Raport

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

MIRBUD

SPRAWOZDANIE

ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI

2022

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU 
 
 
SPIS TREŚCI 
 ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ....................................5 
 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD ............................................................6 
1.  Opis Grupy Kapitałowej i przedmiot działalności .................................................................6 
 SYTUACJA FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD ....................................... 18 
1.  Omówienie wybranych pozycji skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy 
Kapitałowej MIRBUD wg stanu na 31.12.2022r i 31.12.2021 r. ..................................... 18 
2.  Ocena zarządzania zasobami finansowymi i płynnością ................................................. 22 
 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD I PERSPEKTYWY ROZWOJU .. 25 
1.  Charakterystyka rynku .......................................................................................................... 25 
2.  Perspektywy rynku ................................................................................................................. 31 
3.  Opis działalności spółek z Grupy MIRBUD w 2022 r. ...................................................... 37 
3.1  Opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta w okresie, którego dotyczy raport, 
wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń ich dotyczących .......................................... 37 
4.  Społeczna Odpowiedzialność Biznesu ............................................................................... 50 
5.  Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach Grupy ...................... 50 
6.  Informacje o rynkach zbytu i dostaw ................................................................................... 53 
6.1.  Odbiorcy .................................................................................................................................. 53 
6.2.  Dostawcy ................................................................................................................................. 57 
8.  Perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD ..................................... 60 
9.  Określenie głównych inwestycji Emitenta krajowych i zagranicznych ........................... 65 
10.  Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych .................................................. 65 
11 Czynniki ryzyka .......................................................................................................................... 68 
11.  Informacje o kredytach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach ............................... 83 
11.1. Kredyty i pożyczki .................................................................................................................. 83 
11.2. Długoterminowe zobowiązania finansowe z tytułu emisji obligacji ................................ 88 
11.3. Pożyczki udzielone ................................................................................................................ 90 
11.4. Poręczenia i gwarancje ......................................................................................................... 90 
12.  Wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji ................................................................. 95 
13.  Stanowisko  Zarządu  odnośnie  możliwości  zrealizowania  wcześniej  publikowanych 
prognoz wyników na dany rok, w świetle wyników zaprezentowanych w raporcie za 
poprzedni okres w stosunku do wyników prognozowanych. ........................................... 95 
 NAJWAŻNIEJSZE UMOWY ................................................................................................ 95 
1.  Umowy ubezpieczenia .......................................................................................................... 95 

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU 
 
Strona 3 z 148 
 
5.2.  Najważniejsze umowy o roboty budowlane i inne dotyczące działalności operacyjnej 
zawarte przez Spółki Grupy Kapitałowej ............................................................................ 96 
5.3.  Zdarzenia i umowy zawarte po dniu, na które sporządzono sprawozdanie finansowe, 
mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe .......................... 101 
6.  INFORMACJE  O  ZAWARCIU  PRZEZ  EMITENTA  LUB  JEDNOSTKĘ  OD  NIEGO 
ZALEŻNĄ  JEDNEJ  LUB  WIELU  TRANSAKCJI  Z  PODMIOTAMI  POWIĄZANYMI 
JEŻELI ZOSTAŁY ZAWARTE NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE ............ 101 
7.  SKUTKI  ZMIAN  W  STRUKTURZE  JEDNOSTKI  GOSPODARCZEJ,  W  TYM  W 
WYNIKU POŁĄCZENIA JEDNOSTEK, UZYSKANIA LUB UTRATY KONTROLI NAD 
JEDNOSTKAMI  ZALEŻNYMI  ORAZ  INWESTYCJAMI  DŁUGOTERMINOWYMI,  A 
TAKŻE  PODZIAŁU,  RESTRUKTURYZACJI  LUB  ZANIECHANIA  DZIAŁALNOŚCI 
ORAZ WSKAZANIE JEDNOSTEK PODLEGAJĄCYCH KONSOLIDACJI ................. 101 
8.  OSIĄGNIETE I PROGNOZOWANE WYNIKI FINANSOWE ......................................... 102 
9.  CHARAKTERYSTYKA  ZEWNĘTRZNYCH  I  WEWNĘTRZNYCH  CZYNNIKÓW 
ISTOTNYCH  DLA  ROZWOJU  EMITENTA  ORAZ  OPIS  PERSPEKTYW 
DZIAŁALNOŚCI  EMITENTA  W  PERSPEKTYWIE  CO  NAJMNIEJ  JEDNEGO 
KWARTAŁU .......................................................................................................................... 102 
10.  ZMIANY  W  PODSTAWOWYCH  ZASADACH  ZARZĄDZANIA 
PRZEDSIĘBIORSTWEM EMITENTA I JEGO GRUPĄ KAPITAŁOWĄ ...................... 103 
11.  OPIS  GŁÓWNYCH  CECH  STOSOWANYCH  SYSTEMÓW  KONTROLI 
WEWNĘTRZNEJ  I  ZARZĄDZANIA  RYZYKIEM  W  ODNIESIENIU  DO  PROCESU 
SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH .................................................... 104 
12.  INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE .................................................................................... 107 
12.1.  Akcjonariat ............................................................................................................................ 107 
12.1.1. Informacja o dywidendzie wypłaconej w okresie od 01.01.2022r. do 31.12.2022r. .. 107 
12.1.2. Informacje o nabyciu i sprzedaży akcji własnych ........................................................... 108 
12.1.3. Akcje i udziały Spółek Grupy.............................................................................................. 108 
12.1.4. Zestawienie  stanu  posiadania  akcji  emitenta  lub  uprawnień  do  nich  przez  osoby 
zarządzające i nadzorujące emitenta ............................................................................... 112 
12.1.5. Informacje o znanych emitentowi umowach, w tym zawartych po dniu bilansowym, w 
wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji 
przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy ................................................. 113 
12.1.6. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych .................................. 113 
12.2.  Wpływ czynników i nietypowych zdarzeń na wynik finansowy za 2022 r. .................. 113 
12.3.  Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem ......................... 113 
12.4.  Zarząd i Rada Nadzorcza oraz zmiany w organach nadzorujących i zarządzających w 
Spółkach Grupy .................................................................................................................... 113 
12.5.  Informacja  o  osobistych,  faktycznych  i  organizacyjnych  powiązaniach  członków 
Zarządu i Rady Nadzorczej z określonymi akcjonariuszami posiadającymi co najmniej 
5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy MIRBUD S.A. .......................... 117 

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU 
 
Strona 4 z 148 
 
12.6.  Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących ................................................. 118 
12.6.1. Umowy  zawarte  między  emitentem  a  osobami  zarządzającymi,  przewidujące 
rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska 
bez  ważnej  przyczyny  lub  gdy  ich  odwołanie  lub  zwolnienie  następuje  z  powodu 
połączenia emitenta przez przejęcie; ................................................................................ 121 
12.6.2. Informacje  o  wszelkich  zobowiązaniach  wynikających  z  emerytur  i  świadczeń  o 
podobnym  charakterze  dla  byłych  osób  zarządzających,  nadzorujących albo  byłych 
członków organów administrujących oraz o zobowiązaniach zaciągniętych w związku 
z tymi emeryturami, ............................................................................................................. 121 
12.7.  Informacje o akcjach pracowniczych i ograniczeniach przenoszenia prawa własności 
papierów wartościowych MIRBUD S.A. ........................................................................... 122 
12.8.  Wszelkie  ograniczenia  dotyczące  przenoszenia  prawa  własności  papierów 
wartościowych Spółki oraz wszelkie ograniczenia w zakresie wykonywania prawa głosu 
przypadające na akcje Spółki ............................................................................................ 122 
12.9.  Pracownicy ............................................................................................................................ 122 
12.10.  Polityka różnorodności ........................................................................................................ 122 
12.11.  Informacje  dotyczące  umów  z  podmiotami  uprawnionymi  do  badania  sprawozdań 
finansowych .......................................................................................................................... 123 
12.12.  Informacje  o  istotnych  postępowaniach  toczących  się  przed  Sądem,  organem 
właściwym  dla  postępowania  arbitrażowego  lub  organem  administracji  publicznej 
dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności emitenta lub jego jednostki ................. 124 
13.  OŚWIADCZENIE  GRUPY  KAPITAŁOWEJ  NA  TEMAT  INFORMACJI 
NIEFINANSOWYCH............................................................................................................ 125 
14.  OŚWIADCZENIE  O  STOSOWANIU  ŁADU  KORPORACYJNEGO  SPÓŁKI 
MIRBUD S.A. ........................................................................................................................ 125 
 
 
   

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 5 z 148

1. ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Prezentowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z

Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) w

szczególności w zgodności z MSR 27 „Skonsolidowane i jednostkowe

sprawozdania finansowe” i z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29

marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych

przez emitentów papierów wartościowych oraz zgodnie z odpowiednimi standardami rachunkowości

mającymi zastosowanie do rocznej sprawozdawczości finansowej przyjętymi przez Unię Europejską,

opublikowanymi i obowiązującymi w czasie przygotowywania rocznego sprawozdania finansowego.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania

działalności gospodarczej przez MIRBUD S.A., jak i przez spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej

w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień autoryzacji niniejszego sprawozdania finansowego nie

stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez

Spółki wchodzące w skład Grupy.

Sprawozdania finansowe zostały sporządzone w tysiącach złotych (tys. zł) i wszystkie wartości, o ile nie

jest to wskazane inaczej, podane są w tysiącach złotych. Ewentualne różnice pomiędzy kwotami

ogółem, a sumą ich składników wynikają z zaokrągleń.

Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego szczegółowo zostały

przedstawione we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego za okres od 01.01.2022 r. do

31.12.2022 r.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 6 z 148

2. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD

2.1. Opis Grupy Kapitałowej i przedmiot działalności

Grupa Kapitałowa MIRBUD zatrudnia ponad 1000 pracowników, wśród których znajduje się wysoko

wykwalifikowana kadra inżynierska o różnorodnych specjalizacjach w branży budowlanej. Atutem Spółki

jest również rozwinięty park maszynowy zapewniający wykonywanie większości prac na bazie własnego

zaplecza.

MIRBUD S.A. od 2008 roku sukcesywnie buduje stabilną Grupę Kapitałową o zdywersyfikowanej

działalności. Zadania inwestycyjne w zakresie budownictwa mieszkaniowego w systemie

deweloperskim realizuje JHM DELOPMENT S.A., natomiast zlokalizowana w podbydgoskiej Kobylarni

spółka KOBYLARNIA S.A. rozszerza zakres działalności grupy o roboty drogowe i mostowe, a także

produkcję mas bitumicznych.

Ponadto do Grupy Kapitałowej MIRBUD należy MARYWILSKA 44 Sp. z o.o., która jest właścicielem i

zarządza największym centrum handlowym w obrębie Warszawy. Począwszy od 2021 roku spółka ta

jest również właścicielem i zarządcą Parku Magazynowo – Logistycznego w Ostródzie oraz obiektów

handlowych w Starachowicach i Rumi. Spółce MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. powierzono funkcję

zarządzającego wszystkimi nieruchomościami komercyjnymi pozostającymi we własności Grupy

Kapitałowej MIRBUD.

W listopadzie 2017 roku Zarząd MIRBUD S.A. podjął decyzję dotyczącą założenia jednoosobowej spółki

kapitałowej pod nazwą: MІРБУД Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (nazwa skrócona: TOB

«MІРБУД») z siedzibą w Kijowie. Spółka została zarejestrowana 25 stycznia 2018 r. Aktualnie spółka

nie prowadzi działalności operacyjnej na terenie Ukrainy.

MIRBUD S.A. jest jednostką dominującą i sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe, w skład

którego wchodzą sprawozdania jednostki dominującej i jednostek zależnych – JHM DEVELOPMENT

S.A., KOBYLARNIA S.A. oraz MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 7 z 148

Podstawowe dane spółki dominującej

MIRBUD S.A. powstał w wyniku przekształcenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą

MIRBUD Spółka z o.o. w spółkę akcyjną, w trybie art. 551 i następnych Kodeksu spółek handlowych.

Spółka została zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XX Wydział

Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000270385 w dniu 22 grudnia 2006

roku. Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.

Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - KOBYLARNIA S.A. (dawniej: Przedsiębiorstwo

Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA S.A.)

W dniu 03.10.2011 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru

Sądowego wpisał przekształcenie Przedsiębiorstwa Budowy Dróg i Mostów Spółki z o.o. – spółki

zależnej MIRBUD S.A., w Przedsiębiorstwa Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA Spółka Akcyjna do

rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr KRS 0000396760. Dnia 01.07.2020 r.

nastąpiła zmiana nazwy Spółki. Od tego dnia Spółka prowadzi działalność pod firmą: Kobylarnia Spółka

Akcyjna.

Pełna nazwa jednostki:

KOBYLARNIA S.A.

Siedziba jednostki:

Kobylarnia

Forma prawna:

spółka akcyjna

NIP:

953-22-34-789

REGON:

091631706

Nazwa emitenta:

MIRBUD S.A.

Siedziba Emitenta:

Skierniewice

Forma prawna:

spółka akcyjna

Kraj siedziby:

Polska

NIP:

836-170-22-07

REGON:

750772302

Dane adresowe:

ul. Unii Europejskiej 18, 96-100 Skierniewice

Telefon – centrala:

+ 48 (46) 833 98 65

Fax:

+ 48 (46) 833 97 32

Poczta elektroniczna:

sekretariat@mirbud.pl

Strona internetowa:

www.mirbud.pl

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 8 z 148

Dane adresowe:

ul. Zakole 1, 86-051 Brzoza

tel/fax

+48(52) 381-06-10

Poczta elektroniczna:

sekretariat@kobylarnia.pl

Strona internetowa:

www.kobylarnia.pl

Kraj siedziby:

Polska

Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - JHM DEVELOPMENT S.A.

Spółka powstała 27.05.2008 roku na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 3299/2008, a

następnie została przekształcona w dniu 10.12.2010 r. w spółkę akcyjną. W rejestrze przedsiębiorców

Krajowego Rejestru Sądowego, JHM DEVELOPMENT S.A. została zarejestrowana pod nr KRS

0000372753.

Pełna nazwa jednostki:

JHM DEVELOPMENT S.A.

Siedziba jednostki:

Skierniewice

Forma prawna:

spółka akcyjna

NIP:

836-181-24-27

REGON:

100522155

Dane adresowe:

ul. Unii Europejskiej 18A, 96-100 Skierniewice

tel/fax

+48 (46) 833-61-28

Poczta elektroniczna:

sekretariat@jhmdevelopment.pl

Strona internetowa:

www.jhmdevelopment.pl

Kraj siedziby:

Polska

Jednostka zależna od MIRBUD S.A. i JHM DEVELOPMENT S.A.-

MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

Spółka powstała 15.06.2010 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 6480/2010. Spółka

została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla miasta

stołecznego Warszawy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS

0000359265 w dniu 23.06.2010 r.

W 2021 roku, w wyniku emisji przez MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. nowych udziałów w ilości 1 565 000

sztuk o wartości nominalnej 78 250 tys. zł i ich objęciu przez spółkę MIRBUD S.A. udział JHM

DEVELOPMENT S.A. w kapitale zakładowym MARYWILSKA 44 Sp. z o. o. zmalał do 46,12%. Na

skutek powyższego z dniem 01.07.2021 r. spółka JHM DEVELOPMENT S.A. utraciła kontrolę nad

spółką MARYWILSKA 44, natomiast bezpośrednią kontrolę nad tym podmiotem przejęła spółka

MIRBUD S.A. Ustalono, iż dniem utraty bezpośredniej kontroli JHM DEVELOPMENT S.A. nad

Marywilska 44 Sp. z o.o. jest dzień 30 czerwca 2021 roku.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 9 z 148

Jednostka zależna od JHM DEVELOPMENT S.A. - JHM 1 Sp. z o.o. w likwidacji

Spółka powstała 13.09.2011 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 4812/2011. Spółka

została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-

Śródmieścia w Łodzi XX Wydział Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000396588 w

dniu 20.09.2011 r. Z dniem 1 lipca 2022 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki podjęło

uchwałę o postawieniu JHM 1 Sp. z o.o. w stan likwidacji. Od tej daty spółka nosi nazwę JHM 1 Sp. z

o.o. „w likwidacji”. Likwidacja spółki zależnej JHM 1 Sp. z o.o. należy do procesu reorganizacji Grupy

Kapitałowej MIRBUD, o którym MIRBUD S.A. informował raportami bieżącymi nr 36/2020 oraz 41/2021.

Zarządzaniem należącą dotychczas do Spółki nieruchomością komercyjną w Rumii zajmuje się obecnie

MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

Pełna nazwa jednostki:

JHM 1 Sp. z o.o. w likwidacji

Siedziba jednostki:

Skierniewice

Forma prawna:

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP:

836-185-59-68

REGON:

101288135

Dane adresowe:

ul. Unii Europejskiej 18, 96-100 Skierniewice

Kraj siedziby:

Polska

Tel/fax

+ 48 (46) 833 95 89

Jednostka zależna od JHM DEVELOPMENT S.A. - JHM 2 Sp. z o.o. w likwidacji

Spółka została założona 16.02.2012 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 785/2012.

Spółka została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla

Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XX Wydział Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000415335

w dniu 22.03.2012 r.

Pełna nazwa jednostki:

MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

Siedziba jednostki:

Warszawa

Forma prawna:

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP:

524-271-14-28

REGON:

142434636

Dane adresowe:

ul. Marywilska 44, 03-042 Warszawa

tel/fax

+48(22) 423-10-00

Poczta elektroniczna:

sekretariat@marywilska44.coml

Strona internetowa:

www.marywilska44.com

Kraj siedziby:

Polska

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 10 z 148

Na mocy uchwały nr 1 z dnia 01.02.2022 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników JHM 2 Spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością Spółka została rozwiązana i postawiona w stan likwidacji z dniem 01

lutego 2022 roku.

Zgodnie z Uchwałą nr 1/2022 z dnia 14.07.2022 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki

JHM 2 Sp. z o.o. w likwidacji przyjęło, iż czynności likwidacyjne zostały zakończone dnia 30.06.2022 r.

Spółka na dzień bilansowy została wykreślona z KRS.

Pełna nazwa jednostki:

JHM 2 Sp. z o.o. w likwidacji

Siedziba jednostki:

Skierniewice

Forma prawna:

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP:

836-185-64-65

REGON:

101387140

Dane adresowe:

ul. Unii Europejskiej 18, 96-100 Skierniewice

Kraj siedziby:

Polska

Tel/fax

+ 48 (46) 833 95 89

Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - TOB «MІРБУД»

Spółka ТОВ «MIPБУД» została wpisana do Jednolitego Państwowego Rejestru Przedsiębiorstw i

Organizacji Ukrainy w dniu 25 stycznia 2018 r. pod numerem 41887344.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terenie Ukrainy w zakresie m.in. budowy budynków

mieszkalnych i niemieszkalnych, budowy dróg, wykonywania specjalistycznych robót budowlanych,

prac wykończeniowych i architektonicznych. Aktualnie Spółka nie prowadzi aktywnej działalności

operacyjnej na terenie Ukrainy.

Pełna nazwa jednostki:

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «MIPБУД» (MIRBUD sp. z

o.o.)

Siedziba jednostki:

Kijów

Forma prawna:

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP:

418873426552

REGON (Kod ЄДРПОУ):

41887344

Dane adresowe:

ul. Bratysławska 14B, 02156 Kijów

Kraj siedziby:

Ukraina

W dniu 24.07.2021 r. spółka JHM DEVELOPMENT S.A. zakupiła od Syndyka Masy Upadłości spółki

pod nazwą STAL-MET Nieczaj Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Słupsku udziały w spółce

HAKAMORE Sp. z o. o. w upadłości z siedzibą w Warszawie (obecnie w Skierniewicach).

Z uwagi na fakt, że Spółka HAKAMORE Sp. z o. o. jest obecnie w upadłości, JHM DEVELOPMENT S.A.

na dzień bilansowy nie sprawuje kontroli nad spółką HAKAMORE. Kontrolę nad spółką sprawuje syndyk

masy upadłości.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 11 z 148

Schemat: Struktura Grupy Kapitałowej MIRBUD na dzień 31.12.2022 r.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 12 z 148

Spółka MIRBUD S.A. nie jest powiązana z innymi podmiotami organizacyjnie lub kapitałowo.

Tabela: Struktura udziałów MIRBUD S.A. w podmiotach zależnych na dzień 31.12.2022 r.

Nazwa podmiotu

Kapitał zakładowy

Udział MIRBUD S.A.

w kapitale zakładowym

JHM DEVELOPMENT S.A.

173 000 000 zł

100%

KOBYLARNIA S.A.

30 000 000 zł

100%

MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

157 500 000 zł

57,47%

ТОВ «MIPБУД»

2 377 752,81 UAH

100%

W dniu 17 listopada 2021 r. Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Marywilska 44 Sp. z o.

o podjęło uchwałę. w przedmiocie:

- obniżenia kapitału zakładowego Spółki do kwoty 145.240.000 PLN, tj. o kwotę 3.010.000 PLN, która

to kwota odpowiada wartości opisanych wyżej umorzonych udziałów,

- a następnie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki do kwoty 157.500.000 PLN, tj. o kwotę

12.260.000 PLN poprzez utworzenie 245.200 nowych udziałów o wartości nominalnej 50 PLN każdy.

Nowoutworzone udziały w całości pokryte zostały wkładem pieniężnym w wysokości 24.520.000 PLN,

przy czym nadwyżka ponad wartość nominalną udziałów w wysokości 12.260.000 PLN w całości

przekazana została na kapitał zakładowy Spółki. Nowe udziały objęte zostały w całości przez

MIRBUD S.A.

W dniu 24 maja 2022 roku dostarczono do Emitenta postanowienie Sądu Rejonowego dla m. st.

Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego o zarejestrowaniu

wartości podwyższonego kapitału zakładowego do kwoty 157 500 000,00 zł spółki zależnej Emitenta -

Marywilska 44 Sp. z o.o. Wpisu dokonano w dniu 5 kwietnia 2022 r. Emitent objął 1 810 200 udziałów

w kapitale zakładowym Marywilska 44 Sp. z o.o. o łącznej wartości 90 510 000,00 zł, co stanowi 57,47%

udziału w kapitale zakładowym Marywilska 44 Sp. z o.o.

Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 2.377.752,81 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia

31.12.2022 r. wynosił 299.121,30 zł, wg kursu średniego NBP z dnia 31.12.2021 r. wynosił

353.571,84zł,). Jedynym wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień 31.12.2022 r. wartość

wniesionego kapitału wynosiła 315.877,09 zł.

Tabela: Struktura udziałów JHM DEVELOPMENT S.A. w podmiotach zależnych i powiązanych na dzień 31.12.2022 r.

Nazwa podmiotu

Kapitał zakładowy

Wartość nominalna

udziałów

Udział

JHM DEVELOPMENT S.A. w

kapitale zakładowym

MARYWILSKA 44 Spółka z o.o.

157 500 000 zł

66 990 000 zł

42,53%

JHM 1 Spółka z o.o.

9 001 000 zł

100,0%

Przedmiot działalności

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 13 z 148

MIRBUD S.A.

MIRBUD S.A. działa przede wszystkim jako generalny wykonawca we wszystkich segmentach

budownictwa.

Wizytówką przedsiębiorstwa jest trzydziestoletnie doświadczenie oraz ponad 500 zakończonych

projektów inwestycyjnych należących w zdecydowanej większości do prestiżowych kontraktów

budowlanych w zakresie budownictwa:

przemysłowego (budynki produkcyjne, handlowe i usługowe);

użyteczności publicznej (hale sportowe, stadiony, szpitale, urzędy administracji publicznej);

komercyjnego (centra handlowe, wielkopowierzchniowe sklepy, hale wystawienniczo-

targowe);

inżynieryjno-drogowego (autostrady, drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe, elementy

miejskiej infrastruktury komunikacyjnej, mosty i bocznice kolejowe);

mieszkaniowego (budynki mieszkalne jednorodzinne, szeregowe oraz wielorodzinne).

MIRBUD S.A. gwarantuje najwyższą jakość usług, sprawną organizację, szybkie tempo prac w oparciu

o najwyższe standardy oraz profesjonalną kadrę techniczną. Podstawowym przedmiotem działalności

jednostki zgodnym z jej statutem oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego jest:

budownictwo ogólne i inżynieria lądowa,

towarowy transport drogowy,

wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską,

działalność reklamowo-wydawnicza,

wynajem pomieszczeń na własny rachunek,

sprzedaż hurtowa materiałów dla budownictwa.

KOBYLARNIA S.A.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 14 z 148

KOBYLARNIA S.A. (dawniej: Przedsiębiorstwo Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA S.A.) to

spółka zależna od MIRBUD S.A., specjalizująca się w kompleksowym wykonawstwie robót drogowych

i mostowych. Jest również producentem mas mineralno-bitumicznych i betonowych, posiadającym

nowoczesne wytwórnie mas bitumicznych w:

Kobylarni koło Bydgoszczy - wytwórnia Teltomat o wydajności 240 Mg/h oraz wytwórnia

Teltomat 120 o wydajności 160Mg/h;

Bogusławicach koło Włocławka – wytwórnia Teltomat 160 o wydajności 200 Mg/h;

Miękini koło Wrocławia -wytwórnia Amman Uniwersal o wydajności 240 Mg/h.

Spółka świadczy także usługi w zakresie wynajmu sprzętu budowlanego oraz specjalistycznych

środków transportu.

Podstawowym przedmiotem działalności KOBYLARNIA S.A. według Polskiej Klasyfikacji Działalności

jest:

wykonawstwo robót drogowych i mostowych;

produkcja mas mineralno-bitumicznych i betonowych;

wynajem sprzętu budowlanego.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 15 z 148

JHM DEVELOPMENT S.A.

JHM DEVELOPMENT S.A. realizuje inwestycje w zakresie budowy oraz sprzedaży budynków

mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych. Przedmiotem działalności Spółki jest również kupno i

sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Powstanie

Spółki w 2008 roku zapoczątkowało proces budowy Grupy Kapitałowej MIRBUD.

Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej JHM DEVELOPMENT S.A. według Polskiej

Klasyfikacji Działalności jest:

realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 16 z 148

MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej Marywilska 44 Sp. z o.o. według Polskiej

Klasyfikacji Działalności jest:

realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

JHM 1 Sp. z o.o.

Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej JHM 1 Sp. z o.o. w likwidacji według

Polskiej Klasyfikacji Działalności jest:

wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Aktualnie Spółka nie prowadzi aktywnej działalności operacyjnej. W wyniku transakcji sprzedaży

majątku Spółki do MARYWILSKA 44 sp. z o.o. zarządzanie należącą dotychczas do Spółki

nieruchomością komercyjną w Rumii w 2021 roku przejęła MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

ТОВ «MIPБУД»

Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej ТОВ «MIPБУД». według Polskiej

Klasyfikacji Działalności jest:

budownictwo ogólne i inżynieria lądowa.

Spółka została powołana w celu prowadzenia działalności na terenie Ukrainy. Spółka analizowała

potencjał rynku, uczestniczyła w przetargach i rozpoznawała możliwości nawiązania współpracy z

potencjalnymi podwykonawcami i dostawcami materiałów dla robót prowadzonych na terenie Polski i

Ukrainy W chwili obecnej z uwagi na konflikt zbrojny działalność Spółki jest zawieszona. Nie podlega

konsolidacji. W 2022 roku Spółka nie prowadziła aktywnej działalności na terenie Ukrainy.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 17 z 148

Ilustracja: Struktura geograficzna Grupy Kapitałowej MIRBUD w Polsce.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 18 z 148

3. SYTUACJA FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD

3.1. Omówienie wybranych pozycji skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Grupy Kapitałowej MIRBUD wg stanu na 31.12.2022r i 31.12.2021 r.

Tabela: Wybrane pozycje aktywów Grupy wg stanu na dzień 31 grudnia 2022 i 31 grudnia 2021 roku w tys. zł.

Wyszczególnienie

31.12.2022

% udział

w całości

aktywów

31.12.2021

% udział w

całości

aktywów

Zmiana w tys. zł

Zmiana w %

Aktywa trwałe, w tym:

729 720

32,5%

714 745

35,0%

14 975

Rzeczowe aktywa trwałe

170 466

7,6%

152 997

7,5%

17 469

11%

Nieruchomości inwestycyjne

489 014

21,8%

506 252

24,8%

- 17 238

Wartości niematerialne

5 261

0,2%

5 822

0,3%

- 561

-10%

Aktywa finansowe długoterminowe (z

wyłączeniem należności handlowych,

aktywów wycenianych metodą praw

własności ora środków pieniężnych i

ich ekwiwalentów)

10 969

0,5%

10 439

0,5%

530

Inwestycje wyceniane metodą praw

własności

0,0%

Długoterminowe należności

handlowe i pozostałe

3 996

0,2%

6 009

0,3%

- 2 013

-33%

aktywa biologiczne

0,0%

Aktywa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

50 014

2,2%

33 226

1,6%

16 788

51%

Inne aktywa trwałe gdzieindziej

niesklasyfikowane (w tym rozliczenia

międzyokresowe)

0,0%

Aktywa obrotowe, w tym:

1 518 326

67,5%

1 325 860

65,0%

192 466

15%

Zapasy

392 911

17,5%

316 155

15,5%

76 756

24%

Bieżące należności z tytułu podatku

dochodowego

0,0%

Należności handlowe i pozostałe

należności

577 694

25,7%

501 856

24,6%

75 838

15%

Aktywa finansowe krótkoterminowe

( z wyłączeniem należności

handlowych, aktywów wycenianych

metodą praw własności ora środków

pieniężnych i ich ekwiwalentów)

40 161

1,8%

40 073

2,0%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

507 560

22,6%

467 776

22,9%

39 784

Inne aktywa obrotowe gdzieindziej

niesklasyfikowane

0,0%

aktywa trwałe przeznaczone do

sprzedaży

0,0%

A k t y w a r a z e m

2 248 046

100,0%

2 040 605

100,0%

207 441

10%

Na dzień 31.12.2022 r. w porównaniu do końca roku 2021 wartość sumy bilansowej oraz struktura

aktywów Grupy MIRBUD nie uległa znaczącym zmianom.

Wartością dominującą są aktywa obrotowe, które stanowią na dzień 31.12.2022 r. 67,5% aktywów

Grupy ogółem (wzrost udziału aktywów obrotowych w sumie bilansowej o 2,5 p.p. względem końca roku

2021).

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 19 z 148

Znaczącymi pozycjami aktywów obrotowych nadal są: należności handlowe i pozostałe należności

stanowiące 26% aktywów ogółem (wzrost udziału w całości aktywów o 1,1 p.p. w stosunku do roku

2021), zapasy (głównie grunty i lokale mieszkalne w Spółce JHM DEVELOPMENT S.A.), których udział

w aktywach ogółem wzrósł o 2 p.p. w porównaniu z rokiem 2021 i stanowi 17,5% całości aktywów, oraz

środki pieniężne i ekwiwalenty stanowiące 22,6% aktywów Grupy. (spadek udziału o 0,3 p.p. w

aktywach Grupy).

Aktywa trwałe stanowią na dzień 31.12.2022 r. 32,5% całości aktywów Grupy MIRBUD (spadek o

2,5 p.p. w stosunku do końca 2021 r.).

Na aktywa trwałe składają się przede wszystkim rzeczowe aktywa trwałe stanowiące 7,6% aktywów

(udział w sumie bilansowej bez zmiany) oraz nieruchomości inwestycyjne (które stanowią głównie

nieruchomości Centrum Targowego Marywilska 44, marketu NOMI i Galerii Handlowej wraz Biedronką

w Rumi i hale magazynowo-logistyczne w Ostródzie stanowiące 22% aktywów ogółem (spadek udziału

o 3 p.p. względem roku 2021)

Zmiany w strukturze aktywów spowodowane były głównie:

zakupem przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. środków transportu i maszyn i urządzeń w

leasingu za kwotę ponad 25 mln zł;

znacznym wydłużeniem się okresu rozliczeń kontraktów w segmencie przemysłowo-

magazynowym zawieranych ze Spółkami z Grupy Panattoni co przy wzroście wartości

przychodów z usług budowlano-montażowych dla tego segmentu o ok. 76% względem

analogicznego okresu roku poprzedniego co spowodowało widoczny wzrost należności.

wzrostem o ok. 77,0 mln zł zapasów głównie na skutek postępu prac budowlanych na

realizowanych przez spółki JHM DEVELOPMENT S.A. inwestycjach deweloperskich (wzrost w

2022r wartości: półproduktów i produktów w toku o ponad 42 mln zł, towarów o 10 mln zł,

produktów developerskich o 26 mln zł).

sukcesywnym rozliczaniem przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. zaliczek otrzymanych na

realizację kontraktów drogowych, w tym: budowa fragmentu drogi ekspresowej S-1, tzw.

obejście Węgierskiej Górki, budowa fragmentu autostrady A-1; Budowa autostrady A18 odcinek

2, Budowa obwodnicy Poręby i Zawiercia, Zaprojektowanie drogi i budowa S11 Koszalin-

Szczecinek; (wartość nierozliczonych zaliczek na roboty budowlane drogowe 193 mln zł)

wzrostem należności handlowych spowodowanym wzrostem skali działalności w segmencie

budowlano – montażowym (przejście dużych projektów drogowych w fazę zaawansowanej

realizacji).

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 20 z 148

Tabela: Wybrane pozycje pasywów wg stanu na dzień 31 grudnia 2022 i 31 grudnia 2021 roku w tys. zł.

Wyszczególnienie

31.12.2022

% udział

w całości

pasywów

31.12.2021

% udział

w całości

pasywów

Zmiana

w tys. zł

Zmiana w %

Kapitał własny

681 989

30%

582 281

29%

21 150

Wyemitowany kapitał podstawowy

9 174

Zyski (straty) przypadające właścicielom

jednostki)

119 195

128 010

-88 510

-69%

Pozostałe kapitały

553 621

25%

445 097

22%

109 660

25%

Kapitał przypadający na udziały

niesprawujące kontroli

Długoterminowe zobowiązania i

rezerwy na zobowiązania

648 600

29%

668 359

33%

12 869

- Rezerwa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

34 497

22 826

12 982

57%

- pozostałe rezerwy na zobowiązania

długoterminowe

7 433

6 134

314

- długoterminowe zobowiązania finansowe

za zobowiązań handlowych i pozostałych

zobowiązań

395 325

18%

366 721

18%

29 783

- długoterminowe zobowiązania handlowe

i pozostałe

211 344

272 678

13%

-30 210

-11%

- inne zobowiązania i rezerwy

długoterminowe gdzie indziej nie

sklasyfikowane

Krótkoterminowe zobowiązania i

rezerwy na zobowiązania

917 457

41%

789 965

39%

232 982

29%

- Rezerwa na zobowiązania

krótkoterminowe

4 596

5 497

-874

-16%

- krótkoterminowe zobowiązania

finansowe za wyjątkiem rezerw,

zobowiązań handlowych i pozostałych

zobowiązań

53 012

90 391

-44 511

-49%

- zobowiązania handlowe i pozostałe

847 200

38%

673 288

33%

259 227

39%

- zobowiązania z tytułu podatku

dochodowego

11 629

19 662

19 118

97%

inne zobowiązania i rezerwy

długoterminowe gdzie indziej nie

sklasyfikowane

1 020

1 127

Zobowiązania związane bezpośrednio z

aktywami trwałymi klasyfikowanymi jako

przeznaczone do sprzedaży

P a s y w a r a z e m

2 248 046

100%

2 040 605

100%

267 001

13,1%

W 2022 r. struktura pasywów nie uległa znaczącym zmianom. Działalność Grupy Kapitałowej MIRBUD

jest w 30% finansowana ze środków własnych, natomiast w 70% kapitałem obcym. Udział zobowiązań

długoterminowych w finansowaniu wyniósł 29% (spadek udziału w stosunku do 2021 r. o 4 p.p.),

natomiast udział zobowiązań krótkoterminowych uległ zwiększeniu o 2 p.p. względem roku 2021 i

kształtował się na poziomie 41%.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 21 z 148

Zmiana struktury pasywów wynikała głównie z:

ponownego uruchomienia pożyczki w ARP S.A. w dodatkowej kwocie 20 mln zł;

częściowej spłaty pozostałych kredytów długoterminowych;

obniżenie sald kredytów deweloperskich o 36 mln zł w wyniku sprzedaży mieszkań i wpłacania

przez nabywców zaliczek w trakcie trwania inwestycji budowlanych

zakupu w leasingu przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. maszyn i urządzeń oraz środków

transportu za łączną kwotę ok 25 mln zł – wzrost długoterminowych i krótkoterminowych

zobowiązań finansowych;

sukcesywnego rozliczania przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A zaliczek otrzymanych od

GDDKiA na realizację kontraktów drogowych;( saldo nierozliczonych zaliczek 193 mln zł)

wzrostu zobowiązań handlowych spowodowanego 38% wzrostem skali działalności w

segmencie budowlano – montażowym (przejście dużych projektów drogowych w fazę

zawansowanej realizacji, znacznie zwiększona wartość projektów w segmencie budownictwa

przemysłowo-magazynowego);

rolowaniu kredytów obrotowych zaciągniętych przez MIRBUD S.A. w PKO BP, BOŚ S.A.,

mBank S.A. ok. 50 mln zł na kolejne okresy 24 -36 m-czne.

Tabela: Wybrane pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów Grupy za okres od 01.01.2022r do 31.12.2022r i 01.01.2021r

do 31.12.2021 r. w tys. zł

Wyszczególnienie

Okres od

01.01.2022 do

31.12.2022

Rentowność

Okres od

01.01.2021 do

31.12.2021

Rentowność

Zmiana w

tys. zł

Zmiana

w %

Przychody ze sprzedaży

3 319 329

------------

2 505 568

------------

813 761

32%

Zysk ze sprzedaży

270 483

8,15%

231 600

9,24%

38 883

17%

Zysk operacyjny EBIT

178 272

5,37%

174 475

6,96%

3 798

Zysk przed

opodatkowaniem

151 161

4,55%

156 057

6,23%

-4 896

-3%

Zysk netto

119 195

3,59%

128 010

5,11%

-8 815

-7%

W 2022 roku Grupa MIRBUD osiągnęła przychody o 32% wyższe niż w okresie 2021 roku, co wynikało

głównie z znacznego wzrostu przychodów ze sprzedaży z działalności budowlano – montażowej

zwłaszcza w segmencie robót inżynieryjno-drogowych i segmencie budynków przemysłowych i

usługowych. Rentowność ze sprzedaży w tym okresie spadła o 1,09 p.p. w stosunku do roku 2021,

natomiast rentowność netto była niższa o 1,52 p.p.

Na poziom wyniku ze sprzedaży wpływ miała również zmiana ujęcia przez MARYWILSKA 44 sp. z o.o.

rozliczania kosztów dotyczących wieloletnich umów dzierżawy gruntów położonych w Warszawie, przy

ul. Marywilskiej. Od początku 2021 r. Spółka ujmuje koszty wynikające z tych umów zgodnie z MSSF

16 Leasing. Tym samym od początku 2021 r. opłaty wynikające z tych umów kwalifikowane są jako

koszty pozostałej działalności operacyjnej (w części jaką stanowi wartość odpisów aktualizujących

nieruchomości inwestycyjne – dzierżawione nieruchomości kwalifikowane są jak nieruchomości

inwestycyjne) oraz jako koszty finansowe (w części dotyczącej części odsetkowej raty leasingowej).

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 22 z 148

Spadek rentowności na poziomie operacyjnym czy zysku netto wynikające z prowadzonej działalności

gospodarczej w okresie 2022 roku był niższy niż wskazany powyżej z uwagi na fakt, że w analogicznym

okresie roku poprzedniego znaczący wpływ na wynik finansowy miały zdarzenia jednorazowe m.in.

rozliczenie częściowe dotacji otrzymanej na budowę obiektu w Ostródzie w kwocie ok. 9,4 mln zł; (w

związku ze sprzedażą drugiej części nieruchomości w Ostródzie), przeszacowanie z uwagi na cenę

rynkową transakcji wartości sprzedawanego obiektu w Ostródzie w kwocie ok. 2,9 mln zł oraz dotacje

otrzymane przez Marywilska 44 Sp. z o.o. w związku z wystąpieniem pandemii COViD-19 wynikające z

udzielonej obniżki czynszu dzierżawnego za najem nieruchomości gruntowych położonej w Warszawie

w łącznej kwocie ok. 2,7 mln zł.

Spółki z Grupy osiągnęły dodatni wynik finansowy wypracowany głównie w oparciu o nowo realizowane

kontrakty budowlane, a także wynik wypracowany przez sprzedaż i rentowność segmentu

deweloperskiego.

Na poziom rentowności spółek z Grupy w 2022 r. wpływ miały:

spadek rentowności kontraktów drogowych;

spadek rentowności w segmencie budynków użytku publicznego;

znaczny wzrost rentowności kontraktów budowy budynków produkcyjnych i usługowych w

drugiej połowie 2022 roku po jej uprzednim zachwianiu w pierwszym półroczu;

obniżenie o 10% przychodów ze sprzedaży przy jednoczesnym wzroście marży brutto na

sprzedaży o 6,2 p.p. w segmencie deweloperskim (na obniżenie przychodów znaczący wpływ

miał fakt, że pomimo zakończenia inwestycji spółce JHM DEVELOPMENT nie udało się

uzyskać pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji zlokalizowanej w Zakopanem, dla której

zawarła 166 umów przedwstępnych/deweloperskich; w II kwartale 2023r proces uzyskiwania

pozwolenia na użytkowanie powinien się zakończyć, wówczas nastąpi przeniesienie własności

tych lokali mieszkalnych);

obniżenie przychodów ze sprzedaży w segmencie deweloperskim wynikające z harmonogramu

realizowanych inwestycji deweloperskich oraz zmiany koniunktury na rynku mieszkaniowym;

poprawa rentowności spółki MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. na skutek rezygnacji w Polsce z

ograniczeń covidowych, co umożliwiło powrót do umownych stawek czynszowych dla

najemców Kompleksu Handlowego MARYWILSKA 44 oraz na skutek poprawy poziomu

komercjalizacji w zarządzanych obiektach;

przeszacowanie wartości nieruchomości inwestycyjnych w Marywilska sp. z o.o., które

obciążyło wynik finansowy spółki kwotą ok. 10 mln zł.

3.2. Ocena zarządzania zasobami finansowymi i płynnością

Zarzadzanie zasobami finansowymi Grupy MIRBUD zakłada oparcie struktury finasowania o

długoterminowe źródła finansowania. Spółki z Grupy finansują prowadzoną działalność w 70% w

oparciu o kapitał obcy poprzez:

kredyty,

pożyczki,

zaliczki,

leasing,

factoring.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 23 z 148

Spółki dokładają starań by finansowanie kapitałem obcym było zdywersyfikowane, zarówno jeżeli

chodzi o instytucję finansująca jak i wykorzystywane produkty finansowe.

Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej.

Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:

zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,

ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,

efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,

koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w

spółkach Grupy.

Powyższe cele są realizowane w reakcji na zmieniające się uwarunkowania ekonomiczne i gospodarcze

poprzez efektywne zarządzanie ryzykiem kredytowym, stopy procentowej i walutowym.

Strategia Grupy przewiduje w kolejnych latach, dalszą stopniową zamianę długu krótkoterminowego

finansującego pojedyncze kontrakty budowlane na finansowanie długoterminowe ze szczególnym

uwzględnieniem zaliczek od Zamawiającego przy kontraktach infrastrukturalnych oraz w

długoterminowej perspektywie - stopniową redukcję zadłużenia.

Monitorowanie efektywności zarządzania zasobami finansowymi odbywa się m.in. przy wykorzystaniu

poniższych wskaźników:

Tabela: Wskaźniki zadłużenia Grupy MIRBUD

Wyszczególnienie

31.12.2022

31.12.2021

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

Zobowiązania ogółem / Aktywa

0,70

0,71

Wskaźnik zadłużenia długoterminowego

Zobowiązania długoterminowe / Aktywa

0,29

0,33

Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego

Zobowiązania krótkoterminowe / Aktywa

0,41

0,39

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

Zobowiązania / Kapitał własny

2,30

2,50

W raportowanym okresie poziom zadłużenia spadł o 1%, zmianie uległa również jego struktura (spadł

o 4 p.p. udział zadłużenia długoterminowego a wzrósł udział zadłużenia krótkoterminowego) co

wynikało z:

wzrostu zobowiązań handlowych spowodowanego wzrostem skali działalności w segmencie

budowlano – montażowym (przejście dużych projektów drogowych w fazę zawansowanej

realizacji, wzrost ilości i wartości realizowanych kontraktów w segmencie budynków

przemysłowo-magazynowych);

zapadalności kredytu w BOS w kwocie 35 mln zł w październiku 2023 r. (Spółka planuje rolować

zobowiązanie okres 24 lub 36 m-czny);

zmiany warunków rynkowych dostawy materiałów wymuszających wcześniejszą płatność lub

płatności zaliczkowe, co miało wpływ na zwiększone wykorzystanie dostępnych kredytów

obrotowych;

zakupu w leasingu przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. maszyn i urządzeń oraz środków

transportu za łączną kwotę ok 25 mln zł – wzrost długoterminowych i krótkoterminowych

zobowiązań finansowych.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 24 z 148

Na poziom i strukturę zadłużenia Grupy w perspektywie roku 2023 wpływ będzie miał termin

regulowania należności przez Spółki z Grupy Panattoni, skala nowych inwestycji deweloperskich (np.

inwestycje w Bydgoszczy, Łodzi czy Zakopanem) oraz wdrażana strategia finasowania dużych

kontraktów drogowych z zaliczek od Zamawiającego.

Tabela: Wskaźniki płynności Grupy

Wyszczególnienie

31.12.2022

31.12.2021

Wskaźnik płynności bieżącej

Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe

1,65

1,68

Wskaźnik przyspieszonej płynności

(Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia

międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe

1,23

1,28

Wskaźnik płynności środków pieniężnych

Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe

0,55

0,59

Płynność Grupy Kapitałowej MIRBUD na dzień 31.12.2022 roku w porównaniem 31.12.2021r nie uległa

znaczącym zmianom i nadal znajduje się na wysokim poziomie.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 25 z 148

4. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD I PERSPEKTYWY

ROZWOJU

4.1. Charakterystyka rynku

Po okresie widocznej odbudowy aktywności gospodarczej, wraz z wybuchem wojny w Ukrainie pod

koniec lutego ub. roku, koniunktura gospodarcza zaczęła gwałtownie hamować. Niekorzystny wpływ na

światowe gospodarki, w tym gospodarkę polską, miały m.in. ograniczenie dostaw gazu do Europy przez

Rosję, zaburzenia w handlu z Ukrainą, Rosją i Białorusią oraz wyraźny wzrost niepewności,

uwidaczniający się w decyzjach podmiotów gospodarczych. W grudniu 2022 r. PMI dla polskiego

przemysłu osiągnął wartość 45,6 pkt, ósmy miesiąc z rzędu utrzymując się poniżej neutralnego poziomu

50 punktów.

Zgodnie z opublikowanymi danymi GUS produkt krajowy brutto w 2022 r. wzrósł realnie o 4,9%, wobec

wzrostu o 6,8% w 2021 r. To wprawdzie więcej od oczekiwań o 0,1%, ale w IV kwartale 2022 r. można

było zaobserwować mocne wyhamowanie polskiej gospodarki. PKB w ujęciu rocznym zwiększył się

o 2 proc., wobec 3,6 proc. r/r w poprzednim kwartale. Spowolnienie gospodarcze potwierdzają dane za

grudzień 2022 r., w którym wartość produkcji sprzedanej przemysłu wzrosła jedynie o 1% r/r (wobec

4,5% miesiąc wcześniej).

Wykres: Dynamika realna produktu krajowego brutto w latach 2019-2022 (analogiczny okres roku poprzedniego = 100)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

Według ekonomistów z Polskiego Instytutu Ekonomicznego, podobnie jak pozostałe państwa Unii

Europejskiej, Polska w 2023 r. będzie musiała mierzyć się ze spowolnieniem gospodarczym. W I

kwartale 2023 r. należy spodziewać się krótkotrwałej recesji – PKB spadnie o 0,3 proc. Spodziewany

powrót polskiej gospodarki na ścieżkę wzrostu nastąpić ma począwszy od II kwartału 2023 r.

Spowolnieniu gospodarczemu towarzyszyć będzie utrzymująca się wysoka inflacja, która w skali roku

wyniesie około 13 proc.

Odwróceniu tendencji spadkowej PKB w 2023 r. powinna sprzyjać wygasająca presja w globalnych

łańcuchach dostaw, obserwowana korekta cen na rynku surowców oraz rosnące obawy co do bolesnych

skutków zaostrzania polityki pieniężnej dla aktywności gospodarczej (czego największą ofiarą

w sektorze budowlanym jest segment budownictwa mieszkaniowego) Powyższe okoliczności powodują

wzrost oczekiwań rynkowych związanych z łagodniejszym nastawieniem banków centralnych (również

w Polsce) jeśli chodzi o dalszą walkę z inflacją. Z tego też względu coraz częściej pojawiają się opinie,

że cykl podwyżek stóp procentowych w Polsce w praktyce już się zakończył.

Bankier.pl

104,4

106,8

104,9

2019 2020 2021 2022

100

102

104

106

108

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 26 z 148

Segment budowlano – montażowy

Sytuacja w segmencie budowlano-montażowym w roku 2022 jak i w kolejnych latach determinowana

jest zarówno ogólną sytuacją gospodarczą w Europie i Polsce uwarunkowaną konsekwencjami konfliktu

na Ukrainie jak również wewnętrznymi uwarunkowaniami wynikającymi z polityki gospodarczej kraju.

Według danych za grudzień 2022 r., wyraźnie osłabła dynamika produkcji budowlano-montażowej

(spadek o 0,8% rok do roku - przed rokiem wzrost o 3,1%).

Wykres: Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie za okres styczeń 2018 – styczeń 2023

Źródło: oprac. PZPB na podstawie danych GUS

Największy wpływ na segment budowlano montażowy w Polsce w 2022r. miały dwie kategorie

czynników: koszty realizacji robót budowlanych oraz podaż nowych inwestycji budowlanych.

Koszty robót budowlanych

Rok 2022 był prawdziwym testem skuteczności zarządzania dla Spółek budowlanych. W obliczu

zmieniających się warunków rynkowych, wzrastających w sposób niekontrolowany w pierwszym

półroczu roku cen materiałów czy przerwanych łańcuchów dostaw utrzymanie rentowności

realizowanych kontraktów stało się największym wyzwaniem.

W styczniu 2023 r. ceny materiałów budowlanych średnio wzrosły o 17% (r/r). Najwięcej na przestrzeni

ubiegłego roku, bo o 55%, wzrosły ceny cementu. Jako jeden z podstawowych materiałów w produkcji

budowlano montażowej kształtował on wzrost ceny betonu i gotowych półproduktów betonowych.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 27 z 148

Wykres: Ceny cementu i betonu (I kw. 2020 - I kw. 2023) I kw. 2020=100

Wraz z wybuchem wojny ograniczono dostawy stali z Ukrainy i Białorusi. Całkowicie zamknięte

z powodu sankcji zostały dostawy z Rosji, które stanowiły około 25% polskiego importu w 2021 r. Z tego

powodu ceny stali i wyrobów stalowych zaczęły dynamicznie rosnąć. W ciągu ostatnich miesięcy 2022

r. ceny stali spadły o około 30%, mimo to są wciąż średnio o 20% wyższe niż przed wybuchem wojny w

Ukrainie. W przypadku stali budowlanej na początku marca 2022 r. ceny osiągnęły rekordowy poziom

około 9 500 zł za tonę. Za pręty żebrowane trzeba było zapłacić od 7,7 tys. zł do 8,0 tys. zł netto (od

9500 do ok. 9900 zł/t brutto). Począwszy do sierpnia obserwujemy wahania poziomu cen, w lutym br.

tonę prętów żebrowanych kosztowała od 3,4 tys. zł do 3,7 tys. zł.

Wykres: Ceny stali [PLN/t) (styczeń 2018 – marzec 2023)

Źródło: PUDS

Innym czynnikiem wpływającym na koszty produkcji budowlanej jest cena ropy naftowej. Rekordowe

ceny paliw przyczyniły się do istotnego wzrostu kosztów m.in. kosztów transportu, eksploatacji maszyn

budowlanych czy produkcji asfaltu. Podobnie jak w przypadku innych surowców - wraz z pewną

stabilizacją sytuacji na rynkach, obserwujemy spadek ceny surowca, choć nie przekłada się to w

równym stopniu na spadek finalnej ceny produktów.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 28 z 148

Wykres: Cena asfaltu Orlen vs. cena ropy Brent (styczeń 2016 – luty 2023)

Źródło: Orlen

Istotne czynniki wzrostu kosztów w budownictwie w 2022 roku stanowiły wzrost cen energii i presja

płacowa.

Jednocześnie należy pamiętać, że w wyniku konfliktu w Ukrainie część wzrostów cen materiałów była

sztucznie wywołana przez dostawców i producentów i nie wynikała z sytuacji gospodarczej. Tym samym

z uwagi na słabnąca koniunkturę można się spodziewać, że rynek wymusi obniżenie cen w niektórych

asortymentach. Nie bez znaczenia dla cen stali pozostaje również kurs złotego. Słabszy złoty wobec

euro, dolara i franka szwajcarskiego powoduje, że producenci wyrobów ze stali wybierają eksport. Cena

towaru wyrażona w euro lub dolarach, po przeliczeniu na złotego przynosi wyższe przychody ze

sprzedaży produktów.

W I kw. 2023 roku nastąpiła stabilizacja cen materiałów strategicznych dla budownictwa, jednakże ich

poziom pozostaje wciąż wysoki. W przypadku wzrostu cen energii, emisji CO

oraz gazu

prawdopodobny jest dalszy wzrost cen wyrobów budowlanych.

Podaż inwestycji budowlanych

W roku 2022 obserwowaliśmy stopniowe hamowanie rynku budowlanego. W okresie tym wydano o 26%

mniej pozwoleń na budowę niż w roku 2021. Za sygnał pogarszającej się sytuacji w budownictwie należy

uznać spadek produkcji cementu rok do roku oraz w kolejnych miesiącach (najsilniejszy z końcem

2022). Po ponad 10-procentowym spadku w listopadzie ub. r., w grudniu rynek cementu odnotował dużo

głębszy spadek produkcji (aż o 29,1% rok do roku). W okresie roku produkcja tego podstawowego

materiału w budownictwie była niższa o 2,4%. Wyhamowywanie produkcji budowlanej potwierdza

dynamika rocznego zużycia krajowego, która wyniosła -5%, co przekłada się na wynik 19,75 mln ton (w

tym 18,86 mln ton produkcji krajowej).

Od II kw. 2022 roku nastąpił znaczący spadek ilości inwestycji kubaturowych w segmencie prywatnym

oraz brak impulsu dla inwestycji publicznych. Na podaż nowych kontraktów na rynku budowlanym,

niekorzystnie wpływa ograniczony dostęp do nowych środków unijnych. Realizowane były głównie

inwestycje kubaturowe na podstawie umów zawartych w latach wcześniejszych. Wyjątek stanowiły

inwestycje w obiekty przemysłowo - magazynowe.

W 2022 r. na rynku magazynowo - przemysłowym w Polsce, wskutek wzmożonej aktywności

deweloperów, odnotowano rekordowy wolumen nowej podaży powierzchni do najmu. W ciągu

ostatniego roku przybyło 5 mln m

zasobów magazynowych – jest to najwyższy notowany dotąd roczny

Asfalt Ropa Brent

PLN/Mg

USD/bbl

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 29 z 148

przyrost powierzchni. Oznacza to, że w 2022 r. wielkość tych zasobów w Polsce wzrosła o ponad 20%.

W ostatnim okresie obserwuje się jednak spadek aktywności inwestycyjnej w tym obszarze. Rośnie

natomiast aktywność sektora produkcyjnego, co potwierdza popyt generowany przez re-shoring.

Z uwagi na dobrze rozwiniętą infrastrukturę drogową Polska staje się swego rodzaju hubem

logistycznym dla produktów wytwarzanych w Azji, zabezpieczając tym ciągłość dostaw dla produkcji w

fabrykach Europy środkowo – wschodniej.

Począwszy od III kwartału 2022 r. w reakcji na zapowiadane spowolnienie gospodarcze daje się

zauważyć zwiększenie ostrożności wśród deweloperów powierzchni magazynowych. Z tego powodu

nowe projekty chętniej podejmowane są w lokalizacjach, które gwarantują stale wysokie

zainteresowanie. Inne, mniej bezpieczne realizacje są obecnie często odkładane w czasie.

Obserwowane obecnie rosnące koszty finansowania oraz potencjalne ryzyko recesji mogą wpłynąć na

poziom cen wynajmowanych powierzchni.

Na tle spadku podaży nowych kontraktów budownictwa kubaturowego pozytywnie wyróżniają się

inwestycje drogowe – centralne. Wpływ na to ma niewątpliwie fakt, że są, finansowane z funduszu

drogowego zasilanego z opłat za użytkowanie dróg oraz z emisji obligacji przez Bank Gospodarstwa

Krajowego.

Inwestycje realizowane przez GDDKiA wpisują się w rozwój europejskiej sieci TEN-T (Trans-European

Transport Networks), której celem jest zapewnienie spójności terytorialnej UE i usprawnienie

swobodnego przepływu osób oraz towarów. W skład sieci TEN-T wchodzi kilkaset szlaków

komunikacyjnych na terenie Unii Europejskiej, głównie ciągi komunikacji drogowej łączące wszystkie

państwa członkowskie. Rozbudowa sieci pozwala na utrzymanie ciągłości rozbudowy najważniejszych

dróg w Polsce. W przypadku Polski, sieć TEN-T przebiega przez dwa główne szlaki komunikacyjne:

korytarz Morze Bałtyckie – Morze Adriatyckie i korytarz Morze Bałtyckie – Morze Północne.

Pozostałe inwestycje infrastrukturalne z uwagi na ograniczone finansowanie i przeciągające się

procedury przetargowe nie miały kluczowego wpływu na produkcję budowlaną w kraju.

W zakresie budownictwa kolejowego do końca 2022 r. w ramach Krajowego programu Kolejowego

zrealizowane zostały inwestycje o wartości 32 mld. zł, projekty w realizacji to kolejne 40 mld. zł. Do

końca 2022 r. zostało zmodernizowanych bądź wybudowanych ponad 7,4 tys. kilometrów torów.

Aktualnie obserwuje się spadek podaży tego rodzaju nowych kontraktów budowlanych na rynku z uwagi

na brak finansowania ze środków europejskich, niemniej jednak ten sektor budownictwa, z uwagi na

jego znaczenie dla infrastruktury krajowej, uznawany jest za jeden ze strategicznych.

W zakresie budownictwa hydrotechnicznego głównym zleceniodawcą - inwestorem jest Państwowe

Gospodarstwo Wodne Wody Polskie. Aktualnie realizowanych jest 300 inwestycji o wartości 20 mld zł.

Ich celem jest m.in. modernizacja śródlądowych dróg transportowych oraz rozbudowa i wzmocnienie

sieci wałów przeciwpowodziowych w kraju.

W sektorze budownictwa energetycznego w Polsce przygotowywane są nowe inwestycje z

przeznaczeniem dostosowania sieci energetycznej do przesyłu dużych mocy energii elektrycznej. W

ramach zapewnienia odbiorcom w całej Polsce bezpieczeństwa dostaw energii elektrycznej Polskie

Sieci Elektroenergetyczne S.A., jako Operator Systemu Przesyłowego, mają za zadanie tworzyć

warunki dla przyłączania do sieci przesyłowej oraz wyprowadzania mocy z nowych elektrowni i instalacji

OZE, a także rozwijać połączenia transgraniczne. Skuteczna realizacja tych zadań wymaga sprawnej i

dobrze rozwiniętej infrastruktury sieciowej – nowoczesnych linii i stacji elektroenergetycznych. Ten

JLL

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 30 z 148

obszar inwestycji związany z infrastrukturą przesyłową jest uznawany za strategiczny dla kraju.

Realizując Politykę Energetyczną Polski, PSE ukierunkowują działalność inwestycyjną głównie na

rozwój linii 400 kV, które charakteryzują się dużymi możliwościami przesyłu przy niewielkich stratach

energii. Istniejące sieci 220 kV są tym samym stopniowo zastępowane konstrukcjami o napięciu 400

kV.

Jednym z głównych motorów wzrostu produkcji budowlano - montażowej są inwestycje samorządowe

realizowane głównie w oparciu o finansowanie zewnętrzne. Inwestycjom takim nie sprzyja jednak ubytek

podstawowych dochodów własnych przez te jednostki (głównie z tytułu podatku dochodowego) oraz

rosnące wydatki bieżące, w tym również wzrost kosztów obsługi długu. Okoliczności te powodują

ograniczenie skłonności tych jednostek do inwestowania. Powyższe braki środków własnych na

inwestycje samorządowe powodują jeszcze większe uzależnienie inwestycji od środków zewnętrznych.

W tym kontekście coraz bardziej odczuwalny jest brak środków z UE, w tym z KPO. Szczupła ilość

środków zewnętrznych (np. w ramach Polskiego Ładu) i aktualna sytuacja na rynku ograniczają

skłonności samorządów do inwestowania.

W powstałą lukę częściowo wpisuje się Rządowy Fundusz Polski Ład:

„Program Inwestycji Strategicznych", którego pierwsza edycja ruszyła w lipcu 2021 r. Zgodnie z nim

rozdysponowanych ma zostać ok. 100 mld zł. Program ma na celu zwiększenie skali inwestycji

publicznych poprzez bezzwrotne dofinansowanie inwestycji realizowanych przez jednostki samorządu

terytorialnego. Dotychczas dofinansowanie przyznane zostało dla 99 proc. samorządów w Polsce w

łącznej wysokości 63,4 mld zł, z czego najwięcej na infrastrukturę drogową - 30,8 mld zł. Biorąc jednak

pod uwagę skalę potrzeb inwestycyjnych w samorządach nakłady te wydają się niewystarczającymi.

Dysponowanie tych środków przez rząd odbywa się też często wg kryteriów politycznych, co skutkuje

przesunięciem ciężaru inwestycji z miast na tereny wiejskie.

W roku 2023 spodziewamy się, że produkcja budowlano - montażowa będzie oparta głównie na

centralnych inwestycjach w segmencie robót inżynieryjno-drogowych, pozostałe segmenty rynku będą

przeżywały okres spowolnienia, a efektów planowanych na rok 2023 postepowań przetargowych

możemy spodziewać się najwcześniej w latach 2024-2025. Ta sytuacja rynkowa będzie zdecydowanie

bardziej korzystna dla podmiotów większych, dysponujących wypełnionymi portfelami zamówień.

Segment deweloperski

W ub. r. odnotowano znaczne spadki aktywności w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Mimo,

iż w 2022 r. oddano do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem, to spadła liczba mieszkań, na

których budowę wydano pozwolenia lub dokonano ich zgłoszenia. Spadła również liczba mieszkań,

których budowę rozpoczęto.

Na koniec 2022 r. odnotowano blisko 40-procentowy spadek liczony rok do roku w obszarze pozwoleń

na budowę oraz ponad 43-procentowy spadek liczby lokali, których budowę rozpoczęto. Liczba

mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia po grudniu 2022 r. obniżyła się do poziomu 297 tys.

(spadek o 13% rok do roku), liczba lokali rozpoczętych wyniosła 200 tys. (spadek o 28% rok do roku),

natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła blisko 239 tys. (zwyżka o blisko 2% rok

do roku).

Na ograniczenie strony popytowej rynku mieszkaniowego miała w ub. r. bez wątpienia wpływ słabnący

dostęp do finansowania w oparciu o kredyty bankowe. Powyższe było następstwem drastycznie

zaostrzonej polityki monetarnej Narodowego Banku Polskiego, czego konsekwencją był wzrost

wysokości stóp procentowych i ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych na rynku. Liczba

nowych kredytów mieszkaniowych na koniec trzeciego kwartału ub.r. liczona rok do roku spadła o 69%.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 31 z 148

Również w grudniu utrzymała się głęboka korekta rynku kredytów mieszkaniowych (spadek o 72,6%

rok do roku pod względem wartości udzielonych kredytów oraz o 70,6% pod względem ich liczby). W

najbliższych miesiącach należy się spodziewać utrzymania spadków w przedziale 60-70%, co

potwierdza wartość indeksu popytu na nowe kredyty mieszkaniowe, który w grudniu wyniósł -61%.

Według danych wstępnych za 2022 r. segment mieszkaniowy rósł nominalnie o 29% rok do roku, wobec

33% po pierwszych trzech kwartałach roku. Za dużą część zwyżki odpowiadał nadal wzrost kosztów

wykonawstwa. Oczekuje się, że w nadchodzących kwartałach dynamika budownictwa mieszkaniowego

zmierzać będzie ku wartościom ujemnym z powodu mniejszej liczby rozpoczynanych nowych inwestycji.

Segment najmu powierzchni komercyjnych

Grupa Kapitałowa MIRBUD funkcjonuje w segmencie najmu powierzchni komercyjnych poprzez

działalność spółki zależnej MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. Działalność tej spółki charakteryzuje się

dwojakim sposobem administrowania powierzchnią najmu ze względu na rodzaj odbiorcy. Należący do

spółki kompleks handlowy zlokalizowany przy ul. Marywilskiej 44 w Warszawie jest skierowany do

odbiorcy indywidualnego, dlatego analizując rynek tego typu powierzchni należy rozpatrywać go pod

względem atrakcyjności dla handlu detalicznego, a zatem zapotrzebowania na powierzchnie dla

sklepów i stoisk handlowych. Podobnie jest z zarządzanymi przez Spółkę powierzchniami galerii

handlowych w Rumi i Starachowicach. Nieco inaczej należy rozpatrywać uwarunkowania rynku najmu

powierzchni magazynowych w należącym do Spółki Parku Logistyczno – Magazynowym w Ostródzie.

Rynek magazynowy w Polsce w 2022 r. utrzymał swoją pozycję jako jeden z dynamiczniej rozwijających

się sektorów nieruchomości w Polsce, pomimo zakłóceń w ciągłości łańcuchów dostaw,

przekładających się na wzrost ogólnych kosztów budowy, a także na wzrost czynszów.

Szacuje się, że w całym 2022 r. wielkość popytu brutto na rynku magazynowym wyniosła ok. 6 mln m

wobec 7 mln m

rok wcześniej. W samym 2021 r, odnotowano rekordowy wzrost popytu na tego rodzaju

powierzchnie o ponad 40% rok do roku. Obserwowany aktualnie spadek popytu wynika z

dostosowywania zapasów magazynowych przez firmy po okresie ich nadzwyczajnego wzrostu w

okresie pandemicznym.

4.2. Perspektywy rynku

Segment budowlano - montażowy

Na rynek budowlany w Polsce mają wpływ głównie uwarunkowania geopolityczne związane

z wybuchem wojny w Ukrainie. Aktualna sytuacja geopolityczna przełożyła się na niższą podaż

podstawowych surowców niezbędnych do produkcji materiałów budowlanych, co przekłada się na

ponadprzeciętny wzrost cen tych materiałów. Nie bez znaczenia jest również odpływ pracowników

ukraińskich z placów budów oraz utrzymująca się wysoka inflacja. Sytuacja ta utrudnia formułowanie

długoterminowych prognoz dla budownictwa.

Obserwowane w 2022 r. spowolnienie gospodarcze znajduje swoją kontynuację również w roku

bieżącym, co uwidaczniają kolejne korekty w dół prognoz dynamiki PKB w 2023 r. Na koniec stycznia

konsensus prognoz obniżył się z 1,0% do 0,8%.

SPECTIS, Raport za luty 2023 r.)

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 32 z 148

Ogólna sytuacja gospodarcza w kraju znajduje swoje odzwierciedlenie również w sektorze budowlanym.

Po grudniowej stabilizacji, również w styczniu odsezonowany wskaźnik koniunktury w budownictwie

utrzymał się na niskim poziomie -19,3 pkt. Sytuację tą potwierdza liczba ogłoszonych upadłości w tym

sektorze. W samym IV kw. 2022 r. było 68 przypadków upadłości, co w porównaniu z 27 upadłościami

rok wcześniej jest znaczącym przyrostem. W całym 2022 roku odnotowano 280 upadłości firm

budowlanych, czyli o 37% więcej niż w 2021 r. Niewiele niższy wzrost upadłości (30%) wystąpił w całej

gospodarce.

Wykres: Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie za okres styczeń 2018 – styczeń 2023

Źródło: Spectis na podstawie IHS Markit i GUS (dane historyczne) oraz raportów analitycznych kilkunastu instytucji finansowych (prognozy

na Q4 2022-Q4 2023)

W kolejnych kwartałach tego roku sytuacji w branży sprzyjać może widoczne osłabienie presji płacowej.

Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw zwiększyło się w grudniu ub. r. o 10,3% (wobec

13,9% miesiąc wcześniej), a w samym budownictwie wzrosło o 10,4%. Uwzględniając stopę inflacji

oznacza to jednak kolejny miesiąc spadków realnych wynagrodzeń (o ponad 5%, co jest najsilniejszym

spadkiem od ponad 20 lat). Podobnego trendu spodziewać się można w pierwszym półroczu 2023 r.

Dynamika zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw w grudniu ub. r. utrzymała się na wysokim poziomie

(2,2% r/r). W samym budownictwie zatrudnienie wzrosło w grudniu o 1,3%, a w całym 2022 r. wzrost

wyniósł 2,2%. W trakcie 2023 r. oczekiwane jest spowolnienie wzrostu zatrudnienia w gospodarce.

W samym budownictwie wysoce prawdopodobna jest natomiast redukcja poziomu zatrudnienia.

Na sytuację budownictwa w najbliższym okresie będzie miała wpływ zdolność Polski do pozyskania

funduszy unijnych. Inwestycje infrastrukturalne mogą zostać ograniczone z powodu braku środków

unijnych oraz rosnących cen, które utrudniają realizację przetargów. Nawet uzyskanie środków z KPO

w tym roku nie wpłynie na poprawę sytuacji w 2023 r., gdyż przed rozpoczęciem prac konieczne będzie

zakończenie procedur przetargowych a następnie prac projektowych (dla kontraktów realizowanych w

systemie „zaprojektuj i wybuduj”).

Początek 2023 r. w polskim budownictwie, zgodnie z przewidywaniami, rozpoczął się od głębokich

spadków, na co istotny wpływ ma wysoka baza porównawcza z pierwszego kwartału ub. r., kiedy to

notowano wzrosty produkcji o ponad 20%. W dalszej części roku dynamika produkcji powinna się

stabilizować, jednak cały 2023 r. będzie dla budownictwa rokiem spadkowym.

SPECTIS, raport za luty 2023 r.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 33 z 148

Wykres: Wskaźniki wyprzedzające koniunkturę w budownictwie, dane wyrównane sezonowo

Źródło: Spectis na podstawie danych Coface

Kluczowy dla polskiego budownictwa segment publiczny, który odpowiada za ok. 50-55% krajowej

produkcji budowlano - montażowej, znajduje się obecnie w stanie zawieszenia w oczekiwaniu na środki

UE, bez których nie rozpoczną się duże projekty infrastrukturalne w segmencie kolejowym i

energetycznym. W tym ostatnim przypadku wiele inwestycji może być jednak inicjowanych i

finansowanych przez spółki z udziałem Skarbu Państwa. Bez funduszy unijnych nie zostanie

wygenerowany kolejny impuls inwestycyjny w samorządach, w których inwestycje od połowy 2021 r. są

stymulowane przez środki krajowe w ramach programów rządowych. Napływu nowych środków z

budżetu UE na lata 2021-2027 należy spodziewać się dopiero w 2024 r. Fundusze z KPO, które w latach

2022-2023 miały wypełnić lukę w finansowaniu unijnym, pozostają przedmiotem politycznego sporu

polskiego rządu z instytucjami UE i nadal nie są dla Polski dostępne.

Nadchodzący okres spowolnienia inwestycyjnego w 2023 r. będzie trudny dla małych i średnich firm

podwykonawczych. Lepiej natomiast poradzą sobie duże firmy wykonawcze o ugruntowanej pozycji na

rynku, posiadające wypełniony i zdywersyfikowany portfel zamówień. Ponadto firmy te posiadają solidne

fundamenty ekonomiczne m.in. dzięki dobrym wynikom finansowym osiągniętym w latach 2020-2021.

Powyższe nie oznacza jednak, że firmy te nie odczują braku kontraktów już w 2024 r. Jednocześnie

można spodziewać się stabilizacji cen materiałów i usług podwykonawczych. Ograniczony portfel

zamówień wpłynie na wzrost konkurencyjności i rywalizacji wykonawców o pozyskanie nowych

kontraktów w tych segmentach budownictwa, w których nie doszło do głębokiego spowolnienia (np.

segment drogowy i logistyczny), lub stanowią dla wykonawców wiodący obszar działalności (np.

segment kolejowy i energetyczny). Niższy popyt wymusi nasilenie się konkurencji cenowej, wymuszając

na generalnych wykonawcach obniżkę oczekiwanych marż z tytułu realizowanych projektów

inwestycyjnych.

W 2023 r., podobnie jak w 2022 r. ceny większości materiałów budowlanych utrzymują się na wysokim

poziomie. Według badań GUS niemal 3/4 firm budowlanych nadal uznaje koszty materiałów jako jedną

z głównych barier działalności. Jednocześnie należy liczyć się z rosnącymi wydatkami na obsługę

kredytu i leasingu, rekordowymi cenami paliw i utrzymująca się presją na wzrost wynagrodzeń (m.in. z

uwagi na wzrost płacy minimalnej w 2023 r. do 3,6 tys. zł brutto). Dotyczy to głównie mniejszych

przedsiębiorstw wykonawczych skoncentrowanych na wąskich segmentach rynku budowlanego oraz

małych firmach podwykonawczych, dla których malejące przychody i wysokie koszty mogą być trudnym

do pokonania wyzwaniem.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 34 z 148

Pogorszenie kondycji finansowej takich podmiotów prawdopodobnie przełoży się na dalszy wzrost

liczby niewypłacalności w segmencie budownictwa. Według danych Coface od stycznia do września

2022 r. postępowania restrukturyzacyjne i upadłościowe wszczęło tyle samo przedsiębiorstw, co w

katastrofalnym dla budownictwa roku 2012 i 2013. Z kolei dane BIG InfoMonitor wskazują, że w IV

kwartale 2022 r. odsetek firm budowlanych wskazujących na problemy z uzyskaniem płatności od

kontrahentów wzrósł z 21% do 39%.

Sytuacji w budownictwie w najbliższym okresie nie będą sprzyjać niestabilne przepisy prawa oraz

niepewność sytuacji gospodarczej - przyczyny wskazywane przez przedsiębiorców jako jedne

z głównych barier w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych.

Budownictwo infrastrukturalne

Wsparciem dla polskiego rynku budowlanego w 2023 r. powinny pozostać duże inwestycje drogowe. Są

one finansowane głównie ze środków krajowych za pośrednictwem Krajowego Funduszu Drogowego.

Mimo rosnących wydatków państwa na politykę społeczną i obronną przy ograniczonej możliwości

zwiększania dochodów budżetowych i zadłużenia się na rynkach finansowych, nie doszło do istotnych

redukcji planów inwestycyjnych w segmencie drogowym po 2022 r. Wiele odcinków dróg jest obecnie w

trakcie realizacji, a w 2023 r. GDDKiA planuje ogłosić przetargi na realizację nowych inwestycji o

wartości ok. 29 mld zł. Do 2030 r. w ramach sieci TENT w Polsce powstanie 3,8 tys. km dróg, więcej niż

pierwotnie zakładano. Całkowita długość drogowej sieci TEN-T w Polsce wynosi ok. 7 700 km.

W grudniu 2022 r. Rada Ministrów przyjęła nowy program drogowy - Rządowy Program Budowy Dróg

Krajowych do 2030 r. (z perspektywą do 2033 r.). Łącznie na realizację inwestycji ujętych w nowym

programie przeznaczona zostanie kwota 294,4 mld zł. Limit finansowy obejmuje nowe zadania

o wartości około 187 mld zł, zadania kontynuowane o wartości 104,5 mld zł oraz rezerwę w wysokości

3 mld zł. Jest to największy program drogowy w historii Polski. Podstawowym źródłem finansowania

inwestycji ujętych w programie jest Krajowy Fundusz Drogowy, zasilany m.in. środkami z programów

operacyjnych Unii Europejskiej. Program zakłada realizację inwestycji drogowych w ciągu dróg

krajowych, dróg ekspresowych oraz autostrad o łącznej długości ponad 6,1 tys. km. Nowe inwestycje

będą obejmowały zadania o długości 2,6 tys. km, natomiast zadania kontynuowane, rozpoczęte

w ramach dotychczasowego programu drogowego, mają długość ponad 3,5 tys. km. Celem RPBDK

2030 jest stworzenie spójnej sieci dróg krajowych zapewniającej efektywne funkcjonowanie drogowego

transportu osobowego i towarowego. W rezultacie zmniejszona ma zostać luka infrastrukturalna

pomiędzy krajami tzw. starej unii a Polską oraz zostaną dotrzymane unijne zobowiązania dotyczące

budowy sieć TEN-T, w tym sieci bazowej, składającej się z połączeń priorytetowych, istotnych z punktu

widzenia celów europejskiej polityki transportowej.

Od kwietnia 2021 r. realizowany jest Program budowy 100 obwodnic na lata 2020-2030. W ramach

tego programu w całej Polsce powstanie 100 zadań o łącznej długości ok. 820 km. Na jego realizację

rząd przeznaczy 28 mld zł. Budowa będzie finansowana ze środków krajowych, jak również

pochodzących z programów operacyjnych w ramach perspektywy 2014-2020 oraz 2021-2027.

Inwestycje te przysłużyć się mają m.in. poprawie bezpieczeństwa ruchu drogowego, zwiększeniu

przepustowości sieci drogowej oraz redukcji zanieczyszczeń w miastach. Budowa obwodnic miast

zapewni efektywne funkcjonowanie drogowego transportu osobowego i towarowego, a także poprawę

bezpieczeństwa ruchu drogowego.

W październiku 2022 r. przyjęty został przez rząd Program Wzmocnienia Krajowej Sieci Drogowej

do 2030 roku. Program dotyczy kompleksowego utrzymania sieci dróg krajowych, na którego realizację

przewidziano 58,3 mld zł. Główne cele PWKSD to zwiększenie spójności sieci dróg krajowych

dostosowanych do ruchu pojazdów o nacisku pojedynczej osi do 11,5 t poprzez wzmocnienie konstrukcji

nawierzchni, dostosowanie do wymaganych warunków technicznych, w szczególności poprzez

poszerzenie jezdni, poprawę geometrii drogi, w tym skrzyżowań i łuków., zapewnienie wymaganego

stanu technicznego istniejącej infrastruktury oraz intensyfikacja działań zmniejszających negatywny

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 35 z 148

wpływ infrastruktury drogowej na środowisko. Program przewidziany na lata 2023-2030 zakłada

realizację utrzymania strukturalnego, utrzymania bieżącego i pilotażowo nowych rozwiązań w zakresie

utrzymania na sieci dróg krajowych (w tym autostrad i dróg ekspresowych) zarządzanych przez

GDDKiA. W ramach utrzymania strukturalnego realizowane będą kompleksowe przebudowy oraz

rozbudowy odcinków dróg krajowych w zarządzie GDDKiA, obejmujące także m.in. przebudowę

skrzyżowań, obiektów inżynierskich i uzupełnienie infrastruktury o niezbędne elementy służące

niechronionym uczestnikom ruchu.

Jednym z najważniejszych przedsięwzięć planowanych do realizacji przez sektor publiczny

w najbliższym okresie jest budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego. Realizacja tej inwestycji

wiąże się z dużym zapotrzebowaniem na roboty budowlane nie tylko w budownictwie kolejowym,

czy infrastruktury lotniczej, ale również towarzyszącej im infrastruktury drogowej oraz kubaturowej.

Projekt obejmuje 30 zadań inwestycyjnych do realizacji w latach 2020-2034. Koncepcja budowy CPK

zakłada budowę samego CPK i 120 kilometrowej linii Warszawa – Łódź, a w dalszej przyszłości 700-

800 km nowych linii kolejowych i 65-248 kilometrów dróg ekspresowych i autostrad. W celu uzyskania

przez CPK połączeń bezpośrednich ze wszystkimi obszarami Polski, oprócz budowy nowych linii,

konieczna będzie modernizacja lub rewitalizacja istniejących linii, dworców i obiektów

infrastrukturalnych. Tym samym potrzeby transportowe wokół CPK stanowią szansę dla krajowego

sektora budownictwa. Budowa nowych portów lotniczych i dworców kolejowych to działania

inwestycyjne o długoterminowym wpływie na jakość i dostępność usług transportowych. Szacunkowy

koszt rozbudowy krajowej sieci kolejowej w ramach realizacji inwestycji etapu pierwszego wynieść ma

około 16 mld zł. Dodatkowo około 5-7 mld zł zostało przeznaczonych na inwestycje komplementarne.

Tym samym w zależności od liczby tych projektów, limity wydatków na rozbudowę sieci kolejowej w celu

stworzenia uniwersalnego ogólnokrajowego systemu przewozów wynosić będą 16–23 mld zł. Jednakże

dynamiczne zmiany cen materiałów budowlanych, wojna w regionie, a do tego wieloletnia perspektywa

realizacji całej inwestycji sprawiają, że trudno określić, ile faktycznie będzie trzeba wydać na realizację

projektu. Według prezesa rządowej spółki CPK Mikołaja Wilda koszty wzrosły do ok. 40 mld zł.

W przypadku infrastruktury kolejowej modernizacja polskich kolei prowadzana jest w oparciu o Krajowy

Program Kolejowy (KPK) do 2023 (2024). Dokument ten realizuje strategie przyjęte przez Radę

Ministrów, w tym „Strategię Rozwoju Kraju 2020" oraz „Strategię Rozwoju Transportu do 2020

z perspektywą do 2030 roku". W programie tym zawarto ponad 240 kolejowych projektów

inwestycyjnych o wartości prawie 77 mld zł, które zakładają modernizację około 9 tys. kilometrów torów.

KPK ma na celu poprawę ruchu kolejowego w aglomeracjach, podniesienie standardu podróży na

trasach regionalnych oraz polepszenie warunków dla przewozu towarów, stworzenie spójnej sieci

kolejowej o wyższych prędkościach. Rząd nie będzie tworzył nowego programu na okres po

zakończeniu realizacji Krajowego Programu Kolejowego. Zamiast tego wielokrotnie już aktualizowany

KPK zostanie rozszerzony o projekty do realizacji aż do 2030 roku. Aktualnie przygotowywany jest

projekt aktualizacji KPK do 2030 r. w oparciu o projekty perspektywy 2014-2021. Wartość programu

szacuje się wstępnie na 80 mld zł. W tym roku planowane jest ogłoszenie przetargów o wartości 15–20

mld zł.

W latach 2023-2032 Polskie Sieci Energetyczne planują przeznaczyć na inwestycje ok. 36 mld zł.

Podejmowane przedsięwzięcia mają pomóc w osiągnięciu celu krajowego w zakresie udziału energii

z OZE w końcowym zużyciu energii, budowie morskich farm wiatrowych na Bałtyku oraz budowie mocy

jądrowych. Planowane inwestycje mają poprawić warunki zasilania, a tym zminimalizować ograniczenia

sieciowe w całym systemie. Inwestycje realizowane mają być w ramach „Planu rozwoju w zakresie

zaspokojenia obecnego i przyszłego zapotrzebowania na energię elektryczną” na lata 2023-2032 (Plan

Rozwoju Systemu Przesyłowego). Tak duża skala inwestycji planowanych do realizacji w ciągu 10 lat to

szansa dla wykonawców również tych, którzy nie pracowali przy budowie sieci najwyższych napięć

służącej do przesyłania energii elektrycznej na duże odległości. Łącznie do 2032 r. ma powstać m.in.

4,8 tys. km torów nowych linii 400 kV, a kolejne 1,6 tys. km zostanie zmodernizowanych. Oprócz już

ukończonych i obecnie realizowanych inwestycji planowana jest budowa tzw. mostu energetycznego

łączącego okolice Słupska i Śląsk lub Dolny Śląsk, który będzie w stanie przesyłać nawet 3-4 GW mocy.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 36 z 148

Dla porównania największa istniejąca w Polsce elektrownia ma moc ok. 5 GW. Nowe połączenie będzie

miało ok. 600 km.

Segment deweloperski

Dobra koniunktura w budownictwie mieszkaniowym skończyła się wraz z zapoczątkowanym przez Radę

Polityki Pieniężnej w IV 2021 r. wzrostem stóp procentowych. Powyższe zaskutkowało dekoniunkturą w

sektorze budownictwa mieszkaniowego (tąpnięcie liczby nowych inwestycji mieszkaniowych w II poł.

2022 r.).

Zmiany, jakie miały miejsce w 2022 r., tj. wzrost stóp procentowych czy inflacja, powodowały ogólny

spadek zainteresowania kupnem mieszkań, w tym również tych z rynku pierwotnego. Oczekuje się,

że w roku bieżącym dynamika sprzedaży mieszkań deweloperskich wyhamuje tendencję spadkową, ale

nadal pozostanie ujemna. Mniejsza podaż mieszkań przy słabszym popycie powinny wpłynąć na

niewielką korektę cen lub ich stabilizację. Spadek produkcji w tym sektorze skutkować będzie

uwolnieniem mocy produkcyjnych (np. podwykonawców), które mogłyby zostać zaadoptowane w innych

segmentach budownictwa.

W najbliższych miesiącach można spodziewać się utrzymania spadków w przedziale 60-70%,

co potwierdza także odczyt indeksu popytu na nowe kredyty mieszkaniowe, który w grudniu 2022 r.

wyniósł -61%. Z powodu mniejszej liczby rozpoczynanych nowych inwestycji można oczekiwać, że

w nadchodzących kwartałach również dynamika budownictwa mieszkaniowego zmierzać będzie ku

wartościom ujemnym.

Czynniki, które determinowały sytuację w 2022 r., pozostają nadal aktualne w 2023 r. – wysoka inflacja

i wysokie stopy procentowe. Czynniki te w istotny sposób ograniczają zdolność nabywczą potencjalnych

kupujących. Pozytywnym sygnałem płynącym z tego obszaru w styczniu br. jest wzrost zdolności

kredytowej w porównaniu do grudnia ub. r. Sytuacja ta jest wynikiem m.in. uwzględniania świadczenia

500+ w wysokości dochodów przez niektóre banki oraz spadającego wskaźnika WIBOR. W ostatnim

okresie obserwujemy spadek stawki WIBOR, która w listopadzie 2022 r. wzrosła do poziomu 7,61%,

aktualnie utrzymuje poniżej 7 proc. (WIBOR3M na 02.03.2023 - 6,94%).

Kolejnym czynnikiem, mogącym wpłynąć na poziom sprzedaży jest wydana przez KNF rekomendacja

pozwalająca bankom na zmniejszenie bufora ostrożnościowego dla kredytów o stałym oprocentowaniu

z 5 p.p. do 2,5 p.p. Powyższe powinno spowodować dodatkową pozytywną zmianę w ilości środków,

które banki będą skłonne pożyczyć.

Dodatkowe udogodnienia stwarza możliwość ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych na bazie

nowego wskaźnika WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight). WIRON jest niższy niż WIBOR, dlatego

kredyty udzielane na jego podstawie będą opierać się o niższą wartość części składowej. Na 20.02.2023

odczyt wskaźników to 6,96% dla WIBOR 3M i 5,90% dla WIRON (GPW Benchmark). Już w tym roku

banki mogą udzielać kredytu na podstawie obu wskaźników.

Inną formą wsparcia dla kupujących mieszkania ma być nowy rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%,

przeznaczony na zakup pierwszego mieszkania dla osób do 45. roku życia. Dopłata do rat kredytu

mieszkaniowego przewidziana jest na pierwsze 10 lat spłaty. Efektywne oprocentowanie z perspektywy

kredytobiorcy wyniesie w tym okresie 2% + marża banku. Zgodnie z zapewnieniami rządu program ma

ruszyć nie później niż w III kwartale 2023 r.

Sytuacja rynku mieszkaniowego powinna w 2023 r. ulec polepszeniu, tym samym rynek pierwotny

nieruchomości w 2023 r. ma szansę uniknąć pesymistycznych scenariuszy i zacząć wracać na ścieżkę

wzrostów.

BOŚ Analizy sektorowe

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 37 z 148

Segment najmu powierzchni komercyjnych

W 2023 r. przewiduje się osłabienie tempa wzrostu popytu na wynajem powierzchni magazynowych,

czego zasadniczą przyczyną będzie spowolnienie wzrostu gospodarczego w Polsce. W dłuższym

okresie rynek magazynowy w Polsce ma jednak korzystne perspektywy rozwoju.

Na mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wpłynie również spowolnienie konsumpcji

oraz dalsze ograniczanie zapasów przez firmy. Należy spodziewać się, że spowolnienie popytu na rynku

magazynowym w połączeniu z napływem nowych zasobów skutkować będzie wzrostem współczynnika

pustostanów. Wzrost udziału powierzchni niewynajętej nie powinien być jednak na tyle znaczący, aby

istotnie odmienić dotychczasową dobrą sytuację właścicieli powierzchni komercyjnych. Perspektywy dla

tego segmentu w długim okresie można uznać za korzystne. Zakłada się, że po 2023 r. utrzyma się

stabilny popyt na poziomie od 5 do 6 mln m

, z tendencją do wzrostu w kolejnych latach.

Głównym motorem napędowym magazynowego popytu pozostają firmy z sektora e-commerce oraz

operatorzy logistyczni. Niemniej coraz mocniej zarysowuje się zjawisko reshoringu, wskutek którego

coraz więcej firm produkcyjnych decyduje się na przeniesienie części lub całości swojej działalności z

państw zamorskich m.in. do Polski. Potwierdza to też ostatni raport firmy Reuters („A generational shift

in sourcing”), z którego wynika, że Polska będzie jednym z głównych beneficjentów tego zjawiska, czyli

przeniesienia produkcji bliżej rynku zbytu w celu zmniejszenia ryzyka związanego z zakłóconymi i/lub

zerwanymi łańcuchami dostaw.

Szansy dla polskiego sektora budowlanego w kolejnych latach można upatrywać w odbudowie Ukrainy

po ustaniu działań wojennych. Zgodnie z wypowiedzią Waldemara Budy – ministra rozwoju i technologii,

w odbudowie Ukrainy chce uczestniczyć już blisko 1750 polskich firm. Aktualnie trwają przygotowania,

aby nawiązać współpracę z ukraińskim firmami po wojnie. Jak ocenił Polski Instytut Ekonomiczny skala

polskich inwestycji bezpośrednich w Ukrainie może wzrosnąć 30-krotnie, do 30 mld USD. Według

ekspertów zaangażowanie polskich firm powinno być widoczne m.in. w sektorze energetycznym i

budownictwie.

Z powodu wojny w ubiegłym roku szacowano, że gospodarka Ukrainy skurczy się o kilkadziesiąt proc.

Według oceny Banku Światowego straty materialne Ukrainy wynoszą 105,5 mld dolarów. Szacuje się,

że łączny koszt projektów powojennej odbudowy Ukrainy wyniesie ponad 1 bln USD.

4.3. Opis działalności spółek z Grupy MIRBUD w 2022 r.

4.3.1 Opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta w okresie, którego dotyczy raport,

wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń ich dotyczących

Segment robót budowlano – montażowych

Budownictwo należy do strategicznych sektorów polskiej gospodarki. Jest to również swego rodzaju

barometr wyznaczający z wyprzedzeniem cykl koniunktury gospodarczej. Pomimo utrzymania

niekorzystnych warunków rynkowych wynikających z uwarunkowań makroekonomicznych oraz

wystąpienia konfliktu zbrojnego w Ukrainie rok 2022 należał do rekordowych w historii Grupy

Kapitałowej MIRBUD.

BOŚ Analizy sektorowe

money.pl

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 38 z 148

Na koniec 2022 roku wartość portfela zamówień Grupy Kapitałowej MIRBUD wyniosła ok. 5,5 mld

złotych netto z przeważającą ekspozycją (ok. 75%) na kontrakty budownictwa infrastruktury drogowej,

stąd też dla dalszego rozwoju Grupy istotnymi są perspektywy tego rynku w Polsce. Struktura

przychodów w Grupie w 2022r. przedstawiała się następująco: budownictwo infrastruktury drogowej –

53,7%, budownictwo kubaturowe – 39,5%, działalność deweloperska – 4%, wynajem powierzchni

komercyjnych – 1,6%, pozostałe – 1,2% i nie powinna ulec znaczącym zmianom w roku 2023.

Do najważniejszych dokonań Spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD w raportowanym okresie można

zaliczyć:

dalszy wzrost skali działalności względem lat ubiegłych;

osiągnięcie satysfakcjonującego wyniku finansowego z działalności w segmencie budowlano –

montażowym pomimo rosnących cen surowców i materiałów budowlanych;

wypełnianie i utrzymanie wartości portfela zamówień Grupy Kapitałowej MIRBUD w wysokości

ponad 5,5 mld zł na lata 2023-2026;

rozwój działalności budowlanej na rynku infrastruktury wojskowej;

pozyskanie i realizacja wielu kontraktów budownictwa magazynowego;

osiągnięcie porozumienia z GDDKiA w sprawie waloryzacji kontraktów drogowych do

wysokości 10% wartości umowy, podpisanie pierwszych aneksów do posiadanych umów w tym

zakresie;

osiągnięcie porozumienia w sprawie waloryzacji kontraktów z zakresu budowy budynków

użyteczności publicznej m.in. Stacji Pogotowia Ratunkowego w Szczecinie i hali widowiskowo

– sportowej Urania w Olsztynie.

Do najważniejszych niepowodzeń Spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD raportowanym okresie można

zaliczyć:

spadek rentowności realizowanych kontraktów budowlanych, zwłaszcza z sektora budynków

użyteczności publicznej, spowodowany ponadnormatywnym wzrostem cen surowców i

materiałów budowlanych na skutek wystąpienia konfliktu zbrojnego w Ukrainie.

W 2022 r. GK MIRBUD kontynuowała dalszy rozwój. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami Grupa

pod względem przychodów osiągnęła poziom wyższy od przychodów osiąganych w poprzednich latach.

Wykres: Przychody GK MIRBUD w latach 2017- 2022 (w tys. PLN)

Na skutek gwałtownych wzrostów cen surowców i materiałów budowlanych, rentowność posiadanych

kontraktów budowlanych spadła, jednakże dzięki zwiększeniu skali działalności i odpowiednim

zarządzaniu realizowanymi projektami osiągnięto satysfakcjonujący skonsolidowany zysk netto.

859 856

1 143 128

949 104

1 242 903

2 505 568

3 319 329

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000

Y 2017 Y 2018 Y 2019 Y 2020 Y 2021 Y 2022

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 39 z 148

Wykres: Zysk netto GK MIRBUD w latach 2017-2022 (w tys. PLN)

Należy jednak zauważyć, iż w analogicznym okresie 2021 roku na wynik netto wpływ miały zdarzenia

jednorazowe, tj. m.in. rozliczenie częściowe dotacji otrzymanej na budowę obiektu w Ostródzie w kwocie

ok. 9,4 mln złotych (w związku ze sprzedażą drugiej części nieruchomości), przeszacowanie z uwagi

na cenę rynkową transakcji wartości sprzedawanego obiektu w Ostródzie w kwocie ok. 2,9 mln zł oraz

dotacje otrzymane przez Marywilska 44 Sp. z o.o. w związku z wystąpieniem pandemii COViD-19

wynikające z udzielonej obniżki czynszu dzierżawnego za najem nieruchomości gruntowych położonej

w Warszawie w łącznej kwocie ok. 2,7 mln zł.

Natomiast na wynik roku 2022 negatywnie wpłynęło przeszacowanie wartości nieruchomości

inwestycyjnych w Marywilska Sp. z o.o., które obciążyło wynik finansowy Grupy kwotą ok. 10 mln zł.

W omawianym okresie struktura portfela zamówień Grupy Kapitałowej MIRBUD do realizacji do 2026

roku uległa niewielkiej zmianie na korzyść kontraktów budownictwa obiektów użyteczności publicznej

(m.in. stadiony, szkoły hale sportowe, i in.). Na porównywalnym poziomie do lat ubiegłych utrzymuje

się udział kontraktów budownictwa przemysłowego oraz mieszkaniowego (wykonywanego wyłącznie

na potrzeby spółki zależnej JHM DEVELOPMENT). Nieznacznie zmalał udział kontraktów inżynierii

drogowej.

Wykres: Zmiana struktury portfela zamówień GK MIRBUD

Dla pełnego obrazu struktury portfela zamówień GK MIRBUD należy jednak wziąć pod uwagę jego

wartość, która w ostatnich trzech latach ulegała systematycznemu podwyższaniu. .

25 103

27 036

28 124

58 193

128 010

119 195

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

Y 2017 Y 2018 Y 2019 Y 2020 Y 2021 Y 2022

11%

85%

31.12.2020

12%

77%

31.12.2021

14%

75%

31.12.2022

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 40 z 148

W poprzednich latach MIRBUD S.A. była spółką rozpoznawalną przede wszystkim na rynku

generalnych wykonawców realizujących inwestycje budownictwa przemysłowego. Od 2019 roku zakres

działalności uległ znacznemu rozszerzeniu. Spółka, działając w konsorcjum ze spółką zależną

KOBYLARNIA S.A. realizuje kontrakty budownictwa drogowego na terenie całego kraju będąc aktualnie

najbardziej zaangażowanym generalnym wykonawcą infrastruktury drogowej realizowanej na zlecenie

Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Zestawienie dominującego udziału długoterminowych

kontraktów drogowych, prestiżowych kontraktów kubaturowych budownictwa użyteczności publicznej

oraz krótkoterminowych, wysokorentownych kontraktów budownictwa przemysłowego, zapewniają

Grupie Kapitałowej przychody i wyniki w kolejnych latach na stabilnym, porównywalnym poziomie.

Wzorowo realizowana strategia wzrostu i rozwoju, oraz zdywersyfikowany portfel zamówień Grupy w

2022 roku sprawiły, iż MIRBUD S.A. otrzymała tytuł Spółki Budowlanej Roku według wydawnictwa

Executive Club.

MIRBUD S.A.

Spółka niezmiennie świadczy szeroko rozumiane usługi budowlano – montażowe w obszarze

budownictwa przemysłowego, kubaturowego, mieszkaniowego oraz inżynieryjno-drogowego,

wykonywane w systemie generalnego wykonawstwa. Ponadto marginalnym obszarem działalności

spółki jest działalność wydawnicza.

Do największych dokonań spółki w 2022 roku można zaliczyć podpisanie umów na realizację

następujących inwestycji:

zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi ekspresowej S74

Przełom/Mniów – Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód) o wartości 437,14 mln złotych netto;

budowa hali remontowej W-10 w Krośnie Odrzańskim wraz z infrastrukturą towarzyszącą z

przeznaczeniem do obsługi i naprawy sprzętu pancernego i opancerzonego oraz rozbiórka

istniejących obiektów budowlanych o wartości 39,47 mln złotych netto;

budowa pięciu budynków mieszkalnych (budynki: A, B, C, D i E) wraz z niezbędną infrastrukturą

przy ul. Armii Krajowej w Skierniewicach o wartości 80,14 mln złotych netto;

przebudowa/remont stadionu miejskiego w Skierniewicach o wartości 40,21 mln złotych brutto;

budowa Zbiorczej Drogi Południowej w Legnicy – etap III o wartości 88,6 ml zł brutto (w

konsorcjum z KOBYLARNIA S.A.);

projekt i budowa drogi ekspresowej S10 Bydgoszcz – Toruń, odcinek 3 od węzła Solec do węzła

Toruń Zachód o wartości 425,8 mln złotych brutto (w konsorcjum z KOBYLARNIA S.A.);

przebudowa drogi krajowej nr 91 na odcinku Terespol-Stolno (z wyłączeniem mostu na Wiśle)

o wartości 67,4 mln zł brutto (w konsorcjum z KOBYLARNIA S.A.);

podpisanie aneksów waloryzacyjnych do umów z Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i

Autostrad;

podpisanie pierwszej w historii Spółki umowy o partnerstwie publiczno – prywatnym;

4,57

4,81

5,56

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

stan na 31.12.2020 stan na 31.12.2021 stan na 31.12.2022

BACKLOG w mld PLN netto

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 41 z 148

budowa Budynku Radioterapii w ramach drugiego etapu Centrum Kliniczno-Dydaktycznego

Uniwersytetu Medycznego w Łodzi wraz z Akademickim Ośrodkiem Onkologicznym – stan

surowy zamknięty; wartość umowy: 39,5 mln zł brutto;

budowa drogi S6 Koszalin – Słupsk, Odcinek 1, Koniec obwodnicy Koszalina i Sianowa /bez w.

"Sianów Wschód"/ - początek obwodnicy m. Sławno /z w. "Bobrowice"/” o wartości 657,9 mln zł

brutto (w konsorcjum z KOBYLARNIA S.A.);

budowa budynku biurowego Macro Cash and Carry w Warszawie przy ul. al. Jerozolimskie 184

o wartości 45,8 mln zł netto;

rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 203 na odcinku Darłowo – granica województwa

zachodniopomorskiego o wartości 116,2 mln zł brutto (w konsorcjum z KOBYLARNIA S.A.);

budowa budynku szkoły na terenie osiedla Chrzanów Dzielnicy Bemowo m.st. Warszawy o

wartości 84,7 mln zł brutto;

rozbudowa zakładu produkcji sprzętu wojskowego polegająca na budowie kompleksu

budynków produkcyjno-montażowych z częścią biurowo-socjalną dla spółki z Polskiej Grupy

Zbrojeniowej PIT RADWAR; wartość umowy: 96,6 mln zł netto;

budowa budynku usługowego „Krakowskie Centrum Muzyki” przy ul. Piastowskiej w Krakowie

o wartości 116,4 mln zł brutto.

Ponadto w omawianym okresie Spółka pozyskała kontrakty na budowę hal magazynowych

zlokalizowanych w różnych częściach kraju o łącznej wartości ok. 229 mln euro netto , natomiast po

upływie okresu sprawozdawczego podpisano umowę na budowę zachodniego obejścia drogowego

miasta Chojnice o wartości 57,6 mln zł brutto, którą MIRBUD S.A. realizuje w konsorcjum ze spółką

zależną KOBYLARNIA S.A.

Na dzień 31.12.2022 r. Spółka realizowała w sumie 35 kontraktów budownictwa kubaturowego i 5

drogowego samodzielnie, bądź jako lider konsorcjum ze spółką zależną KOBYLARNIA S.A.

Zaawansowanie prac na budowach na koniec 2022 roku przedstawia poniższy wykres:

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 42 z 148

Spośród powyższych inwestycji na dzień sporządzenia niniejszego raportu Spółka powzięła wiedzę, iż

realizacja trzech z nich została czasowo wstrzymana przez inwestora. Dotyczy to hal magazynowych w

Opaczu, Warszawie Utrata oraz Kielnie.

Zgodnie z przyjętą w 2020 roku Polityką Dywidendową Spółka w 2022 wypłaciła dywidendę z zysku

jednostkowego za 2021 rok w wysokości 0,20 zł na akcję, co stanowi wzrost względem roku

poprzedniego o 150%.

W 2022 r. Spółka złożyła oferty w 165 postępowaniach niepublicznych i 30 przetargach publicznych.

Wartość złożonych ofert 16 090 881 tys. zł netto. W tym czasie podpisano 20 umów na kwotę

1 728 900 tys. zł.

KOBYLARNIA S.A.

Spółka niezmiennie świadczy usługi w obszarze budownictwa drogowo – inżynieryjnego, realizując

kontrakty drogowe w konsorcjum z MIRBUD S.A. Oprócz tego Spółka realizuje mniejsze kontrakty

drogowe samodzielnie oraz w niewielkim stopniu – zajmuje się produkcją mas bitumicznych na potrzeby

podmiotów zewnętrznych w oparciu o własne zaplecze produkcyjne w Bydgoszczy, Miękini k/Wrocławia

oraz wytwórni koło Włocławka.

W 2022 roku zmniejszeniu uległa liczba przetargów organizowanych przez Generalną Dyrekcję Dróg

Krajowych i Autostrad, w ramach realizacji rządowego Planu Budowy Dróg Krajowych i Autostrad na

lata 2021 – 2030 (z perspektywą do 2033 r.). W tym czasie ogłaszano przetargi na realizację inwestycji

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 43 z 148

drogowych głównie we wschodniej części kraju, na terenie której Spółka nie posiada własnego zaplecza

logistycznego. Do znaczących sukcesów Spółki w pierwszej połowie 2022 roku należy zaliczyć

podpisanie umowy na wykonanie zadania pn. Projekt i budowa drogi ekspresowej S10 Bydgoszcz –

Toruń, odcinek 3 od węzła Solec do węzła Toruń Zachód o wartości 346,22 mln netto.

W 2022 roku Spółka realizowała następujące kontrakty, występując jako lider w konsorcjum z MIRBUD

S.A.:

budowa autostrady A18 Olszyna-Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 2 od km

11+860 do km 33+760;

budowa obwodnicy Poręby i Zawiercia w ciągu drogi krajowej nr 78 odc. Siewierz – Poręba –

Zawiercie (Kromołów) – od km 105+836 do km 122+500;

kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5, część 2 na odcinku od węzła

Dworzysko (bez węzła) – do węzła Aleksandrowo (z węzłem) o długości około 22,4 km;

kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5 na odcinku Nowe Marzy –

Bydgoszcz - granica województwa kujawsko-pomorskiego i wielkopolskiego na odcinku od

węzła „Białe Błota” (bez węzła) do węzła „Szubin” (bez węzła) o długości około 9,7 km;

zaprojektowanie i budowa drogi S11 Koszalin - Szczecinek, odc. w. Koszalin Zachód (bez

węzła) - w. Bobolice. Odcinek 3. Węzeł Koszalin Południe (bez węzła) – węzeł Bobolice (z

węzłem);

budowa drogi wojewódzkiej od drogi wojewódzkiej nr 455 do drogi krajowej nr 98 – w formule

„zaprojektuj i wybuduj”;

rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 548 Stolno-Wąbrzeźno km 0+005 do km 29+619 z

wyłączeniem węzła autostradowego w m. Lisewo od km 14+144 do km 15+146 część 2 - etap

II od km 15+146 do km 29+619;

rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 548 Stolno-Wąbrzeźno km 0+005 do km 29+619 z

wyłączeniem węzła autostradowego w m. Lisewo od km 14+144 do km 15+146 część 1 - etap

I od km 0+005 do km 14+14;

budowa autostrady A18 Olszyna – Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 4 od km

50+000 do km 71+533;

zaprojektowanie i budowa obwodnicy miejscowości Gostyń w ciągu drogi krajowej nr 12.

Budowa obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej, zadanie 2: Węzeł Żukowo (z węzłem) – węzeł

Gdańsk Południe (z węzłem);

budowa Zbiorczej Drogi Południowej w Legnicy Etap III od al. Rzeczypospolitej do ul.

Sikorskiego;

budowa obwodnicy Krzeczyna Wielkiego w ciągu drogi wojewódzkiej nr 335;

projekt i budowa drogi ekspresowej S10 Bydgoszcz-Toruń, odcinek 3 od węzła Solec do

węzła Toruń Zachód;

przebudowa drogi krajowej nr 91 na odcinku Terespol - Stolno (z wyłączeniem mostu na

Wiśle);

budowa drogi S6 Koszalin – Słupsk, Odcinek 1, Koniec obwodnicy Koszalina i Sianowa /bez

w. "Sianów Wschód"/ - początek obwodnicy m. Sławno /z w. "Bobrowice"/. na zlecenie

GDDKiA;

rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 203 na odcinku Darłowo – granica województwa na zlecenie

Województwa Zachodniopomorskiego.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 44 z 148

Stopień zaawansowania prac na budowach na koniec 2022 roku przedstawia poniższy wykres:

Spółka aktywnie zabiega o nowe kontrakty, biorąc udział w ogłaszanych przetargach. W zrealizowaniu

planowanej strategii i rozszerzeniu zakresu działalności oraz umacniania swojej pozycji na rynku

szczególnego znaczenia nabiera tworzenie konsorcjum firm ze spółką dominującą w Grupie – MIRBUD

S.A. w celu uczestnictwa w przetargach na usługi budowlano – montażowe.

W 2022 roku Spółka wzięła udział w 51 przetargach oraz podpisała 11 umów.

ТОВ «MIPБУД»

Spółka została powołana w celu prowadzenia działalności na terenie Ukrainy. W chwili obecnej nie

prowadzi istotnych działalności na terenie tego kraju.

Segment deweloperski

Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. realizuje przede wszystkim obiekty o przeznaczeniu

mieszkaniowym. Działalność deweloperska Spółki w 2022 roku skupiała się głównie na realizacji

inwestycji deweloperskich w następujących lokalizacjach: Bydgoszczy, Gdańsku, Łodzi Katowicach,

Zakopanem, Skierniewicach i Żyrardowie. W tym okresie Spółka zakończyła inwestycje deweloperskie

w Bydgoszczy - osiedle Aura Towers oraz I etap inwestycji w Gdańsku - osiedle Skandinavia.

Kontynuowano natomiast realizacje projektów: w Bydgoszczy – osiedle Nowe Wyżyny, w Gdańsku – II

etap osiedla Skandinavia. w Łodzi – osiedle Helenów Park, w Katowicach - Apartamenty Mikusińskiego,

w Skierniewicach – I etap osiedla Apartamenty Widok, w Zakopanem – Apartamenty Zakopiańskie oraz

w Żyrardowie – osiedle Artystyczne.

Sprzedaż mieszkań gotowych prowadzona była w inwestycjach zrealizowanych w poprzednich latach

w Koninie, Żyrardowie, Łodzi oraz w Katowicach i Skierniewicach.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 45 z 148

Inwestycje deweloperskie Spółki są zlokalizowane zgodnie z założeniami strategicznymi Spółki.

Założenia te obejmują działania w miastach dużych, liczących powyżej 300 tys. mieszkańców oraz

kontynuację działalności w miastach średniej wielkości o dużym potencjale sprzedażowym.

Przy wyborze lokalizacji dla nowych inwestycji kluczowe czynniki dla Spółki to:

duży popyt,

stopień konkurencji

możliwości finansowe mieszkańców danego miasta,

Projekty realizowane są etapami w miarę osiągania odpowiedniego poziomu sprzedaży. Realizacja

kolejnych budynków w prowadzonych inwestycjach rozpoczyna się po osiągnięciu min. 60% poziomu

sprzedaży lokali mieszkalnych.

Spółka w 2022 roku sprzedała aktami notarialnymi przeniesienia własności 324 lokale mieszkalne o

łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej 20,0 tys. m2 PUM, w porównaniu do sprzedaży 393 lokali o

powierzchni 26,4 tys. m2 PUM w roku 2021.

Na dzień 31.12.2022 r oferta spółki obejmowała 186 gotowych lokali mieszkalnych w 11 budynkach

wielorodzinnych, w 6 lokalizacjach oraz 12 domów jednorodzinnych w Łodzi (o łącznej powierzchni

użytkowej 12,6 tys. m2 PUM) oraz 1 094 lokale mieszkalne w budownictwie wielorodzinnym o łącznej

powierzchni użytkowej mieszkalnej 53,0 tys. m2 PUM w 7 inwestycjach będących aktualnie na etapie

realizacji. W tym dla 330 lokali w budowie zostały podpisane umowy deweloperskie lub umowy

przedwstępne.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 46 z 148

Poniżej przedstawiono dane dotyczące inwestycji deweloperskich będących w trakcie realizacji na dzień

31.12.2022 r.

Tabela: Wykaz projektów deweloperskich w trakcie realizacji na dzień 31.12.2022 r.

Lokalizacja

Powierzchnia

działki [ha]

Rodzaj zabudowy

PUM [m2]

Liczba

lokali

ZAKOPANE ul. Szymony

0,9860

Mieszkaniowa

i usługowa

8 705

241

BYDGOSZCZ ul. Bohaterów Kragujewca

0,4137

wielorodzinna

6 426

119

ŻYRARDÓW ul. Legionów Polskich

0,5476

wielorodzinna

9 282

179

ŁÓDŹ ul. Źródłowa

0,6916

wielorodzinna

9 735

180

GDAŃSK ul. Wielkopolska Etap II

0,9401

wielorodzinna

9 642

188

KATOWICE, ul. Mikusińskiego

0,2968

wielorodzinna

2 466

SKIERNIEWICE ul. Armii Krajowej Etap I

0,4629

wielorodzinna

6 733

144

RAZEM

4,3387

52 989

1 094

Stan zaawansowania realizacji tych inwestycji na dzień 31.12.2022 r. obrazuje poniższy wykres:

Poziom sprzedaży lokali (liczba podpisanych umów przedwstępnych/deweloperskich) w aktualnie

realizowanych inwestycjach przedstawia poniższy wykres.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 47 z 148

Segment najmu powierzchni komercyjnych

Marywilska 44 Sp. z o.o. to spółka działająca w sektorze zarządzania i wynajmu powierzchni

komercyjnych, należąca do Grupy Kapitałowej MIRBUD. Na koniec 2021 r. zakończony został proces

reorganizacji Spółki polegający na zakupie przez ten podmiot znaczących nieruchomości komercyjnych

funkcjonujących do tej pory w ramach pozostałych Spółek Grupy Kapitałowej MIRBUD. Nabycie tych

nieruchomości sfinansowane zostało głównie poprzez podniesienie kapitałów własnych Spółki

Marywilska.

Od początku 2022 r. Spółka zarządza portfolio nieruchomości inwestycyjnych obejmującym:

Kompleks Handlowy MARYWILSKA 44, położony w Warszawie (dzielnicy Białołęka) przy

ul. Marywilska 44, w skład którego wchodzą: Centrum Handlowe MARYWILSKA 44 o

powierzchni użytkowej 62.126 m2 oraz Park Handlowy MARYWILSKA 44 o powierzchni

użytkowej 12.084 m2. Łącznie powierzchnia użytkowa kompleksu handlowego obejmuje

74.210m2 powierzchni użytkowej oraz naziemne miejsca parkingowe.

Zespół nieruchomości o przeznaczeniu logistyczno-magazynowym położonych w Ostródzie,

ul. Grunwaldzkiej 55 bezpośrednio przy zjeździe z trasy S5 łączącej Gdańsk i Warszawę.

Powierzchnia użytkowa nieruchomości to 56 800 m

, a powierzchnia najmu 44 919 m

Nieruchomość nabyta została częściowo na koniec 2020 r. i na początku 2021 r. Celem nabycia

nieruchomości było rozszerzenie prowadzonej działalności o najem powierzchni magazynowo-

logistycznych.

Nieruchomość handlową położoną w Starachowicach z przeznaczeniem pod wynajem dla

znanej sieci typu Dom i Ogród. Łączna wewnętrzna powierzchnia najmu nieruchomości wynosi

4 071 m

. Obiekt obejmuje również ogród/skład zewnętrzny o powierzchni 428 m

oraz parking

zewnętrzny. Nabycie nieruchomości nastąpiło w listopadzie 2021 r.

Nieruchomość stanowiącą park handlowy wraz z niezbędną infrastrukturą i parkingiem

położoną w Rumii. Obiekt obejmuje 6 lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni najmu

2 982 m

. Nabycie nieruchomości nastąpiło w grudniu 2021 r.

W maju 2022 r. Spółka nabyła lokal komercyjny położony w Skierniewicach – lokal wynajmowany jest

na potrzeby redakcji gazety prowadzonej przez podmiot dominujący MIRBUD S.A.

Spółka w tym obszarze prowadzi najem dwóch typów powierzchni: powierzchni handlowo-usługowej

oraz powierzchni magazynowo-logistycznej.

19%

30%

28%

70%

69%

22%

Skierniewice, ul. Armii Krajowej - etap 1

Katowice, ul. Mikusińskiego

Gdańsk, ul. Wielkopolska - etap 2

Żyrardów, ul. Legionów Polskich

Bydgoszcz, ul. Bohaterów Kragujewca

Gdańsk, ul. Wielkopolska - etap 1

Zakopane, ul. Szymony

Łódź, ul. Smugowa

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 48 z 148

Działalność Spółki w segmencie najmu nieruchomości handlowych.

Podstawowym obszarem działalności Spółki jest najem powierzchni w obiektach handlowo-usługowych.

W skład zarządzanych przez Spółkę obiektów wchodzą:

Centrum Handlowe MARYWILSKA 44 z 1348 lokalami handlowymi o pow. od 20 m

do 1.870

Centrum Handlowe MARYWILSKA 44 funkcjonuje na mapie handlowej Warszawy od ponad 12 lat.

Charakteryzuje się dużą liczbą stosunkowo małych podmiotów handlowych, w znacznej części z

bardzo wyspecjalizowaną ofertą handlową. Dzięki zlokalizowaniu wszystkich niewielkich podmiotów

pod jednym dachem dużego centrum handlowego Spółka osiąga efekt skali, który pozwala na

zaangażowanie odpowiednich środków nie tylko na utrzymanie obiektu, ale też na wspólną reklamę,

transport klientów itp. Obecnie w strukturze najemców CH MARYWILSKA 44 największą grupę

stanowią najemcy z branży mody (64%), kolejne kategorie to: usługi (9%), gastronomiczna (2,1%),

spożywcza (4%), wyposażenie wnętrz (2,8%), artykuły dla dzieci (5%).

Park Handlowy MARYWILSKA 44 z 17 lokalami handlowymi o pow. od 80 m

do 1.173 m

Otwarty w 2017 r. Park Handlowy MARYWILSKA 44 zdywersyfikował istniejącą ofertę modową

promując artykuły dla domu i ogrodu, a także rozszerzył istniejącą strefę rekreacyjno – sportową.

W gronie najemców są: JYSK, Media Expert, Black Red White, PRO Rowery, ROMAX Podłogi,

Żabka.

Pawilon Handlowy w Starachowicach

Pawilon Handlowy w Starachowicach wynajmowany jest w całości na rzecz najemcy

prowadzącego sklep pod marką BricoMarche. Na terenie obiektu prowadzony jest sklep z

artykułami typu Dom i Ogród. Wewnętrzna Powierzchnia Najmu to 4 071 m2. Obiekt obejmuje

również ogród/skład zewnętrzny o powierzchni 428 m2 oraz parking zewnętrzny. Spółkę wiąże z

najemcą wieloletnia umowa najmu, która zawiera rynkowe warunki najmu, a najemca terminowo

reguluje swoje zobowiązania. W ramach umowy najmu po stronie najemcy pozostaje bieżące

utrzymanie obiektu i koszty z tym związane. W 2022 r. ze środków i na ryzyko najemcy wykonana

została instalacja fotowoltaiczna, dzięki której w znaczący sposób ograniczone zostało zużycie

energii elektrycznej przez obiekt, podnosząc jego atrakcyjność pod względem ekonomicznym i

ekologicznym. Obiekt nie wymaga podjęcia innych działań inwestycyjnych.

W marcu 2022 r. wydana została decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej

polegającej na rozbudowie drogi powiatowej nr 0617T Starachowice-Lubienia. Przedmiotowa

decyzja wywłaszcza Spółkę z części działki stanowiącej nieruchomość w Starachowicach (część

parkingu i terenów zielonych o łącznej powierzchni 640 m2) w związku z planową przebudową

drogi powiatowej. Wywłaszczenie nie wpłynie negatywnie na funkcjonowanie sklepu, wpłynie

jednak na sposób ruchu samochodowego na terenie nieruchomości i może wiązać się nakładami

koniecznymi do przebudowy parkingu. Realizacja inwestycji drogowej docelowo poprawić ma

ogólne warunki komunikacyjne w obszarze położenia nieruchomości.

Park Handlowy w Rumii

Obiekt posiada stałą strukturę najemców i jest w pełni skomercjalizowany. Głównym najemcą

obiektu jest sieć handlowa należąca do Jeronimo Martins Polska S.A. prowadząca na terenie parku

handlowego sklep po marką Biedronka. Pozostali najemcy na terenie parku prowadzą działalność

w obszarze sprzedaży detalicznej (apteka) oraz usługowej (klub fitness, szkoła językowa,

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 49 z 148

restauracja, usługi beauty&SPA). Poza czynszem najemcy ponoszą bieżące koszty utrzymania

obiektu.

W 2022 r. na terenie centrum wykonano modernizację systemu CCTV, co miało na celu

zapewnienie lepszej kontroli nad obiektem i podniesienie poziomu bezpieczeństwa. Obiekt nie

wymaga podjęcia innych działań inwestycyjnych.

Podmioty stanowiące bazę najemców Spółki posiadają wieloletnie doświadczenie rynkowe i stałych

klientów.

Rynek najmu nieruchomości handlowych, na którym działa Spółka, w latach 2020-2021 został silnie

dotknięty wybuchem pandemii wirusa COVID-19 i związanymi z nią ograniczeniami w zakresie

możliwości prowadzenia działalności gospodarczej. W miarę luzowania obostrzeń covidowych w ciągu

roku 2021r Spółka mogła prowadzić działalność w pełnej skali. W rezultacie od początku 2022 r. Spółka

odnotowało wzrost liczby osób odwiedzających Kompleks Handlowy do poziomów sprzed wybuchu

pandemii. Umożliwiło to powrót do umownych stawek czynszowych. Obecnie Spółka odnotowuje

rekordowe poziomy odwiedzalności Kompleksu Handlowego na co wpływ mają przede wszystkim takie

czynniki jak:

brak ograniczeń covidowych i zwiększona chęć konsumentów do dokonywania zakupów na żywo, a

nie on-line,

napływ do Warszawy znaczącej liczby uchodźców z Ukrainy stanowiących obecnie rosnącą grupę

klientów Kompleksu Handlowego,

wysoki poziom inflacji przyczyniający się do poszukiwania przez konsumentów towarów i usług w

niższych cenach, niż w tradycyjnych galeriach handlowych.

Powyższe czynniki spowodowały, że w 2022 r. Spółce udało się utrzymać wysokie poziomy

komercjalizacji swoich obiektów handlowych, które na dzień 31.12.2022 r. wyniosły odpowiednio:

poziom komercjalizacji CH Marywilska 44 wyniósł 94 %

poziom komercjalizacji Parku Handlowego Marywilska 44 wyniósł 100 %

poziom komercjalizacji Parku Handlowego w Rumi wyniósł 100%,

poziom komercjalizacji obiektu handlowego w Starachowicach wynosi 100%.

W 2022 r. Spółce udało się pozyskać nowych najemców w branżach takich jak odzież i tekstylia, obuwie,

salony kosmetyczne, artykuły wyposażenia wnętrz – sieć Black Red White, jednak z różnych względów

z początkiem roku 2023 odeszło dwóch dużych najemców Parku Handlowego PBS Mrówka, Salon

Łazienek.

Działalność Spółki w segmencie najmu nieruchomości magazynowo - logistycznych.

Najem nieruchomości na cele magazynowo-logistyczne stanowi stosunkowo nowy segment działalności

Spółki. Rozszerzenie działalności o ten segment miało głównie na celu poszerzenie źródeł przychodu o

strumienie odporne na sytuacje związaną z wirusem COVID-19. W rezultacie częściowo w grudniu

2020r. i częściowo w lutym 2021 r. Spółka nabyła od podmiotu z Grupy Kapitałowej MIRBUD kompleks

6 hal zlokalizowanych w Ostródzie przy trasie S7 pomiędzy Warszawą a Gdańskiem.

Łączna powierzchnia nieruchomości to 12,8 ha, zaś łączna powierzchnia zabudowy obejmującej hale,

zaplecze konferencyjno-targowe oraz zaplecze techniczne to ponad 56 200 m

powierzchni użytkowej,

przy czym powierzchnia przeznaczona na wynajem wynosi 49 341 m

Nieruchomość stanowi obiekt komercyjny najwyższej klasy umożliwiający adaptacje do wielu funkcji.

Pierwotnie nieruchomość była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności targowo-

wystawienniczej – Spółka podjęła działania w celu jego adaptacji na najem powierzchni magazynowych.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 50 z 148

Na koniec roku 2022. poziom komercjalizacji obiektu wyniósł 81% (wzrost o 5 pp. w stosunku do stanu

na 31.12.2021r). Głównymi najemcami obiektu są spółki działające w branży meblarsko-handlowej oraz

podmioty działające w branżach rekreacyjnej i handlowej.

JHM 1 Sp. z o.o. w likwidacji

Aktualnie Spółka nie prowadzi aktywnej działalności operacyjnej. W ramach prowadzonej reorganizacji

Grupy Kapitałowej MIRBUD w 2021 roku należąca do spółki nieruchomość w Starachowicach została

sprzedana do Marywilska 44 Sp. z o.o.,

4.4. Społeczna Odpowiedzialność Biznesu

Grupa Kapitałowa MIRBUD realizuje strategię dotyczącą ochrony środowiska, bezpieczeństwa i higieny

pracy oraz działań na rzecz społeczności lokalnych opisaną w raporcie z działalności niefinansowej

opublikowanym z Raportem Rocznym za 2022 r. Strategia Grupy w tym zakresie jest dostępna na

stronie internetowej: https://mirbud.pl/media/asset/8fb2334c5cc4ff348daae341d680b1c666e36df0e44

591229aac5395095169b5.pdf

4.5. Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach Grupy

Strukturę przychodów ze sprzedaży, oraz rentowność wg segmentów działalności dla Grupy

Kapitałowej MIRBUD w roku 2022 w porównaniu do roku 2021 przedstawiają poniższe tabele:

Tabela: Sprzedaż realizowana przez Grupę Kapitałową MIRBUD w okresach 01.01.2022 - 31.12.2022 oraz 01.01.2021-

31.12.2021 wg segmentów

Wyszczególnienie

Przychody ze

sprzedaży

Struktura

przychodów

Przychody ze

sprzedaży

Struktura

przychodów

01.01.2022 -

31.12.2022

w %

01.01.2021 -

31.12.2021

w %

Sprzedaż usług budowlano-montażowych:

3 091 946

93,1%

2 245 136

89,6%

- budynki mieszkalne

- budynki użytku publicznego

390 977

12,6%

381 185

17,0%

- budynki produkcyjne, usługowe.

918 682

29,7%

522 103

23,3%

- roboty inżynieryjno-drogowe

1 782 287

57,6%

1 341 848

59,8%

Działalność deweloperska

131 534

4,0%

146 374

5,8%

Działalność związana z wynajmem nieruchomości

inwestycyjnej

54 368

1,6%

42 091

1,7%

Pozostałe

41 481

1,2%

71 967

2,9%

SUMA

3 319 329

100%

2 505 568

100%

Wartość przychodów Grupy w 2022 roku względem 2021 roku uległa podwyższeniu o 33%. Wynikało

to głównie z faktu osiągnięcia przez Grupę znacznie wyższych przychodów ze sprzedaży usług

budowlano – montażowych (wzrost o 38% r/r) głównie w segmencie budynków produkcyjnych i

usługowych (wzrost o 76% r/r) i robót inżynieryjno – drogowych (wzrost przychodów ze sprzedaży o ok.

33% r/r).

Wpłynęło to również na strukturę sprzedaży Grupy, która uległa zmianom w stosunku do analogicznego

okresu roku poprzedniego. Nadal główny udział w strukturze sprzedaży Grupy stanowiły usługi

budowlano-montażowe - ok. 93,1% całości sprzedaży (wzrost udziału w całości przychodów Grupy o

3,5 p.p.).

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 51 z 148

Wśród przychodów z usług budowlano-montażowych największe przychody generowała sprzedaż usług

w segmencie robót inżynieryjno-drogowych stanowiąca ok. 57,6% tych usług (spadek udziału w

przychodach o 2,2 p.p.) oraz budynków segmencie budynków produkcyjnych i usługowych

generujących ok. 29,7% przychodów ze sprzedaży tych usług (wzrost udziału o ok. 6,4 p.p. rok do roku).

Przychody z działalności deweloperskiej uległy zmniejszeniu o 10%, a dodatkowo z uwagi na wzrost

skali działalności Grupy udział tych przychodów w przychodach ogółem uległ obniżeniu o1,8 p.p..

W 2022 roku JHM DEVELPMENET S.A. sprzedała aktami notarialnymi przeniesienia własności 324

lokale mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej 20,0 tys. m2 PUM, w porównaniu do

sprzedaży 393 lokali o powierzchni 26,4 tys. m2 PUM w roku 2021.

Obniżenie o przychodów ze sprzedaży w segmencie deweloperskim wynikało z harmonogramu

realizowanych inwestycji deweloperskich oraz zmiany koniunktury na rynku mieszkaniowym.

Pomimo zakończenia inwestycji Spółce nie udało się uzyskać pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji

zlokalizowanej w Zakopanem, dla której zawarła 166 umów przedwstępnych/deweloperskich. W II

kwartale 2023 r. proces uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie powinien się zakończyć, wtedy też

nastąpi przeniesienie prawa własności tych lokali mieszkalnych.

Na dzień 31.12.2022 r oferta spółki obejmowała 186 gotowych lokali mieszkalnych w 11 budynkach

wielorodzinnych, w 6 lokalizacjach oraz 12 domów jednorodzinnych w Łodzi (o łącznej powierzchni

użytkowej 12,6 tys. m2 PUM) oraz 1 094 lokale mieszkalne w budownictwie wielorodzinnym o łącznej

powierzchni użytkowej mieszkalnej 53,0 tys. m2 PUM w 7 inwestycjach będących aktualnie na etapie

realizacji. W tym dla 330 lokali w budowie zostały podpisane umowy deweloperskie lub umowy

przedwstępne.

Od 2022 r. działalność związana z wynajmem nieruchomości inwestycyjnej realizowana jest w całości

przez Spółkę Marywilska 44. Przychody Grupy z wynajmu nieruchomości inwestycyjnych w 2022 r.

uległy podwyższeniu ok. 30%, a ich udział w całości przychodów ze sprzedaży nie uległ znaczącej

zmianie. Zmiana ta nastąpiła głównie na skutek zniesienia w 2022 rabatów czynszowych związanych

z wirusem COVID-19 oraz rozszerzenia działalności o segment najmu nieruchomości magazynowych

Rynek najmu nieruchomości handlowych, na którym działa Marywilska 44 Sp. z o.o. w latach 2020-2021

został silnie dotknięty wybuchem pandemii wirusa COVID-19, co przełożyło się na niższe przychody i

słabe wyniki segmentu w tym okresie. Pierwsze półrocze 2022 r. przyniosło jednak znaczący wzrost

liczby odwiedzających centra handlowe. Tym samym liczba klientów w obiektach zarządzanych przez

spółkę Marywilska 44, w tym przede wszystkim obiektu w Warszawie wróciła, a nawet przekroczyła

wyniki sprzed wybuchu pandemii. Umożliwiło to fakturowanie najemców zgodnie ze stawkami

umownymi, bez udzielania rabatów w czynszach, co przełożyło się pozytywnie na poziom przychodów

ze sprzedaży segmentu. Ponadto duży ruch na terenie kompleksu handlowego w Warszawie umożliwił

zwiększenie poziomu komercjalizacji oraz dalszą dywersyfikacje bazy najemców.

Segment najmu nieruchomości magazynowych, realizowany w ramach nieruchomości w Ostródzie, to

nowy obszar działalności Spółki Marywilska 44. Spółka w ubiegłym roku zrealizowała szereg działań

mających na celu dostosowanie obiektu w Ostródzie do prowadzenia tego typu działalności, co

umożliwiło osiągnięcie wskaźnika komercjalizacji obiektu na koniec bieżącego roku na poziomie 81%.

Wpływy z najmu nieruchomości magazynowych stanowią nowy strumień przychodów Spółki (ok. 12%

przychodów segmentu najmu nieruchomości inwestycyjnych pochodzi z najmu nieruchomości na cele

magazynowe).

Zmiana struktury sprzedaży w Grupie wynikała głównie z:

zaawansowanej fazy realizacji kontraktów drogowych m.in. budowy fragmentu autostrady A-1,

fragmentu drogi ekspresowej S-1 (obejście Węgierskiej Górki), obwodnica Olesna;

znaczącej dynamiki ilości i wartości krótkoterminowych projektów hal magazynowych i

logistycznych realizowanych głównie dla Spółek z Grupy Panattoni (Spółka pozyskała w 2022

do realizacji w ww. segmencie 19 kontraktów o łącznej wartości ok. 1,2 mld zł);

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 52 z 148

rozpoczęcia realizacji projektów związanych z obronnością Polski

zniesienia ograniczeń związanych z pandemią COVID-19 powodujących obniżenie przychodów

w segmentach wynajmu nieruchomości inwestycyjnej;

realizacji przez MIRBUD S.A. na zlecenie JHM DEVELOPEMENT S.A. inwestycji

developerskich w Łodzi, Bydgoszczy, Zakopanem (przychody ok. 95 mln zł podlegają

wyłączeniu konsolidacyjnemu);

wskutek sytuacji gospodarczej przejściowego obniżenia się popytu na lokale mieszkalne

nieuzyskania w 2022r pozwolenia na użytkowanie dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego

Zakopanym (sprzedaż 166 lokali na które JHM DEVELOPEMENT posiada zawarte umowy

deweloperskie zostanie zrealizowana w 2023 r.)

skoncentrowania się MIRBUD S.A. na realizacji najbardziej rentownych, prestiżowych

projektów.

Tabela: Rentowność dla Grupy Kapitałowej MIRBUD w okresie 01.01.2022 - 31.12.2022 oraz 01.01.2021 - 31.12.2021 wg.

segmentów

Wyszczególnienie

Zysk/strata ze

sprzedaży

Rentowność

sprzedaży w %

Zysk/strata ze

sprzedaży

Rentowność

sprzedaży w %

01.01.2022 -

31.12.2022

01.01.2021 -

31.12.2021

Sprzedaż usług budowlano-montażowych:

196 931

6,4%

172 043

7,7%

- budynki mieszkalne

- budynki użytku publicznego

9 563

2,4%

37 377

9,8%

- budynki produkcyjne, usługowe

76 686

8,3%

15 015

2,9%

- roboty inżynieryjno-drogowe

110 682

6,2%

119 651

8,9%

Działalność deweloperska

38 347

29,2%

33 581

22,9%

Działalność związana z wynajmem

nieruchomości inwestycyjnej

33 644

61,9%

22 882

54,4%

Pozostałe

1 561

3 094

4,3%

SUMA

270 483

8,15%

231 600

9,2%

Grupa osiągnęła dodatni wynik finansowy na sprzedaży we wszystkich segmentach działalności.

Rentowność sprzedaży Grupy w 2022 r. względem 2021 r. uległa obniżeniu o 1,05 p.p., co wynikało

głównie z obniżenia się rentowności w podstawowym segmencie działalności Grupy, tj. usługach

budowlano – montażowych (spadek poziomu rentowności o 1,3 p.p.).

Na uwagę zasługuje fakt, że pomimo postępującemu w roku pierwszym półroczu 2022 wzrostowi cen

materiałów i usług podwykonawczych wynikającym z konfliktu w Ukrainie Spółce udało się utrzymać

wysoki poziom rentowności w segmentach robót inżynieryjno – drogowych oraz budynków

produkcyjnych i usługowych. Spadek rentowności w segmencie budynków użytku publicznego, wynikał

z sytuacji rynkowej i braku zapisów waloryzacyjnych w umowach z Zamawiającymi publicznymi.

Pozytywny wpływ na wyniki Grupy w kolejnych okresach będzie miało zwiększenie progu

waloryzacyjnego dla realizowanych na zlecenie GDDKiA kontraktów drogowych do wysokości 10%

ceny kontraktowej, a także negocjowana z Zamawiającymi publicznymi przy obiektach kubaturowych

możliwość wprowadzenia do umów o roboty budowlane klauzul waloryzacyjnych.

Stabilizowanie wyników Grupy działającej głównie na rynku budowlanym odbywa się poprzez

dywersyfikację jej działalności, a w szczególności poprzez wysoką rentowność sprzedaży w segmencie

działalności deweloperskiej i stopniowo zwiększającej się po okresie pandemii rentowności działalności

związanej z wynajmem nieruchomości.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 53 z 148

4.6. Informacje o rynkach zbytu i dostaw

4.6.1. Odbiorcy

MIRBUD S.A.

W okresie sprawozdawczym odbiorcami usług Spółki były podmioty krajowe. Odbiorców produktów i

usług oferowanych przez MIRBUD S.A. można podzielić na dwie grupy:

podmioty komercyjne,

jednostki podlegające przepisom Prawo zamówień publicznych.

W 2022 dawało się odczuć znaczną niestabilność rynku głównie za sprawą konfliktu na Ukrainie i

wstrzymania wypłaty środków z Unii Europejskiej w ramach Krajowego Planu Odbudowy.

Niestabilny poziom cen materiałów i usług, a także wzrost agresywnej konkurencji pomiędzy

wykonawcami w perspektywie średnio i długookresowej może negatywnie wpłynąć na rentowność

kontraktów realizowanych w 2023 roku i latach późniejszych, a zawieranych w oparciu o poziom cen

nieuwzględniający wzrostów kosztów realizacji.

Emitent dąży do minimalizacji tego ryzyka poprzez dywersyfikacje portfela zamówień, m.in. Spółka

realizuje również krótkoterminowe, wysokomarżowe kontrakty budowy obiektów magazynowych i

przemysłowych oraz kontrakty w segmencie mieszkaniowych dla podmiotu zależnego JHM

DEVELOPMENT S.A., przy jednoczesnym zabezpieczaniu cen materiałów i usług na początkowym

etapie realizacji długoterminowych kontraktów z jednostkami z sektora publicznego.

Realizowane umowy na budowę obiektów użyteczności publicznej i dróg charakteryzują się długim

terminem realizacji, a marże dla tych kontraktów zostały skalkulowane przed okresem wystąpienia

pandemii COVID-19 i konfliktu w Ukrainie. Spółka również wtedy zawarła umowy z kluczowymi

podwykonawcami i dostawcami materiałów.

W dniu 22 lipca 2022 r. Emitent zawarł aneksy do umów ze Skarbem Państwa – Generalnym

Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad w Warszawie. Przedmiotem zawartych aneksów jest

zwiększenie maksymalnego limitu waloryzacji dla robót kontraktowych z 5 do 10 procent

Zaakceptowanej Kwoty Kontraktowej. Aneksy dotyczą następujących kontraktów:

Budowa drogi S1 Kosztowy – Bielsko-Biała. Odcinek III – Dankowice – węzeł Suchy Potok (z

węzłem);

Projekt i budowa drogi ekspresowej S10 Bydgoszcz – Toruń, odcinek 3 od węzła Solec do węzła

Toruń Zachód;

Budowa Obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej z podziałem na 2 części: Część nr 2: Budowa

Obwodnicy Metropoli Trójmiejskiej. Zadanie 2: węzeł Żukowo (z węzłem) – węzeł Gdańsk Południe

(z węzłem);

Zaprojektowanie i budowa obwodnicy miejscowości Gostyń w ciągu drogi krajowej nr 12;

Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi ekspresowej S74

Przełom/Mniów – Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód).

W dniu 26 sierpnia 2022 r. Emitent zawarł aneksy do umów ze Skarbem Państwa – Generalnym

Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad w Warszawie. Przedmiotem zawartych aneksów jest

zwiększenie maksymalnego limitu waloryzacji dla robót kontraktowych z 5 do 10 procent

Zaakceptowanej Kwoty Kontraktowej. Aneksy dotyczą następujących kontraktów:

„Budowa autostrady A18 Olszyna – Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 4 od km

50+000 do km 71+533”;

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 54 z 148

„Budowa autostrady A18 Olszyna – Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 2 od km

11+860 do km 33+760”;

„Budowa obwodnicy Poręby i Zawiercia w ciągu drogi krajowej nr 78 odc. Siewierz – Poręba –

Zawiercie (Kromołów) – od km 105+836 do km 122+500”;

„Zaprojektowanie i budowa drogi S11 Koszalin - Szczecinek, odc. w. Koszalin Zachód (bez węzła)

- w. Bobolice. Odcinek 3. węzeł Koszalin Południe (bez węzła) – węzeł Bobolice (z węzłem)”

„Zaprojektowanie i budowa obwodnicy Olesna w ciągu drogi krajowej nr 11 (S11)”.

W dniu 5 września 2022 r. Emitent zawarł aneksy do umów ze Skarbem Państwa – Generalnym

Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad w Warszawie. Przedmiotem zawartych aneksów jest

zwiększenie maksymalnego limitu waloryzacji dla robót kontraktowych z 5 do 10 procent

Zaakceptowanej Kwoty Kontraktowej. Aneksy dotyczą następujących kontraktów:

„Projekt i budowa autostrady A-1 Tuszyn (bez węzła) – gr. woj. łódzkiego/śląskiego od km

335+937,65 do km 399+742,51. Odcinek B - węzeł Bełchatów (bez węzła) – węzeł Kamieńsk (z

węzłem) od km 351+800,00 do km 376+000,00”;

„Kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5 na odcinku Nowe Marzy – Bydgoszcz

- granica województwa kujawsko-pomorskiego i wielkopolskiego na odcinku od węzła „Białe Błota”

(bez węzła) do węzła „Szubin” (bez węzła) o długości około 9,7 km”;

„Kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5 na odcinku Nowe Marzy – Bydgoszcz

- granica województwa kujawsko-pomorskiego i wielkopolskiego z podziałem na 2 części: Część 2

- Kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5 na odcinku od węzła „Dworzysko

(bez węzła) – do węzła Aleksandrowo (z węzłem) o długości około 22,4 km”.

W dniu 15.03.2023 r. Emitent zawarł aneks waloryzacyjny do umowy z Gminą Olsztyn, zawartej w dn.

28 grudnia 2021 roku. Przedmiotem aneksu jest zwiększenie wynagrodzenia Emitenta za realizację

zadania pn. „Przebudowa i rozbudowa hali widowiskowo-sportowej Urania w Olsztynie” z tytułu

przyznanej kwoty waloryzacji w wysokości 30.750.000,00 zł brutto, co stanowi 15 procent pierwotnego

wynagrodzenia umownego. Zakończenie robót budowlanych dla przedmiotowej inwestycji przewidziano

na 16 października 2023 roku.

Spółka aktualnie negocjuje również wprowadzenie zapisów waloryzacyjnych do umowy z dwoma

Zamawiającymi publicznymi, a w najbliższym czasie przystąpi do negocjacji z kolejnymi trzema. Zarząd

ocenia szanse na uzyskanie waloryzacji kontraktów publicznych na budowę budynków użytku

publicznego jako wysokie.

Zgodnie ze zdaniem Prokuratorii Generalnej RP z lipca 2022 r. „gwałtowne, zdecydowanie

przewyższające dotychczasowe trendy rynkowe i nieprzewidywalne zmiany cen materiałów i robót

budowlanych obserwowane obecnie w Polsce w wyniku wojny w Ukrainie pozwalają na dokonanie

zmiany umowy na podstawie art. 455 ust. 1 pkt 4 nPZP (art. 144 ust. 1 pkt 3 dPZP). (…)

(…) Zmiana umowy może przybrać formę zmiany wysokości wynagrodzenia wykonawcy, wprowadzenia

do umowy klauzuli waloryzacyjnej (określającej limit waloryzacji), lub zmiany dotychczasowej klauzuli,

np. przez podwyższenie wcześniej przyjętego limitu waloryzacji. Zmiana wynagrodzenia jest możliwa

również wtedy, gdy zamawiający przewidział klauzulę waloryzacyjną i jest ona niewystarczająca do

zniwelowania niemożliwych do przewidzenia skutków spowodowanych zmianą okoliczności realizacji

umowy”.

Wypełniony portfel zamówień, wysoki udział kontraktów publicznych, częściowe zabezpieczenie cen

materiałów i usług oraz długoterminowy charakter powyższych kontraktów sprawiają, iż MIRBUD S.A.

znajduje się w dość bezpiecznym położeniu w panującym burzliwym otoczeniu makroekonomicznym.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 55 z 148

W 2022 r. Spółka złożyła oferty w 165 postępowaniach niepublicznych i 30 przetargach publicznych.

Wartość złożonych ofert 16 090 881 tys. zł netto. W tym czasie podpisano 20 umów na kwotę

1 728 900 tys. zł

Spółka osiągnęła w 2022r powyżej 10% przychodów ze sprzedaży z następującymi odbiorcami:

GDDKiA (39%) podmioty z Grupy Kapitałowej Panattoni Europe (łącznie ok. 40%),

KOBYLARNIA S.A.

W okresie sprawozdawczym odbiorcami usług Spółki były podmioty krajowe. Odbiorców produktów i

usług oferowanych przez KOBYLARNIA S.A. można podzielić na dwie grupy:

podmioty z sektora publicznego - podlegające przepisom ustawy Prawo zamówień publicznych,

podmioty z sektora prywatnego.

Zdecydowana większość przychodów Spółka osiągnęła z tytułu usług budowlanych realizowanych na

zlecenie podmiotów z sektora publicznego (głównie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad).

Na koniec okresu sprawozdawczego Kobylarnia S.A. posiada wypełniony portfel zamówień na lata

2022-2026 o łącznej wartości powyżej 2,5 mld zł netto.

W roku 2022 Spółka wzięła udział w 51 przetargach oraz podpisała 11 umów.

JHM DEVELOPEMENT S.A.

Klientami JHM DEVELOPMENT S.A. są nabywcy lokali mieszkalnych, którzy stanowią różnorodną

grupę niepowiązanych ze sobą podmiotów i osób indywidualnych,

Ze względu na dużą liczbę odbiorców nie występuje uzależnienie od żadnego z odbiorców usług spółek

Grupy.

MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

Segment najmu nieruchomości na cele handlowe

W zakresie najmu na cele handlowo-usługowe główna działalność spółki obejmowała zarządzanie

kompleksem handlowym MARYWILSKA 44 oraz mniejszymi obiektami handlowymi w Starachowicach

oraz Rumii.

Z uwagi na wielkość obiektu w Warszawie w porównaniu do pozostałych nieruchomości o

przeznaczeniu handlowym głównym rynkiem działalności spółki pozostaje teren Warszawy i okolic.

Strategia rozwoju Spółki przewiduje jednak współprace z podmiotami działającymi zarówno na rynku

stołecznym, jak i w skali ogólnopolskiej. Odbiorców usług oferowanych przez Spółkę, jakimi są usługi

najmu można podzielić na dwie grupy:

prowadzących działalność małych podmiotów gospodarczych

podmioty prowadzące sieć handlową, działające w skali kraju lub regionalnie

Ze względu na dużą liczbę potencjalnych najemców zarówno na terenie Kompleksu Handlowego

MARYWILSKA 44, jak i parku handlowego w Rumi oraz różnorodność oferowanych przez nich towarów

i usług nie występuje bezpośrednie uzależnienie Spółki od żadnego z odbiorców.

W przypadku pawilonu handlowego w Starachowicach najem skierowany jest wyłącznie do jednego

najemcy z branży dom i ogród. Jednakże w przypadku rozwiązania umowy z tym najemcom nie ma

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 56 z 148

przeszkód do zawarcia umowy z inną dużą siecią handlową działająca w tej lub innej branży (np. w

obszarze sprzedaży produktów spożywczych lub elektronicznych).

Podsumowując w ramach swojej oferty Spółka oferuje usługi wynajmu lokali użytkowych na działalność

handlową, gastronomiczną, usługową oraz rozrywkową. Celem Spółki jest skuteczne pozyskiwanie oraz

zaspokajanie rosnących potrzeb potencjalnych klientów.

Rynek wynajmu powierzchni handlowej stał się rynkiem bardzo konkurencyjnym i objętym dużą

niepewnością co do perspektyw jego rozwoju. W obecnej sytuacji gospodarczej i otoczeniu prawnym

pozyskanie nowych najemców i utrzymanie wysokiego wskaźnika komercjalizacji stało się szczególne

trudne i wymaga innowacyjnego podejścia – w tym proponowania elastycznych warunków umownych,

czy poszukiwania najemców z nowych segmentów. Jednocześnie potencjalni najemcy są coraz bardziej

wymagający i świadomi swoich możliwości negocjacyjnych.

Spółka od początku swojej działalności dostrzega potrzeby najemców i stara się realizować projekty

spełniające oczekiwania potencjalnego najemcy i klienta. Lokale handlowe na terenie kompleksu

handlowego MARYWILSKA 44 mogą zmieniać swoją powierzchnie w zależności od potrzeb najemców.

Również na terenie parku handlowego w Rumi istnieje możliwość łączenia lub dzielenia lokali

handlowych.

Spółka prowadzi stały monitoring w kierunku poszerzenia kręgu swoich odbiorców głównie na terenie

województwa mazowieckiego i łódzkiego (obiekty w Rumi, Starachowicach i Skierniewicach są w pełni

skomercjalizowane).

Utrzymanie wysokiego wskaźnika wynajmu powierzchni handlowych w Kompleksie Handlowym

MARYWILSKA 44 w 2022 r. było dużym wyzwaniem z uwagi na wybuch wojny w Ukrainie i związane z

tym konsekwencje ekonomiczne. Spółce udało się jednak utrzymać większość obecnych najemców

oraz pozyskać nowych, co uwarunkowało poprawę wskaźników komercjalizacji w porównaniu do

ubiegłorocznych.

Segment najmu nieruchomości na cele magazynowe

W związku z nabyciem nieruchomości o przeznaczeniu magazynowym położonej w Ostródzie, przy

drodze ekspresowej S7 od grudnia 2020 r. Spółka stała się uczestnikiem nowego rynku najmu

nieruchomości magazynowych. Odbiorcami Spółki tym samym stały się takie podmioty jak:

podmioty gospodarcze prowadzące działalność przemysłową poszukujące przestrzeni dla

celów magazynowych,

podmioty świadczące usługi logistyczne i transportowe poszukujące powierzchni umożliwiającej

realizacje swojej podstawowej działalności – sortowania, przechowywanie, magazynowanie,

podmioty działające w branży handlowej poszukujące przestrzeni do przechowywania i

magazynowania towaru,

inne podmiotu poszukujące powierzchni m.in. na cele świadczenia usług w branży rozrywki i

rekreacji, produkcji lekkiej i innych usług.

Marywilska 44. Sp. z o. o. prowadzi działania zmierzające do komercjalizacji pozostałej powierzchni w

ramach obiektu. Większość powierzchni nieruchomości przeznaczona zostanie pod najem dla celów

magazynowych, pozostałe przestrzenie mogą zostać wykorzystane dla celów działalności rozrywkowej,

handlowej, produkcyjnej. Spółka dysponuje również przestrzeniami biurowymi i rekreacyjnymi.

Działania Spółki doprowadziły zarówno do wzrostu poziomów czynszów generowanych w ramach

obiektu, jak i do poprawy wskaźnika jego komercjalizacji – z poziomu 76% w 2021 r. do poziomu 81,38%

w 2022 r.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 57 z 148

Z uwagi na obecną sytuację gospodarczą oraz niepewność co do rozwoju sytuacji związanej

z wpływem wojny w Ukrainie pozyskanie nowych najemców jest utrudnione. W związku z tym Spółka

wykazuje elastyczne podejście w zakresie możliwości najmu wskazanych przestrzeni, dostosowania

obiektu do wymaganych parametrów technicznych lub co do warunków umownych. Celem Spółki

pozostaje pozyskanie długoterminowych, rzetelnych najemców dla całej powierzchni dostępnej w

ramach obiektu położonego w Ostródzie.

Pozostałe Spółki z Grupy MIRBUD

Nie występuje uzależnienie od żadnego z odbiorców usług.

4.6.2. Dostawcy

MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A.

Spółka działając zgodnie z przyjętymi procedurami Systemu

Zarządzania Jakością ISO 9001:2000 nawiązuje i utrzymuje

współpracę z dostawcami, którzy po spełnieniu ściśle

określonych wymogów, umieszczani są na liście

kwalifikowanych dostawców. Na jej podstawie Dział

Zaopatrzenia przeprowadza negocjacje handlowe na

dostawy materiałów budowlanych do realizacji

poszczególnych zadań. W celu dodatkowej kontroli kosztów

na kluczowych projektach (docelowo na wszystkich) Zarząd

Spółki powołuje tzw. Komisje Przetargowe, które we

współpracy z Kierownikiem Kontraktu i Kierowników

Branżowych dokonują wyboru najkorzystniejszej oferty.

Komisje Przetargowe odpowiadają za identyfikację,

kwalifikację i wybór podwykonawców usług oraz dostawców

materiałów, w szczególności za:

poziom cen dostaw materiałów/towarów/usług oraz

wynegocjowane terminy płatności;

ocenę zdolności dostawcy do zrealizowania dostawy w

zakresie i terminie wymaganym w zapotrzebowaniu materiałowym;

ocenę zdolności podwykonawcy do zrealizowania usługi w zakresie i terminie wymaganym

przez klienta;

precyzyjne określenie wymagań dotyczących zamawianego materiału/towaru/usługi.

Spółki na każdy istotny produkt (materiał, usługę, wyrób) posiada nie mniej niż trzech dostawców. Takie

działanie daje gwarancję świadczenia usług z zachowaniem najwyższych standardów i zapewnienia

ciągłości dostaw.

Spółki w okresach korzystnych cen rynkowych zawierają długoterminowe umowy z kluczowymi

dostawcami materiałów (asfalt, stal, cement) zapewniających dostawę materiałów w korzystnych

cenach stałych lub z częściową partycypacją w ich ewentualnym wzroście dla najważniejszych

kontraktów infrastrukturalnych.

Podobnie umowy z kluczowymi podwykonawcami zawierane są na początkowym etapie realizacji

kontraktu przy utrzymaniu cen ofertowych uzyskanych w procesie wyceny i ofertowania kontraktu.

Współpraca zarówno z wieloletnimi jak i nowymi dostawcami materiałów budowlanych i usług w

prezentowanym okresie przebiegała bez zakłóceń. Spółka nie miała istotnych problemów w

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 58 z 148

zaopatrywaniu w materiały budowlane i w usługi na realizowanych inwestycjach także w nowych

regionach.

W okresie sprawozdawczym dostawcy Spółek pochodzili głównie z rynku krajowego.

W analizowanym okresie nie wystąpiło uzależnienie Spółki od żadnego dostawcy materiałów i usług.

JHM DEVELOPMENT

Spółka nie posiada dostawców w tradycyjnym rozumieniu tego słowa. Współpracuje natomiast z

szeregiem podmiotów na polskim rynku przy realizacji projektów deweloperskich i komercyjnych. Są to

banki udzielające finansowania projektowego, firmy budowlane wykonujące prace budowlane i

wykończeniowe czy firmy architektoniczne oraz podmioty wykonujące usługi dodatkowe np.

marketingowe. W każdej z ww. działalności funkcjonuje na polskim rynku znaczna konkurencja.

W roku 2022 większość projektów deweloperskich JHM DEVELOPMENT S.A. na warunkach umowy o

świadczenie usługi generalnego wykonawstwa wykonywała spółka MIRBUD S.A., obecnie jedyny

akcjonariusz Spółki. Całkowita wartość nabycia zapasów i innych kosztów aktywowanych w wartości

aktywów obrotowych w 2022 roku wyniosła 84,6 mln zł, w porównaniu do 74,5 mln zł w roku poprzednim.

MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

Spółka w prowadzeniu swojej działalności korzysta z usług zewnętrznych podmiotu do świadczenia

usług utrzymania posiadanych nieruchomości tj. m.in.: usług ochrony, sprzątania, obsługi technicznej i

serwisowej, usług dodatkowych wspomagających działania marketingowe oraz usług budowlanych.

Dzięki wnikliwej analizie, przemyślanej, sprawdzonej i konsekwentnej realizacji udało się wypracować

solidną współpracę z dostawcami o ugruntowanej pozycji na rynku, którzy spełniają ściśle określone

wymogi stawiane przez Spółkę.

Przy wyborze dostawców wyżej wymienionych usług przedstawiciele Spółki przeprowadzają negocjacje

handlowe na dostawy poszczególnych usług oraz zakupu materiałów i usług niezbędnych do

prowadzenia działalności Spółki. Spółka współpracuje z szeregiem podmiotów na polskim rynku w

oparciu o długoterminowe umowy.

Natomiast główni dostawcy mediów, w tym gazu oraz energii elektrycznej oceniani są w szczególności

wg kryterium poziomu cen i terminu płatności, zdolności dostawcy do realizowania wymaganych

zapotrzebowani (w tym dostępności sieci).

W związku ze znaczną konkurencją na rynku polskim na ww. dostawców nie występuje uzależnienie od

żadnego z nich. Na rynku polskim funkcjonuje znaczna konkurencja w usługach, z których korzysta

Spółka. W ocenie Zarządu Spółki żaden z dostawców nie jest w stanie negatywnie wpłynąć

bezpośrednio i pośrednio na realizację rozwoju gospodarczego Spółki. Zapewnia to gwarancje realizacji

świadczonych usług z zachowaniem najwyższych standardów i zapewnienie ciągłości dostaw.

Pozostałe spółki z Grupy MIRBUD

Pozostałe Spółki z Grupy Kapitałowej MIRBUD stosują procedury wyboru dostawców w oparciu o

rozwiązania MIRBUD S.A. Dostawcy Spółek są z rynku krajowego i nie występuje uzależnienie od

żadnego z dostawców.

4.7. Wpływ pandemii COViD-19 na działalność spółek Grupy Kapitałowej

MIRBUD

Od dnia 16 maja 2022 roku zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 12 maja 2022 r. (Dz.U.

z 2022 r. poz. 1027) odwołuje się na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stan epidemii w związku z

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 59 z 148

zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Jednocześnie ogłasza się stan zagrożenia epidemicznego, który

będzie aktualny do odwołania. Zniesienie stanu epidemii rząd uzasadnia poprawą stanu

epidemiologicznego w Polsce, zmniejszeniem gwałtownego rozprzestrzeniania się zakażeń i

zmniejszeniem liczby osób hospitalizowanych.

MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A.

Wystąpienie pandemii koronawirusa COViD-19 nie wpłynęło znacząco na działalność spółek MIRBUD

S.A. oraz KOBYLARNIA S.A. w 2022 r. Pomimo spowolnienia gospodarczego w sektorze przemysłu i

usług rządzący nie zdecydowali się na wprowadzenie rygorystycznych ograniczeń w budownictwie,

które charakteryzuje się mniejszym ryzykiem przenoszenia wirusa przez pracowników budowlanych

wykonujących prace na zewnątrz. Załamanie gospodarcze będące następstwem wprowadzenia

restrykcji sprawiło, iż to właśnie sektor budownictwa został uznany za tę gałąź gospodarki, która

pozostaje kołem zamachowym niwelującym skutki kryzysu.

W wyniku wystąpienia stanu pandemii obie spółki zanotowały nieznaczne opóźnienia w łańcuchu

dostaw na niektórych budowach.

JHM DEVELOPMENT S.A.

Wprowadzenie stanu epidemii nie spowodowało w żaden sposób konieczności ograniczenia

działalności JHM DEVELOPMENT S.A., jednak wpłynęło na działalność Spółki i zachowania klientów,

w tym przede wszystkim na sprzedaż produktów znajdujących się w jej ofercie. Wydłużeniu uległy

procedury bankowe związane z udzielaniem kredytów hipotecznych jak również okresy wydawania

przez organy państwowe decyzji administracyjnych niezbędnych w do rozpoczęcia i prowadzenia

procesów inwestycji deweloperskich.

Na dzień sporządzenia sprawozdania nie jest zauważalne bezpośrednie zagrożenie dla działalności

JHM DEVELOPMENT S.A., a wpływ pośredni jest obecnie bardzo trudny do oceny. Zarząd Spółki na

bieżąco monitoruje i analizuje sytuację rynkową, dostosowując strategię działania do uwarunkowań

zewnętrznych.

Marywilska 44 Sp. z o.o.

Lata 2020 i 2021 były okresem szczególnym w historii działalności tej spółki, z uwagi na rozwój pandemii

wirusa COViD-19 i związane z nią ograniczenia w działalności gospodarczej, które przełożyły się na

wyniki finansowe Spółki w tym okresie.

Rok 2022 r. był pierwszym okresem od czasu wybuchu pandemii wolnym od obostrzeń z nią

związanych. Jednocześnie niski poziom zakażeń przełożył się pozytywnie na liczbę osób

odwiedzających obiekty handlowe, którymi zarządza Spółka. Umożliwiło to pełną realizację umów

najmu, których stroną jest Spółką i rezygnacje z rabatów udzielanych w ubiegłych latach najemcom

powierzchni handlowych i rekreacyjnych. Przełożyło się to pozytywnie zarówno na poziom przychodów

realizowanych przez Spółkę, jak i na jej rentowność.

Wirus COVID-19 w latach ubiegłych, jak i w roku 2022 nie wpłynął natomiast na działalność Spółki w

zakresie najmu powierzchni magazynowej. Działalność ta nie była objęta obostrzeniami, a tym samym

umowy najmu tego segmentu są realizowane bez zakłóceń.

Na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje liczbę zakażeń

oraz działania legislacyjne związane z potencjalną nową falą pandemii. Rosnąca liczba zakażeń może

przełożyć się zarówno na rządowe ograniczenia w zakresie działalności centrów handlowych, jak i na

spadek liczby osób odwiedzających te obiekty z uwagi na obawy przed zakażeniem. Na ten moment

nie sposób przewidzieć wpływu pandemii na działalność Spółki w obszarze nieruchomości handlowych.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 60 z 148

Spółka natomiast jest przygotowana do podejmowania szeregu działań mających na celu mitygowanie

skutków ewentualnych obostrzeń, jak i zaleceń związanych z COVID-19.

4.8. Perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD

W 2022 roku dominującą w przychodach Grupy Kapitałowej MIRBUD była sprzedaż robót inżynieryjno

– drogowych (ok. 53% przychodów), kolejnym znaczącym segmentami były roboty związane ze

wznoszeniem budynków magazynowych i produkcyjnych (27% przychodów), budynków użytku

publicznego (11,8%) oraz marginalnie – budynków mieszkalnych realizowanych wyłącznie dla spółki

zależnej JHM DEVELOPMENT S.A. (w zestawieniu wyłączone z konsolidacji). Pozostałe segmenty

działalności Grupy, tj. segment deweloperski oraz najmu powierzchni komercyjnych stanowiły po

odpowiednio: 4% oraz 1,6 udziałów w przychodach. Ogółem sprzedaż usług budowlano – montażowych

stanowi 93,1% udziału w przychodach. Pod tym względem struktura przychodów GK MIRBUD uległa

nieznacznej zmianie względem 2021 roku.

Podstawowym celem Grupy niezmiennie pozostaje rozwój skali działalności, przy zachowaniu

atrakcyjnych marż na poziomie zysku operacyjnego EBITDA i zysku netto.

W 2022 roku na skutek wzrostu cen surowców i materiałów budowlanych rentowność sprzedaży usług

budowlano – montażowych Grupy uległa obniżeniu do 6,4% względem 7,7% w 2021 roku.

11,8%

27,0%

53,0%

4,0%

1,6%

1,2%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

stan na 31.12.2022

15,2%

20,8%

53,5%

5,8%

1,7%

2,9%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

stan na 31.12.2021

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 61 z 148

Wśród usług budowlano – montażowych największy spadek rentowności sprzedaży obserwuje się w

segmencie budynków użyteczności publicznej, których budowy są realizowane głównie dla jednostek

samorządu terytorialnego. Rozproszenie oraz indywidualne podejście do kwestii renegocjacji kwot

kontraktowych sprawiają, iż proces podpisywania aneksów waloryzacyjnych dla tych kontraktów jest

utrudniony.

W 2022 roku poprawie uległa rentowność kontraktów budownictwa przemysłowego, natomiast

nieznacznie spadła rentowność robót inżynieryjno – drogowych. W tym czasie wzrosła również

rentowność działalności w segmencie deweloperskim i najmu powierzchni komercyjnych.

Segment budowlano – montażowy

MIRBUD S.A.

W poprzednich latach MIRBUD S.A. była spółką rozpoznawalną przede wszystkim na rynku

generalnych wykonawców realizujących inwestycje budownictwa przemysłowego. Od 2019 roku zakres

działalności uległ znacznemu rozszerzeniu. Spółka, działając w konsorcjum ze spółką zależną

KOBYLARNIA S.A. realizuje kontrakty budownictwa drogowego na terenie całego kraju. Wartość

kontraktów budownictwa drogowego pozostała do realizacji na dzień 31 grudnia 2022 wyniosła 4,1 mld

złotych a okres realizacji rozciąga się do roku 2026. Zestawienie dominującego udziału

długoterminowych kontraktów drogowych, prestiżowych kontraktów kubaturowych budownictwa

użyteczności publicznej oraz krótkoterminowych, wysokorentownych kontraktów budownictwa

przemysłowego, zapewniają Grupie Kapitałowej przychody w kolejnych latach na stabilnym,

porównywalnym poziomie.

W 2022 r. Spółka złożyła oferty w 165 postępowaniach niepublicznych i 30 przetargach publicznych.

Wartość złożonych ofert 16 090 881 tys. zł netto. W tym czasie podpisano 20 umów na kwotę

1 728 900 tys. zł.

W najbliższych latach Spółka nadal będzie działać we wszystkich ważniejszych sektorach rynku

budowlanego na obszarze całego kraju. Na dzień sporządzania sprawozdania w portfelu MIRBUD S.A.

wartość kontraktów pozostających do zrealizowania na rok 2023 i lata następne wynosi ok. 2,7 mld

złotych.

KOBYLARNIA S.A.

Spółka dysponuje stabilnym i bezpiecznym portfelem zamówień na lata 2022-2026. Do chwili

sporządzenia raportu Kobylarnia S.A. posiada podpisane kontrakty budowlane, których wartość

pozostałej sprzedaży wynosi ponad 2,5 mld. zł. netto. W swoim portfelu Spółka posiada umowy na

realizację kontraktów w formule buduj oraz projektuj i buduj na terenie całej Polski, dla których głównym

2,4%

8,3%

6,2%

29,2%

61,9%

4,0%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

stan na 30.06.2022

9,8%

2,9%

8,9%

22,9%

54,4%

4,3%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

stan na 30.06.2021

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 62 z 148

zamawiającym jest Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad oraz Zarząd Dróg Wojewódzkich.

Obecnie większość projektów jest w fazie realizacji.

Spółka również aktywnie zabiega o nowe kontrakty, biorąc udział w ogłaszanych przetargach.

W zrealizowaniu planowanej strategii i rozszerzeniu zakresu działalności oraz umacniania swojej pozycji

na rynku szczególnego znaczenia nabiera tworzenie konsorcjum firm ze spółką dominującą w Grupie –

MIRBUD S.A. w celu uczestnictwa w przetargach na usługi budowlano – montażowe. W 2022 roku

Spółka wzięła udział w 51 przetargach oraz podpisała 11 umów.

Czynnikami budowania wartości Spółki będzie wzrost efektywności realizowanych kontraktów

budowlanych oraz zdobywanie nowych kompetencji w perspektywicznych obszarach rynku

budowlanego. Oprócz działań rynkowych Spółka będzie kontynuowała działania mające na celu

ograniczenie kosztów poprzez efektywne wykorzystanie zintegrowanego systemu zarządzania.

Segment deweloperski

JHM DEVELOPMENT S.A.

Podstawowym celem Spółki niezmiennie pozostaje rozwój skali działalności przy zachowaniu

atrakcyjnych marż na poziomie zysku operacyjnego EBITDA i zysku netto. By osiągnąć ten cel Spółka

planuje dalszy rozwój skali działalności deweloperskiej poprzez skupienie się na popularnym segmencie

rynku mieszkaniowego stopniowo przechodząc z miast średniej wielkości z dużym potencjałem

rozwojowym do realizacji projektów deweloperskich na rynkach większych miast.

Dalszy rozwój działalności deweloperskiej w miastach średniej wielkości, szczególnie tych, które są

zlokalizowane w pobliżu większych aglomeracji miejskich, umożliwia Spółce korzystanie ze swojej

stabilnej pozycji oraz doświadczeń na tych rynkach. Takie lokalizacje pozwalają na zyskowną realizację

projektów deweloperskich przy zmniejszonym poziomie ryzyka. W miastach średniej wielkości ceny

gruntów są umiarkowane, a więc Spółka może łatwiej zgromadzić wkład własny na zakup gruntu

i rozpoczęcie inwestycji. W takich lokalizacjach często występuje ograniczona konkurencja. Przykładem

realizacji tej koncepcji są zakończone w poprzednim roku oraz trwające obecnie realizacje w miastach

takich jak Konin, Skierniewice czy Żyrardów.

Jednocześnie Spółka ma na celu realizacje projektów deweloperskich w miastach dużych, liczących

powyżej 300 000 mieszkańców, które charakteryzują się wyższym popytem oraz wyższymi

jednostkowymi cenami sprzedaży powierzchni mieszkalnej. Projekty realizowane w miastach dużych

stwarzają dla Spółki największy potencjał wzrostu skali działalności. Projekty tego typu zostały już

zrealizowane w Katowicach – dwa etapy Osiedla Twoja Dolina oraz w Łodzi – osiedle domów

jednorodzinnych Osiedle Leśne. Obecnie realizowane są projekty w Bydgoszczy, Łodzi, Gdańsku i

Katowicach.

W ofercie Spółki, w inwestycjach będących aktualnie na etapie realizacji, znajdowało się również 1 258

lokali w budownictwie wielorodzinnym, o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej 59,4 tys. m

PUM.

Na dzień 31.12.2022 r. bank ziemi będący w posiadaniu Spółki obejmuje ponad 38,9 ha terenów,

przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną oraz komercyjną.

W celu uzupełnienia banku ziemi Spółka systematycznie poszukuje nowych terenów pod zabudowę

wielorodzinną w lokalizacjach zgodnych z wieloletnią strategią rozwoju.

Na lata 2023 – 2025 w oparciu o posiadany i ciągle rozbudowywany bank ziemi, Spółka planuje

rozpoczęcie realizacji kolejnych 11 projektów inwestycyjnych obejmujących zabudowę mieszkaniową

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 63 z 148

wielorodzinną i o charakterze apartamentowym, w sumie 1 899 lokali o powierzchni użytkowej 92,0 tys.

m2 PUM.

Kontynuacja kolejnych etapów osiedli na rynkach, na których deweloper jest obecny od lat oraz

uruchomienie działań na nowych rynkach, w tym na rynkach dużych miast, pozwoli w kolejnych latach

stopniowo zwiększać osiągnięty w 2022 roku poziom sprzedaży lokali.

Na dzień 31.12.2022 r. Spółka posiadała aktywnych 352 umowy deweloperskie (z tego 330 w

inwestycjach w tracie realizacji)

Dane dotyczące inwestycji uruchamianych w najbliższych latach zamieszczono w tabeli poniżej.

Tabela: Wykaz projektów deweloperskich planowanych do realizacji na lata 2023-2025

Lokalizacja

Powierzchnia

działki [ha]

Rodzaj zabudowy

PUM [m2]

Liczba

lokali

JASTRZĘBIA GÓRA, ul. Jantarowa Etap I

0,8726

apartamenty

6 365

164

KONIN, ul. Nefrytowa

0,8497

wielorodzinna

7 800

158

POZNAŃ, ul. Smoluchowskiego Etap I

1,3219

wielorodzinna

14 371

258

JASTRZĘBIA GÓRA, ul. Jantarowa Etap II

0,4416

apartamenty

2 249

SKIERNIEWICE ul. Armii Krajowej Etap II

0,7624

wielorodzinna

7 600

165

KATOWICE, ul. Piaskowa

1,1438

wielorodzinna

15 000

320

SKIERNIEWICE, ul. Sobieskiego

0,2071

wielorodzinna

6 971

117

ŁÓDŹ, ul. Harcerska

0,8537

wielorodzinna

8 300

173

SKIERNIEWICE ul. Nowobielańska

0,3803

wielorodzinna

4 500

ŁÓDŹ, Al. Politechniki Etap I

1,8335

wielorodzinna

12 506

250

POZNAŃ, ul. Smoluchowskiego Etap II

0,4364

wielorodzinna

6 320

121

RAZEM

9,1030

91 982

1 899

Spółka obserwując zachowania klientów oraz działania konkurencji elastycznie dostosowuje sposoby

sprzedaży do oczekiwań rynku. Przy planowaniu realizacji nowych inwestycji zakłada się posiadanie w

ofercie szerokiej palety już zakończonych inwestycji gotowych do sprzedaży, odpowiedniej liczby

inwestycji w trakcie realizacji oraz gruntów pozwalających na uruchomienie nowych projektów na

kolejnym etapie rozwoju.

Segment najmu powierzchni komercyjnych

MARYWILSKA 44 sp. z o.o.

W ocenie Zarządu Spółki do głównych czynników zewnętrznych, które będą miały wpływ na rozwój

działalności i osiągane wyniki w latach 2023-2024 i w kolejnych latach to:

Rozwój konfliktu zbrojnego w Ukrainie. Dalszy rozwój konfliktu może przełożyć się na

negatywne nastroje konsumentów i ograniczenie wydatków. Jednocześnie trwający konflikt

wpływa na podniesienie cen wielu dóbr i usług z uwagi na przerwanie łańcuchów dostaw,

Poziom inflacji w Polsce wpływający na dochód realny konsumentów i poziom wydatków –

dalszy wzrost poziomu inflacji może wpłynąć negatywnie na poziom wydatków na dobra i usługi

realizowane w ramach centrów handlowych. Jednocześnie wysoka inflacja przekłada się na

poziom cen towarów i usług niezbędnych do utrzymania nieruchomości, którymi zarządza

Spółka,

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 64 z 148

Poziom stóp procentowych NBP - obecne wysokie oprocentowanie kredytów i obligacji wpływa

negatywnie na poziom wydatków inwestycyjnych oraz ogranicza siłę nabywczą (wyższe procent

wydatków przeznaczany jest na spłatę zobowiązań finansowych),

Przebieg pandemii wirusa COVID-19 w Polsce i na świecie i związane z nią wprowadzone

obostrzenia w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej mające na celu zapobieganie

szerzeniu pandemii wirusa COVID-19, w tym przede wszystkim w zakresie możliwości

prowadzenia działalności handlowej w obiektach o powierzchni powyżej 2000 m2,

Zachowania konsumentów – potencjalna zmiana trendów zakupowych poprzez ograniczenie

czasu spędzanego w galeriach handlowych, sytuacja gospodarcza na rynku polskim – w tym

koniunktura w sektorze wynajmu powierzchni handlowych i magazynowych,

Poziom produkcji przemysłowej i aktywności ekonomicznej ludności przedkładający się na

popyt na powierzchnie magazynową.

Napływ imigrantów z Ukrainy oraz z pozostałych krajów wschodnich przede wszystkim do

Warszawy i okolic, przekładający się na wyższą liczbę osób odwiedzających kompleks

handlowy MARYWILSKA 44.

Natomiast do głównych czynników zewnętrznych, które będą miały wpływ na rozwój działalności i

osiągane wyniki w latach 2023-2024 i w kolejnych zaliczyć należy:

Utrzymanie wysokiego wskaźnika komercjalizacji kompleksu handlowego Marywilska 44 w

Warszawie,

Efektywna dalsza komercjalizacja centrum magazynowego w Ostródzie,

Utrzymanie 100-procentowych wskaźników komercjalizacji nieruchomości w Rumii,

Starachowicach i Skierniewicach,

Inwestycje ograniczające poziom kosztów utrzymania obiektów zarządzanych przez Spółkę.

Strategia Spółki na najbliższe lata zakłada utrzymanie wysokiego poziomu komercjalizacji kompleksu

handlowego oraz dbanie o zachowanie struktury najemców zapewniających jak najszerszą bazę

towarów i usług dostępnych na terenie kompleksu, a także dążenie do zwiększenia przychodów z

czynszów i opłat eksploatacyjnych, przede wszystkim poprzez zastosowanie klauzul waloryzacyjnych.

Koniecznym z perspektywy Zarządu wydaje się jednak właściwe stosowanie tych klauzul jako

nadrzędny cel zachowując utrzymanie wszystkich najemców (uniknięcie sytuacji, w której najemcy

rezygnują z najmu z uwagi na zbyt wysoki czynsz).

W obszarze segmentu działalności obejmującego najem powierzchni na cele magazynowe głównym

celem Spółki pozostaje dalsza komercjalizacja nieruchomości położonej w Ostródzie, przy trasie S7.

Spółka poszukuje najemców głównie z branży magazynowej, jednak dopuszcza wynajem powierzchni

na inne cele.

Spółka będzie nadal aktywnie zarządzać swoim bieżącym i przyszłym portfelem nieruchomości

komercyjnych generujących przychody z najmu w celu zmaksymalizowania wydajności i efektywności

operacyjnej, dywersyfikacji ryzyka najemców i zwiększenia przychodów z najmu. Spółka zamierza

zwiększyć wartość portfela nieruchomości poprzez zarządzanie swoimi aktywami.

Działania te obejmują m.in.:

utrzymanie i poprawę wskaźników powierzchni wynajętych w kompleksie handlowym

MARYWILSKA 44, przy zachowaniu najlepszych możliwych do uzyskania na rynku warunków

najmu;

utrzymanie 100% wskaźników komercjalizacji nieruchomości w Rumii, Starachowicach i

Skierniewicach

doprowadzenie do wyższej, a docelowo pełnej komercjalizacji zakupionego obiektu

magazynowego, położonego w Ostródzie, przy trasie S7,

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 65 z 148

poprawę ściągalności należności poprzez utrzymanie dobrych relacji z najemcami i współpracę

z nimi w celu poprawy ich wyników;

podejmowanie starań w celu zapewnienia niskich i efektywnych kosztów poprzez zastosowanie

energooszczędnych technologii i optymalizację kosztów napraw i konserwacji nieruchomości;

optymalizację kosztów administracyjnych, jeżeli tyko będzie to możliwe;

optymalizację kosztów finansowania poprzez zmniejszenie skali zadłużenia i jego

refinansowanie, jeżeli będzie to tylko możliwe,

systematyczne prowadzenie działań promocyjno-reklamowych zgodnych z wewnętrznym

planem marketingowym, którego głównym celem jest wspieranie wynajmu lokali handlowych

oraz utrzymanie wysokiego wskaźnika odpowiedzialności klientów,

umocnienie pozycji lidera na warszawskim rynku nieruchomości handlowych.

Zarząd uważa, że długoterminowe aktywne zarządzanie nieruchomościami stanowi niezwykle ważny

element strategii Spółki. Spółka będzie również wykorzystywała inne możliwości zwiększania wartości

swojego biznesu, wraz z pojawianiem się takich możliwości. Spółka finansuje swój rozwój oraz bieżącą

działalność przy wykorzystaniu środków własnych oraz kredytów bankowych. Wysokość pozyskanych

środków finansowych jest wystarczająca na realizacje postawionych i planowanych celów Spółki oraz

zapewnia bezpieczeństwa finansowego Spółki w najbliższej przyszłości.

Z uwagi na dużą niepewność odnośnie do sytuacji gospodarczej w najbliższych dwóch latach

spowodowaną głównie wybuchem konfliktu zbrojnego w Ukrainie oraz bardzo wysoką inflacją plany

inwestycyjne Spółki zostały przyjęte przy założeniu, że priorytetem pozostaje zastosowanie

energooszczędnych technologii oraz zwiększenie bezpieczeństwa w zarządzanych obiektach oraz

dalsze dostosowywanie obiektów do wymagań najemców w celu poprawy wskaźników komercjalizacji.

Taka polityka ma na celu ostrożne dysponowanie posiadanym kapitałem na wypadek pogorszenia

sytuacji ekonomicznej w Polsce. W związku z powyższym Spółka realizuje i będzie realizowała niżej

wymienione zadania inwestycyjne:

4.9. Określenie głównych inwestycji Emitenta krajowych i zagranicznych

Informacje na temat inwestycji Emitenta, w tym kapitałowych w jednostki powiązane znajduje się w

Notach od 2 do 4 do Sprawozdania Skonsolidowanego Grupy Kapitałowej MIRBUD za okres od

01.01.2022-31.12.2022 r.

4.10. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych

Działalność budowlano-montażowa

Zarząd Spółki na bieżąco analizują i aktualizują strukturę finansowania, tak aby zapewnić optymalny i

bezpieczny model wykorzystania zasobów finansowych. W ramach dostępnych źródeł finansowania

wykorzystywane są zarówno własne środki jak i kredyty bankowe, leasing i pożyczki.

W 2023r i latach kolejnych MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. nadal realizować będą projekty

inwestycyjne mające na celu jej rozwój i wzrost wartości. Najbliższe zamierzenia inwestycyjne wiążą się

ze wzmocnieniem zaplecza działalności i konkurencyjności Spółek w segmencie drogowym co pozwoli

osiągnąć im większą rentowność w najbliższych latach. Spółki planują w ramach zwiększenia potencjału

sprzętowego odnowienie parku maszynowego oraz środków transportu, które znaczącą poprawią

efektywność i zakres świadczonych usług we wszystkich lokalizacjach. KOBYLARNIA S.A. W planach

inwestycyjnych Spółki jest również zakup nowej wytwórni mas bitumicznych, która zlokalizowana będzie

w miejscowości Kobylarnia. Szacowany koszt tej inwestycji to ok. 25 mln złotych. MIRBUD S.A.

systematycznie analizuje szanse rynkowe na rozwój Grupy poprzez akwizycje podmiotu z branży

(budownictwo kolejowe, hydrotechniczne, energetyczne), która umożliwi znaczące rozszerzenie

zakresu świadczonych usług budowlano – montażowych lub znacząco zwiększy ich rentowność.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 66 z 148

Działalność deweloperska

W latach 2023 – 2025 Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. będzie kontynuowała rozpoczęte inwestycje

i uruchomi realizację nowych inwestycji deweloperskich zlokalizowanych na posiadanym w banku ziemi

gruncie (w tym inwestycji w Bydgoszczy, Zakopanem, Gdańsku, Żyrardowie, Łodzi, Katowicach,

Skierniewicach), a następnie na zakupionych w roku 2022 i w poprzednich latach działkach położonych

w: Łodzi, Poznaniu, Katowicach i Koninie, dla których to lokalizacji obecnie odbywa się przygotowanie

dokumentacji niezbędnej dla uruchomienia realizacji projektu deweloperskiego, a także inwestycji

o charakterze apartamentowym w Jastrzębiej Górze.

Termin rozpoczęcia nowych inwestycji uzależniony jest od oceny sytuacji rynkowej w segmencie

deweloperskim, terminów wydania decyzji administracyjnych, w tym pozwoleń na budowę oraz

dostępności finansowania realizacji tych inwestycji kredytami bankowymi lub innymi formami

finansowania zewnętrznego. Zamierzenia inwestycyjne Spółki zgodnie z przyjętą strategią prowadzone

są w wielu lokalizacjach. Pozwala to na dywersyfikacje ryzyka, dostęp do różnych segmentów rynku

oraz dalszy rozwój skali działalności.

Działalność wynajmu powierzchni komercyjnych

Z uwagi na trudną sytuację gospodarczą spowodowaną wysokimi stopami procentowymi oraz wysoką

inflacją oraz dużą niepewność co do rozwoju rynku najmu nieruchomości komercyjnych działania

inwestycyjne zaplanowane na kolejne lata ograniczone zostały do prac mających na celu poprawę

bezpieczeństwa, wykorzystanie energooszczędnych technologii oraz bieżące prace remontowe i

modernizacyjne. Spółka dopuszcza również przeprowadzenie prac związanych z dostosowaniem

obiektów lub poszczególnych lokali handlowych do potrzeb najemców w celu podnoszenia wskaźnika

komercjalizacji oraz wysokości stawek czynszu.

Dobra sytuacja finansowa Spółki na koniec 2022 r., wysokie wskaźniki komercjalizacji w zarządzanych

obiektach i stała wysoka ściągalność należności handlowych powodują, że Spółka jest w stanie

finansować powyższe prace kapitałem własnym bez konieczności korzystania z kredytów bankowych,

bądź pożyczek. Realizacja prac przebiegać będzie etapowo w ciągu roku, co spowoduje, że płatności

za poszczególne roboty będą rozłożone w czasie. Tym samym realizacja kompletu wyżej wymienionych

zamierzeń inwestycyjnych nie wpłynie negatywie na sytuacje finansową Spółki, w tym przede wszystkim

na płynność finansową.

W zakresie kompleksu handlowego MARYWILSKA 44 przeprowadzone zostaną poniższe prace:

modernizacja częściowa systemu CCTV – w szczególności w zakresie strefy zewnętrznej

kompleksu (wjazdy, zaplecze kompleksu);

kontynuacja wymiany oświetlenia w Centrum Handlowym MARYWILSKA 44 - Hale A, B i G na

energooszczędne oświetlenie LED;

kontynuacja wymiany płytek w Centrum Handlowym MARYWILSKA 44 – Hala B;

prace związane z remontami i poprawą jakości parkingu zewnętrznego kompleksu: wjazdy i

bramy, wymiana odcinkowa systemu ACO, częściowe wyrównanie powierzchni, poprawienie

oznakowań poziomych;

wymiana części sprężarek – rooftopy.

Ponadto dopuszcza się wykonanie poniższych prac:

wykonanie instalacji systemu ochrony przeciwpożarowej SAP w budynku socjalnym położonym

na terenie kompleksu;

częściowa naprawa elewacji Centrum Handlowego MARYWILSKA 44 w obszarze części

biurowej;

wykonanie systemu parkingowego na potrzeby zarządzania i kontroli ruchu na terenie

parkingów;

wymiana drzwi wejściowych do Parku Handlowego.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 67 z 148

W zakresie kompleksu magazynowego w Ostródzie MARYWILSKA 44 przeprowadzone zostaną

poniższe prace:

modernizacja odwodnienia dachów w zakresie połączenia hal 3 i 4;

zakup nowego UPS na potrzeby CCTV dla hali nr 5 i 6;

przywrócenie funkcjonalności systemu BMS;

kontynuacja wymiany oświetlenia w zakresie hal 3 i 4 na energooszczędne oświetlenie LED;

prowadzenie prac wynikających z dostosowania obiektu do potrzeb nowych lub obecnych

najemców.

W zakresie parku handlowego w Rumi przeprowadzone zostaną poniższe prace:

wymiana drzwi od strefy dostaw.

W zakresie pawilonu handlowego w Starachowicach dopuszcza się przeprowadzenie poniższych prac:

przebudowa parkingu, w tym wjazdu na teren nieruchomości w związku z realizowaną

inwestycją drogową na terenie sąsiadujących nieruchomości.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 68 z 148

4.11 Czynniki ryzyka

Grupa ryzyk

Ryzyko

Możliwość

wystąpienia

Znaczenie

dla

działalności

Grupy

Wpływ

ryzyka za

wynik

finansowy

Wpływ

ryzyka na

kapitał

własny

Ryzyko związane z

konfliktem

zbrojnym na

Ukrainie

Ograniczenia administracyjne

prowadzenia działalności budowlano-

montażowej

średnie

wysokie

wysoki

Dostępności siły roboczej i zakłóceń

łańcucha dostaw

wysokie

wysoki

średni

Ryzyko

epidemiologiczne

Ograniczenia administracyjne

prowadzenia działalności budowlano-

montażowej

średnie

wysokie

wysoki

Dostępności siły roboczej i zakłóceń

łańcucha dostaw

średnie

wysoki

średni

Zewnętrzne ryzyka

finansowe

zmiany stóp procentowych

wysokie

średnie

średni

zmiany kursów walut

wysokie

średnie

wysoki

związane z ograniczeniami w polityce

kredytowej banków, w szczególności w

zakresie udzielania kredytów

inwestycyjnych i hipotecznych

wysokie

średni

Ryzyka

związane z

koniunkturą

zmiana sytuacji makroekonomicznej i

koniunktury gospodarczej w Polsce

wysokie

wysoki

średni

w branży budowlanej

wysokie

wysoki

średni

Ryzyka

związane z

konkurencją

w branży budowlanej

wysokie

wysoki

Zewnętrzne ryzyka

prawne

zmiany przepisów prawa, w

szczególności prawa podatkowego

średnie

średni

związane z brakiem spełniania wymogów

prawnych przewidzianych do rozpoczęcia

inwestycji oraz ze stanem prawnym

nieruchomości

niskie

wysokie

średnie

Ryzyka związane

z bieżącą

działalnością

związane z realizacją strategii rozwoju

średnie

wysokie

średnie

związane z finansowaniem rozwoju

kredytami bankowymi

wysokie

średnie

wysokie

związane z infrastrukturą budowlaną

niskie

średnie

niskie

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 69 z 148

związane z odpowiedzialnością za

naruszenie przepisów ochrony

środowiska

niskie

średnie

niskie

związane z karami za niewykonanie lub

nieterminowe wykonanie zleceń

średnie

niskie

związane z roszczeniami wobec Spółek z

tytułu budowy mieszkań i obiektów

handlowo-usługowych, sprzedaży lokali

oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty za

roboty budowlane

niskie

średnie

niskie

związane z procesem produkcyjnym

niskie

wysokie

średnie

niskie

Ryzyko związane z konfliktem zbrojnym w Ukrainie

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, nie jest możliwe

precyzyjne określenie skutków wpływu konfliktu zbrojnego na Ukrainie na działalność Spółki w

perspektywie średnio - i długoterminowej.

W perspektywie krótkoterminowej możliwe jest wystąpienie dalszego trwania bądź rozprzestrzeniania

się konfliktu, co może się przełożyć na wyniki finansowe Grupy.

w obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów

budowlanych ze względu na konflikt. Nie jest jednak wykluczone, iż w przypadku dalszego

utrzymywania się tego stanu może dojść do pogorszenia się wyniku finansowego realizowanych

kontraktów oraz opóźnień w realizacji kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym

związanych z:

o ograniczeniem dostępności i wzrostem cen materiałów budowlanych, paliw, usług,

urządzeń;

o przerwaniem łańcuchów dostaw;

o dynamicznym wzrostem cen kluczowych nośników energetycznych tj. ropy naftowej,

gazu ziemnego;

o opóźnieniami ze strony podwykonawców zatrudniających pracowników z Ukrainy i

Białorusi;

o nadzwyczajnym spadkiem wartości PLN – wzrost cen materiałów i usług w walutach

obcych.

W perspektywie roku 2023 r. Zarząd Emitenta nie przewiduje znaczącego wpływu tego ryzyka na wynik

finansowy nie przewiduje wpływu na kapitał własny Emitenta.

W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów,

spółka zauważa znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. W przypadku dalszego

utrzymywania się stanu konfliktu możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków finansowych,

spowodowanych:

o spadkiem popytu na lokale związane z niestabilną sytuacją gospodarczą,

o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,

o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.

W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu

tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 70 z 148

W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie

występują znaczące, niekorzystne skutki konfliktu w Ukrainie, które mają wpływ na osiągane

wyniki finansowe MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego

negatywnego wpływu tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.

Emitent informuje, iż działalność operacyjna jest prowadzona co do zasady w trybie nadzoru ciągłego.

Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych analiz, sytuacja finansowa

Emitenta oraz Grupy jest stabilna.

Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka

związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie

wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny

wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej

Emitenta.

Ryzyko epidemiologiczne

Na dzień publikacji niniejszego raportu, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu Emitenta, nie jest możliwe

precyzyjne określenie skutków wpływu epidemii koronawirusa lub innych epidemii na działalność

Emitenta i grupy kapitałowej Emitenta w perspektywie średnio - i długoterminowej

Na dzień publikacji raportu w Polsce zniesiony został stan epidemii oraz większość ograniczeń

covidowych w tym obowiązkowa kwarantanna. Poziom wyszczepienia społeczeństwa, niska liczba

zachorowań oraz niska liczba zachorowań kończących się hospitalizacją pozwalają przewidywać, że

ograniczenia pandemiczne oraz zakłócenia w funkcjonowaniu gospodarki w dającej się przewidzieć

krótkoterminowej przyszłości się nie powtórzą. Jednakże w przypadku powrotu i dalszego

rozprzestrzeniania się epidemii koronawirusa lub innej epidemii możliwe jest wystąpienie negatywnego

wpływu na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:

W obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów

budowlanych ze względu na wystąpienie stanu epidemicznego. Nie jest jednak wykluczone, iż

w przypadku dalszego utrzymywania się tego stanu może dojść do opóźnień w realizacji

kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym związanych z:

o brakiem zachowania ciągłości w łańcuchach dostaw dla budów,

o zakłóceniami w ciągłości finansowania inwestycji,

o absencją pracowników,

o opóźnieniami ze strony podwykonawców,

o ograniczeniami w funkcjonowaniu władzy publicznej,

o decyzjami Zamawiającego lub administracji państwowej o zawieszeniu prac,

o innymi, trudnymi do przewidzenia zdarzeniami.

W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd nie przewiduje znaczącego wpływu tego

ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.

W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów, ani

też znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. Jednakże w przypadku dalszego utrzymywania

się stanu epidemicznego możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków finansowych,

spowodowanych:

o spadkiem popytu na lokale,

o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,

o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 71 z 148

W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu

tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.

W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie

występują znaczące, niekorzystne skutki stanu epidemicznego, które mają wpływ na osiągane

wyniki finansowe MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.

W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta przewiduje możliwy wpływu tego

ryzyka na wynik finansowy - obniżenie o ok. 10%, nie przewiduje wpływu na kapitał własny Emitenta.

Emitent informuje, iż działalność operacyjna we wszystkich segmentach jest prowadzona co do zasady

w trybie nadzoru ciągłego. Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych

analiz, sytuacja finansowa Emitenta oraz Grupy jest stabilna.

Zarząd Emitenta na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka

związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie

wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny

wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej

Emitenta.

Zarządzanie ryzykiem płynności

Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej.

Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:

zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,

ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,

efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,

koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w

spółkach Grupy.

Spółka zarządza ryzykiem utraty płynności przez utrzymywanie wystarczających środków pieniężnych,

możliwość finansowania kredytami bankowymi i utrzymywanie linii kredytowych wystarczających do

spłacenia zobowiązań z chwila ich wymagalności.

Zarządzanie płynnością przez Spółkę obejmuje projekcję przepływów pieniężnych dla wszystkich walut

i analizowanie, jaki pozom aktywów płynnych jest potrzebny do spłaty zobowiązań.

Nota nr 14. zawiera analizę zobowiązań Spółki (Grupy), w odpowiednich przedziałach wiekowych na

podstawie określonego do umownego terminu wymagalności.

Monitorowanie efektywności zarządzania płynnością odbywa się m.in. przy wykorzystaniu wskaźników:

Wskaźnik płynności bieżącej = Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe

Wskaźnik przyspieszonej płynności = (Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia

międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe

Wskaźnik płynności środków pieniężnych = Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 72 z 148

Ryzyko zmiany stóp procentowych

Spółki z Grupy dla finansowania działalności inwestycyjnej w dużym stopniu wykorzystują kredyty

bankowe. Na koszty odsetek od kredytów ma wpływ wysokość stopy bazowej WIBOR dla kredytów

zaciąganych w złotych polskich i EURIBOR dla kredytów w walucie EURO. Wzrost wartości indeksów

WIBOR/EURIBOR poprzez wzrost odsetek od kredytów może mieć niekorzystny wpływ na sytuację

finansową Spółki. W przypadku stwierdzenia ryzyka zmiany stóp procentowych. Zarządy Spółek w

przypadku finansowania długoterminowego każdorazowo rozpatrują możliwość zawarcia transakcji

zabezpieczających stopę procentową (transakcje zamiany stóp procentowych – strategia IRS, CIRS).

Na dzień 31.12.2022 r. w Grupie Kapitałowej MIRBUD transakcje zabezpieczające stopę procentową

dla długoterminowych kredytów złotówkowych zawarła Spółka Kobylarnia S.A.

Zabezpieczony poziom stopy WIBOR kształtuje się na poziomie 1,80 p. p.

Pozycje narażone na zmianę stóp

procentowych

Ryzyko przepływów pieniężnych

Ryzyko wartości godziwej

Stan na:

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2022

31.12.2021

Zobowiązania z tytułu pożyczek i

kredytów

191 223

205 260

Pożyczki udzielone

Inne aktywa finansowe

Inne zobowiązania finansowe

189 064

189 638

Razem

380 286

394 987

Ryzyko zmiany stóp procentowych - wrażliwość na zmiany

W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany stóp procentowych, na podstawie historycznych

zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,

racjonalnie możliwych zmiany stóp procentowych, oszacowane zostały na dzień 31 grudnia 2022 roku

i 31 grudnia 2021 roku na poziomie – 1,0/+1,0 punktu procentowego (na dzień 31 grudnia 2021 roku na

tym samym poziomie) dla złotego i euro.

Poniżej podano wpływ zmiany stóp procentowych na wynik netto i sumę bilansową według stanu na

dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku.

Analiza wrażliwości pozycji

narażonych na zmianę stóp

procentowych

Wpływ na zysk/(stratę netto)

Wpływ na sumę bilansową

Stan na:

wzrost o 1%

spadek o 1%

wzrost o 1%

spadek o 1%

31.12.2022

Zobowiązania z tytułu pożyczek i

kredytów

191 223

-1 549

1 549

1 912

-1 912

Pożyczki udzielone

Inne aktywa finansowe

Inne zobowiązania finansowe

189 064

-1 531

1 531

1 891

-1 891

Razem

380 286

-3 080

3 080

3 803

-3 803

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 73 z 148

Analiza wrażliwości pozycji

narażonych na zmianę stóp

procentowych

Wpływ na zysk/(stratę netto)

Wpływ na sumę bilansową

Stan na:

wzrost o 1%

spadek o 1%

wzrost o 1%

spadek o 1%

31.12.2021

Zobowiązania z tytułu pożyczek i

kredytów

205 260

-1 663

1 663

2 053

-2 053

Pożyczki udzielone

-1

Inne aktywa finansowe

Inne zobowiązania finansowe

189 638

-1 536

1 536

1 896

-1 896

Razem

394 987

-3 198

3 198

3 949

-3 949

Ryzyko zmiany kursów walut

W Grupie MIRBUD jedynie MIRBUD S.A. generuje przychody w walucie obcej. W roku 2022 Spółka

MIRBUD S.A. generowała ponad 41% przychodów w walucie euro i była narażona na ryzyko kursowe,

co mogło obniżyć efektywność realizowanych kontraktów budowlanych i może mieć wpływ na wielkość

przychodów i zysków. Chcąc zminimalizować ryzyko kursowe Spółka zabezpiecza poziom kursu

walutowego zawierając transakcje typu FORWARD. W 2022 r. Emitent zabezpieczał średnio ok. 10%

przychodu walutowego transakcjami terminowymi sprzedaży walut.

Pozycje narażone na zmianę

kursów walut

EUR

USD

Inne

Stan na:

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2022

31.12.2021

Zobowiązania z tytułu

pożyczek i kredytów

1 258

1 388

Pożyczki udzielone

Należności handlowe i

pozostałe

75 308

48 128

Zobowiązania handlowe i

pozostałe

Środki pieniężne

20 408

5 538

Inne aktywa finansowe

Razem

96 974

55 054

Ryzyko zmiany kursów walut – wrażliwość na zmiany

W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany kursów walut, na podstawie historycznych

zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,

zmiany kursów walut, które są „realnie możliwe”, oszacowane zostały na poziomie -10%/+10% na

dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku.

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego netto na racjonalnie możliwe zmiany

kursów walutowych przy założeniu niezmiennych innych czynników.

Analiza wrażliwości pozycji

narażonych na zmianę kursów

walut (euro)

Wpływ na zysk/(stratę netto)

Wpływ na sumę bilansową

Stan na:

wzrost o 10%

spadek o 10%

wzrost o 10%

spadek o 10%

31.12.2022

Zobowiązania z tytułu pożyczek i

kredytów

1 258

102

-102

126

-126

Pożyczki udzielone

Należności handlowe i pozostałe

75 308

6 100

-6 100

7 531

-7 531

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 74 z 148

Zobowiązania handlowe i

pozostałe

Środki pieniężne

20 408

1 653

-1 653

2 041

-2 041

Inne aktywa finansowe

Razem

96 974

7 855

-7 855

9 697

-9 697

Analiza wrażliwości pozycji

narażonych na zmianę kursów

walut (euro)

Wpływ na zysk/(stratę netto)

Wpływ na sumę bilansową

Stan na:

wzrost o 10%

spadek o 10%

wzrost o 10%

spadek o 10%

31.12.2021

Zobowiązania z tytułu pożyczek i

kredytów

1 388

112

-112

139

-139

Pożyczki udzielone

Należności handlowe i pozostałe

48 128

3 898

-3 898

4 813

-4 813

Zobowiązania handlowe i

pozostałe

Środki pieniężne

5 538

449

-449

554

-554

Inne aktywa finansowe

Razem

55 054

4 459

-4 459

5 505

-5 505

Zarząd Emitenta szacuje, że w 2023 r udział przychodów w walucie euro obniży się o ok. 350%

(będzie ulegał stopniowemu obniżeniu w drugiej połowie 2023 r.) Na dzień 31.12.2022 r. Emitent nie

posiadał zawartych transakcji zabezpieczających przed ryzykiem kursowym.

- związane z ograniczeniami w polityce kredytowej banków, w szczególności w zakresie

udzielania kredytów inwestycyjnych i hipotecznych

Obecnie banki w Polsce utrzymują zaostrzoną politykę kredytową zarówno wobec firm działających w

sektorze budowlanym, jak i wobec osób starających się o uzyskanie kredytów hipotecznych.

Z uwagi na niestabilną sytuację gospodarczą konfliktu w Ukrainie instytucje finansowe dodatkowo

zaostrzają politykę kredytową.

Spółki Grupy Kapitałowej planując kolejne projekty starają się brać pod uwagę sytuację rynkową

poprzez dostosowanie swojej oferty do przewidywanych możliwości finansowych i kredytowych

potencjalnych klientów.

Wprowadzenie jakichkolwiek ograniczeń w dostępności kredytów może mieć istotny negatywny wpływ

na funkcjonowanie Spółek, ich sytuację finansową i perspektywy rozwoju.

Ryzyka związane z koniunkturą:

- zmiana sytuacji makroekonomicznej i koniunktury gospodarczej w Polsce

Przychody Spółek z Grupy MIRBUD w całości uzyskiwane są z tytułu prowadzenia działalności na rynku

polskim. Dlatego też osiągane wyniki finansowe są uzależnione od czynników takich jak stabilność

sytuacji makroekonomicznej Polski i ogólna koniunktura gospodarcza w kraju w danym okresie. W

szczególności kształtowanie się następujących wskaźników makroekonomicznych i gospodarczych ma

lub może mieć wpływ na wyniki finansowe osiągane przez Spółki z Grupy i całą branżę deweloperską:

poziom stopy wzrostu PKB, poziom stopy bezrobocia, poziom stopy inflacji, poziom realnej stopy

wzrostu wynagrodzeń, poziom inwestycji, poziom zmiany dochodów gospodarstw domowych, wysokość

referencyjnych stóp procentowych oraz kształtowanie się kursów wymiany walut oraz deficytu

budżetowego.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 75 z 148

Ewentualne negatywne zmiany w stabilności sytuacji makroekonomicznej i ogólnej koniunktury

gospodarczej Polski mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy

rozwoju Spółek z Grupy.

- w branży budowlanej

Działalność Spółek z Grupy jest ściśle skorelowana z ogólną sytuacją gospodarczą Polski. Na wyniki

finansowe osiągane przez Spółkę największy wpływ wywiera poziom inwestycji w przedsiębiorstwach,

tempo wzrostu PKB, poziom inflacji, wartość produkcji budowlano – montażowej, polityka podatkowa

czy wzrost stóp procentowych. Istnieje ryzyko, że negatywne zmiany wyżej wymienionych wskaźników,

szczególnie obniżenie się tempa rozwoju gospodarczego, wzrost poziomu inflacji spowodowany

wzrostem cen materiałów czy też wzrost stóp procentowych, mogą mieć negatywny wpływ na

działalność oraz wyniki Spółek z Grupy.

Aby minimalizować wahania koniunktury Emitent zawiera długoterminowe kontrakty budowlane z

Zamawiającymi publicznymi w zapewniające stabilne źródła przychodu w okresie 2-3 lat.

- w branży deweloperskiej

Sytuacja panująca na rynku deweloperów w Polsce w okresie, którego dotyczy to sprawozdanie ma

wpływ na działalność i wyniki finansowe osiągane przez Grupę, przy czym należy pamiętać, że

koniunktura branży deweloperskiej charakteryzuje się cyklicznością.

Na bardzo dobrą koniunkturę w branży deweloperskiej w kilku poprzednich latach miały wpływ niskie

stopy procentowe kredytów hipotecznych. Sytuacja zmieniła się w ostatnim kwartale 2021 roku, kiedy

stopy procentowe gwałtownie wzrastały i pozostały na bardzo wysokim poziomie w roku 2022.

Towarzyszyło temu zaostrzenie polityki banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych,

uwzględniających wymogi Rekomendacji S 2022 wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Rekomendacja zwiększała bufor na zmianą wskaźnika WIBOR, skracała maksymalny okres

kredytowania z 35 lat do 25 lat oraz zaostrzała wymogi dotyczące stosunku obciążeń kredytowych do

całkowitego rocznego dochodu klienta detalicznego. Spowodowało to drastyczne ograniczenie

zdolności kredytowej klientów. W efekcie takiego podejścia wielu potencjalnych klientów deweloperów

nie jest w stanie uzyskać kredytu hipotecznego na zakup mieszkania na rozsądnych warunkach

finansowych.

Na poziom koniunktury w branży deweloperskiej wpływ mają koszty materiałów i pracy w branży

budowlanej. Notowany w ostatnim czasie wzrost cen materiałów oraz kosztów usługi generalnego

wykonawstwa może przełożyć się na taki poziom wzrostu cen mieszkań, że spowoduje to ochłodzenie

koniunktury na rynku pierwotnym.

Wystąpienie w przyszłości kryzysów finansowych, gospodarczych, recesji czy okresów spowolnienia

gospodarczego lub innych czynników negatywnie wpływających na branżę deweloperską może mieć

istotny, negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

- nabywanie gruntów pod nowe projekty deweloperskie oraz projekty inwestycji

pod wynajem powierzchni komercyjnej

Dalszy pomyślny rozwój działalności deweloperskiej oraz budowy i wynajmu obiektów handlowych

zależy od możliwości nabywania działek w atrakcyjnych lokalizacjach i w cenach umożliwiających

realizację zadawalających marż. Ze względu na ograniczoną liczbę dostępnych atrakcyjnych działek

posiadających pożądane parametry projektowe, Spółki nie mogą zagwarantować, iż w przyszłości

będzie możliwy zakup odpowiedniej liczby atrakcyjnych działek by zrealizować założone plany rozwoju.

Ponadto możliwość nabycia atrakcyjnych działek pod nowe projekty deweloperskie i projekty

handlowo-usługowe jest uwarunkowana szeregiem czynników, takich jak:

istnienie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,

zdolność sfinansowania zakupu działek i rozpoczęcia procesu inwestycji,

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 76 z 148

możliwość uzyskania wymaganych pozwoleń administracyjnych by rozpocząć realizację

projektów (warunki zabudowy, zatwierdzenie projektu architektonicznego),

możliwość zapewnienia wymaganego wkładu własnego i uzyskania finansowania bankowego

na realizację projektów.

Wyżej wymienione czynniki są w dużej mierze uzależnione od ogólnej sytuacji panującej na rynku

nieruchomości w Polsce i na rynkach lokalnych oraz od ogólnej koniunktury gospodarczej kraju.

- nagłe zmiany cen mieszkań

Przychody z działalności deweloperskiej Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. czerpie ze sprzedaży

mieszkań i domów jednorodzinnych. Ze względu na fakt, iż inwestycje deweloperskie są prowadzone w

dłuższej perspektywie i nierzadko z kilkuletnim wyprzedzeniem trzeba zakładać ceny sprzedaży

wybudowanych nieruchomości, istnieje ryzyko, że podczas realizacji projektu nastąpią istotne zmiany

cen mieszkań i domów na danym rynku, w tym istotne spadki cen lokali mieszkalnych i domów. Ceny

nieruchomości na danym rynku zależą od szeregu czynników takich jak m.in. ogólna sytuacja

gospodarcza rejonu, poziom stopy bezrobocia, ilość lokali mieszkalnych dostępnych do sprzedaży

przez innych deweloperów na danym rynku, dostępność kredytów hipotecznych dla potencjalnych

klientów itd. W przypadku istotnego spadku cen nieruchomości Spółka może nie być w stanie sprzedać

wybudowanych mieszkań i domów po zaplanowanych cenach w określonym czasie.

Wystąpienie jakichkolwiek czynników, które spowodują spadek cen mieszkań lub domów na rynkach,

gdzie Spółki realizują projekty, może mieć istotny niekorzystny wpływ na jej działalność, sytuację

finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

- w branży zarządzania halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej

Obok działalności deweloperskiej, ważnym dodatkowym obszarem działalności Grupy jest zarządzanie

halami handlowymi i wynajem powierzchni komercyjnej. Działalność ta jest realizowana przez podmiot

zależny – spółkę Marywilska 44 Poziom aktywności handlowej i popyt na wynajmem powierzchni

komercyjnej w danych halach handlowych jest uwarunkowany ogólną sytuacją makroekonomiczną na

danym rynku, poziomem konkurencji oraz poziomem konsumpcji, a w szczególności popytem na

artykuły z segmentu popularnego na danym rynku.

Wystąpienie w przyszłości czynników negatywnie wpływających na koniunkturę w branży zarządzania

halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej może mieć istotny, negatywny wpływ na

działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

Ryzyka związane z konkurencją:

- w branży budowlanej

Sytuacja gospodarcza w Polsce, konflikt w Ukrainie oraz znaczne ograniczenie liczby ogłaszanych

przetargów na roboty budowlane i dalsze pogłębianie recesji w Polsce wzmaga konkurowanie poprzez

oferowanie najdogodniejszych cen i wydłużanie okresów gwarancyjnych.

Dalsze nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może mieć istotny

niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy jej rozwoju.

Zarządy Spółek w oparciu o długoletnie doświadczenie starają się budować portfel kontraktów

umożliwiający realizację odpowiedniego wyniku finansowego.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 77 z 148

- w branży deweloperskiej

Regiony kraju, w których działa Grupa - cechuje wysoki stopień konkurencji w branży deweloperskiej.

JHM DEVELOPMENT S.A. bierze pod uwagę intensywność konkurencji na rynkach lokalnych na

których rozważane jest rozpoczęcie działalności deweloperskiej lub realizacja kolejnych projektów. Z

reguły Spółka koncentruje się na lokalizacjach, gdzie konkurencja jest ograniczona. Występowanie

ograniczonej konkurencji w czasie, gdy rozważane jest rozpoczęcie inwestycji nie oznacza jednak, że

konkurencyjne podmioty nie podejmą inwestycji na tym samym co Spółka lokalnym rynku w nieodległej

przyszłości po rozpoczęciu przygotowań bądź prac przez Spółkę. Ze Spółką konkurują zarówno

stosunkowo niewielkie firmy lokalne jak i większe podmioty deweloperskie mogące kompleksowo

realizować duże projekty.

Zgodne z przyjętą strategią Spółki, stopniowe wchodzenie na rynki mieszkaniowe dużych miast wiąże

się z walką z dużo silniejszą konkurencją działająca na tych rynkach.

Nasilenie się konkurencji może przełożyć się na zwiększenie podaży gotowych mieszkań oferowanych

na lokalnym rynku, co może oznaczać presję cenową przy sprzedaży lokali, obniżkę stawek czynszu

wynajmu lokali jak i wydłużenie okresu ich sprzedaży.

Występowanie lub intensyfikacja konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może

przełożyć się również na utrudnienia w pozyskaniu atrakcyjnych działek pod nowe projekty

deweloperskie i komercyjne w założonych cenach.

Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może mieć istotny

niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy ich rozwoju.

- dla działalności zarządzanych hal handlowych i wynajmu powierzchni

komercyjnej

Hale handlowe zarządzane przez spółkę zależną Marywilska 44 są jednym z największych kompleksów

hal handlowych w Polsce i największym w ramach miasta stołecznego Warszawy.

Podstawowym asortymentem oferowanym klientom w halach handlowych przy ul. Marywilska 44 jest

odzież, obuwie, galanteria skórzana i zabawki w segmencie popularnym. Handlowcy specjalizujący się

w sprzedaży ww. artykułów w segmencie popularnym mają do wyboru cały szereg podmiotów

oferujących wynajem powierzchni komercyjnej w Warszawie i jej okolicach, w tym duże hale handlowe

zlokalizowane w okolicach Nadarzyna i w Wólce Kosowskiej. Dodatkowo, nie można wykluczyć, iż w

przyszłości inne podmioty nie zbudują dużych kompleksów hal handlowych, które będą bezpośrednio

konkurować z halami przy ul. Marywilskiej 44 w obrębie m.st. Warszawy.

Na takie samo ryzyko narażona jest działalność Marywilska 44 w zakresie zarządzania obiektami

handlowymi w Rumii i Starachowicach kupionymi w 2021 od JHM 1 Sp. z o.o. i JHM 2 Sp. z o.o. w

likwidacji

Ryzyko działalności wynajmu powierzchni komercyjnych w zakresie hal magazynowo i logistycznych

położonych w Ostródzie zarządzanych przez spółkę Marywilska 44 zależy od w stabilności sytuacji

makroekonomicznej i ogólnej koniunktury gospodarczej Polski a także konkurencji w branży.

Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Grupa prowadzi działalność może mieć istotny

niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 78 z 148

Zewnętrzne ryzyka prawne

- zmiany przepisów prawa, w szczególności prawa podatkowego

Polski system prawny charakteryzuje się znacznym stopniem zmienności oraz niejednoznaczności

przepisów, co w szczególności dotyczy prawa podatkowego. W praktyce często występują problemy

interpretacyjne, ma miejsce niekonsekwentne orzecznictwo sądów, jak również zdarzają się sytuacje,

gdy organy administracji publicznej przyjmują niekorzystne dla podatnika interpretacje przepisów prawa,

odmienne od poprzednio przyjmowanych interpretacji przez te organy.

Wystąpienie zmian przepisów prawa, w tym dotyczących ochrony środowiska, prawa pracy, prawa

ubezpieczeń społecznych, prawa handlowego, a w szczególności prawa podatkowego może mieć

niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Spółek z Grupy.

- związane z brakiem spełniania wymogów prawnych przewidzianych do

rozpoczęcia inwestycji oraz ze stanem prawnym nieruchomości

Realizacja każdego z projektów inwestycyjnych przez Spółkę wymaga spełniania wymogów

określonych w prawie. W większości przypadków Spółka jest zobowiązana do uzyskania różnego

rodzaju pozwoleń, które są wydawane przez organy administracji publicznej. Uzyskanie tych aktów

administracyjnych jest koniecznym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. Należy zauważyć,

iż uzyskanie wszystkich pozwoleń i zgód wymaga znacznego wysiłku i jest czasochłonne. Organy

administracji publicznej wydające pozwolenia i zgody działają na podstawie przepisów kodeksu

postępowania administracyjnego i ustaw szczególnych. W tych postępowaniach bierze się przede

wszystkim pod uwagę interes społeczności lokalnych i szereg zagadnień planistycznych podlega

szerokiej konsultacji społecznej (np. kwestie ochrony środowiska). Dodatkowo brak choćby części

dokumentacji uniemożliwia rozpoczęcie procesu inwestycyjnego. Ponadto stwierdzenie jakichkolwiek

nieprawidłowości bądź po stronie Spółki, bądź w aktach administracyjnych, a w szczególności istnienie

jakichkolwiek sprzeczności pomiędzy nimi może prowadzić do opóźnienia rozpoczęcia realizacji

procesu inwestycyjnego. Należy także liczyć się z ryzykiem wzruszenia już prawomocnych decyzji

administracyjnych przez wznowienie postępowania bądź stwierdzenie nieważności decyzji. Decyzje

administracyjne mogą także zostać zaskarżone w całości lub w części i w konsekwencji istnieje ryzyko

ich uchylenia. Na obszarach, gdzie nie przyjęto miejscowych planów zagospodarowania

przestrzennego, powstaje dodatkowo ryzyko braku możliwości realizacji zamierzeń Spółek z uwagi na

utrudnienia związane z możliwością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Wystąpienie któregokolwiek z wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na

działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

Ryzyka związane z bieżącą działalnością

- ryzyko związane z realizacją strategii rozwoju

Rynek polski i sytuacja na rynkach lokalnych, na których działa Grupa, podlegają ciągłym zmianom,

których kierunek i natężenie zależne są od szeregu czynników. Dlatego przyszłe wyniki finansowe,

rozwój i pozycja rynkowa Spółek są uzależnione od zdolności do wypracowania i wdrożenia

długoterminowej strategii w niepewnych i zmieniających się warunkach otoczenia rynkowego.

W szczególności realizacja założonej przez Grupę strategii jest uzależniona od wystąpienia szeregu

czynników, których wystąpienie jest często niezależne od decyzji organów Spółek i które nie zawsze

mogą być przewidziane.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 79 z 148

Do takich czynników należą:

nieprzewidywalne zdarzenia rynkowe, takie jak wystąpienie kryzysu gospodarczego lub recesji

w Polsce lub innych krajach Unii Europejskiej,

radykalne i nagłe zmiany przepisów prawnych bądź sposobów ich interpretacji (np. mających

wpływ na wydawane warunków zabudowy),

klęski żywiołowe, epidemie na terenach, gdzie Spółka prowadzi działalność, a także szereg

czynników o charakterze szczególnym, takich jak:

ograniczenia możliwości nabywania przez Spółkę JHM DEVELOPMENT działek w atrakcyjnych

lokalizacjach pod budownictwo mieszkaniowe,

obniżona dostępność finansowania bankowego umożliwiającego realizację projektów

deweloperskich i komercyjnych,

niepowodzenia realizacji projektów deweloperskich i projektów handlowo-usługowych zgodnie

z założonym harmonogramem i kosztorysem,

zmiany programów rządowych wspomagających nabywanie lokali mieszkalnych przez osoby o

przeciętnych i poniżej przeciętnych dochodach

inne ryzyka operacyjne opisane w niniejszym sprawozdaniu.

Spółki z Grupy dokładają wszelkich starań, by założona strategia była realizowana i starają się na

bieżąco analizować wszystkie czynniki rynkowe i branżowe mające i mogące mieć wpływ na realizację

strategii,

Opisane powyżej czynniki mogą spowodować, że Grupa nie będzie w stanie zrealizować zakładanej

strategii rozwoju, w tym planowanych projektów deweloperskich, a przez to czynniki te mogą mieć

istotny negatywny wpływ na działalność Spółek, jej sytuację finansową, wyniki lub perspektywy rozwoju.

- związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi

Spółki z Grupy finansują swój rozwój oraz bieżącą działalność przy wykorzystaniu kredytów bankowych

i leasingu. Spółki również w przyszłości zamierzają wykorzystywać kredyty bankowe do finansowania

zapotrzebowania na kapitał obrotowy związany ze wzrostem skali działalności. Istnieje jednak ryzyko,

iż w przyszłości, w przypadku wystąpienia niekorzystnych zmian na rynkach działalności Spółek lub

rynkach finansowych, lub w wyniku zmiany podejścia banków do oceny ryzyka kredytowego, będą one

miały utrudniony dostęp do finansowania przy wykorzystaniu kredytów, ich koszt będzie wyższy od

obecnego lub będą zmuszone do wcześniejszej spłaty lub refinansowania na gorszych warunkach

dotychczasowego zadłużenia. Może to przyczynić się do wolniejszego od planowanego tempa rozwoju

i pogorszenia uzyskiwanych wyników finansowych.

Zarząd uważa obecny poziom zadłużenia za bezpieczny i nie widzi obecnie zagrożeń dla jego

terminowej obsługi. Mimo dobrej kondycji finansowej większości Spółek z Grupy, nie można wykluczyć,

że w przyszłości na skutek niekorzystnych procesów rynkowych będą one w stanie wywiązać się ze

wszystkich zobowiązań wynikających z zawartych umów kredytowych oraz pożyczek. W przypadku

wystąpienia sytuacji, w której Spółka z Grupy nie będzie w stanie na bieżąco regulować swoich długów

z tytułu umów kredytowych i pożyczek, spłaty mogą stać się natychmiast wymagalne. W konsekwencji,

aby zaspokoić wierzycieli Spółka będzie zmuszona do zbycia części swoich aktywów. Strategie Spółek

przewidują, stopniową zamianę długu krótkoterminowego na finansowanie długoterminowe oraz że

nowo pozyskiwane finansowanie kredytami będzie celowe dla potrzeb realizacji konkretnych umów o

roboty budowlane i inwestycji deweloperskich.

Wystąpienie wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację

finansową lub perspektywy rozwoju Grupy. W celu ograniczenia ryzyka Spółka na bieżąco dokonuje

analizy stanu zadłużenia oraz możliwości regulowania zobowiązań.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 80 z 148

- związane z infrastrukturą budowlaną

Zakończenie realizacji projektu jest uzależnione od zapewnienia wymaganej przepisami infrastruktury

takiej jak dostęp do dróg publicznych, dostęp do mediów, wyznaczenie odpowiednich dróg

wewnętrznych, itd. Bywają sytuacje, że zapewnienie niezbędnej infrastruktury jest uzależnione od

czynników będących poza kontrolą Spółki. Często zapewnienie dostępu do właściwej drogi bądź

mediów jest uzależnione od decyzji stosownego urzędu miejskiego bądź gminnego. W niektórych

przypadkach status dróg, które są potrzebne do realizacji inwestycji, może być nieuregulowany, bądź w

trakcie realizacji projektu mogą pojawić się nieprzewidziane komplikacje przekładające się na

opóźnienia i dodatkowe koszty. Może się także zdarzyć, że właściwe organy administracji zażądają od

Spółki wykonania dodatkowych prac dotyczących infrastruktury w ramach prac związanych z realizacją

inwestycji. Organy administracji mogą także oczekiwać lub nawet zażądać, aby inwestor wykonał prace

związane z infrastrukturą, które nie są niezbędne z perspektywy realizacji danego projektu, ale których

wykonanie może być oczekiwane przez te organy jako wkład inwestora w rozwój społeczności lokalnej

w związku z realizowaną inwestycją.

Wystąpienie któregokolwiek z powyższych czynników przekładających się na opóźnienie realizowanych

projektów lub dodatkowe koszty projektu może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, sytuację

finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

- związane z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony środowiska

Na podstawie obowiązujących przepisów dotyczących ochrony środowiska podmioty, które są

właścicielami, bądź użytkownikami działek, na których występują niebezpieczne substancje, albo na

których doszło do niekorzystnego przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu mogą zostać

zobowiązane do ich usunięcia, bądź ponieść koszt rekultywacji terenu lub zapłaty kary pieniężnej. W

celu zminimalizowania ryzyka naruszenia przepisów ochrony środowiska Spółki przeprowadzą analizy

techniczne przyszłych projektów pod kątem ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie

przepisów ochrony środowiska. Do dnia sporządzenia sprawozdania Spółki nie były zobowiązane do

ponoszenia kosztów rekultywacji terenu bądź zapłaty jakichkolwiek kar administracyjnych z tego tytułu.

Niemniej nie można wykluczyć, iż w przyszłości Spółki z Grupy będą zobowiązane do poniesienia

kosztów rekultywacji terenu, zapłaty kary pieniężnej z tytułu naruszenia przepisów ochrony środowiska

bądź odszkodowań.

W celu ograniczenia ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony

środowiska Emitent podjął następujące działania:

wdrożył i stosuje Strategie Zrównoważonego Rozwoju na lata 2022-2026

wdrożył i stosuje Systemu Zarządzania Środowiskowego wg EN ISO 14001:2015 w zakresie

budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad, budowa obiektów

przemysłowych

Wystąpienie któregokolwiek z opisanych wyżej czynników może mieć niekorzystny wpływ na

działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.

- związane z karami za niewykonanie lub nieterminowe wykonanie zleceń

Jednostki w umowach z inwestorami występują jako generalny wykonawca. Podpisane i realizowane

umowy nakładają na Spółki szereg zobowiązań oraz określają konsekwencje niewywiązywania się z

przyjętych na siebie obowiązków. Umowy takie przede wszystkim bardzo dokładnie określają terminy –

zarówno wykonania zleconych prac, jak i dokonania innych czynności, np. usunięcia ewentualnych

usterek i wad w okresie gwarancyjnym. W przypadku niedotrzymania tych terminów Spółki mogą być

zagrożone ryzykiem płacenia kar umownych.

W celu ograniczenia ryzyka wystąpienia przez inwestorów z roszczeniem zapłaty za niewykonanie lub

nienależyte wykonanie zleceń Spółki podjęły następujące działania:

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 81 z 148

objęły ochroną ubezpieczeniową kontrakty, w tym także działania podwykonawców,

wdrożyły i stosują Systemu Zarządzania wg EN ISO 9001:2000 zakresie:

a) budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad,

b) budowa obiektów przemysłowych,

c) roboty instalacyjne.

przenoszą ryzyka do umów o współpracy zawieranych przez Spółki z producentami,

dostawcami i podwykonawcami (odpowiedzialność za produkt, odpowiedzialność za usługi,

różnice między zamówionym a dostarczonym asortymentem, podwyżki cenowe itp.).

Niezależnie od powyższego zapłata nieprzewidzianych kar umownych, czy też odszkodowań może

mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe Spółek. Należy jednak zaznaczyć, iż w latach 2005-2022 z

tytułu ryzyka związanego z karami za niewykonanie, nienależyte wykonanie, lub nieterminowe

wykonanie zlecenia Spółki nie poniosły znaczących obciążeń.

- związane z roszczeniami wobec Spółek z tytułu budowy mieszkań i obiektów

handlowo-usługowych, sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty

za roboty budowlane

W celu realizacji licznych inwestycji Spółka zawierała i będzie zawierała umowy o budowę z

wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych. Należy zauważyć, iż zaciągnięte przez

wykonawców zobowiązania w związku z realizacją inwestycji (np. w stosunku do podwykonawców)

mogą w konsekwencji, z uwagi na solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę

wynagrodzenia, wiązać się z powstaniem roszczeń wobec Spółek co może odbić się na terminowości

realizacji inwestycji. W konsekwencji Spółka, która jest odpowiedzialna względem swoich klientów,

może ponieść znaczne koszty niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania. Nie można

również wykluczyć, iż w przyszłości klienci i partnerzy handlowi Spółek nie wystąpią również do nich z

roszczeniami z tytułu ukrytych wad budynku powstałych na etapie robót budowlanych bądź

wykończeniowych, choć według zawartych przez Spółki standardowych umów koszty napraw tego typu

usterek są pokrywane przez wykonawcę lub jego podwykonawców. Spółki ponoszą także

odpowiedzialność wobec nabywców lokali z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne budynków. Okres

objęty tymi roszczeniami wynosi 5 lat.

Ponadto na podstawie art. 649 1 – 649 5 Kodeksu cywilnego na żądanie wykonawcy Spółka działająca

jako inwestor jest zobowiązana do udzielenia gwarancji zapłaty wykonawcy (generalnemu wykonawcy)

za roboty budowlane w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej

lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora.

Wystąpienie któregokolwiek ze wskazanych powyżej czynników przekładających się na powstanie

roszczeń wobec Spółek, może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub

perspektywy rozwoju Spółki.

- związane z procesem produkcyjnym

Umowy dotyczące realizacji kontraktów budowlanych zawierają szereg klauzul odnośnie należytego i

terminowego wykonania kontraktu, właściwego usunięcia wad i usterek, z czym związane jest

wniesienie kaucji gwarancyjnej lub zabezpieczenia kontraktu gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.

Zabezpieczenie zwykle wnoszone jest w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub kaucji

pieniężnej w określonym terminie po podpisaniu kontraktu i rozliczane po zakończeniu realizacji

kontraktu. Wysokość zabezpieczenia uzależniona jest od rodzaju kontraktu. Zwykle jego wysokość

kształtuje się na poziomie 5-10% ceny kontraktowej.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 82 z 148

Ponieważ konieczność wnoszenia zabezpieczenia w formie kaucji może wpływać na ograniczenie

płynności finansowej Spółki preferuje wnoszenie zabezpieczenia w postaci gwarancji ubezpieczeniowej.

W przypadku ograniczenia dostępu do gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych oraz zwiększenia

kosztów ich pozyskania Spółka ponosi ryzyko zwiększenia kosztów, zamrożenia środków finansowych,

co w konsekwencji może doprowadzić do obniżenia rentowności lub płynności finansowej Spółki.

Spółki w celu zminimalizowania ryzyka umowy z podwykonawcami zobowiązują podwykonawców do

zabezpieczenia prawidłowej realizacji umowy w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub

kaucji pieniężnej oraz zawierają kary umowne za przekroczenie terminów umownych.

Zarządzanie ryzykiem kapitałowym

Celem w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności tak,

aby możliwe było realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych

stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.

Narzędziami służącymi do utrzymania i korygowania strukturę kapitału mogą być:

zmiana kwoty deklarowanych dywidend do wypłacenia;

zwrot kapitału akcjonariuszom;

emisja akcji i innych instrumentów kapitałowych;

sprzedaż aktywów w celu obniżenia zadłużenia.

Monitorowanie kapitału odbywa się za pomocą wskaźnika zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako

stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się jako sumę

zadłużenia finansowego (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki oraz inne

zadłużenie finansowe wykazane w skonsolidowanym bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne i ich

ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany w skonsolidowanym

bilansie wraz z zadłużeniem netto.

Wyliczenie wskaźnika zadłużenia

w tys. PLN

Stan na:

31.12.2022

31.12.2021

Kredyty ogółem

448 337

457 112

Środki pieniężne i ekwiwalenty

-507 560

-467 776

Zadłużenie netto

-59 224

-10 663

Kapitał własny

681 989

582 281

Kapitał ogółem

622 766

571 618

Wskaźnik zadłużenia

-10%

-2%

Wskaźniki zabezpieczenia płynności finansowej

w tys. PLN

Stan na:

31.12.2022

31.12.2021

Dług netto

EBITDA

194 438

192 417

Kapitał własny

681 990

582 281

Aktywa razem

2 248 046

2 040 605

dług netto/EBITDA

0,0

kapitał własny/aktywa ogółem

0,3

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 83 z 148

4.11. Informacje o kredytach, pożyczkach, poręczeniach i

gwarancjach

4.11.1. Kredyty i pożyczki

Szczegółowe informacje o kredytach i pożyczkach zaciągniętych przez Spółki z Grupy w 2022 roku i w

latach poprzednich zawarte są w tabeli poniżej.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. według stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku. w tys. zł.

Nazwa jednostki

Podmiot

zobowiązany

Kwota kredytu,

pożyczki wg

umowy

Waluta

Kwota

pozostała do

spłaty - część

długoterminowa

Kwota

pozostała do

spłaty - część

krótkoterminowa

Warunki

oprocentowania

Termin spłaty

Zabezpieczenia

PKO BP S.A.

MIRBUD S.A.

15 000

PLN

10 669

WIBOR 1M+marża

24.06.2024

hipoteka kaucyjna na

nieruchomościach

PKO BP S.A.

MIRBUD S.A.

21 000

PLN

366

WIBOR 1M+marża

01.03.2023

hipoteka zwykła oraz hipoteka

kaucyjna na nieruchomości

MBANK S.A.

MIRBUD S.A.

15 200

PLN

15 200

WIBOR 1M+marża

27.06.2025

cesja wierzytelności gospodarczej

PEKAO S.A.

MIRBUD S.A.

10 000

PLN

10 000

WIBOR 1M+marża

31.10.2024

cesja wierzytelności gospodarczej

Agencja Rozwoju Przemysłu

S.A.

MIRBUD S.A.

40 000

PLN

19 800

14 400

WIBOR 1M+marża

29.12.2025

hipoteki na nieruchomościach

BOŚ S.A.

MIRBUD S.A.

20 000

PLN

20 000

WIBOR 1M+marża

03.08.2024

gwarancja BGK, zastaw rejestrowy

BOŚ S.A.

MIRBUD S.A.

35 000

PLN

33 821

WIBOR 1M+marża

17.10.2023

cesja wierzytelności gospodarczej,

hipoteka

Razem kredyty i pożyczki

99 490

24 766

124 256

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 85 z 148

Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Spółek z Grupy MIRBUD według stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku. w tys. zł

Nazwa jednostki

Podmiot zobowiązany

Kwota

kredytu,

pożyczki

wg umowy

Waluta

Kwota

pozostała do

spłaty - część

długoterminowa

Kwota

pozostała do

spłaty - część

krótkoterminowa

Warunki

oprocentowania

Termin spłaty

Zabezpieczenia

SANTANDERBANK

POLSKA S.A.

JHM Development S.A.

48 291

PLN

38 762

WIBOR 1M+marża

04.11.2023

hipoteka na nieruchomościach

Bank Spółdzielczy

JHM Development S.A.

8 823

PLN

7 470

401

WIBOR 3M+marża

31.12.2034

hipoteka na nieruchomościach

SANTANDERBANK

POLSKA S.A.

JHM Development S.A.

2 000

PLN

388

WIBOR 1M+marża

04.11.2023

hipoteka na nieruchomościach

Bank Polskiej Spółdzielczości

S.A.

JHM Development S.A.

19 580

PLN

3 288

WIBOR 3M+marża

30.12.2023

hipoteka na nieruchomościach

SANTANDERBANK

POLSKA S.A.

JHM 1 Sp. z o.o.

2 350

EUR

6 384

EURIBOR+marża

31.10.2030

hipoteka, poręczenia MIRBUD

Bank Ochrony Środowiska

S.A.

JHM Development S.A.

31 900

PLN

319

WIBOR 3M+marża

30.06.2024

hipoteki na nieruchomościach

Warszawski Bank

Spółdzielczy

JHM Development S.A.

7 800

PLN

1 790

WIBOR 3M+marża

30.06.2023

hipoteka na nieruchomościach

SANTANDERBANK

POLSKA S.A.

MARYWILSKA 44 sp. z

o. o.

33 000

PLN

18 593

3 486

WIBOR 3M+marża

02.05.2028

kaucja pieniężna, cesja

wierzytelności, zastaw rejestrowy

rachunku bankowego, poręczenie,

hipoteka

SANTANDERBANK

POLSKA S.A.

MARYWILSKA 44 sp. z

o. o.

1 400

PLN

WIBOR 1M+marża

30.12.2022

cesja wierzytelności, zastaw

rejestrowy rachunku bankowego

BGK

Kobylarnia S.A.

105 000

PLN

WIBOR 3M+marża

30.11.2023

hipoteka, poręczenie MIRBUD

BGK

Kobylarnia S.A.

6 212

PLN

4 348

621

WIBOR 1M+marża

31.12.2029

hipoteka, poręczenie MIRBUD

Razem kredyty i pożyczki

74 958

10 892

85 850

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 86 z 148

Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. według stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku. w tys. zł.

Nazwa jednostki

Podmiot

zobowiązany

Kwota kredytu,

pożyczki wg

umowy

Waluta

Kwota

pozostała do

spłaty - część

długoterminowa

Kwota

pozostała do

spłaty - część

krótkoterminowa

Warunki

oprocentowania

Termin spłaty

Zabezpieczenia

PKO BP S.A.

MIRBUD S.A.

10 000

PLN

6 395

WIBOR 1M+marża

22.06.2022

hipoteka kaucyjna na nieruchomościach

PKO BP S.A.

MIRBUD S.A.

5 000

PLN

5 000

WIBOR 1M+marża

22.06.2022

hipoteka kaucyjna na nieruchomościach

PKO BP S.A.

MIRBUD S.A.

21 000

PLN

366

1 464

WIBOR 1M+marża

01.03.2023

hipoteka zwykła oraz hipoteka kaucyjna

na nieruchomości

MBANK S.A.

MIRBUD S.A.

20 000

PLN

15 200

WIBOR 1M+marża

30.06.2022

cesja wierzytelności gospodarczej

PEKAO S.A.

MIRBUD S.A.

10 000

PLN

9 291

WIBOR 1M+marża

31.10.2022

cesja wierzytelności gospodarczej

Agencja Rozwoju Przemysłu

S.A.

MIRBUD S.A.

40 000

PLN

13 800

14 400

WIBOR 1M+marża

29.12.2023

hipoteki na nieruchomościach

BOŚ S.A.

MIRBUD S.A.

20 000

PLN

17 801

WIBOR 1M+marża

25.08.2022

gwarancja BGK, zastaw rejestrowy

BOŚ S.A.

MIRBUD S.A.

35 000

PLN

34 944

WIBOR 1M+marża

17.10.2023

cesja wierzytelności gospodarczej,

hipoteka

KUKE Finanse

MIRBUD S.A.

5 000

PLN

Razem kredyty i pożyczki

49 110

69 551

118 661

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

Strona 87 z 148

Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Spółek z Grupy MIRBUD według stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku. w tys. zł

Nazwa jednostki

Podmiot

zobowiązany

Kwota kredytu,

pożyczki wg

umowy

Waluta

Kwota pozostała do

spłaty - część

długoterminowa

Kwota pozostała do

spłaty - część

krótkoterminowa

Warunki

oprocentowania

Termin spłaty

Zabezpieczenia

SANTANDERBANK POLSKA

S.A.

JHM

Development

S.A.

48 291

PLN

38 762

WIBOR

1M+marża

04.11.2023

hipoteka na

nieruchomościach

Bank Spółdzielczy

JHM

Development

S.A.

8 823

PLN

7 470

401

WIBOR

3M+marża

31.12.2034

hipoteka na

nieruchomościach

SANTANDERBANK POLSKA

S.A.

JHM

Development

S.A.

2 000

PLN

388

WIBOR

1M+marża

04.11.2023

hipoteka na

nieruchomościach

Bank Polskiej Spółdzielczości

S.A.

JHM

Development

S.A.

19 580

PLN

3 288

WIBOR

3M+marża

30.12.2023

hipoteka na

nieruchomościach

SANTANDERBANK POLSKA

S.A.

JHM 1 Sp. z

o.o.

2 350

EUR

6 384

EURIBOR+marża

31.10.2030

hipoteka, poręczenia

MIRBUD

Bank Ochrony Środowiska

S.A.

JHM

Development

S.A.

31 900

PLN

319

WIBOR

3M+marża

30.06.2024

hipoteki na

nieruchomościach

Warszawski Bank Spółdzielczy

JHM

Development

S.A.

7 800

PLN

1 790

WIBOR

3M+marża

30.06.2023

hipoteka na

nieruchomościach

SANTANDERBANK POLSKA

S.A.

MARYWILSKA

44 sp. z o. o.

33 000

PLN

18 593

3 486

WIBOR

3M+marża

02.05.2028

kaucja pieniężna,

cesja wierzytelności,

zastaw rejestrowy

rachunku bankowego,

poręczenie, hipoteka

SANTANDERBANK POLSKA

S.A.

MARYWILSKA

44 sp. z o. o.

1 400

PLN

WIBOR

1M+marża

30.12.2022

cesja wierzytelności,

zastaw rejestrowy

rachunku bankowego

BGK

Kobylarnia S.A.

15 000

PLN

WIBOR

3M+marża

30.11.2022

hipoteka, poręczenie

MIRBUD

BGK

Kobylarnia S.A.

6 212

PLN

4 348

621

WIBOR

1M+marża

31.12.2029

hipoteka, poręczenie

MIRBUD

Razem kredyty i pożyczki

74 958

10 892

85 850

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2022 ROKU

W dniu 23 lutego 2021 r. Expo Mazury S.A. w likwidacji dokonała całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego w

ALIOR BANKU S.A.

W okresie objętym sprawozdaniem nie zdarzyły się przypadki wypowiedzenia pożyczek czy umów

kredytowych ani naruszeń ich warunków, które spowodowałyby zakłócenie finansowania działalności Spółek

z Grupy MIRBUD.

Na dzień 31.12.2022 r. spółki z Grupy MIRBUD nie wykazywały zadłużenia z tytułu zaciągniętych pożyczek z

wyjątkiem pożyczek wskazanych w powyższych tabelach.

4.11.2. Długoterminowe zobowiązania finansowe z tytułu emisji obligacji

Obligacje serii C

W dniu 30 czerwca 2020 roku Zarządu spółki JHM DEVELOPMENT S.A. z siedzibą w Skierniewicach uchwałą

nr X/2020 w sprawie dokonania przydziału 7 000 obligacji kuponowych niezabezpieczonych na okaziciela serii

C o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 7,0 mln zł. Cena emisyjna Obligacji jest

równa wartości nominalnej. Dniem emisji był dzień 30.06.2020 r.

Emisja obligacji nastąpiła w trybie oferty prowadzonej na podstawie art. 1 ust. 4 lit. a) i b) Rozporządzenia

2017/1129 poprzez kierowanie Propozycji Nabycia do inwestorów kwalifikowanych oraz nie więcej niż 149

oznaczonych adresatów będących osobami fizycznymi lub prawnymi innymi niż inwestorzy kwalifikowani w

rozumieniu at. 2 lit. e) Rozporządzenia 2017/1129, tj. w sposób, który stanowi publiczną ofertę papierów

wartościowych w rozumieniu art. 2 lit. d) Rozporządzenia 2017/1129, dla której nie ma obowiązku opublikowania

prospektu. Środki pozyskane przez Emitenta z emisji Obligacji, pomniejszone o koszty i opłaty związane z

przygotowaniem i przeprowadzeniem emisji Obligacji, zostały przeznaczone na finansowanie prowadzonych

oraz planowanych projektów deweloperskich Emitenta, w tym także finansowanie zakupu gruntów pod nowe

projekty deweloperskie Emitenta. Oprocentowanie obligacji jest zmienne, oparte na stawce WIBOR 3M

powiększonej o mażę. Odsetki będą płatne w okresach kwartalnych. W dniach płatności odsetek

przypadających na 11, 12 i 13 okres odsetkowy Emitent będzie zobowiązany do bezwarunkowego częściowego

wykupu 25% łącznej liczby wyemitowanych Obligacji. Termin ostatecznego wykupu określono na 30.12.2023 r.

Zbywalność obligacji nie podlega żadnym ograniczeniom.

Obligacje serii D

W dniu 14 października 2020 roku Zarządu spółki JHM DEVELOPMENT S.A. z siedzibą w Skierniewicach

uchwałą nr XIV/2020 w sprawie dokonania przydziału 5 070 obligacji kuponowych niezabezpieczonych na

okaziciela serii D o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 5,07 mln zł. Cena emisyjna

Obligacji jest równa wartości nominalnej. Dniem emisji był dzień 16.10.2020 r.