25940084D6YFBDYALI50

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną

i przyjazną człowiekowi

www.archicom.pl

2023

Roczne jednostkowe

sprawozdanie

finansowe Spółki

ARCHICOM S.A. 01.01.2023 – 31.12.2023

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 2

Spis treści

1. Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej .......................... 5

2. Jednostkowe sprawozdanie z wyniku .............................................. 7

3. Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów ................ 8

4. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym .......... 9

5. Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych ............ 11

6. Dodatkowe informacje do jednostkowego sprawozdania

finansowego................................................................................................ 13

6.1 Informacje ogólne ....................................................................................................... 13

6.2 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości .............................................. 19

6.3 Zmiany standardów lub interpretacji ......................................................................... 33

6.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie sprawozdawczym................................ 36

6.5 Segmenty operacyjne ................................................................................................ 38

6.6 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi ....................................... 39

6.7 Inwestycje w jednostkach zależnych ......................................................................... 43

6.8 Wartości niematerialne ............................................................................................... 46

6.9 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................ 48

6.10 Aktywa w leasingu ................................................................................................... 49

6.11 Nieruchomości inwestycyjne................................................................................... 52

6.12 Aktywa oraz zobowiązania finansowe ................................................................... 53

6.13 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony ....................................................... 61

6.14 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ............................. 64

6.15 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ......................................................................... 66

6.16 Kapitał własny .......................................................................................................... 66

6.17 Świadczenia pracownicze ...................................................................................... 71

6.18 Pozostałe rezerwy .................................................................................................... 72

6.19 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania .................. 73

6.20 Rozliczenia międzyokresowe ................................................................................... 74

6.21 Przychody i koszty operacyjne ................................................................................ 74

6.22 Przychody i koszty finansowe .................................................................................. 76

6.23 Podatek dochodowy .............................................................................................. 76

6.24 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy .................................................................. 78

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 3

6.25 Przepływy pieniężne ................................................................................................ 79

6.26 Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................................................. 80

6.27 Umowy gwarancji finansowej i aktywa oraz zobowiązania warunkowe ............ 82

6.28 Zarządzanie kapitałem ............................................................................................ 84

6.29 Zdarzenia po dniu bilansowym ............................................................................... 85

6.30 Pozostałe informacje ............................................................................................... 86

6.31 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. ............................... 88

7. Zatwierdzenie do publikacji ............................................................. 99

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 4

1 962

lokali w budowie

na poziomie jednostek zależnych

(bezpośrednio i pośrednio) Spółki

2 122

przekazanych lokali

na poziomie jednostek zależnych

(bezpośrednio i pośrednio) Spółki

395 700

PUM w przygotowaniu

na poziomie jednostek zależnych

(bezpośrednio i pośrednio) Spółki

52,5 mln zł przychodów ze sprzedaży

za okres 12 miesięcy 2023 roku

52,7 mln zł zysku netto

za okres 12 miesięcy 2023 roku

Spółka

z tradycjami

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 5

1. Jednostkowe sprawozdanie z

sytuacji finansowej

AKTYWA nota 31.12.2023

31.12.2022

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 6.8

21 292

21 798

Rzeczowe aktywa trwałe 6.9

18 440

13 901

Nieruchomości inwestycyjne 6.11

16 163

Inwestycje w jednostkach zależnych 6.7

565 598

271 178

Należności i pożyczki 6.14

1 100 210

549 445

Należności leasingowe 6.10

2 732

4 184

Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe

37 000

Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe

Aktywa trwałe razem 1 724 460

897 584

Aktywa obrotowe

Zapasy

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 6.14

31 399

80 845

Należności leasingowe 6.10

349

846

Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

37 256

352

Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 6.20

594

490

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 6.15

136 691

20 652

Aktywa obrotowe razem 206 356

103 252

Aktywa razem 1 930 816

1 000 836

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 6

Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej (cd.)

PASYWA nota

31.12.2023

31.12.2022

Kapitał własny

Kapitał podstawowy 6.16

584 960

256 703

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej

971 247

253 833

Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na

dywidendę

34 890

Pozostałe kapitały

(556 652)

1 626

Zyski zatrzymane:

37 540

31 320

- zysk (strata) z lat ubiegłych

3 161

- zysk (strata) netto

52 749

56 139

- odpis z zysku netto w ciągu roku obrotowego ( kwota ujemna)

(15 209)

(27 981)

Kapitał własny 1 037 185

578 372

Zobowiązania

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 6.12

718 435

313 563

Zobowiązania leasingowe 6.10

30 508

15 816

Pozostałe zobowiązania 6.19

1 117

1 347

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 6.13

1 001

4 562

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 6.17

110

Zobowiązania długoterminowe 751 171

335 331

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 6.19

56 528

15 094

Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego

1 015

787

Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 6.12

64 268

62 002

Zobowiązania leasingowe 6.10

7 068

3 348

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 6.17

12 086

5 571

Pozostałe rezerwy krótkoterminowe 6.18

1 495

331

Zobowiązania krótkoterminowe 142 460

87 133

Zobowiązania razem 893 631

422 464

Pasywa razem 1 930 816

1 000 836

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 7

2. Jednostkowe sprawozdanie

z wyniku

nota

1.01-

31.12.2023

1.01-

31.12.2022

Przychody ze sprzedaży

52 545

28 301

Przychody ze sprzedaży usług 52 545

28 301

Koszt własny sprzedaży

8 609

3 830

Koszt sprzedanych usług 8 609

3 830

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży

43 936

24 471

Koszty sprzedaży 2 583

1 034

Koszty ogólnego zarządu 61 891

42 233

Przychody z tytułu odsetek od pożyczek obliczone z zastosowaniem metody

efektywnej stopy procentowej

53 095

40 172

Przychody z tytułu dywidend 65 174

59 586

Zysk (strata) z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizujących wartość poży-

czek udzielonych

933

7 293

Pozostałe przychody operacyjne 6.21 20 946

14 155

Zysk (strata) z tytułu zmiany wartości odpisów aktualizujących wartość inwe-

stycji w jednostki zależne

(8 214)

(2 741)

Pozostałe koszty operacyjne 6.21 22 322

10 880

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

89 074

88 789

Przychody finansowe 6.22 4 446

2 069

w tym przychody z tytułu odsetek 2 641

1 189

Koszty finansowe 6.22 42 767

35 166

w tym odpisy z tyt. oczekiwanych strat kredytowych -

208

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

50 753

55 692

Podatek dochodowy 6.23 (1 996)

(447)

Zysk (strata) netto

52 749

56 139

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 8

Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN)

od 01.01 do

31.12.2023

od 01.01 do

31.12.2022

Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru

Średnia ważona liczba akcji (szt.) 37 681 051

25 670 343

Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje -

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.) 37 681 051

25 670 343

Zysk (strata) netto 52 749

56 139

Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) 1,40

2,19

Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) 1,40

2,19

3. Jednostkowe sprawozdanie

z całkowitych dochodów

1.01-

31.12.2023

1.01-

31.12.2022

Zysk (strata) netto 52 749

56 139

Pozostałe całkowite dochody

Całkowite dochody 52 749

56 139

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 9

4. Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale

własnym

Kapitał pod-

stawowy

Kapitał ze

sprzedaży ak-

cji powyżej

ich wartości

nominalnej

Kapitał rezer-

wowy z przezna-

czeniem na wy-

płatę dywidend

oraz zaliczek na

dywidendę

Pozostałe ka-

pitały

Zyski zatrzy-

mane

Kapitał wła-

sny razem

Saldo na dzień 1.01.2023 roku 256 703

253 833

34 890

1 626

31 320

578 372

Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2023 roku

Emisja akcji w ramach rozliczenia nabycia zorganizowanej

części przedsiębiorstwa

228 257

601 229

(558 278)

271 208

Emisja akcji objęta w zamian za środki pieniężne 100 000

116 185

216 185

Dywidenda (z zysku 2022 roku) -

(26 262)

(28 159)

(54 421)

Zaliczka na poczet dywidendy (z zysku 2023 roku) -

(11 699)

(15 209)

(26 908)

Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z prze-

znaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywi-

dendę

3 161

(3 161)

Razem transakcje z właścicielami 328 257

717 414

(34 800)

(558 278)

(46 529)

406 064

Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2023 roku -

52 749

Razem całkowite dochody -

52 749

Saldo na dzień 31.12.2023 roku 584 960

971 247

(556 652)

37 540

1 037 185

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) 10

Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym (cd.)

Kapitał pod-

stawowy

Kapitał ze

sprzedaży ak-

cji powyżej

ich wartości

nominalnej

Kapitał rezer-

wowy z przezna-

czeniem na wy-

płatę dywidend

oraz zaliczek na

dywidendę

Pozostałe ka-

pitały

Zyski zatrzy-

mane

Kapitał wła-

sny razem

Saldo na dzień 1.01.2022 roku 256 703

253 833

1 626

41 644

553 806

Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2022 roku

Dywidenda (z zysku 2021 roku) -

(3 594)

Zaliczka na poczet dywidendy (z zysku 2022 roku) -

(27 980)

Podział wyniku finansowego - przekazanie na kapitał rezer-

wowy

34 890

(34 890)

Razem transakcje z właścicielami -

34 890

(66 464)

(31 574)

Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2022 roku -

56 139

Razem całkowite dochody -

56 139

Saldo na dzień 31.12.2022 roku 256 703

253 833

34 890

1 626

31 320

578 372

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

5. Jednostkowe sprawozdanie

z przepływów pieniężnych

1.01-

31.12.2023

1.01-

31.12.2022

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

Zysk (strata) przed opodatkowaniem 50 753

55 692

Korekty:

Amortyzacja i odpisy aktualizujące rzeczowe aktywa trwałe 2 725

2 361

Amortyzacja i odpisy aktualizujące wartości niematerialne 904

718

Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych 10 367

Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości aktywów 6 667

(3 312)

(Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych (34)

(Zysk) strata z tytułu rozpoznania subleasingu powierzchni biurowej do jednostek za-

leżnych

(2 832)

(Zysk) strata z tytułu różnic kursowych (1 147)

347

Koszty odsetek 42 084

34 152

Przychody z odsetek (55 907)

(45 055)

Przychody z dywidend (65 174)

(59 586)

Inne korekty (271)

Korekty razem (62 618)

(70 361)

Zmiana stanu zapasów -

Zmiana stanu należności (7 864)

(1 157)

Zmiana stanu zobowiązań 21 893

9 075

Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych (4 589)

590

Zmiany w kapitale obrotowym 9 440

8 586

Zapłacony podatek dochodowy -

Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej (2 425)

(6 068)

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych (cd.)

1.01-

31.12.2023

1.01-

31.12.2022

Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

Wydatki na nabycie wartości niematerialnych (318)

(187)

Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych (2 857)

(295)

Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych 144

Wydatki netto na nabycie / objęcie akcji i udziałów jednostek zależnych (28 932)

(11 566)

Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych 372 970

338 957

Pożyczki udzielone (907 037)

(373 766)

Wpływy ze sprzedaży jednostek zależnych 58 821

Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych 1 262

437

Otrzymane odsetki od pożyczek 37 042

39 948

Otrzymane odsetki od obligacji 1 850

1 850

Otrzymane odsetki pozostałe 299

344

Otrzymane dywidendy 65 174

59 586

Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej (401 582)

55 324

Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

Wpływy netto z tytułu emisji akcji 217 065

Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 269 714

109 277

Wykup dłużnych papierów wartościowych (108 922)

(128 500)

Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek 253 439

100 638

Spłaty kredytów i pożyczek (31 624)

(89 958)

Spłata zobowiązań z tytułu leasingu (3 825)

(1 665)

Odsetki zapłacone (21 087)

(22 322)

Dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy (54 421)

(31 575)

Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej 520 339

(64 105)

Przepływy środków pieniężnych netto razem 116 332

(14 849)

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 20 652

35 648

w tym zmiana stanu z tytułu różnic kursowych 293

147

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 136 691

20 652

w tym: środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 548

782

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

6. Dodatkowe informacje do jed-

nostkowego sprawozdania fi-

nansowego

6.1 Informacje ogólne

Spółka Archicom S.A. ( dalej „Spółka”) została utworzona 5 lipca 2006 roku (jako Archicom Projekt 5 sp. z o.o.). Następnie, po

przekształceniu i zmianach nazwy, 25 maja 2015 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy

Krajowego Rejestru Sądowego zarejestrował zmianę nazwy Spółki na Archicom S.A. Od zakończenia poprzedniego okresu

sprawozdawczego do dnia zatwierdzenia niniejszego rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego nie nastąpiły

zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych, poza podwyższeniem wysokości kapitału

zakładowego do kwoty 584.960.430,00 zł.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, dla której akta rejestrowe prowadzi Sąd Re-

jonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000555355.

Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028.

Siedziba Spółki mieści się przy ul. Powstańców Śląskich 9 we Wrocławiu, 53-332 Wrocław, Polska.

Zgodnie z umową Spółka została zawiązana na czas nieokreślony.

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest:

 pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych

 dzierżawa własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.

Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest spółka Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, która bezpośrednio

i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o. posiada pakiet kontrolny akcji i głosów. Jednostką dominującą najwyż-

szego szczebla Grupy jest węgierska spółka Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres.

Skład Zarządu i Rady Nadzorczej

W skład Zarządu Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji tj. na dzień

25 marca 2024 roku wchodzili:

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Zgodnie ze Statutem Spółki Zarząd składa się z 1 (jednego) albo większej liczby członków Zarządu. Spośród członków Zarządu

mogą zostać wyłonieni Prezes Zarządu i Wiceprezesi. Liczbę członków Zarządu ustala Rada Nadzorcza.

W dniu 15 września 2023 r. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której postanawia powierzyć funkcję Wiceprezesa

Zarządu obecnej kadencji Pani Agacie Skowrońskiej – Domańskiej.

W okresie całego roku obrotowego 2023 oraz do dnia zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji skład Zarządu

Emitenta nie uległ zmianie.

W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji tj. na dzień 25

marca 2024 roku wchodzili:

Nicklas Lindberg Przewodniczący Rady Nadzorczej

Marek Gabryjelski I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

Konrad Płochocki II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

Maciej Drozd Członek Rady Nadzorczej

Małgorzata Turek Członek Rady Nadzorczej

Bence Sass Członek Rady Nadzorczej

Peter Kocsis Członek Rady Nadzorczej

Spółka na dzień 31 grudnia 2023 była jednostką dominującą dla następujących spółek zależnych:

Firma Siedziba

Numer

KRS

Udział Spółki do-

minującej w kapi-

tale zakładowym

Uwagi

Spółki Zależne

Archicom Residential sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000474160

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 35.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Residential 2 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000474306

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 8.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000314926

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 50.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Consulting sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000863142

99,97% bezpośred-

nio; 0,03% pośrednio

Kapitał zakładowy: 14.445.050 zł.

Udziałowcy: Spółka (99,97%), Ar-

chicom sp. z o.o. (0,03%).

Archicom Stabłowice sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000745292

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 51.000 zł.

Udziałowcy: Archicom Consul-

ting sp. z o.o. (98,04%), Archicom

sp. z o.o. (1,96%).

Archicom Jagodno 5 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000725050

89,85% bezpośred-

nio; 10,15% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 502.700 zł.

Udziałowcy: Spółka (89,85%), Ar-

chicom Consulting sp. z o.o.

(9,95%), Archicom sp. z o.o.

(0,20%).

Bartoszowice 1 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000725093

98,87% bezpośred-

nio; 1,13% pośrednio

Kapitał zakładowy: 532.400 zł.

Udziałowcy: Spółka (98,87%), Ar-

chicom Consulting sp. z o.o.

(1,13%).

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Archicom Nieruchomości sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000520369

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: Archicom Holding

sp. z o.o. (100%).

Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000724881

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000722406

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Archicom Nierucho-

mości sp. z o.o. (10%), Archicom

Consulting sp. z o.o. (90%).

Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000759742

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000761499

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000725878

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000726003

99,95% bezpośred-

nio; 0,05% pośrednio

Kapitał zakładowy: 2.003.700 zł.

Udziałowcy: Spółka (99,95%), Ar-

chicom Nieruchomości sp. z o.o.

(0,05%).

Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000745710

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000751243

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000777643

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 51.000 zł.

Udziałowcy: Archicom Consul-

ting sp. z o.o. (98,04%), Archicom

Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%).

Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000777145

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000748433

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000745397

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Poznań sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000831893

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000841813

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 51.000 zł.

Udziałowcy: Archicom Nierucho-

mości 20 sp. z o.o. (98,04%) Archi-

com Dobrzykowice Park sp. z o.o.

(1,96%).

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000842962

98,04% bezpośred-

nio; 1,96% pośrednio

Kapitał zakładowy: 51.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (98,04%), Ar-

chicom Nieruchomości sp. z o.o.

(1,96%).

Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000779714

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000303712

26,96% bezpośred-

nio; 73,04% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 56.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (26,96%), Ar-

chicom Consulting sp. z o.o.

(73,04%).

Udziały posiadane przez Spółkę

są uprzywilejowane co do prawa

głosu (na każdy udział przypa-

dają 3 głosy).

Archicom Nieruchomości JN1 sp. z

o.o.

Wrocław

KRS:

0000749043

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Altona Investments

sp. z o.o. (90%), Archicom Nieru-

chomości sp. z o.o. (10%).

Archicom Nieruchomości JN2 sp. z

o.o.

Wrocław

KRS:

0000750281

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Nieruchomości JN3 sp. z

o.o.

Wrocław

KRS:

0000746441

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com Nieruchomości sp. z o.o.

(10%).

Archicom Gdańsk sp. z o.o. (dawniej:

Archicom Nieruchomości Club House

sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000768227

90,75% bezpośred-

nio; 9,25% pośrednio

Kapitał zakładowy: 551.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90,75%), Ar-

chicom Nieruchomości sp. z o.o.

(0,18%), Archicom Holding sp. z

o.o. (9,07%).

Archicom Nieruchomości Residential

sp. z o.o.

Wrocław

KRS:

0000850649

0,78% bezpośrednio;

99,22% pośrednio

Kapitał zakładowy: 51.400 zł.

Udziałowcy: Spółka (0,78%), Ar-

chicom Residential sp. z o.o.

(1,95%), Archicom Residential 2

sp. z o.o. (97,28%).

Archicom Holding sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000316244

45,45% bezpośred-

nio; 54,55% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 110.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (45,45%), Ar-

chicom Consulting sp. z o.o.

(54,55%).

Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000270259

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 50.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000766420

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 147.700 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Jagodno sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000326873

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 50.000 zł.

Udziałowcy: Archicom Consul-

ting sp. z o.o. (100%).

Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k. Wrocław

KRS:

0000543575

99,00% bezpośred-

nio; 1,00% pośrednio

Suma wniesionych wkładów:

920.000 zł.

Komandytariusze: Spółka (suma

komandytowa: 910.800 zł).

Archicom Marina 3 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000776919

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 500.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Marina 4 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000722075

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 295.150 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Marina 5 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000725986

96,01% bezpośred-

nio; 3,99% pośrednio

Kapitał zakładowy: 1.253.350 zł.

Udziałowcy: Spółka (96,01%) Ar-

chicom Consulting sp. z o.o.

(3,99%).

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

TN Stabłowice 1 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000725250

99,58% bezpośred-

nio; 0,42% pośrednio

Kapitał zakładowy: 2.134.050 zł.

Udziałowcy: Spółka (99,58%), Ar-

chicom Consulting sp. z o.o.

(0,42%).

Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o.

Wrocław

KRS:

0000293347

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 50.000 zł.

Udziałowcy: Archicom Consul-

ting sp. z o.o. (100%).

Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000725430

98,87% bezpośred-

nio; 1,13% pośrednio

Kapitał zakładowy: 883.850 zł.

Udziałowcy: Spółka (98,87%), Ar-

chicom Consulting sp. z o.o.

(1,13%).

Space Investment Strzegomska 3

Otyńska sp. z o.o.

Wrocław

KRS:

0000763144

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 408.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Space Investment Strzegomska 3 Ka-

mieńskiego sp. z o.o.

Wrocław

KRS:

0000722286

86,21% bezpośred-

nio; 13,79% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 362.550 zł.

Udziałowcy: Spółka (86,21%), Ar-

chicom Consulting sp. z o.o.

(13,79%).

Archicom Investment sp. z o. o. Wrocław

KRS:

0000143535

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 77.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Strzegomska Nowa sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000268170

0,10% bezpośrednio;

99,90% pośrednio

Kapitał zakładowy: 50.050.500 zł.

Udziałowcy: Spółka (0,1%), AD

Management sp. z o.o. (99,9%).

AD Management sp. z o. o. Wrocław

KRS:

0000241847

45,95% bezpośred-

nio; 54,05% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 111.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (45,95%), Ar-

chicom Consulting sp. z o.o.

(54,05%).

Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwe-

stycji – sp. k.

Wrocław

KRS:

0000608733

99,99% bezpośred-

nio; 0,01% pośrednio

Suma wniesionych wkładów:

10.487.000 zł.

Komandytariusze: Spółka (suma

komandytowa: 486.000 zł).

Archicom Asset Management sp. z o

.o.

Wrocław

KRS:

0000294887

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 1.067.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Fin sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000492105

64,38% bezpośred-

nio; 35,62% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 1.054.200 zł.

Udziałowcy: Spółka (64,38%), Ar-

chicom Nieruchomości 17 sp. z

o.o. (35,52%), Archicom Nieru-

chomości 10 sp. z o.o. (0,10%).

P16 Inowrocławska sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000495092

59,59% bezpośred-

nio; 40,41% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 342.500 zł.

Udziałowcy: Spółka (59,59%), Ar-

chicom Nieruchomości 10 sp. z

o.o. (1,79%), Archicom sp. z o.o. –

Realizacja Inwestycji – sp. k.

(38,62%).

Altona Investments sp. z o .o. Wrocław

KRS:

0000255183

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 350.000 zł.

Udziałowcy: Archicom Nierucho-

mości Residential sp. z o.o.

(100%).

Archicom RW sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000723555

90,00% bezpośred-

nio; 10,00% pośred-

nio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-

com sp. z o.o. (10%).

Archicom Wrocław sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000983200

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Łódź sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000983609

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Warszawa sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0001027308

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Mioga Investment sp. z o.o. Kraków

KRS:

0000978039

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Archicom Advisory sp. z o.o. (dawniej:

Archicom Advisory Services sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0001042118

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Himawari Investment sp. z o.o. Kraków

KRS:

0001046613

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Karensansui Warsaw Investment sp. z o

.o.

Kraków

KRS:

0001042123

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Doxent Investments sp. z

o.o. (dawniej: Doxent Investments sp. z

o.o.)

Wrocław

KRS:

0000591589

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Gosford Investments sp. z

o.o. (dawniej: Gosford Investments sp.

z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000591528

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 455.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Perth sp. z o.o. (dawniej:

Perth sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000531213

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 9 705.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Potton sp. z o.o. (dawniej:

Potton sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000530967

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Projekt 127 sp. z o.o. (daw-

niej: Projekt Echo - 127 sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000571188

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 30.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Projekt 136 sp. z o.o. (daw-

niej Projekt Echo - 136 sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000571193

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 680.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Projekt Echo - 137 sp. z o.o. Wrocław

KRS:

0000571192

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 8 030.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Projekt 139 sp. z o.o. (daw-

niej: Projekt Echo - 139 sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000809629

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 205.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

Archicom Services sp. z o.o. (dawniej:

Halesia sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0001047153

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%).

ZAM-Projekt Echo-127 sp. z o.o.-sp.k.*

War-

szawa

KRS:

0000620690

100% pośrednio

Suma wniesionych wkładów:

1.000 zł.

Komandytariusze: Archicom

Perth sp. z o.o. (suma komandy-

towa: 10.000 zł).

Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o.

(dawniej: Echo - Nowy Mokotów sp. z

o.o.)

Wrocław

KRS:

0000271259

99,9% bezpośrednio,

0,01% pośrednio

Kapitał zakładowy: 50.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (99,9%), Pro-

jekt Echo-127 sp. z o.o. (0,01%).

Archicom Browary Warszawskie sp. z

o.o. (dawniej: "Echo - Browary War-

szawskie" sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000261579

99,5% bezpośrednio,

0,5% pośrednio

Kapitał zakładowy: 100.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (99,5%), Pro-

jekt Echo-127 sp. z o.o. (0,5%) .

Galeria Nova-Projekt Echo-127 sp. z

o.o.-s.k.a.**

Kielce

KRS:

0000459422

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 15 200 000,00

zł

Komplementariusz: Projekt Echo-

127 sp. z o.o.

12-Projekt Echo-127 sp. z o.o. s.k.a.*** Kielce

KRS:

0000486645

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 50 000,00 zł

Komplementariusz: Projekt Echo-

127 sp. z o.o.

Projekt Echo - 136 sp. z o.o. - sp.k.**** Kielce

KRS:

0000580746

0,001% bezpośred-

nio, 99,999% pośred-

nio

Suma wniesionych wkładów:

37.005.000 zł.

Komandytariusze: Spółka (suma

komandytowa: 500 zł).

"Echo-Browary Warszawskie" sp. z o.o.

sp.k.

Kielce

KRS:

0000267995

0,008% bezpośred-

nio, 99,992% pośred-

nio

Suma wniesionych wkładów:

6.049.900 zł.

Komandytariusze: Spółka (suma

komandytowa: 500 zł).

Echo-Nowy Mokotów sp. z o.o.-

sp.k.*****

Kielce

KRS:

0000391167

100% pośrednio

Suma wniesionych wkładów:

1.249.900 zł.

Komandytariusze: "Echo-Browary

Warszawskie" sp. z o.o. sp.k.

(suma komandytowa: 500 zł).

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Archicom Bowen sp. z o.o. (dawniej:

Bowen sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000769699

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 115.000 zł.

Udziałowcy: "Echo-Browary War-

szawskie" sp. z o.o. sp.k. (100%).

Archicom Senja 2 sp. z o.o. (dawniej:

Senja 2 sp. z o.o.)

Wrocław

KRS:

0000684502

100% pośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: "Echo-Browary War-

szawskie" sp. z o.o. sp.k. (100%).

Issogne sp. z o.o.******

War-

szawa

KRS:

0000980281

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 50.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%),

RPGZ XXXI sp. z o.o. Kraków

KRS:

0000978100

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 5.000 zł.

Udziałowcy: " Spółka (100%),

Archicom Wrocław 2 sp. z o.o. w orga-

nizacji

Wrocław

KRS: jeszcze

nienadany

100% bezpośrednio

Kapitał zakładowy: 10.000 zł.

Udziałowcy: Spółka (100%)

* po dniu bilansowym zmiana nazwy na ZAM Archicom Projekt 127 sp. z o.o. sp.k.

** po dniu bilansowym zmiana nazwy na Galeria Nova - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.

*** po dniu bilansowym zmiana nazwy na 12 - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.

**** po dniu bilansowym zmiana nazwy na Archicom Projekt 136 sp. z o.o. sp.k.

***** po dniu bilansowym zmiana nazwy na Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o. sp.k.

****** po dniu bilansowym zmiana nazwy na Archicom Wrocław 3 sp. z o.o.

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. miały miejsca nabycia spółek

opisane w punkcie 6.6 niniejszego sprawozdania oraz zostały założone spółki: Archicom Warszawa sp. z o.o. (umowa spółki

z dnia 9 lutego 2023 r.), Archicom Advisory Services sp. z o.o. (umowa spółki z dnia 11 maja 2023 r.) i Archicom Wrocław 2 sp.

z o.o. w organizacji (umowa spółki z dnia 18 grudnia 2023 r.), w których Spółka posiada 100% udziałów.

Dnia 09.01.2024 nastąpiło połączenie spółki Archicom Consulting sp. z o.o. jako spółki przejmowanej ze spółką Archicom

Residential 2 sp. z o.o. jako spółki przejmującej.

W sprawozdaniu finansowym nie występują udziały/akcje w spółkach stowarzyszonych. Informacje szczegółowe o spółkach

zależnych zostały zawarte w pkt 6.7.

Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023 (wraz z danymi

porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dnia 25 marca 2024 (patrz pkt 7).

6.2 Podstawa sporządzania oraz zasady

rachunkowości

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. (dalej: sprawozdanie finansowe) obejmuje okres 12 mie-

sięcy zakończonych 31 grudnia 2023 roku oraz zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdaw-

czości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską.

To sprawozdanie finansowe stanowi jednostkowe sprawozdanie finansowe Archicom S.A. w rozumieniu MSR 27.

Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty

wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty sposób prezentacji danych

w sprawozdaniach finansowych w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, poszczególne pozycje

sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. złotych).

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę

w dającej się przewidzieć przyszłości.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wskazujące na

zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez Spółkę w okresie 12 miesięcy od daty sprawozdania

finansowego.

Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwe-

stycyjnych wycenianych w wartości godziwej.

W celu pełnego zrozumienia sytuacji finansowej i wyników działalności Spółki jako Jednostki dominującej w Grupie

Kapitałowej Archicom S.A. (dalej: Grupa Kapitałowa) niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe powinno być czytane

łącznie z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupy Kapitałowej za rok obrotowy zakończony 31 grudnia

2023 roku.

Prezentacja sprawozdań finansowych

Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1. Spółka prezentuje odrębnie „Sprawozdanie z wyniku”, które

zamieszczone jest bezpośrednio przed „Sprawozdaniem z pozostałych całkowitych dochodów”.

„Sprawozdanie z wyniku” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym, natomiast „Sprawozdanie z przepływów pienięż-

nych” sporządzane jest metodą pośrednią.

Inwestycje w jednostkach zależnych

Udziały i akcje w jednostkach zależnych wykazywane są według kosztu historycznego po uwzględnieniu odpisów z tytułu

utraty wartości. W sytuacji stwierdzenia przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości Zarząd przeprowadza testy

na utratę wartości inwestycji w jednostki zależne w oparciu o budżety realizowanych lub planowanych do realizacji projektów

inwestycyjnych przez spółki celowe.

Spółka ocenia, że sprawowanie władzy nad poszczególnymi jednostkami uznanymi za jednostki zależne wiąże się

z posiadaniem większości ogólnej liczby głosów w organach stanowiących tych jednostek.

Transakcje w walutach obcych

Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną Spółki.

Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu

obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).

Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne,

ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto.

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych

o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.

Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej

użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie

konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.

Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności

wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą

wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniej-

szonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.

Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Ekonomiczne

okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amorty-

zacyjnych w kolejnych latach.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany

okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest

w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne, przewyższa wartość

odzyskiwaną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat.

Leasing

Spółka jako leasingobiorca

Na moment pierwszego ujęcia Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płatności

leasingowych należnych leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna to

krańcową stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego składnika aktywów.

Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie, skorygowanej

o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty

leasingowe oraz powiększone o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę.

Spółka stosuje dopuszczone standardem MSSF 16 praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz lea-

singów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa z

tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trak-

cie okresu leasingu

Jeżeli prawo do użytkowania aktywów jest wykorzystywane przez Spółkę na potrzeby prowadzenia działalności, jest klasyfiko-

wane w ramach rzeczowych aktywów trwałych. Natomiast jeżeli prawo do użytkowania aktywów nie jest lub przestało być

wykorzystywane przez Spółkę na potrzeby prowadzenia działalności, jest klasyfikowane w ramach nieruchomości inwestycyj-

nych.

Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu pomniejszonego

o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek

aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szaco-

wany okres ekonomicznego użytkowania.

Spółka zdecydowała o ujęciu aktywów z tytułu prawa do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji finansowej,

w której prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Spółki. Spółka klasyfikuje aktywa

z tytułu prawa do użytkowania wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do następujących pozycji bilansowych

i stosuje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości:

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie Sposób wyceny na dzień bilansowy Wpływ na rachunek wyników

Umowy najmu powierzchni biurowych:

- nieruchomości inwestycyjne Wycena do wartości godziwej Tak

- środki trwałe

Amortyzacja oraz odpis z tytułu utraty

wartości

Tak

Umowy najmu środków transportu:

- środki trwałe

Amortyzacja oraz odpis z tytułu utraty

wartości

Tak

Spółka jako leasingodawca

W przypadku umów, w których Spółka występuje jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji jako

leasing operacyjny lub finansowy.

W przypadku umów leasingu operacyjnego, Spółka ujmuje na bieżąco przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu

z całkowitych dochodów. W przypadku umów leasingu finansowego Spółka wyksięgowuje składnik majątku będący

przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność z tytułu leasingu.

Subleasing Spółka klasyfikuje następująco:

 jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing

jest klasyfikowany jako leasing operacyjny;

 w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa do użyt-

kowania z leasingu głównego, a nie bazowego składnika aktywów.

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje ujęcie

zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jednocześnie na

bieżąco rozpoznaje przychody z subleasingu.

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):

 Zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie początko-

wej umowy subleasingu;

 W to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasin-

gowa);

 Kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego.

Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów oraz przyrost jej wartości

i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem

kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godzi-

wej, określonej przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert,

umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznaw-

ców.

Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku w okresie,

w którym wystąpiły zmiany, w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego wycofania

z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski (straty) ze zbycia nieru-

chomości inwestycyjnej zalicza się do pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.

Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron

i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.

Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy

Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań

finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.

Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne

prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz

zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.

Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie wygasło, to znaczy,

kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.

Aktywa finansowe

Na dzień nabycia Spółka wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej

uiszczonej zapłaty. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza

kategorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw

i usług, które Spółka wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15.

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu Spółka klasyfikuje aktywa finansowe z podziałem na:

 aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),

 aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI),

 aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L).

Poza aktywami finansowymi wycenianymi w zamortyzowanym koszcie, w Spółce nie występują aktywa finansowe klasyfiko-

wane do innych kategorii.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Spółka zalicza:

 należności z tytułu udzielonych pożyczek,

 należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie stosuje się zasad

MSSF 9),

 środki pieniężne i ich ekwiwalenty,

 aktywa z tytułu posiadanych dłużnych papierów wartościowych.

Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale

na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe. Wycena krótkoterminowych należności oraz środków pieniężnych i ich

ekwiwalentów odbywa się w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.

Aktywa finansowe zaliczone do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie podlegają ocenie na każdy dzień

bilansowy w celu ujęcia oczekiwanych strat kredytowych, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Spo-

sób dokonywania tej oceny i szacowania odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych różni się dla poszczególnych klas

aktywów finansowych.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Utrata wartości aktywów finansowych

Spółka kalkuluje oczekiwane starty kredytowe dotyczące należności z tytułu udzielonych pożyczek oraz innych należności

finansowych jako różnicę między przepływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów a przepływami pieniężnymi, które

jednostka spodziewa się otrzymać.

Spółka szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podsta-

wie ratingu pożyczkobiorcy/kontrahenta i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka

kredytowego. Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone i należności obarczone znacznym stop-

niem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą

odbiorców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości.

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:

 kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,

 zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania.

Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody

efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej

przez wynik finansowy. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty

ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.

Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.

Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach pozabilansowych. Kwota rezerwy określana jest w oparciu

o szacunki oczekiwanych strat kredytowych (‘ECL’) zgodnie z wymogami MSSF 9.

Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające

na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa

wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień

bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw. wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie

ratingu podmiotu któremu udzielono gwarancji i skorygowany o wskaźnik odzysku).

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie oraz

krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany

wartości jest nieznaczne.

Kapitał własny

Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki oraz wpisem

do Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia.

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną

akcji, pomniejszonej o koszty emisji.

W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych nie wypłacone i nie przekazane na inny niż zapasowy kapitał

uchwałami akcjonariuszy oraz wynik finansowy bieżącego roku.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Świadczenia pracownicze

Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują

następujące tytuły:

 krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz składek na ubezpieczenia

społeczne,

 rezerwy na niewykorzystane urlopy oraz

 inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza odprawy emerytalne.

Krótkoterminowe świadczenia pracownicze

Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje

w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.

Rozliczenia międzyokresowe bierne na niewykorzystane urlopy

Spółka tworzy bierne rozliczenia międzyokresowe na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała po-

nieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Bierne

rozliczenia międzyokresowe kosztów nie podlegają dyskontowaniu.

Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe

Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie

najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego, w tym dotyczących

ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest

ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy

zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego

ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie

rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszt finansowy.

Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia,

wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność,

że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może przewyższyć kwoty rezerwy.

W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobo-

wiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych

identyfikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF 3.

Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów ujęcia jako aktywa,

stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Informację o aktywach

warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.

Rozliczenia międzyokresowe

Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Rozliczenia międzyokresowe” opłacone z góry koszty dotyczące przyszłych okresów

sprawozdawczych. W pozycji „Rozliczeń międzyokresowych” zawartej w pasywach prezentowane są przychody przyszłych

okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20

„Dotacje rządowe”. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów wykazywane są w ramach „Zobowiązań z tytułu dostaw

i usług oraz pozostałych zobowiązań”.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Przychody ze sprzedaży

Przychody ze sprzedaży stanowią przychody z umów na znak towarowy logo oraz umów na obsługę developingu

i komercjalizacji objęte zakresem MSSF 15 oraz podnajmu powierzchni biurowej.

Przychody z najmu

Przychody z podnajmu powierzchni biurowych są ujmowane w czasie liniowo gdyż klient jednocześnie otrzymuje i czerpie

korzyści płynące z usługi, w miarę wykonywania przez Spółkę usługi.

Świadczenie usług

Usługi świadczone przez Spółkę obejmują wsparcie sprzedaży i działań marketingowych dla spółek celowych oraz

udostępnienie znaku towarowego.

Odsetki i dywidendy

Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy

procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.

Koszty operacyjne

Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka prezentuje

w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.

Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)

Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie został ujęty

w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.

Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku

obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym

przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych

okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia

podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na

różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi

wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.

Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu,

natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne,

że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani

rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która nie

jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani

na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie

przepisów podatkowych.

Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja

aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień

bilansowy.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, gdy

spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje

jego odpis.

Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków

Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków i zało-

żeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań,

przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje

o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.

Ryzyko utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych

Spółka na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy dokonuje oceny, czy wystąpiły przesłanki do przeprowadzenia testów

na utratę wartości inwestycji w jednostkach zależnych i w przypadku stwierdzenia przesłanek przeprowadza testy na utratę

wartości inwestycji w jednostkach zależnych . Ocena przesłanek w zakresie utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych

bazuje na porównaniu wartości bilansowej inwestycji Spółki w udziały danej spółki celowej a wartością aktywów netto tej

spółki z uwzględnieniem przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z projektu deweloperskiego realizowanego przez

tę spółkę celową. Na dzień 31 grudnia 2023 r. nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości w

odniesieniu do żadnej z kluczowych spółek zależnych, które realizują projekty deweloperskie (w budowie) lub dla których

budżety na kolejne lata zakładają realizację projektów deweloperskich, a spółka jest już właścicielem gruntu. Brak stwierdze-

nia przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości wynika przede wszystkim z faktu, że spółki te realizują / będą

realizowały projekty inwestycji mieszkaniowych, w odniesieniu do których jest planowane osiągnięcie dodatniego wyniku na

sprzedaży, a prawdopodobieństwo osiągnięcia dodatniego wyniku na sprzedaży jest oceniane przez kierownictwo Spółki

jako wysokie (z uwzględnieniem historii realizowanych marż na sprzedaży inwestycji mieszkaniowych). Nie stwierdzono prze-

słanek również w odniesieniu do spółek, które zrealizowały inwestycje komercyjne (nieruchomości biurowe) niesprzedane na

dzień bilansowy lub są właścicielami gruntów inwestycyjnych, ponieważ wartość godziwa tych nieruchomości przewyższa

wartość bilansową inwestycji w spółki zależne.

W okresie sprawozdawczym najistotniejszą zmianą w wartości inwestycji w jednostkach zależnych było przejęcie udziałów

w spółkach wniesionych w ramach aportu Pionu Biznesu Mieszkaniowego Echo Investment S.A. Po przeprowadzeniu testów

na utratę wartości dokonano również zwiększenia odpisów aktualizujących wartość udziałów w jednostkach zależnych

w związku z wystąpieniem ujemnej różnicy pomiędzy wartością udziałów a wartością aktywów netto spółki zależnej. Najwięk-

sze odpisy zostały utworzone na udziały w spółce Strzegomska Nowa Sp. z o.o. (6.913 tys. zł) oraz Archicom Consulting Sp. z

o.o. (967 tys. zł). W okresie sprawozdawczym dokonano także odwrócenia odpisu aktualizującego wartość udziałów w spółce

Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o. (1.652 tys. zł) w związku z rozpoczęciem prac nad projektem Empark.

Wartość odpisów z tytułu utraty wartości inwestycji w jednostki zależne na dzień bilansowy, a także kwota dokonanych i od-

wróconych odpisów w 2023 roku została przedstawiona w nocie nr 6.7 niniejszego sprawozdania

Ocena odzyskiwalności należności z tytułu udzielonych pożyczek

Spółka dokonuje szacunku oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses - „ECL”) w odniesieniu do należności

z tytułu udzielonych pożyczek spółkom zależnym wycenianych w zamortyzowanym koszcie, niezależnie od tego, czy wystąpiły

przesłanki utraty wartości.

Spółka stosuje trzystopniowy model utraty wartości dla należności z tytułu udzielonych pożyczek:

 Stopień 1 – salda, dla których ryzyko kredytowe nie wzrosło znacząco od początkowego ujęcia. Oczekiwane straty

kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy (tj.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

całkowita oczekiwana strata kredytowa pomnożona jest przez prawdopodobieństwo, że strata wystąpi w ciągu

następnych 12 miesięcy);

 Stopień 2 – obejmuje salda, dla których nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego od początkowego ujęcia, ale

brak jest obiektywnych przesłanek utraty wartości; oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdo-

podobieństwa niewypełnienia zobowiązania przez cały umowny okres życia danego aktywa;

 Stopień 3 – obejmuje salda z obiektywną przesłanką utraty wartości.

Spółka udziela pożyczek przede wszystkim jednostkom zależnym, które realizują projekty deweloperskie na różnym etapie

zaawansowania.

Na dzień bilansowy przeprowadzana jest analiza sald należności z tytułu udzielonych pożyczek:

- dotyczące spółek, w ramach których realizowane są inwestycje deweloperskie na różnym etapie zaawansowania.

W odniesieniu do tych spółek przeprowadzana jest analiza aktualnych budżetów poszczególnych projektów

i w sytuacji, w której budżet projektu zakłada:

 osiągnięcie zysku, pożyczki takie klasyfikowane są do Stopnia 1 modelu utraty wartości, z uwagi na to, że

ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu udzielenia pożyczki;

 poniesienie straty (podczas gdy na moment udzielenia pożyczki zakładany był zysk), pożyczki takie klasy-

fikowane są do Stopnia 2 modelu utraty wartości, z uwagi na to, że ryzyko kredytowe wzrosło od momentu

udzielenia pożyczki;

- dotyczące spółek, w ramach których realizowane uprzednio inwestycje deweloperskie się zakończyły i na ten mo-

ment spółka nie realizuje (ani nie ma zakładanej realizacji) żadnego nowego projektu deweloperskiego. Salda na-

leżności z tytułu takich pożyczek klasyfikowane są do Stopnia 3 modelu utraty wartości, ponieważ występuje obiek-

tywna przesłanka utraty wartości.

Na dzień 31 grudnia 2023 r. oraz na dzień 31 grudnia 2022 r. wartości udzielonych pożyczek w podziale na poszczególne

stopnie modelu utraty wartości oraz przypisany do nich odpis z tytułu utraty wartości kształtowały się następująco:

Stopień 1

Stopień 2

Stopień 3

Razem

Stan na 31.12.2023

Należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość brutto 1 088 756

13 710

1 102 466

Odpisy z tytułu oczekiwanych strat kredytowych (533)

(3 291)

(3 824)

Należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość netto 1 088 223

10 419

1 098 642

Stan na 31.12.2022

Należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość brutto 536 816

16 066

552 882

Odpisy z tytułu oczekiwanych strat kredytowych (2 104)

(2 652)

(4 756)

Należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość netto 534 712

13 414

548 126

W celu kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych (ECL) w stopniu 1 modelu utraty wartości Spółka wykorzystuje m.in. nastę-

pujące parametry:

 rating kontrahenta - rating nadawany jest przy użyciu wewnętrznej metodyki Spółki. Przypisanie do ratingu jest osza-

cowaniem dokonywanym przez Spółkę i może być odmienne od faktycznego ratingu, który mógłby zostać nadany

podmiotowi/pożyczkobiorcy. Na dzień 31 grudnia 2023 r. w odniesieniu do należności z tytułu udzielonych pożyczek

klasyfikowanych do stopnia 1 modelu utraty wartości rating dla wszystkich pożyczkobiorców został ustalony na po-

ziomie BBB-;

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

 krzywa skumulowanych parametrów PD (parametr prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania wykorzysty-

wany na potrzeby kalkulacji oczekiwanej straty kredytowej) dla danego podmiotu/pożyczkobiorcy wyznaczana jest

na podstawie sektorowych rynkowych krzywych kontraktów Credit Default Swap pozyskiwanych z serwisu Reuters,

które kwantyfikują rynkowe oczekiwania odnośnie potencjalnej możliwości niewykonania zobowiązań w zadanym

sektorze dla zadanego ratingu. Parametr PD na dzień 31 grudnia 2023 r. dla przyjętego ratingu wynosił 0,26%.

Analiza wrażliwości wartości bilansowej netto pożyczek za-

klasyfikowanych do I stopnia modelu utraty wartości na za-

łożenie dot. poziomu PD (przy niezmienionym poziomie ra-

tingu i LGD)

PD 0%

PD przy-

jęte przez

Spółkę:

0,26%

PD +1 p.p.

Należności z tytułu udzielonych pożyczek - wartość netto 1 088 756

1 088 223

1 086 150

- wartość parametru LGD (strata z tytułu niewykonania zobowiązania wyrażona w procencie kwoty wymagalnej), wynika

z przeprowadzonej indywidualnej analizy posiadanych przez poszczególne spółki zależne aktywów (głównie grunty oraz

nieruchomości mieszkaniowe na różnym etapie zaawansowania budowy), które nie stanowią zabezpieczenia innych

zobowiązań tych spółek lub Grupy Kapitałowej Archicom S.A.

Z uwagi na specyfikę spółek zależnych (spółki dedykowane konkretnym projektom deweloperskim) dla należności z tyt.

udzielonych pożyczek klasyfikowanych do stopnia 3 modelu utraty wartości przeprowadzana jest indywidualna analiza

posiadanych aktywów netto przez te Spółki i na tej podstawie kalkulowany jest odpis z tytułu utraty wartości.

Spółka udziela pożyczek podmiotom powiązanym o wiarygodnej zdolności kredytowej. Archicom S.A. kontroluje politykę

finansową spółek. Na bazie przeprowadzonych analiz nie identyfikuje się istotnego wpływu czynników przyszłych, w tym

makroekonomicznych, na odzyskiwalność udzielonych pożyczek.

Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amor-

tyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczeki-

wany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia ko-

rzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się

majątku. Wartość bilansowa aktywów trwałych podlegających amortyzacji prezentowana jest w nocie 6.9.

Kluczowe aktywa trwałe obejmują: prawa do użytkowania powierzchni biurowych, których okres amortyzacji jest tożsamy

z okresem najmu podanym w umowie oraz znak towarowy, dla którego planowana data zakończenia umorzenia to 2053 rok.

Na dzień nabycia znaku towarowego Spółka określiła oczekiwany okres ekonomicznej użyteczności na poziomie 40 lat, co,

w ocenie Zarządu było najlepszym możliwym szacunkiem do przeprowadzenia. W ocenie Zarządu na dzień 31 grudnia 2023

r. nie nastąpiły zmiany faktów i okoliczności, które wskazywałyby na konieczność aktualizacji dokonanego osądu w tym za-

kresie.

Utrata wartości aktywów niefinansowych

Kluczowymi niefinansowymi aktywami trwałymi, które nie są wyceniane do wartości godziwej, w sprawozdaniu finansowym

Spółki są:

- nabyty znak towarowy „Archicom” o wartości 20.433 tys. zł na dzień 31 grudnia 2023 r.,

- inwestycje w jednostki zależne o wartości 565.598 tys. zł na dzień 31 grudnia 2023 r.

W odniesieniu do znaku towarowego Archicom Zarząd nie stwierdził przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości

z uwagi na to, że przychody Archicom S.A. z tytułu udostępnienia znaku towarowego spółkom celowym osiągnęły poziom

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

8.519 tys. zł, który znacznie przewyższa koszty z tego tytułu. Znak towarowy Archicom będzie wykorzystywany przy promocji

wysokomarżowych projektów na terenie Wrocławia oraz do budowy silnej marki Grupy o zasięgu ogólnopolskim.

W odniesieniu do posiadanych inwestycji w jednostki zależne, Zarząd przeprowadził analizę stopnia realizacji budżetów inwe-

stycji deweloperskich realizowanych przez poszczególne spółki (w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę za-

sadności przyjętych założeń budżetowych w kontekście otoczenia rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do in-

westycji, które na dzień 31 grudnia 2023 r. nie były w budowie). Na podstawie takiej analizy nie stwierdzono wystąpienia

przesłanek do przeprowadzenia testów na utratę wartości, ponieważ w odniesieniu do wszystkich istotnych inwestycji zakła-

dany średni poziom marży, obliczanej jako stosunek zysku do sumy kosztów, przekracza 40%. Zarząd ocenia prawdopodobień-

stwo realizacji założeń budżetowych dotyczących momentu rozpoczęcia budowy poszczególnych inwestycji oraz poziomu

wygenerowanej marży jako wysokie, z uwagi na to że oparte są na bieżących danych rynkowych.

Zestawienie projektów w budowie Grupy Archicom na 31 grudnia 2023 r.

Zestawienie projektów

w budowie

PUM

[mkw.]

Liczba

miesz-

kań

Poziom

sprze-

daży [%

sprzeda-

nych

lokali]

Plano-

wane

przychody

[mln PLN]

Plano-

wane

nakłady

[mln PLN]

Ponie-

sione

nakłady

[%]

Rozpoczę-

cie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

(PnU)

Kraków

Bonarka Living II D, ul. Puszkar-

ska*

8 400

151

100%

88,1

63,6

98%

I kw. 2022

IV kw. 2023

Bonarka Living II C, ul. Puszkar-

ska*

9 900

179

99%

103,7

77,8

99%

I kw. 2022

IV kw. 2023

ZAM II, ul. Rydlówka 5 500

100

89%

77,9

50,5

63%

IV kw. 2022

II kw. 2024

Łódź

Zenit II, ul. Widzewska 6 000

120

42%

49,6

33,0

31%

IV kw. 2023

IV kw. 2024

Poznań

Wieża Jeżyce I, ul. Janickiego* 11 600

206

100%

110,9

85,6

95%

IV kw. 2021

IV kw. 2023

Warszawa

Rytm Kabaty, al. KEN* 17 300

288

89%

290,4

187,3

95%

I kw. 2022

IV kw. 2023

Modern Mokotów VI, ul. Doma-

niewska

14 500

261

283,8

177,8

39%

IV kw. 2023

III kw. 2025

Wrocław

Awipolis etap 3, ul. Władysława

Chachaja*

6 600

121

100%

61,3

42,1

98%

IV kw. 2021

IV kw. 2023

Planty Racławickie R8, ul. Wi-

chrowa / Racławicka*

5 500

100%

59,3

37,0

96%

IV kw. 2021

IV kw. 2023

Browary Wrocławskie BP5-6, ul.

Jedności Narodowej*

9 300

188

99%

110,6

64,0

90%

I kw. 2022

IV kw. 2023

River Point KM4, ul. Mieszczań-

ska

8 800

184

97%

123,5

74,3

95%

I kw. 2022

I kw. 2024

Planty Racławickie R9, ul. Wi-

chrowa / Racławicka

9 500

177

78%

119,2

76,5

67%

III kw. 2022

II kw. 2024

River Point KM6, ul. Mieszczańska 7 200

165

90%

103,1

68,7

79%

II kw. 2022

III kw. 2024

Sady nad Zieloną 2a, ul. Blizano-

wicka

5 100

80%

55,0

37,9

63%

I kw. 2023

IV kw. 2024

Awipolis etap 4a, ul. Włady-

sława Chachaja

10 000

188

87%

106,7

70,9

32%

II kw. 2023

I kw. 2025

River Point KM5, ul. Mieszczańska 1 800

28,6

26,0

27%

III kw. 2022

II kw. 2025

Awipolis etap 4b, ul. Włady-

sława Chachaja

3 200

36%

35,0

23,6

31%

III kw. 2023

III kw. 2025

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Sady nad Zieloną 2b, ul. Blizano-

wicka

6 400

123

25%

71,1

47,8

21%

IV kw. 2023

III kw. 2025

Południk 17 K1, ul. Karkonoska 15 000

285

189,0

119,8

16%

IV kw. 2023

II kw. 2026

Południk 17 K2, ul. Karkonoska 9 600

187

18%

122,1

74,9

17%

IV kw. 2023

II kw. 2026

Razem 171 200

3 189

2 188,9

1 439,1

* projekty, których budowa zakończyła się w IV kw. 2023

Zestawienie projektów w przygotowaniu Grupy Archicom na 31 grudnia 2023 r.

Zestawienie projektów w przy-

gotowaniu

PUM

[mkw.]

Liczba

miesz-

kań

Poziom

sprze-

daży [%

sprzeda-

nych

lokali]

Plano-

wane

przychody

[mln PLN]

Plano-

wane

nakłady

[mln PLN]

Ponie-

sione

nakłady

[%]

Rozpoczę-

cie budowy

Planowane

zakończenie

budowy

(PnU)

Kraków

Dąbrowskiego D1 D2, ul. Dą-

browskiego

2 700

40,6

26,8

16%

I kw. 2024

IV kw. 2025

Dąbrowskiego D3, ul. Dąbrow-

skiego

1 400

21,3

13,8

17%

I kw. 2024

IV kw. 2025

Duża Góra, ul. Duża Góra 4 700

64,1

45,2

II kw. 2024

IV kw. 2025

Łódź

Zenit III, ul. Widzewska 8 000

159

69,9

46,7

21%

I kw. 2024

III kw. 2025

Flow I, ul. Hasa 7 000

192

83,7

59,7

18%

I kw. 2024

IV kw. 2025

Zenit IV, ul. Widzewska 8 700

173

75,1

49,7

14%

II kw. 2024

IV kw. 2025

Flow II, ul. Hasa 14 800

311

172,3

122,8

18%

II kw. 2024

I kw. 2026

Flow V, ul. Hasa 20 700

421

244,9

175,1

18%

III kw. 2026

II kw. 2028

Zenit VII, ul. Widzewska 5 500

108

50,4

34,8

IV kw. 2024

II kw. 2026

Flow IV, ul. Hasa 7 100

181

85,1

60,7

18%

IV kw. 2024

III kw. 2026

Zenit VIII, ul. Widzewska 9 300

167

88,2

57,7

I kw. 2025

III kw. 2026

Flow III, ul. Hasa 9 800

200

110,4

78,8

19%

II kw. 2025

I kw. 2027

Zenit VI, ul. Widzewska 8 500

172

76,7

47,7

I kw. 2026

III kw. 2027

Zenit V, ul. Widzewska 9 900

185

86,8

55,3

I kw. 2026

III kw. 2027

Zenit IX, ul. Widzewska 6 800

117

66,9

43,6

I kw. 2026

III kw. 2027

Poznań

Wieża Jeżyce II, ul. Janickiego 14 500

264

168,0

115,9

15%

I kw. 2024

IV kw. 2025

Wieża Jeżyce V, ul. Janickiego 12 600

273

153,5

111,1

22%

II kw. 2024

IV kw. 2025

Wieża Jeżyce VI, ul. Janickiego

13 700

286

167,1

120,9

23%

III kw. 2024

III kw. 2026

Apartamenty Esencja II, ul.

Grabary

6 000

126

95,5

67,9

15%

III kw. 2024

III kw. 2026

Wieża Jeżyce III, ul. Janickiego 13 600

242

161,6

111,2

13%

III kw. 2025

II kw. 2027

Opieńskiego Etap IV* 10 000

172

100,1

69,8

II kw. 2025

II kw. 2027

Wieża Jeżyce IV, ul. Janickiego

11 900

183

148,0

98,1

12%

III kw. 2025

III kw. 2027

Opieńskiego Etap II* 12 800

254

134,9

89,9

III kw. 2025

III kw. 2027

Opieńskiego Etap III* 16 200

293

167,2

113,2

I kw. 2026

IV kw. 2027

Opieńskiego Etap I* 17 000

237

175,4

122,2

II kw. 2026

IV kw. 2028

Warszawa

T22 Resi G, ul. Towarowa 22 12 200

152

334,1

201,0

13%

I kw. 2024

I kw. 2026

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Stacja Wola III, ul. Ordona 13 300

232

226,2

125,8

24%

II kw. 2024

III kw. 2026

Modern Mokotów III, ul. Doma-

niewska

14 800

286

297,7

161,6

29%

III kw. 2024

I kw. 2026

Chłodna, ul. Chłodna 37/39 6 100

186,4

119,4

31%

I kw. 2025

I kw. 2027

Modern Mokotów IV, ul. Do-

maniewska

15 600

301

323,1

169,9

28%

I kw. 2025

III kw. 2026

Modern Mokotów V, ul. Doma-

niewska

6 200

123

134,5

67,5

28%

IV kw.2025

II kw. 2027

Wrocław

Planty Racławickie R10, ul. Wi-

chrowa / Racławicka

5 500

67,9

43,5

16%

I kw. 2024

IV kw. 2025

Gwarna, ul Gwarna 4 000

107

61,9

45,1

31%

II kw. 2024

I kw. 2026

Browary Wrocławskie R1R2, ul.

Rychtalska

6 600

129

96,1

57,7

11%

III kw. 2024

III kw. 2026

Góralska 1, ul. Góralska 17 000

380

239,0

154,9

16%

IV kw. 2024

IV kw. 2026

Czarnieckiego - AH, ul. Stefana

Czarnieckego

2 200

34,7

25,0

12%

I kw. 2026

III kw. 2028

Czarnieckiego - M, ul. Stefana

Czarnieckego

4 000

57,2

39,4

15%

I kw. 2026

II kw. 2028

Iwiny - Radomierzycka 1, ul.

Radomierzycka

9 500

179

90,1

65,3

19%

I kw. 2026

III kw. 2027

Iwiny - Schuberta, ul. Schu-

berta

4 000

35,2

25,4

12%

II kw. 2026

III kw. 2027

Iwiny - Radomierzycka 2, ul.

Radomierzycka

10 800

202

102,8

74,0

17%

IV kw. 2026

I kw. 2028

Iwiny - Radomierzycka 3, ul.

Radomierzycka

10 700

199

102,1

73,9

17%

III kw. 2027

I kw. 2029

Razem 395 700

7 539

5 196,8

3 387,9

* na dzień bilansowy projekt prezentowany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy Kapitałowej Archicom

w pozycji nieruchomości inwestycyjnych. Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej.

Wycena aktywów z tytułu prawa do użytkowania do wartości godziwej

Archicom S.A. zawarła umowę z Midpoint 71 – Cornwall Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka ko-

mandytowo – akcyjna (podmiot zależny od Echo Investment), której przedmiotem jest powierzchnia biurowa znajdująca się

w budynku MidPoint71 we Wrocławiu. Umowa została zawarta na czas określony, wynoszący 84 miesiące od dnia przekazania

powierzchni najmu, które miało miejsce w kwietniu 2023 roku. Miesięczny czynsz, zabezpieczenia oraz inne warunki najmu

ustalone przez strony nie odbiegają od rynkowych stawek czynszu i warunków powszechnie stosowanych dla obiektów

o zbliżonym standardzie i lokalizacji.

Jednocześnie wraz z umową najmu powierzchni MidPoint71 zawarte zostało porozumienie, na mocy którego Spółka Echo

Investment oraz Midpoint 71 - Cornwall Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - S.K.A. gwarantują wynajęcie

dotychczas zajmowanej powierzchni w City 1 na obecnie obowiązujących warunkach finansowych od dnia przekazania

powierzchni Midpoint71 do końca obowiązywania okresu najmu Archicom w City 1 wraz z pokryciem potencjalnych kosztów

związanych z rearanżacją powierzchni na potrzeby nowego najemcy.

Po zaprzestaniu użytkowania powierzchni City1 dokonano reklasyfikacji aktywa z tytułu prawa do użytkowania powierzchni

biurowej City1 z rzeczowych aktywów trwałych i należności leasingowych do nieruchomości inwestycyjnych i wyceniono jego

wartość godziwą, którą określono w wysokości 10.277 tys. zł. Strata z tytułu wyceny tej nieruchomości do wartości godziwej,

obliczona jako różnica między wartością godziwą tej nieruchomości a jej dotychczasową wartością bilansową określoną

zgodnie z MSSF 16, wynosi 8.297 tys. zł i została odniesiona w pozostałe koszty operacyjne. W pozycji nieruchomości

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

inwestycyjnych ujęto także wycenę wyżej opisanego porozumienia dotyczącego gwarancji najmu powierzchni City1 do war-

tości godziwej równej 7.956 tys. zł.

W kwietniu 2023 roku, w związku ze zmianą siedziby Spółki, rozpoznano w bilansie Spółki zobowiązanie z tytułu leasingu nowej

powierzchni biurowej mieszczącej się w biurowcu MidPoint71, w wysokości 8.579 tys. zł, a także należności leasingowe wyni-

kające z podnajmu tej powierzchni jednostkom zależnym, w wysokości 3.455 tys. zł. W związku z faktem, że wyżej opisana

umowa gwarancji była ściśle powiązana z zawarciem umowy najmu powierzchni MidPoint71, wpływ wyceny do wartości

godziwej tej umowy ujęto jako zmniejszenie wartości początkowej aktywa z tytułu prawa do użytkowania nowej powierzchni

biurowej w maksymalnej wysokości, którą określono w kwocie 5.124 tys. zł. Różnica między całkowitą wartością wyceny

umowy gwarancji a wartością początkową aktywa z tytułu prawa do użytkowania nowej powierzchni biurowej w wartości

2.832 tys. zł została odniesiona w pozostałe przychody operacyjne, jako zysk z tytułu rozpoznania subleasingu do jednostek

zależnych.

Okres leasingu

Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do

okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z

tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.

W przypadku prawa do użytkowania budynków biurowych, po analizie wszystkich przesłanek, ustalono okresy leasingu nieru-

chomości jako równe z okresami najmu wskazanymi w umowach.

Podatek dochodowy, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne

podatki

Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji

i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację pod-

staw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien.

Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera

się na budżetach zatwierdzonych przez Zarząd Spółki. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wskazują, że Spółka osiągnie

dochód do opodatkowania w wysokości przekraczającej wartość ujemnych różnic przejściowych i strat podatkowych możli-

wych do odliczenia w okresie ich realizacji, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości. W innych sytu-

acjach aktywo z tytułu podatku odroczonego rozpoznawane jest do kwoty odzyskiwalnej. Wartość nieujętego aktywa z tytułu

odroczonego podatku dochodowego na dzień 31 grudnia 2023 r. wynosiła 154 tys. zł.

6.3 Zmiany standardów lub interpretacji

Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia

2023 roku oraz ich wpływ na jednostkowe sprawozdanie Archicom S.A.

Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości

(RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE wchodzą w życie po raz pierwszy w sprawozdaniu finansowym Spółki za 2023

rok.

 Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowości

Rada MSR doprecyzowała, które informacje dotyczące polityki rachunkowości stosowanej przez jednostkę są istotne

i wymagają ujawnienia w sprawozdaniu finansowym. Zasady skupiają się na dostosowaniu ujawnień do indywidualnych

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

okoliczności jednostki. Rada przestrzega przed stosowaniem wystandaryzowanych zapisów skopiowanych z MSSF

oraz oczekuje, że podstawa wyceny instrumentów finansowych jest istotną informacją.

Zarząd Spółki dokonał przeglądu i analizy prezentowanych w sprawozdaniu finansowym wybranych zasad rachunko-

wości pod względem przydatności informacji w nich zawartych dla odbiorców sprawozdania. W wyniku analizy Zarząd

podjął decyzję o rezygnacji z opisów polityk rachunkowości dotyczących nieistotnych transakcji, a wyszczególnieniu

opisów zasad rachunkowości specyficznych dla działalności Spółki oraz własnych osądów.

 Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”

Rada wprowadziła do standardu definicję szacunku księgowego: Szacunki księgowe to kwoty pieniężne w sprawozda-

niu finansowym, które podlegają niepewności wyceny.

 MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” z późniejszymi zmianami do MSSF 17

Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów ubezpieczeniowych i reasekura-

cyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4. Rada ustanowiła przepisy przejściowe dotyczące danych porów-

nawczych dla podmiotów, które równocześnie wdrażają MSSF 17 i MSSF 9, aby zmniejszyć potencjalne niedopasowania

księgowe wynikające z różnic między tymi standardami.

 Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”

Rada wprowadziła zasadę, iż jeśli w wyniku transakcji powstają równocześnie dodatnie i ujemne różnice przejściowe

w tej samej kwocie, należy ująć aktywa i rezerwy na odroczony podatek dochodowy nawet wówczas, gdy transakcja

nie wynika z połączenia, ani nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy. Oznacza to konieczność ujmowania

aktywów i rezerwy na podatek odroczony np. gdy różnice przejściowe w równych kwotach występują w przypadku lea-

singu (odrębna różnica przejściowa od zobowiązania i od prawa do użytkowania) lub w przypadku zobowiązań z tytułu

rekultywacji. Nie została zmieniona zasada mówiąca o tym, że aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku

dochodowego kompensuje się, jeśli kompensacie podlegają aktywa i zobowiązania z tytułu podatku bieżącego.

Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2023 roku, poza opisaną wyżej zmianą MSR 1, nie miały istotnego wpływu na

sprawozdanie finansowe Spółki.

Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów roz-

poczynających się 1 stycznia 2023 roku i ich wpływ na sprawozdanie Archicom S.A.

Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy i

interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2023 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i

interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.

 Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch

aspektach:

- doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień bilansowy,

- intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod

uwagę.

Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później. Spółka nie jest w stanie

określić wpływu zmian prezentacyjnych na jej sprawozdanie finansowe, ponieważ będzie on uzależniony od sald zobo-

wiązań na dzień sporządzenia sprawozdania.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

 Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – zobowiązania leasingowe w transakcjach sprzedaży i leasingu zwrotnego

Rada uzupełniła wymogi dotyczące późniejszej wyceny zobowiązania leasingowego w przypadku transakcji sprzedaży

i leasingu zwrotnego, w sytuacji, gdy spełnione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcje należy ująć jako sprzedaż.

Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy późniejszej wyceny zobowiązań leasingowych wynikających z leasingu

zwrotnego w taki sposób, a by nie ujmować zysku lub straty związanej z zachowanym prawem do użytkowania. Nowy

wymóg ma szczególne znaczenie w przypadku, gdy leasing zwrotny obejmuje zmienne opłaty leasingowe, które nie

zależą od indeksu lub stawki, gdyż opłaty te są wyłączone z „płatności leasingowych” w myśl MSSF 16. Zmieniony stan-

dard zawiera nowy przykład, który ilustruje zastosowanie nowego wymogu w tym zakresie.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później i nie powinna mieć

istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.

 Zmiany do MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” -

umowy finansowania dostawców

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później i nie powinna mieć

wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki, ponieważ Spółka nie jest stroną umów finansowania dostawców.

 Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” - brak możliwości wymiany walut

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku lub później i nie powinna mieć

wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki z uwagi na to, że transakcje, których dotyczą zmiany, nie występują w

Spółce.

Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpreta-

cje.

Spółka jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać na spra-

wozdanie finansowe oraz na stosowane przez Spółkę polityki rachunkowości.

Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7,

MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Spółka na bieżąco

monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej sprawozdanie finansowe.

Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finanso-

wego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, którego danymi wejściowymi są infor-

macje reprezentujące transakcje overnight - WIRON. Zastąpi on dotychczasowe stawki WIBOR i WIBID. Sposób zastąpienia

dotychczas obowiązujących stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Finansów. Rozporządzenie określi

spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zamiana. Wówczas możliwe będzie ustalenie, czy nowa podstawa wy-

znaczania umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie równoważna z poprzednią podstawą i czy do ujęcia takiej

zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma reforma IBOR.

W 2023 roku indeks stopy procentowej WIRON został wprowadzony jako składnik opłat za wyniki (wynagrodzenia zmiennego)

w pierwszych funduszach inwestycyjnych. Wymagane zmiany statutów zostały już zatwierdzone przez KNF. Tym samym WIRON

stał się wskaźnikiem referencyjnym stopy procentowej. Banki mogą również stosować wskaźnik referencyjny WIRON do okre-

ślenia stopy oprocentowania kredytów konsumenckich lub hipotecznych.

W październiku 2023 r. Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych podjął decyzję

o zmianie maksymalnych terminów realizacji Mapy Drogowej, w której zakłada się oddolne odchodzenie sektora finansowego

od stosowania WIBOR na rzecz nowo zawieranych umów i instrumentów finansowych stosujących stałą stopę procentową

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

lub nowe wskaźniki referencyjne typu RFR (risk-free-rate). KS NGR wskazał więc finalny moment konwersji na koniec 2027 r.

Przy czym ani kierunki reformy, ani zakresy planowanych dotychczas w Mapie Drogowej działań nie zmieniają się.

Spółka posiada zobowiązania finansowe oprocentowane za pomocą stawki WIBOR (zaprezentowane w punkcie 6.12 spra-

wozdania), jednak szacuje niewielki wpływ reformy IBOR na sprawozdanie finansowe, ponieważ nowa stawka WIRON i do-

tychczasowy WIBOR pozostają na podobnym poziomie, przy czym sytuacja ta może zmienić się w przyszłości i, w związku z

tym, będzie to podlegało weryfikacji przez Spółkę na koniec każdego okresu sprawozdawczego, ponieważ wskaźnik WIRON

będzie obliczany na podstawie transakcji historycznych, a wskaźnik WIBOR uwzględnia oczekiwane przyszłe zmiany w sytuacji

makroekonomicznej.

6.4 Znaczące zdarzenia i transakcje w okresie

sprawozdawczym

Zawarcie aneksu do umowy o współpracy strategicznej ze spółką Echo Investment S.A.

Zarząd spółki Archicom S.A. w nawiązaniu do informacji dot. zawarcia umowy o współpracy strategicznej ze spółką Echo

Investment S.A., przekazanej raportem bieżącym Nr 2/2022 w dniu 20 stycznia 2022 r. poinformował, iż w dniu 20 stycznia 2023

r. Spółka zawarła ze spółką Echo Investment S.A. aneks do umowy o współpracy strategicznej („Umowa”). Na mocy aneksu

Umowa została przedłużona na okres kolejnego roku, czyli do dnia 20 stycznia 2024 roku. Wszelkie pozostałe istotne warunki

Umowy przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym Nr 2/2022 z dnia 20 stycznia 2022 r. pozostały bez zmian. Przedłużenie

umowy po 20 stycznia 2024 r. zostało opisane w punkcie dotyczącym istotnych zdarzeń po dniu bilansowym.

Emisja obligacji

17 marca 2023 spółka Archicom S.A. dokonała emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii M7/2023

o łącznej wartości 62.000 tys. zł, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M powiększonej o marżę dla

inwestorów, o okresie zapadalności 2 lat. Obligacje były proponowane do nabycia bez konieczności sporządzania przez

Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Świadczenia Spółki z tytułu obligacji mają charakter wyłącznie pie-

niężny i polegają na zapłacie wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje podlegają wprowadzeniu do obrotu

w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu Ob-

ligacji został wyznaczony na 17 marca 2025 roku.

Udzielenie pożyczek w ramach Grupy Archicom

Pożyczki udzielone przez Archicom S.A. w 2023 roku na podstawie nowych umów zawartych tylko w 2023 roku (tys. PLN/tys.

EUR).

Pożyczkodawca

Waluta

Kwota cał-

kowita z

umów

Kwota wy-

płaconej

pożyczki/

transz

Kwota spła-

conej po-

życzki

Saldo na

dzień

31.12.2023

Archicom S.A. PLN

1 274 152

839 045

121 674

717 371

Archicom S.A. EUR

4 300

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Największe udzielone pożyczki przez Archicom S.A. w 2023 roku (tys. PLN/tys. EUR).

Pożyczkobiorca

Data za-

warcia

umowy

Waluta

Kwota cał-

kowita z

umowy

pożyczki

Kwota wy-

płaconej

pożyczki/

transz

Kwota

spłaconej

pożyczki

Saldo na

dzień

31.12.2023

Archicom Wrocław Sp. z o.o. 07.04.2023

PLN

40 000

2 000

Archicom Wrocław Sp. z o.o. 30.05.2023

PLN

40 000

2 000

Archicom Wrocław Sp. z o.o. 17.08.2023

PLN

40 000

2 000

Archicom Łódź Sp. z o.o. 15.12.2023

PLN

115 000

110 700

Archicom Nieruchomości 14

Sp. z o.o.

19.12.2023

PLN

115 000

114 565

Archicom Warszawa Sp. z o.o. 06.09.2023

PLN

68 000

12 000

56 000

Archicom Wrocław Sp. z o.o. 26.10.2023

PLN

84 000

6 150

Issogne Sp. z o.o 10.11.2023

PLN

61 992

Archicom Doxent Investments

Sp. z o.o. (dawniej: Doxent In-

vestments Sp. z o.o.)

06.11.2023

PLN

44 400

Archicom Potton Sp. z o.o.

(dawniej: Potton Sp. z o.o.)

06.11.2023

PLN

34 700

Karensansui Warsaw Invest-

ment Sp. z o.o.

25.09.2023

PLN

65 000

52 700

12 300

Karensansui Warsaw Invest-

ment Sp. z o.o.

20.12.2023

PLN

55 000

2 500

RPGZ XXXI Sp. z o.o 08.11.2023

PLN

70 110

63 960

Przyjęcie strategii ESG Echo-Archicom 2030

28 marca 2023 roku Zarząd Archicom S.A. przyjął strategię ESG Echo-Archicom 2030. Strategia zrównoważonego rozwoju

określa cele Grupy Kapitałowej Echo-Archicom z obszaru ESG, tj. środowiskowego, społecznego oraz ładu korporacyjnego

do roku 2030.

Zmiana adresu siedziby Spółki

13 kwietnia 2023 r. została podjęta przez Zarząd Spółki uchwała o zmianie adresu siedziby Spółki z ul. Gen. Romualda Traugutta

45, 50-416 Wrocław na nowy następujący adres Spółki: ul. Powstańców Śląskich 9, 53-332 Wrocław. Uchwała weszła w życie

z dniem 17 kwietnia 2023 r.

Wykup obligacji

W dniu 14 czerwca 2023 roku Spółka dokonała terminowego wykupu obligacji serii M4/2019 o wartości 60.000 tys. zł.

Uchwała ZWZA Emitenta w sprawie przeznaczenia zysku za rok 2022

23 czerwca 2023 r. Zarząd Spółki Archicom S.A. przekazał do publicznej wiadomości treść podjętej uchwały w sprawie po-

działu zysku netto Emitenta za rok obrotowy 2022. Szczegóły treści uchwały zostały opisane w punkcie 6.24 niniejszego spra-

wozdania.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Podwyższenie kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji nowych akcji

W dniu 27 lipca Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło podwyższyć kapitał zakładowy Spółki z kwoty

256.703.430 zł do kwoty 484.960.430 zł, tj. o kwotę 228.257.000 zł, w drodze emisji 22.825.700 akcji zwykłych imiennych serii C1,

C2, C3, C4, C5 w kapitale zakładowym Spółki, o wartości nominalnej 10 zł każda oraz o łącznej wartości nominalnej

228.257.000 zł. Szczegóły zostały opisane w punkcie 6.16 sprawozdania.

Zmiana statutu oraz podwyższenie kapitału zakładowego Spółki zostało zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia

Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego 17 sierpnia 2023 roku

Przeniesienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa Echo Investment S.A. na rzecz Spółki

W dniu 1 sierpnia Archicom S.A zawarł z Echo Investment S.A. umowę objęcia 22.825.700 akcji zwykłych imiennych serii C1,

C2, C3, C4, C5 w kapitale zakładowym Spółki, o wartości nominalnej 10 zł każda oraz o łącznej wartości nominalnej

228.257.000 zł za cenę emisyjną w wysokości 36,34 złotych za każdą akcję w zamian za wkład niepieniężny w postaci zorga-

nizowanej części przedsiębiorstwa stanowiącej segment mieszkaniowy działalności Echo. Szczegóły transakcji zostały opisane

w punkcie 6.6 niniejszego sprawozdania.

Transakcja nabycia obligacji własnych w celu umorzenia

W dniu 25 października Spółka zawarła transakcję nabycia 48.800 sztuk obligacji własnych serii M6/2022 o wartości nominalnej

1.000 zł każda, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem ISIN PLO221800090, o łącznej war-

tości nominalnej 48.800.000 zł („Obligacje”) w celu umorzenia.

Wyżej opisana transakcja dotycząca nabycia Obligacji celem ich umorzenia, jest dokonywana w związku z zamiarem emisji

obligacji o czym Emitent informował w raporcie bieżącym nr 55/2023 z dnia 2 października 2023 r.

Emisja obligacji

7 listopada Spółka wyemitowała obligacje kuponowe serii M8/2023 o łącznej wartości nominalnej 210.000.000 PLN. Emisja

dotyczy niezabezpieczonych Obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej

WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 3 lata i 3 miesiące. Obligacje zostały wyemitowane

na podstawie umowy programowej z dnia 17 czerwca 2016 roku zawartej pomiędzy Spółką jako emitentem oraz mBankiem

S.A. z siedzibą w Warszawie.

6.5 Segmenty operacyjne

Na podstawie przeprowadzonej analizy struktury organizacyjnej Spółki, jej systemu sprawozdawczości wewnętrznej oraz

modelu zarządzania przyjęto, że działalność Spółki stanowi jeden segment operacyjny i sprawozdawczy.

Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej oparte są na tych samych zasadach

rachunkowości, jakie stosuje się przy sporządzaniu sprawozdań finansowych. Zarząd Spółki jako organ odpowiedzialny za

alokację zasobów oraz za wyniki finansowe Spółki dokonuje regularnych przeglądów raportów finansowych wewnętrznych

w procesie podejmowania głównych decyzji operacyjnych. Miarą wyników segmentu analizowaną przez Zarząd Spółki jest

wynik finansowy netto.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

6.6 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami

zależnymi

W 2023 roku Emitent nabył udziały w następujących jednostkach:

1. W dniu 14 marca 2023 r. zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów

w spółce Mioga Investment sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie.

2. W dniu 18 sierpnia 2023 r. zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów

w spółkach Himawari Investment sp. z o.o. oraz Karensansui Warsaw Investment sp. z o.o. Siedziba obu spółek znaj-

duje się w Krakowie.

3. W dniu 21 sierpnia 2023 r. zawarł ze spółką MDDP Olkiewicz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

spółka komandytowa umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów w spółce Halesia sp. z o.o. z

siedzibą w Warszawie. Tego samego dnia podjęto uchwałę zmieniającą nazwę spółki na Archicom Services sp. z

o.o. oraz siedzibę na Wrocław.

4. W dniu 10 listopada 2023 r. zawarł ze spółką Dom Development S.A. umowę kupna udziałów, na mocy której nabył

100% udziałów w spółce Issogne sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie.

5. W dniu 26 października 2023 r. zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100%

udziałów w spółce RPGZ XXXI sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie.

W ocenie Zarządu wartość godziwa przejmowanych aktywów netto nie odbiega istotnie od ich wartości księgowej.

W dniu 1 sierpnia dokonano skutecznej finalizacji rozpoczętych 3 lutego 2023 roku działań, zmierzających do zawarcia trans-

akcji polegającej na wniesieniu do Archicom S.A. przez Echo Investment S.A. wkładu niepieniężnego w postaci „Pionu Biznesu

Mieszkaniowego Echo Investment S.A.” w zamian za nowe akcje w kapitale zakładowym Spółki (dalej: „Nabycie zorganizo-

wanej części przedsiębiorstwa”, „Aport”). Tego dnia Archicom S.A. zawarł z Echo Investment S.A.:

1. umowę objęcia 22.825.700 akcji zwykłych imiennych serii C1, C2, C3, C4, C5 w kapitale zakładowym Spółki, o war-

tości nominalnej 10 zł każda oraz o łącznej wartości nominalnej 228.257.000 zł za cenę emisyjną w wysokości 36,34

złotych za każdą akcję w zamian za wkład niepieniężny w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa stano-

wiącej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych,

obejmującej segment mieszkaniowy działalności Echo, nazwany organizacyjnie jako „Pion Biznesu Mieszkaniowego

Echo Investment S.A.”, którego wartość, zgodnie z wyceną przygotowaną przez Grant Thornton Frąckowiak P.S.A.

na dzień 31 marca 2023 r. wynosiła 829.487.384 złote, w drodze subskrypcji prywatnej oraz

2. umowę przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa na rzecz Spółki, obejmującej majątek i działalność

segmentu mieszkaniowego Echo, wyodrębnionego organizacyjnie jako „Pion Biznesu Mieszkaniowego Echo Invest-

ment S.A.”.

Spółka wyemitowała nowe akcje z wyłączeniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz zaoferowała do obję-

cia przez Echo, po dokonaniu przez strony transakcji i ich organy wszelkich czynności, a także po uzyskaniu wszelkich zgód,

które były wymagane dla skutecznego przeprowadzenia transakcji. W zamian za Nabycie zorganizowanej części przedsię-

biorstwa nie były wydawane żadne inne tytuły uczestnictwa w dochodach lub w podziale majątku Spółki.

Cena emisyjna akcji została ustalona na dzień 31 marca 2023 r. na jednakowych zasadach jak wycena Aportu i przez tego

samego biegłego (tj. Grant Thornton Frąckowiak Prosta spółka akcyjna). W celu oszacowania wartości Aportu zastosowano

dwie metody wyceny: dochodową – zdyskontowanych przepływów pieniężnych oraz metodą rynkową (porównawczą). Na

potrzeby metody dochodowej przyjęto prognozę przychodów ze sprzedaży, inwestycji, kosztów i rentowności spółek wcho-

dzących w skład Aportu w okresie 04.2023-12.2027. W ocenie Zarządu nie wystąpiły od dnia wyceny zmiany jej głównych

założeń, które mogłyby w istotny sposób wpłynąć na zmianę wartości Aportu na dzień transakcji.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

„Pion Biznesu Mieszkaniowego Echo Investment S.A.” prowadził działalność w zakresie realizacji i sprzedaży deweloperskich

projektów mieszkaniowych tj. sprzedaży lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych realizowanych w ramach projektów miesz-

kaniowych. W celu uniknięcia wątpliwości z transakcji aportu wyłączono składniki majątku Echo związane z realizacją miesz-

kań na wynajem (tzw. private rented sector).

Najważniejszym składnikiem zorganizowanej części przedsiębiorstwa stanowiącej Aport były projekty deweloperskie prowa-

dzone przez spółki bezpośrednio lub pośrednio zależne od Echo Investment S.A. („Spółki Projektowe”), w których udziały, akcje

lub odpowiednio prawa i obowiązki wspólnika spółki osobowej są przenoszone w ramach Aportu. Spółki Projektowe są bez-

pośrednio lub pośrednio właścicielami lub wieczystymi użytkownikami nieruchomości, na których są lub będą prowadzone

projekty deweloperskie. W skład Aportu weszło 18 spółek bezpośrednio lub pośrednio przynależnych do zorganizowanej czę-

ści przedsiębiorstwa wraz z projektami przez nie realizowanymi.

Spółki przypisane do Pionu

Biznesu Mieszkaniowego Nr KRS Projekty

Liczba udziałów/akcji / prawa w ma-

jątku spółki oraz udział procentowy w

kapitale zakładowym/majątku spółki

zależnej

Spółki bezpośrednio przynależne do ZCP

Projekt Echo 136 Spółka z ograni-

czoną odpowiedzialnością Sp.K.

0000580746

Stacja Wola etap 3, War-

szawa, ul Gumińskiego

Ogół praw majątkowych komandytariusza

Echo Investment S.A. wraz z wkładem: 37 005

000,00 PLN - 99,99%

Gosford Investments Sp. z o.o. 0000591528

Esencja etap 2, Poznań,

ul. Garbary

100 udziałów wspólnika Echo Investment SA o

wartości nominalnej 50 zł i łącznej wartości no-

minalnej 5.000 zł - 100 %

Perth Sp. z o.o. 0000531213

Modern Mokotów etap

3-5, Warszawa, ul. Woło-

ska (Empark)

100 udziałów wspólnika Echo Investment SA o

wartości nominalnej 50 zł i łącznej wartości no-

minalnej 5.000 zł - 100 %

Doxent Investments Sp. z o.o. 0000591589

Zenit etap 1-9, Łódź, ul.

Widzewska

100 udziałów wspólnika Echo Investment SA o

wartości nominalnej 50 zł i łącznej wartości no-

minalnej 5.000 zł - 100 %

Potton Sp. z o.o. 0000530967

Poznań, ul. Opieńskiego

etap 1-4

100 udziałów wspólnika Echo Investment SA o

wartości nominalnej 50 zł i łącznej wartości no-

minalnej 5.000 zł - 100 %

Galeria Nova – Grupa Echo

Spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością S.K.A. (po zarejestro-

waniu zmiany brzmienia firmy: Ga-

leria Nova – Projekt Echo – 127

spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością S.K.A.)

0000459422

Apator etap 1-4, Poznań

ul. Janickiego

2.000 akcji zwykłych imiennych serii A i

3.498.000 akcji imiennych serii B niemych

(uprzywilejowanych co do udziału w zyskach i

pozbawionych prawa głosu) akcjonariusza

Echo Investment S.A - 100 % (udział w zyskach i

stratach - 99,95%)

Projekt Echo – 139 Sp. z o. o. 0000809629

Osiedle Bonarka, etap

2C i 2D, Kraków, ul. Pusz-

karska

100 udziałów wspólnika Echo Investment SA o

wartości nominalnej 50 zł i łącznej wartości no-

minalnej 5.000 zł - 100 %

Projekt Echo – 137 Sp. z o.o. 0000571192

Warszawa, Towarowa 22

etap 1-3

600 udziałów wspólnika Echo Investment SA o

wartości nominalnej 50 zł i łącznej wartości no-

minalnej 30.000 zł - 100 %

Projekt 12 – Grupa Echo Sp. z o.o.

S.K.A (po zarejestrowaniu zmiany

brzmienia firmy: 12 – Projekt Echo –

127 spółka z ograniczoną odpo-

wiedzialnością S.K.A.)

0000486645

Apartamenty Rytm,

Warszawa, ul. KEN, Ka-

baty

2 akcje zwykłe imienne serii A i 49.998 akcji

imiennych serii B niemych (uprzywilejowanych

co do udziału w zyskach i pozbawionych

prawa głosu) akcjonariusza Echo Investment

S.A - 100 % akcji udział w zyskach i stratach -

99,95%

Echo - Browary Warszawskie

Spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością Sp.K.

0000267995

Wspólnik w spółkach

projektowych

Ogół praw majątkowych komandytariusza

Echo Investment S.A. wraz z wkła-

dem.:49.900,00 PLN - 99,9%

Projekt Echo – 136 Sp. z o.o. 0000571193

Komplementariusz spółki

Projekt Echo 136 Spółka

z ograniczoną odpowie-

dzialnością Sp.K

13.600 udziałów wspólnika Echo Investment SA

o wartości nominalnej 50 zł i łącznej wartości

nominalnej 680.000 zł - 100 %

Projekt Echo – 127 Sp. z o.o. 0000571188

Komplementariusz spó-

łek 3 i mniejszościowy

wspólnik 2 spółek

600 udziałów wspólnika Echo Investment SA o

wartości nominalnej 50 zł i łącznej wartości no-

minalnej 30.000 zł - 100 %

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Echo – Browary Warszawskie Sp. z

o.o.

0000261579

Komplementariusz spółki

Echo - Browary War-

szawskie Spółka z ogra-

niczoną odpowiedzial-

nością Sp.K

199 udziałów wspólnika Echo Investment SA: o

wartości nominalnej 500 zł i łącznej wartości no-

minalnej 99.500 zł – 99,5%

Echo – Nowy Mokotów Sp. z o.o. 0000271259

Komplementariusz spółki

Echo – Nowy Mokotów

Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością

Sp.k.

999 udziałów wspólnika Echo Investment S.A. o

wartości nominalnej 50 zł i łącznej wartości no-

minalnej 49.950 zł - 99,99 %

Spółki pośrednio przynależne do ZCP z wykazem wspólników

ZAM Projekt Echo 127 Sp. z o.o.

Sp.K. (spółka zależna od Perth Sp.

z o.o.)

0000620690

ZAM, Kraków, ul. Ry-

dlówka etap 1- 2

komandytariusz Perth sp. z o.o.: wniesiony

wkład 1000,00 PLN - 99,9% komplementariusz

Projekt Echo – 127 sp. z o.o. wniesiony wkład: 50

zł - 0,1%

Bowen Sp. z o.o. (spółka zależna

od Echo - Browary Warszawskie

Spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością Sp.K.)

0000769699

Wspólnik w spółce pro-

jektowej

Wspólnik Echo - Browary Warszawskie Spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.: 2.300

udziałów o łącznej wartości nominalnej 115.000

zł - 100 %

Echo – Nowy Mokotów Spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością

Sp.K. ( komandytariusz Echo - Bro-

wary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.)

0000391167

Warszawa, ul. Chłodna

(część działek)

Wkład komandytariusza Echo – Browary War-

szawskie spółka z ograniczoną odpowiedzial-

nością sp.k.: 1 249 900,00 PLN - 99% Wkład kom-

plementariusza Echo – Nowy Mokotów sp. z

o.o.: 100 zł - 1%

Senja 2 Sp. z o.o. (spółka zależna

od Echo - Browary Warszawskie

spółka z graniczoną odpowie-

dzialnością sp. k.)

0000684502

Warszawa, ul. Chłodna

(część działek)

Wspólnik Echo Browary Warszawskie spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością sp.k - 100

udziałów o wartości nominalnej 50 zł i łącznej

wartości nominalnej 5.000 zł - 100 %

Poza udziałami, akcjami oraz prawami i obowiązkami wspólnika spółki osobowej w Spółkach Projektowych w skład Aportu

weszły:

 środki trwałe obejmujące aktywa niezbędne do funkcjonowania „Pionu Biznesu Mieszkaniowego Echo Investment

S.A.”, takie jak sprzęt elektroniczny, samochody osobowe, meble biurowe,

 prawa i obowiązki z umów między Echo Investment S.A. oraz Spółkami Projektowymi dotyczących m.in. zarządzania

przygotowaniem inwestycji, zarządzania przedsięwzięciem inwestycyjnym, zarządzania usługami marketingowymi,

świadczenia usług prawnych, świadczenia obsługi usterek,

 prawa i obowiązki z umów z podmiotami trzecimi obejmujące w szczególności umowy najmu, umowy o świadczenie

usług,

 własność dwóch lokali niemieszkalnych położonych w Krakowie wykorzystywanych jako biuro sprzedaży wraz

ze związanym z nimi udziałem we własności gruntu;

 licencje do oprogramowania służącego do obsługi sprzedaży deweloperskich projektów mieszkaniowych, oraz

 zespół pracowników w tym dyrektorów, kierowników, koordynatorów, doradców, specjalistów i menagerów zajmu-

jących się realizacją i sprzedażą deweloperskich projektów mieszkaniowych.

W związku z tym, że Aport stanowił połączenie jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, Spółka nie zastosowała

regulacji wynikających z MSSF 3, lecz rozliczyła tę transakcję w wartości od poprzednika w następujący sposób:

 aktywa i zobowiązania przejętych jednostek ujęto w wartości bilansowej wynikającej ze sprawozdania finansowego

przekazującego,

 wartości niematerialne ujęto na zasadach stosowanych przez jednostki przed połączeniem, zgodnie

z właściwymi MSSF, nie dokonywano identyfikacji i wyceny wartości niematerialnych innych niż dotychczasowo

ujęte,

 różnica pomiędzy przekazaną zapłatą a nabytymi aktywami netto jednostek ujęto bezpośrednio w kapitale, w po-

zycji „Pozostałe kapitały” - nie powstała wartość firmy,

 zastosowano podejście prospektywne prezentacji zmian w sprawozdaniu finansowym, tj. nie przekształcano danych

porównawczych, a wyniki przejętych działalności są ujęte od dnia połączenia.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Transakcja związana z podwyższeniem kapitału zakładowego Spółki w zamian za aport w postaci zorganizowanej części

przedsiębiorstwa na rzecz Spółki jest zgodna z interesem Spółki i jej akcjonariuszy niebędących podmiotami powiązanymi,

w tym akcjonariuszy mniejszościowych. Dzięki transakcji, każda ze spółek będzie miała możliwość wyspecjalizowania się

w swoim sektorze branży deweloperskiej, w celu maksymalizacji korzyści ekonomicznych wynikających z takiej specjalizacji.

Wniesienie do Spółki aportu jest działaniem w interesie Spółki oraz przyczyni się do: istotnego zwiększenia zasobu terenów

inwestycyjnych Spółki bez konieczności angażowania środków pieniężnych Spółki, poprawy pozycji konkurencyjnej Spółki,

rozwoju jej potencjału ludzkiego oraz know-how, optymalizacji kosztów bieżącej działalności gospodarczej Spółki.

Zaoferowanie akcji w trybie subskrypcji prywatnej i pokrycie ich aportem umożliwi Spółce ekspansję geograficzną prowadzo-

nej działalności oraz przyczyni się do powstania pozytywnych skutków ekonomicznych, wśród których należy w szczególności

wymienić:

 istotne zwiększenie zasobu terenów inwestycyjnych pozostających do dyspozycji Spółki, bez jednoczesnego anga-

żowania środków pieniężnych;

 istotne wzmocnienie sytuacji majątkowej Spółki, a w konsekwencji jej potencjału inwestycyjnego;

 poprawę pozycji konkurencyjnej Spółki poprzez wzrost skali działalności Spółki, dywersyfikację geograficzną tej dzia-

łalności oraz poprawę kondycji finansowej i potencjału inwestycyjnego;

 rozwój potencjału ludzkiego i wymianę know-how;

 optymalizację kosztów stałych prowadzonej działalności w związku z powstaniem efektu skali.

Transakcja została zrealizowana na warunkach rynkowych z uwzględnieniem interesu Spółki oraz jej akcjonariuszy mniejszo-

ściowych.

Ujęte w sprawozdaniu finansowym wartości zidentyfikowanych aktywów oraz zobowiązań przejętej zorganizowanej części

przedsiębiorstwa stanowiącej Aport przedstawiały się następująco:

Bilans wniesionej do Spółki zorganizowanej części przedsiębiorstwa na dzień Aportu

01.08.2023

AKTYWA

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 64

Rzeczowe aktywa trwałe 15 535

Inwestycje w jednostkach zależnych 273 703

Należności i pożyczki 553

Aktywa trwałe razem 289 855

Aktywa obrotowe

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 43

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 968

Aktywa obrotowe razem 1 011

Aktywa razem 290 866

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

01.08.2023

PASYWA

Zobowiązania

Zobowiązania długoterminowe

Zobowiązania leasingowe 9 048

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego (471)

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 55

Zobowiązania długoterminowe 8 632

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 2

Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne 3 758

Zobowiązania leasingowe 4 689

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 2 578

Zobowiązania krótkoterminowe 11 027

Zobowiązania razem 19 659

Pasywa razem 19 659

W okresie porównywalnym w Spółce nie doszło do zmian, które skutkowałyby uzyskaniem lub utratą kontroli nad jednostkami

zależnymi.

Wykaz jednostek zależnych i współzależnych wraz ze stopniem kontroli przedstawiono w informacjach ogólnych niniejszego

jednostkowego sprawozdania finansowego.

6.7 Inwestycje w jednostkach zależnych

Spółka na dzień bilansowy posiada bezpośrednio udziały lub akcje w cenie nabycia w niżej wymienionych spółkach:

Tabela nr 1 – Inwestycje w jednostkach zależnych

Nazwa Spółki

31.12.2023 31.12.2022

Wartość

udziałów/akcji/

wkładów

Wartość

odpisu

Wartość

udziałów/akcji/

wkładów

Wartość

odpisu

AD Management Sp. z o.o. 2 189

2 189

Archicom Asset Management Sp. z o.o. 2 730

2 730

Archicom Byczyńska 1 Sp. z o.o. 880

223

880

Archicom Cadenza Hallera Sp. z o.o. 55

Archicom Fin Sp. z o.o. 43 867

43 867

Archicom Holding Sp. z o.o. 147

147

Archicom Investment Sp. z o.o. 7 090

4 891

7 090

4 891

Archicom Jagodno Sp. z o.o. - sp.k. 10 192

9 528

10 192

9 467

Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o. 1 652

1 652

Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o. 4 929

4 929

Archicom Marina 3 Sp. z o.o. 21 051

21 051

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Archicom Marina 4 Sp. z o.o. 340

340

335

Archicom Marina 5 Sp. z o.o. 1 207

694

1 207

391

Archicom Gdańsk Sp. z o.o. (dawniej: Archi-

com Nieruchomości Club House Sp. z o.o.)

500

158

500

Archicom Nieruchomości 11 Sp. z o.o. 9

Archicom Nieruchomości 12 Sp. z o.o. 9

Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. 9

Archicom Poznań Sp. z o.o. 10

Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o. 9

Archicom Nieruchomości JN3 Sp. z o.o. 9

Archicom Nieruchomości 2 Sp. z o.o. 14

Archicom Nieruchomości 4 Sp. z o.o. 9

Archicom Nieruchomości 5 Sp. z o.o. 9

Archicom Nieruchomości 6 Sp. z o.o. 14

Archicom Nieruchomości 7 Sp. z o.o. 2 003

2 003

Archicom Nieruchomości 8 Sp. z o.o. 9

Archicom Nieruchomości 9 Sp. z o.o. 9

Archicom Residential 2 Sp. z o.o. 101 099

101 099

Archicom Residential Sp. z o.o. 5 021

5 021

Archicom Nieruchomości Residential Sp. z

o.o.

Archicom Sp. z o.o. 123

123

Archicom Jagodno 5 Sp. z o.o. 463

463

Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji –

sp. k.

42 593

Archicom Consulting sp. z o.o. 14 394

967

14 394

Archicom RW Sp. z o.o. 9

Bartoszowice 1 Sp. z o.o. 6 492

6 492

P16 Inowrocławska Sp. z o.o. 8 280

8 280

Archicom Nieruchomości 20 Sp. z o.o. 6 483

6 483

Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp.

z o.o.

548

Space Investment Strzegomska 3 Kamień-

skiego Sp. z o.o.

360

Strzegomska Nowa Sp. z o.o. 6 941

6 913

6 941

TN Stabłowice 1 Sp. z o.o. 4 785

2 755

4 785

2 015

Archicom Nieruchomości 19 Sp. z o.o. 36

Archicom Łódź Sp. z o.o. 10

Archicom Wrocław Sp. z o.o. 10

Archicom Warszawa Sp. z o.o. 10

Mioga Investment Sp. z o.o. 6

Archicom Advisory Sp. z o.o. (dawniej: Archi-

com Advisory Services Sp. z o.o.)

Karensansui Warsaw Investment Sp. z o.o. 5

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Himawari Investment Sp. z o.o. 5

Archicom Services Sp. z o.o. (dawniej: Hale-

sia Sp. z o.o.)

Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.k. 51

Projekt Echo 136 Sp. z o.o. Sp.k. 25 886

Archicom Projekt 127 sp. z o.o. (dawniej: Pro-

jekt Echo - 127 Sp. z o.o.)

Archicom Projekt 136 Sp. z o.o. (dawniej Pro-

jekt Echo - 136 Sp. z o.o.)

650

512

Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. 100 031

Archicom Projekt 139 Sp. z o.o. (dawniej: Pro-

jekt Echo - 139 Sp. z o.o.)

2 006

Archicom Browary Warszawskie Sp. z o.o.

(dawniej: "Echo - Browary Warszawskie" Sp. z

o.o.)

Archicom Nowy Mokotów Sp. z o.o. (daw-

niej: Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o.)

Archicom Perth Sp. z o.o. (dawniej: Perth Sp.

z o.o.)

97 005

Archicom Potton Sp. z o.o. (dawniej: Potton

Sp. z o.o.)

Archicom Doxent Investments Sp. z o.o.

(dawniej: Doxent Investments Sp. z o.o.)

Archicom Gosford Investments Sp. z o.o.

(dawniej: Gosford Investments Sp. z o.o.)

4 505

Galeria Nova - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o.

SKA

65 016

12 - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. SKA 25

Issogne Sp. z o.o 7 386

RPGZ XXXI Sp. z o.o 5

Suma końcowa 599 290

33 692

296 656

25 478

565 598

271 178

Tabela nr 2 – Zmiany wartości inwestycji w jednostkach zależnych

Inwestycje w jednostkach zależnych

od 01.01 do

31.12.2023

od 01.01 do

31.12.2022

Stan na początek okresu 271 178

262 944

Zwiększenia, w tym:

- nabycie 7 431

- nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa 273 703

- podwyższenie kapitału 21 500

11 546

Zmniejszenia, w tym:

- sprzedaż/likwidacja -

(592)

- odpis aktualizujący wartość (8 214)

(2 741)

Stan na koniec okresu 565 598

271 178

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

W okresie sprawozdawczym najistotniejszą zmianą w wartości inwestycji w jednostkach zależnych było przejęcie udziałów

w spółkach wniesionych w ramach aportu Pionu Biznesu Mieszkaniowego Echo Investment S.A. Po przeprowadzeniu testów

na utratę wartości dokonano również zwiększenia odpisów aktualizujących wartość udziałów w jednostkach zależnych w

związku z wystąpieniem ujemnej różnicy pomiędzy wartością udziałów a wartością aktywów netto spółki zależnej. Największe

odpisy zostały utworzone na udziały w spółce Strzegomska Nowa Sp. z o.o. (6.913 tys. zł) oraz Archicom Consulting Sp. z o.o.

(967 tys. zł). W okresie sprawozdawczym dokonano także odwrócenia odpisu aktualizującego wartość udziałów w spółce

Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o. (1.652 tys. zł) w związku z rozpoczęciem prac nad projektem Empark. Z uwagi na nieistot-

ność kwoty dokonanych odpisów Spółka nie prezentuje dodatkowych ujawnień w tym zakresie wymaganym przez MSR 36.

W okresie porównywalnym po przeprowadzeniu testów na utratę wartości, dokonano odpisów wartości udziałów w jednost-

kach zależnych, które nie prowadziły aktywnej działalności, a wartość aktywów netto była niższa w stosunku do wartości

udziałów. Największy odpis aktualizujący został utworzony na udziały w TN Stabłowice Sp. z o.o. w kwocie 2.015 tys. zł.

W grudniu 2022 roku w związku z podwyższeniem kapitału zakładowego w spółce Archicom Consulting Sp. z o.o., Archicom

S.A. objęła 230.920 udziałów w spółce Archicom Consulting Sp. z o.o. o łącznej wartości 11.546 tys. zł. Podwyższenie kapitału

miało na celu umożliwienie spółce dokonania spłat zaciągniętych pożyczek.

6.8 Wartości niematerialne

Tabela nr 3 – Wartości niematerialne

Znaki

towarowe

Patenty

i licencje

Oprogramo-

wanie kom-

puterowe

Wartości

niematerialne

nieoddane do

użytkowania

Razem

Stan na 31.12.2023

Wartość bilansowa brutto 27 550

1 641

1 464

183

30 838

Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące (7 117)

(1 126)

(1 303)

(9 546)

Wartość bilansowa netto 20 433

515

161

183

21 292

Stan na 31.12.2022

Wartość bilansowa brutto 27 550

1 024

281

467

29 322

Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące (6 428)

(1 020)

(75)

(7 523)

Wartość bilansowa netto 21 122

206

467

21 798

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Tabela nr 4 – Zmiany wartości niematerialnych

Znaki

towarowe

Patenty

i licencje

Oprogramo-

wanie kom-

puterowe

Wartości

niematerialne

nieoddane do

użytkowania

Razem

za okres od 01.01.2023 do 31.12.2023

Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2023 21 122

206

467

21 799

Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) -

333

Nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa -

Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.) -

617

(617)

Amortyzacja (-) (689)

(106)

(109)

(904)

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 20 433

515

161

183

21 292

za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022

Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2022 21 810

21 920

Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) -

581

597

Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia itp.) -

209

(209)

Amortyzacja (-) (689)

(12)

(18)

(718)

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022 21 122

206

467

21 798

Najistotniejszym składnikiem wartości niematerialnych jest znak towarowy, którego wartość bilansowa na dzień 31.12.2023r.

wynosiła 20.433 tys. złotych (2022 rok: 21.122 tys. złotych). Pozostały okres amortyzacji tego składnika wynosi 30 lat.

W ostatnich latach miał miejsce lifting wykorzystywanego przez Archicom znaku towarowego, dostosowujący jedynie treść

wizualną do zmieniających się oczekiwań odbiorców. Znak po liftingu łączy tradycję i jakość z nowoczesnością i dynamiką

współczesnego miasta. Siła przekazu skoncentrowana jest na pierwotnym, architektonicznym charakterze marki, jednakże

przy jednoczesnym zachowaniu cech obecnych standardów deweloperskich. Barwy korporacyjne nawiązują do pierwotnej

identyfikacji firmy, ale zostały mocno rozjaśnione, przez co znak jest lżejszy i dużo bardziej przyjazny – natomiast nadal obra-

camy się w podobnej palecie barw, a obok elementu graficznego pozostała dotychczasowa nazwa grupy – „Archicom”.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zarządu nie nastąpiły okoliczności wskazujące na utratę przydatności znaku towaro-

wego prezentowanego w ramach bilansu sprawozdania finansowego Spółki, przesłanki wskazujące na utratę jego wartości

lub konieczność aktualizacji szacunku co do przewidywanego okresu wykorzystywania znaku towarowego.

Amortyzacja wartości niematerialnych została zaprezentowana w jednostkowym sprawozdaniu z wyniku w następujących

pozycjach:

Tabela nr 5 - Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w sprawozdaniu z wyniku

od 01.01 do

31.12.2023

od 01.01 do

31.12.2022

Koszt własny sprzedaży 689

689

Koszty ogólnego zarządu 215

Amortyzacja wartości niematerialnych razem 904

718

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

6.9 Rzeczowe aktywa trwałe

Tabela nr 6 – Rzeczowe aktywa trwałe

Grunty

Budynki i

budowle

Maszyny i

urządze-

nia

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe

Rzeczowe

aktywa

trwałe w

budowie

Razem

Stan na 31.12.2023

Wartość bilansowa brutto 87

21 047

1 353

4 724

3 008

30 219

Skumulowane umorzenie i odpisy

aktualizujące

(6 195)

(1 219)

(2 584)

(1 781)

(11 779)

Wartość bilansowa netto 87

14 852

134

2 140

1 227

18 440

Stan na 31.12.2022

Wartość bilansowa brutto -

16 666

1 378

725

1 456

181

20 406

Skumulowane umorzenie i odpisy

aktualizujące

(4 407)

(986)

(265)

(848)

(6 506)

Wartość bilansowa netto -

12 260

392

460

608

181

13 901

Tabela nr 7 – Zmiany rzeczowych aktywów trwałych

Grunty

Budynki i

budowle

Maszyny i

urządze-

nia

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe

Rzeczowe

aktywa

trwałe w

budowie

Razem

za okres od 01.01.2023 do 31.12.2023

Wartość bilansowa netto na dzień

01.01.2023

12 260

392

460

608

181

13 901

Zwiększenia (nabycie, wytworzenie,

leasing) *

657

2 878

3 549

Nabycie zorganizowanej części

przedsiębiorstwa

12 699

1 772

977

15 535

Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) -

(24)

(74)

(24)

(122)

Inne zmiany (reklasyfikacje, prze-

mieszczenia itp.) **

(8 578)

(1)

(53)

(7)

(3 059)

(11 698)

Amortyzacja (-) -

(1 529)

(233)

(622)

(341)

(2 725)

Wartość bilansowa netto na dzień

31.12.2023

14 852

134

2 140

1 227

18 440

za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022

Wartość bilansowa netto na dzień

01.01.2022

11 498

616

255

837

13 206

Zwiększenia (nabycie, wytworzenie,

leasing)

2 410

107

382

225

3 135

Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) -

(8)

(18)

(8)

(44)

(78)

Amortyzacja (-) -

(1 648)

(323)

(159)

(231)

(2 361)

Wartość bilansowa netto na dzień

31.12.2022

12 260

392

460

608

181

13 901

* w odniesieniu do kategorii Budynki i budowle, w okresie miało miejsce nabycie prawa do użytkowania nowej powierzchni biurowej MidPoint71

(nowa siedziba Spółki), którego wartość początkową pomniejszono o maksymalną wartość z tytułu otrzymanych zachęt leasingowych w po-

staci gwarancji najmu powierzchni City1.

** w tym przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych aktywów z tyt. prawa do użytkowania nieruchomości stanowiącej poprzednią siedzibę

Spółki, w związku ze zmianą siedziby i zaprzestaniem jej zajmowania przez właściciela (ang. owner’s occupation) w kwocie 11.788 tys. zł.

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych została zaprezentowana w jednostkowym sprawozdaniu z wyniku w następują-

cych pozycjach:

Tabela nr 8 - Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w sprawozdaniu z wyniku

od 01.01 do

31.12.2023

od 01.01 do

31.12.2022

Koszty ogólnego zarządu 2 725

2 361

Razem amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych 2 725

2 361

Na dzień 31.12.2023 rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki. Informację o zabezpiecze-

niach zobowiązań zaprezentowano w pkt 6.12.

6.10 Aktywa w leasingu

Leasing wg MSSF 16

Tabela nr 9 – Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania wg stanu na 31.12.2023

AKTYWA

Prawo użytkowa-

nia powierzchni

biurowej

Pozostałe umowy

Razem

Aktywa trwałe razem, w tym: 30 288

2 081

32 369

Rzeczowe aktywa trwałe 11 393

2 081

13 474

Należności leasingowe 2 732

2 732

Nieruchomości inwestycyjne 16 163

16 163

Aktywa obrotowe razem, w tym: 349

349

Należności leasingowe 349

349

Aktywa razem 30 637

2 081

32 718

PASYWA

Zobowiązania długoterminowe 29 394

1 114

30 508

Zobowiązania krótkoterminowe 6 002

1 066

7 068

Pasywa razem 35 396

2 180

37 576

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Tabela nr 10 – Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania wg stanu na 31.12.2022

AKTYWA

Prawo użytkowa-

nia powierzchni

biurowej

Pozostałe umowy

Razem

Aktywa trwałe razem, w tym: 10 970

372

11 342

Rzeczowe aktywa trwałe 10 970

372

11 342

Aktywa obrotowe razem, w tym: 5 030

5 030

Należności leasingowe 5 030

5 030

Aktywa razem 16 000

372

16 372

PASYWA

Zobowiązania długoterminowe 15 621

195

15 816

Zobowiązania krótkoterminowe 3 161

187

3 348

Pasywa razem 18 782

382

19 164

Tabela nr 11 – Zmiany aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania

Prawo użytkowania powierzchni biurowej

Pozostałe

umowy

Aktywa z tytułu prawa do

użytkowania

Rzeczowe ak-

tywa trwałe

Należności le-

asingowe

Nieruchomo-

ści inwesty-

cyjne

Rzeczowe ak-

tywa trwałe

Razem

Stan na 1 styczeń 2023 r. 10 970

5 030

372

16 372

Zwiększenia 12 179

3 455

1 227

2 375

19 236

w tym z tyt. nabycia

zorganizowanej części

przedsiębiorstwa

12 179

1 772

13 951

Reklasyfikacje (11 778)

(5 569)

17 347

Zmniejszenia -

(295)

(62)

(357)

Amortyzacja (1 343)

(592)

(1 935)

Wycena 1 365

460

(2 411)

(12)

(598)

Stan na 31 grudzień 2023 r. 11 393

3 081

16 163

2 081

32 718

Zobowiązania z tytułu prawa

do użytkowania

Prawo użytkowania powierzchni biurowej

Pozostałe

umowy

Stan na 1 styczeń 2023 r. 18 782

382

19 164

Naliczone odsetki 1 684

1 778

Spłata zobowiązań (4 927)

(668)

(5 595)

Zwiększenia 20 309

2 384

22 693

w tym z tyt. nabycia

zorganizowanej części

przedsiębiorstwa

11 730

2 007

13 737

Wycena (452)

(12)

(464)

Stan na 31 grudzień 2023 r. 35 396

2 180

37 576

Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia 2023

(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

W okresie objętym sprawozdaniem dokonano przeszacowania wartości zobowiązania z tytułu leasingu oraz proporcjonal-

nego zwiększenia wartości początkowej aktywa z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej City1, w związku z aktu-

alizacją przyszłych opłat leasingowych. Aktualizacja wyceny leasingu spowodowała wzrost zobowiązań o 1.894 tys. zł, wzrost

wartości rzeczowego aktywa trwałego o 1.365 tys. zł oraz wzrost należności leasingowych o 529 tys. zł. Zmiana nie skutkowała

zaprzestaniem ujmowania dotychczasowego zobowiązania.

W dniu 20 czerwca 2022 roku zawarta została umowa pomiędzy Archicom S.A. a Midpoint 71 – Cornwall Investments spółka

z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo – akcyjna (podmiot zależny od Echo Investment), której przedmio-

tem jest powierzchnia biurowa znajdująca się w budynku MidPoint71 we Wrocławiu. Umowa została zawarta na czas okre-

ślony, wynoszący 84 miesiące od dnia przekazania powierzchni najmu, które miało miejsce w kwietniu 2023 roku. Miesięczny

czynsz, zabezpieczenia oraz inne warunki najmu ustalone przez strony nie odbiegają od rynkowych stawek czynszu i warunków

powszechnie stosowanych dla obiektów o zbliżonym standardzie i lokalizacji.