LOKUM DEWELOPER S.A.
Szanowni Państwo,
po naznaczonym wybuchem wojny, wysoką inacją i niekorzystnymi zmianami podatkowymi, kryzysowym roku 2022,
rok 2023 na rynku mieszkaniowym był okresem powrotu do normalności. Już od końca pierwszego kwartału dostrzegalna
była duża poprawa nastrojów wśród kupujących. Malejąca inacja, dynamicznie rosnące wynagrodzenia, zaktualizowana
rekomendacja S korzystnie wpływały na poprawę sytuacji nansowej klientów. Uruchomienie dodatkowego wsparcia
w postaci Bezpiecznego Kredytu 2% umożliwiło wielu znich realizację odłożonych potrzeb mieszkaniowych. Zaznaczyć
należy, że popyt ten nie mógł jednak zostać wpełni zaspokojony ze względu na kurczącą się ofertę na rynku. Szczególnie
widoczne było to wKrakowie, gdzie przez niewydolną administrację publiczną wydano zbyt mało nowych pozwoleń na
budowę, co przełożyło się na dynamiczne wzrosty cen mieszkań.
Byliśmy na tę sytuację dość dobrze przygotowani dysponując stosunkowo dużą pulą lokali w ofercie. Realizację wielu
znich ukończyliśmy jeszcze przed 2023 rokiem. Czekały gotowe do odbioru przez przyszłych nabywców, którzy wcześniej
nie mogli pozwolić sobie na ich zakup. Zważywszy na wysokie koszty realizacji, oraz z obawy o stabilność popytu na
mieszkania, ograniczyliśmy uruchamianie nowych inwestycji do czasu trwałej poprawy sytuacji nansowej klientów.
Wzeszłym roku rozpoczęliśmy budowy obejmujące zaledwie 388 mieszkań, jednocześnie nalizując realizację 685 lokali.
Ponadto dokonaliśmy sprzedaży gotowej do uruchomienia inwestycji wKrakowie z247 lokalami.
Działania te bardzo korzystnie wpłynęły na bieżącą sytuację nansową spółki. Ze względu na dużą liczbę gotowych lokali
z zeszłych lat odnotowaliśmy rekordowy przychód ze sprzedaży, wsparty dodatkowo przychodem ze sprzedaży działki,
podczas gdy gros wydatków ponieśliśmy wpoprzednich latach. Trzeba też jednak zaznaczyć, że obecne ograniczenie skali
prowadzonej działalności niekorzystnie iistotnie wpłynie na wyniki kolejnych przynajmniej 2 lat.
Wyniki nansowe pochodziły zinwestycji dla których grunty pozyskaliśmy kilka lat temu, wbardzo niskiej, nieosiągalnej
dziś cenie 37 tys. PLN/lokal. Głównie dzięki temu zysk spółki, bez zdarzeń jednorazowych, rozpoznany z przekazania
774 lokali osiągnął 100 mln PLN. Jednocześnie dzisiejsze ceny rynkowe działek (jak sprzedanej przez nas w Krakowie)
tojużponad 200tys. PLN/lokal. Jasno więc widać, że atrakcyjnie wyglądający zysk imarża są nadal zbyt niskie, by skutecznie
odtwarzać bank ziemi. Nie spodziewamy się, aby grunty pod inwestycje potaniały. Nowe warunki techniczne, gdy wejdą
w życie, jeszcze pogłębią problem wysokich kosztów nowych inwestycji. Zatem nieuchronne wydaje się konsekwentne
podnoszenie cen mieszkań, aby pokryć tę niepokojącą lukę. Mam przekonanie, że ze względu na nowelizacje prawa
związane z warunkami technicznymi, planowaniem przestrzennym, oraz zuwagi na niewydolność systemu administracji
publicznej, poszerzenie rynkowej oferty mieszkań długo nie nastąpi. Przy utrzymującym się dużym ich niedoborze oraz
dużym popycie, rynek zmuszony będzie akceptować coraz wyższe ceny mieszkań.
Odnosząc się do zaprezentowanych wyników nansowych podkreślenia wymaga długość okresu, jaki potrzebny jest
dziś na osiągnięcie przez spółkę zwrotu zinwestycji. Droga od nabycia działki, poprzez uzyskanie wszelkich niezbędnych
uzgodnień z gestorami sieci, zarządcami dróg, następnie uzyskanie decyzji administracyjnych oraz rozstrzygnięć przez
wyższe instancje odwołań od tych decyzji, jest żmudna i bardzo czasochłonna. Wieńczący dzieło niespełna dwuletni
etap budowy i moment przekazania kluczy mieszkańcom to już czysta przyjemność z prowadzonej działalności. Dla
lokali rozpoznanych wwynikach w2023 roku okres od zakupu działki po przekazanie mieszkań wyniósł średnio 7,5roku
– przygotowania do budowy trwały trzykrotnie dłużej niż sama budowa. Wbrew powszechnie panującym opiniom
działalność deweloperska jest dziś ograniczana, mocno utrudniona iobarczona dużym ryzykiem.
LOKUM DEWELOPER S.A.
Warto też zwrócić uwagę, że przy planowaniu przestrzennym samorządy w niewielkim stopniu uwzględniają wagę
wyzwań klimatycznych, z którymi coraz częściej będziemy się mierzyć. Doświadczamy nawalnych deszczów, upałów
i wysp ciepła, oraz nadmiernej emisji spalin. Plany miejscowe, także nowe, wymagają na deweloperach betonowanie
osiedli, aby zwiększyć przestrzeń dla aut, które generują kolejne problemy wpostaci korków, zanieczyszczeń powietrza.
Rozlewanie miast na peryferia potęguje problem, przez konieczność budowania kolejnych dróg iparkingów wśródmieściu.
Odpowiedzialność ekologiczna włodarzy miast powinna podpowiadać rozwiązania służące lepszemu wykorzystaniu
terenów pod śródmiejską zabudowę mieszkaniową zjednoczesną minimalizacją prywatnego ruchu kołowego. Potrzebna
jest większa determinacja w przekształcaniu dawnych terenów usługowych i poprzemysłowych na mieszkaniowe, oraz
ograniczenia ilości miejsc postojowych wosiedlach, aby przestrzeń pomiędzy budynkami przeznaczać na zieleń wysoką,
przy jednoczesnej rozbudowie komunikacji zbiorowej. Nie wydaje się, aby były to dziś priorytety samorządów, choć
poprawiłyby jakość życia mieszkańców imogły ograniczyć wzrost cen mieszkań. Także nowe warunki techniczne są wtym
względzie anachroniczne prowadząc do rozlewania miast na peryferia, gdyż głównie tam będzie można je spełnić.
Rok 2023 zamykamy więc z mieszanymi uczuciami. Obawy budzą malejąca skala działalności, która będzie odczuwalna
w kolejnych latach irentowność nie gwarantująca dziś odtwarzania banku ziemi. Niepokoją zmiany prawa utrudniające
zabudowę ipodnoszące koszty wytworzenia – awięc iceny mieszkań. Bezpieczeństwo budują już posiadany duży bank
ziemi, wysokie kompetencje zatrudnionych pracowników iniskie (adziś nawet ujemne) zadłużenie spółki. Nadzieję niesie
ulegająca stałej poprawie sytuacja nansowa klientów.
Towarzyszy nam przekonanie, że skutecznie będziemy minimalizowali negatywne skutki niekorzystnego dziś dla
budowniczych mieszkań otoczenia prawno-biznesowego, oraz determinacja dotycząca utrzymywania wysokiej jakości
budowanych przez nas osiedli.
Mamy nadzieję, że nasz model istrategia długofalowego działania jak dotąd, tak idalej dawała będzie naszym klientom,
kontrahentom, obligatariuszom oraz akcjonariuszom poczucie bezpieczeństwa izadowolenie ze wspólnych osiągnięć.
Zwyrazami szacunku
Bartosz Kuźniar, prezes zarządu LOKUM DEWELOPER S.A.