurowej Zarząd dokonał analizy czy wysokość
czynszu za wynajem 1m2 powierzchni biurowej płaconej przez Archicom S.A. z tyt. umowy najmu (w wysokości 15,35 euro/m2
na dzień 31 grudnia 2022 r.) nie jest wyższa niż rynkowy poziom czynszu za wynajem 1m2 powierzchni biurowej o podobnych
charakterze w podobnej lokalizacji. Z uwagi na to, że nie stwierdzono takiej sytuacji, również w tym przypadku nie stwierdzono
przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości.
W odniesieniu do posiadanych inwestycji w jednostki zależne, Zarząd przeprowadził analizę stopnia realizacji budżetów inwe-
stycji deweloperskich realizowanych przez poszczególne spółki (w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę za-
sadności przyjętych założeń budżetowych w kontekście otoczenia rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do
inwestycji, które na dzień 31 grudnia 2022 r. nie były w budowie). Na podstawie takiej analizy nie stwierdzono wystąpienia
przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości, ponieważ w odniesieniu do wszystkich istotnych inwestycji zakła-
dany średni poziom marży przekracza 35%. Zarząd ocenia prawdopodobieństwo realizacji założeń budżetowych
dotyczących momentu rozpoczęcia budowy poszczególnych inwestycji oraz poziomu wygenerowanej marży jako wysokie,
z uwagi na to że oparte są na bieżących danych rynkowych.
Okres leasingu
Przy ustalaniu zobowiązania z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:
• nieodwołalny okres leasingu,
• okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Spółka
z tej opcji skorzysta,
• okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Spółka
nie skorzysta z tej opcji.
Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Spółka uwzględnia wszystkie
istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa
się między innymi:
• warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,
• istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
32
• koszty związane z wypowiedzeniem umowy,
• znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Spółki,
• warunki wykonania opcji.
Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do
okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania
z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.
W przypadku prawa do użytkowania budynku biurowego City1, po analizie wskazanych wyżej przesłanek, ustalono okres
leasingu jako równy w okresem najmu wskazanym w umowie i kończącym się w 2030 roku.
Podatek dochodowy, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne
podatki
Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji
i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację
podstaw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien.
Od 15 lipca 2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej
Nadużyciom (GAAR), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu
uniknięcia opodatkowania. Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu
w życie, jak i do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań podatkowych, aktywów
oraz rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego może wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji
już zaistniałych, a kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku
kontroli organów podatkowych.
Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera
się na budżetach zatwierdzonych przez Zarząd Spółki. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wskazują, że Spółka osiągnie
dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości.
Spółka zakończyła rok 2022 zyskiem podatkowym.
Korekta błędu oraz zmiana zasad rachunkowości
W sprawozdaniu finansowym Spółki Archicom S.A. dokonano przekształcenia okresu porównywalnego, w związku:
- z korektą błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych
pożyczek wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także innych należności długoterminowych.
- ze zmianą dotychczasowej prezentacji w przychodach i kosztach finansowych na prezentację w części operacyjnej
sprawozdania z wyniku: przychodów z dywidend, przychodów z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek i od zakupionych
obligacji, z odsetek od należności z tytułu zbycia udziałów i akcji w spółki zależne, przychodów i kosztów z odpisów
aktualizujących wartość udzielonych pożyczek, inwestycji w jednostki zależne, należności z tytułu zbycia udziałów i akcji
w spółki zależne, wynik na zbyciu inwestycji w jednostki zależne Szczegóły poszczególnych korekt oraz ich wpływ na
sprawozdanie finansowe zostały przedstawione w punkcie 7.3 niniejszego sprawozdania finansowego”
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
33
7.3 Zmiany standardów lub interpretacji
Wybrane zasady rachunkowości, ich zmiany, korekty błędów oraz zmiany standar-
dów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2022 roku
W rocznym sprawozdaniu finansowym Archicom S.A. dokonano przekształcenia okresu porównywalnego, w związku
z korektą błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych pożyczek
wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także należności długoterminowych.
Powyższe zmiany zostały, zgodnie z wymaganiami statutu Spółki, wprowadzone i zatwierdzone odpowiednimi uchwałami
Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A. oraz uwzględnione w niniejszym sprawozdaniu finansowym. W związku z istotnym
wpływem powyższych zmian na zaprezentowane dane porównawcze dokonano ich przekształcenia.
Spółka również dokonała zmiany prezentacji w sprawozdaniu z wyniku. W Sprawozdaniu finansowym za rok obrotowy
kończący się 31 grudnia 2021 r. Spółka zaprezentowała przychody z tytułu otrzymanych dywidend od spółek zależnych,
z odsetek od udzielonych pożyczek do spółek z Grupy, zysk ze zbycia inwestycji jednostki zależne, przychody z odsetek od
nabytych obligacji i należności z tytułu zbycia akcji w jednostce zależnej w ramach przychodów finansowych, natomiast
koszty z tytułu odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki zależne, z tytułu utraty wartości udzielonych pożyczek
w ramach kosztów finansowych.
W ocenie Zarządu, biorąc pod uwagę rolę Spółki w Grupie Kapitałowej Archicom S.A., zmiana prezentacji przez przeniesienie
tych pozycji bezpośrednio przed pozostałe przychody operacyjne i pozostałe koszty operacyjne zwiększy przydatność
prezentowanych informacji dla odbiorcy sprawozdania finansowego. Z tego względu dokonano odnośnych zmian
w niniejszym Sprawozdaniu finansowym.
W celu zwiększenia czytelności Sprawozdania finansowego Spółka zaprzestała także wydzielania szczegółowych kategorii
w ramach linii kapitałów własnych „Zyski zatrzymane” i wpływ wszystkich powyższych zmian został zaprezentowany wyłącznie
w odniesieniu do linii „Zyski zatrzymane”.
Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych
na sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2021
AKTYWA
31.12.2021
zmiana
31.12.2021
dane zatwier-
dzone
dane przekształ-
cone
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
21 920
-
21 920
Rzeczowe aktywa trwałe
13 206
-
13 206
Inwestycje w jednostkach zależnych
262 944
-
262 944
Należności i pożyczki
556 250
4 820
561 070
Należności leasingowe
6 003
-
6 003
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
37 355
(2)
37 353
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
576
-
576
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
5 363
174
5 537
Aktywa trwałe razem
903 618
4 991
908 609
Aktywa obrotowe
Zapasy
145
-
145
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
34
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
21 203
-
21 203
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
2 239
-
2 239
Należności leasingowe
891
-
891
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
123
-
123
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
35 648
-
35 648
Aktywa obrotowe razem
60 248
-
60 248
Aktywa razem
963 866
4 991
968 857
PASYWA
31.12.2021
zmiana
31.12.2021
dane zatwier-
dzone
dane przekształ-
cone
Kapitał własny
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej:
Kapitał podstawowy
256 703
-
256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
253 833
-
253 833
Pozostałe kapitały
1 626
-
1 626
Zyski zatrzymane (*):
38 484
3 160
41 644
Kapitał własny
550 646
3 160
553 806
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
241 735
822
242 557
Leasing
16 549
-
16 549
Pozostałe zobowiązania
201
-
201
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
10 431
915
11 346
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
3
-
3
Zobowiązania długoterminowe
268 920
1 737
270 657
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
7 469
-
7 469
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
129 847
94
129 941
Leasing
2 544
-
2 544
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
4 351
-
4 351
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe
89
-
89
Zobowiązania krótkoterminowe
144 300
94
144 394
Zobowiązania razem
413 220
1 831
415 051
Pasywa razem
963 866
4 991
968 857
* W ramach linii Zyski zatrzymane w sprawozdaniu finansowym na dzień 31.12.2021 r. Spółka wydzieliła linie: zysk (strata) netto
przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej w kwocie 70.147 tys. zł oraz odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego
( kwota ujemna) w kwocie (31 663) tys. zł. W celu zapewnienia przejrzystości powyższej tabeli, linie te nie są w niej
wydzielone.
Korekta błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych pożyczek
wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także długoterminowych należności dotyczyły poniższych
obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2021 r.):
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
35
1. Aktywa trwałe:
- Wzrost wartości należności i pożyczek o 4.820 tys. zł;
- Spadek wartości pozostałych długoterminowych aktywów finansowych o kwotę 2 tys. zł;.
- Wzrost wartości aktywa na odroczony podatek dochodowy o 174 tys. zł;
2. Kapitały własne:
- Wzrost zysków zatrzymanych o 3 160 tys. zł;
3. Zobowiązania długoterminowe:
- Wzrost wysokości długoterminowych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych o kwotę 822 tys. zł;
- Wzrost wysokości rezerwy na odroczony podatek dochodowy o kwotę 915 tys. zł;
4. Zobowiązania krótkoterminowe:
- Wzrost wysokości zobowiązań krótkoterminowych z tytułu kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych o kwotę 94 tys.
zł.
Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych
na sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2020
AKTYWA
31.12.2020
zmiana
31.12.2020
dane zatwier-
dzone
dane przekształ-
cone
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
22 524
-
22 524
Rzeczowe aktywa trwałe
10 805
-
10 805
Nieruchomości inwestycyjne
-
-
Inwestycje w jednostkach zależnych
363 159
-
363 159
Należności i pożyczki
540 837
1 630
542 467
Należności leasingowe
10 578
-
10 578
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
9 719
(777)
8 942
Aktywa trwałe razem
957 622
853
958 475
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
22 216
-
22 216
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
-
-
-
Pożyczki
6 541
-
6 541
Należności leasingowe
874
-
874
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
184
-
184
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
14 155
-
14 155
Aktywa obrotowe razem
43 970
-
43 970
Aktywa razem
1 001 592
853
1 002 445
PASYWA
31.12.2020
zmiana
31.12.2020
dane zatwier-
dzone
dane przekształ-
cone
Kapitał własny
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej:
Kapitał podstawowy
256 703
-
256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
253 833
-
253 833
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
36
Pozostałe kapitały
1 626
-
1 626
Zyski zatrzymane (*):
30 460
4 633
35 093
Kapitał własny
542 622
4 633
547 255
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
416 169
(4 090)
412 079
Leasing
17 916
-
17 916
Pozostałe zobowiązania
26
-
26
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
8 511
310
8 821
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
260
-
260
Zobowiązania długoterminowe
442 883
(3 780)
439 103
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
5 778
-
5 778
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
1 567
-
1 567
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
784
-
784
Leasing
1 532
-
1 532
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
5 382
-
5 382
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe
1 044
-
1 044
Zobowiązania krótkoterminowe
16 087
-
16 087
Zobowiązania razem
458 970
(3 780)
455 190
Pasywa razem
1 001 592
853
1 002 445
* W ramach linii Zyski zatrzymane w Sprawozdaniu finansowym na dzień 31.12.2020 r. Spółka wydzielała linie: zysk (strata) netto
przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej w kwocie 47.197 tys. zł oraz odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego
( kwota ujemna) w kwocie (16.738) tys. zł. W celu zwiększenia czytelności niniejszego Sprawozdania finansowego Spółka
zdecydowała o dalszym niewydzielaniu tych linii, a celem zapewnienia przejrzystości powyższej tabeli, również nie są one
w niej uwzględnione.
Korekta błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych pożyczek
wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także długoterminowych należności dotyczyła poniższych
obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z sytuacji finansowej na 31.12.2020 r.):
1. Aktywa trwałe:
- Wzrost wartości należności i pożyczek o 1.630 tys. zł;
- Spadek wartości aktywa na odroczony podatek dochodowy o 777 tys. zł;
2. Kapitały własne:
- Wzrost zysków zatrzymanych o kwotę 4 633 tys. zł;
3. Zobowiązania długoterminowe:
- Spadek wysokości długoterminowych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych o kwotę 4 090 tys. zł;
- Wzrost wysokości rezerwy na odroczony podatek dochodowy o kwotę 310 tys. zł;
4. Zobowiązania krótkoterminowe:
- Wzrost wysokości zobowiązań krótkoterminowych z tytułu kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych o kwotę 94 tys.
zł.
Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych
na sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2021-31.12.2021
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
37
01.01. - 31.12.2021
zmiana
01.01. -31.12.2021
dane zatwierdzone
dane przekształcone
Przychody ze sprzedaży
35 025
-
35 025
Przychody ze sprzedaży usług
35 025
-
35 025
Koszt własny sprzedaży
3 339
-
3 339
Koszt sprzedanych usług
3 339
-
3 339
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
31 686
-
31 686
Koszty sprzedaży
1 549
-
1 549
Koszty ogólnego zarządu
26 749
-
26 749
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek obliczone z zastosowaniem
metody efektywnej stopy procentowej
-
23 657
23 657
Przychody z tytułu dywidend
-
37 675
37 675
Zysk ze zbycia inwestycji w jednostki zależne
-
43 502
43 502
Pozostałe przychody operacyjne
657
3 076
3 733
Koszty odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki za-
leżne
-
11 618
11 618
Strata z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizujących wartość po-
życzek udzielonych
-
1 016
1 016
Pozostałe koszty operacyjne
1 800
-
1 800
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
2 245
95 276
97 521
Przychody finansowe
107 042
(104 722)
2 320
w tym przychody z tytułu odsetek
24 150
(23 540)
610
Koszty finansowe
27 749
(7 629)
20 120
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
81 538
(1 818)
79 720
Podatek dochodowy
11 392
(346)
11 046
Zysk (strata) netto
70 147
(1 473)
68 674
Korekta błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych pożyczek
wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także należności długoterminowych dotyczyła
poniższych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z wyniku za okres od 01.01.2021 do
31.12.2021r.):
- Wzrost przychodów z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek obliczonych z zastosowaniem metody efektywnej stopy
procentowej o kwotę 3 254 tys. zł;
- Spadek pozostałych przychodów operacyjnych o kwotę 66 tys. zł;
- Wzrost kosztów finansowych o kwotę 5 006 tys. zł
- Wzrost podatku dochodowego o kwotę 346 tys. zł
Oprócz powyższego zostały wprowadzone poniższe zmiany prezentacyjne (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne
linie sprawozdania z wyniku za okres od 01.01.2021 do 31.12.2021 r.):
- Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwotę dotyczącą odsetek od udzielonych pożyczek wewnątrzgrupowych
i przeniesiono do linii „Przychody z tytułu odsetek od pożyczek obliczone z zastosowaniem metody efektywnej stopy
procentowej” prezentowanej w części operacyjnej rachunku wyników w kwocie 20.403 tys. zł;
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
38
- Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczącej otrzymanych dywidend od spółek zależnych i przeniesiono
do Działalności Operacyjnej w linii „Przychody z tytułu dywidend” w kwocie 37.675 tys. zł;
- Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczącej zysku ze zbycia inwestycji w jednostki zależne i przeniesiono
do Działalności Operacyjnej w linii „Zysk ze zbycia inwestycji w jednostki zależne” w kwocie 43 502 tys. zł;
- Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczącej odsetek od należności z tytułu zbycia długoterminowych
aktywów finansowych i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „Pozostałe przychody operacyjne” w kwocie 1790 tys.
zł;
- Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczącej odsetek od pozostałych długoterminowych aktywów
finansowych i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „Pozostałe przychody operacyjne” w kwocie 1 280 tys. zł;
- Wyodrębniono z pozycji „Przychody finansowe” kwoty dotyczącej różnic kursowych od otrzymanej dywidendy i przeniesiono
do Działalności Operacyjnej w linii „Pozostałe przychody operacyjne” w kwocie 6 tys. zł;
- Wyodrębniono z pozycji „Koszty finansowe” kwoty dotyczącej odpisów z tytułu utraty wartości w jednostki zależne
i przeniesiono do Działalności Operacyjnej w linii „Koszty odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki zależne”
w kwocie 11 618 tys. zł;
- Wyodrębniono z pozycji „Koszty finansowe” kwoty dotyczącej odpisów z tytułu utraty wartości udzielonych pożyczek i prze-
niesiono do Działalności Operacyjnej w linii „kwoty dotyczącej odpisów z tytułu utraty wartości udzielonych pożyczek”
w kwocie 1 016 tys. zł;
Wpływ zmian polityki rachunkowości, korekt błędów oraz zmian prezentacyjnych
na sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2021-31.12.2021
01.01. -
31.12.2021
zmiana
01.01. -
31.12.2021
dane zatwierdzone
dane przekształ-
cone
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
81 538
(1 818)
79 720
Korekty:
Amortyzacja i odpisy aktualizujące rzeczowe aktywa trwałe
1 838
-
1 838
Amortyzacja i odpisy aktualizujące wartości niematerialne
701
-
701
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości aktywów trwałych
12 634
-
12 634
Zysk (strata) ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych
8
-
8
Zysk (strata) ze zbycia inwestycji w jednostki zależne
(43 502)
-
(43 502)
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych
(297)
-
(297)
Koszty odsetek
13 659
5 006
18 665
Przychody z odsetek i dywidend
(61 825)
(3 188)
(65 013)
Korekty razem
(76 785)
1 818
(74 966)
Zmiana stanu zapasów
(145)
-
(145)
Zmiana stanu należności
(1 228)
-
(1 228)
Zmiana stanu zobowiązań
4 845
-
4 845
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych
710
-
710
Zmiany w kapitale obrotowym
4 182
-
4 182
Zapłacony podatek dochodowy
(7 296)
-
(7 296)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
39
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
1 640
-
1 640
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych
(98)
-
(98)
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
(4 300)
-
(4 300)
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
54
-
54
Wydatki netto na nabycie / objęcie akcji i udziałów jednostek zależnych
(5 226)
-
(5 226)
Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych
241 530
-
241 530
Pożyczki udzielone
(186 578)
-
(186 578)
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
47 893
-
47 893
Otrzymane odsetki
10 956
-
10 956
Otrzymane dywidendy
37 675
-
37 675
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
141 905
-
141 905
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wykup dłużnych papierów wartościowych
(38 048)
-
(38 048)
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek
149 920
-
149 920
Spłaty kredytów i pożyczek
(139 403)
-
(139 403)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu
(1 160)
-
(1 160)
Odsetki zapłacone
(31 388)
-
(31 388)
Dywidendy wypłacone
(62 122)
(62 122)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
(122 202)
-
(122 202)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
21 343
-
21 343
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
14 155
-
14 155
Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych
(151)
-
(151)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
35 498
150
35 648
w tym: środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania
38
38
W związku z korektą błędu polegającego na pominięciu wyceny według zamortyzowanego kosztu otrzymanych i udzielonych
pożyczek wewnątrzgrupowych, wyemitowanych i objętych obligacji, a także należności długoterminowych dotyczyły poniż-
szych obszarów (zaprezentowano wpływ zmian na poszczególne linie sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres od
01.01.2021 do 31.12.2021r.):
- Wzrost kosztu odsetek w wysokości 5 006 tys. zł;
- Wzrost stanu należności o kwotę 3 188 tys. zł
Ponadto w kolumnie danych przekształconych została poprawiona kwota środków pieniężnych i ich ekwiwalentów na koniec
okresu w związku brakiem korekty w danych zatwierdzonych kwoty 35 498 o zmianę z tytułu różnic kursowych.
Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia
2022 roku oraz ich wpływ na jednostkowe sprawozdanie Archicom SA
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
(RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE zostały zastosowane po raz pierwszy w sprawozdaniu finansowym Archicom
S.A. za 2022 rok.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
40
• Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”
Doprecyzowano odniesienia do definicji zobowiązań zawartych w założeniach koncepcyjnych i definicji zobowiązań
warunkowych z MSR 37.
• Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”
Doprecyzowano, że produkcja przeprowadzana w ramach testów środka trwałego przed rozpoczęciem użytkowania
środka trwałego powinna być ujmowana jako (1) zapas zgodnie z MSR 2 i (2) przychód, gdy nastąpi jego sprzedaż.
• Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”
Doprecyzowano, że koszty wypełnienia umów rodzących obciążenia obejmują koszty przyrostowe (np. koszty pracy)
i alokowaną część innych kosztów bezpośrednio związanych z kosztem wypełnienia, np. amortyzację.
• Zmiany MSSF 1, MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements 2018 – 2020:
- MSSF 1: dodatkowe zwolnienie dotyczące ustalania skumulowanych różnic kursowych z konsolidacji;
- MSSF 9: (1) przy teście 10% dokonywanym w celu stwierdzenia, czy modyfikacja powinna skutkować usunięciem
zobowiązania, należy uwzględnić tylko opłaty, które są wymieniane między dłużnikiem a wierzycielem;
(2) doprecyzowano, że opłaty poniesione w przypadku usunięcia zobowiązania są ujmowane w wyniku, a w przypadku,
gdy zobowiązanie nie jest usunięte, należy je odnieść na wartość zobowiązania;
- MSSF 16: z przykładu 13 usunięto kwestię zachęty od leasingodawcy w postaci pokrycia kosztów fit-outów poniesionych
przez leasingobiorcę, która budziła wątpliwości interpretacyjne;
- MSR 41: wykreślono zakaz ujmowania przepływów podatkowych w wycenie aktywów biologicznych.
Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2022 roku nie miały wpływu na sprawozdanie finansowe Archicom SA.
Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów roz-
poczynających się 1 stycznia 2022 roku i ich wpływ na sprawozdanie Archicom SA
Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy
i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2022 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy
i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.
• Nowy MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”
Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów ubezpieczeniowych
i reasekuracyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4.
Spółka szacuje, że nowy standard nie wpłynie na jej sprawozdanie finansowe, ponieważ obecnie zawarte przez Spółkę
umowy nie spełniają przesłanek, które wymuszałyby objęcie ich nowym standardem.
Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
• Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch
aspektach:
- doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień bilansowy,
- intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod
uwagę.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.
Spółka nie jest w stanie określić wpływu zmian prezentacyjnych na jej sprawozdanie finansowe, ponieważ będzie on
uzależniony od sald zobowiązań na dzień wejścia w życie standardu.
• Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
41
Rada MSR doprecyzowała, które informacje dotyczące polityki rachunkowości stosowanej przez jednostkę są istotne
i wymagają ujawnienia w sprawozdaniu finansowym. Zasady skupiają się na dostosowaniu ujawnień do indywidualnych
okoliczności jednostki. Rada przestrzega przed stosowaniem wystandaryzowanych zapisów skopiowanych z MSSF
oraz oczekuje, że podstawa wyceny instrumentów finansowych jest istotną informacją.
Spółka stosuje się do oczekiwań Rady MSR względem prezentowanych ujawnień, wobec czego rozszerza przedstawiane
informacje w niniejszym sprawozdaniu finansowym oraz będzie je odpowiednio rozwijać w kolejnych latach.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
Spółka przeanalizuje zakres informacji i ujawnień przedstawianych w sprawozdaniu finansowym, tak, aby upewnić się,
że wszystkie ujawnienia są dostosowane do indywidualnych okoliczności jednostki.
• Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”
Rada wprowadziła do standardu definicję szacunku księgowego: Szacunki księgowe to kwoty pieniężne
w sprawozdaniu finansowym, które podlegają niepewności wyceny. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu
na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub
później.
• Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”
Rada wprowadziła zasadę, iż jeśli w wyniku transakcji powstają równocześnie dodatnie i ujemne różnice przejściowe
w tej samej kwocie, należy ująć aktywa i rezerwy na odroczony podatek dochodowy nawet wówczas, gdy transakcja
nie wynika z połączenia, ani nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy. Oznacza to konieczność ujmowania
aktywów i rezerwy na podatek odroczony np. gdy różnice przejściowe w równych kwotach występują w przypadku
leasingu (odrębna różnica przejściowa od zobowiązania i od prawa do użytkowania) lub w przypadku zobowiązań
z tytułu rekultywacji. Nie została zmieniona zasada mówiąca o tym, że aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego
podatku dochodowego kompensuje się, jeśli kompensacie podlegają aktywa i zobowiązania z tytułu podatku
bieżącego.
Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
• Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”
Rada ustanowiła przepisy przejściowe dotyczące danych porównawczych dla podmiotów, które równocześnie
wdrażają MSSF 17 i MSSF 9, aby zmniejszyć potencjalne niedopasowania księgowe wynikające z różnic między tymi
standardami.
Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, przyjęte do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4,
MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Spółka na bieżąco
monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej jednostkowe sprawozdanie finansowe.
Zgodnie z aktualnymi decyzjami podmiotów wyznaczonych do przeprowadzenia reformy, zastąpieniu ulegną poszczególne
wskaźniki stopy LIBOR, które zostaną zamienione na stopę wolną od ryzyka, bazującą na stawce overnight. Spółka nie
posiada instrumentów finansowych opartych o stawki LIBOR, wobec czego zmiana ta nie będzie mieć wpływu na
jednostkowe sprawozdanie finansowe.
Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finanso-
wego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, którego danymi wejściowymi są infor-
macje reprezentujące transakcje overnight- WIRON. Zastąpi on dotychczasowe stawki WIBOR i WIBID. Wdrożenie nowego
indeksu planowane jest na lata 2023-2024. Rozporządzenie określi spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zmiana.
Wówczas możliwe będzie ustalenie, czy nowa podstawa wyznaczania umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie
równoważna z poprzednią podstawą i czy do ujęcia takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma Faza 1/Faza 2 zmian
do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16 – Reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (IBOR).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
42
Sposób zastąpienia dotychczas obowiązujących stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Finansów planowa-
nym w 2023 roku.
Zgodnie z założeniami "Mapy Drogowej" opublikowanej przez NGR, wskaźniki referencyjne WIBOR i WIBID przestaną być
publikowane od początku 2025 roku.
Spółka posiada długoterminowe papiery wartościowe, są to głównie należności z tytułu udzielonych pożyczek, zobowiązania
z tytułu zaciągniętych pożyczek, zobowiązania z tytuły wyemitowanych obligacji, które są oprocentowane za pomocą stawki
WIBOR. Spółka szacuje niewielki wpływ reformy IBOR na sprawozdanie finansowe, ponieważ nowa stawka WIRON i dotych-
czasowy WIBOR pozostają na podobnym poziomie.
7.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym
Zawarcie umowy współpracy strategicznej z Echo Investment i aneksów
Archicom S.A. zawarła 20 stycznia 2022 roku umowę o współpracy strategicznej z głównym akcjonariuszem, spółką Echo
Investment S.A. Celem współpracy strategicznej są między innymi usprawnienie działalności gospodarczej prowadzonej
w grupie kapitałowej Archicom i Echo Investment, maksymalizacja wykorzystania możliwości dostępnych na rynku, by
wzmocnić pozycję rynkową obu stron oraz uniknięcie sytuacji, które mogą prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów.
Zgodnie z postanowieniami umowy, Archicom zamierza skoncentrować się jedynie na działalności na rynku projektów
mieszkaniowych, przy czym z możliwością rozszerzenia tej działalności poza Wrocław na inne wybrane miasta w Polsce. Echo
Investment, natomiast nie będzie realizować nowych projektów mieszkaniowych na terenie Wrocławia, z wyjątkiem
projektów realizowanych w przyszłości we współpracy z Grupą Archicom.
Ponadto na podstawie umowy, Echo Investment będzie świadczyło na rzecz Archicom i jego grupy kapitałowej usługi kon-
sultingowe i doradcze oraz inne usługi strategiczne. Udzieli również wsparcia przy komercjalizacji i sprzedaży zrealizowanego
przez Archicom projektu biurowego City 2 we Wrocławiu oraz przy komercjalizacji innych projektów o różnym charakterze, w
tym historycznego budynku stanowiącego część projektu Kępa Mieszczańska we Wrocławiu.
Archicom S.A. zawarła 01 września 2022 roku aneks nr 1 do umowy o współpracy strategicznej z Echo Investment S.A.,
w którym strony doprecyzowały zakres świadczonych usług dotyczących budynków biurowych City 1 i City 2.
Podwyższenie maksymalnej wartości programu emisji obligacji oraz emisja obligacji
Archicom S.A. zawarł 4 lutego 2022 roku z mBankiem S.A. aneks do umowy programowej z 17 czerwca 2016 roku. Zgodnie
z nim, program emisji obligacji Archicom S.A. został podwyższony z 250 mln zł do 350 mln zł łącznej maksymalnej kwoty
(wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Obligacje emitowane w ramach tego programu będą
proponowane do nabycia w sposób, który nie będzie wymagał sporządzenia prospektu ani memorandum informacyjnego.
Następnie, 16 marca 2022 roku Archicom S.A. wyemitował obligacje kuponowe serii M6/2022 na łączną kwotę 110 mln PLN.
Są to dwuletnie, niezabezpieczone obligacje o wartości nominalnej 1 tys. zł każda. Mają zmienne oprocentowanie oparte
o WIBOR 3M, powiększone o marżę odsetkową w wysokości 3,2 %. Wypłata odsetek następuje w okresach trzymiesięcznych.
Wykup obligacji
W dniu 7 lutego 2022 roku Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu wszystkich pozostających w obiegu obligacji serii
M5/2020 o wartości 78 500 tys. zł.
W dniu 13 lipca 2022 roku Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu obligacji serii M3/2018 o wartości 50 000 tys. zł.
Udzielenie pożyczek w ramach Grupy Archicom
Pożyczki udzielone przez Archicom SA w tys PLN lub w tys EUR w 2022 roku
Pożyczkodawca
Waluta
Kwota całkowita
z umów
Kwota wypłaconej
pożyczki / transz
Kwota spła-
conej po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2022
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
43
pożyczek zawar-
tych w 2022 roku
pożyczki z umów
zawartych w 2022
roku
Archicom SA
EUR
335
335
0
335
Archicom SA
PLN
386 400
314 151
90
314 061
Największe udzielone pożyczki przez Archicom SA w 2022 roku:
Pożyczkobiorca
Data zawar-
cia umowy
Waluta
Kwota całko-
wita z umowy
pożyczki
Kwota wypła-
conej pożyczki
/ transz po-
życzki
Kwota
spłaconej
pożyczki
Saldo na
dzień
31.12.2022
Archicom Poznań Sp. z o. o.
24.06.2022
PLN
62 620
62 620
0
62 620
Archicom Nieruchomości 6
Spzoo
28.10.2022
PLN
45 430
45 430
0
45 430
Archicom Nieruchomości 9
Spzoo
28.10.2022
PLN
28 950
28 950
0
28 950
Archicom Nieruchomości
JN2 Spzoo
28.10.2022
PLN
40 150
40 150
0
40 150
Archicom Residential Spzoo
28.10.2022
PLN
43 470
43 470
0
43 470
Uchwała ZWZA Emitenta w sprawie przeznaczenia zysku za rok 2021
Dnia 23 czerwca 2022 roku Zarząd Spółki Archicom S.A. przekazał do publicznej wiadomości treść podjętej uchwały w sprawie
podziału zysku netto Emitenta za rok obrotowy 2021. Szczegóły treści uchwały zostały opisane w punkcie 7.23
niniejszego sprawozdania.
Informacja o transakcjach wykonywanych przez osoby pełniące obowiązki zarządcze
Zarząd Archicom S.A. w związku z otrzymaniem zawiadomienia (w dniu 26 lipca 2022r.) od akcjonariuszy tj. spółki DKR Echo
Invest S.A. i DKR Echo Investment Sp. z o.o. o ustanowieniu na rzecz banku Bank Polska Kasa Opieki S.A., przez:
• DKR Echo Invest S.A. (dalej Zastawca 1) zastawu finansowego i rejestrowego na 4.843.950 zdematerializowanych akcji
zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej
48.439.500 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,
• DKR Echo Investment Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach (dalej Zastawca 2) zastawu finansowego i rejestrowego na:
o 8.007.649 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 PLN
każda, o łącznej wartości nominalnej 80.076.490 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,
o 4.093.888 zdematerializowanych akcji imiennych uprzywilejowanych co do głosu, kod ISIN PLARHCM00081, o wartości
nominalnej 10 PLN każda, o łącznej wartości nominalnej 40.938.880 PLN, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych,
zgodnie z postanowieniami zawartych w dniu 22 lipca 2022 r. umów o ustanowienie zastawów rejestrowego i finansowego na
Akcjach Zastawcy 1 i Akcjach Zastawcy 2 oraz wniosku Zastawcy 1 i Zastawcy 2 o podjęcie uchwały w przedmiocie wyrażenia
zgody na wykonywanie prawa głosu z Akcji Zastawcy 1 i Akcji Zastawcy 2 przez 2 Zastawnika, Zarząd Archicom S.A. wyraził
zgodę na wykonywanie prawa głosu przez Zastawnika z Akcji Zastawcy 1 i z Akcji Zastawcy 2 po wystąpieniu Przypadku
Naruszenia i otrzymaniu przez Spółkę kopii zawiadomienia Zastawnika o zamiarze wykonywania przezeń przysługujących mu
na podstawie Umowy Zastawu praw, oraz przez okres jego trwania oraz na warunkach i zasadach zgodnie z Umową Zastawu.
Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A. ogłoszone przez Echo
Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o.
23 sierpnia 2022 r. akcjonariusze Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili dobrowolne
wezwanie do sprzedaży 8.724.854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10.838.468 głosów na Walnym
Zgromadzeniu, to znaczy:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
44
• 6.611.240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których jedna taka akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym
Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 6.611.240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie
ok. 20,74% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz ok. 25,75% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki,
notowanych i wprowadzonych do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych
w Warszawie S.A. („GPW”), zdematerializowanych i zarejestrowanych w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A.
(„KDPW”) pod kodem ISIN: PLARHCM00016 („Akcje Zwykłe”); oraz
• 2.113.614 akcji imiennych serii B1, z których jedna taka akcja uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu,
uprawniających łącznie do wykonywania 4.227.228 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 13,26%
ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz ok. 8,23% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki,
zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW pod kodem ISIN: PLARHCM00081 („Akcje Imienne”).
Zgodnie z treścią wezwania, Echo Investment zamierza kontynuować dotychczasowy kierunek rozwoju Spółki i zwiększyć skalę
jej działalności, jak również kontynuować uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych mających na celu zwiększenie
wartości Spółki i zwiększenie jej konkurencyjności na rynku nieruchomości, rozwijając współpracę strategiczną w segmencie
mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projektowania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także w obsza-
rze funkcji wsparcia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami ludzkimi, w szczególności poprzez wykorzystanie syner-
gii kosztowych, a także dzięki wdrożeniu sprawdzonych rozwiązań biznesowych oraz rozwijaniu wymiany know-how i wzrostowi
kompetencji kadry menadżerskiej i pracowniczej. Ponadto, Wzywający wskazali, że w najbliższej przyszłości nie planują wyco-
fywać akcji Spółki z obrotu na GPW. Z uwagi na fakt, iż Wzywający posiadali dominującą pozycję w Spółce Zarząd ocenił, że
zakończenie sukcesem ogłoszonego Wezwania i zwiększenie posiadanego udziału będzie miało pozytywny wpływ na interes
Spółki i pozytywnie wpłynie na dalszy jej rozwój, a w rezultacie doprowadzi do umocnienia pozycji Spółki w branży.
Na bazie sporządzonej przez firmę Grant Thornton wyceny, w dniu 31 sierpnia 2022 r. Zarząd Spółki opublikował raport
giełdowy Nr 20/2022 w przedmiocie Stanowiska w sprawie Wezwania w którym zaprezentował konkluzję co do wartości
godziwej akcji Spółki, oszacowanej przez wyżej wspomnianą firmę jako mieszczącą się w dolnym przedziale wartości godziwej.
Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22 września 2022 r.
Zmiany w strukturze własności akcji w wyniku zakończenia i rozliczenia transakcji nabycia akcji wynikających z Wezwania
opisano poniżej.
Spółka DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach („DKR”) poinformowała, iż w wyniku zawarcia w dniu 27 września
2022 r. oraz rozliczenia w dniu 28 września 2022 r. transakcji objętych zapisami złożonymi w ramach wezwania ogłoszonego
w dniu 23 sierpnia 2022 r., DKR nabyła 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A spółki Archicom Spółka Akcyjna odpowia-
dających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do 1.403.448 głosów na walnym zgro-
madzeniu Spółki, co odpowiada ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu. W wyniku nabycia dotychczas
posiadany przez DKR udział na Walnym Zgromadzeniu osiągnął łącznie ok. 55,20% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgroma-
dzeniu.
Spółka Echo Investment Spółka Akcyjna z siedzibą w Kielcach („Echo”) poinformowała, że w konsekwencji nabycia przez DKR
Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach, spółki zależnej od Echo, 1.403.448 akcji zwykłych na okaziciela serii A spółki
Archicom Spółka Akcyjna odpowiadających ok. 5,47% ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających
do 1.403.448 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, co odpowiada ok. 4,40% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgroma-
dzeniu, dotychczas posiadany łączny (pośredni i bezpośredni) udział Zawiadamiającego zmienił się o ok. 4,40% ogólnej liczby
głosów na Walnym Zgromadzeniu i osiągnął łącznie (pośrednio i bezpośrednio) ok. 70,40% ogólnej liczby głosów na Walnym
Zgromadzeniu.
Uchwała o warunkowej wypłacie zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok
obrotowy 2022
21 października 2022 roku wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego Spółki za
rok obrotowy 2021, które wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania finanso-
wego Spółki za I półrocze 2022 roku, które także wykazywało zysk, Zarząd postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom
Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022, w kwocie 27.980.673,87 zł, która stanowi 49,80%
zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku tj. w kwocie 1,09 zł na 1 akcję.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
45
4 listopada 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet prze-
widywanej dywidendy za rok obrotowy 2022 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki. Zaliczka na poczet przewidywanej
dywidendy została wypłacona w dniu 15.12.2022r.
Konflikt zbrojny w Ukrainie
Głównym źródłem zagrożeń w obszarze makroekonomicznym pozostają finansowe skutki napięć geopolitycznych. Agresja
Rosji na Ukrainę doprowadziła m.in. do ograniczenia dostaw surowców energetycznych z Rosji do Unii Europejskiej, dalszego
wzrostu cen tych surowców na rynkach światowych a także wzrostu ogólnej niepewności w gospodarkach światowych.
Spółka nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenie Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na skutki
działań wojennych ani sankcji gospodarczych.
Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej,
dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia. Szczegółowy opis głównych obszarów ryzyka, w tym też związanych
z konfliktem zbrojnym, zaprezentowano w nocie 7.30.
7.5 Segmenty operacyjne
Na podstawie przeprowadzonej analizy struktury organizacyjnej Spółki, jej systemu sprawozdawczości wewnętrznej oraz
modelu zarządzania przyjęto, że działalność Spółki stanowi jeden segment operacyjny i sprawozdawczy.
Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej oparte są na tych samych zasadach
rachunkowości, jakie stosuje się przy sporządzaniu sprawozdań finansowych. Zarząd Spółki jako organ odpowiedzialny za
alokację zasobów oraz za wyniki finansowe Spółki dokonuje regularnych przeglądów raportów finansowych wewnętrznych
w procesie podejmowania głównych decyzji operacyjnych. Miarą wyników segmentu analizowaną przez Zarząd Spółki jest
wynik finansowy netto.
7.6 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi
W okresie porównywalnym w wyniku przeglądu opcji strategicznych związanych z dalszym rozwojem długoterminowym Emi-
tenta(przeprowadzonych na potrzeby transakcji sprzedaży udziałów i akcji Emitenta) nastąpiła restrukturyzacja grupy kapita-
łowej Emitenta, obejmująca w szczególności:
1. sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz
Pana Rafała Jarodzkiego wszystkich akcji przysługujących Emitentowi w kapitale zakładowym Archicom Polska S.A., będącej
spółką prowadzącą działalność deweloperską w szczególności na terenie miast Krakowa, Łodzi, Poznania i Trójmiasta, to jest
poza kluczowym obszarem działalności grupy Emitenta obejmującym miasto Wrocław i przyległe gminy, za cenę 131.000 tys.
zł.
2. sprzedaż na mocy przyrzeczonej umowy sprzedaży z dnia 22 kwietnia 2021 roku na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz
Pana Kazimierza Śródki wszystkich udziałów przysługujących pośrednio Emitentowi (poprzez Archicom Holding sp. z o.o.) w
kapitale zakładowym Archicom Studio Projekt sp. z o.o. oraz wystąpienia przez Emitenta (jako komandytariusza) z Archicom
Studio Projekt spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., spółki projektowej świadczącej usługi architektoniczne i projek-
towe na rzecz spółek z grupy Emitenta, z tytułu których to transakcji (sprzedaż i wystąpienie) Emitent otrzymał (pośrednio i
bezpośrednio) łączne wynagrodzenie w kwocie 2.400 tys. zł.
Zawarcie umów przyrzeczonych skutkowało utratą przez Grupę aktywów netto będących w posiadaniu zbywanych spółek,
w tym także 100%udziałów w aktywach netto spółki BDH Development sp. z o.o. oraz 40% udziałów (całość posiadanych
przez Grupę udziałów) w spółce Karpacka Invest sp. z o.o.
Sprzedaż udziałów i akcji spółek wymienionych powyżej została szerzej opisana w skonsolidowanym sprawozdaniu finanso-
wym za 2021 r.
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. w strukturze Grupy Archicom nie
doszło do zmian, które skutkowałyby uzyskaniem lub utratą kontroli nad jednostkami zależnymi.
Wykaz jednostek zależnych wraz ze stopniem kontroli przedstawiono w informacjach ogólnych niniejszego rocznego sprawoz-
dania finansowego.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
46
7.7 Inwestycje w jednostkach zależnych
Spółka na dzień bilansowy posiada bezpośrednio udziały lub akcje w cenie nabycia w niżej wymienionych spółkach:
Tabela nr 1 – Inwestycje w jednostkach zależnych
Nazwa Spółki
Opis
31.12.2022
31.12.2021
Wartość udzia-
łów/akcji/wkła-
dów
Kwota od-
pisu
Wartość udzia-
łów/akcji/wkła-
dów
Kwota
odpisu
AD Management Sp. z o. o.
Udziały /akcje
2 189
-
2 149
-
Archicom Asset Management Sp. z o. o.
Udziały /akcje
2 730
-
2 730
-
Archicom Byczyńska 1 Sp. z o. o.
Udziały /akcje
880
-
880
-
Archicom Cadenza Hallera Sp. z o.o.
Udziały /akcje
55
-
50
-
odpis aktualizujący
50
40
Archicom Fin Sp. z o.o.
Udziały /akcje
43 867
-
43 867
-
Archicom Holding Sp. z o. o.
Udziały /akcje
147
-
147
-
Archicom Investment Sp. z o. o.
Udziały /akcje
7 090
-
7 090
-
odpis aktualizujący
4 891
4 813
Archicom Jagodno Sp. z o.o. - SK
Udziały /akcje
10 192
-
10 192
-
odpis aktualizujący
-
9 467
-
9 467
Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
1 652
-
1 652
-
odpis aktualizujący
-
1 652
-
1 652
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o.
Udziały /akcje
4 929
-
4 929
-
Archicom Marina 3 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
21 051
-
21 051
-
Archicom Marina 4 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
340
-
335
-
odpis aktualizujący
335
138
Archicom Marina 5 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
1 207
-
1 207
-
odpis aktualizujący
391
-
Archicom Nieruchomości Club House
Sp. z o.o.
Udziały /akcje
500
-
500
-
odpis aktualizujący
77
36
Archicom Nieruchomości 11 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 12 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 16 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
10
-
10
-
Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości JN3 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 2 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
14
-
9
-
odpis aktualizujący
9
-
Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
odpis aktualizujący
9
9
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
47
Archicom Nieruchomości 6 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
14
-
9
-
Archicom Nieruchomości 7 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
2 003
-
2 003
-
Archicom Nieruchomości 8 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
Archicom Residential 2 Sp. z o. o.
Udziały /akcje
101 099
-
101 099
-
Archicom Residential Sp. z o. o.
Udziały /akcje
5 021
-
5 021
-
Archicom Nieruchomości Residential
Sp. z o.o.
Udziały /akcje
57
-
57
-
Archicom Sp. z o.o.
Udziały /akcje
123
-
123
-
odpis aktualizujący
-
99
-
99
Archicom Jagodno 5 Spzoo
Udziały /akcje
463
-
452
-
Archicom Sp. z o.o. Realizacja Inwesty-
cji SK
Udziały /akcje
42 593
-
42 297
-
Archicom Consulting sp. z o.o.
Udziały /akcje
14 394
-
2 848
-
Archicom RW Sp. z o.o.
Udziały /akcje
9
-
9
-
Bartoszowice 1 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
6 492
-
6 492
-
P16 Inowrocławska Sp. z o.o.
Udziały /akcje
8 280
-
8 280
-
Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o.
(dawniej Space Investment Sp. z o. o.)
Udziały /akcje
6 483
-
6 483
-
odpis aktualizujący
6 483
6 483
Space Investment Strzegomska 3 Otyń-
ska Sp. z o.o.
Udziały /akcje
548
-
548
-
Space Investment Strzegomska 3 Ka-
mieńskiego Sp. z o.o.
Udziały /akcje
360
-
355
-
Strzegomska Nowa Sp. z o.o.
Udziały /akcje
6 941
-
6 941
-
TN Stabłowice 1 Sp. z o.o.
Udziały /akcje
4 785
-
4 780
-
odpis aktualizujący
2 015
-
Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o.
(dawniej AWM Sp. z o.o.)
Udziały /akcje
36
-
36
-
Archicom Łódź Sp. z o.o.
Udziały /akcje
10
-
Archicom Wrocław Sp. z o.o.
Udziały /akcje
10
-
Opcje menadżerskie dla kadry kierow-
niczej GA
Opcje menadżerskie
-
968
-
Suma końcowa
296 656
25 478
285 681
22 737
271 178
262 944
Tabela nr 2 – Zmiany wartości inwestycji w jednostkach zależnych
Inwestycje w jednostkach zależ-
nych
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2021
Stan na początek okresu, w tym:
262 944
363 159
Zwiększenia, w tym:
- nabycie
20
-
- podwyższenie kapitału
11 546
1 000
Zmniejszenia, w tym:
- sprzedaż/likwidacja
(592)
(89 597)
- odpis aktualizujący wartość
(2 741)
(11 618)
Stan na koniec okresu, w tym:
271 178
262 944
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
48
Największy odpis aktualizujący został utworzony na udziały w TN Stabłowice Sp. z o.o. w kwocie 2 015 tys. zł związku ujemną
różnicą wartości udziałów a aktywami netto. Spółka na dzień 31 grudnia 2022 r. nie prowadziła działalności operacyjnej.
Z uwagi na nieistotność kwoty dokonanego odpisu Spółka nie prezentuje dodatkowych ujawnień w tym zakresie wymaga-
nych przez MSR 36.
Na podstawie Uchwały NZW Archicom Consulting sp. z o.o. z dnia 8.12.2022r. o podwyższeniu kapitału zakładowego
Archicom S.A. objęła 230 920 udziałów o łącznej wartości 11 546 000,00 zł. Podwyższenie kapitału miało na celu umożliwienie
spółce dokonania spłat zaciągniętych pożyczek. Jednocześnie nie identyfikuje się utraty wartości inwestycji w spółkę Archi-
com Consulting sp. z o.o. z uwagi na to, że posiada ona udziały w spółkach celowych, które w przyszłości będą realizowały
inwestycje mieszkaniowe.
W 2021 roku, po przeprowadzeniu testów na utratę wartości, dokonano odpisów wartości udziałów w jednostkach zależnych,
które nie prowadziły aktywnej działalności, a wartość aktywów netto była niższa w stosunku do wartości udziałów.
7.8 Wartości niematerialne
Tabela nr 3 – Wartości niematerialne
Wyszczególnienie
Znaki to-
warowe
Patenty i
licencje
Oprogramo-
wanie kom-
pute-rowe
Koszty
prac roz-
wojo-
wych
Pozostałe
wartości
niemate-
rialne
Wartości nie-
mate-rialne w
trakcie wytwa-
rzania
Razem
Stan na 31.12.2022
Wartość bilansowa brutto
27 550
1 024
281
-
-
467
29 322
Skumulowane umorzenie i odpisy
aktualizujące
(6 428)
(1 020)
(75)
-
-
-
(7 523)
Wartość bilansowa netto
21 122
4
206
-
-
467
21 798
Stan na 31.12.2021
Wartość bilansowa brutto
27 550
1 009
72
-
-
95
28 726
Skumulowane umorzenie i odpisy
aktualizujące
(5 740)
(1 009)
(57)
-
-
-
(6 806)
Wartość bilansowa netto
21 810
-
15
-
-
95
21 920
Tabela nr 4 – Zmiany wartości niematerialnych
Wyszczególnienie
Znaki towa-
rowe
Patenty i li-
cencje
Oprogramo-
wanie kom-
pute-rowe
Koszty
prac roz-
wojowych
Pozostałe
wartości nie-
materialne
Wartości nie-
mate-rialne w
trakcie wytwa-
rzania
Razem
za okres od 01.01.2022 do
31.12.2022
Wartość bilansowa netto na
dzień 01.01.2022
21 810
-
15
-
-
95
21 920
Zwiększenia (nabycie, wytworze-
nie, leasing)
-
16
-
-
-
581
597
Inne zmiany (reklasyfikacje, prze-
mieszczenia itp.)
-
-
209
-
-
(209)
-
Amortyzacja (-)
(689)
(12)
(18)
-
-
-
(718)
Wartość bilansowa netto na
dzień 31.12.2022
21 122
4
206
-
-
467
21 798
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
49
za okres od 01.01.2021 do
31.12.2021
Wartość bilansowa netto na
dzień 01.01.2021
22 499
1
24
-
-
-
22 524
Zwiększenia (nabycie, wytworze-
nie, leasing)
-
-
2
-
-
95
97
Amortyzacja (-)
(689)
(1)
(11)
-
-
-
(701)
Wartość bilansowa netto na
dzień 31.12.2021
21 810
-
15
-
-
95
21 920
Najistotniejszym składnikiem wartości niematerialnych jest znak towarowy, którego wartość bilansowa na dzień 31.12.2022
wynosiła 21.122 tys. złotych (2021 rok: 21.810 tys. złotych). Pozostały okres amortyzacji tego składnika wynosi 31 lat.
W ostatnich latach miał miejsce lifting wykorzystywanego przez Archicom znaku towarowego, dostosowujący jedynie treść
wizualną do zmieniających się oczekiwań odbiorców.
Znak po liftingu łączy tradycję i jakość z nowoczesnością i dynamiką współczesnego miasta. Siła przekazu skoncentrowana
na pierwotnym, architektonicznym charakterze marki, jednakże przy jednoczesnym zachowaniu cech obecnych standardów
deweloperskich.
Barwy korporacyjne nawiązują do pierwotnej identyfikacji firmy, ale zostały mocno rozjaśnione, przez co znak jest lżejszy i dużo
bardziej przyjazny – natomiast nadal obracamy się w podobnej palecie barw, a obok elementu graficznego pozostała
dotychczasowa nazwa grupy – „Archicom”. Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zarządu nie nastąpiły okoliczności wska-
zujące na utratę przydatności znaku towarowego prezentowanego w ramach bilansu sprawozdania finansowego Spółki,
przesłanki wskazujące na utratę jego wartości lub konieczność aktualizacji szacunku co do przewidywanego okresu wykorzy-
stywania znaku towarowego.
Tabela nr 5 - Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w sprawozdaniu z wyniku
Wyszczególnienie
od 01.01.2022 do
31.12.2022
od 01.01.2021 do
31.12.2021
Koszt własny sprzedaży
689
689
Koszty ogólnego zarządu
29
12
Amortyzacja wartości niematerialnych razem
718
701
7.9 Rzeczowe aktywa trwałe
Tabela nr 6 – Rzeczowe aktywa trwałe
Wyszczególnienie
Grunty
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe
Rzeczowe ak-
tywa trwałe
w trakcie wy-
twarzania
Razem
Stan na 31.12.2022
Wartość bilansowa brutto
-
16 666
1 378
725
1 456
181
20 406
Skumulowane umorzenie i odpisy ak-
tualizujące
-
(4 407)
(986)
(265)
(848)
-
(6 506)
Wartość bilansowa netto
-
12 260
392
460
608
181
13 901
Stan na 31.12.2021
Wartość bilansowa brutto
-
14 256
1 329
366
1 457
-
17 407
Skumulowane umorzenie i odpisy ak-
tualizujące
-
(2 758)
(713)
(111)
(620)
-
(4 201)
Wartość bilansowa netto
-
11 498
616
255
837
-
13 206
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
50
Tabela nr 7 – Zmiany rzeczowych aktywów trwałych
Wyszczególnienie
Grunty
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe
Rzeczowe ak-
tywa trwałe
w trakcie wy-
twarzania
Razem
za okres od 01.01.2022 do
31.12.2022
Wartość bilansowa netto na dzień
01.01.2022
-
11 498
616
255
837
-
13 206
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie,
leasing)
-
2 410
107
382
11
225
3 135
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)
-
-
(8)
(18)
(8)
(44)
(78)
Amortyzacja (-)
-
(1 648)
(323)
(159)
(231)
-
(2 361)
Wartość bilansowa netto na dzień
31.12.2022
-
12 260
392
460
608
181
13 901
za okres od 01.01.2021 do
31.12.2021
Wartość bilansowa netto na dzień
01.01.2021
-
8 934
751
212
909
-
10 805
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie,
leasing)
-
3 821
152
143
184
-
4 300
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)
-
-
(42)
(18)
(1)
-
(62)
Amortyzacja (-)
-
(1 257)
(245)
(82)
(254)
-
(1 838)
Wartość bilansowa netto na dzień
31.12.2021
-
11 498
616
255
837
-
13 206
Tabela nr 8 - Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w sprawozdaniu z wyniku
Wyszczególnienie
od 01.01 do 31.12.2022
od 01.01 do 31.12.2021
Koszty ogólnego zarządu
2 361
1 838
Razem amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych
2 361
1 838
Na dzień 31.12.2022 rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki. Informację o zabezpiecze-
niach zobowiązań zaprezentowano w pkt 7.13.
stan na 31.12.2022
AKTYWA
Prawo użytko-
wania po-
wierzchni biu-
rowej
Pozostałe
umowy
Razem
Aktywa trwałe razem, w tym:
10 970
372
11 342
Rzeczowe aktywa trwałe
10 970
372
11 342
Aktywa obrotowe razem, w tym:
5 030
-
5 030
Należności leasingowe
5 030
-
5 030
Aktywa razem
16 000
372
16 372
PASYWA
Zobowiązania długoterminowe
15 621
195
15 816
Zobowiązania krótkoterminowe
3 161
187
3 348
Pasywa razem
18 782
382
19 164
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
51
7.10 Aktywa w leasingu
Leasing wg MSSF16
Tabela nr 8 – Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
stan na 31.12.2021
AKTYWA
Prawo użytko-
wania po-
wierzchni biu-
rowej
Pozostałe
umowy
Razem
Aktywa trwałe razem, w tym:
10 076
187
10 263
Rzeczowe aktywa trwałe
10 076
187
10 263
Aktywa obrotowe razem, w tym:
6 894
-
6 894
Należności leasingowe
6 894
-
6 894
Aktywa razem
16 970
187
17 157
PASYWA
Zobowiązania długoterminowe
16 461
88
16 549
Zobowiązania krótkoterminowe
2 442
102
2 544
Pasywa razem
18 903
190
19 093
Tabela nr 9– Zmiany aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania
Prawo użytkowania po-
wierzchni biurowej
Pozostałe
umowy
Aktywa z tytułu prawa do użyt-
kowania
Rzeczowe ak-
tywa trwałe
Należno-
ści leasin-
gowe
Rzeczowe ak-
tywa trwałe
Razem
Stan na 1 styczeń 2022 r.
10 076
6 894
187
17 157
Zwiększenia
1 347
-
298
1 645
Zmniejszenia
-
(1 784)
-
(1 784)
Amortyzacja
(1 473)
-
(135)
(1 608)
Wycena
1 020
(80)
22
962
Stan na 31 grudzień 2022 r.
10 970
5 030
372
16 372
Zobowiązania z tytułu prawa do
użytkowania
Prawo użytkowania po-
wierzchni biurowej
Pozostałe
umowy
Razem
Stan na 1 styczeń 2022 r.
18 903
190
19 093
Naliczone odsetki
1 149
28
1 177
Spłata zobowiązań
(2 684)
(156)
(2 840)
Zwiększenia
-
298
298
Zmniejszenia
-
-
-
Wycena
1 414
22
1 436
Stan na 31 grudzień 2022 r.
18 782
382
19 164
Spółka posiada umowy najmu rozliczane wg MSSF 16 i ujmowane jako rzeczowe aktywa trwałe w pozycji budynki i budowle
oraz środki transportu. Wartość bilansowa brutto ww. aktywów na dzień 31.12.2022 wynosiła 15 545 tys. złotych (2021 rok: 12
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
52
857 tys. złotych) a skumulowana wartość umorzenia 4 202 tys. złotych (2021 rok: 2 594 tys. złotych). Suma odsetek leasingowych
ujętych w wyniku finansowym w pozycji koszty finansowe wyniosła 1 177 tys. zł w okresie od 01.01.2022 do 31.12.2022 (2021 rok:
1 156 tys. złotych). Wartość zobowiązania leasingowego długo- i krótkoterminowego na dzień 31.12.2022 wynosiła 19 164 tys.
złotych (2021 rok: 19 093 tys. złotych).
Głównym tytułem jest umowa najmu powierzchni biurowej w budynku biurowym przy ul. Traugutta 45 we Wrocławiu. Umowa
obowiązuje do stycznia 2030 roku.
Tabela nr 10– Pozostałe informacje
1.01-31.12.2022
0.01-31.12.2021
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości oraz leasin-
giem krótkoterminowym
511
231
Przychody z podnajmu (subleasingu operacyjnego) aktywów z tytułu
prawa do użytkowania
797
468
Przychody odsetkowe z podnajmu (subleasingu finansowego) akty-
wów z tytułu prawa do użytkowania
344
503
Tabela nr 11– Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingobiorca):
31.12.2022
31.12.2021
Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingo-
biorca):
Płatne w okresie do 1 roku
3 461
2 639
Płatne w okresie od 1 roku do 2
lat
3 366
3 130
Płatne w okresie od 2 roku do 3
lat
3 355
3 046
Płatne w okresie od 3 roku do 4
lat
3 315
3 039
Płatne w okresie od 4 roku do 5
lat
3 265
3 039
Płatne w okresie powyżej 5 lat
6 802
9 370
Razem
23 564
24 263
Dyskonto
(4 400)
(5 170)
Razem wartość bilansowa
19 164
19 093
Tabela nr 12– Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingodawca):
31.12.2022
31.12.2021
Terminy wymagalności niezdyskontowanych opłat z tytułu leasingu finansowego (Spółka jako leasingo-
dawca):
Płatne w okresie do 1 roku
911
923
Płatne w okresie od 1 roku do 2
lat
911
1 108
Płatne w okresie od 2 roku do 3
lat
911
1 108
Płatne w okresie od 3 roku do 4
lat
911
1 108
Płatne w okresie od 4 roku do 5
lat
911
1 108
Płatne w okresie powyżej 5 lat
1 897
3 417
Razem
6 452
8 772
Dyskonto
(1 422)
(1 878)
Razem wartość bilansowa
5 030
6 894
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
53
7.11 Aktywa oraz zobowiązania finansowe
Kategorie aktywów oraz zobowiązań finansowych
Spółka kwalifikuje aktywa finansowe do jednej z następujących kategorii:
• wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
• wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI),
• wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L),
• instrumenty finansowe zabezpieczające (HI)
Tabela nr 13 – Klasyfikacja aktywów finansowych zgodnie z MSSF 9
Wyszczególnienie
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
Razem
AC
FVOCI
FVP&L
HI
Poza
MSSF 9
Stan na 31.12.2022
Aktywa trwałe:
Należności i pożyczki
549 445
-
-
-
-
549 445
Należności leasingowe
-
-
-
-
4 184
4 184
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
37 000
-
-
-
-
37 000
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
80 075
-
-
-
770
80 845
Leasing finansowy
-
-
-
-
846
846
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
352
-
-
-
-
352
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
20 652
-
-
-
-
20 652
Kategoria aktywów finansowych razem
687 524
-
-
-
5 800
693 324
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa trwałe:
Należności i pożyczki
561 070
-
-
-
-
561 070
Należności leasingowe
-
-
-
-
6 003
6 003
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
37 353
-
-
-
-
37 353
Aktywa obrotowe:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
21 099
-
-
-
104
21 203
Należności leasingowe
-
-
-
-
891
891
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
35 648
-
-
-
-
35 648
Kategoria aktywów finansowych razem
655 170
-
-
-
6 998
662 168
Spółka kwalifikuje zobowiązania finansowe do jednej z następujących kategorii:
• wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
• wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L),
• instrumenty finansowe zabezpieczające (HI).
Tabela nr 14 – Klasyfikacja zobowiązań finansowych zgodnie z MSSF 9
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
54
Wyszczególnienie
Razem
AC
HI
Poza MSSF 9
Stan na 31.12.2022
Zobowiązania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
313 563
-
-
313 563
Zobowiązania leasingowe
-
-
15 816
15 816
Pozostałe zobowiązania
1 347
-
-
1 347
Zobowiązania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiąza-
nia
11 665
-
3 429
15 094
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
62 002
-
-
62 002
Należności leasingowe
-
-
3 348
3 348
Kategoria zobowiązań finansowych razem
388 577
-
22 593
411 170
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Zobowiązania długoterminowe:
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
242 557
-
-
242 557
Zobowiązania leasingowe
-
-
16 549
16 549
Pozostałe zobowiązania
201
-
-
201
Zobowiązania krótkoterminowe:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiąza-
nia
3 743
-
3 726
7 469
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
129 941
-
-
129 941
Zobowiązania leasingowe
-
-
2 544
2 544
Kategoria zobowiązań finansowych razem
376 442
-
22 819
399 261
Należności i pożyczki
Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i pożyczek (MSSF 7.6).
W części długoterminowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w jednej pozycji.
W części krótkoterminowej Spółka, zgodnie z wymogami MSR 1, odrębnie prezentuje należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe należności. Pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej z klasy należności i pożyczek przedstawia poniższa tabela.
Ujawnienia odnoszące się do należności zamieszczone są w pkt 7.16.
Tabela nr 15 – Należności i pożyczki
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
dane przekształcone
Aktywa trwałe:
Należności
1 319
55 337
Pożyczki
548 126
505 733
Należności i pożyczki długoterminowe razem
549 445
561 070
Aktywa obrotowe:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
55
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe na-
leżności
80 845
21 203
Pożyczki
-
-
Należności i pożyczki, w tym:
630 290
582 273
należności
82 164
76 540
pożyczki
548 126
505 733
Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej.
W tabeli nr 2 jest przedstawiona wartość godziwa pożyczek.
Udzielone pożyczki wykazane na 31.12.2021 roku w aktywach trwałych miały wynikający z umów terminy spłaty powyżej
1 roku. Pomimo tego dochodziło do spłat części pożyczek przed upływem 2022 roku. Wynikało to z wpływu znaczących
środków na konta pożyczkobiorców np. w związku ze zwrotem podatku VAT od zakupionego gruntu, bądź z tytułu wpłat od
klientów z tytułu zawieranych umów deweloperskich, które to środki pożyczkobiorcy przeznaczali na wcześniejsze spłaty
zaciągniętych pożyczek.
Od dnia 31.12.2022 do dnia zatwierdzenia sprawozdania do publikacji nie odnotowano istotnej zmiany wartości bilansowej
pożyczek udzielonych.
Tabela nr 16 – Charakterystyka zestawienia pożyczek udzielonych
Termin
spłaty
Wartość bilansowa
Oprocentowanie
Wyszczególnienie
Waluta
w walucie
w PLN
Stan na 31.12.2022
Pożyczki udzielone w Grupie Kapitałowej Archicom SA
PLN
546 535
WIBOR 3M + marża
2024-2032r.
Pożyczki udzielone w Grupie Kapitałowej Archicom SA
EUR
342
1 591
EURIBOR + marża
2032r.
Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2022
342
548 126
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Pożyczki udzielone w Grupie Kapitałowej Archicom SA
PLN
505 733
WIBOR 3M + marża
2024-2025r.
Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2021
505 733
Na dzień 31.12.2022 pożyczki udzielone w PLN o wartości bilansowej 546 535 tys. złotych (2021 rok: 505 733 tys. złotych) opro-
centowane były zmienną stopą procentową ustalaną w oparciu o WIBOR 3M z narzutem marży 3,5%. Pożyczki udzielone
w walucie oprocentowane są w oparciu o EURIBOR z narzutem 3,5%. Terminy spłaty pożyczek przypadają pomiędzy 2024 oraz
2032 rokiem.
Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym odpisów aktualizujących ich wartość, przedstawia się następująco:
Tabela nr 17 – Zmiany pożyczek udzielonych
Wyszczególnienie
od 01.01 do 31.12.2022
od 01.01.do 31.12.2021
dane przekształcone
Wartość brutto
Saldo na początek okresu
517 782
560 033
Kwota pożyczek udzielonych w okresie
373 766
186 578
Odsetki naliczone efektywną stopą procentową
40 172
23 657
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
56
Spłata kapitału pożyczek (-)
(338 957)
(241 530)
Spłata odsetek od pożyczek (-)
(39 948)
(10 956)
Sprzedaż jednostek zależnych (-)
-
-
Inne zmiany
68
-
Wartość brutto na koniec okresu
552 882
517 782
Odpisy z tytułu utraty wartości
Saldo na początek okresu
(12 050)
(11 033)
Odpisy ujęte jako koszt w okresie
3 740
(1 016)
Odpisy odwrócone ujęte jako przychód w okresie (-)
(11 033)
-
Odpisy wykorzystane (-)
-
-
Inne zmiany
-
-
Odpisy z tytułu utraty wartości na koniec okresu
(4 756)
(12 050)
Wartość bilansowa na koniec okresu
548 126
505 733
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
W trakcie 2022 roku oraz po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji,
nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Spółka terminowo spłacała swoje zobowią-
zania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji.
Umowy przewidują obowiązki spełnienia standardowych w tego typu zobowiązaniach warunków, liczonych na danych
skonsolidowanych dla Grupy kapitałowej Archicom S.A., w tym w szczególności:
• Dla wyemitowanych serii obligacji – utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika zadłużenia na
poziomie nie wyższym niż 0,9.
• Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 0 zł – utrzymanie
na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:
- wskaźnika LTV;
- wskaźnika dług netto/EBITDA,
- wskaźnik długu netto/kapitały własne.
Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w sprawozdaniu finansowym prezentuje poniższa tabela:
Tabela nr 18 – Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych
Wyszczególnienie
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania długoterminowe
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
dane przekształ-
cone
dane przekształ-
cone
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowa-
nego kosztu:
Pożyczki
-
-
203 563
181 559
Dłużne papiery wartościowe
62 002
129 930
110 000
60 998
Pozostałe
-
11
-
-
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzo-
wanego kosztu
62 002
129 941
313 563
242 557
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem
62 002
129 941
313 563
242 557
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
57
Spółka ma otwartą linię kredytową w rachunku bieżącym w PKO BP. Limit wynosi 80 mln zł. Na dzień bilansowy wykorzystanie
limitu wynosi 0,00 zł. Spółka nie zalicza żadnych instrumentów z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych
wyznaczonych do wyceny wartości godziwej przez wynik. Wszystkie kredyty, pożyczki i inne instrumenty dłużne wyceniane są
według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej. Wartość godziwą kredytów, pożyczek
i innych instrumentów dłużnych zaprezentowano w Tabeli nr 20.
Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Spółka z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek
i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela:
Tabela nr 19 – Charakterystyka zestawienia kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych
Wyszczególnienie
Waluta
Oprocentowanie
Termin wyma-
galności
Wartość bilansowa
Zobowiązanie
w walucie
w PLN
krótko-
termi-
nowe
długoter-
minowe
Stan na 31.12.2022
Obligacje 4 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
14.06.2023
-
61 446
61 446
-
Obligacje 2 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
15.03.2024
-
110 556
556
110 000
Pożyczki zaciągnięte w Gru-
pie Kapitałowej Archicom
SA
PLN
WIBOR 3M + 3,5%
2024-2025r.
-
203 563
-
203 563
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na 31.12.2022
-
375 565
62 002
313 563
Stan na 31.12.2021
dane przekształcone
Obligacje 4 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
14.06.2023
-
60 998
-
60 998
Obligacje 4 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
13.07.2022
-
50 696
50 696
-
Obligacje 2 letnie
PLN
WIBOR 3M + marża
07.02.2022
-
79 234
79 234
-
Pożyczki zaciągnięte w Gru-
pie Kapitałowej Archicom
SA
PLN
WIBOR 3M + 3,5%
2024-2025r.
-
181 559
-
181 559
karta kredytowa
PLN
-
11
11
-
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na 31.12.2021
-
372 498
129 941
242 557
Zabezpieczenie spłaty zobowiązań
Tabela nr 20 – Zestawienie zobowiązań zabezpieczonych hipoteką na aktywach spółek zależnych Grupy Kapitałowej
ZOBOWIĄZANIA ZABEZPIECZONE HIPOTEKĄ
Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu
Zobowiązania zabezpieczenia na majątku spółek zależnych
Grupy Kapitałowej
Emisja obligacji przy współpracy z SGB Bank S.A.
Hipoteka łączna do kwoty 39.828.000 zł (dotyczy Umowy o
organizację emisji obligacji z 17.03.2020 roku; w IV kwartale
2021 obligacje zostały w całości spłacone; wnioski o wykre-
ślenie hipotek zostały złożone w I kwartale 2022. W IV kwartale
2022 hipoteki zostały w komplecie wykreślone
Kredyt w rachunku bieżącym udzielony Archicom
S.A. przez PKO BP S.A.
Hipoteka umowna łączna do kwoty 120.000.000 zł ustano-
wiona na nieruchomościach gruntowych spółek z Grupy Ar-
chicom. (hipoteka I - w IV kwartale 2021 złożono wniosek o
wpis hipoteki, w I kwartale 2022 hipoteka została wpisana) (hi-
poteka II - w II kwartale 2022 złożono wniosek o wpis hipoteki,
w III kwartale 2022 hipoteka została wpisana).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
58
Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych
Porównanie wartości bilansowej aktywów oraz zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą przedstawiono w poniższej
tabeli. Zestawienie obejmuje wszystkie aktywa i zobowiązania finansowe, bez względu na to czy w sprawozdaniu finansowym
są one ujmowane w zamortyzowanym koszcie czy w wartości godziwej
Tabela nr 21 – Porównanie wartości bilansowej aktywów i zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą
Klasa instrumentu finansowego
31.12.2022
31.12.2021
Wartość
godziwa
Wartość bi-
lansowa
Wartość go-
dziwa
Wartość bilan-
sowa
dane przekształ-
cone
Aktywa:
Pożyczki
514 977
548 126
473 908
505 733
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
82 164
82 164
76 540
76 540
Należności leasingowe
5 030
5 030
6 894
6 894
Pozostałe aktywa finansowe
33 428
37 352
35 486
37 353
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
20 652
20 652
35 648
35 648
Zobowiązania:
Pożyczki
196 056
203 563
174 527
181 559
Dłużne papiery wartościowe
170 710
172 002
189 415
190 928
Zobowiązania leasingowe
19 164
19 164
19 093
19 093
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
16 440
16 440
7 681
7 681
Spółka ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak największym stopniu
uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od
pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za
identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie
1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpo-
średnio,
• poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika ak-
tywów lub zobowiązania.
Tabela nr 22 – Wartość godziwa według poziomów
Klasa instrumentu finansowego
31.12.2022
31.12.2021
Wartość godziwa
Wartość godziwa
Poziom 1
Poziom 3
Poziom 1
Poziom 3
Aktywa:
Pożyczki
-
514 977
473 908
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
-
82 164
76 540
Należności leasingowe
-
5 030
6 894
Pozostałe aktywa finansowe
33 428
35 486
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
20 652
35 648
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
59
Zobowiązania:
Pożyczki
-
196 056
174 527
Dłużne papiery wartościowe
170 710
-
189 415
-
Zobowiązania leasingowe
-
19 164
19 093
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
-
16 440
7 681
Wycenę aktywów finansowych i zobowiązań finansowych (w tym na poziomie 3) przeprowadza Dział Finansowy, a w przy-
padkach, które wymagają specjalistycznej wiedzy, podmiot zewnętrzny. Technika wyceny jest dobierana do indywidualnych
cech wycenianego instrumentu, przy czym maksymalizuje się wykorzystanie informacji pochodzących z rynku. Zespół podlega
bezpośrednio Dyrektorowi Finansowemu.
Informacje na temat warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej zostały opisane w Sprawozdaniu Zarządu
z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej za rok 2022 r.
Dodatkowe informacje o metodach wyceny instrumentów finansowych do wartości godziwej wycenionych w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej w zamortyzowanym koszcie
Pożyczki udzielone i otrzymane
Wartość godziwą pożyczek otrzymanych o zmiennym oprocentowaniu ustala się w oparciu o risk free rate odpowiedni dla
okresu zapadalności pożyczek, skorygowany o ryzyko kredytowe pożyczkobiorcy mierzone marżą na wyemitowanych
obligacjach Archicom SA.
Wartość godziwą pożyczek udzielonych o zmiennym oprocentowaniu ustala się w oparciu o risk free rate odpowiedni dla
okresu zapadalności oraz ryzyko kredytowe dla pożyczkobiorcy. Spółka w tym przypadku przyjmuje marże obligacji
Archicom S.A.
Wszystkie wypłacone oraz otrzymane pożyczki i kredyty w okresie objętym sprawozdaniem finansowym były pozycjami
o zmiennym oprocentowaniu.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
Spółka nie dokonywała wyceny wartości godziwej należności oraz zobowiązań z tytułu dostaw i usług, ponieważ ich wartość
bilansowa uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie wartości godziwej.
Obligacje obce
Wartość godziwa objętych obligacji Echo Investment S.A. zastała ustalona na podstawie publicznych notowań.
Wyemitowane obligacje
Wartość godziwa zobowiązań z tytułu wyemitowanych papierów dłużnych została ustalona na podstawie publicznych
notowań.
Przekwalifikowanie
Spółka nie dokonała przekwalifikowania składników aktywów finansowych, które spowodowałoby zmianę zasad wyceny
tych aktywów pomiędzy stosowaną dotychczas metodą zamortyzowanego kosztu a wyceną według wartości
godziwej lub według ceny nabycia.
Wyłączenie ze sprawozdania z sytuacji finansowej
Na dzień 31.12.2022 Spółka nie posiadała aktywów finansowych, których przeniesienia nie kwalifikują się do wyłączenia ze
sprawozdania z sytuacji finansowej w odniesieniu do paragrafu 3.2.15 MSSF 9.
Aktywa finansowe i zobowiązania finansowe podlegające kompensacie
Spółka nie wykazuje aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w kwotach netto.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
60
7.12 Aktywa oraz rezerwa na podatek odroczony oraz podatek
dochodowy
Tabela nr 23 – Wpływ aktywa oraz rezerwy z tytułu podatku odroczonego na sprawozdanie finansowe
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
(dane
przekształcone)
Stan na początek okresu:
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
5 537
8 942
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
11 346
8 821
Podatek odroczony per saldo na początek okresu
(5 809)
121
Zmiana stanu w okresie wpływająca na:
Wynik (+/-)
1 247
(5 930)
Stan na koniec okresu:
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
-
5 537
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego (*)
4 562
11 346
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu
(4 562)
(5 809)
W sprawozdaniu finansowym za rok 2022, na bazie analizy kryteriów MSR 12, Spółka zaprezentowała w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej aktywo i rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie netto. W sprawozdaniu z sytuacji finan-
sowej na dzień 31.12.2021 r. aktywa i rezerwy z tyt. podatku odroczonego są zaprezentowane rozłącznie. Z uwagi na niema-
terialny w ocenie Zarządu wpływ zmiany na sytuację majątkową i finansową Spółki, nie dokonano korekty bilansu otwarcia
w tym zakresie. W okresie sprawozdawczym aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego zwiększyło się o 3 020 tys.
zł, a zmiana rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego wyniosła 1 773 tys. zł.
Tabela nr 24 – Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
Saldo na koniec
okresu
wynik
Stan na 31.12.2022
Aktywa:
Rzeczowe aktywa trwałe
-
22
22
Pozostałe aktywa
280
(62)
218
Zobowiązania:
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowni-
czych
118
26
144
Pozostałe rezerwy
16
232
248
Zobowiązania leasingowe
3 627
13
3 640
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
1 184
2 438
3 622
Pozostałe zobowiązania
-
633
633
Inne:
Nierozliczone straty podatkowe
311
(283)
28
Razem
5 537
3 020
8 557
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
61
Pozostałe aktywa
161
119
280
Zobowiązania:
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowni-
czych
145
(27)
118
Pozostałe rezerwy
198
(182)
16
Zobowiązania leasingowe
3 665
(38)
3 627
Kredyty, pożyczki, obligacje
3 890
(2 706)
1 184
Pozostałe zobowiązania
800
(800)
-
Inne:
Nierozliczone straty podatkowe
82
229
311
Razem
8 942
(3 405)
5 537
Tabela nr 25 – Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
Saldo na koniec
okresu
wynik
Stan na 31.12.2022
Aktywa:
Wartości niematerialne
1 790
1 526
3 316
Rzeczowe aktywa trwałe
1 948
207
2 155
Należności leasingowe
1 310
(315)
995
Należności i pożyczki w tym:
5 998
- odsetki naliczone od nabytych obligacji i należności
z tyt. zbycia akcji Archicom Polska SA
407
511
918
- dodatnie różnice kursowe
189
101
290
- odsetki naliczone od udzielonych pożyczek
5 402
43
5 445
Zobowiązania:
Inwestycje w jednostkach zależnych
7
(7)
-
Pozostałe zobowiązania
293
(293)
Razem
11 346
1 773
13 119
Stan na 31.12.2021 dane przekształcone
Aktywa:
Wartości niematerialne
1 921
(131)
1 790
Rzeczowe aktywa trwałe
1 454
494
1 948
Należności leasingowe
2 176
(866)
1 310
Należności i pożyczki w tym:
3 270
2 728
5 998
- odsetki naliczone od nabytych obligacji i należności
z tyt. zbycia akcji Archicom Polska SA
-
407
407
- dodatnie różnice kursowe
281
(92)
189
- odsetki naliczone od udzielonych pożyczek
2 989
2 413
5 402
Zobowiązania:
Inwestycje w jednostkach zależnych
-
7
7
Pozostałe zobowiązania
-
293
293
Razem
8 821
2 525
11 346
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
62
Spółka, utworzyła aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, których realizacja uzależniona jest od uzyskania
w przyszłości dochodu podatkowego w wysokości przekraczającej dochód z tytułu odwrócenia dodatnich różnic przejścio-
wych. Kwota tych aktywów na 31.12.2022 wynosi 8 557 tys. złotych (2021 rok: 5 537 tys. złotych). Największą pozycję stanowi
aktywo zobowiązań z tytułu leasingu w kwocie 3 640 tys zł oraz od kredytów, pożyczek i obligacji w kwocie 3 622 tys zł. Pod-
stawą ujęcia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej jest prognoza wyników za 2023 rok
oraz kolejne lata.
7.13 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności, ujmowane przez Spółkę w ramach klasy należności i pożyczki
przedstawiają się następująco:
Tabela nr 26 – Należności długoterminowe
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
dane przekształcone
Kaucje wpłacone z innych tytułów
22
12
Należności z tytułu sprzedaży akcji Archicom Polska
SA
-
55 291
Pozostałe należności
1 297
33
Odpisy aktualizujące wartość należności (-)
-
-
Należności długoterminowe
1 319
55 336
Należności w kwocie 55 291 tys. zł. to należności z tytułu sprzedaży w dniu 22 kwietnia 2021 roku wszystkich akcji
przysługujących Spółce w kapitale zakładowym Archicom SA na rzecz Pani Doroty Jarodzkiej Śródki i Pana Rafała
Jarodzkiego, powiększone o naliczone odsetki i skorygowane o wycenę według zamortyzowanego kosztu. W związku z termi-
nem zapłaty przypadającym na 15 czerwca 2023 roku ww. należności zostały przeniesione do części krótkoterminowej.
Tabela nr 27 – Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (krótkoterminowe)
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
Aktywa finansowe (MSSF 9):
Należności z tytułu dostaw i usług
22 626
21 077
Należności z tytułu sprzedazy Archicom Polska S.A.
57 540
-
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)
(100)
(1)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
80 066
21 076
Inne należności
9
26
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych(-)
-
(3)
Pozostałe należności finansowe netto
9
23
Należności finansowe
80 075
21 099
Aktywa niefinansowe (poza MSSF 9):
Należności z tytułu podatków i innych świadczeń
770
66
Przedpłaty i zaliczki
-
38
Należności niefinansowe
770
104
Należności krótkoterminowe razem
80 845
21 203
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
63
Przeważającą kwotę w pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług” stanowią należności od byłych Właścicieli z transakcji
sprzedaży Archicom Polska S.A o wartości 57 980 tys.zł, które to były prezentowane na dzień 31.12.2021r. w ramach należności
długoterminowych. Termin zapadalności tej należności przypada na dzień 15 czerwca 2023 roku, stąd zmiana prezentacji
należności krótkoterminowe. Szczegóły transakcji zostały opisane w rocznym sprawozdaniu finansowym kończącym rok 2021.
Wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie wartości godziwej
(patrz Tabela nr 20). Wartość godziwa należności z tytułu sprzedaży akcji Archicom Polska S.A. od Pani Doroty Jarodzkiej –
Śródki i Pana Rafała Jarodzkiego wynosi na 31.12.2022 57 540 tys. zł.
Tabela nr 28 – Odpisy aktualizujące wartość krótkoterminowych należności finansowych
Wyszczególnienie
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2021
Stan na początek okresu
4
4
Odpisy ujęte jako koszt w okresie
129
-
Odpisy odwrócone ujęte jako przychód w okresie (-)
(19)
-
Odpisy wykorzystane (-)
(14)
-
Inne zmiany
-
-
Stan na koniec okresu
100
4
Dalsza analiza należności, w tym analiza wieku należności zaległych nie objętych odpisem aktualizującym, została
przedstawiona poniżej.
Tabela nr 29 – Analiza wiekowania zaległych krótkoterminowych należności finansowych nie objętych odpisem
aktualizacyjnym
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
Należności z ty-
tułu dostaw i
usług
Pozostałe na-
leżności finan-
sowe
Należności z ty-
tułu dostaw i
usług
Pozostałe należ-
ności finansowe
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca
1
-
1
-
od 1 do 6 miesięcy
-
-
2
-
od 6 do 12 miesięcy
-
-
15
-
powyżej roku
-
-
8
-
Zaległe należności finansowe
1
-
26
-
Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela pożyczek oraz należności. Dla należności
z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umów MSSF15 zastosowano uproszczoną wersję modelu zakładającą kalkulację
straty dla całego życia instrumentu. Model dotyczący pozostałych aktywów zakłada dla instrumentów, dla których wzrost
ryzyka kredytowego od pierwszego ujęcia nie był znaczący lub ryzyko jest niskie, ujęcie w pierwszej kolejności strat z niewyko-
nania zobowiązania dla okresu kolejnych 12 miesięcy. Dla udzielonych pożyczek Spółka uznaje, że mają one niskie ryzyko
kredytowe, jeżeli nie są przeterminowane na dzień oceny, pożyczkobiorca potwierdził saldo wierzytelności oraz sytuacja
finansowa pożyczkobiorcy i wynik oczekiwany na realizowanych projektach pozwali na spłatę pożyczki i klasyfikuje je do
Stopnia 1. Dla zobowiązań z tytułu udzielonych gwarancji (pełniących definicję gwarancji finansowych) Spółka przyjmuje, że
ryzyko kredytowe jest niskie, jeżeli sytuacja finansowa spółek, którym zostało udzielone poręczenie i gwarancję, oceniona na
podstawie dostępnych sprawozdań finansowych i prognoz, nie budzi obaw.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
64
Ocenie podlegają budżety poszczególnych projektów inwestycyjnych, prawdopodobieństwo materializacji określonych
w gwarancjach ryzyk (dla ryzyk pozostających pod kontrolą Spółki lub spółek zależnych) oraz standing finansowy podmiotów
zewnętrznych.
Szczegółowe zostawienie udzielonych poręczeń i gwarancji wykazano w punkcie 7,31 sprawozdania.
Zmiany warunków prowadzenia działalności i sytuacji gospodarczej mają wpływ na wartość godziwą aktywów
finansowych i zobowiązań finansowych jednostki, niezależnie od tego, czy te aktywa i zobowiązania są ujęte w wartości
godziwej czy po koszcie zamortyzowanym.
7.14 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Tabela nr 30 – Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN
2 438
24 718
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych
9 432
10 892
Depozyty krótkoterminowe
8 000
-
Inne
782
38
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
20 652
35 648
Na dzień 31.12.2022 ograniczeniom w dysponowaniu podlegały środki pieniężne zgromadzone na rachunku split payment
w wysokości 782 tys. zł . Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne
w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów określane jest w oparciu o indywidualne ratingi banków, w których
Spółka ulokowała swoje środki. Na dzień bilansowy Spółka posiadała środki pieniężne w bankach: PKO BP SA, mBank SA.
Charakteryzują się one wysokim ratingiem, wobec czego Spółka nie zidentyfikowała ryzyka kredytowego
związanego z tymi aktywami.
Odpisy z tytułu utraty wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów ustalono indywidualnie dla każdego salda dotyczącego
danej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrzne ratingi banków. Analiza wykazała, iż aktywa te
mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy. Spółka skorzystała z uproszczenia dozwolonego przez standard i odpis
z tytułu utraty wartości ustalono na podstawie 12-miesięcznych strat kredytowych. Kalkulacja odpisu wykazała nieistotną
kwotę odpisu z tytułu utraty wartości. Aktywa te zaliczone są do Stopnia 1 modelu utraty wartości.
7.15 Kapitał własny
Tabela nr 31 – Kapitał podstawowy
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
Liczba akcji
25 670 343
25 670 343
Wartość nominalna akcji (PLN)
10
10
Kapitał podstawowy
256 703 430
256 703 430
Na dzień 31.12.2022 oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji kapitał podstawowy
Spółki wynosił 256.703.430 złotych (2021 rok: 256.703.430 złotych) i dzielił się na 25.670.343 akcji o wartości nominalnej 10,00 zł
każda. Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone. Wszystkie akcje w równym stopniu uczestniczą w podziale dywidendy jednak
nie każda akcja daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Na każdą akcję serii B1 (6.207.502
szt.) przypadają 2 (dwa) głosy, pozostałe akcje uprawnione są do jednego głosu każda. Na akcjach Spółki został ustanowiony
zastaw na rzecz banku Bank Polska Kasa Opieki S.A. Szczegóły opisano w nocie 7.4.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
65
Tabela nr 32 - Struktura akcjonariatu na dzień bilansowy:
Posiadacz akcji
stan na 31.12.2022
Liczba akcji
Udział w kapi-
tale zakładowym
(%)
Liczba głosów
na WZ
Udział w ogólnej licz-
bie głosów na WZ
Echo Investment S.A., w tym:
18 348 937
71,48%
22 442 825
70,40%
bezpośrednio
2
0,00%
2
0,00001%
pośrednio, poprzez:
18 348 935
71,48%
22 442 823
70,40%
DKR Echo Investment sp. z o.o., w
tym:
13 504 985
52,61%
17 598 873
55,21%
seria: A
9 411 097
36,66%
9 411 097
29,52%
seria: B1
4 093 888
15,95%
8 187 776
25,68%
DKR Echo Invest S. A.
4 843 950
18,87%
4 843 950
15,20%
DKRA sp. z o.o., w tym:
2 132 964
8,31%
4 246 578
13,32%
seria: A
19 350
0,08%
19 350
0,06%
seria: B1
2 113 614
8,23%
4 227 228
13,26%
Aviva OFE Aviva Santander
3 637 000
14,17%
3 637 000
11,41%
Pozostali (poniżej 5% głosów na
WZ)
1 551 442
6,04%
1 551 442
4,87%
RAZEM:
25 670 343
100,00%
31 877 845
100,00%
Tabela nr 33 - Struktura akcjonariatu na dzień podpisania sprawozdania finansowego:
Posiadacz akcji
stan na dzień zatwierdzenia
sprawozdania finansowego
Liczba akcji
Udział w kapi-
tale zakładowym
(%)
Liczba głosów na
WZ
Udział w ogólnej licz-
bie głosów na WZ
(%)
Echo Investment S.A., w tym:
18 348 937
71,48%
22 442 825
70,40%
bezpośrednio
2
0,00%
2
0,00001%
pośrednio, poprzez:
18 348 935
71,48%
22 442 823
70,40%
DKR Echo Investment sp. z o.o., w
tym:
13 504 985
52,61%
17 598 873
55,21%
seria: A
9 411 097
36,66%
9 411 097
29,52%
seria: B1
4 093 888
15,95%
8 187 776
25,68%
DKR Echo Invest S. A.
4 843 950
18,87%
4 843 950
15,20%
DKRA sp. z o.o., w tym:
2 132 964
8,31%
4 246 578
13,32%
seria: A
19 350
0,08%
19 350
0,06%
seria: B1
2 113 614
8,23%
4 227 228
13,26%
Allianz Polska PTE
3 637 144
14,17%
3 637 144
11,41%
Pozostali (poniżej 5% głosów na
WZ)
1 551 298
6,04%
1 551 298
4,87%
RAZEM:
25 670 343
100,00%
31 877 845
100,00%
Zmiany w akcjonariacie Archicom S.A. od dnia publikacji ostatniego raportu okresowego
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent otrzymał datowane na 5 stycznia 2023 zawiadomienie sporzą-
dzone na podstawie art. 69 w związku z art. 87 ust. 1 pkt 2b Ustawy o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumen-
tów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych od Powszechnego Towarzystwa
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
66
Emerytalnego Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz OFE, zarządza-
jące Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz DFE zawiadomienie, iż w wyniku połączenia na pod-
stawie art. 67 ustawy z dnia 28 sierpnia 1997 r. o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych t.j. Dz. U. z 2020 r. poz.
105 z późn. zm.; "Ustawa o Funduszach Emerytalnych" oraz art. 492 § 1 pkt 1 KSH, w dniu 30.12.2022r. ze spółką Aviva Po-
wszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządzające Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz
Emerytalny (Drugi Allianz OFE), udział w kapitale zakładowym i w ogólnej liczbie głosów spółki ARCHICOM S.A. na rachunkach
Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE osiągnął powyżej 10%.
Przed połączeniem:
Na rachunkach Allianz OFE i Allianz DFE zapisanych nie było akcji, stanowiących udział w kapitale zakładowym spółki, co
dawałoby prawo do wykonywania głosów z akcji stanowiących udział w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki.
Na rachunku Drugiego Allianz OFE, zapisanych było 3.637.144 akcji, stanowiących 14,17% udziału w kapitale zakładowym
spółki, co dawało prawo do wykonywania 3.637.144 głosów z akcji stanowiących 11,41% udziału w ogólnej liczbie głosów na
WZA spółki.
Po połączeniu:
Łącznie stan na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE zwiększył się do 3.637.144 akcji, stanowiących 14,17%
udziału w kapitale zakładowym spółki, co daje prawo do wykonywania 3.637.144 głosów z akcji stanowiących 11,41% udziału
w ogólnej liczbie głosów na WZA spółki.
7.16 Świadczenia pracownicze
Tabela nr 34 – Koszty świadczeń pracowniczych
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
Koszty wynagrodzeń
19 077
13 555
Koszty ubezpieczeń społecznych
2 579
2 636
Koszty świadczeń pracowniczych razem
21 656
16 190
Tabela nr 35 – Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
Wyszczególnienie
Zobowiązania i rezerwy krótko-
terminowe
Zobowiązania i rezerwy dłu-
goterminowe
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze:
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń
4 122
2 903
-
-
Zobowiązania z tytułu ubezpieczeń społecznych
733
832
-
-
Rozliczenia międzyokresowe bierne na niewykorzystane
urlopy
716
616
-
-
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
5 571
4 351
-
-
Długoterminowe świadczenia pracownicze:
Rezerwy na odprawy emerytalne
0
0
43
3
Inne długoterminowe świadczenia pracownicze
0
0
43
3
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowni-
czych razem
5 571
4 351
43
3
Tabela nr 36 – Zmiana wartości innych długoterminowych świadczeń pracowniczych
Wyszczególnienie
Rezerwy na inne długoterminowe świadczenia pracownicze
nagrody jubi-
leuszowe
odprawy
emerytalne
pozostałe
razem
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
67
za okres od 01.01 do 31.12.2022
Stan na początek okresu
-
3
-
3
Zmiany ujęte w wyniku:
Ponowna wycena zobowiązania
-
40
-
40
Wartość bieżąca rezerw na dzień 31.12.2022 roku
-
43
-
43
za okres od 01.01 do 31.12.2021
Stan na początek okresu
-
260
-
260
Zmiany ujęte w wyniku:
Ponowna wycena zobowiązania
-
(257)
-
(257)
Wartość bieżąca rezerw na dzień 31.12.2021
-
3
-
3
7.17 Pozostałe rezerwy
Tabela nr 37 – Pozostałe rezerwy
Wyszczególnienie
Rezerwy krótkoterminowe
Rezerwy długoterminowe
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Inne rezerwy
331
89
-
-
Pozostałe rezerwy razem
331
89
-
-
Tabela nr 38 – Zmiana stanu pozostałych rezerw
Wyszczególnienie
rezerwy w okresie
Razem
za okres od 01.01 do 31.12.2022
Stan na początek okresu
89
89
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt
2 872
2 872
Wykorzystanie rezerw (-)
(2 630)
(2 630)
Stan rezerw na dzień 31.12.2022 roku
331
331
za okres od 01.01 do 31.12.2021
Stan na początek okresu
1 044
1 044
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt
509
509
Wykorzystanie rezerw (-)
(1 465)
(1 465)
Stan rezerw na dzień 31.12.2021
89
89
7.18 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
Tabela nr 39 – Pozostałe zobowiązania długoterminowe
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
Inne zobowiązania finansowe
1 347
201
Pozostałe zobowiązania długoterminowe razem
1 347
201
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
68
Najwyższą kwotę zobowiązań finansowych stanowią gwarancje z tytułu udzielonych poręczeń
w kwocie 1 291tys. zł
Tabela nr 40 – Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
Zobowiązania finansowe (MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
10 607
3 716
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
1 032
-
Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń
3 429
3 726
Inne zobowiązania finansowe
26
27
Zobowiązania finansowe razem
15 094
7 469
7.19 Rozliczenia międzyokresowe
Tabela nr 41 – Rozliczenia międzyokresowe
Wyszczególnienie
Rozliczenia krótkotermi-
nowe
Rozliczenia długotermi-
nowe
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Rozliczenia międzyokresowe czynne
Inne koszty opłacone z góry
490
123
78
576
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem
490
123
78
576
Rozliczenia międzyokresowe bierne
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem
-
-
-
-
7.20 Przychody i koszty operacyjne
Tabela nr 42– Przychody ze sprzedaży
Wyszczególnienie
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
przychody z tytułu opłaty licencyjnej za ko-
rzystanie ze znaku towarowego
11 973
13 311
przychody z tytułu zarządzania procesem de-
weloperskim
11 867
18 045
przychody z tytułu nadzoru inwestorskiego
2 077
2 132
przychody z najmu powierzchni
1 120
905
pozostałe
1 264
632
Przychody ze sprzedaży razem
28 301
35 025
Tabela nr 43– Koszty według rodzaju
Wyszczególnienie
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
Amortyzacja
3 080
2 539
Świadczenia pracownicze
21 656
16 190
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
69
Zużycie materiałów i energii
273
261
Usługi obce
20 331
10 965
Podatki i opłaty
1 132
1 469
Pozostałe koszty rodzajowe
547
358
Koszty według rodzaju razem
47 019
31 782
Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (+/-)
78
(145)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty
ogólnego zarządu
47 097
31 637
Tabela nr 44 – Pozostałe przychody operacyjne
Wyszczególnienie
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
dane przekształcone*
Przychody z odsetek z pozostałych długoterminowych akty-
wów finansowych
1 850
1 280
Przychody z różnic kursowych z wyceny udzielonych poży-
czek w walucie obcej
67
-
Przychody z odsetek od należności ze zbycia długotermino-
wych aktywów finansowych
2 689
1 791
Odwrócenie odpisów aktualizujących wartość należności
19
-
Naliczone oraz otrzymane kary i odszkodowania
25
8
Refaktury w tym:
8 623
471
- refaktury z tytułu doradztwa strategicznego
4 035
-
- refaktury z tytułu usług informatycznych
3 085
-
- refaktury z tytułu usług marketingowych
1 152
8
- refaktury z tytułu ubezp., mediów i innych usług
351
463
Inne przychody operacyjne
882
184
Pozostałe przychody operacyjne razem
14 155
3 733
Tabela nr 45 – Pozostałe koszty operacyjne
Wyszczególnienie
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
dane
przekształcone*
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych
14
8
Odpisy aktualizujące wartość należności
8
-
Odpisy z tyt. oczekiwanych strat kredytowych
532
-
Koszty z tytułu wyksięgowania programu motywacyjnego
592
-
Refaktury w tym:
8 287
471
- refaktury z tytułu doradztwa strategicznego
4 035
-
- refaktury z tytułu usług informatycznych
2 749
-
- refaktury z tytułu usług marketingowych
1 152
8
- refaktury z tytułu ubezp., mediów i innych usług
351
463
Inne koszty operacyjne
1 447
1 321
Pozostałe koszty operacyjne razem
10 880
1 800
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
70
7.21 Przychody i koszty finansowe
Tabela nr 46 – Przychody finansowe
Wyszczególnienie
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
dane
przekształcone *
Odsetki od lokat i leasingu
1 189
610
Przychody związane z pozyskaniem finansowania (prowizje,
gwarancje, poręczenia)
880
1 611
Inne przychody finansowe
-
98
Przychody finansowe razem
2 069
2 320
Tabela nr 47 – Koszty finansowe
Wyszczególnienie
01.01.-31.12.2022
01.01.-31.12.2021
dane
przekształcone *
Odsetki od zobowiązań z tytułu dostaw i usług, kredytów, po-
życzek i obligacji
32 293
17 509
Pozostałe odsetki
15
42
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu
1 177
1 156
Instrumenty pochodne zabezpieczające
-
-
Zyski i straty z tytułu różnic kursowych
127
329
Koszty związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwa-
rancje, poręczenia)
-
389
Odpisy z tyt. oczekiwanych strat kredytowych od należności
leasingowych
208
-
Inne koszty finansowe
1 347
695
Koszty finansowe razem
35 166
20 120
7.22 Podatek dochodowy
Tabela nr 48 – Wpływ podatku dochodowego na wynik
Wyszczególnienie
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2021
dane przekształcone
Podatek bieżący
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
800
5 116
Podatek bieżący razem
800
5 116
Podatek odroczony
Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych
(1 247)
5 930
Podatek odroczony razem
(1 247)
5 930
Podatek dochodowy razem
(447)
11 046
Tabela nr 49 – Zastosowana stawka podatkowa
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
71
Wyszczególnienie
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2021
dane przekształcone
Wynik przed opodatkowaniem
55 692
79 720
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19,0%
19,0%
Podatek dochodowy według stawki krajowej Spółki
10 581
15 147
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
10 582
15 147
Uzgodnienie podatku dochodowego z tytułu
Przychodów nie podlegających opodatkowaniu (-)
(13 469)
(4 127)
Kosztów trwale nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów (+)
1 627
26
Nierozpoznanego w poprzednich okresach aktywa na podatek odroczony od ujemnych
różnic przejściowych (-)
(658)
-
Nierozpoznanej w poprzednich okresach rezerwy na podatek odroczony od dodatnich
różnic przejściowych (+)
1 484
-
Korekty obciążenia podatkowego za poprzednie okresy (+/-)
(13)
-
Uzgodnienia podatku razem
(11 029)
(4 101)
Podatek dochodowy
(447)
11 046
Efektywna stawka podatkowa
-0,80%
13,86%
Zaprezentowane w tabeli nr 49 kwoty wynikają z przemnożenia uzgadnianych pozycji przez 19% .
Tabela nr 50 – Terminy realizacji podatku dochodowego odroczonego
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
dane przekształcone
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
13 119
11 346
przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy
1 802
1 618
przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy
11 317
9 729
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
8 557
5 537
przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy
1 540
1107
przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy
7 017
4430
Razem
4 562
5 809
7.23 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy
Tabela nr 51 – Zysk na jedną akcję
Wyszczególnienie
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2021
dane przekształ-
cone
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w sztukach
25 670 343
25 670 343
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w sztukach
25 670 343
25 670 343
Działalność
Zysk (strata) netto
56 139
68 674
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
2,19
2,68
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
2,19
2,68
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
72
Dywidenda z zysku 2021
23 czerwca 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu i po uprzednim
pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, przeznaczyć zysk netto Spółki za rok obrotowy 2021 w wysokości
70 146 818,53 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2021, w następujący sposób:
1. zysk w kwocie 35.257.073,34 zł (słownie: trzydzieści pięć milionów dwieście pięćdziesiąt siedem tysięcy siedemdziesiąt trzy
złote 34/100) przeznaczyć do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki na zasadach określonych w pkt. 3 - 5 poniżej
(„Zysk Przeznaczony do Podziału”);
2. zysk w kwocie 34.889.745,19 zł (słownie: trzydzieści cztery miliony osiemset osiemdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset czter-
dzieści pięć złotych 19/100) przeznaczyć na kapitał zapasowy Spółki;
3. zysk Przeznaczony do Podziału powiększony o kwotę 168.000,00 zł (słownie: sto sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych), zgroma-
dzoną na kapitale rezerwowym Spółki (przeznaczonym na wypłatę w przyszłości dywidend lub zaliczek na przewidywane
dywidendy zgodnie z uchwałą 22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archicom S.A. z dnia 25 czerwca 2020 roku,
co stanowi łącznie kwotę 35.425.073,34 zł (słownie: trzydzieści pięć milionów czterysta dwadzieścia pięć tysięcy siedemdziesiąt
trzy złote 34/100), przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki („Dywidenda”) tj. w kwocie 1,38 zł (słownie:
jeden złoty trzydzieści osiem groszy) na 1 akcję;
4. zaliczyć na poczet Dywidendy kwotę 31.831.225,32 zł (słownie: trzydzieści jeden milionów osiemset trzydzieści jeden tysięcy
dwieście dwadzieścia pięć złotych 32/100) wypłaconą przez Spółkę w dniu 26 listopada 2021 roku tytułem zaliczki na poczet
dywidendy za rok obrotowy 2021 na mocy uchwały Zarządu Spółki nr 72/07/X/2021 z dnia 7 października 2021 r. („Zaliczka
Dywidendowa”) tj. w kwocie 1,24 zł (słownie: jeden złoty dwadzieścia cztery grosze) na 1 akcję;
5. wypłacić tytułem Dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą Zaliczkę Dywidendową tj. kwotę w wysokości 3.593.848,02
zł (słownie: trzy miliony pięćset dziewięćdziesiąt trzy tysiące osiemset czterdzieści osiem złotych 02/100), tj. w kwocie 0,14 zł
(słownie: czternaście groszy) na 1 akcję. W podziale Dywidendy uczestniczy 25.670.343 akcje.
ZWZA Archicom S.A. ustaliło jako dzień dywidendy 14 lipca 2022 r., zaś jako dzień wypłaty dywidendy 29 lipca 2022 r.
Dywidenda została wypłacona.
16 grudnia 2022 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło dokonać przesunięcia środków zgromadzonych
na kapitale zapasowym w wyniku podziału zysku za 2021 rok, w kwocie 34.889.745,19 zł, na kapitał rezerwowy z przeznacze-
niem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę.
Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2022
W dniu 21 października 2022 r., wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego Spółki
za rok obrotowy 2021, które wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania
finansowego Spółki za I półrocze 2022 roku, które także wykazuje zysk, Zarząd postanowił warunkowo wypłacić
akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2022, w kwocie 27.980.673,87 zł, która
stanowi 49,80% zysku osiągniętego w pierwszym półroczu 2022 roku tj. w kwocie 1,09 zł na 1 akcję. W dniu 4 listopada 2022
roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywi-
dendy za rok obrotowy 2022 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki.
Zaliczką zostało objętych 25.670.343 akcji Spółki. Zaliczka została wypłacona w dniu 15 grudnia 2022 roku. Do zaliczki byli
uprawnieni akcjonariusze posiadający akcje Spółki w dniu 8 grudnia 2022 roku tj. na 7 dni przed datą wypłaty zaliczki.
7.24 Przepływy pieniężne
Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty
do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Wpływ na różnicę w wartości środków pieniężnych wykazanych
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz sprawozdaniu z przepływów pieniężnych mają:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
73
Tabela 52 – Sprawozdanie z przepływów środków pieniężnych – środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Wyszczególnienie
01.01. - 31.12.2022
01.01. - 31.12.2021
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
20 652
35 648
Korekty:
Różnice kursowe z wyceny bilansowej środków pieniężnych w walucie
147
(151)
Niezrealizowane odsetki od środków pieniężnych (-)
-
Inne
-
-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w rachunku przepływów pienięż-
nych
20 799
35 498
Środki o ograniczonej możliwości dysponowania wynoszą 782 tys. zł. Są to środki na rachunku split payment.
Tabela 53 Uzgodnienie długu netto do przepływów z działalności finansowej
Zobowiązania z tytułu zadłużenia
stan na
01.01.2022
przepływy środ-
ków pienieżnych z
działalnosci finan-
sowej
Odsetki na-
liczone
Różnice
kursowe
Inne zmiany
stan na
31.12.2022
Pożyczki
181 559
5 518
16 486
-
-
203 563
Dłużne papiery wartościowe
190 928
(34 700)
15 774
-
-
172 002
Zobowiązania leasingowe
19 093
(2 842)
1 177
394
-
17 822
Zobowiązania z tyt. dywidendy
-
(31 575)
31 575
-
Razem zadłużenie
391 580
(63 599)
33 437
394
31 575
393 387
Wolne środki pieniężne i ich ekwiwalenty
35 648
20 652
Dług netto
355 932
372 735
Zobowiązania z tytułu zadłużenia
stan na
01.01.2021
przepływy środ-
ków pienieżnych z
działalnosci finan-
sowej
Odsetki na-
liczone
Różnice
kursowe
Inne zmiany
stan na
31.12.2021
Pożyczki
187 653
(13 054)
6 964
(4)
-
181 559
Dłużne papiery wartościowe
225 210
(44 818)
10 547
-
(11)
190 928
Zobowiązania leasingowe
19 448
(1 571)
1 281
(65)
-
19 093
Zobowiązania z tyt. dywidendy
-
(62 122)
62 122
-
Razem zadłużenie
432 311
(121 565)
18 792
(69)
62 111
391 580
Wolne środki pieniężne i ich ekwiwalenty
14 155
35 648
Dług netto
418 156
355 932
7.25 Transakcje z podmiotami powiązanymi
Podmioty powiązane ze Spółką obejmują kluczowy personel kierowniczy, jednostki należące do grupy kapitałowej Archicom
S.A. wykazane w tabeli nr 1 niniejszego sprawozdania oraz pozostałe podmioty powiązane, do których Spółka zalicza do
zalicza podmioty kontrolowane przez jednostkę dominującą wyższego szczebla - Echo Investment S.A.
Do najważniejszych pozostałych podmiotów powiązanych Spółka zalicza:
• DKR Echo Invest S.A.
• DKR Echo Investment sp. z o.o. – jednostka dominująca wobec Archicom S.A.
• Echo Investment S.A. – jednostka dominująca wobec DKR Echo Investment sp. z o.o. i DKR Echo Invest S.A.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
74
• Pozostałe spółki należące do grupy kapitałowej Echo Investment S.A.
Do kluczowego personelu kierowniczego Spółka zalicza:
• Waldemar Olbryk
• Agata Skowrońska-Domańska
• Rafał Zboch
• Tomasz Sujak do 18.11.2022
• Dawid Wrona od 18.11.2022
• Nicklas Lindberg
• Maciej Drozd
• Małgorzata Turek
• Rafał Mazurczak
• Konrad Płochocki
• Marek Gabryjelski
Do podmiotów powiązanych Spółka zalicza członków rodzin i bliskie osoby fizyczne kluczowego personelu kierowniczego.
Przez członków rodziny rozumie się – dzieci, małżonka, partnera życiowego oraz osoby pozostające na utrzymaniu, a także
dzieci oraz osoby pozostające na utrzymaniu małżonka lub partnera życiowego.
Transakcje z kluczowym personelem kierowniczym
Do kluczowego personelu kierowniczego Spółka zalicza członków Zarządu i Rady Nadzorczej spółki. Szczegółowe informacje
o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki przedstawiono w punkcie nr 7.34.
Spółka nie otrzymała ani nie udzieliła kluczowemu personelowi kierowniczemu żadnych pożyczek w okresie objętym sprawoz-
daniem finansowym.
Transakcje z jednostkami zależnymi oraz pozostałymi podmiotami powiązanymi
Tabela nr 54 – Transakcje z jednostkami zależnymi oraz z pozostałymi podmiotami powiązanymi – przychody poza odsetkami
od udzielonych pożyczek oraz należności z wyłączeniem należności z tytułu udzielonych pożyczek.
Wyszczególnienie
Przychody z wyłączeniem przychodów
z odsetek od udzielonych pożyczek
Należności z wyłączeniem na-
leżności z tyt. udzielonych po-
życzek
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021 dane
przekształcone
Sprzedaż do:
Echo Investment S.A.
1 853
1 367
37 352
37 457
DKR Echo Investment sp.z o.o.
-
3 270
-
-
Jednostek zależnych
96 337
73 031
28 752
26 878
Kluczowego personelu kierowniczego
-
133 100
-
1
Pozostałych podmiotów powiązanych
-
1 436
11
60
Razem
98 190
212 204
66 115
64 396
Lista kluczowego personelu kierowniczego w roku 2021 roku została przedstawiona w tabelach nr 65 i 66 jednostkowego rocz-
nego sprawozdania finansowego Achicom S.A. za 2021 rok
Tabela nr 55 – Transakcje z jednostkami powiązanymi oraz z pozostałymi podmiotami powiązanymi – koszty z wyłączeniem
kosztów z odsetek od zaciągniętych pożyczek oraz zobowiązania z wyłączeniem zobowiązań od otrzymanych pożyczek
Wyszczególnienie
koszty z wyłączeniem kosztów z odse-
tek od zaciągniętych pożyczek
Zobowiązania z wyłączeniem zobo-
wiązań od zaciągniętych pożyczek
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
75
od 01.01 do
31.12.2022
od 1.01. do
31.12.2021 dane
przekształcone
31.12.2022
31.12.2021 dane
przekształcone
Zakup od:
Echo Investment S.A.
10 206
50
3 902
80
DKR Echo Investment sp.z o.o.
-
-
-
-
Jednostek zależnych
7 427
2 877
4 722
2 043
Kluczowego personelu kierowniczego
25
-
-
2
Pozostałych podmiotów powiązanych
81
127
-
3
Razem
17 739
3 054
8 624
2 129
Wartość zakupów od Echo Investment S.A. obejmuje głównie koszty umowy o współpracy strategicznej w kwocie 9 404 tys.
zł.
Tabela nr 56 – Informacje na temat podmiotów powiązanych – pożyczki udzielone
Wyszczególnienie
od 01.01. do
31.12.2022
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01. do
31.12.2021
31.12.2021
dane przekształ-
cone
od 01.01 do
31.12.2021 dane
przekształcone
Udzielone w
okresie
Skumulowane
saldo
przychody z
odsetek
Udzielone w
okresie
Skumulo-
wane saldo
przychody z
odsetek
Pożyczki udzielone:
Echo Investment S.A.
-
-
-
-
-
-
DKR Echo Investment sp.z o.o.
-
-
-
320
-
2
Jednostkom zależnym
373 766
548 126
40 172
186 578
505 733
23 646
Kluczowemu personelowi kierow-
niczemu
-
-
-
-
-
-
Pozostałym podmiotom powiąza-
nym
-
-
-
-
-
9
Razem
373 766
548 126
40 172
186 898
505 733
23 657
Tabela nr 57 – Informacje na temat podmiotów powiązanych – pożyczki otrzymane
Wyszczególnienie
od 01.01. do
31.12.2022
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01. do
31.12.2021
31.12.2021
dane przekształ-
cone
od 01.01 do
31.12.2021 dane
przekształcone
otrzymane
w okresie
Skumulowane
saldo
Koszty fi-
nansowe
otrzymane
w okresie
Skumulo-
wane saldo
Koszty finan-
sowe
Pożyczki otrzymane od:
Echo Investment S.A.
-
-
-
-
-
-
DKR Echo Investment sp. z o.o.
-
-
-
-
-
-
Jednostek zależnych
100 580
203 563
16 486
149 920
181 137
6 964
Kluczowego personelu kierowni-
czego
-
-
-
-
-
-
Pozostałych podmiotów powiąza-
nych
-
-
-
-
-
-
Razem
100 580
203 563
16 486
149 920
181 137
6 964
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
76
Tabela nr 58 – Zobowiązania warunkowe wobec jednostek zależnych
Zobowiązania warunkowe
31.12.2022
31.12.2021
Poręczenie spłaty zobowiązań
14 318
38 540
Gwarancje udzielone przez spółkę
33 412
32 755
Razem
47 730
71 295
W dniu 20 czerwca 2022 roku zawarta została umowa pomiędzy Archicom S.A. a Midpoint 71 – Cornwall Investments spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo – akcyjna (podmiot zależny od Echo Investment), której
przedmiotem jest najem powierzchni biurowej znajdującej się w budynku MidPoint71 we Wrocławiu.
Umowa została zawarta na czas określony, wynoszący 84 miesiące od dnia przekazania powierzchni najmu, co planowane
jest na marzec 2023 roku. Miesięczny czynsz, zabezpieczenia oraz inne warunki najmu ustalone przez strony nie odbiegają od
rynkowych stawek czynszu i warunków powszechnie stosowanych dla obiektów o zbliżonym standardzie i lokalizacji.
Jednocześnie wraz z umową najmu powierzchni MidPoint71 zawarte zostało porozumienie, na mocy którego Spółka Echo
Investment gwarantuje wynajęcie dotychczas zajmowanej powierzchni w City 1 na obecnie obowiązujących warunkach
finansowych od dnia przekazania powierzchni do końca obowiązywania okresu najmu Archicom w City 1 wraz z pokryciem
potencjalnych kosztów związanych z rearanżacją powierzchni na potrzeby nowego najemcy.
7.26 Umowy gwarancji finansowej i aktywa oraz zobowiązania
warunkowe
Tabela nr 59 – Zestawienie umów gwarancji finansowych
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
dane przekształ-
cone
Poręczenie spłaty zobowiązań
14 318
38 540
Gwarancje udzielone przez Spółkę
45 636
44 796
Umowy gwarancji finansowej razem
59 954
83 336
Gwarancje udzielone przez przez Archicom S.A. związane są z umowami sprzedaży budynków biurowych City Forum B i West
Forum 1B. Gwarancje obowiązują w okresie od 2023 roku do 2027 roku.
Beneficjentem wystawionych poręczeń przez Archicom SA jest PKO BP SA. Poręczenia udzielane są na zabezpieczenie gwa-
rancji bankowych w związku ze sprzedażą budynku biurowego West Forum 1A i City Forum B.
Poręczenia wystawione przez Archicom S.A. na 31 grudnia 2022 r.
Poręczyciel
Podmiot otrzymu-
jący poręczenie
Beneficjent
Wartość
Termin
ważności
Tytułem
Archicom
S.A.
Strzegomska
Nowa Sp. zo.o.
PKO BP S.A.
1 729
do
28.04.2023
Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpie-
czenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP
S.A. spółce Strzegomska Nowa Sp. zo.o., w związku ze
sprzedażą budynku biurowego West Forum IA, na rzecz
nabywcy
Archicom
S.A.
Archicom Nieru-
chomości 5 Sp.
zo.o.
PKO BP S.A.
6 021
do
09.09.2023
Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpie-
czenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP
S.A. spółce Archicom Nieruchomości 5 sp. zo.o., w
związku ze sprzedażą budynku biurowego City Forum
bud B, na rzecz nabywcy
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
77
Archicom
S.A.
Archicom Sp.
zo.o. RI Spk
PKO BP S.A.
6 568
do
09.07.2023
Poręczenie udzielone przez Archicom SA na zabezpie-
czenie gwarancji bankowej wystawionej przez PKO BP
S.A. spółkce Archicom Sp. zo.o. - RI - spk., w związku ze
sprzedażą budynku biurowego City Forum bud B, na
rzecz nabywcy
Poręczenia razem
14 318
Gwarancje wystawione przez Archicom S.A. na 31 grudnia 2022 r.
Gwarant
Podmiot otrzymu-
jący gwarancję
Beneficjent
Wartość
Termin
ważności
Tytułem
Archicom
S.A.
Javin Investments
Sp. z o.o. sp. k. w
likwidacji;
Space Investment
Strzegomska 3 sp.
z o.o.
GNT Ventu-
res Wrocław
Sp. z o.o.
12 237
do
25.02.2024
Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biuro-
wego West Forum IB gwarantuje nabywcy wywiązanie
się z zobowiązań sprzedającego. Kwota gwarancji to
12.237 tyś PLN (przeliczona wcześniej na potrzeby po
średnim kursie NBP z dnia 31.12.2022). W przypadku na-
ruszenia oświadczeń i zapewnień sprzedających nieob-
jętych ubezpieczeniem tytułu prawnego First Title Insu-
rance PLC gwarancja ograniczona jest wysokością do
ceny Brutto budynku
Archicom
S.A.
Archicom Nieru-
chomości 5 Sp.
zo.o.
City One
Park Sp. zo.o.
17 531
do
27.11.2027
Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biuro-
wego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiąza-
nie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5
sp. zo.o. z zobowiązań sprzedającego dotyczących
umowy gwarancji najmu. Kwota gwarancji to 3.738 tys.
EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie NBP z
dnia 31.12.2022).
Archicom
S.A.
Archicom Nieru-
chomości 5 Sp.
zo.o.
City One
Park Sp. zo.o.
15 868
do
27.05.2023
Archicom S.A. w związku ze sprzedażą budynku biuro-
wego City Forum bud B gwarantuje nabywcy wywiąza-
nie się przez spółkę celową Archicom Nieruchomości 5
sp. zo.o. z zobowiązań sprzedającego dotyczących
ostatecznej umowy sprzedaży. Kwota gwarancji to 3
384 tys. EUR (przeliczona na potrzeby po średnim kursie
NBP z dnia 31.12.2022).
Poręczenia razem
45 636
7.27 Zarządzanie kapitałem
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia zdolności kontynuowania działalności oraz zapewnienia oczekiwanej stopy
zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Spółki.
Na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych Spółka oblicza wskaźnik Długu netto (tj. zobowiązań z tytułu leasingu,
kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych pomniejszonych o środki pieniężne) do kapitału własnego.
Ponadto by monitorować zdolność obsługi długu, Spółka oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA. Spółka definiuje EBITDA
jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem skorygowany o przychody i koszty finansowe oraz koszty amortyzacji (EBITDA nie jest
miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki mogą tę miarę definiować inaczej).
Monitorowanie wskaźników zadłużenia odbywa się na poziomie grupy kapitałowej, natomiast dla danych jednostkowych
spółki w okresie objętym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następującym pozio-
mie:
Tabela nr 60 – Kalkulacja wskaźnika długu do EBIDTA
Wskaźnik zadłużenia
31.12.2022
A. Zobowiązania finansowe
394 730
B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
20 652
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
78
Dług netto (A-B)
374 078
Kapitał własny ogółem
578 372
Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne
64,68%
C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem
55 692
D. Przychody finansowe
117 400
E. Koszty finansowe
42 612
F. Amortyzacja
3 080
EBITDA (C-D+E+F)
(16 016)
Wskaźnik Dług netto / EBITDA
-23,36
7.28 Zdarzenia po dniu bilansowym
Zawarcie aneksu nr 2 do umowy współpracy strategicznej z Echo Investment
W dniu 20.01.2023 roku Archicom SA zawarł z głównym akcjonariuszem, spółką Echo Investment S.A. Aneks nr 2 do umowy
współpracy strategicznej z 20 stycznia 2022 roku, w którym strony doprecyzowały zakres usług świadczonych dla budynków
Jupiter i Galaxy położonych na nieruchomości pod nazwą Empark w Warszawie i przedłużyły czas obowiązywania umowy
do 24 miesięcy.
Emisja obligacji
17 marca 2023 spółka Archicom S.A. dokonała emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii M7/2023
o łącznej wartości 62.000 tys. zł, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M powiększonej o marżę dla
inwestorów, o okresie zapadalności 2 lat. Obligacje były proponowane do nabycia bez konieczności sporządzania przez
Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Świadczenia Spółki z tytułu obligacji mają charakter wyłącznie pieniężny
i polegają na zapłacie wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje będą podlegać wprowadzeniu do obrotu
w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień
wykupu Obligacji został wyznaczony na 17 marca 2025 roku.
Aneks do umowy o współpracy strategicznej
W dniu 20.01.2023 roku strony zawarły aneks nr 2 do umowy o współpracy strategicznej, w którym doprecyzowały zakres usług
dla budynków Jupiter i Galaxy położonych na nieruchomości pod nazwą Empark w Warszawie i przedłużyły czas
obowiązywania umowy do 24 miesięcy.
Akcjonariusze posiadający co najmniej 5% liczby głosów
10 stycznia 2023 Zarząd Spółki poinformował o przekroczeniu progu w znacznych pakietach akcji, w wyniku otrzymanej infor-
macji od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Eme-
rytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz DFE zawiadomie-
nie, iż w wyniku połączenia ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządza-
jące Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE), udział w kapitale zakładowym i w ogólnej liczbie
głosów spółki ARCHICOM S.A. na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE osiągnął powyżej 10%.
Zmiana terminu, w którym może być wykonana opcja kupna dotycząca pośredniego
nabycia pakietu akcji w Archicom S.A.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
79
10 marca 2023 roku Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach zawarła aneks do umowy opcji z dnia 22 kwietnia 2021 r., o
której Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 9/2021 z dnia 17 lutego 2021 r. („Umowa Opcji”). Na podstawie Umowy
Opcji Echo uprawniona jest do nabycia lub wskazania podmiotu, który nabędzie, od Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana
Rafała Jarodzkiego wszystkich udziałów w kapitale zakładowym DRKA sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, która posiada
2.132.964 akcji w kapitale zakładowym Spółki, co stanowi łącznie 8,31% kapitału zakładowego, uprawniających łącznie do
4.246.578 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących łącznie około 13,32% ogółu głosów nawalnym zgromadze-
niu Spółki. Na mocy aneksu, po zmianie, Echo może skorzystać z opcji kupna najpóźniej do dnia 18 kwietnia 2023 r. Pozostałe
warunki Umowy Opcji, o których Emitent informował w raporcie bieżącym nr 9/2021 z dnia 17 lutego 2021 r. pozostały bez
zmian.
7.29 Pozostałe informacje
Wynagrodzenia Członków Zarządu Spółki
Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla Członków Zarządu Spółki dominującej wyniosła:
Tabela nr 61 – Wynagrodzenia Członków Zarządu
Wyszczególnienie
Archicom S.A.
Razem
Wynagrodzenie
Inne świadczenia
okres od 01.01 do 31.12.2022
Waldemar Olbryk
1 638
-
1 638
Agata Skowrońska-Domańska
264
-
264
Tomasz Sujak
1 828
-
1 828
Rafał Zboch
266
-
266
Dawid Wrona
22
-
22
Razem
4 018
-
4 018
okres od 01.01 do 31.12.2021
Dorota Jarodzka-Śródka
242
-
242
Tomasz Ślęzak
1 106
-
1 106
Tomasz Sujak
1 074
-
1 074
Krzysztof Suskiewicz
37
-
37
Artur Więznowski
944
-
944
Waldemar Olbryk
677
-
677
Agata Skowrońska-Domańska
157
-
157
Rafał Zboch
211
-
211
Razem
4 448
-
4 448
Inne informacje dotyczące kluczowego personelu kierowniczego, w tym dotyczące pożyczek, zaprezentowano w punkcie
nr 7.30.
Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej Spółki
Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla Członków Rady Nadzorczej Spółki dominującej wyniosła:
Tabela nr 62 – Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej
Wyszczególnienie
Archicom SA
Razem
Wynagrodzenie
Inne świadczenia
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
80
okres od 01.01 do 31.12.2022
Konrad Płochocki
41
-
41
Marek Gabryjelski
52
-
52
Razem
93
-
93
okres od 01.01 do 31.12.2021
Rafał Jarodzki
4
-
4
Artur Olender
14
-
14
Konrad Płochocki
39
-
39
Jędrzej Śródka
4
-
4
Marek Gabryjelski
51
-
51
Kazimierz Śródka
4
-
4
Razem
116
-
116
Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
Audytorem dokonującym badania rocznego sprawozdania finansowego spółki Archicom S.A. za rok 2022 roku jest Pricewa-
terhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. k. i w tabeli poniżej w ramach roku 2022 wykazano koszty wyłącznie tej firmy.
W roku 2021 Audytorem Spółki był Grant Thornton Polska Sp. z o.o. Sp.k.
Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniesie:
Tabela nr 63 – Wynagrodzenie podmiotu badającego sprawozdania finansowe
Wyszczególnienie
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2021
Badanie rocznych sprawozdań finansowych: Archicom S.A. oraz
Skonsolidowanego Sprawozdania Grupy Archicom
250
42
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A.
169
24
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom
104
39
Pozostałe usługi
30*
173
Razem
553
277
*Dotyczy usługi atestacyjnej w zakresie sprawozdania o wynagrodzeniach za 2022 rok – usługa wykonywana po dniu bilan-
sowym.
Zatrudnienie
Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe oraz rotacja pracowników kształtowały się
następująco:
Tabela nr 64 – Przeciętne zatrudnienie w podziale na grupy zawodowe
Wyszczególnienie
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2021
Pracownicy umysłowi
104
62
Pracownicy fizyczni
-
-
Razem
104
62
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
81
Tabela nr 65 – Rotacja pracowników
Wyszczególnienie
od 01.01 do
31.12.2022
od 01.01 do
31.12.2021
Łączna liczba pracowników przyjętych (+)
56
40
Łączna liczba pracowników zwolnionych (-)
(25)
(20)
Razem
31
20
7.30 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A.
Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione przez Emitenta zgodnie z jego najlepszą wiedzą, na podstawie
informacji dostępnych na moment tworzenia opisu. Działalność Emitenta ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od
specyfiki i indywidualnego charakteru realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać
zmianie. Rozdział przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Spółkę, w tym takie na które Spółka nie ma
wpływu. Zarówno kolejność poszczególnych grup jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została
zaprezentowana w porządku prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność.
Z uwagi na działalność holdingową oraz pożyczkową Spółki, zidentyfikowane ryzyka dla Grupy Archicom są tożsame dla
Archicom S.A.:
Ryzyko sytuacji makroekonomicznej
Głównym źródłem zagrożeń w obszarze makroekonomicznym pozostają finansowe skutki napięć geopolitycznych. Agresja
Rosji na Ukrainę doprowadziła do ograniczenia dostaw surowców energetycznych z Rosji do Unii Europejskiej, dalszego wzrostu
cen tych surowców na rynkach światowych a także wzrostu ogólnej niepewności w gospodarkach światowych. Negatywny
szok podażowy zainicjował trwające silne procesy inflacyjne, a w konsekwencji istotnie wpłynął na gospodarkę krajową.
Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie
z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekonomiczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom popytu na
nieruchomości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność
finansowania dla inwestycji, bezrobocie, inflacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali i najem-
ców oraz nabywców obiektów biurowych. a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Spółki.
Działania Spółki: Spółka na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby wewnętrzne, z uwzględ-
nieniem raportów zewnętrznych doradców i firm badających rynek. Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko zmian sytuacji
ekonomicznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego
otoczenia.
Spółka nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na
skutki działań wojennych ani sankcji gospodarczych.
W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płynnością spółka regularnie monitoruje stan środków pieniężnych na
poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia stabilności działania. Modelowane i analizowane są także
scenariusze kryzysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność Spółki, przygotować się na sytuację kryzy-
sową oraz dostosować bieżące działania.
Ryzyko związane z pandemią Sars-CoV-2
W związku ze zmniejszającą się ilością przypadków zakażenia wirusem COVID-19, a także spadkiem liczby chorych, których
stan wymaga hospitalizacji, z dniem 28 marca 2022 roku, zniesiono w Polsce najistotniejsze obostrzenia wprowadzone
w związku z pandemią a następnie z dniem 16 maja zniesiono stan epidemii i zastąpiono go stanem zagrożenia epidemicz-
nego. Spółka na bieżąco monitoruje globalną sytuację gospodarczą, w celu oceny jej potencjalnego negatywnego wpływu
na Grupę Kapitałową i podjęcia wyprzedzających działań mitygujących ten wpływ.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
82
Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich
Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowa-
nia i budowy, a dodatnie miesięczne przepływy pieniężne uzyskuje się dopiero po ok. 6-8 miesiącach od rozpoczęcia robót
budowlanych (lub jeszcze później). Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe takie projekty obarczone są wieloma
ryzykami, w szczególności: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na gruntach zgodnie
z założonymi planami organizacji, opóźnieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone w bu-
dżecie (np. w związku z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług
podwykonawców, wzrostem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami
technicznymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków . Wystąpienie któregokolwiek z
powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów,
zablokowanie środków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach uniemożliwić zakończenie inwestycji.
Każda z tych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki.
Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu,
przez etapy projektowania, realizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie poszczególnych etapów, profesjonalne me-
chanizmy raportowania, doskonale przygotowane kadry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w powiązaniu
z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby na realizację
działań korygujących z wyprzedzeniem.
Ryzyko stopy procentowej
Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finansowane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania,
głównie kredytów bankowych oraz wyemitowanych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje
wzrost kosztów obsługi finansowania dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności
realizowanych inwestycji.
Równocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do
zaciągania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowanych przez
Grupę i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania
projektami deweloperskimi.
Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem zmian stopy procentowej Spółka prowadzi cykliczną analizę
wrażliwości wyniku finansowego. Analizujemy wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Członków RPP oraz zachowania banków cen-
tralnych w innych krajach Unii Europejskiej.
Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu do potencjalnego wahania stopy procentowej.
Kalkulację przeprowadzono na podstawie zmiany średniej stopy procentowej obowiązującej w okresie o (+/-) 1p.p. oraz w
odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych wrażliwych na zmianę oprocentowania tj. oprocentowanych zmienną
stopą procentową.
Tabela nr 66 – Ekspozycja na ryzyko wahań stopy procentowej
Wahania stopy procentowej
Wpływ na wynik finansowy:
31.12.2022
31.12.2021
Wzrost stopy procentowej o 1p.p.
2 093
1 721
w tym:
pożyczki udzielone
5 221
4 773
pożyczki zaciągnięte
(1 865)
(1 758)
obligacje wyemitowane
(1 700)
(1 900)
obligacje zakupione
370
370
zobowiązania leasingowe
(192)
(191)
należności leasingowe
50
69
środki pieniężne
209
358
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
83
Spadek stopy procentowej o 1 p.p.
(2 093)
(1 721)
w tym:
pożyczki udzielone
(5 221)
(4 773)
pożyczki zaciągnięte
1 865
1 758
obligacje wyemitowane
1 700
1 900
obligacje zakupione
(370)
(370)
zobowiązania leasingowe
192
191
należności leasingowe
(50)
(69)
środki pieniężne
(209)
(358)
Ryzyko ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych oraz zdolności kredytowej klientów
Banki udzielają kredytów mieszkaniowych nabywcom mieszkań, których zabezpieczeniem jest hipoteka na prawie własności
danego lokalu mieszkalnego. Kredyt bankowy jest istotnym źródłem finansowania zakupu mieszkań dla klientów Grupy.
Podstawą do udzielania kredytów przez banki, obok oceny wiarygodności kredytowej klientów, poziomu stóp procentowych
oraz poziomu cen rynkowych mieszkań, jest też sytuacja makroekonomiczna oraz regulacyjna warunkująca zdolność banków
do prowadzenia akcji kredytowej. Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekonomicznych lub
sytuacji materialnej potencjalnych kredytobiorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kredytowej lub wprowadzić
większe wymagania wobec klientów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie prowadzonej przez nie akcji
kredytowej. Na skalę udzielanych kredytów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane
przez Komisję Nadzoru Finansowego („KNF”).
Jednym z kluczowych czynników, który wpłynął na spadek popytu efektywnego na rynku mieszkaniowym obserwowany w
2022 roku była restrykcyjna polityka Rady Polityki Pieniężnej oraz Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego w zakresie podnoszenia
stóp procentowych. Cykl podwyżek ogłoszonych przez RPP doprowadził stopę referencyjną do poziomu 6,75% w grudniu 2022
roku. Przekłada się to na znaczny spadek liczby udzielanych kredytów (według danych BIK liczba wnioskujących o kredyt
mieszkaniowy w grudniu 2022 r. była o 63% niższa w porównaniu do analogicznego miesiąca roku ubiegłego). Wysokie stopy
procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się z pogorszeniem zdolności kredytowej oraz
wyższymi kosztami kredytów hipotecznych.
Ryzyko wzrostu kosztów budowy
W poprzednich latach notowano istotny wzrost kosztów budowy. Wynikał on zarówno ze wzrostu kosztów materiałów bu-
dowlanych, jak i kosztu siły roboczej. Zmiana poziomu cen robót budowlanych ma istotny wpływ na rentowność realizowa-
nych inwestycji deweloperskich, w efekcie może przełożyć się na rentowność Grupy.
Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosz-
tów wykonawstwa. Rośnie profesjonalizacja procesów zakupowych z uwzględnieniem benchmarkingu i przetargów.
Ma miejsce bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen produktów oparta o przesłanki
rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów
Ryzyko wzrostu cen oraz braku podaży gruntów
Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lokalizacji,
uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część
aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkującym osiągnięcie celu podstawowego każdego
projektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz satysfakcjonującego tempa sprze-
daży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkurencję na rynku nie-
ruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miej-
scowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
84
przestrzennego. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działal-
ność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji wykorzystując przekro-
jowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych.
W ramach swojej bieżącej działalności Grupa z wyprzedzeniem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyjnych, utrzymując
dzięki tym działaniom bank gruntów zakupionych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i zapewniający bazę
pod realizację projektów w horyzoncie długoterminowym.
Ryzyko koncentracji działalności
Znaczna część działalności Grupy koncentruje się w segmencie mieszkaniowym, w ramach projektów realizowanych na te-
renie Wrocławia. Zdecydowana większość przychodów ze sprzedaży jest realizowana na wrocławskim rynku. W związku z
powyższym generowane przez Grupę przychody i zyski będą uzależnione w istotnym stopniu od sytuacji panującej na wro-
cławskim rynku mieszkaniowym i komercyjnym. Grupa nie może dać gwarancji utrzymania obecnie panującej dobrej sytuacji
lokalnych rynków, co w przyszłości w przypadku ich pogorszenia może mieć negatywny wpływ na perspektywy Grupy. Nie-
korzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub
perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka aktywnie dąży do dywersyfikacji źródeł przychodów w znaczeniu segmentów produktowych i grup
klientów, dla których przygotowuje ofertę. Segmentacja taka mityguje ryzyko związane z koncentracją pozwalając w pełni
wykorzystać pozycję lidera mieszkaniowego we Wrocławiu.
Ryzyko regulacyjne
Grupa działa na uregulowanym rynku, w szczególności w oparciu o „Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkanio-
wego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” – znowelizowanej dnia 20 maja 2021 roku
(tzw. ustawa deweloperska). Nowelizacja przepisów przeprowadzona w 2021 roku wprowadza szereg poprawek oraz zmian
wpływających bezpośrednio na organizację procesu sprzedażowego oraz powiązane z nim procesy zarówno po stronie de-
welopera jak i banków zarządzających powiązanymi rachunkami powierniczymi. Na mocy ustawy utworzono także bez-
zwrotny Funduszu Gwarancyjny. Nowe regulacje zaczęły obowiązywać deweloperów, banki oraz nabywców od 1 lipca 2022
roku. Szeroki zakres zmian wprowadzany przez ustawę, oraz potencjalne rozbieżności interpretacyjne pomiędzy zaangażowa-
nymi stronami mogą negatywnie wpłynąć na efektywność powiązanych procesów deweloperskich zwłaszcza w początko-
wym okresie obowiązywania przepisów.
Kolejnym czynnikiem ryzyka prawnego są potencjalne zmiany przepisów w zakresie:
1. prowadzenia robót budowlanych,
2. wymaganych parametrów technicznych obiektów,
3. postępowań administracyjnych związanych z prowadzeniem projektów deweloperskich,
4. prawa pracy.
Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Prawny, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich
wpływ na prowadzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współpracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancela-
riami prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży dewelo-
perskiej, budowania świadomości skutków planowanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany oto-
czenia prawnego.
Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych
W związku z uregulowanym charakterem działalności deweloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biurowych
wymaga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej
i samorządowej, w szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane w czasie lub opóźniane,
także w wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ryzyka wystąpienia wad prawnych
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
85
kupowanych gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania
nieruchomości. W konsekwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany
założeń planów inwestycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy.
Działania Spółki: Spółka posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie doświadczenie oraz
profesjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie negatywnego
wpływu ryzyka opóźnień postępowań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest wielo-
wymiarowy proces weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest pro-
wadzony w oparciu o zasoby własne przy współpracy ze sprawdzonymi specjalistami branżowymi z rynku eksperckiego. Ist-
nieje jednak ryzyko, że nawet pomimo przeprowadzenia szczegółowej weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich
zakupem, nie będzie możliwe ujawnienie wszystkich wad danej nieruchomości.
Ryzyko konkurencyjne
Kluczowym rynkiem funkcjonowania Grupy pozostaje Wrocław, należący do najbardziej atrakcyjnych rynków deweloperskich
w Polsce, co determinuje, iż działa tu również duża liczba konkurujących podmiotów, zarówno lokalnych, jak i ogólnokrajo-
wych. Oferta mieszkaniowa większości deweloperów jest coraz bardziej zbliżona pod względem jakości wykonawstwa i para-
metrów technicznych budynków i lokali mieszkalnych. Dlatego istotnego znaczenia nabierają inne elementy konkurowania:
lokalizacja i otoczenie danego projektu deweloperskiego, różnorodność i dopasowanie oferty do zapotrzebowania rynku w
zakresie liczby mieszkań i ich struktury, promocja projektu, postrzeganie i opinie klientów o danym deweloperze. Konkurencja
występuje więc na każdym poziomie działania dewelopera począwszy od pozyskiwania atrakcyjnych gruntów pod budow-
nictwo mieszkaniowe, aż do promocji i sprzedaży projektu. Należy spodziewać się silnej konkurencji już na etapie pozyskiwania
tańszych lub lepiej zlokalizowanych gruntów, czy też skuteczniejszej promocji swoich projektów przez konkurencyjnych dewe-
loperów. Powyższe elementy mogą spowodować zmniejszenie sprzedaży przez Grupę. W efekcie Grupa może zostać zmu-
szona do wprowadzenia dodatkowych promocji w celu sprzedaży zrealizowanych projektów, co w efekcie może spowodo-
wać obniżenie rentowności działalności Grupy i poziomu realizowanych zysków. Opisane okoliczności oraz niekorzystne
zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspek-
tywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka na bieżąco monitoruje aktywność konkurencji w oparciu o zasoby wewnętrzne i z uwzględnieniem
zewnętrznych narzędzi monitoringu rynku (Dział Analiz i Badań Rynkowych, raporty zewnętrzne, monitoring oferty i działań
promocyjnych). Zarząd Spółki uwzględnia ryzyko konkurencji w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej,
dopasowując swoje działania do zmiennego otoczenia.
Ryzyko cenowe
Czynniki ekonomiczne w skali mikro jak i makro, podobnie jak i struktura kosztów realizacji inwestycji mają wpływ na
kształtowanie się stawek najmu oraz cen nieruchomości mieszkaniowych i biurowych. Zmiany cen mają bezpośredni wpływ
na działalność oraz wyniki finansowe Grupy.
Działania Spółki: Spółka na bieżąco i w sposób zorganizowany monitoruje poziom cen w oparciu o zasoby wewnętrzne oraz
zewnętrzne źródła badania rynku. Cykliczne analizy cenowe oraz zespół ekspertów rynku nieruchomości pozwalają realizo-
wać z wyprzedzeniem działania ograniczające negatywny wpływ ryzyka cenowego na działalność Grupy.
Ryzyko występujące po sprzedaży lokali mieszkaniowych
W związku z prowadzoną działalnością deweloperską Grupa może być narażona na ewentualne spory i postępowania
sądowe związane ze zrealizowanymi projektami. W ich wyniku Grupa może zostać zobowiązana do spełnienia świadczeń
z tytułu rękojmi lub udzielonej gwarancji, tj. m.in. usunięcia ewentualnych wad, zwrotu części lub całości ceny. Ich wystąpienie
może istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka nadzoruje to ryzyko na bieżąco monitorując jakość wykonywanych prac budowlanych. Profesjonalna
organizacja procesu deweloperskiego pod nadzorem ekspertów ma eliminować powody występowania roszczeń ze strony
klientów. Ponadto na poziomie współpracy z dostawcami usług Spółka zabezpiecza interesy swoje i swoich klientów
wprowadzając stosowne zapisy odpowiedzialności finansowej i karnej podwykonawców za nienależyte przeprowadzenie
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
86
robót, nakładając na nich obowiązki usunięcia wad w okresach gwarancji i rękojmi. Spółka prowadzi zorganizowany
i profesjonalny sposób obsługi posprzedażowej oraz realizacji napraw gwarancyjnych a także aktywnie współpracuje w tym
zakresie z wspólnotami mieszkaniowymi.
Ryzyko walutowe
Większość transakcji w Spółce przeprowadzanych jest w PLN. Ekspozycja Spółki na ryzyko walutowe wynika głównie
z posiadanych środków pieniężnych w walucie EUR i udzielonych bądź zaciągniętych pożyczek.
Działania Spółki: W celu ograniczenia ryzyka walutowego, jeśli to możliwe, waluta zobowiązania kredytowego jest powiązana
z walutą uzyskiwanych przychodów. Analizowana jest wrażliwość wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych docho-
dów w zależności od wahań kursu EUR do PLN.
Aktywa oraz zobowiązania finansowe Spółki, inne niż instrumenty pochodne wyrażone w walutach obcych, przeliczane na
PLN kursem zamknięcia obowiązującym na dzień bilansowy przedstawiają się następująco:
Tabela nr 67 – Zestawienie aktywów oraz zobowiązań w walutach obcych
Wyszczególnienie
Wartość wyrażona w walucie
Wartość po
przeliczeniu
tys. EUR
pozostałe waluty
Stan na 31.12.2022
Aktywa finansowe (+):
Pożyczki
-
-
-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
2 011
-
9 432
Zobowiązania finansowe (-):
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem
2 346
-
11 035
Stan na 31.12.2021
Aktywa finansowe (+):
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
2 368
-
7 654
Zobowiązania finansowe (-):
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem
2 368
-
7 654
Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych
Spółki oraz wahań kursu EUR do PLN.
Analiza wrażliwości zakłada wzrost lub spadek kursów EUR/PLN o 10% w stosunku do kursu zamknięcia obowiązującego
na poszczególne dni bilansowe.
Tabela nr 68 – Ekspozycja na ryzyko kursowe
Wahania kursu
Wpływ na wynik finansowy:
31.12.2022
31.12.2021
Wzrost kursu walutowego o 10%
1 100
1089
w tym:
pożyczki udzielone w walucie euro
157
-
środki pieniężne w walucie euro
943
1 089
Spadek kursu walutowego o 10%
(1 100)
(1 089)
w tym:
pożyczki udzielone w walucie euro
(157)
-
środki pieniężne w walucie euro
(943)
(1 089)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
87
Ekspozycja na ryzyko walutowe ulega zmianom w ciągu roku w zależności od wolumenu transakcji przeprowadzanych
w walucie. Tym samym powyższą analizę wrażliwości można uznać za określone skalą analizowanej zmiany oszacowanie
ekspozycji Spółki na ryzyko walutowe na dzień bilansowy.
Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania
Spółka wykorzystuje różne formy finansowania takie jak : pożyczki, kredyty bankowe, obligacje, środki własne. Spółka jest w
stanie pozyskać finansowanie, w wolumenach i koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku
materializacji szeregu ryzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do
finansowania zewnętrznego, nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym
samym wpływu ww. czynników na wyniki działalności Spółki. W szczególności należy zwrócić uwagę na możliwe trudności w
dostępie do finansowania obligacyjnego w sytuacji, gdy wśród inwestorów instytucjonalnych nastąpi utrata zaufania do seg-
mentu deweloperskiego lub nastąpi załamanie rynków finansowych.
Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źródła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje
dostępne opcje w zakresie finasowania umożliwiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania
dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektórych inwestycji odbywa się
wyłącznie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzkiem w tym zakresie.
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielonych pożyczek oraz depozytów w bankach i instytucjach
finansowych, a także klientów i najemców Grupy – jako nierozliczone należności.
Działania Spółki: Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców,
a w przypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W przypadku środków pieniężnych
i depozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. Zdaniem Zarządu,
wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie.
Tabela nr 69 – Ekspozycja na ryzyko kredytowe
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
dane przekształcone
Pożyczki
548 126
505 733
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finan-
sowe
22 534
21 099
Należności z tytułu zbycia inwestycji w jednostki zależne
57 540
55 291
Obligacje Echo Investment S.A.
37 352
37 352
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
20 652
35 648
Zobowiązania warunkowe z tytułu udzielonych gwarancji i porę-
czeń
59 955
83 336
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
746 159
738 459
bi
Tabela nr 70 – Zestawienie pożyczek udzielonych w podziale na spółki łącznie z naliczonymi odsetkami
Wyszczególnienie
31.12.2022
Archicom AM sp. z o.o.
801
Archicom Jagodno sp. z o.o.
347
Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o.
451
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
88
Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o.
351
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o.
46 578
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o.
301
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o.
6 574
Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o.
6 532
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.
103 875
Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o.
18 988
Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o.
29 996
Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o.
14 692
Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o.
41 109
Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o.
9 101
Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o.
16 464
Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o.
6 622
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.
82 656
Archicom Marina 3 sp. z o.o.
16 926
Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o.
4 204
Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o.
12 378
Archicom Nieruchomości 16 sp. z o.o.
65 858
Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o.
1 374
Archicom Jagodno sp. z o.o.
42
Archicom Residential sp. z o.o.
66 455
Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o.
207
Odpis aktualizujący
(4 756)
Razem
548 126
Spółka w sposób ciągły monitoruje swoje należności od spółek zależnych. Na dzień bilansowy przeterminowane należności
wynoszą 8 tys. zł. W ocenie Zarządu Spółki powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty
wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Powyższą ocenę należy jednak
definiować w kontekście niepewności i nieznanych skutków obecnie trwającego konfliktu zbrojnego w Ukrainie.
Analizę należności pod kątem zalegania oraz strukturę wiekową należności zaległych nie objętych odpisem przedstawiają
poniższe tabele:
Tabela nr 71 – Ekspozycja na ryzyko kredytowe pod kątem zalegania oraz struktury wiekowania
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
Bieżące
Zaległe
Bieżące
Zaległe
Należności krótkoterminowe:
Należności z tytułu dostaw i usług
80 157
8
21 050
27
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)
(92)
(8)
-
(1)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
80 065
-
21 050
26
Pozostałe należności finansowe
9
3
23
3
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-)
-
(3)
-
(3)
Pozostałe należności finansowe netto
9
-
23
-
Należności finansowe
80 074
-
21 073
26
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
89
Tabela nr 72 – Zestawienie zaległych należności finansowych według terminu przeterminowania
Wyszczególnienie
31.12.2022
31.12.2021
Należności z
tytułu dostaw
i usług
Pozostałe na-
leżności finan-
sowe
Należności z
tytułu dostaw
i usług
Pozostałe na-
leżności finan-
sowe
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca
1
-
1
-
od 1 do 6 miesięcy
-
-
2
-
od 6 do 12 miesięcy
-
-
15
-
powyżej roku
-
-
8
-
Zaległe należności finansowe
1
-
26
-
Tabela nr 73 – Odpis na oczekiwane straty kredytowe
Odpis na oczekiwane straty kredy-
towe wyceniany w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym
w horyzoncie:
12-miesięcy
w całym okresie życia instrumentu
Koszyk 1
Koszyk 2
Koszyk 3
Środki
pieniężne
Pozostałe
aktywa
finansowe
Należności z
tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe na-
leżności
Udzielone
pożyczki
Należności
z tytułu
leasingu
Udzielone
pożyczki
Wartość bilansowa na 31.12.2021
-
-
4
-
-
12 050
Zmiany w trakcie okresu
-
-
536
3 740
208
(11 033)
Wartość bilansowa na 31.12.2022
-
-
540
3 740
208
1 016
Spółka ujmuje oczekiwane straty kredytowe w horyzoncie:
-12 miesięcy - w przypadku aktywów finansowych, dla których nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredytowego
od momentu początkowego ujęcia (koszyk 1);
- w całym okresie życia instrumentu finansowego - w zależności od zmiany ryzyka kredytowego od momentu początkowego
ujęcia instrumentu finansowego:
- istotny wzrost ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 2),
- zidentyfikowana utrata wartości (koszyk 3).
Ryzyko płynnościowe, zakłóceń przepływów pieniężnych
Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za pośrednictwem spółek celowych. Spółka finansuje projekty deweloper-
skie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom celowym realizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek uzależniona jest od
kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych spółek celowych), która determinowana jest w szczególności
rzeczywistą realizacją zakładanego harmonogramu realizacji konkretnych przedsięwzięć. Opóźnienia poszczególnych pro-
jektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć na
pogorszenie płynności finansowej Spółki. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie nega-
tywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Spółki.
Działania Spółki: Spółka prowadzi monitoring ryzyka utraty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim jak i
długim okresie. W tym celu Spółka prognozuje przepływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawartych jak i przyszłych
kontraktów oraz przepływy z działalności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem utraty płynności Spółka optymali-
zuje źródła finansowania, korzystając z takich źródeł jak Kredyty bankowe, obligacje czy środki własne, odpowiednio dosto-
sowując terminy wymagalności poszczególnych z nich dla zapewnienia maksymalnej efektywności przepływów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
90
Tabela nr 74 – Terminy wymagalności zobowiązań finansowych
Wyszczególnienie
Krótkoterminowe nie-
zdyskontowane
Długoterminowe niezdyskonto-
wane
Przepływy ra-
zem przed
zdyskontowa-
niem
Wartości
bilan-
sowe
do 6 m-cy
6 do 12
m-cy
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej 5
lat
Stan na 31.12.2022
Pożyczki
-
-
209 045
57 673
-
266 718
203 563
Dłużne papiery wartościowe
68 780
5 743
112 731
-
-
187 254
172 002
Zobowiązania z tytułu leasingu
1 740
1 721
6 529
6 720
6 851
23 561
19 164
Zobowiązania z tytułu gwarancji
finansowych - odpis na oczeki-
wane straty kredytowe
104
114
-
1 291
-
1 509
1 509
Razem
70 624
7 578
328 305
65 684
6 851
479 042
396 238
Informacja na temat terminu wymagalności poszczególnych gwarancji finansowych została opisana w nocie 7.26
Tabela nr 75 – Terminy wymagalności wybranych należności finansowych
Krótkoterminowe
niezdyskontowane
Długoterminowe niezdyskontowane
Przepływy razem
przed
zdyskontowaniem
do 6 m-cy
6 do 12 m-cy
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej 5
lat
Stan na 31.12.2022
Należności z tytułu leasingu
455
455
1 821
1 821
1 897
6 449
Razem
455
455
1 821
1 821
1 897
6 449
Ryzyko koncentracji akcjonariatu
Najwięksi akcjonariusze Spółki Emitenta: DKR Echo Investment sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. posiadają kontrolny pakiet
akcji w kapitale zakładowym Spółki, dających bezwzględną większość głosów na walnym zgromadzeniu. Inwestorzy powinni
wziąć pod uwagę, że największy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Spółki, a tym samym istnieje potencjalne
ryzyko, że interesy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami największego akcjonariusza. Ryzyko
pozostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Spółki, niemniej organy Spółki analizują decyzje akcjonariuszy w odniesieniu
do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych oraz w ramach przypisanych im uprawnień dokładają należytej sta-
ranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy.
Ryzyko konfliktu interesów
Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz właścicielami
akcji i udziałów w podmiotach będących właścicielami akcji Emitenta, mogą wystąpić powiązania osobowe i organizacyjne.
Członkami organów Emitenta mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje w podmiocie będącym właścicielem
jej akcji oraz jej rynkowym konkurentem. Może to powodować potencjalne ryzyko wzajemnego wpływania na decyzje oraz
konfliktu interesów. Nie można bowiem wykluczyć potencjalnego konfliktu interesów Emitenta z interesami rynkowymi
podmiotu kontrolującego.
Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmowanych decyzji spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami inte-
resów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do którego ów konflikt
zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podej-
mowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
91
Ryzyko realizacji transakcji z podmiotami powiązanymi
W związku ze specyfiką rynku, na którym działa Grupa oraz sposobem jej zorganizowania operacyjnego, Grupa zawiera i
będzie zawierać transakcje z podmiotami powiązanymi. Do zawarcia transakcji z podmiotem powiązanym na warunkach
nierynkowych, której wartość przekraczać będzie 5% sumy aktywów w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachun-
kowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego (tzw. istotna transakcja), wyma-
gana jest zgoda Rady Nadzorczej Spółki.
Działania Spółki: Spółka wskazuje, że wszystkie transakcje zawierane z podmiotami powiązanymi są zasadne i realizowane na
warunkach rynkowych. Profesjonalne podejście do dokumentowania cen transferowych, służące głównie celom podatko-
wym, pozwala na szczególny nadzór nad transakcjami z podmiotami powiązanymi ze strony Zarządu, co służy zapobieganiu
ryzyku. Zawarcie istotnej transakcji z podmiotem powiązanym będzie, w sytuacjach określonych przepisami, komunikowane
na stronie internetowej najpóźniej w momencie zawarcia tej transakcji i będzie podlegało rejestracji.
Ryzyko związane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe
W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpre-
tacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępo-
wane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak
pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie z
posiadanymi w danej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów
faktycznych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu
przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowa-
nia przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpreta-
cji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowiązujących w Unii Europejskiej i powinny
być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystarczającym
poziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie
prawnym. Może to skutkować przyjęciem interpretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami
obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może
mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy.
W dniu 09 czerwca 2022 roku przedstawiciele Małopolskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Krakowie przedstawili upoważnie-
nie do przeprowadzenia kontroli podatkowej w zakresie przestrzegania przepisów ustawy z 15 lutego 1992 roku o podatku
dochodowym od osób prawnych dotyczące opodatkowania dochodów osiągniętych w 2019 roku.
Kontrolna podatkowa nie zakończyła się do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji i nie są
znane jej skutki. Kontrola podatkowa została przedłużona, z uwagi na skomplikowany charakter sprawy, do 31 maja 2023
roku.
Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości komercyjnej
W zakresie działalności dotyczącej nieruchomości komercyjnych Grupa jest właścicielem budynku City 2, wchodzącego w
skład kompleksu biurowego City Forum we Wrocławiu. W zakresie działalności komercyjnej celem biznesowym Grupy, po
wybudowaniu i osiągnięciu oczekiwanego stopnia komercjalizacji, jest sprzedaż budynku biurowego. Nie można wykluczyć
ograniczenia popytu na zakup inwestycji komercyjnych, zarówno w skali globalnej, jak i lokalnej powodującego uniemożli-
wienie sprzedaży budynku. Wymagania inwestorów zainteresowanych zakupem budynków komercyjnych związane z długo-
ścią trwania umów najmu oraz wielkością akceptowalnych pustostanów mogą istotnie wpływać na rentowność transakcji
sprzedaży budynku lub ją blokować w przypadku spowolnienia na rynku nieruchomości lub opóźnień w procesie komercjali-
zacji budynku. Właściciel budynku jest zobowiązany do zapewnienia odpowiedniego standardu i stanu technicznego bu-
dynku, stąd ewentualne awarie dotyczące nieruchomości mogą prowadzić do utraty przychodów z czynszu, powstania zo-
bowiązań do zapłaty odszkodowania i/lub doprowadzić do rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Opisane okoliczności
oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wyniki finan-
sowe lub perspektywy Grupy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
92
Działania Spółki: Budynek wynajęty jest w 98% przez renomowanych najemców. Grupa ma podpisaną umowę pośrednictwa
sprzedaży z międzynarodowym pośrednikiem, który aktywnie prowadzi sprzedaż projektu prezentując go różnym podmiotom.
Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria, Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja.
Ryzyko związane z utratą kluczowego personelu
Istotne znaczenie dla Grupy mają osoby zarządzające i kadra kierownicza zajmująca kluczowe stanowiska w Grupie. Ich
kwalifikacje, doświadczenie zawodowe oraz znajomość branży, decydują o osiąganych wynikach finansowych i perspekty-
wach rozwoju. Odejście kilku członków kadry kierowniczej mogłoby odbić się negatywnie na prowadzonej działalności i mieć
ujemny wpływ na sytuację majątkową, finansową i dochodową Grupy. Zatrudnienie nowej kadry wiąże się z długim okresem
rekrutacyjnym oraz koniecznością zapoznawania się nowych pracowników z ofertą Grupy i wdrażania do biznesu, co bez-
pośrednio wpływa na osiągnięcie oczekiwanej pełnej wydajności w pracy.
ESG - Uwzględnienie zmian klimatu i wynikających z nich zagrożeń związanych z klimatem
Spółka na bieżąco ocenia ryzyka związane z klimatem i ich wpływ na działalność Spółki, w tym fizyczne ryzyka związane ze
zmianami klimatycznymi (takie jak gwałtowne zdarzenia pogodowe i skutki wzrostu temperatur), zmiany polityki i ekonomiczne
konsekwencje działań podejmowanych w kierunku dekarbonizacji gospodarki. Spółka zidentyfikowała w swej działalności
następujące ryzyka klimatyczne:
• ryzyko utraty wiarygodności związane ze zbyt optymistycznymi założeniami co do celów ESG w stosunku do rzeczywistych
możliwości ich realizacji (ryzyko strategiczne),
• ryzyko wpływu na model biznesowy i utraty konkurencyjności w wyniku nieuwzględnienia w nim zagadnień zrównoważo-
nego rozwoju (ryzyko strategiczne),
• ryzyko braku inkorporowania ESG w strategii firmy (braku strategii w zakresie ESG),
• ryzyko niekompletnego, niezgodnego z rzeczywistością lub nieweryfikowalnego raportowania ESG,
• ryzyko zbyt wysokich oczekiwań interesariuszy z zakresu ESG, które w praktyce mogą nie być spełnione,
• ryzyko reputacyjne związane z brakiem zgodności działań Spółki z wymaganiami ESG,
• ryzyko przestrzegania praw człowieka w Grupie i w łańcuchu dostaw.
Dla zidentyfikowanych ryzyk klimatycznych Spółka dokonała oceny ich wpływu na aktywa i zobowiązania, ich wycenę oraz
ujawnienia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.
Według najlepszej wiedzy Zarządu Grupy, ryzyka klimatyczne i związane z ESG nie wpływają znacząco na działalność Grupy
i jej sprawozdawczość finansową.
8. Zatwierdzenie do publikacji
Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe
Archicom S.A. oraz roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. wraz z danymi
porównywalnymi, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób
prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Spółki Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej
Archicom S.A.
Oświadczamy ponadto, iż roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Archicom S.A. zawiera
prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Archicom S.A., w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.
Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocz-
nego sprawozdania finansowego za 2022 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci
dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym
sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi. Są przestrzegane obowiązujące
przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej, kluczowego biegłego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada poli-
tykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych
usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
93
Podpisy wszystkich członków Zarządu
Data
Imię i nazwisko
Funkcja
22.03.2023
Waldemar Olbryk
Prezes Zarządu
22.03.2023
Agata Skowrońska-Domańska
Członek Zarządu
22.03.2023
Dawid Wrona
Członek Zarządu
22.03.2023
Rafał Zboch
Członek Zarządu
Podpisy osoby odpowiedzialnej za sporządzenie
rocznego sprawozdania finansowego Spółki
Data
Imię i nazwisko
22.03.2023
Monika Siwek
ADRES
:
ul. Traugutta 45
50-416 Wrocław
TELEFON
:
71 78 58 800
EMAIL
:
archicom@archicom.pl
WWW
:
www.archicom.pl
