Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 1
Sprawozdanie
Zarządu
z działalności
ARCHICOM S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ
ARCHICOM ZA 2023 ROK
Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną
i przyjazną człowiekowi
www.archicom.pl
2023
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 2
Spis treści
1.1 Podstawowe informacje o Spółce i Grupie Archicom ........................................... 3
1.2 Strategia Grupy Archicom ........................................................................................ 3
1.3 Model biznesowy ....................................................................................................... 3
1.4 Informacje o Grupie Kapitałowej ............................................................................. 4
1.5 Najważniejsze zdarzenia w 2023 r. .......................................................................... 10
1.6 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej ............................................................. 18
1.7 Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy
Archicom .................................................................................................................. 19
1.8 Segmenty Grupy Archicom .................................................................................... 21
1.9 Portfel nieruchomości .............................................................................................. 25
1.10 Główne inwestycje w 2023 roku – zakupy nieruchomości .................................... 30
1.11 Kontrahenci .............................................................................................................. 31
1.12 Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej ................................................................. 32
1.13 Czynniki i zdarzenia mające największy wpływ na wyniki osiągnięte w 2023 roku42
1.14 Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki Spółki i Grupy Archicom w
perspektywie co najmniej kolejnego kwartału ..................................................... 42
1.15 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy
Archicom .................................................................................................................. 43
1.16 Informacje o dywidendzie ...................................................................................... 48
1.17 Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej ...................................... 49
1.18 Zobowiązania pozabilansowe ................................................................................ 51
1.19 Informacje o udzielonych i otrzymanych pożyczkach w 2023 r. .......................... 53
1.20 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej .......................................................... 64
1.21 Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa ...................................... 65
2. Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego ............................................... 66
3. Oświadczenie Zarządu ............................................................................................. 82
                          
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 3
1.1 Podstawowe informacje o Spółce i Grupie
Archicom
Jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Archicom (dalej zwana „Grupą Kapitałową”, „Grupą”) jest Archicom Spółka Ak-
cyjna (dalej zwana „Spółką dominującą”, „Spółką”, "Emitentem").
Spółka dominująca została utworzona 5 lipca 2006 roku (jako Archicom Projekt 5 sp. z o.o.). Następnie, po przekształceniu i
zmianach nazwy, 25 maja 2015 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego zarejestrował zmianę nazwy Spółki na Archicom S.A. Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego
nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych, poza zmianą adresu spółki
oraz podwyższeniem wysokości kapitału zakładowego do kwoty 584.960.430,00 zł.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, dla której akta rejestrowe prowadzi Sąd Re-
jonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000555355.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028.
Siedziba Spółki dominującej mieści się przy ul. Powstańców Śląskich 9 we Wrocławiu, 53-332 Wrocław, Polska.
Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest spółka Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, która bezpośrednio
i pośrednio poprzez podmiot zależny DKR Echo Investment sp. z o.o. posiada pakiet kontrolny akcji i głosów. Jednostką domi-
nującą najwyższego szczebla Grupy jest spółka Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres.
1.2 Strategia Grupy Archicom
Strategia Grupy Archicom od 2022 r. zakłada:
1.3 Model biznesowy
Model biznesowy Grupy w 2023 roku polegał na samodzielnym prowadzeniu kompleksowych projektów na rynku real estate.
Zbudowaliśmy kompetencje w zakresie pozyskiwania gruntów, opracowania koncepcji projektów, realizacji inwestycji w ra-
mach własnych struktur zarządzających realizacją pakietową lub przez zewnętrznych generalnych wykonawców. W 2024
spółka przewiduje realizację niektórych projektów przy współdziałaniu z innymi podmiotami zewnętrznymi.
Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest:
• budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych,
• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 4
• realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
Spółka Archicom S.A., jako spółka holdingowa, zajmuje się głównie:
• pozostałą finansową działalnością usługową, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych,
• dzierżawą własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.
1.4 Informacje o Grupie Kapitałowej
Podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową jest Polska.
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki dominującej oraz jej spółek zależnych jest:
• budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych,
• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
• realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
• pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych,
• dzierżawa własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.
W skład Grupy Kapitałowej Archicom na dzień 31 grudnia 2023 roku wchodziła Spółka dominująca oraz następujące spółki
zależne:
Firma
Siedziba
Numer
KRS
Uwagi
Spółki Zależne
Archicom Residential sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000474160
Kapitał zakładowy: 35.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Residential 2 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000474306
Kapitał zakładowy: 8.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 5
Archicom sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000314926
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Consulting sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000863142
Kapitał zakładowy: 14.445.050 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,97%), Ar-
chicom sp. z o.o. (0,03%).
Archicom Stabłowice sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000745292
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consul-
ting sp. z o.o. (98,04%), Archicom
sp. z o.o. (1,96%).
Archicom Jagodno 5 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725050
Kapitał zakładowy: 502.700 zł.
Udziałowcy: Spółka (89,85%), Ar-
chicom Consulting sp. z o.o.
(9,95%), Archicom sp. z o.o.
(0,20%).
Bartoszowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725093
Kapitał zakładowy: 532.400 zł.
Udziałowcy: Spółka (98,87%), Ar-
chicom Consulting sp. z o.o.
(1,13%).
Archicom Nieruchomości sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000520369
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Holding
sp. z o.o. (100%).
Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000724881
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000722406
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Nierucho-
mości sp. z o.o. (10%), Archicom
Consulting sp. z o.o. (90%).
Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000759742
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000761499
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725878
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000726003
Kapitał zakładowy: 2.003.700 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,95%), Ar-
chicom Nieruchomości sp. z o.o.
(0,05%).
Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000745710
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000751243
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000777643
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consul-
ting sp. z o.o. (98,04%), Archicom
Nieruchomości sp. z o.o. (1,96%).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 6
Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000777145
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000748433
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000745397
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Poznań sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000831893
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000841813
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Nierucho-
mości 20 sp. z o.o. (98,04%) Archi-
com Dobrzykowice Park sp. z o.o.
(1,96%).
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000842962
Kapitał zakładowy: 51.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (98,04%), Ar-
chicom Nieruchomości sp. z o.o.
(1,96%).
Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000779714
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000303712
Kapitał zakładowy: 56.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (26,96%), Ar-
chicom Consulting sp. z o.o.
(73,04%).
Udziały posiadane przez Spółkę
są uprzywilejowane co do prawa
głosu (na każdy udział przypa-
dają 3 głosy).
Archicom Nieruchomości JN1 sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000749043
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Altona Investments
sp. z o.o. (90%), Archicom Nieru-
chomości sp. z o.o. (10%).
Archicom Nieruchomości JN2 sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000750281
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Nieruchomości JN3 sp. z
o.o.
Wrocław
KRS:
0000746441
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com Nieruchomości sp. z o.o.
(10%).
Archicom Gdańsk sp. z o.o. (dawniej:
Archicom Nieruchomości Club House
sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000768227
Kapitał zakładowy: 551.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90,75%), Ar-
chicom Nieruchomości sp. z o.o.
(0,18%), Archicom Holding sp. z
o.o. (9,07%).
Archicom Nieruchomości Residential
sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000850649
Kapitał zakładowy: 51.400 zł.
Udziałowcy: Spółka (0,78%), Ar-
chicom Residential sp. z o.o.
(1,95%), Archicom Residential 2
sp. z o.o. (97,28%).
Archicom Holding sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000316244
Kapitał zakładowy: 110.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (45,45%), Ar-
chicom Consulting sp. z o.o.
(54,55%).
Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000270259
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 7
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000766420
Kapitał zakładowy: 147.700 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Jagodno sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000326873
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consul-
ting sp. z o.o. (100%).
Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k.
Wrocław
KRS:
0000543575
Suma wniesionych wkładów:
920.000 zł.
Komandytariusze: Spółka (suma
komandytowa: 910.800 zł).
Archicom Marina 3 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000776919
Kapitał zakładowy: 500.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 4 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000722075
Kapitał zakładowy: 295.150 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Marina 5 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725986
Kapitał zakładowy: 1.253.350 zł.
Udziałowcy: Spółka (96,01%) Ar-
chicom Consulting sp. z o.o.
(3,99%).
TN Stabłowice 1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725250
Kapitał zakładowy: 2.134.050 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,58%), Ar-
chicom Consulting sp. z o.o.
(0,42%).
Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000293347
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Consul-
ting sp. z o.o. (100%).
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000725430
Kapitał zakładowy: 883.850 zł.
Udziałowcy: Spółka (98,87%), Ar-
chicom Consulting sp. z o.o.
(1,13%).
Space Investment Strzegomska 3
Otyńska sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000763144
Kapitał zakładowy: 408.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Space Investment Strzegomska 3 Ka-
mieńskiego sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000722286
Kapitał zakładowy: 362.550 zł.
Udziałowcy: Spółka (86,21%), Ar-
chicom Consulting sp. z o.o.
(13,79%).
Archicom Investment sp. z o. o.
Wrocław
KRS:
0000143535
Kapitał zakładowy: 77.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Strzegomska Nowa sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000268170
Kapitał zakładowy: 50.050.500 zł.
Udziałowcy: Spółka (0,1%), AD
Management sp. z o.o. (99,9%).
AD Management sp. z o. o.
Wrocław
KRS:
0000241847
Kapitał zakładowy: 111.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (45,95%), Ar-
chicom Consulting sp. z o.o.
(54,05%).
Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwe-
stycji – sp. k.
Wrocław
KRS:
0000608733
Suma wniesionych wkładów:
10.487.000 zł.
Komandytariusze: Spółka (suma
komandytowa: 486.000 zł).
Archicom Asset Management sp. z o
.o.
Wrocław
KRS:
0000294887
Kapitał zakładowy: 1.067.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Fin sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000492105
Kapitał zakładowy: 1.054.200 zł.
Udziałowcy: Spółka (64,38%), Ar-
chicom Nieruchomości 17 sp. z
o.o. (35,52%), Archicom Nieru-
chomości 10 sp. z o.o. (0,10%).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 8
P16 Inowrocławska sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000495092
Kapitał zakładowy: 342.500 zł.
Udziałowcy: Spółka (59,59%), Ar-
chicom Nieruchomości 10 sp. z
o.o. (1,79%), Archicom sp. z o.o. –
Realizacja Inwestycji – sp. k.
(38,62%).
Altona Investments sp. z o .o.
Wrocław
KRS:
0000255183
Kapitał zakładowy: 350.000 zł.
Udziałowcy: Archicom Nierucho-
mości Residential sp. z o.o.
(100%).
Archicom RW sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000723555
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (90%), Archi-
com sp. z o.o. (10%).
Archicom Wrocław sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000983200
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Łódź sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000983609
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Warszawa sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0001027308
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Mioga Investment sp. z o.o.
Kraków
KRS:
0000978039
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Advisory sp. z o.o. (dawniej:
Archicom Advisory Services sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0001042118
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Himawari Investment sp. z o.o.
Kraków
KRS:
0001046613
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Karensansui Warsaw Investment sp. z o
.o.
Kraków
KRS:
0001042123
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Doxent Investments sp. z
o.o. (dawniej: Doxent Investments sp. z
o.o.)
Wrocław
KRS:
0000591589
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Gosford Investments sp. z
o.o. (dawniej: Gosford Investments sp.
z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000591528
Kapitał zakładowy: 455.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Perth sp. z o.o. (dawniej:
Perth sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000531213
Kapitał zakładowy: 9 705.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Potton sp. z o.o. (dawniej:
Potton sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000530967
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Projekt 127 sp. z o.o. (daw-
niej: Projekt Echo - 127 sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000571188
Kapitał zakładowy: 30.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Projekt 136 sp. z o.o. (daw-
niej Projekt Echo - 136 sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000571193
Kapitał zakładowy: 680.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Projekt Echo - 137 sp. z o.o.
Wrocław
KRS:
0000571192
Kapitał zakładowy: 8 030.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Projekt 139 sp. z o.o. (daw-
niej: Projekt Echo - 139 sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000809629
Kapitał zakładowy: 205.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
Archicom Services sp. z o.o. (dawniej:
Halesia sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0001047153
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%).
ZAM-Projekt Echo-127 sp. z o.o.-sp.k.*
War-
szawa
KRS:
0000620690
Suma wniesionych wkładów:
1.000 zł.
Komandytariusze: Archicom
Perth sp. z o.o. (suma komandy-
towa: 10.000 zł).
Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o.
(dawniej: Echo - Nowy Mokotów sp. z
o.o.)
Wrocław
KRS:
0000271259
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,9%), Pro-
jekt Echo-127 sp. z o.o. (0,01%).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 9
Archicom Browary Warszawskie sp. z
o.o. (dawniej: "Echo - Browary War-
szawskie" sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000261579
Kapitał zakładowy: 100.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (99,5%), Pro-
jekt Echo-127 sp. z o.o. (0,5%) .
Galeria Nova-Projekt Echo-127 sp. z
o.o.-s.k.a.**
Kielce
KRS:
0000459422
Kapitał zakładowy: 15 200 000,00
zł
Komplementariusz: Projekt Echo-
127 sp. z o.o.
12-Projekt Echo-127 sp. z o.o. s.k.a.***
Kielce
KRS:
0000486645
Kapitał zakładowy: 50 000,00 zł
Komplementariusz: Projekt Echo-
127 sp. z o.o.
Projekt Echo - 136 sp. z o.o. - sp.k.****
Kielce
KRS:
0000580746
Suma wniesionych wkładów:
37.005.000 zł.
Komandytariusze: Spółka (suma
komandytowa: 500 zł).
"Echo-Browary Warszawskie" sp. z o.o.
sp.k.
Kielce
KRS:
0000267995
Suma wniesionych wkładów:
6.049.900 zł.
Komandytariusze: Spółka (suma
komandytowa: 500 zł).
Echo-Nowy Mokotów sp. z o.o.-
sp.k.*****
Kielce
KRS:
0000391167
Suma wniesionych wkładów:
1.249.900 zł.
Komandytariusze: "Echo-Browary
Warszawskie" sp. z o.o. sp.k.
(suma komandytowa: 500 zł).
Archicom Bowen sp. z o.o. (dawniej:
Bowen sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000769699
Kapitał zakładowy: 115.000 zł.
Udziałowcy: "Echo-Browary War-
szawskie" sp. z o.o. sp.k. (100%).
Archicom Senja 2 sp. z o.o. (dawniej:
Senja 2 sp. z o.o.)
Wrocław
KRS:
0000684502
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: "Echo-Browary War-
szawskie" sp. z o.o. sp.k. (100%).
Issogne sp. z o.o.******
War-
szawa
KRS:
0000980281
Kapitał zakładowy: 50.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%),
RPGZ XXXI sp. z o.o.
Kraków
KRS:
0000978100
Kapitał zakładowy: 5.000 zł.
Udziałowcy: " Spółka (100%),
Archicom Wrocław 2 sp. z o.o. w orga-
nizacji
Wrocław
KRS: jeszcze
nienadany
Kapitał zakładowy: 10.000 zł.
Udziałowcy: Spółka (100%)
*po dniu bilansowym zmiana nazwy na ZAM Archicom Projekt 127 sp. z o.o. sp.k.
**po dniu bilansowym zmiana nazwy na Galeria Nova - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.
***po dniu bilansowym zmiana nazwy na 12 - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A.
****po dniu bilansowym zmiana nazwy na Archicom Projekt 136 sp. z o.o. sp.k.
*****po dniu bilansowym zmiana nazwy na Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o. sp.k.
******po dniu bilansowym zmiana na Archicom Wrocław 3 sp. z o.o.
Wszystkie spółki zależne konsolidowane są metodą pełną.
Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoz-
naczony.
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. miały miejsca nabycia spółek
opisane w punkcie 6.5 skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz zostały założone spółki: Archicom Warszawa sp. z
o.o. (umowa spółki z dnia 9 lutego 2023 r.), Archicom Advisory Services sp. z o.o. (umowa spółki z dnia 11 maja 2023 r.) i
Archicom Wrocław 2 sp. z o.o. w organizacji (umowa spółki z dnia 18 grudnia 2023 r.), w których spółka Archicom S.A. posiada
100% udziałów.
Dnia 09 stycznia 2024 r. nastąpiło połączenie spółki Archicom Consulting sp. z o.o. jako spółki przejmowanej ze spółką Archi-
com Residential 2 sp. z o.o. jako spółki przejmującej.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 10
W związku z klasyfikacją nieruchomości inwestycyjnej City2 oraz nieruchomości inwestycyjnej w Gajkowie do aktywów prze-
znaczonych do sprzedaży oraz planowanym ograniczeniem działalności Grupy w segmencie komercyjnym, w roku 2022 zo-
stała podjęta decyzja o zaklasyfikowaniu działalności komercyjnej (rozumianej jako budowa, komercjalizacja oraz sprzedaż
nieruchomości komercyjnych) jako działalności zaniechanej w rozumieniu MSSF 5. Szczegóły zostały przedstawione w punkcie
6.5 skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Grupa ma w planach strategicznych pełną koncentrację na segmencie
mieszkaniowym.
1.5 Najważniejsze zdarzenia w 2023 r.
Zawarcie przez Archicom S.A. aneksu do umowy o współpracy strategicznej ze spółką
Echo Investment S.A.
Zarząd spółki Archicom S.A. w nawiązaniu do informacji dot. zawarcia umowy o współpracy strategicznej ze spółką Echo
Investment S.A., przekazanej raportem bieżącym Nr 2/2022 w dniu 20 stycznia 2022 r. poinformował, iż w dniu 20 stycznia 2023
r. Spółka zawarła ze spółką Echo Investment S.A. aneks do umowy o współpracy strategicznej („Umowa”). Na mocy aneksu
Umowa została przedłużona na okres kolejnego roku, czyli do dnia 20 stycznia 2024 roku. Wszelkie pozostałe istotne warunki
Umowy przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym Nr 2/2022 z dnia 20 stycznia 2022 r. pozostały bez zmian.
Emisja obligacji przez Archicom S.A.
17 marca 2023 spółka Archicom S.A. dokonała emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii M7/2023
o łącznej wartości 62.000 tys. zł, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M powiększonej o marżę
dla inwestorów, o okresie zapadalności 2 lat. Obligacje były proponowane do nabycia bez konieczności sporządzania przez
Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Świadczenia Spółki z tytułu obligacji mają charakter wyłącznie pie-
niężny i polegają na zapłacie wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje podlegają wprowadzeniu do obrotu w
alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu Obli-
gacji został wyznaczony na 17 marca 2025 roku.
Przyjęcie strategii ESG Echo-Archicom 2030
28 marca 2023 roku Zarząd Archicom S.A. przyjął strategię ESG Echo-Archicom 2030. Strategia zrównoważonego rozwoju
określa cele Grupy Kapitałowej Echo-Archicom z obszaru ESG, tj. środowiskowego, społecznego oraz ładu korporacyjnego
do roku 2030.
Zmiana adresu siedziby Spółki
W dniu 13 kwietnia 2023 r. została podjęta przez Zarząd Spółki uchwała o zmianie adresu siedziby Spółki z ul. Gen. Romualda
Traugutta 45, 50-416 Wrocław na nowy następujący adres Spółki: ul. Powstańców Śląskich 9, 53-332 Wrocław. Uchwała weszła
w życie z dniem 17 kwietnia 2023 r.
Zawarcie przyrzeczonej umowy nabycia nieruchomości w Poznaniu
28 kwietnia 2023 r. podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Archicom Poznań sp. z o.o., zawarła przyrzeczoną umowę
zakupu nieruchomości w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 24 czerwca 2022 r. Istotne warunki transakcji podane w
raporcie bieżącym nr 16/2022 (umowa przedwstępna), w szczególności cena i przedmiot sprzedaży, nie uległy zmianie.
Wykup obligacji
W dniu 14 czerwca 2023 roku Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu obligacji serii M4/2019 o wartości 60.000 tys. zł.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 11
Uchwała ZWZA Emitenta w sprawie przeznaczenia zysku za rok 2022
23 czerwca 2023 r. Zarząd Spółki Archicom S.A. przekazał do publicznej wiadomości treść podjętej uchwały w sprawie po-
działu zysku netto Emitenta za rok obrotowy 2022. Szczegóły treści uchwały zostały opisane w punkcie 1.16 niniejszego raportu.
Zawarcie przez Spółkę zależną Emitenta umowy na realizację budowy budynków miesz-
kalnych
W dniu 11 lipca Zarząd poinformował, że spółka Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o. zawarła ze spółką pod firmą OPEX
S.A. Umowę, której przedmiotem jest wykonanie robót polegających na kompleksowej realizacji przedsięwzięcia inwestycyj-
nego w postaci budowy budynków mieszkalnych L6a, L6b, L7 i L8 wraz z garażami podziemnymi, zagospodarowaniem terenu
i infrastrukturą techniczną przy ulicy Chachaja we Wrocławiu w ramach osiedla mieszkaniowego o nazwie „Awipolis” etap 4
oraz „Awipolis” etap 4a.
Wynagrodzenie dla Wykonawcy z tytułu realizacji przedmiotu ww. Umowy wynosi netto 73,31 mln PLN, do którego zostanie
doliczony należny podatek VAT.
Podwyższenie kapitału zakładowego Archicom S.A. w drodze emisji nowych akcji
W dniu 27 lipca Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło podwyższyć kapitał zakładowy Spółki z kwoty
256.703.430 zł do kwoty 484.960.430 zł, tj. o kwotę 228.257.000 zł, w drodze emisji 22.825.700 akcji zwykłych imiennych serii C1,
C2, C3, C4, C5 w kapitale zakładowym Spółki, o wartości nominalnej 10 zł każda oraz o łącznej wartości nominalnej
228.257.000 zł. Szczegóły zostały opisane w punkcie 6.20 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Zmiana statutu oraz podwyższenie kapitału zakładowego Spółki zostało zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia
Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego 17 sierpnia 2023 roku.
Powołanie osób nadzorujących Emitenta
W dniu 27 lipca Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki postanowiło powołać Pana Bence Sass oraz Pana
Petera Kocsis do składu Rady Nadzorczej Spółki w ramach wspólnej pięcioletniej kadencji z pozostałymi członkami Rady
Nadzorczej.
Rezygnacja osoby nadzorującej
W dniu 28 lipca Spółka otrzymała oświadczenie Pana Rafała Mazurczaka, podpisane z datą 27 lipca 2023 r., o jego rezygnacji
z funkcji członka Rady Nadzorczej Spółki. W przesłanym oświadczeniu nie została podana przyczyna rezygnacji.
Przeniesienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa Echo Investment S.A. na rzecz Spółki
W dniu 1 sierpnia Archicom S.A zawarł z Echo Investment S.A. umowę objęcia 22.825.700 akcji zwykłych imiennych serii C1,
C2, C3, C4, C5 w kapitale zakładowym Spółki, o wartości nominalnej 10 zł każda oraz o łącznej wartości nominalnej
228.257.000 zł za cenę emisyjną w wysokości 36,34 złotych za każdą akcję w zamian za wkład niepieniężny w postaci zorga-
nizowanej części przedsiębiorstwa stanowiącej segment mieszkaniowy działalności Echo.
Szczegóły transakcji zostały opisane w punkcie 6.5 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Warunkowa umowa nabycia nieruchomości
16 sierpnia podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Projekt Echo - 137 sp. z o.o. (dalej: Kupujący) podpisała z podmiotem
powiązanym Emitenta, Project Towarowa 22 sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 12
wieczystego jednej z trzech nieruchomości objętych umową przedwstępną zawartą między stronami w dniu 23 lutego 2022
roku dotyczącą nieruchomości położonej w rejonie ulicy Towarowej w Warszawie (dalej: Nieruchomość) w związku ze speł-
nieniem się warunków zawieszających określonych w umowie przedwstępnej.
Cena za Nieruchomość wynosi łącznie: 12.475 tys. EUR netto, powiększona o należny podatek VAT oraz 1.958 tys. zł, która w
odpowiedniej części zostanie powiększona o należny podatek VAT. Na poczet ceny Kupujący dokonał w dniu 8 czerwca
2022 roku zapłaty zaliczki w kwocie 6.885 tys. EUR netto powiększonej o należny podatek VAT, a w dniu zawarcia Warunkowej
Umowy Sprzedaży zaliczki w kwocie 5.590 tys. EUR netto powiększonej o należny podatek VAT. Kupujący dokonał także wpłaty
zaliczki w kwocie odpowiadającej części ceny wyrażonej w PLN. Łączna suma zaliczek wpłaconych przez Kupującego od-
powiada 100% Ceny za Nieruchomość.
11 października 2023 r., w wykonaniu umowy warunkowej, podpisano umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego
jednej z trzech nieruchomości objętych umową przedwstępną zawartą między stronami w dniu 23 lutego 2022 roku dotyczącą
nieruchomości położonej w rejonie ulicy Towarowej w Warszawie.
Na przedmiotowej Nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.
Ogłoszenie o zwołaniu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
W dniu 29 sierpnia 2023 Zarząd Archicom poinformował o zwołaniu w dniu 25 września Nadzwyczajnego Walnego Zgroma-
dzania w celu podjęcia uchwały w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji akcji zwykłych na
okaziciela serii D oraz akcji zwykłych imiennych serii E w trybie subskrypcji prywatnej, pozbawienia dotychczasowych akcjo-
nariuszy w całości prawa poboru w stosunku do wszystkich akcji serii D i serii E, zmiany Statutu Spółki, ubiegania się o dopusz-
czenie i wprowadzenie akcji serii D lub praw do akcji serii D oraz akcji serii E do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym
przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. oraz dematerializacji akcji serii D lub praw do akcji serii D oraz akcji
serii E oraz w celu podjęcia uchwały w sprawie zmiany Statutu Spółki i upoważnienia Zarządu do podwyższenia kapitału za-
kładowego Archicom S.A. w ramach kapitału docelowego wraz z możliwością pozbawienia przez Zarząd prawa poboru
dotychczasowych akcjonariuszy Spółki w całości lub w części za zgodą Rady Nadzorczej.
Zakup nieruchomości w Warszawie
13 września 2023 r. podmiot zależny Jednostki dominującej, tj. spółka Archicom Warszawa sp. z o.o., jako kupujący oraz Ghe-
lamco Postępu sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, spółka wchodząca w skład grupy Ghelamco, jako sprzedający, zawarły
umowę sprzedaży nieruchomości położonej w Warszawie będącej w użytkowaniu wieczystym sprzedającego.
Na podstawie zawartej umowy, Archicom Warszawa sp. z o.o. nabyła nieruchomość sprzedającego w tym:
• prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 30, obręb ewidencyjny 1-08-13, dla której
Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą
nr WA2M/00181536/9, znajdującej się w Warszawie w rejonie ulicy Postępu, oraz
• prawo własności budynków biurowych oraz budowli wniesionych na tym gruncie, a także
• pozostałe prawa powiązane z nieruchomością, obejmujące między innymi prawa z umów najmu powierzchni znaj-
dujących się na nieruchomości.
Postanowienia umowy nie odbiegają od postanowień stosowanych w tego typu transakcjach. Umowa zawiera standardowe
dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i kupującego oraz dotyczące odpo-
wiedzialności stron.
Wartość transakcji wyniosła 55.000 tys. zł, powiększona o VAT.
Zawarcie umowy jest zgodne z polityką inwestycyjną Jednostki dominującej i ma na celu rozwój działalności Grupy na rynku
nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie. Nabycie wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 13
komercyjnych znajdujących się na tym gruncie nie wpływa w żaden sposób na plany Grupy zmierzające do ograniczania
działalności w segmencie komercyjnym. Na przedmiotowej nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkanio-
wej.
Powierzenie funkcji Wiceprezesa Zarządu
W dniu 15 września 2023 r. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której postanawia powierzyć funkcję Wiceprezesa
Zarządu obecnej kadencji Pani Agacie Skowrońskiej – Domańskiej.
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie
W dniu 25 września 2023 r. w Warszawie odbyło się Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki, na którym podjęto m.in.
uchwałę nr 3/IX/2023 w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji akcji zwykłych na okaziciela serii
D oraz akcji zwykłych imiennych serii E w trybie subskrypcji prywatnej, pozbawienia dotychczasowych akcjonariuszy w całości
prawa poboru w stosunku do wszystkich akcji serii D i serii E, zmiany Statutu Spółki, ubiegania się o dopuszczenie i wprowadze-
nie akcji serii D lub praw z akcji serii D oraz akcji serii E do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A. oraz dematerializacji akcji serii D lub praw do akcji serii D oraz akcji serii E. Podjęto także
uchwałę nr 4/IX/2023 w sprawie zmiany Statutu Spółki i upoważnienia Zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego Archi-
com SA w ramach kapitału docelowego wraz z możliwością pozbawienia przez Zarząd prawa poboru dotychczasowych
akcjonariuszy Spółki w całości lub w części za zgodą Rady Nadzorczej.
Zawarcie umowy plasowania, zgoda na zawarcie transakcji z podmiotami powiązanymi
oraz rozpoczęcie procesu budowania księgi popytu w ramach oferty w trybie subskrypcji
prywatnej nowo emitowanych akcji serii D i E i sprzedaży istniejących akcji Spółki
W dniu 25 września Spółka zawarła z Echo Investment S.A. („Echo”) posiadającą bezpośrednio i pośrednio 90,51% w ogólnej
liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, DKR Echo Investment Sp. z o.o. („Akcjonariusz Sprzedający”) spółką zależną,
w której Echo posiada wszystkie głosy na zgromadzeniu wspólników oraz Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim
Spółką Akcyjną - Oddział Biuro Maklerskie w Warszawie („Menadżer”) umowy plasowania akcji Spółki w związku z:
• ofertą i sprzedażą przez Akcjonariusza Sprzedającego do 6.107.432 akcji zwykłych na okaziciela Spółki („Akcje Sprze-
dawane”), stanowiących 12,59% kapitału zakładowego Spółki oraz 11,16% ogólnej liczby głosów na walnym zgro-
madzeniu akcjonariuszy Spółki przed emisją przez Spółkę akcji serii D i E oraz
• ofertą do 3.892.568 nowo emitowanych akcji zwykłych na okaziciela serii D Spółki („Akcje Serii D”) lub do 6.107.432
nowo emitowanych akcji zwykłych imiennych serii E Spółki („Akcje Serii E”) (Akcje Serii D i Akcje Serii E razem jako
„Akcje Nowej Emisji”), skierowaną w obu przypadkach do inwestorów pozyskanych przez Menadżera (za wyjątkiem
Akcji Serii E oferowanych wyłącznie Echo lub podmiotom zależnym Echo) w drodze subskrypcji prywatnej, oraz do-
puszczeniem i wprowadzeniem praw do Akcji Serii D oraz Akcji Serii D do obrotu na rynku regulowanym prowadzo-
nym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
W ramach Oferty Uprawnieni Inwestorzy mogą nabyć nie więcej niż 10.000.000 akcji Spółki, tj. nie więcej niż 3.892.568 Akcji
Serii D oraz nie więcej niż 6.107.432 Akcji Sprzedawanych, natomiast nie więcej niż 6.107.432 Akcji Serii E zostanie zaoferowa-
nych wyłącznie Echo lub podmiotom zależnym Echo wskazanym przez zarząd Echo.
Proces budowania księgi popytu na Akcje Serii D i Akcje Sprzedawane rozpoczął się bezpośrednio po publikacji raportu bie-
żącego Spółki nr 51/2023 oraz raportu bieżącego Echo dotyczącego rozpoczęcia procesu budowania księgi popytu i został
przeprowadzony w trybie przyspieszonego budowania księgi popytu.
Celem wzięcia udziału w procesie budowania księgi popytu, każdy z inwestorów musiał zawrzeć stosowną umowę obejmu-
jącą usługę przyjmowania i przekazywania zleceń.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 14
Przeprowadzenie emisji Akcji Nowej Emisji nastąpiło z wyłączeniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy Spółki.
Akcje Nowej Emisji i Akcje Sprzedawane zostały zaoferowane w drodze subskrypcji prywatnej, skierowanej wyłącznie do wy-
branych inwestorów (po otrzymaniu zaproszenia od Menadżera), którzy spełnili następujące kryteria: (i) są inwestorami kwali-
fikowanymi w rozumieniu art. 2 lit. e) Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017r. w sprawie
prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych lub dopuszczenia ich do obrotu
na rynku regulowanym oraz uchylenia dyrektywy 203/71/WE („Rozporządzenie Prospektowe”), o których mowa w art. 1 ust. 4
lit. a) Rozporządzenia Prospektowego, lub (ii) są inwestorami, którzy nabywają papiery wartościowe o łącznej wartości co
najmniej 100.000 EUR na inwestora, o których mowa w art. 1 ust. 4 lit. d) Rozporządzenia Prospektowego („Uprawnieni Inwe-
storzy”).
Zgodnie z Umową Plasowania, cena sprzedaży Akcji Sprzedawanych była równa cenie emisyjnej Akcji Nowej Emisji.
Po zakończeniu procesu budowania księgi popytu, Zarząd Spółki dokonał, w porozumieniu z Akcjonariuszem Sprzedającym,
Echo oraz Menedżerem, wyboru Uprawnionych Inwestorów, którym Spółka złożyła oferty objęcia Akcji Nowej Emisji i zakupu
Akcji Sprzedawanych i ustaliła ostateczną liczbę Akcji Nowej Emisji przeznaczonych do zaoferowania każdemu z takich inwe-
storów.
Zarząd Archicom, działając na podstawie upoważnienia, ustalił za zgodą Rady Nadzorczej, że:
• cena emisyjna Akcji Serii D oraz Akcji Serii E jest taka sama i wynosi 22,00 zł za jedną Akcję Nowej Emisji („Cena
Emisyjna”);
• Spółka złoży: (i) Uprawnionym Inwestorom, zgodnie z definicją w Uchwale Emisyjnej (innym niż Echo lub podmioty
zależne Echo) oferty objęcia łącznie 3.892.568 Akcji Serii D oraz (ii) Akcjonariusz Sprzedający spółce zależnej, w której
Echo posiada wszystkie głosy na zgromadzeniu wspólników, ofertę objęcia łącznie 6.107.432 Akcji Serii E.
Ponadto, Zarząd Spółki powziął informację o zakończeniu w dniu 26 września 2023 r. procesu przyspieszonego budowania
księgi popytu w odniesieniu do sprzedaży przez Akcjonariusza Sprzedającego, istniejących akcji zwykłych na okaziciela Spółki
(„Akcje Sprzedawane”). W wyniku procesu przyspieszonego budowania księgi popytu Akcjonariusz Sprzedający ustalił, że:
• cena sprzedaży Akcji Sprzedawanych jest równa Cenie Emisyjnej i wynosi 22,00 zł za jedną Akcję Sprzedawaną,
• Akcjonariusz Sprzedający sprzeda Uprawnionym Inwestorom 6.107.432 Akcji Sprzedawanych, przy czym Akcjonariusz
Sprzedający potwierdził intencję objęcia takiej samej liczby Akcji Serii E, tj. 6.107.432 Akcji Serii E.
W rezultacie, w wyniku przeprowadzenia procesu budowania księgi popytu na Akcje Nowej Emisji oraz Akcje Sprzedawane:
• 10.000.000 akcji Spółki (łącznie), w tym 3.892.568 Akcji Serii D oraz 6.107.432 Akcji Sprzedawanych zostanie przezna-
czonych do objęcia i nabycia przez Uprawnionych Inwestorów (innych niż Echo lub podmioty zależne Echo),
• 6.107.432 Akcji Serii E zostanie przeznaczonych do objęcia przez Akcjonariusza Sprzedającego.
Zakończenie subskrypcji akcji serii D i E, przydział akcji serii D i E
W dniu 4 października Zarząd Archicom S.A. informował o zakończeniu procesu subskrypcji i zawarciu z inwestorami umów
objęcia 3.892.568 Akcji Serii D oraz 6.107.432 akcji serii E Spółki o wartości nominalnej 10,00 złotych każda.
Zarząd Spółki w dniu 4 października 2023 r. podjął uchwałę o przydziale inwestorom, którzy podpisali umowy objęcia akcji,
wszystkich Akcji Serii D, tj. 3.892.568 Akcji Serii D o wartości nominalnej 10,00 złotych każda oraz spółce DKR Echo Investment
Sp. z o.o. wszystkich Akcji Serii E, tj. 6.107.432 Akcji Serii E o wartości nominalnej 10,00 złotych każda. Cena emisyjna wszystkich
Akcji Nowej Emisji jest taka sama i wyniosła 22,00 złotych za jedną Akcję Nowej Emisji.
Jednocześnie, Zarząd Spółki informuje, że Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na zawarcie istotnej transakcji, w postaci
zawarcia przez Spółkę z Akcjonariuszem Sprzedającym umowy objęcia akcji dotyczącej objęcia przez Akcjonariusza Sprze-
dającego 6.107.432 Akcji Serii E za cenę 22,00 PLN za jedną Akcję Serii E. Zdaniem Zarządu Spółki, zawarcie umowy objęcia
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 15
Akcji Serii E nastąpiło na warunkach rynkowych i jest uzasadnione interesem Spółki w poszanowaniu perspektywy inwestycyj-
nej akcjonariuszy niebędących podmiotami powiązanymi, w tym akcjonariuszy mniejszościowych.
Oświadczenie Zarządu w sprawie dookreślenia wysokości kapitału zakładowego podwyż-
szonego
Zarząd Archicom złożył w dniu 4 października 2023 r. oświadczenie w formie aktu notarialnego o dookreśleniu wysokości ka-
pitału zakładowego Spółki.
W wyniku emisji akcji serii D oraz akcji serii E, w drodze subskrypcji prywatnej, skutecznie objętych i w pełni pokrytych wkładami
pieniężnymi zostało: (i)3.892.568 akcji serii D o wartości nominalnej 10,00 złotych każda, to jest o łącznej wartości nominalnej
38.925.680 złotych oraz (ii) 6.107.432 akcji serii E o wartości nominalnej 10,00 złotych każda, to jest o łącznej wartości nominalnej
61.074.320 złotych. W rezultacie wysokość kapitału zakładowego Spółki objętego w ramach przedmiotowego podwyższenia
kapitału zakładowego Spółki wynosi łącznie 100.000.000 złotych. Z tego względu Zarząd dookreślił wysokość kapitału zakła-
dowego Spółki na kwotę 584.960.430 złotych.
Umowa dotycząca nabycia nieruchomości w rejonie ul. Towarowej w Warszawie
11 października 2023 r., w wykonaniu umowy warunkowej z dnia 16 sierpnia 2023 r., podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą
Projekt Echo – 137 sp. z o.o., podpisała z podmiotem powiązanym Spółki - Project Towarowa 22 sp. z o.o., umowę przenoszącą
prawo użytkowania wieczystego jednej z trzech nieruchomości objętych umową przedwstępną zawartą między stronami
w dniu 23 lutego 2022 roku dotyczącą nieruchomości położonej w rejonie ulicy Towarowej w Warszawie.
Cena za Nieruchomość wynosi łącznie: 12.474.600,00 EUR netto, która w całości została powiększona o podatek VAT oraz
1.957.721,04 PLN, która w części została powiększona o podatek VAT.
Na przedmiotowej Nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.
Zakończenie subskrypcji akcji serii D oraz E Archicom S.A.
W dniu 11 października Zarząd spółki Archicom podał do wiadomości publicznej informacje dotyczące zakończonej subskryp-
cji 3.892.568 akcji zwykłych na okaziciela serii D oraz 6.107.432 akcji zwykłych imiennych serii E o wartości nominalnej 10,00 zł
każda. Akcje Nowej Emisji zostały zaoferowane w trybie subskrypcji prywatnej
Proces budowania księgi popytu został przeprowadzony w dniach 25-26 września 2023 r., a proces zawierania umów objęcia
Akcji Serii D oraz Akcji Serii E został zakończony 4 października 2023 r.
• Data przydziału papierów wartościowych: Akcje Nowej Emisji zostały przydzielone 4 października 2023 r.
• Liczba papierów wartościowych objętych subskrypcją lub sprzedażą: Przedmiotem subskrypcji było 3.892.568 Akcji
Serii D oraz 6.107.432 Akcji Serii E o wartości nominalnej 10,00 zł każda.
• Liczba papierów wartościowych, na które złożono zapisy w ramach subskrypcji lub sprzedaży: W ramach subskryp-
cji prywatnej objęto 3.892.568 Akcji Serii D oraz 6.107.432 Akcji Serii E o wartości nominalnej 10,00 zł każda.
• Liczba papierów wartościowych, które zostały przydzielone w ramach przeprowadzonej subskrypcji lub sprzedaży:
W ramach subskrypcji prywatnej przydzielono 3.892.568 Akcji Serii D oraz 6.107.432 Akcji Serii E o wartości nominal-
nej 10,00 zł każda.
• Cena, po jakiej papiery wartościowe były obejmowane (nabywane): Akcje Serii D były obejmowane po takiej
samej cenie emisyjnej jak Akcje Serii E, która wyniosła 22,00 zł za jedną Akcję Nowej Emisji.
• Liczba osób, które złożyły zapisy na papiery wartościowe objęte subskrypcją lub sprzedażą w poszczególnych tran-
szach: Akcje Serii D objęło 31 podmiotów. Wszystkie Akcje Serii E objęła spółka DKR Echo Investment Sp. z o.o. Sub-
skrypcja prywatna nie była podzielona na transze.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 16
• Liczba osób, którym przydzielono papiery wartościowe w ramach przeprowadzonej subskrypcji lub sprzedaży w
poszczególnych transzach: W ramach Oferty, Akcje Serii D zostały przydzielone 31 inwestorom, a wszystkie Akcje
Serii E zostały przydzielone spółce DKR Echo Investment sp. z o.o.
• Wartość przeprowadzonej subskrypcji lub sprzedaży, rozumianej jako iloczyn liczby papierów wartościowych obję-
tych ofertą i ceny emisyjnej lub ceny sprzedaży: Wartość Oferty wyniosła 220.000.000,00 zł.
• Sposób opłacenia objętych (nabytych) papierów wartościowych: Akcje Nowej Emisji zostały objęte w zamian za
wkłady pieniężne.
Rejestracja przez Sąd podwyższenia kapitału zakładowego oraz zmiany Statutu Spółki
W dniu 24 października Spółka powzięła informację o wpisie w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego
zmiany Statutu Spółki, w tym podwyższenia wysokości kapitału zakładowego Spółki. Sąd dokonał wpisu akcji serii D i E
w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. W rezultacie, kapitał zakładowy Spółki wynosi aktualnie
584.960.430,00 zł i dzieli się na 58.496.043 akcje o wartości nominalnej 10,00 zł każda. Ogólna liczba głosów wynikające ze
wszystkich akcji Spółki to 64.703.545 głosów.
Transakcja nabycia obligacji własnych w celu umorzenia
25 października spółka Archicom S.A. zawarła transakcję nabycia 48.800 sztuk obligacji własnych serii M6/2022 o wartości
nominalnej 1.000 zł każda, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem ISIN PLO221800090, o
łącznej wartości nominalnej 48.800.000 zł („Obligacje”) w celu umorzenia.
Wyżej opisana transakcja dotycząca nabycia Obligacji celem ich umorzenia, została dokonana w związku z zamiarem emisji
obligacji.
Aneks do umowy kredytowej
W dniu 31 października Spółka Archicom S.A. podpisała aneks do umowy kredytowej w rachunku bieżącym. Kwota kredytu
została zwiększona do kwoty 160 mln zł oraz okres udostępnienia środków z Kredytu został wydłużony do dnia 30 kwietnia
2026 r.
Dopuszczenie i wprowadzenie do obrotu giełdowego na Głównym Rynku GPW akcji zwy-
kłych na okaziciela serii D spółki Archicom S.A.
W dniu 6 listopada Zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie:
• stwierdził, że do obrotu giełdowego na rynku równoległym dopuszczonych jest 3.892.568 akcji zwykłych na okaziciela
serii D spółki Archicom S.A., o wartości nominalnej 10 zł,
• postanowił wprowadzić z dniem 9 listopada 2023 r. do obrotu giełdowego na rynku równoległym w/w akcje spółki
Archicom S.A.
Emisja obligacji
7 listopada Spółka wyemitowała obligacje kuponowe serii M8/2023 o łącznej wartości nominalnej 210.000.000 PLN. Emisja
dotyczy niezabezpieczonych Obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej
WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 3 lata i 3 miesiące. Obligacje zostały wyemitowane
na podstawie umowy programowej z dnia 17 czerwca 2016 roku zawartej pomiędzy Spółką jako emitentem oraz mBankiem
S.A. z siedzibą w Warszawie.
Nabycie nieruchomości we Wrocławiu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 17
14 listopada podmiot zależny Spółki, tj. spółka pod firmą Issogne sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako kupujący oraz Spravia
sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako sprzedający, zawarły umowę nabycia użytkowania wieczystego i własności.
Na podstawie umowy sprzedający przeniósł na kupującego:
• prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych 5/9, 7/36, 7/40 oraz
zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 5/10, znajdujących się we Wrocławiu, przy ul. Władysława
Reymonta, obręb ewidencyjny 0051, Kleczków, dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu,
IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach WR1K/00059660/2 oraz WR1K/00101242/6;
• prawo własności budynków i budowli zlokalizowanych na gruncie.
W związku z zawarciem umowy, sprzedający: (i) przeniósł na kupującego autorskie prawa majątkowe do dokumentacji pro-
jektowej; (ii) wyraził zgodę na przeniesienie na kupującego decyzji administracyjnych dotyczących ww. nieruchomości; jak
również (iii) przeniósł na kupującego inne prawa i wierzytelności związane z projektem deweloperskim dotyczącym nierucho-
mości.
Cena nabycia praw użytkowania wieczystego ww. nieruchomości oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych
na gruncie wyniosła 69.379.563,09 zł netto + VAT, zaś wynagrodzenie za przeniesienie opisanych powyżej praw i decyzji wy-
niosło 2.620.436,91 zł netto + VAT.
Postanowienia umowy oraz pozostałych dokumentów transakcyjnych nie odbiegają od postanowień stosowanych w tego
typu transakcjach. Umowa zawiera standardowe dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń
sprzedawcy i kupującego oraz dotyczące odpowiedzialności stron.
Zawarcie umowy jest zgodne z polityką inwestycyjną Grupy i ma na celu rozwój działalności Grupy na rynku nieruchomości
mieszkaniowych we Wrocławiu.
Nabycie nieruchomości we Wrocławiu
22 listopada 2023 r. podmiot zależny od Spółki zawarł umowę nabycia użytkowania wieczystego gruntu we Wrocławiu.
Łączna wartość transakcji wyniesie 55.000 tys. zł, powiększona o VAT.
Na przedmiotowej nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej, na której zostanie wybudowanych
około 220 mieszkań.
Uchwała o warunkowej wypłacie zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok ob-
rotowy 2023
27 listopada 2023 Zarząd Spółki Archicom S.A. przekazał do publicznej wiadomości treść podjętej uchwały w sprawie po-
działu zysku netto Emitenta za rok obrotowy 2023.
Szczegóły treści uchwały zostały opisane w punkcie 1.16 niniejszego raportu.
8 grudnia 2023 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet prze-
widywanej dywidendy za rok obrotowy 2023 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki. Dywidenda została wypłacona w
styczniu 2024 roku.
Nabycie nieruchomości w Łodzi
19 grudnia 2023 r. podmiot zależny Emitenta, spółka Archicom Łódź sp. z o.o., jako kupujący oraz Ghelamco NCŁ sp. z o.o. z
siedzibą w Warszawie, spółka wchodząca w skład grupy Ghelamco, jako sprzedający, zawarły, w wykonaniu umowy warun-
kowej sprzedaży z dnia 1 grudnia 2023 r.(Umowa Warunkowa), umowę przenoszącą prawo własności nieruchomości położo-
nej w Łodzi będącej własnością sprzedającego (Umowa Przenosząca).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 18
Na podstawie zawartej Umowy Przenoszącej, kupujący nabył nieruchomość sprzedającego w tym:
• prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 379, 380, 381, 382, 383 obręb ewidencyjny S-2, dla któ-
rych Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr
LD1M/00315342/4, znajdujących się w Łodzi w rejonie ulicy Wojciecha Hasa, oraz;
• prawo własności wszelkich budowli i struktur położonych na tym gruncie,
• pozostałe prawa powiązane z nieruchomością, w tym prawa wynikające z pozwoleń na budowę wydanych dla
nieruchomości.
Wartość transakcji wyniosła 90.000 tys. zł, powiększona o VAT.
1.6 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej
Podwyższenie maksymalnej wartości programu emisji obligacji, transakcja nabycia
obligacji własnych w celu umorzenia oraz emisja obligacji
2 lutego 2024 roku pomiędzy Archicom S.A. a mBank S.A. z siedzibą w Warszawie został zawarty aneks do umowy programo-
wej z dnia 17 czerwca 2016 r., program emisji obligacji Archicom został podwyższony z kwoty 350.000 tys. zł do 500.000 tys. zł
łącznej maksymalnej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji ("Program Emisji").
22 lutego 2024 roku spółka Archicom S.A. zawarła transakcję nabycia 2.500 sztuk obligacji własnych serii M6/2022 o wartości
nominalnej 1.000 zł każda, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem ISIN PLO221800090, o
łącznej wartości nominalnej 2.500 tys. zł („Obligacje”) w celu umorzenia. Opisana transakcja dotycząca nabycia Obligacji
celem ich umorzenia, została dokonana w związku z zamiarem emisji obligacji.
1 marca Spółka wyemitowała obligacje kuponowe serii M9/2024 o łączne wartości nominalnej 168.000 tys. zł. Emisja dotyczy
niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M po-
większonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 3 lata i 3 miesiące. Podstawą emisji Obligacji jest umowa progra-
mowa z dnia 17 czerwca 2016 roku zawarta pomiędzy Spółką jako emitentem oraz mBankiem S.A. z siedzibą w Warszawie,
której zmiany zostały opisane w akapicie powyżej.
Zawarcie umowy współpracy strategicznej z Echo Investment S.A.
21 lutego 2024 roku, w związku z wygaśnięciem poprzedniej umowy, została zawarta nowa umowa o współpracy strategicznej
między Spółką i jej głównym akcjonariuszem, spółką Echo Investment S.A. Współpraca strategiczna obejmować będzie m.in.
wzajemną koordynację spraw, które mogą usprawnić działalność biznesową Echo i grupy kapitałowej Archicom, maksymal-
nie wykorzystać szanse rynkowe dla którejkolwiek ze Stron, wzmocnić pozycje Stron na rynkach, na których działają a także
uniknąć sytuacji mogących prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów.
Zgodnie z postanowieniami Umowy, Spółka zamierza utrzymać swój obecny podstawowy profil działalności (inwestycje miesz-
kaniowe na sprzedaż) jako deweloper o silnej pozycji rynkowej w głównych miastach Polski. Echo zamierza prowadzić dzia-
łalność deweloperską różnego rodzaju w największych miastach w Polsce, jednakże nie zamierza realizować nowych projek-
tów deweloperskich w zakresie budownictwa mieszkaniowego na sprzedaż na terenie całego kraju. za wyjątkiem realizowa-
nych projektów mieszkaniowych, których Echo jest obecnie właścicielem, jak również ewentualnych projektów, które będą
realizowane wspólnie z Archicom. Ponadto, na podstawie Umowy Echo Investment będzie świadczyła na rzecz Spółki oraz jej
grupy kapitałowej usługi konsultingowe i doradcze oraz inne usługi strategiczne.
Zawarcie umowy joint venture ze spółką Rank Progress S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 19
7 marca została podpisana dokumentacja dotycząca utworzenia joint venture przez Archicom S.A. i Rank Progress S.A., w
wyniku której spółka Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o. stała się przedmiotem współwłasności obu ww. spółek. Udział Archicomu
we wspólnym przedsięwzięciu wyniesie 55%, a Rank Progress 45%.
Inicjatywa JV dotyczy realizacji inwestycji mieszkaniowej na terenie znajdującym się przy ul. Browarnej we Wrocławiu. Projekt
zakłada wniesienie przez Rank Progress do spółki gruntu, a kompleksową realizacją inwestycji zajmie się Archicom. W ramach
trzyetapowej inwestycji planowana jest budowa osiedla o ponad 45 tys. mkw. PUM, z uwzględnieniem blisko 800 mieszkań.
Wykup obligacji
15 marca Archicom S.A. dokonał terminowego wykupu obligacji serii M6/2022 o wartości 58.700 tys. zł
1.7 Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz
osiągnięcia biznesowe Grupy Archicom
Rynek mieszkaniowy w Polsce
Rok 2023 na polskim rynku deweloperskim był okresem dynamicznych zmian, gdzie pierwszy kwartał odznaczał się powolnym
odbudowywaniem popytu, zaś kolejne trzy charakteryzowało silne ożywienie, z oznakami stabilizacji w samej końcówce roku.
Inicjatywy rządowe, w tym program "Bezpieczny kredyt 2%", oraz korzystne warunki kredytowe przyczyniły się do utrzymania
wysokiego zainteresowania zakupem nieruchomości przez większą część roku, mimo rosnącej ostrożności konsumentów, spo-
wodowanej niepewnością dotyczącą przyszłości tych programów.
Referencyjna stopa procentowa została obniżona do poziomu 5,75% w październiku 2023, co stanowiło dodatkowe wsparcie
przy zaciąganiu kredytów hipotecznych. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych w ostatnim kwartale roku znacznie
wzrosła w porównaniu do trzeciego kwartału 2023 (+63%), ze spadkiem w samym grudniu 2023 o 13% m/m. W całym 2023
roku udzielono 167,1 tys. kredytów mieszkaniowych, z czego w samym czwartym kwartale 69,4 tys. [BIK]
Ceny nieruchomości utrzymywały się na wysokim poziomie, napędzane zarówno ograniczoną podażą, jak i ciągłym popy-
tem. Deweloperzy dostrzegli konieczność zwiększenia oferty mieszkań, aby sprostać potrzebom kupujących, jednakże ogra-
niczenia w dostępie do gruntów i wydłużające się procesy administracyjne stanowiły wyzwanie dla szybkiego zwiększenia
podaży.
Rynek obserwował także rosnące zainteresowanie inwestycjami alternatywnymi, takimi jak obligacje skarbowe (głównie 4-
letnie oparte o wskaźnik inflacji), które pomimo, iż oferowały mniej atrakcyjne stopy zwrotu niż w roku ubiegłym, nadal przy-
ciągnęły inwestorów. To zjawisko mogło przyczynić się do częściowego przesunięcia kapitału z sektora mieszkaniowego.
Pomimo tych wyzwań, sprzedaż mieszkań na głównych rynkach w Polsce utrzymała się na stosunkowo wysokim poziomie (58
tys. mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce), znacznie powyżej wyniku z poprzedniego roku (o 65% r/r). Deweloperzy,
starając się zaspokoić rosnące wymagania klientów, kładli większy nacisk na jakość i dodatkowe udogodnienia oferowanych
mieszkań. [JLL]
Podsumowując, 2023 rok na polskim mieszkaniowym rynku deweloperskim charakteryzował się dynamicznym wzrostem w
porównaniu z rokiem ubiegłym. Popyt pozostał silny, ale pojawiające się wyzwania w postaci ograniczonej podaży, rosnących
cen i alternatywnych inwestycji zaczęły wpływać na dynamikę rynku. Deweloperzy i kupujący w równym stopniu musieli do-
stosować się do zmieniających się warunków, starając się wykorzystać dostępne możliwości w obliczu rosnącej niepewności
ekonomicznej.
Osiągnięcia Archicom w segmencie mieszkań na sprzedaż
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 20
Archicom w 2023 r. zajmował 7 miejsce w rankingu największych deweloperów w Polsce notowanych
na GPW, pod względem sprzedaży (rynekpierwotny.pl).
W 2023 r. Archicom zawarł 1343 przedwstępnych umów sprzedaży lokali i umów deweloperskich, w porównaniu do 827 umów
zawartych w 2022 r. Liczba lokali przekazanych klientom w 2023 r. wyniosła 1647, w porównaniu do 928 lokali przekazanych w
2022 r.
Zestawienie lokali sprzedanych przedwstępnymi umowami w 2023 r. przedstawia poniższa tabela.
Inwestycja
1.01-
31.12.2023
Wrocław
Awipolis
234
Browary Wrocławskie
157
Olimpia Port
189
Planty Racławickie
180
Sady nad Zieloną
112
River Point
245
Południk 17
34
Kraków
Bonarka Living II
43
ZAM II / ul. Rydlówka
30
Łódź
Zenit
58
Poznań
Wieża Jeżyce I
19
Warszawa
Rytm Kabaty
30
Modern Mokotów
12
Mieszkania i lokale usługowe
1 343
Największym zagrożeniem rynku mieszkaniowego, prócz czynników zewnętrznych, jest obecnie ograniczona podaż gruntów.
Przewagą konkurencyjną Archicom jest w tym zakresie stale dostosowywany do aktualnego otoczenia rynkowego harmono-
gram realizacji przedsięwzięć, o zróżnicowanym charakterze, zabezpieczający w przyszłości budowę łącznie ponad 9.950
lokali, z czego 538 w Krakowie, 2.951 w Łodzi, 2.330 w Poznaniu, 1.928 w Warszawie oraz 2.205 we Wrocławiu.
W dobie możliwych zmian w przepisach prawnych Archicom uważnie monitoruje działania rządu i stara się prognozować
prawdopodobne scenariusze przygotowując jednocześnie strategię działania dopasowaną do tych zmian.
Zestawienie projektów mieszkaniowych Grupy Archicom, których budowa rozpoczęła się w 2023 r. przedstawia
poniższa tabela.
Projekt i adres
Powierzchnia
użytkowa
Liczba
mieszkań
Planowana data
zakończenia
Łódź
Zenit II / ul. Widzewska
6 000
120
IV kw. 2024
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 21
Warszawa
Modern Mokotów VI / ul. Domaniewska
14 500
261
III kw. 2025
Wrocław
Sady nad Zieloną 2 A1, C / ul. Blizanowicka
5 100
98
IV kw. 2024
Awipolis etap 4a / ul. Władysława Chachaja
10 000
188
I kw. 2025
Awipolis etap 4b / ul. Władysława Chachaja
3 200
56
III kw. 2025
Sady nad Zieloną 2B / ul. Blizanowicka
6 400
123
III kw. 2025
Południk 17, K1 / ul. Karkonoska
15 000
285
II kw. 2026
Południk 17, K2 / ul. Karkonoska
9 600
187
II kw. 2026
Razem
69 800
1 318
Zestawienie projektów mieszkaniowych Grupy Archicom, których budowa zakończyła się w 2023 r. przedstawia
poniższa tabela.
Projekt i adres
Powierzchnia
użytkowa
Liczba
mieszkań
Data
zakończenia
Kraków
Bonarka Living II D / ul. Puszkarska
8 400
151
IV kw. 2023
Bonarka Living II C / ul. Puszkarska
9 900
179
IV kw. 2023
Poznań
Wieża Jeżyce I / ul. Janickiego
11 600
206
IV kw. 2023
Warszawa
Rytm Kabaty / al. KEN
17 300
288
IV kw. 2023
Wrocław
Browary Wrocławskie BA2, BA3 / ul. Jedności Narodowej
13 800
239
I kw. 2023
Olimpia Port M37, M39 / ul. Ameriga Vespucciego
7 800
156
II kw. 2023
Olimpia Port M24, M25, M26 / ul. Ameriga Vespucciego
10 700
181
III kw. 2023
Planty Racławickie R8 / ul. Wichrowa / Racławicka
5 500
94
IV kw. 2023
Awipolis etap 3 / ul. Władysława Chachaja
6 600
121
IV kw. 2023
Browary Wrocławskie BP5-6 / ul. Jedności Narodowej
9 300
188
IV kw. 2023
Razem
100 900
1 803
1.8 Segmenty Grupy Archicom
Grupa prowadzi działalność na terenie Polski i 100% przychodów we wszystkich Segmentach działalności generowanych jest
w Polsce. Grupa nie posiada jednostek działających poza granicami kraju. Przychody operacyjne z działalności mieszkanio-
wej nie są uzależnione od jednego odbiorcy – Grupa posiada wielu rozproszonych odbiorców, spośród których żaden nie
generuje 10% lub więcej przychodów segmentu. Przychody operacyjne z działalności komercyjnej za 2023 rok były wygene-
rowane w większości przez pięciu odbiorców, spośród których każdy wygenerował więcej niż 10% przychodów segmentu.
Przychody spółek wspierających dotyczą w znacznej większości sprzedaży do jednostek z Grupy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 22
Grupa, poprzez podpisaną umowę z firmą pośredniczącą, aktywnie prowadzi sprzedaż projektu komercyjnego City2 prezen-
tując go różnym podmiotom m.in. podczas targów branżowych. Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria,
Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja.
Dane przedstawione w poszczególnych segmentach zaprezentowano przed dokonaniem wyłączeń transakcji wewnątrzgru-
powych i innych korekt związanych z konsolidacją sprawozdań jednostkowych.
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres
01.01.2023-31.12.2023
Działalność mieszkaniowa
Spółki
wspiera-
jące
Korekty
RAZEM
Działal-
ność ko-
mercyjna
(zanie-
chana)
Wrocław
War-
szawa
Poznań
Kraków
Łódź
Przychody ze sprze-
daży:
595 458
213 559
96 961
179 230
4 667
216 057
-204 868
1 101 064
12 844
- produktów
593 505
211 104
91 537
178 355
4 412
149 062
-149 076
1 078 899
-
- usług
1 953
2 455
5 424
875
255
66 995
-55 792
22 165
12 844
Koszt własny sprze-
daży:
366 032
152 838
81 823
144 348
5 688
140 996
-186 766
704 959
3 709
- produktów
365 370
149 986
79 427
144 115
5 687
133 777
-185 187
693 175
-
- usług
662
2 852
2 396
233
1
7 219
-1 579
11 784
3 709
Zysk (strata) brutto ze
sprzedaży
229 426
60 721
15 138
34 882
-1 021
75 061
-18 102
396 105
9 135
Marża brutto ze sprze-
daży
38,5%
28,4%
15,6%
19,5%
-21,9%
36,0%
71,1%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów
93 783
202
Pozostałe przychody i koszty operacyjne
-4 894
-434
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-)
-848
-3 962
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
296 580
4 537
Przychody i koszty finansowe
-2 903
-357
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
293 677
4 180
Podatek dochodowy
51 427
1 245
Zysk (strata) netto z działalności
242 250
2 935
Wynik na segmencie łódzkim jest tymczasowy i spowodowany niewielką liczbą przekazań. Zgodnie z oczekiwaniami Zarządu
w kolejnych okresach marże w segmencie łódzkim powinny być zbliżone do marż realizowanych w pozostałych segmentach.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 23
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres
01.01.2022-31.12.2022
Działalność mieszkaniowa
Spółki
wspiera-
jące
Korekty
RAZEM
Działal-
ność ko-
mercyjna
(zanie-
chana)
Wrocław
Warszawa
Poznań
Kraków
Łódź
Przychody ze sprze-
daży:
498 768
-
-
-
-
287 664
-286 754
499 678
9 576
- produktów
497 155
-
-
-
-
286 754
-286 754
497 155
-
- usług
501
-
-
-
-
910
-
1 411
9 576
- towarów i materiałów
1 112
-
-
-
-
-
-
1 112
-
Koszt własny sprze-
daży:
320 348
-
-
-
-
255 285
-255 131
320 502
4 220
- produktów
319 222
-
-
-
-
254 245
-254 245
319 222
-
- usług
22
-
-
-
-
1 040
-886
176
4 220
- towarów i materiałów
1 104
-
-
-
-
-
-
1 104
-
Zysk (strata) brutto ze
sprzedaży
178 420
-
-
-
-
32 379
-31 623
179 176
5 356
Marża brutto ze sprze-
daży
35,8%
35,9%
55,9%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów
64 303
442
Pozostałe przychody i koszty operacyjne
-422
-2 560
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-)
886
16 380
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
115 337
18 734
Przychody i koszty finansowe
4 524
-145
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
119 861
18 589
Podatek dochodowy
24 619
3 616
Zysk (strata) netto z działalności
95 242
14 973
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 24
Segmenty operacyjne - wybrane pozycje sprawozdania z wyniku
Działalność mieszkaniowa
Spółki
wspiera-
jące
Ko-
rekty
RAZEM
Działal-
ność ko-
mercyjna
(zanie-
chana)
Wrocław
Warszawa
Poznań
Kraków
Łódź
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2023 rok w podziale na segmenty
Amortyzacja
(268)
(4)
(86)
-
(83)
(4 735)
924
(4 252)
-
Zysk (strata) z wyceny
do wartości godziwej
nieruchomości inwesty-
cyjnych
1 222
-
-
-
-
(2 070)
-
(848)
(3 962)
Zysk (strata) z aktualiza-
cji wartości należności
(3 631)
(1 309)
119
(11)
(9)
410
-
(4 431)
(387)
Przychody odsetkowe
28 601
655
374
335
3
67 693
(83
945)
13 716
89
Koszty odsetkowe
(4 978)
(2 820)
(1 641)
(2 940)
(46)
(42 494)
39 229
(15 690)
(565)
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2022 rok w podziale na segmenty
Amortyzacja
(102)
-
-
-
-
(4 052)
1 132
(3 022)
(6)
Zysk (strata) z wyceny
do wartości godziwej
nieruchomości inwesty-
cyjnych
886
-
-
-
-
-
-
886
16 380
Zysk (strata) z aktualiza-
cji wartości należności
1 006
(24)
-
-
-
126
(42)
1 066
-
Przychody odsetkowe
18 820
-
-
-
-
53 157
(60
541)
11 436
16
Koszty odsetkowe
(2 697)
(238)
(16)
(2 052)
-
(34 813)
32 600
(7 216)
(1)
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 25
Segmenty operacyjne - wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej
Działalność mieszkaniowa
Działal-
ność ko-
mercyjna
(zanie-
chana)
Spółki
wspiera-
jące
Korekty
RAZEM
Wrocław
Warszawa
Poznań
Kraków
Łódź
Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2023 roku w podziale na segmenty
Aktywa razem, w tym:
1 417 485
718 748
228 483
232 716
183 158
204 425
2 182 568
(2 734
148)
2 433
435
- nieruchomości inwe-
stycyjne
12 091
-
40 590
-
-
-
16 163
(5 604)
63 240
- grunty przeznaczone
pod zabudowę (ak-
tywa trwałe)
7 401
2 124
-
-
-
-
-
39 436
48 961
- zapasy
625 827
436 877
133 719
91 170
152 312
-
67
(179
358)
1 260
614
- aktywa klasyfikowane
jako przeznaczone do
sprzedaży
-
-
-
-
-
148 839
-
-
148 839
Zobowiązania długo-
terminowe
574 544
324 695
174 211
149 941
161 038
133 498
799 983
(1 912
586)
405 324
Zobowiązania krótko-
terminowe, w tym:
351 260
134 296
27 929
75 847
11 405
56 627
158 751
(45 553)
770 562
- zobowiązania z tyt.
umów z klientami
293 872
35 945
10 836
37 866
3 879
-
-
-
382 398
- zobowiązania zwią-
zane z aktywami prze-
znaczonymi do sprze-
daży
-
-
-
-
-
1 053
-
-
1 053
Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2022 roku w podziale na segmenty
Aktywa razem, w tym:
1 020 568
79 602
67 155
65 576
-
243 538
1 224 487
(1 373
983)
1 326
943
- nieruchomości inwe-
stycyjne
-
-
-
-
-
10 869
-
-
10 869
- grunty przeznaczone
pod zabudowę (ak-
tywa trwałe)
5 245
-
-
-
-
-
-
-
5 245
- zapasy
629 068
76 162
3 455
15 108
-
-
2 022
(80 031)
645 784
- aktywa klasyfikowane
jako przeznaczone do
sprzedaży
-
-
-
-
-
149 538
-
-
149 538
Zobowiązania długo-
terminowe
345 395
86 303
67 308
38 823
-
137 894
370 656
(870
397)
175 982
Zobowiązania krótko-
terminowe, w tym:
309 300
1 091
76
69
-
25 327
127 274
(43 873)
419 264
- zobowiązania z tyt.
umów z klientami
4 588
-
-
-
-
-
-
239 951
244 539
- zobowiązania zwią-
zane z aktywami prze-
znaczonymi do sprze-
daży
-
-
-
-
-
1 013
-
-
1 013
1.9 Portfel nieruchomości
Mieszkania
Legenda:
PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.
Poziom sprzedaży – pozycja zawiera lokale sprzedane klientom umowami przedwstępnymi w formie aktów notarialnych.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 26
Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera
kosztów utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywowanych kosztów finansowych, marketingu oraz całościo-
wych kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6% podanej wartości
budżetu.
Zestawienie projektów w budowie
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
miesz-
kań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Plano-
wane
przychody
[mln PLN]
Plano-
wane na-
kłady
[mln PLN]
Ponie-
sione na-
kłady [%]
Rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończe-
nie budowy
Kraków
Bonarka Living II D / ul. Pusz-
karska*
8 400
151
100%
88,1
63,6
98%
I kw. 2022
IV kw. 2023
Bonarka Living II C / ul. Pusz-
karska*
9 900
179
99%
103,7
77,8
99%
I kw. 2022
IV kw. 2023
ZAM II
ul. Rydlówka
5 500
100
89%
77,9
50,5
63%
IV kw. 2022
II kw. 2024
Łódź
Zenit II
ul. Widzewska
6 000
120
42%
49,6
33,0
31%
IV kw. 2023
IV kw. 2024
Poznań
Wieża Jeżyce I / ul. Janic-
kiego*
11 600
206
100%
110,9
85,6
95%
IV kw. 2021
IV kw. 2023
Warszawa
Rytm Kabaty / al. KEN*
17 300
288
89%
290,4
187,3
95%
I kw. 2022
IV kw. 2023
Modern Mokotów VI
ul. Domaniewska
14 500
261
5%
283,8
177,8
39%
IV kw. 2023
III kw. 2025
Wrocław
Awipolis etap 3 / ul. Włady-
sława Chachaja*
6 600
121
100%
61,3
42,1
98%
IV kw. 2021
IV kw. 2023
Planty Racławickie R8 / ul.
Wichrowa / Racławicka*
5 500
94
100%
59,3
37,0
96%
IV kw. 2021
IV kw. 2023
Browary Wrocławskie BP5-6 /
ul. Jedności Narodowej*
9 300
188
99%
110,6
64,0
90%
I kw. 2022
IV kw. 2023
River Point KM4 / ul. Miesz-
czańska
8 800
184
97%
123,5
74,3
95%
I kw. 2022
I kw. 2024
Planty Racławickie R9 / ul.
Wichrowa / Racławicka
9 500
177
78%
119,2
76,5
67%
III kw. 2022
II kw. 2024
River Point KM6 / ul. Miesz-
czańska
7 200
165
90%
103,1
68,7
79%
II kw. 2022
III kw. 2024
Sady nad Zieloną 2 A1, C /
ul. Blizanowicka
5 100
98
80%
55,0
37,9
63%
I kw. 2023
IV kw. 2024
Awipolis etap 4a / ul. Włady-
sława Chachaja
10 000
188
87%
106,7
70,9
32%
II kw. 2023
I kw. 2025
River Point KM5 / ul. Miesz-
czańska
1 800
18
0%
28,6
26,0
27%
III kw. 2022
II kw. 2025
Awipolis etap 4b / ul. Włady-
sława Chachaja
3 200
56
36%
35,0
23,6
31%
III kw. 2023
III kw. 2025
Sady nad Zieloną 2 B / ul. Bli-
zanowicka
6 400
123
25%
71,1
47,8
21%
IV kw. 2023
III kw. 2025
Południk 17, K1 / ul. Karkono-
ska
15 000
285
0%
189,0
119,8
16%
IV kw. 2023
II kw. 2026
Południk 17, K2 / ul. Karkono-
ska
9 600
187
18%
122,1
74,9
17%
IV kw. 2023
II kw. 2026
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 27
Razem
171 200
3 189
2 188,9
1 439,1
*projekty, których budowa zakończyła się w IV kw. 2023
Zestawienie projektów w przygotowaniu
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
miesz-
kań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Plano-
wane
przychody
[mln PLN]
Plano-
wane na-
kłady
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończe-
nie budowy
Kraków
Dąbrowskiego D1 D2 / ul.
Dąbrowskiego
2 700
47
-
40,6
26,8
16%
I kw. 2024
IV kw. 2025
Dąbrowskiego D3 / ul. Dą-
browskiego
1 400
31
-
21,3
13,8
17%
I kw. 2024
IV kw. 2025
Duża Góra / ul. Duża Góra
4 700
83
-
64,1
45,2
9%
II kw. 2024
IV kw. 2025
Łódź
Zenit III
ul. Widzewska
8 000
159
-
69,9
46,7
21%
I kw. 2024
III kw. 2025
Flow I
ul. Hasa
7 000
192
-
83,7
59,7
18%
I kw. 2024
IV kw. 2025
Zenit IV
ul. Widzewska
8 700
173
-
75,1
49,7
14%
II kw. 2024
IV kw. 2025
Flow II
ul. Hasa
14 800
311
-
172,3
122,8
18%
II kw. 2024
I kw. 2026
Zenit VII
ul. Widzewska
5 500
108
-
50,4
34,8
7%
IV kw. 2024
II kw. 2026
Flow IV
ul. Hasa
7 100
181
-
85,1
60,7
18%
IV kw. 2024
III kw. 2026
Zenit VIII
ul. Widzewska
9 300
167
-
88,2
57,7
6%
I kw. 2025
III kw. 2026
Flow III
ul. Hasa
9 800
200
-
110,4
78,8
19%
II kw. 2025
I kw. 2027
Zenit VI
ul. Widzewska
8 500
172
-
76,7
47,7
7%
I kw. 2026
III kw. 2027
Zenit V
ul. Widzewska
9 900
185
-
86,8
55,3
7%
I kw. 2026
III kw. 2027
Zenit IX
ul. Widzewska
6 800
117
-
66,9
43,6
6%
I kw. 2026
III kw. 2027
Flow V
ul. Hasa
20 700
421
-
244,9
175,1
18%
III kw. 2026
II kw. 2028
Poznań
Wieża Jeżyce II
ul. Janickiego
14 500
264
-
168,0
115,9
15%
I kw. 2024
IV kw. 2025
Wieża Jeżyce V
ul. Janickiego
12 600
273
-
153,5
111,1
22%
II kw. 2024
IV kw. 2025
Wieża Jeżyce VI
ul. Janickiego
13 700
286
-
167,1
120,9
23%
III kw. 2024
III kw. 2026
Apartamenty Esencja II
ul. Grabary
6 000
126
-
95,5
67,9
15%
III kw. 2024
III kw. 2026
Opieńskiego IV
ul. Opieńskiego*
10 000
172
-
100,1
69,8
7%
II kw. 2025
II kw. 2027
Wieża Jeżyce III
ul. Janickiego
13 600
242
-
161,6
111,2
13%
III kw. 2025
II kw. 2027
Wieża Jeżyce IV
ul. Janickiego
11 900
183
-
148,0
98,1
12%
III kw. 2025
III kw. 2027
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 28
Opieńskiego II
ul. Opieńskiego*
12 800
254
-
134,9
89,9
7%
III kw. 2025
III kw. 2027
Opieńskiego III
ul. Opieńskiego*
16 200
293
-
167,2
113,2
8%
I kw. 2026
IV kw. 2027
Opieńskiego I
ul. Opieńskiego*
17 000
237
-
175,4
122,2
7%
II kw. 2026
IV kw. 2028
Warszawa
T22 Resi G
ul. Towarowa 22
12 200
152
-
334,1
201,0
13%
I kw. 2024
I kw. 2026
Modern Mokotów III
ul. Domaniewska
14 800
286
-
297,7
161,6
29%
III kw. 2024
I kw. 2026
Stacja Wola III
ul. Ordona
13 300
232
-
226,2
125,8
24%
II kw. 2024
III kw. 2026
Modern Mokotów IV
ul. Domaniewska
15 600
301
-
323,1
169,9
28%
I kw. 2025
III kw. 2026
Chłodna
ul. Chłodna 37/39
6 100
59
-
186,4
119,4
31%
I kw. 2025
I kw. 2027
Modern Mokotów V
ul. Domaniewska
6 200
123
-
134,5
67,5
28%
IV kw.2025
II kw. 2027
Wrocław
Planty Racławickie R10 / ul.
Wichrowa / Racławicka
5 500
98
-
67,9
43,5
16%
I kw. 2024
IV kw. 2025
Gwarna / ul Gwarna
4 000
107
-
61,9
45,1
31%
II kw. 2024
I kw. 2026
Browary Wrocławskie R1R2
/ ul. Rychtalska
6 600
129
-
96,1
57,7
11%
III kw. 2024
III kw. 2026
Góralska 1 / ul. Góralska
17 000
380
-
239,0
154,9
16%
IV kw. 2024
IV kw. 2026
Iwiny - Radomierzycka 1 /
ul. Radomierzycka
9 500
179
-
90,1
65,3
19%
I kw. 2026
III kw. 2027
Iwiny - Schuberta / ul.
Schuberta
4 000
60
-
35,2
25,4
12%
II kw. 2026
III kw. 2027
Iwiny - Radomierzycka 2 /
ul. Radomierzycka
10 800
202
-
102,8
74,0
17%
IV kw. 2026
I kw. 2028
Czarnieckiego -M / ul. Ste-
fana Czarnieckego
4 000
97
-
57,2
39,4
15%
I kw. 2026
II kw. 2028
Czarnieckiego - AH / ul.
Stefana Czarnieckego
2 200
58
-
34,7
25,0
12%
I kw. 2026
III kw. 2028
Iwiny - Radomierzycka 3 /
ul. Radomierzycka
10 700
199
-
102,1
73,9
17%
III kw. 2027
I kw. 2029
Razem
395 700
7 539
5 196,8
3 387,9
* na dzień bilansowy projekt prezentowany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji nieruchomości inwestycyjnych.
Na nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej.
Bank ziemi
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.
Projekty Grupy Archicom na wczesnym etapie przygotowania
Projekt
Powierzchnia działki
[mkw.]
GLA/PUM [mkw.]
Projekt Kraków
7 200
20 100
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 29
Towarowa - Warszawa
12 300
26 400
Widzewska - Łódź
29 600
33 700
Postępu - Warszawa
13 800
21 800
Reymonta - Wrocław
14 000
21 900
Projekt Wrocław
1 900
11 400
Razem
78 800
135 300
Pozostałe grunty Grupy Archicom
Nieruchomość
Powierzchnia działki [mkw.]
Wrocław, Murowana
3 100
Wrocław, Jagodno
3 500
Wrocław, Vespucciego
701
Razem
7 301
Projekt biurowy
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
NOI – (net operating income) – dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych
stawek najmu.
Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera
kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje
na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów sprzedaży projektu.
Projekty biurowe w eksploatacji
Projekt / adres
GLA [mkw.]
Poziom
wynajęcia
[%]
Planowane
przychody
roczne NOI
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoznany
zysk z wyceny
wartości godzi-
wej [mln PLN]
Zakończenie
budowy
City Forum – City 2
ul. Traugutta 55,
Wrocław
12 700
98%
2,6
95,4
97%*
47,8
II kw. 2020
*do poniesienia pozostały nakłady na fit-outy dla najemców
W związku z aktywnym poszukiwaniem nabywcy i planowanym zbyciem nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Traugutta (bu-
dynek City 2), w pierwszym kwartale 2022 roku dokonano reklasyfikacji tej nieruchomości do pozycji aktywów klasyfikowanych
jako przeznaczone do sprzedaży.
Zgodnie z postanowieniami umowy o współpracy strategicznej z Echo Investment, Archicom zamierza skoncentrować się
jedynie na działalności na rynku projektów mieszkaniowych.
Centra handlowe
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 30
NOI – (net operating income) – dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych
stawek najmu.
Projekty handlowe w eksploatacji
Projekt / adres
GLA [mkw.]
Poziom
wynajęcia
[%]
Planowane
przychody
roczne NOI
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln
PLN]
Ponie-
sione na-
kłady [%]
Rozpoznany
zysk z wyceny
wartości go-
dziwej [mln
PLN]
Zakończe-
nie bu-
dowy
Uwagi
Pasaż Opień-
skiego
Poznań, ul,
Opieńskiego
13 500
97%
0,8
n/a
n/a
n/a
n/a
Budynek
przezna-
czony do
wyburze-
nia
W trzecim kwartale 2023 roku, w wyniku nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa od grupy Echo Investment S.A., opi-
sanego szerzej w punkcie 6.5 skonsolidowanego sprawozdania finansowego, Archicom przejął nieruchomość inwestycyjną
położoną przy ul. Opieńskiego w Poznaniu. Grunt przy ul. Opieńskiego został nabyty w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.
Na moment nabycia znajdowało się na nim funkcjonujące centrum handlowe, które Grupa postanowiła zachować do mo-
mentu zakończenia procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej.
Szerszy opis nieruchomości inwestycyjnych znajduje się w punkcie 6.8 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
1.10 Główne inwestycje w 2023 roku – zakupy
nieruchomości
26 stycznia 2023 r. spółka Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o. zawarła z osobami fizycznymi przyrzeczoną umowę zakupu
udziałów w nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Sokolniczej/Zelwerowicza. Obecnie spółka Archicom Nierucho-
mości 12 sp. z o.o. jest właścicielem 23,96% udziałów w nieruchomości.
14 marca 2023 r. spółka Archicom SA zakupiła 100% udziałów w spółce pod firmą Mioga Investment Sp. z o.o., która to spółka
w dniu 23 marca 2023 r. nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Krakowie, przeznaczonej pod
zabudowę mieszkaniowo-usługową o potencjale ok. 7.000 mkw PU.
28 kwietnia 2023 r. spółka Archicom Poznań Sp. z o.o. podpisała przyrzeczoną umowę zakupu nieruchomości położonej
w Poznaniu, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, na której można wybudować blisko 26,6 tys. mkw po-
wierzchni mieszkaniowej.
13 września 2023 r. spółka Archicom Warszawa sp. z o.o. zawarła przyrzeczoną umowę zakupu użytkowania wieczystego
nieruchomości położonej w Warszawie w rejonie ul. Postępu, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo-usługową o po-
tencjale ok. 21.800 mkw PU.
W listopadzie 2023 r. spółka Issogne Sp. z o.o. podpisała umowę zakupu nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul.
Reymonta przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, na której można wybudować 21 900 mkw.
powierzchni użytkowej.
W listopadzie 2023 r. spółka RPGZ XXXI Sp. z o.o. podpisała umowę zakupu nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul.
Powstańców Śląskich przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, na której można wybudować
11 800 mkw. powierzchni użytkowej.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 31
W grudniu 2023 r. spółka Archicom Łódź Sp. z o.o. podpisała umowę zakupu nieruchomości położonej w Łodzi przy ul. Hasa,
przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, na której można wybudować 59 400 mkw. po-
wierzchni mieszkaniowej.
Na dzień 31.12.2023 r. Archicom miał zabezpieczone ok. 24.250 mkw powierzchni użytkowej umowami przedwstępnymi.
Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obowiązują-
cych na datę zakupu. Ostatecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania
projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyję-
tych koncepcji projektów.
1.11 Kontrahenci
Odbiorcy Grupy Archicom
Segment mieszkaniowy
Główną grupę odbiorców w segmencie mieszkaniowym stanowią klienci indywidualni kupujący lokale na indywidualne po-
trzeby lub w celach inwestycyjnych. Grupa Archicom prowadzi sprzedaż w oparciu o własne struktury sprzedażowe, wspiera-
jąco korzystając z lokalnych pośredników nieruchomości. Przy współpracy z partnerami zewnętrznymi Grupa zapewnia kom-
pleksowe wsparcie klientom na każdym etapie procesu zakupowego, m.in. doradztwo kredytowe, projekt wnętrz, wykończe-
nie mieszkań pod klucz oraz rabaty u wybranych dostawców produktów i usług w ramach klubu lojalnościowego Zadomo-
wieni.
Dostawcy Grupy Archicom
Grupa realizuje inwestycje w ramach własnych struktur zarządzających realizacją pakietową lub przez zewnętrznych gene-
ralnych wykonawców.
Generalnymi wykonawcami zewnętrznymi dla Grupy są doświadczone firmy budowlane realizujące inwestycje mieszkaniowe
i komercyjne. Proces ich wyłaniania opiera się na analizie złożonych w postępowaniach przetargowych ofert, wskaźników
ekonomicznych oraz referencji zarówno z rynku jak i z dotychczasowej współpracy. Kluczową rolę odgrywają aspekty istotne
dla sprawnego i terminowego doprowadzenia projektów do fazy przekazania lokali klientom końcowym.
Generalni wykonawcy
Udział zleceń dla wykonawców w przychodach
Grupy Archicom w 2023r.
"OPEX" SPÓŁKA AKCYJNA
7,6%
AWM BUDOWNICTWO SPÓŁKA AKCYJNA
1,9%
KRAKBAU SPÓŁKA AKCYJNA
1,3%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 32
Wyżej wymienieni dostawcy (generalni wykonawcy) nie są powiązani kapitałowo z Grupą Archicom.
1.12 Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej
Skonsolidowany rachunek zysków i strat
Dane w tys. zł
1.01-
31.12.2023
1.01-
31.12.2022
Dynamika
Zmiana
Przychody ze sprzedaży
1 101 064
499 678
120,4%
601 386
Przychody ze sprzedaży produktów
1 078 899
497 155
117,0%
581 744
Przychody ze sprzedaży usług
22 165
1 411
1470,9%
20 754
Przychody ze sprzedaży towarów i materia-
łów
0
1 112
-100,0%
-1 112
Koszt własny sprzedaży
704 959
320 502
120,0%
384 457
Koszt sprzedanych produktów
693 175
319 222
117,1%
373 953
Koszt sprzedanych usług
11 784
176
6595,5%
11 608
Koszt sprzedanych towarów i materiałów
0
1 104
-100,0%
-1 104
Zysk brutto ze sprzedaży
396 105
179 176
121,1%
216 929
Zysk na sprzedaży
302 322
114 873
163,2%
187 449
Zysk z działalności operacyjnej EBIT
296 580
115 337
157,1%
181 243
Zysk brutto
293 677
119 861
145,0%
173 816
Podatek dochodowy
51 427
24 619
108,9%
26 808
Zysk (strata) netto z działalności kontynuo-
wanej
242 250
95 242
154,4%
147 008
Zysk (strata) netto z działalności zaniecha-
nej
2 935
14 973
-80,4%
-12 038
Zysk netto
245 185
110 215
122,5%
134 970
7,6%
1,9%
1,3%
Udział zleceń dla wykonawców w przychodach Grupy
Archicom w 2023r.
"OPEX" SPÓŁKA
AKCYJNA
AWM
BUDOWNICTWO
SPÓŁKA AKCYJNA
KRAKBAU SPÓŁKA
AKCYJNA
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 33
W dniu 1 sierpnia 2023 roku dokonano skutecznej finalizacji przeniesienia do Archicom S.A. przez Echo Investment S.A. zorga-
nizowanej części przedsiębiorstwa w obszarze mieszkaniowym działalności Echo, co przyczyniło się do wzrostu skali działalno-
ści Grupy Archicom oraz zwiększenia ekspansji geograficznej, a tym samym wpłynęło na poprawę wyników finansowych.
Archicom w 2023 r. zajmował 7 miejsce w rankingu największych deweloperów w Polsce notowanych na GPW.
W związku z rozszerzeniem działalności w 2023 roku Grupa Archicom rozpoznała przychody z 1 643 przekazanych mieszkań i
lokali, w efekcie czego przychody ze sprzedaży osiągnęły poziom 1 101 mln zł. Wartość ta jest o ponad 600 mln zł wyższa w
porównaniu do 2022 roku, w którym przekazano 931 mieszkań i lokali.
Wynik netto Grupy, z działalności kontynuowanej i zaniechanej, wyniósł ponad 245 mln zł i był wyższy od ubiegłorocznego o
prawie 135 mln zł, przy zachowaniu nieco wyższego poziomu rentowności netto przekraczającego 22%.
Analiza rentowności Grupy Archicom
Wskaźniki rentowności sprzedaży
Formuła
1.01-
31.12.2023
1.01-
31.12.2022
Rentowność brutto ze sprzedaży
Zysk brutto ze sprzedaży/przychody ze
sprzedaży
36,0%
35,9%
Rentowność sprzedaży
Zysk ze sprzedaży/przychody ze sprzedaży
27,5%
23,0%
Rentowność EBIT
Wynik z działalności operacyjnej/przy-
chody ze sprzedaży
26,9%
23,1%
Rentowność wyniku finansowego netto
Wynik finansowy netto/przychody ze
sprzedaży
22,3%
22,1%
W 2023 roku Grupa odnotowała wyższą rentowność na kolejnych poziomach rachunku zysków i strat w odniesieniu do roku
ubiegłego. Wyniki te są efektem zwiększenia skali działalności Grupy oraz posiadania atrakcyjnej oferty, dostosowanej do
aktualnych warunków rynkowych, co pozwala na osiągnięcie wyższych od średnich cen sprzedaży mieszkań i przekłada się
na wysoką marżę. Jednocześnie Grupa kontroluje również poziom kosztów operacyjnych i finansowych. Rentowność wyniku
finansowego netto osiągnęła poziom 22,3%.
499 678
1 101 064
115 337
296 580
110 215
245 185
2022 2023
Kluczowe elementy sprawozdania
finansowego (dane w tys. zł)
Przychody ze
sprzedaży
EBIT
Zysk netto
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 34
Wskaźniki rentowności aktywów i
kapitału własnego
Formuła
2023
2022
Rentowność aktywów ROA
Wynik finansowy netto/aktywa na koniec
okresu
10,1%
8,3%
Rentowność kapitałów własnych ROE
Wynik finansowy netto/kapitały własne
ogółem średnia na początek i koniec
okresu
24,7%
15,9%
Wysoki wynik finansowy netto przekłada się na wzrost wskaźników rentowności aktywów i kapitału własnego. Grupa efektyw-
nie wykorzystuje swoje aktywa i kapitał własny do generowania zysków. Grupa świadomie utrzymuje wysoki stan środków
pieniężnych będących gwarancją bezpieczeństwa działalności, podstawą podtrzymania praktyki wypłat dywidend jak i
zwiększeniem elastyczności decyzji biznesowych (zakup gruntów) w obliczu rozszerzenia skali działalności na nowe rynki.
Wzrost wskaźników rentowności aktywów i kapitału własnego jest pozytywnym znakiem dla inwestorów. Grupa Archicom
zwiększa efektywność swojej działalności co potwierdza wskaźnikami rentowności aktywów oraz kapitału własnego.
35,9%
36,0%
23,1%
26,9%
22,1%
22,3%
7%
12%
17%
22%
27%
32%
37%
42%
2022 2023
Wskaźniki rentowności sprzedaży
Rentowność brutto ze
sprzedaży
Rentowność EBIT
Rentowność wyniku
finansowego netto
8,3%
10,1%
15,9%
24,7%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2022 2023
Wskaźniki rentowności aktywów
i kapitału własnego
ROA
ROE
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 35
W ciągu ostatnich lat inwestycja w akcje Archicomu przyniosła stopę zwrotu 250%, podczas gdy referencyjny WIG20, od kilku
lat utrzymuje się na dużo niższym poziomie. Jednocześnie spółka przez cały ten czas dzieliła się zyskiem z inwestorami poprzez
wypłatę dywidend. W czerwcu 2023 roku Zarząd podjął uchwałę rekomendującą wypłatę dywidendy z zysku za rok 2022
w kwocie 82,40 mln PLN (z czego 27,98 mln wypłacono zaliczkowo w grudniu 2022). Dywidenda została wypłacona w lipcu
2023. Uwzględniając grudniową zaliczkę łączna wartość dywidendy wynosi 3,21 PLN na akcję. W styczniu 2024 roku wypła-
cono zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok 2023 w łącznej kwocie 26,91 mln PLN tj. 0,46 PLN na akcję. Strategia
Grupy na kolejne lata zakłada utrzymanie polityki dywidendowej przy jednoczesnym zachowaniu środków na finansowanie
ekspansji i rozwoju biznesu.
Wybrane dane z bilansu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 36
Wartość (tys. zł)
Struktura ( % )
Dyna-
mika
Zmiana
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Aktywa trwałe w tym:
200 968
96 702
8,3%
7,3%
107,8%
104 266
Nieruchomości inwestycyjne
63 240
10 869
2,6%
0,8%
481,8%
52 371
Należności długoterminowe
695
535
0,0%
0,0%
29,9%
160
Grunty przeznaczone pod zabudowę
48 961
5 245
2,0%
0,4%
833,5%
43 716
Pozostałe
88 072
80 053
3,6%
6,0%
10,0%
8 019
Aktywa obrotowe
2 083 628
1 080 703
85,6%
81,4%
92,8%
1 002 925
Zapasy, w tym:
1 260 614
645 784
51,8%
48,7%
95,2%
614 830
produkcja w toku
(razem z bankiem gruntów)
1 149 010
623 034
47,2%
47,0%
84,4%
525 976
wyroby gotowe
108 473
21 604
4,5%
1,6%
402,1%
86 869
Należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe należności
184 741
130 277
7,6%
9,8%
41,8%
54 464
Należności z tytułu bieżącego podatku
dochodowego
4 392
1 969
0,2%
0,1%
123,1%
2 423
Należności z tytułu pozostałych podat-
ków
60 626
26 835
2,5%
2,0%
125,9%
33 791
Pozostałe krótkoterminowe aktywa fi-
nansowe
62 293
11 406
2,6%
0,9%
446,1%
50 887
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
510 962
264 432
21,0%
19,9%
93,2%
246 530
Aktywa klasyfikowane jako przezna-
czone do sprzedaży
148 839
149 538
6,1%
11,3%
-0,5%
-699
RAZEM AKTYWA
2 433 435
1 326 943
100,0%
100,0%
83,4%
1 106 492
Na koniec 2023 roku Grupa posiada aktywa o wartości 2 433 mln zł. Zmiany w strukturze bilansu Grupy, w tym w szczególności
zmiany w pozycjach aktywów obrotowych tj. zapasów, wynikają głównie z zakupu nowych gruntów oraz wniesienia pionu
mieszkaniowego przez Echo Investment, dzięki czemu Archicom stał się ogólnopolskim deweloperem obecnym w pięciu naj-
większych miastach Polski.
W 2023 roku zakończono pracę nad takimi projektami jak: Browary Wrocławskie budynki BA2,BA3 oraz BP5,BP6, Olimpia Port
budynki M37M39 oraz M24,M25,M26, Planty Racławickie budynek R8, Awipolis budynek L5 we Wrocławiu, Bonarka Living II C
i D w Krakowie, Wieża Jeżyce I w Poznaniu oraz Rytm Kabaty w Warszawie - wszystkie te inwestycje uzyskały w 2023 roku
pozwolenie na użytkowanie. Tym samym dokonywana jest reklasyfikacja zapasów z produkcji w toku do wyrobów gotowych,
a w kolejnym kroku przekazywanie mieszkań Klientom i tym samym rozpoznanie wyniku finansowego ze sprzedanych mieszkań.
Grupa utrzymuje wysokie saldo środków pieniężnych (511 mln zł na koniec 2023 roku). Taki zasób gotówki, będący efektem
świadomej polityki utrzymywania buforu gotówkowego, zapewnia bardzo wysoki poziom bezpieczeństwa finansowego klien-
tom, inwestorom, kontrahentom i Spółce. Możliwa jest kontynuacja polityki dywidendowej przy jednoczesnym zachowaniu
środków potrzebnych na finansowanie zakupu gruntów i rozwoju Grupy w obliczu rozszerzenia skali działalności na nowe rynki.
Pasywa
Wartość (tys. zł)
Struktura ( % )
Dyna-
mika
Zmiana
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Kapitał własny
1 257 549
731 697
51,7%
55,1%
71,9%
525 852
Kapitał podstawowy
584 960
256 703
24,0%
19,3%
127,9%
328 257
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 37
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej
851 911
134 497
35,0%
10,1%
533,4%
717 414
Zyski zatrzymane
623 634
424 978
25,6%
32,0%
46,7%
198 656
Pozostałe kapitały
-802 956
-84 481
-33,0%
-6,4%
850,5%
-718 475
Zobowiązania
1 175 886
595 246
48,3%
44,9%
97,5%
580 640
Zobowiązania długoterminowe
405 324
175 982
16,7%
13,3%
130,3%
229 342
Zobowiązania z tytułu obligacji
269 749
110 000
11,1%
8,3%
145,2%
159 749
Zobowiązania z tytułu leasingu
48 673
22 824
2,0%
1,7%
113,3%
25 849
Pozostałe zobowiązania długotermi-
nowe
86 902
43 158
3,6%
3,3%
101,4%
43 744
Zobowiązania krótkoterminowe
769 509
418 251
31,6%
31,5%
84,0%
351 258
Zobowiązania z tytułu kredytów
54 122
20 883
2,2%
1,6%
159,2%
33 239
Zobowiązania tytułu obligacji
64 268
62 002
2,6%
4,7%
3,7%
2 266
Zobowiązania z tytułu pożyczek
83 871
0
3,4%
0,0%
n/a
83 871
Przedpłaty klientów
382 398
244 539
15,7%
18,4%
56,4%
137 859
Pozostałe zobowiązania krótkotermi-
nowe
184 850
90 827
7,6%
6,8%
103,5%
94 023
Zobowiązania związane z aktywami
trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży
1 053
1 013
0,0%
0,1%
3,9%
40
RAZEM PASYWA
2 433 435
1 326 943
100,0%
100,0%
83,4%
1 106
492
Kapitały własne Grupy Archicom wyniosły na koniec 2023 roku 1 258 mln zł i wzrosły w stosunku do 2022 roku wskutek wniesie-
nia pionu mieszkaniowego przez Echo Investment oraz emisji nowych akcji serii D i E.
Wzrost długoterminowych zobowiązań z tytułu obligacji w 2023 roku wynika z emisji obligacji serii M7/2023 i M8/2023. Środki
pozyskane z emisji obligacji Grupa Archicom przeznaczyłam między innymi na zakup atrakcyjnie położonych gruntów w Łodzi
i Wrocławiu.
Nastąpiła również reklasyfikacja obligacji serii M6/2022 do zobowiązań krótkoterminowych, zgodnie z terminem zapadalności.
Zmiana krótkoterminowych zobowiązań z tytułu obligacji spowodowana jest spłatą serii M4/2019 oraz częściową spłatą serii
M6/2022. Więcej szczegółowych informacji odnośnie wykupu i emisji obligacji znajduje się w punkcie 1.17 niniejszego Spra-
wozdania.
W związku z przejęciem od Echo Investment działalności deweloperskiej w bilansie Grupy Archicom pojawiły się w 2023 roku
zobowiązania krótkoterminowe z tytułu pożyczek udzielonych przez Echo Investment na finansowanie projektów deweloper-
skich.
Grupa utrzymuje bezpieczną strukturę finansowania dłużnego opartą o zróżnicowane źródła oraz odsunięte i równomiernie
rozłożone w czasie terminy spłat.
Wskaźniki zadłużenia Grupy Archicom
Wskaźniki zadłużenia
Formuła
2023-
12-31
2022-
12-31
Wskaźnik zadłużenia ogólnego
Zobowiązania ogółem / Pasywa razem
48,3%
44,8%
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
Zobowiązania długoterminowe / Pasywa razem
16,7%
13,3%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 38
Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego
Zobowiązania krótkoterminowe / Pasywa razem
31,6%
31,5%
Dług finansowy netto
(Zobowiązania finansowe - środki pieniężne)/kapitał własny
-0,32%
-7,63%
Stabilna sytuacja finansowa jest priorytetem dla Grupy, w związku z tym Grupa Archicom dywersyfikuje źródła pozyskania
kapitału. Grupa korzysta z obligacji oraz dodatkowo dysponuje kredytem w rachunku obrotowym. Działalność komercyjna
częściowo finansowana jest kredytem inwestycyjnym. Praktyką Grupy jest zatrzymanie dwudziestu pięciu do pięćdziesięciu
procent wypracowanego zysku z przeznaczeniem na inwestycje, przy czym w sytuacji niespotykanej (np. pandemia, wojna
w Ukrainie) Grupa ma możliwość pozostawić do swojej dyspozycji większe rezerwy gotówki.
W 2023 roku mimo wzrostu wartości zaciągniętych kredytów i wyemitowanych obligacji oraz zwiększenia skali działalności
Grupie udało się utrzymać ujemny wskaźnik długu finansowego netto (-0,32%). Zarząd Grupy dba o stabilną i bezpieczną
relację kapitału własnego do kapitału obcego. W 2023 roku dokonano planowanej spłaty obligacji serii M4/2019 oraz czę-
ściowej spłaty zreklasyfikowanych do zobowiązań krótkoterminowych obligacji serii M6/2022.
Analiza płynności finansowej Grupy Archicom
Wskaźniki płynności
Formuła
2023-12-31
2022-12-31
Wskaźnik płynności bieżącej
Aktywa obrotowe / Zobowiązania krótko-
terminowe
2,71
2,58
Wskaźnik płynności szybkiej
(Aktywa obrotowe – Zapasy) / Zobowią-
zania krótkoterminowe
1,07
1,04
Wzrost wartości wskaźników płynności bieżącej i szybkiej w 2023 roku wynika przede wszystkim ze zwiększenia wartości produk-
cji w toku oraz środków pieniężnych w stosunku do grudnia 2022 roku. Niewielki wzrost wskaźnika płynności szybkiej wynika z
metodologii wyłączenia w liczniku wartości zapasów, które stanowią kluczową wartość aktywów podmiotów koncentrują-
cych swoją działalność sektorze mieszkaniowym oraz ewidencjonowania w zobowiązaniach zaliczek wpłaconych przez klien-
tów na poczet mieszkań.
45%
48%
32%
32%
13%
17%
2022 2023
Wskaźniki zadłużenia
Wskaźnik zadłużenia
ogólnego
Wskaźnik zadłużenia
któtkoterminowego
Wskaźnik zadłużenia
długoterminowego
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 39
Wskaźniki rotacji zapasów, należności i zobowiązań dla Grupy Archicom
Cykl rotacji
Formuła
2023-12-31
2022-12-31
Cykl rotacji zapasów
Zapasy na koniec okresu / przychody
ze sprzedaży x liczba dni w okresie
418
472
Cykl rotacji należności krótkoterminowych
Należności krótkoterminowe / przy-
chody ze sprzedaży x liczba dni w okre-
sie
83
116
Cykl rotacji zobowiązań krótkoterminowych
Zobowiązania krótkoterminowe (z wy-
łączeniem zobowiązań finansowych i
rezerw) / przychody ze sprzedaży x
liczba dni w okresie
188
245
Wartość wskaźnika rotacji zapasów wynika z ewidencji w tej pozycji skumulowanych kosztów realizacji poszczególnych pro-
jektów mieszkaniowych (aż do momentu przekazania lokali) oraz "banku ziemi" Grupy Archicom. Wskaźnik ten w 2023 roku
wynosił 418 dni i był niższy niż w roku 2022, co wynika bezpośrednio z opisywanego wcześniej wzrostu rozpoznanych przycho-
dów ze sprzedaży w 2023 roku.
Niższe wartości wskaźników rotacji należności krótkoterminowych oraz zobowiązań bieżących są efektem wspomnianego
wcześniej wzrostu przychodów ze sprzedaży w 2023 roku przy mniejszej zmianie należności i zobowiązań krótkoterminowych,
Sytuacja majątkowa i finansowa spółki Archicom S.A.
2,58
2,71
1,04
1,07
2022 2023
Wskaźniki płynności
Wskaźnik
płynności
bieżącej
Wskaźnik
płynności
szybkiej
472
418
116
83
245
188
0
100
200
300
400
500
2022 2023
Wskaźniki rotacji
Cykl rotacji zapasów
Cykl rotacji należności
krótkoterminowych
Cykl rotacji zobowiązań
krótkoterminowych
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 40
Dane w tys. zł
od 01.01 do
31.12.2023
od 01.01 do
31.12.2022
Dynamika
Zmiana
Przychody ze sprzedaży usług
52 545
28 301
85,7%
24 244
Przychody ze sprzedaży usług
52 545
28 301
85,7%
24 244
Koszt własny sprzedaży
8 609
3 830
124,8%
4 779
Koszt sprzedanych usług
8 609
3 830
124,8%
4 779
Zysk brutto ze sprzedaży
43 936
24 471
79,5%
19 465
Koszty sprzedaży
2 583
1 034
149,8%
1 549
Koszty ogólnego zarządu
61 891
42 233
46,5%
19 658
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek
obliczone z zastosowaniem metody efek-
tywnej stopy procentowej
53 095
40 172
32,2%
12 923
Przychody z tytułu dywidend
65 174
59 586
9,4%
5 588
Zysk (strata) z tytułu zmiany wartości odpi-
sów aktualizujących wartość pożyczek
udzielonych
933
7 293
-87,2%
-6 360
Pozostałe przychody operacyjne
20 946
14 155
48,0%
6 791
Zysk (strata) z tytułu zmiany wartości odpi-
sów aktualizujących wartość inwestycji w
jednostki zależne
-8 214
-2 741
199,7%
-5 473
Pozostałe koszty operacyjne
22 322
10 880
105,2%
11 442
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
EBIT
89 074
88 789
0,3%
285
Przychody finansowe
4 446
2 069
114,9%
2 377
Koszty finansowe
42 767
35 166
21,6%
7 601
Zysk (strata) brutto
50 753
55 692
-8,9%
-4 939
Zysk (strata) netto
52 749
56 139
-6,0%
-3 390
Wskaźniki rentowności
Formuła
od 01.01 do
31.12.2023
od 01.01 do
31.12.2022
Rentowność brutto ze sprzedaży
Zysk brutto ze sprze-
daży/przychody ze
sprzedaży
83,6%
86,5%
Rentowność ze sprzedaży
Zysk ze sprze-
daży/przychody ze
sprzedaży
-39,1%
-66,4%
Rentowność EBIT
Wynik z działalności
operacyjnej/przy-
chody ze sprzedaży
169,5%
313,7%
Rentowność wyniku finansowego netto
Wynik finansowy
netto/przychody ze
sprzedaży
100,4%
198,4%
Głównym źródłem przychodów spółki Archicom S.A. są opłaty za usługi pośrednictwa przy sprzedaży mieszkań lub komercja-
lizacji powierzchni biurowych. Oprócz tego Archicom S.A. otrzymuje przychody ze sprzedaży prawa do posługiwania się zna-
kiem towarowym „ARCHICOM”.
Oprócz działalności operacyjnej Spółka, jako spółka holdingowa, prowadzi działalność finansową polegającą na udzielaniu
pożyczek podmiotom powiązanym w ramach Grupy Archicom oraz otrzymuje dywidendy od spółek celowych po zakończe-
niu realizowanych projektów. Spółka osiągnęła w 2023 roku przychody z tytułu dywidend oraz odsetek od pożyczek w kwocie
118 mln zł, tj, o 18,5 mln zł więcej niż w roku 2022.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 41
Koszty finansowe Spółki składają się głównie z odsetek od obligacji wyemitowanych przez Archicom S.A. (na poziomie spółki
holdingowej koszty te są ujmowane w wyniku bieżącym, natomiast na poziomie skonsolidowanym koszty finansowania dłuż-
nego projektów są w większości kapitalizowane). Podstawowe wielkości kosztów finansowych przedstawiono w poniższej ta-
beli.
Koszty finansowe
Wartość (tys. zł)
2023-12-31
2022-12-31
Odsetki od zobowiązań z tytułu dostaw i
usług, kredytów, pożyczek i obligacji
39 922
32 293
Pozostałe odsetki
3
15
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu
1 777
1 177
Zyski i straty z tytułu różnic kursowych
0
127
Odpisy z tyt. oczekiwanych strat kredyto-
wych od należności leasingowych
0
208
Inne koszty finansowe
1 065
1 347
Koszty finansowe razem
42 767
35 166
Elementy sprawozdania z
sytuacji finansowej
Wartość (tys. zł)
Struktura ( % )
Dyna-
mika
Zmiana
2023-12-31
2022-12-31
2023-12-31
2022-12-31
Aktywa trwałe
1 724 460
897 584
89,3%
89,7%
92,1%
826 876
Wartości niematerialne
21 292
21 798
1,1%
2,2%
-2,3%
-506
Rzeczowe aktywa trwałe
18 440
13 901
1,0%
1,4%
32,7%
4 539
Nieruchomości inwestycyjne
16 163
0
0,8%
0,0%
0,0%
16 163
Inwestycje w jednostkach zależ-
nych
565 598
271 178
29,3%
27,1%
108,6%
294 420
Należności i pożyczki
1 100 210
549 445
57,0%
54,9%
100,2%
550 765
Należności leasingowe
2 732
4 184
0,1%
0,4%
-34,7%
-1 452
Pozostałe długoterminowe ak-
tywa finansowe
0
37 000
0,0%
3,7%
-100,0%
-37 000
Długoterminowe rozliczenia mię-
dzyokresowe
25
78
0,0%
0,0%
-67,9%
-53
Aktywa obrotowe
206 356
103 252
10,7%
10,3%
99,9%
103 104
Zapasy
67
67
0,0%
0,0%
0,0%
0
Należności z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe należności
31 399
80 845
1,6%
8,1%
-61,2%
-49 446
Należności leasingowe
349
846
0,0%
0,1%
-58,7%
-497
Pozostałe krótkoterminowe ak-
tywa finansowe
37 256
352
1,9%
0,0%
10484,1%
36 904
Krótkoterminowe rozliczenia mię-
dzyokresowe
594
490
0,0%
0,0%
21,2%
104
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
136 691
20 652
7,1%
2,1%
561,9%
116 039
RAZEM AKTYWA
1 930 816
1 000 836
100,0%
100,0%
92,9%
929 980
Kapitał własny ogółem
1 037 185
578 372
53,7%
57,8%
79,3%
458 812
Zobowiązania ogółem
893 631
422 464
46,3%
42,2%
111,5%
471 168
Zobowiązania długoterminowe
751 171
335 331
38,9%
33,5%
124,0%
415 840
Zobowiązania krótkoterminowe
142 461
87 133
7,4%
8,7%
63,5%
55 328
RAZEM PASYWA
1 930 816
1 000 836
100,0%
100,0%
92,9%
929 980
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 42
Głównymi pozycjami aktywów są inwestycje w spółkach zależnych Grupy Archicom (566 mln zł) oraz należności i udzielane
spółkom zależnym pożyczki (1 100 mln zł). Wartości te wzrosły o ponad 100% w porównaniu do roku poprzedniego z uwagi na
zwiększenie skali działalności Grupy.
W 2023 roku Spółka wyemitowała obligacje serii M7/2023 i M8/2023. Dokonano również reklasyfikacji obligacji serii M6/2022
do zobowiązań krótkoterminowych, zgodnie z terminem zapadalności oraz spłaty obligacji serii M4/2019.
1.13 Czynniki i zdarzenia mające największy wpływ na
wyniki osiągnięte w 2023 roku
W 2023 roku rozpoznano przychód z 1.643 mieszkań i lokali użytkowych w porównaniu do 931 mieszkań i lokali użytkowych w
2022 roku.
Udział poszczególnych projektów w całkowitej liczbie lokali, od których rozpoznano
przychód
Pozostałe czynniki i zdarzenia mające wpływ na wyniki osiągnięte w 2023 roku:
• Strata z tytułu wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży (nieruchomość inwestycyjna City2) w wysokości 3.962
tys. zł.
1.14 Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki
Spółki i Grupy Archicom w perspektywie
co najmniej kolejnego kwartału
Czynniki wewnętrzne, które będą miały wpływ na osiągane przez Grupę wyniki:
• Przeniesienie na rzecz Spółki zorganizowanej części przedsiębiorstwa Echo Investment S.A., obejmującej majątek i
działalność segmentu mieszkaniowego Echo, w tym w szczególności 18 spółek bezpośrednio lub pośrednio przyna-
leżnych do zorganizowanej części przedsiębiorstwa wraz z projektami przez nie realizowanymi.
• Wydanie kupującym mieszkań Archicom, w tym w I kwartale 2024 roku głównie w projektach:
River Point we Wrocławiu
• Podwyższenie kapitału zakładowego Spółki.
• Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.
• Wycena i sprzedaż budynku biurowego City 2 we Wrocławiu.
• Wycena innych aktywów i zobowiązań Grupy.
14%
13%
11%
11%
10%
10%
9%
8%
6%
8%
1.643 lokale
Wrocław, Browary Wrocławskie BA2, BA3
Warszawa, KEN Kabaty Resi
Poznań, Janickiego, etap I
Kraków, Puszkarska 2C
Wrocław, Olimpia Port M24, M25a, M25b, M26
Wrocław, Browary Wrocławskie BP5, BP6
Wrocław, Olimpia Port M37, M39
Kraków, Puszkarska 2D
Wrocław, Awipolis L5
Pozostałe
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 43
Czynniki o charakterze makroekonomicznym i ponadlokalnym, które będą miały wpływ
na osiągane przez Grupę wyniki:
Pozytywne:
• Zapowiedź nowego rządowego programu mieszkaniowego „Mieszkanie na start” który w 2024 roku ma zastąpić
Bezpieczny kredyt 2 proc., tworząc nowy impuls popytowy.
• Oczekiwania co najmniej utrzymania stopy referencyjnej NBP na obecnym poziomie tj. 5,75%, co przełoży się na
dalsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi.
• Znaczący wzrost przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku
w grudniu 2023 r. do poziomu 8032,63 zł w porównaniu z wrześniem 2023 r. (7379,76 zł), co zwiększa zdolność zaku-
pową Polaków (GUS). Popyt na mieszkania powinien nadal wzrastać, ponieważ sytuacja na rynku nieruchomości
jest ściśle powiązana z kondycją rynku pracy. Zgodnie z przewidywaniami Polskiego Instytutu Ekonomicznego, w 2024
roku możemy spodziewać się, że wzrost płac osiągnie poziom 11,7 %.
Negatywne:
• Ograniczona podaż gruntów, co może stanowić wyzwanie w kontekście rosnącego zapotrzebowania na nowe
przestrzenie mieszkalne.
1.15 Opis głównych obszarów ryzyka działalności
Archicom S.A. oraz Grupy Archicom
Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione zgodnie z najlepszą wiedzą, na podstawie informacji dostępnych na
moment tworzenia opisu. Działalność Grupy ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od specyfiki i indywidualnego
charakteru realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie. Rozdział
przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Grupę, w tym takie na które Grupa nie ma wpływu. Zarówno
kolejność poszczególnych grup jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku
prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność. Szczegółowe informacje z zakresu
ryzyk finansowych: walutowego, kredytowego, stopy procentowej oraz płynności zostały zaprezentowane w
Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym za rok 2023.
Ryzyko sytuacji makroekonomicznej
Głównym źródłem zagrożeń w obszarze makroekonomicznym pozostają finansowe skutki napięć geopolitycznych. Agresja
Rosji na Ukrainę doprowadziła do ograniczenia dostaw surowców energetycznych z Rosji do Unii, dalszego wzrostu cen tych
surowców na rynkach światowych a także wzrostu ogólnej niepewności w gospodarkach światowych. Negatywny szok po-
dażowy zainicjował trwające silne procesy inflacyjne, a w konsekwencji istotnie wpłynął na gospodarkę krajową.
Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie z
sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekonomiczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom popytu na nieruchomo-
ści. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność finansowania dla inwe-
stycji, bezrobocie, inflacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali i najemców oraz nabywców
obiektów biurowych, a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Grupy.
Działania Spółki: Grupa na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby wewnętrzne, z uwzględ-
nieniem raportów zewnętrznych doradców i firm badających rynek. Zarząd Grupy uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekono-
micznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego oto-
czenia.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 44
Grupa nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona
na skutki działań wojennych ani sankcji gospodarczych.
W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płynnością Jednostka dominująca regularnie monitoruje stan środków pie-
niężnych na poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia stabilności działania. Modelowane i analizo-
wane są także scenariusze kryzysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność Grupy, przygotować się na
sytuację kryzysową oraz dostosować bieżące działania.
Ryzyko wzrostów cen oraz braku podaży gruntu
Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lokalizacji,
uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część
aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkującym osiągnięcie celu podstawowego każdego
projektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz satysfakcjonującego tempa sprze-
daży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkurencję na rynku nie-
ruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miej-
scowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzen-
nego. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sy-
tuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji wykorzystując przekro-
jowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych. W ramach swojej bieżącej
działalności Grupa z wyprzedzeniem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyjnych, utrzymując dzięki tym działaniom
bank gruntów zakupionych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i zapewniający bazę pod realizację projektów
w horyzoncie długoterminowym.
Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych
W związku z uregulowanym charakterem działalności deweloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biurowych wy-
maga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej i samorządo-
wej, w szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane w czasie lub opóźniane, także w
wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ryzyka wystąpienia wad prawnych kupowanych
gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości. W konse-
kwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń planów inwe-
stycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy.
Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie doświadczenie oraz profe-
sjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie negatywnego
wpływu ryzyka opóźnień postępowań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest wielo-
wymiarowy proces weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest pro-
wadzony w oparciu o zasoby własne przy współpracy zewnętrznych specjalistów branżowych.
Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich
Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowa-
nia i budowy, a dodatnie miesięczne przepływy pieniężne uzyskuje się dopiero po ok. 6-8 miesiącach od rozpoczęcia robót
budowlanych (lub jeszcze później). Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe takie projekty obarczone są wieloma
ryzykami, w szczególności: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na gruntach zgodnie
z założonymi planami organizacji, opóźnieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone w
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 45
budżecie (np. w związku z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znacznym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług
podwykonawców, wzrostem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami
technicznymi itp.) oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków. Wystąpienie któregokolwiek z po-
wyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów,
zablokowanie środków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach uniemożliwić zakończenie inwestycji.
Każda z tych okoliczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki.
Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu,
przez etapy projektowania, realizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie poszczególnych etapów, profesjonalne me-
chanizmy raportowania, doskonale przygotowane kadry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w powiązaniu
z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby na realizację
działań korygujących z wyprzedzeniem.
Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonaw-
stwa. W Grupie przeprowadzana jest bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen pro-
duktów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów.
Ryzyko stopy procentowej
Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finansowane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania,
głównie wyemitowanych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje wzrost kosztów obsługi finan-
sowania dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwestycji. Rów-
nocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do zacią-
gania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowanych przez Grupę
i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania pro-
jektami deweloperskimi.
Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekonomicznych lub sytuacji materialnej potencjalnych
kredytobiorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kredytowej lub wprowadzić większe wymagania wobec klien-
tów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie prowadzonej przez nie akcji kredytowej. Na skalę udzielanych kredy-
tów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Wysokie stopy procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się z pogorszeniem zdolności
kredytowej oraz wyższymi kosztami kredytów hipotecznych.
Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem zmian stopy procentowej Grupa prowadzi cykliczną analizę wraż-
liwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów. Analizowane są wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Człon-
ków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej.
Ryzyko regulacyjne
Działalność Grupy podlega licznym przepisom prawa i regulacjom, takim jak wymogi dotyczące planowania i zagospodaro-
wania przestrzennego, przepisy prawa budowlanego, wymogi w zakresie obrotu nieruchomościami i odpowiedzialności sprze-
dawcy oraz ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat można zaobserwować proces
wprowadzania intensywnych zmian w systemie prawa polskiego, a także rozwój prawodawstwa UE. Duża liczba zmian w
systemie prawnym może mieć istotny wpływ na sposób prowadzenia przez podmioty gospodarcze ich działalności oraz na
uzyskiwane przez nie wyniki finansowe. Dotyczy to także działalności Grupy, ponieważ realizacja procesu inwestycyjnego w
branży budowlanej wiąże się z koniecznością spełnienia wielu wymogów przewidzianych w prawie cywilnym i administracyj-
nym (prawo budowlane, przepisy planistyczne, prawo konsumenckie itp.).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 46
Wejście w życie nowej, istotnej dla obrotu gospodarczego regulacji może spowodować bezpośrednie istotne zmiany na rynku
nieruchomości poprzez znaczący wzrost kosztów realizacji inwestycji (np. zmiana obowiązujących standardów technicznych
obowiązujących dla budynków) czy też konieczność wprowadzenia zmian treści umów z nabywcami lokali. Ponadto, w przy-
padku nowych przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne, ich wprowadzenie może stworzyć niepewność co do ob-
owiązującego stanu prawnego i spowodować czasowe wstrzymanie wielu inwestycji w obawie przed niekorzystnymi skutkami
wprowadzonych regulacji (straty finansowe bądź nawet konsekwencje karne działań podjętych na podstawie przepisów,
które następnie sądy bądź organy administracji publicznej zinterpretowały w sposób niekorzystny dla przedsiębiorcy).
Materializacja wyżej opisanego ryzyka może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności
Grupy.
Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Prawny, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich
wpływ na prowadzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współpracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancela-
riami prawnymi jak i stowarzyszeniami branżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży dewelo-
perskiej, budowania świadomości skutków planowanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany oto-
czenia prawnego.
Ryzyko związane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe
W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpre-
tacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępo-
wane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak
pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie z
posiadanymi w danej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów
faktycznych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu
przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowa-
nia przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpreta-
cji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowiązujących w Unii Europejskiej i powinny
być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystarczającym
poziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie
prawnym. Może to skutkować przyjęciem interpretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami
obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może
mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy.
Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania
Spółka wykorzystuje różne formy finansowania takie jak : obligacje, środki własne, kredyty. Spółka jest w stanie pozyskać fi-
nansowanie, w wolumenach i koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji
szeregu ryzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do finansowania zewnętrz-
nego, nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czyn-
ników na wyniki działalności Spółki.
Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źródła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje
dostępne opcje w zakresie finasowania umożliwiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania
dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektórych inwestycji odbywa się wyłącz-
nie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzkiem w tym zakresie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 47
Ryzyko koncentracji akcjonariatu
Najwięksi akcjonariusze Spółki: Echo Investment S.A., bezpośrednio i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o., posia-
dają kontrolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Spółki Dominującej, dający bezwzględną większość głosów na walnym
zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że największy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Grupy,
a tym samym istnieje potencjalne ryzyko, że interesy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami
największego akcjonariusza. Ryzyko pozostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Grupy, niemniej organy Spółki analizują
decyzje akcjonariuszy w odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych oraz w ramach przypisanych im
uprawnień dokładają należytej staranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy.
Ryzyko konfliktu interesów
Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz właścicielami
akcji i udziałów w podmiotach będących właścicielami Grupy Archicom, występują powiązania osobowe i organizacyjne.
Członkami organów Spółek wchodzących w skład Grupy Archicom mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje
w podmiocie będącym właścicielem jej akcji oraz jej rynkowym konkurentem. Może to powodować potencjalne ryzyko wza-
jemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu interesów.
Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmowanych decyzji Spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami inte-
resów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do którego ów konflikt
zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podej-
mowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy.
Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości komercyjnej City 2
W zakresie działalności dotyczącej nieruchomości komercyjnych Grupa jest właścicielem budynku City 2, wchodzącego w
skład kompleksu biurowego City Forum we Wrocławiu. W zakresie działalności komercyjnej celem biznesowym Grupy jest
sprzedaż budynku biurowego i dalsze zaniechanie działalności komercyjnej. Nie można jednak wykluczyć ograniczenia po-
pytu na zakup inwestycji komercyjnych, zarówno w skali globalnej, jak i lokalnej powodującego uniemożliwienie sprzedaży
budynku. Wymagania inwestorów zainteresowanych zakupem budynków komercyjnych związane z długością trwania umów
najmu oraz wielkością akceptowalnych pustostanów mogą istotnie wpływać na rentowność transakcji sprzedaży budynku
lub ją blokować w przypadku spowolnienia na rynku nieruchomości lub opóźnień w procesie komercjalizacji budynku. Wła-
ściciel budynku jest zobowiązany do zapewnienia odpowiedniego standardu i stanu technicznego budynku, stąd ewentualne
awarie dotyczące nieruchomości mogą prowadzić do utraty przychodów z czynszu, powstania zobowiązań do zapłaty od-
szkodowania i/lub doprowadzić do rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany
w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wynik finansowe Grupy.
Ryzyka identyfikowane w ramach obszaru ESG
Grupa na bieżąco ocenia ryzyka w obszarze ESG, w tym fizyczne ryzyka związane ze zmianami klimatycznymi, zmiany polityki
i ekonomiczne konsekwencje działań podejmowanych w kierunku dekarbonizacji gospodarki. Grupa zidentyfikowała w swej
działalności następujące ryzyka w tych obszarach:
• ryzyko utraty wiarygodności związane ze zbyt optymistycznymi założeniami co do celów ESG w stosunku do rzeczy-
wistych możliwości ich realizacji,
• ryzyko wpływu na model biznesowy i utraty konkurencyjności w wyniku nieuwzględnienia w nim zagadnień zrówno-
ważonego rozwoju,
• ryzyko niespełnienia wymagań prawnych dotyczących ESG,
• ryzyko niekompletnego, niezgodnego z rzeczywistością lub nieweryfikowalnego raportowania ESG,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 48
Według najlepszej wiedzy Zarządu Grupy, ryzyka związane z ESG w tym ryzyka klimatyczne nie wpływają znacząco na dzia-
łalność Grupy i jej sprawozdawczość finansową. Tematyka ESG w tym obszar ryzyk, został szerzej opisany w sprawozdaniu ESG
Grupy.
1.16 Informacje o dywidendzie
Dywidenda z zysku za 2022 r.
W dniu 23 czerwca 2023 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu i po uprzednim
pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, przeznaczyć zysk netto Spółki za rok obrotowy 2022 w wysokości
56.139.440,94 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2022 do podziału między wszystkich ak-
cjonariuszy Spółki na zasadach określonych poniżej:
• zysk przeznaczony do podziału powiększony o kwotę 26.262.360,09 zł, zgromadzoną na kapitale rezerwowym Spółki,
co stanowi łącznie kwotę 82.401.801,03 zł, przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki tj. w kwocie
3,21 zł na 1 akcję;
• zaliczyć na poczet dywidendy kwotę 27.980.673,87 zł wypłaconą przez Spółkę w dniu 15 grudnia 2022 roku tytułem
zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2022 w kwocie 1,09 zł na 1 akcję;
• wypłacić tytułem dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą zaliczkę dywidendową w wysokości 54.421.127,16
zł, tj. w kwocie 2,12 zł na 1 akcję.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Archicom SA ustaliło jako dzień dywidendy 14 lipca 2023 roku, zaś jako dzień
wypłaty dywidendy 28 lipca 2023 roku. Dywidenda została wypłacona.
Ponadto Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu i po uprzednim pozytywnym
zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, przeznaczyć niepodzielony zysk netto za lata ubiegłe, wykazany w jednostkowym spra-
wozdaniu finansowym Spółki za rok 2022, w łącznej wysokości 3.160.517,67 zł, w całości na kapitał rezerwowy z przeznacze-
niem na wypłatę dywidend i zaliczek na dywidendy.
Zaliczka na poczet przewidywanej dywidendy z zysku 2023
27 listopada 2023 r., wobec zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego Spółki
za rok obrotowy 2022, które wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego rewidenta badania sprawozdania finanso-
wego Spółki za I półrocze 2023 roku, które także wykazuje zysk, Zarząd postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki
zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2023, w łącznej kwocie 26.908.179,78 zł, na którą składa się:
• kwota 15.208.971,18 zł, stanowiąca 49,14% zysku osiągniętego w I półroczu 2023 roku;
• kwota 11.699.208,60 zł, zgromadzona na kapitale rezerwowym przeznaczonym na wypłatę w przyszłości dywidend
lub zaliczek na przewidywane dywidendy;
tj. w kwocie 0,46 zł na 1 akcję.
8 grudnia 2023 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę zaliczki na poczet przewi-
dywanej dywidendy za rok obrotowy 2023 zgodnie z postanowieniem Zarządu Spółki. Zaliczką zostało objętych 58.496.043
akcje Spółki. Zaliczka została wypłacona w dniu 19 stycznia 2024 roku. Do zaliczki byli uprawnieni akcjonariusze posiadający
akcje Spółki w dniu 12 stycznia 2024 roku tj. na 7 dni przed datą wypłaty zaliczki.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 49
1.17 Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy
Kapitałowej
Obligacje
Obligacje Grupy Archicom wyemitowane przez Archicom S.A. na 31 grudnia 2023 r.
Seria
Kod ISIN
Bank
/ dom maklerski
Wartość nominalna
[tys. PLN]
Termin wykupu
Warunki oprocentowania
M6/2022
PLO221800090
mBank S.A.
61 200
15.03.2024
WIBOR 3M + marża 3,2%
M7/2023
PLO221800108
mBank S.A.
62 000
17.03.2025
WIBOR 3M + marża 3,5%
M8/2023
PLO221800116
mBank S.A.
210 000
08.02.2027
WIBOR 3M + marża 3,4%
Razem
333 200
Zmiana stanu obligacji
Obligacje wykupione przez Archicom S.A. w 2023 roku
Seria
Data
Wartość nominalna [tys. PLN]
M4/2019
14.06.2023
60 000
M6/2022
26.10.2023
48 800
Razem
108 800
Obligacje wyemitowane przez Archicom S.A. w 2023 roku
Seria
Data
Wartość nominalna [tys. PLN]
M7/2023
17.03.2023
62 000
M8/2023
07.11.2023
210 000
Razem
272 000
Wykorzystanie wpływów z emisji papierów wartościowych
W 2023 roku Spółka wyemitowała obligacje serii M7/2023 i M8/2023 pozyskując łącznie 272 mln zł. Środki z emisji obligacji
zostały przeznaczone na refinansowanie obligacji serii M4/2019 i M6/2022 oraz na finansowanie bieżącej działalności Spółki i
jej grupy.
Kredyty inwestycyjne
Kredyty inwestycyjne grupy Archicom na 31 grudnia 2023 r.
Projekt in-
westycyjny
Podmiot zaciąga-
jący kredyt
Bank
Kwota kredytu wg
umowy [tys. EUR]
Stan wykorzy-
stania kredytu
[tys. EUR]
Oprocentowanie
Termin spłaty
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 50
City 2
Archicom Nieru-
chomości 14 sp.
z o.o.
Bank Pekao
S.A.
12 500
12 397
EURIBOR 3M +
marża
13.11.2028 nie
później niż
20.12.2028
Razem EUR
12 500
12 397
Kredyt inwestycyjny zabezpieczony jest standardowymi zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa o ustanowieniu
zastawów rejestrowych i finansowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadcze-
nia o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.
Linie kredytowe
Linie kredytowe grupy Archicom na 31 grudnia 2023 r.
Bank
Spółka
Kwota wg umowy
[tys. PLN]
Kwota pozo-
stała do spłaty
Oprocentowanie
Termin spłaty
PKO BP S.A.
Archicom S.A.*
160 000
-
WIBOR 3M + marża
30.04.2026
* kredyt w rachunku bieżącym. Środki z Kredytu spółka będzie przeznaczać na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykony-
wanej działalności grupy kapitałowej Archicom Spółki Akcyjnej.
W 2023 roku oraz po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie miały miejsca na-
ruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wyni-
kające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji.
Umowy przewidują obowiązki spełnienia standardowych w tego typu zobowiązaniach warunków, w tym w szczególności:
• Dla kredytu w EUR, finansującego nieruchomość City 2 - utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielają-
cym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:
- wskaźnika kredytu do wartości rynkowej nieruchomości (LTV),
- wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR).
• Dla wyemitowanych serii obligacji – utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika zadłużenia na pozio-
mie nie wyższym niż 0,9.
• Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 0 zł – utrzymanie
na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:
- wskaźnika LTV;
- wskaźnika dług netto/EBITDA,
- wskaźnik długu netto/kapitały własne.
Zarządzanie kapitałem
Grupa Kapitałowa zarządza kapitałem w celu zapewnienia zdolności kontynuowania działalności oraz zapewnienia oczeki-
wanej stopy zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Grupy.
Na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych Grupa oblicza wskaźnik Długu netto (tj. zobowiązań z tytułu leasingu,
kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych pomniejszonych o środki pieniężnei ich ekwiwalenty oraz pozostałe krót-
koterminowe aktywa finansowe) do kapitału własnego. Grupa zakłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie nie wyższym
niż 0,8.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 51
Ponadto by monitorować zdolność obsługi długu, Grupa oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA. Grupa definiuje EBITDA
jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem skorygowany o przychody i koszty finansowe oraz koszty amortyzacji (EBITDA nie jest
miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki mogą tę miarę definiować inaczej).
Zarówno Grupa jak i Spółka dominująca nie podlegają zewnętrznym wymogom kapitałowym.
W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następu-
jącym poziomie:
Kalkulacja wskaźników zadłużenia
Wskaźnik zadłużenia
31.12.2023
31.12.2022
A. Zobowiązania finansowe
532 035
219 681
B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe*
535 999
275 486
Dług netto (A-B)
-3 964
-55 805
Kapitał własny ogółem
1 257 549
731 697
Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne
-0,32%
-7,63%
C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem
293 677
119 861
D. Przychody finansowe
16 562
14 183
E. Koszty finansowe
19 465
9 659
F. Amortyzacja
4 252
3 028
EBITDA (C-D+E+F)
300 832
118 365
Wskaźnik Dług netto / EBITDA
-0,01
-0,47
* w tym środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych
1.18 Zobowiązania pozabilansowe
Wartość umów gwarancji (w tym dotyczących podmiotów powiązanych) według stanu na koniec poszczególnych okresów
przedstawia się następująco:
Zestawienie umów gwarancji i poręczeń
31.12.2023
31.12.2022
Poręczenia udzielone
20 441
14 318
Gwarancje udzielone
27 749
45 636
Gwarancje otrzymane
12 663
12 224
Gwarancje otrzymane przez Archicom S.A. i spółki z grupy na 31 grudnia 2023 r.
Gwarant
Podmiot otrzy-
mujący gwa-
rancję
Beneficjent
Wartość
(tys. PLN)
Termin
ważności
Tytułem
PKO BP
S.A.
Archicom Nie-
ruchomości 5
Sp. z o.o.
City One Park
Sp. z o.o.
5 582
do
9.07.2024
Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy sprzedaży
budynku biurowego City Forum - City One
oraz umowy gwarancji płatności czynszu.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 52
PKO BP
S.A.
Archicom Sp. z
o.o. - RI – Sp.k.
City One Park
Sp. z o.o.
2 576
do
9.07.2024
Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z kontraktu budow-
lanego, związanych z umową sprzedaży bu-
dynku biurowego City Forum - City One.
PKO BP
S.A.
Archicom S.A.
City One Park
Sp. z o.o.
1 310
do
9.07.2024
Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy najmu,
związanych z umową sprzedaży budynku biu-
rowego City Forum - City One.
PKO BP
S.A.
Archicom S.A
MIDPOINT 71
Sp.
z o.o.
695
Do
9.06.2024
Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy najmu po-
wierzchni biurowych w budynku Midpoint71
we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich
9.
Echo
Invest-
ment S.A.
Archicom Pot-
ton
Sp. z o.o.
Kaufland Pol-
ska
Markety Sp. z
o.o. Sp. k.
2 500
do
29.03.2036
Warunkowa gwarancja zapłaty kary umow-
nej wynikającej z umowy najmu
lokalu w centrum handlowym Pasaż Opień-
skiego w Poznaniu.
Gwarancje wystawione przez Archicom S.A. i spółki z grupy na 31 grudnia 2023 r.
Gwarant
Podmiot otrzy-
mujący gwa-
rancję
Beneficjent
Wartość
(tys. PLN)
Termin
ważności
Tytułem
Archicom
S.A.
Javin Invest-
ments Sp. z o.o.
sp. k. w likwida-
cji;
Space Invest-
ment Strze-
gomska 3 sp. z
o.o.
GNT Ventures
Wrocław Sp.
z o.o.
11 496
do
25.02.2024
Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy sprzedaży
budynku biurowego West Forum IB.
W przypadku naruszenia oświadczeń i za-
pewnień sprzedających nieobjętych ubez-
pieczeniem tytułu prawnego First Title Insu-
rance PLC gwarancja ograniczona jest wyso-
kością do ceny brutto budynku.
Archicom
S.A.
Archicom Nie-
ruchomości 5
Sp. z o.o.
City One Park
Sp. zo.o.
16 253
do
27.11.2027
Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy gwarancji
najmu budynku biurowego City Forum – City
One w związku z jego sprzedażą.
Oszacowana rezerwa z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na udzielonych gwarancjach na dzień 31 grudnia 2023 r. wy-
niosła 44 tys. zł.
Poręczenia wystawione przez spółki z grupy Archicom na 31 grudnia 2023 r.
Poręczyciel
Podmiot otrzy-
mujący porę-
czenie
Beneficjent
Wartość
(tys. PLN)
Termin ważności
Tytułem
Archicom
S.A.
Archicom Nie-
ruchomości 5
Sp. z o.o.
PKO BP S.A.
5 582
do 9.09.2024
Poręczenie udzielone na zabez-
pieczenie gwarancji bankowej,
w związku ze sprzedażą budynku
biurowego City Forum – City
One.
Archicom
S.A.
Archicom Sp. z
o.o. RI Spk
PKO BP S.A.
5 152
do 9.07.2024
Poręczenie udzielone na zabez-
pieczenie gwarancji bankowej,
w związku ze sprzedażą budynku
biurowego City Forum – City
One.
Archicom
S.A.
Archicom Nie-
ruchomości 8
Sp. z o.o.
Keller - Polska
Sp. z o.o.
635
do 22.03.2024
Umowa poręczenia na zabez-
pieczenie wynagrodzenia kon-
traktu budowlanego.
Archicom
S.A.
Archicom Nie-
ruchomości 8
Sp. z o.o.
Konsorcjum
Stali S.A.
1 829
do 31.08.2025
Umowa poręczenia na zabez-
pieczenie wynagrodzenia kon-
traktu budowlanego.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 53
Archicom
S.A.
Archicom Lofty
Platinum 1 Sp. z
o.o.
Keller - Polska
Sp. z o.o.
1 020
do 01.03.2024
Umowa poręczenia na zabez-
pieczenie wynagrodzenia kon-
traktu budowlanego.
Archicom
S.A.
Archicom Nie-
ruchomości 8
Sp. z o.o.
Budvar Cen-
trum Sp. z o.o.
1 055
do 30.09.2024
Umowa poręczenia na zabez-
pieczenie wynagrodzenia kon-
traktu budowlanego.
Archicom
S.A.
Archicom Nie-
ruchomości 11
Sp. z o.o.
Budvar Cen-
trum Sp. z o.o.
2 150
do 30.07.2024
Umowa poręczenia na zabez-
pieczenie wynagrodzenia kon-
traktu budowlanego.
Archicom
S.A.
Archicom Nie-
ruchomości 8
Sp. z o.o.
Górażdże Be-
ton Sp. z o.o.
1 966
do 30.10.2024
Umowa poręczenia na zabez-
pieczenie wynagrodzenia kon-
traktu budowlanego.
Archicom
S.A.
Archicom Nie-
ruchomości 8
Sp. z o.o.
Wrocławskie
Przedsiębior-
stwo Budow-
nictwa Miesz-
kaniowego
"Mój Dom"
S.A.
1 052
do 30.11.2025
Umowa poręczenia na zabez-
pieczenie wynagrodzenia kon-
traktu budowlanego.
1.19 Informacje o udzielonych i otrzymanych
pożyczkach w 2023 r.
Pożyczki w ramach Grupy
Wszystkie wykazane poniżej transakcje zawierane są w ramach Grupy. Emitent wskazuje tylko jedną tabelę z wykazem poży-
czek ze względu na to, że pożyczki udzielane są tożsame z pożyczkami otrzymanymi.
Wykaz pożyczek udzielonych w tys PLN lub w tys EUR
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
12 - Projekt Echo -
127 SKA
Projekt Echo -
136 SK
2023-06-23
PLN
14 201
14 201
14 201
0
2025-
09-30
WIBOR
3M +
3,0%
12 - Projekt Echo -
127 SKA
Archicom Nieru-
chomości 5
Spzoo
2023-12-15
PLN
16 500
16 500
0
16 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
30 701
30 701
14 201
16 500
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 7
Spzoo
2021-04-01
PLN
500
500
0
500
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
AD Manage-
ment Spzoo
2021-04-13
PLN
10 170
10 170
0
10 170
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom SA
2021-10-15
PLN
15 500
15 500
0
15 500
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 9
Spzoo
2022-01-27
PLN
100
100
0
100
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 12
Spzoo
2022-01-27
PLN
100
100
0
100
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Do-
brzykowice Park
Spzoo
2022-03-02
PLN
20
20
0
20
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 54
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 7
Spzoo
2022-04-11
PLN
104
104
0
104
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Do-
brzykowice Park
Spzoo
2022-04-20
PLN
40
40
0
40
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2022-05-12
PLN
240
240
0
240
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 9
Spzoo
2022-06-22
PLN
50
50
0
50
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom SA
2022-06-30
PLN
10 000
10 000
0
10 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2022-08-04
PLN
120
120
0
120
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 12
Spzoo
2022-08-04
PLN
100
100
0
100
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 12
Spzoo
2022-09-08
PLN
300
300
0
300
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2022-09-08
PLN
300
300
0
300
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Ja-
godno Spzoo SK
2022-09-08
PLN
150
150
0
150
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Wro-
cław Spzoo
2022-09-08
PLN
200
200
0
200
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Łódź
Spzoo
2022-09-08
PLN
200
200
0
200
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom SA
2022-10-28
PLN
10 000
10 000
0
10 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Wro-
cław Spzoo
2022-10-28
PLN
300
300
0
300
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Łódź
Spzoo
2023-05-18
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom War-
szawa Spzoo
2023-05-18
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Ma-
rina 4 Spzoo
2023-06-26
PLN
150
150
0
150
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 7
Spzoo
2023-06-26
PLN
1 500
1 125
0
1 125
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 11
Spzoo
2023-06-26
PLN
3 000
3 000
0
3 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 11
Spzoo
2023-07-18
PLN
7 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Advi-
sory Spzoo
2023-07-25
PLN
200
200
0
200
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 55
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Ja-
godno Spzoo SK
2023-07-25
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 4
Spzoo
2023-07-25
PLN
1 000
100
0
100
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 4
Spzoo
2023-07-25
PLN
2 000
144
0
144
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 8
Spzoo
2023-07-25
PLN
1 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Wro-
cław Spzoo
2023-07-25
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom SA
2023-10-18
PLN
25 000
25 000
0
25 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Ma-
rina 4 Spzoo
2023-10-18
PLN
150
150
0
150
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 19
Spzoo
2023-11-28
PLN
3 000
1 600
0
1 600
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Lofty
Platinum 1 Spzoo
2023-11-28
PLN
2 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Perth
Spzoo
2023-11-28
PLN
2 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom
Gosford Invest-
ments Spzoo
2023-11-28
PLN
3 000
150
0
150
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom AM
Spzoo
2023-12-06
PLN
5 000
1 000
0
1 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2023-12-06
PLN
1 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2023-12-06
PLN
3 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom
Gosford Invest-
ments Spzoo
2023-12-15
PLN
1 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Potton
Spzoo
2023-12-15
PLN
1 500
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Potton
Spzoo
2023-12-15
PLN
4 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Altona Invest-
ments Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2023-12-15
PLN
200
200
0
200
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
117 194
83 313
0
83 313
Archicom Fin
Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 7
Spzoo
2021-01-07
PLN
4 200
4 200
0
4 200
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Fin
Spzoo
Archicom SA
2021-05-26
PLN
30 000
30 000
980
29 020
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Fin
Spzoo
Archicom SA
2021-10-15
PLN
26 000
26 000
0
26 000
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 56
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
Archicom Fin
Spzoo
Archicom SA
2022-10-28
PLN
25 000
25 000
0
25 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Fin
Spzoo
Archicom SA
2023-09-08
PLN
7 000
7 000
0
7 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
92 200
92 200
980
91 220
Archicom Ja-
godno 5 Spzoo
Archicom Nieru-
chomości JN2
Spzoo
2022-05-09
PLN
235
235
0
235
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Ja-
godno 5 Spzoo
Archicom Nieru-
chomości JN2
Spzoo
2022-06-22
PLN
210
210
0
210
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Ja-
godno 5 Spzoo
Archicom Nieru-
chomości JN2
Spzoo
2022-07-12
PLN
707
707
0
707
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Ja-
godno 5 Spzoo
Archicom Po-
znań Spzoo
2022-07-12
PLN
100
100
0
100
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Ja-
godno 5 Spzoo
Archicom Ca-
denza Hallera
Spzoo
2022-09-08
PLN
150
150
0
150
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Ja-
godno 5 Spzoo
Archicom Po-
znań Spzoo
2022-09-29
PLN
300
160
0
160
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Ja-
godno 5 Spzoo
Archicom Nieru-
chomości JN2
Spzoo
2022-10-20
PLN
580
580
0
580
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Ja-
godno 5 Spzoo
AD Manage-
ment Spzoo
2023-10-18
PLN
500
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Ja-
godno 5 Spzoo
AD Manage-
ment Spzoo
2023-10-18
PLN
1 000
200
0
200
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
3 782
2 342
0
2 342
Archicom Marina
3 Spzoo
Archicom SA
2023-09-08
PLN
10 000
10 000
0
10 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Marina
3 Spzoo
Archicom SA
2023-09-27
PLN
10 000
10 000
0
10 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
20 000
20 000
0
20 000
Archicom Nieru-
chomości 18
Spzoo
Archicom AM
Spzoo
2023-01-20
PLN
2 500
2 500
0
2 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości 18
Spzoo
Archicom
Doxent Invest-
ments Spzoo
2023-09-08
PLN
3 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości 18
Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 17
Spzoo
2023-10-18
PLN
2 000
2 000
0
2 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości 18
Spzoo
Archicom Ja-
godno Spzoo
2023-10-18
PLN
300
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości 18
Spzoo
Archicom War-
szawa Spzoo
2023-10-18
PLN
1 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości 18
Spzoo
Archicom War-
szawa Spzoo
2023-11-14
PLN
1 500
1 500
0
1 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości 18
Spzoo
Archicom AM
Spzoo
2023-01-20
PLN
2 500
2 500
0
2 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 57
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
Razem
10 300
6 000
0
6 000
Archicom Nieru-
chomości 5 Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 14
Spzoo
2020-05-28
EUR
1 000
1 000
0
1 000
2032-
06-30
EURI-
BOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości 5 Spzoo
Projekt Echo -
137 Spzoo
2023-08-11
EUR
4 300
4 300
0
4 300
2027-
12-31
EURI-
BOR
3M +
3,5%
Razem
5 300
5 300
0
5 300
Archicom Nieru-
chomości JN1
Spzoo
Archicom SA
2023-06-28
PLN
25 000
25 000
0
25 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości JN1
Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 8
Spzoo
2023-07-18
PLN
9 000
9 000
0
9 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości JN1
Spzoo
Archicom Nieru-
chomości JN3
Spzoo
2023-07-18
PLN
9 000
9 000
0
9 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości JN1
Spzoo
Archicom By-
czyńska 1 Spzoo
2023-09-05
PLN
600
350
0
350
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości JN1
Spzoo
Archicom SA
2023-09-08
PLN
20 000
20 000
0
20 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Nieru-
chomości JN1
Spzoo
Archicom SA
2023-06-28
PLN
25 000
25 000
0
25 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
63 600
63 350
0
63 350
Archicom Nieru-
chomości JN3
Spzoo
Archicom SA
2023-10-31
PLN
15 000
15 000
2 500
12 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
15 000
15 000
2 500
12 500
Archicom Projekt
139 Spzoo
Archicom Perth
Spzoo
2023-07-20
PLN
550
550
0
550
2025-
06-30
WIBOR
3M +
3,0%
Archicom Projekt
139 Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2023-12-15
PLN
25 000
25 000
0
25 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom Projekt
139 Spzoo
Echo - Browary
Warszawskie SK
2023-12-28
PLN
200
200
0
200
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
25 750
25 750
0
25 750
Archicom SA
Archicom Lofty
Platinum 1 Spzoo
2021-10-28
PLN
86 200
86 200
5 091
81 109
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 14
Spzoo
2022-01-19
EUR
135
135
0
135
2032-
06-30
EURI-
BOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 20
Spzoo
2022-04-20
PLN
50
50
0
50
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Po-
znań Spzoo
2022-06-24
PLN
62 620
62 620
9 620
53 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 14
Spzoo
2022-07-22
EUR
200
200
0
200
2032-
06-30
EURI-
BOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 58
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 20
Spzoo
2022-09-29
PLN
300
300
0
300
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 4
Spzoo
2022-10-28
PLN
6 400
6 400
0
6 400
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2022-10-28
PLN
45 430
45 430
24 987
20 443
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2022-10-28
PLN
3 700
3 700
0
3 700
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 6
Spzoo
2022-10-28
PLN
870
870
0
870
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 7
Spzoo
2022-10-28
PLN
6 200
6 200
0
6 200
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 7
Spzoo
2022-10-28
PLN
3 000
3 000
0
3 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 7
Spzoo
2022-10-28
PLN
800
800
0
800
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 8
Spzoo
2022-10-28
PLN
9 430
9 430
0
9 430
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 8
Spzoo
2022-10-28
PLN
9 000
9 000
0
9 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 8
Spzoo
2022-10-28
PLN
1 570
1 000
0
1 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 9
Spzoo
2022-10-28
PLN
28 950
28 950
0
28 950
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 9
Spzoo
2022-10-28
PLN
5 555
1 055
0
1 055
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 9
Spzoo
2022-10-28
PLN
495
495
0
495
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 10
Spzoo
2022-10-28
PLN
5 000
5 000
0
5 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 10
Spzoo
2022-10-28
PLN
2 060
1 060
0
1 060
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 12
Spzoo
2022-10-28
PLN
6 440
6 440
0
6 440
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 12
Spzoo
2022-10-28
PLN
2 500
450
0
450
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 12
Spzoo
2022-10-28
PLN
1 060
280
0
280
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 19
Spzoo
2022-10-28
PLN
7 875
7 875
1 560
6 315
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 19
Spzoo
2022-10-28
PLN
6 000
6 000
0
6 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 59
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 19
Spzoo
2022-10-28
PLN
1 125
1 125
0
1 125
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości JN2
Spzoo
2022-10-28
PLN
40 150
40 150
0
40 150
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości JN2
Spzoo
2022-10-28
PLN
4 000
1 017
0
1 017
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości JN2
Spzoo
2022-10-28
PLN
850
0
0
0
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości JN3
Spzoo
2022-10-28
PLN
6 000
6 000
1 200
4 800
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości JN3
Spzoo
2022-10-28
PLN
1 000
1 000
0
1 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Po-
znań Spzoo
2022-10-28
PLN
4 500
344
0
344
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Po-
znań Spzoo
2022-10-28
PLN
500
500
0
500
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Resi-
dential Spzoo
2022-10-28
PLN
43 470
43 470
28 550
14 920
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Resi-
dential Spzoo
2022-10-28
PLN
4 200
4 200
0
4 200
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 3
Spzoo
2022-12-15
PLN
450
450
0
450
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Do-
brzykowice Park
Spzoo
2022-12-21
PLN
200
200
0
200
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Ja-
godno Spzoo
2022-12-21
PLN
200
200
0
200
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Lofty
Platinum 1 Spzoo
2023-01-17
PLN
1 000
1 000
0
1 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Resi-
dential Spzoo
2023-01-17
PLN
11 000
6 145
0
6 145
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Resi-
dential Spzoo
2023-01-17
PLN
1 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Mioga Invest-
ment Spzoo
2023-03-16
PLN
14 000
14 000
2 000
12 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 2
Spzoo
2023-05-18
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 3
Spzoo
2023-05-18
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Spzoo
2023-05-18
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Wro-
cław Spzoo
2023-06-26
PLN
27 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 60
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
Archicom SA
Projekt Echo -
137 Spzoo
2023-08-11
PLN
7 100
7 100
0
7 100
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Projekt Echo -
137 Spzoo
2023-08-11
EUR
1 700
1 700
0
1 700
2027-
12-31
EURI-
BOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom
Gosford Invest-
ments Spzoo
2023-08-21
PLN
700
700
0
700
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Senja
2 Spzoo
2023-08-21
PLN
1 000
1 000
0
1 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Echo - Nowy Mo-
kotów SK
2023-08-21
PLN
200
200
0
200
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Bo-
wen Spzoo
2023-08-21
PLN
100
100
0
100
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Projekt
127 Spzoo
2023-08-21
PLN
350
350
0
350
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Bro-
wary Warszaw-
skie Spzoo
2023-08-21
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Galeria Nova -
Projekt Echo - 127
SKA
2023-08-22
PLN
3 000
3 000
2 390
610
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom
Doxent Invest-
ments Spzoo
2023-08-29
PLN
3 000
3 000
0
3 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Perth
Spzoo
2023-08-30
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Perth
Spzoo
2023-08-30
PLN
2 500
2 500
0
2 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Galeria Nova -
Projekt Echo - 127
SKA
2023-09-05
PLN
1 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Galeria Nova -
Projekt Echo - 127
SKA
2023-09-05
PLN
9 000
2 980
2 550
430
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
ZAM - Projekt
Echo - 127 SK
2023-09-27
PLN
9 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom War-
szawa Spzoo
2023-09-06
PLN
68 000
68 000
12 000
56 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Advi-
sory Spzoo
2023-09-15
PLN
150
150
0
150
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Servi-
ces Spzoo
2023-09-14
PLN
150
150
0
150
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Karensansui War-
saw Investment
Spzoo
2023-09-25
PLN
65 000
65 000
52 700
12 300
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Browary War-
szawskie SK
2023-09-27
PLN
10 700
10 700
0
10 700
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Nowy Mokotów
SK
2023-09-27
PLN
7 350
7 350
0
7 350
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 61
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
Archicom SA
Archicom
Gosford Invest-
ments Spzoo
2023-09-27
PLN
8 900
8 900
0
8 900
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Perth
Spzoo
2023-09-27
PLN
13 150
13 150
0
13 150
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Projekt Echo -
136 SK
2023-09-27
PLN
5 200
2 400
0
2 400
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Projekt Echo -
137 Spzoo
2023-09-27
PLN
22 400
22 400
0
22 400
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom
Doxent Invest-
ments Spzoo
2023-10-18
PLN
9 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Perth
Spzoo
2023-10-18
PLN
9 000
200
0
200
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Wro-
cław Spzoo
2023-10-26
PLN
84 000
6 150
0
6 150
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Mioga Invest-
ment Spzoo
2023-10-06
PLN
13 000
13 000
0
13 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Advi-
sory Spzoo
2023-10-19
PLN
1 000
400
0
400
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Servi-
ces Spzoo
2023-10-18
PLN
1 000
650
0
650
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom
Doxent Invest-
ments Spzoo
2023-11-06
PLN
44 400
44 400
0
44 400
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Potton
Spzoo
2023-11-06
PLN
28 500
28 500
0
28 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Potton
Spzoo
2023-11-06
PLN
34 700
34 700
0
34 700
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Projekt Echo -
136 SK
2023-11-06
PLN
5 250
5 250
0
5 250
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
ZAM - Projekt
Echo - 127 SK
2023-11-06
PLN
23 450
23 450
0
23 450
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Galeria Nova -
Projekt Echo - 127
SKA
2023-11-06
PLN
10 200
10 200
6 432
3 768
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
RPGZ XXXI Spzoo
2023-11-08
PLN
70 110
63 960
0
63 960
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Issogne Spzoo
2023-11-10
PLN
61 992
61 992
0
61 992
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Issogne Spzoo
2023-11-29
PLN
28 000
28 000
0
28 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
ZAM - Projekt
Echo - 127 SK
2023-11-28
PLN
2 000
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Himawari Invest-
ment Spzoo
2023-11-30
PLN
500
500
0
500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 62
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
Archicom SA
Projekt Echo -
137 Spzoo
2023-12-06
PLN
1 000
400
0
400
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Projekt Echo -
137 Spzoo
2023-12-06
PLN
5 500
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Łódź
Spzoo
2023-12-15
PLN
115 000
110 700
0
110 700
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Nieru-
chomości 14
Spzoo
2023-12-19
PLN
115 000
114 565
0
114 565
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Karensansui War-
saw Investment
Spzoo
2023-12-20
PLN
55 000
2 500
0
2 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Himawari Invest-
ment Spzoo
2023-12-20
PLN
23 000
2 300
0
2 300
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Senja
2 Spzoo
2023-12-28
PLN
1 000
0
0
0
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Archicom SA
Archicom Senja
2 Spzoo
2023-12-28
PLN
2 000
350
0
350
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
1 448
237
1 188 738
149
081
1 039 657
ARI SK
Archicom SA
2023-10-18
PLN
30 000
30 000
0
30 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
30 000
30 000
0
30 000
Bartoszowice 1
Spzoo
Archicom SA
2022-10-28
PLN
15 000
15 000
0
15 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Bartoszowice 1
Spzoo
Archicom SA
2023-09-27
PLN
25 000
25 000
0
25 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Bartoszowice 1
Spzoo
Archicom SA
2023-10-31
PLN
13 000
13 000
0
13 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Bartoszowice 1
Spzoo
Galeria Nova -
Projekt Echo - 127
SKA
2023-12-15
PLN
7 000
7 000
0
7 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Bartoszowice 1
Spzoo
Issogne Spzoo
2023-12-18
PLN
3 000
3 000
0
3 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
63 000
63 000
0
63 000
Galeria Nova - PE
- 127 SKA
Projekt Echo -
136 SK
2023-07-20
PLN
4 000
4 000
2 499
1 501
2025-
09-30
WIBOR
3M +
3,0%
Galeria Nova - PE
- 127 SKA
Projekt Echo -
137 Spzoo
2023-07-20
PLN
2 350
2 350
0
2 350
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,0%
Razem
6 350
6 350
2 499
3 851
P16 Inowrocław-
ska Spzoo
Archicom SA
2021-10-15
PLN
18 500
18 500
5 500
13 000
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
P16 Inowrocław-
ska Spzoo
Archicom Resi-
dential Spzoo
2023-08-17
PLN
3 000
3 000
0
3 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
P16 Inowrocław-
ska Spzoo
Archicom AM
Spzoo
2023-09-08
PLN
1 500
1 500
0
1 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 63
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Data za-
warcia
umowy
Wa-
luta
Kwota
całko-
wita z
umowy
po-
życzki
Kwota
wypłaco-
nej po-
życzki /
transz po-
życzki
Kwota
spła-
conej
po-
życzki
Saldo na
dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
P16 Inowrocław-
ska Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 4
Spzoo
2023-09-08
PLN
1 000
1 000
0
1 000
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
24 000
24 000
5 500
18 500
Strzegomska
Nowa Spzoo
Archicom Sta-
błowice Spzoo
2021-07-05
PLN
7 600
7 600
1 300
6 300
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Strzegomska
Nowa Spzoo
Archicom SA
2021-10-15
PLN
15 000
15 000
3 000
12 000
2025-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Strzegomska
Nowa Spzoo
Archicom Con-
sulting Spzoo
2022-10-28
PLN
2 000
2 000
1 000
1 000
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Strzegomska
Nowa Spzoo
AD Manage-
ment Spzoo
2022-10-28
PLN
800
800
0
800
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Strzegomska
Nowa Spzoo
Archicom Resi-
dential 2 Spzoo
2022-10-28
PLN
500
500
0
500
2026-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Strzegomska
Nowa Spzoo
Archicom Perth
Spzoo
2023-09-08
PLN
3 000
1 560
0
1 560
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Strzegomska
Nowa Spzoo
Archicom Nieru-
chomości 5
Spzoo
2023-10-18
PLN
1 500
1 500
0
1 500
2027-
12-31
WIBOR
3M +
3,5%
Razem
30 400
28 960
5 300
23 660
*saldo nie uwzględnia odsetek naliczonych do dnia bilansowego
Zabezpieczenie brak
Spłata odsetek i
pożyczki
Wraz ze spłatą pożyczki Pożyczkobiorca zapłaci odsetki należne za cały okres od udzielenia pożyczki do jej
spłaty. Pożyczkobiorca uprawniony jest do wcześniejszej spłaty kwoty pożyczki. W takim przypadku odsetki
naliczone będą od dnia przekazania kwoty pożyczki do dnia jej zwrotu na konto Pożyczkodawcy.
Pożyczki spoza Grupy
Grupa Archicom otrzymała w 2023 roku wykazane poniżej pożyczki od podmiotów spoza Grupy.
Pożyczko-
dawca
Pożycz-
kobiorca
Data zawar-
cia umowy
Wa-
luta
Kwota cał-
kowita z
umowy po-
życzki
Kwota wy-
płaconej
pożyczki /
transz po-
życzki
Kwota
spłaco-
nej po-
życzki
Saldo na dzień
31.12.2023*
Termin
spłaty
wg.
umowy
Opro-
cento-
wanie
ECHO - AU-
RUS Spzoo
Archicom
Perth
Spzoo
2023-03-27
PLN
20 530
20 530
0
20 530
2024-09-
30
WIBOR
3M +
3,2%
"ECHO -
SPV 7"
SPZOO
ZAM - Pro-
jekt Echo
- 127 SK
2022-12-22
PLN
17 913
17 913
0
17 913
2024-09-
30
WIBOR
3M +
3,2%
MIDPOINT
71 - CORN-
WALL IN-
VESTMENTS
SPZOO -
SKA
Archicom
Senja 2
Spzoo
2022-07-21
PLN
37 252
37 252
0
37 252
2024-09-
30
WIBOR
3M +
3,0%
Razem
75 695
75 695
0
75 695
*saldo nie uwzględnia odsetek naliczonych do dnia bilansowego
Zabezpie-
czenie
brak
Spłata odse-
tek i pożyczki
Wraz ze spłatą pożyczki Pożyczkobiorca zapłaci odsetki należne za cały okres od udzielenia pożyczki do jej spłaty. Pożyczko-
biorca uprawniony jest do wcześniejszej spłaty kwoty pożyczki. W takim przypadku odsetki naliczone będą od dnia przeka-
zania kwoty pożyczki do dnia jej zwrotu na konto Pożyczkodawcy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 64
1.20 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej
Wynagrodzenie Członków Zarządu
W spółce dominującej
W spółkach zależnych oraz sto-
warzyszonych
Razem
(tys. zł)
Wynagrodze-
nie (tys. zł)
Inne świadcze-
nia (tys. zł)
Wynagrodze-
nie (tys. zł)
Inne świadcze-
nia (tys. zł)
za okres od 1.01 do 31.12.2023
Waldemar Olbryk
1 405
153
150
-
1 708
Agata Skowrońska-Domańska
255
126
225
-
606
Dawid Wrona
203
54
190
-
447
Rafał Zboch
256
151
250
-
657
Razem
2 119
484
815
-
3 418
za okres od 1.01 do 31.12.2022
Waldemar Olbryk
1 652
-
158
-
1 810
Dawid Wrona
22
-
-
-
22
Agata Skowrońska-Domańska
265
-
62
-
327
Rafał Zboch
320
-
107
-
427
Tomasz Sujak
1 829
-
-
-
1 829
Razem
4 088
-
327
-
4 415
Wynagrodzenie Członków Rady Nadzorczej
W spółce dominującej
W spółkach zależnych oraz sto-
warzyszonych
Razem
(tys. zł)
Wynagrodze-
nie (tys. zł)
Inne świadcze-
nia (tys. zł)
Wynagrodze-
nie (tys. zł)
Inne świadcze-
nia (tys. zł)
za okres od 1.01 do 31.12.2023
Nicklas Lindberg
-
-
-
-
-
Marek Gabryjelski
84
-
-
-
84
Konrad Płochocki
84
-
-
-
84
Maciej Drozd
-
-
-
-
-
Małgorzata Turek
-
-
-
-
-
Rafał Mazurczak
-
-
-
-
-
Kocsis Peter
5
-
-
-
5
Sass Bence
5
-
-
-
5
Razem
178
-
-
-
178
za okres od 1.01 do 31.12.2022
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 65
Nicklas Lindberg
-
-
-
-
-
Marek Gabryjelski
52
-
-
-
52
Konrad Płochocki
41
-
-
-
41
Maciej Drozd
-
-
-
-
-
Małgorzata Turek
-
-
-
-
-
Rafał Mazurczak
-
-
-
-
-
Razem
93
-
-
-
93
1.21 Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy
prawa
Informacje o postępowaniach przed sądem, organem właściwym dla postępowa-
nia arbitrażowego lub organem administracji publicznej, których wartość jednost-
kowa lub łączna przekracza 10% kapitałów własnych Spółki
Zdarzenia tego rodzaju nie wystąpiły w okresie objętym sprawozdaniem finansowym.
Istotne transakcje zawarte z podmiotami powiązanymi w przypadku, gdy nie były
zawarte na warunkach rynkowych
Zdarzenia tego rodzaju nie wystąpiły w okresie objętym sprawozdaniem finansowym.
Informacje o udzielonych poręczeniach kredytów lub pożyczki i udzielonych gwa-
rancjach o równowartości co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki
Zdarzenia tego rodzaju nie wystąpiły w okresie objętym sprawozdaniem finansowym.
Inne informacje, które zdaniem Spółki są istotne dla oceny sytuacji kadrowej, ma-
jątkowej, finansowej, wyniku finansowego oraz możliwości realizacji zobowiązań
Poza informacjami przedstawionymi w sprawozdaniu finansowym nie wystąpiły inne tego rodzaju zdarzenia w okresie objętym
sprawozdaniem finansowym.
Informacja na temat kwot i rodzajów pozycji wpływających na aktywa, zobowią-
zania, kapitał własny, wynik netto lub przepływy pieniężne, które są nietypowe
ze względu na ich rodzaj, wartość lub częstotliwość
Poza informacjami przedstawionymi w sprawozdaniu finansowym nie wystąpiły inne tego rodzaju zdarzenia w okresie objętym
sprawozdaniem, które miałyby wpływ na pozycje sprawozdania finansowego.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 66
Objaśnienie dotyczące sezonowości lub cykliczności działalności emitenta w pre-
zentowanym okresie.
Działalność Grupy w dużej mierze powiązana jest z działalnością sektora budowlano – montażowego i poddana jest cyklicz-
ności analogicznej jak ta, która dotyczy tego sektora. W związku z tym obserwuje się coroczny wzrost aktywności w okresie
wiosna – jesień i jej spadek zimą. Ze względu na specyficzny dla deweloperów sposób rozliczania wyników, te zmiany aktyw-
ności uwidaczniają się głównie w zmianach tempa przyrostu pozycji produkcja w toku.
Informacja o istotnych rozliczeniach z tytułu spraw sądowych
W okresie sprawozdawczym Grupy Archicom nie wystąpiły żadne istotne rozliczenia z tytułu spraw sądowych.
Informacja dotycząca czynników i zdarzeń o nietypowym charakterze, mających
istotny wpływ na sporządzone sprawozdanie
Poza informacjami przedstawionymi w sprawozdaniu finansowym nie wystąpiły inne tego rodzaju zdarzenia w okresie objętym
sprawozdaniem finansowym.
Wpływ wyników na realizację prognoz finansowych
Grupa Archicom nie publikowała prognoz wyników finansowych.
2. Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego
Zbiór zasad ładu korporacyjnego
Archicom S.A. stosuje zasady Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021.
Rada Giełdy Uchwałą Nr 13/1834/2021 z dnia 29 marca 2021 r. przyjęła nowe zasady ładu korporacyjnego dla spółek noto-
wanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre Praktyki 2021, DPSN2021). Jest
to kolejna wersja zbioru zasad ładu korporacyjnego, którym od 2002 roku podlegają spółki notowane na Głównym Rynku
GPW.
Dobre Praktyki 2021 weszły w życie 1 lipca 2021 r. Stosowanie przez spółki zasad ładu korporacyjnego, zawartych w Dobrych
Praktykach, jest dobrowolne, jednak informowanie o ich stosowaniu należy do obowiązków każdej spółki giełdowej, zapisa-
nym w Regulaminie GPW. Pierwszy raport ws. stosowania DPSN2021 został przez Archicom S.A. opublikowany w dniu 30 lipca
2021 r.
Tekst zbioru powyższych zasad jest publicznie dostępny na stronie internetowej www.archicom.pl oraz stronie Giełdy Papie-
rów Wartościowych S.A. w Warszawie, pod adresem https://www.gpw.pl/dobre-praktyki.
W 2023 roku Grupa Archicom przestrzegała także zasad opublikowanych w Kodeksie Dobrych Praktyk w relacjach Klient -
Deweloper autorstwa Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Treść Kodeksu Dobrych Praktyk w relacjach Klient - Deweloper dostępny jest publicznie pod adresem: http://www.war-
szawa.pzfd.pl/strefa-klienta/kodeks-dobrych-praktyk.
Jednocześnie Spółka wyjaśnia, iż w 2023 roku nie stosowała innych niż wskazane powyżej zasady dobrych praktyk w zakresie
ładu korporacyjnego, w tym wykraczających poza wymogi przewidziane prawem krajowym.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 67
.Odstępstwa od przyjętych zasad ładu korporacyjnego
Informacja na temat stanu stosowania przez spółkę zasad zawartych w Zbiorze Dobre Praktyki Spółek
Notowanych na GPW 2021:
Według aktualnego stanu stosowania Dobrych Praktyk Spółka nie stosuje 8 zasad:
1.4.1., 1.4.2., 2.1., 2.2., 2.11.6., 4.1., 4.3., 6.3.
1.4.1. objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są kwestie
związane ze zmianą klimatu, wskazując na wynikające z tego ryzyka;
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Spółka zamierza w perspektywie 2024 roku przyjąć przedmiotową Zasadę do stosowania.
1.4.2. przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako procen-
towa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków) ko-
biet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu likwidacji ewentualnych nie-
równości w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem czasowym, w którym planowane jest
doprowadzenie do równości.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Spółka zamierza w perspektywie 2024 roku przyjąć przedmiotową Zasadę do stosowania.
2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez
radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich ob-
szarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje
termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia
różnorodności organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Emitent nie posiada polityki różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej. Emitent wskazuje, że
powołanie poszczególnych osób na członków organów Emitenta lub ich zatrudnienie na kluczowych stanowiskach zależy
od decyzji właściwych organów Emitenta (Walnego Zgromadzenia – w przypadku powoływania Rady Nadzorczej, Rady
Nadzorczej – w przypadku powoływania Zarządu, Zarządu – w przypadku zatrudniania kluczowych menedżerów). Organy
powołując lub zatrudniając daną osobę kierują się kwalifikacjami danych kandydatów. Emitent zapewnia przy tym, iż pro-
cedury selekcji kandydatów na stanowiska członków jego organów nie zawierają elementów, które mogłyby być uznane
za dyskryminujące określone grupy osób, w tym w sposób szczególny co do płci. Na potwierdzenie, iż Zarząd Emitenta
stosuje politykę różnorodności w przypadku zatrudniania szeroko pojętej kadry zarządzającej, obejmującej ogół stanowisk
dyrektorskich i kierowniczych, Emitent informuje, iż wskaźnik różnorodności określający udział kobiet w tak zdefiniowanej
kadrze zarządzającej wynosi ok. 42%.
2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny zapewnić
wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając m.in. osią-
gnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z
celami określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Ze względu na fakt, iż walne zgromadzenie i rada nadzorcza nie przyjęły dotychczas uchwał w tej spra-
wie, Spółka nie przyjęła polityki różnorodności w zakresie zróżnicowania pod względem płci w stosunku do zarządu i rady
nadzorczej.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 68
2.11.6. informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej, w tym
realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Spółka nie stosuje zasady 2.1. wobec czego Sprawozdanie Rady Nadzorczej nie będzie zawierało treści
których mowa w zasadzie 2.11.6.
4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji
elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w
stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Mając na uwadze ryzyka prawne związane z e-walnymi oraz aktualną strukturę akcjonariatu, Emitent
zdecydował, iż na chwilę obecną nie będzie prowadził obrad Walnego Zgromadzenia przy wykorzystaniu środków komu-
nikacji elektronicznej (e-walne). W miarę upowszechniania się stosowania takich rozwiązań, wyeliminowania ryzyk tak pro-
wadzonych obrad WZA oraz zgłoszenia takiej potrzeby przez znaczącą liczbę akcjonariuszy, Emitent rozważy wprowadzenie
tej zasady w życie.
4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Spółka nie zapewnia powszechnie dostępnej transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywi-
stym, niemniej po zakończeniu walnego zgromadzenia udostępnia zapis audiowizualny przebiegu obrad walnego zgroma-
dzenia na swojej stronie internetowej.
6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich, wówczas realizacja programu
opcji winna być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych,
realnych i odpowiednich dla spółki celów finansowych i niefinansowych oraz zrównoważonego rozwoju, a ustalona cena
nabycia przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania pro-
gramu.
Zasada nie jest stosowana.
Komentarz spółki : Emitent nie wyklucza wprowadzenia programu motywacyjnego w formie opcji menedżerskich. Warunki
takiego programu, cele w tym cena nabycia akcji przez uprawnione osoby będą określane w dacie podpisywania pro-
gramu.
Walne Zgromadzenie
Walne Zgromadzenie jest organem Spółki działającym w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych z dnia 15
września 2000 r., postanowienia Statutu. Statut Spółki dostępny jest na stronie internetowej Spółki: www.archicom.pl.
Walne Zgromadzenie może być zwyczajne lub nadzwyczajne. Zwyczajne Walne Zgromadzenie powinno odbyć się w ciągu
6 miesięcy po upływie każdego roku obrotowego.
Ogłoszenie o zwołaniu Walnego Zgromadzenia, ze wskazaniem porządku obrad, uprawnień przysługujących akcjonariuszom
oraz projektami uchwał Spółka udostępnia na swojej stronie internetowej w zakładce dotyczącej relacji inwestorskich
https://www.archicom.pl/o-archicom/relacje-inwestorskie/
Walne Zgromadzenie jest władne do podejmowania wiążących uchwał, jeśli reprezentowane na nim jest więcej niż 30% ka-
pitału zakładowego, o ile przepisy prawa nie wymagają większego kworum. Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bez-
względną większością głosów oddanych na posiedzeniu, o ile przepisy prawa nie wymagają większej liczby głosów.
  
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 69
Zasady zmiany statutu Spółki
Zasady zmiany statutu Spółki regulują przepisy Kodeksu spółek handlowych. Zmiana statutu Archicom S.A. wymaga uchwały
Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy oraz wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Walne Zgroma-
dzenie Akcjonariuszy może upoważnić Radę Nadzorczą Archicom S.A. do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego statutu
lub wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym, określonych w uchwale walnego zgromadzenia.
Opis wybranych praw akcjonariuszy Spółki
Każdy z akcjonariuszy ma takie same prawa i obowiązki związane z uczestnictwem w Walnym Zgromadzeniu. Nie jest dopusz-
czalne ograniczanie praw akcjonariuszy lub ich faworyzowanie z uwagi na liczbę posiadanych przez nich akcji.
Jeżeli akcjonariusz lub akcjonariusze są w myśl postanowień statutu Archicom S.A. lub przepisów prawa uprawnieni do żądania
zwołania Walnego Zgromadzenia, to żądanie takie powinni złożyć Zarządowi Spółki na piśmie lub w postaci elektronicznej.
Żądanie zwołania Walnego Zgromadzenia powinno zawierać: 1) dane akcjonariuszy składających to żądanie (imię i nazwisko
lub firmę oraz adres poczty elektronicznej lub inne dane umożliwiające skontaktowanie się z akcjonariuszem) i liczbę akcji
posiadanych przez tych akcjonariuszy na dzień złożenia żądania; 2) szczegółowy porządek obrad Walnego Zgromadzenia;
3) w miarę możliwości, projekty uchwał, które mają być poddane pod głosowanie na Walnym Zgromadzeniu wraz z ich uza-
sadnieniem.
Każdy z akcjonariuszy może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych
do porządku obrad. Zgłoszenie projektu może nastąpić na piśmie lub w formie ustnej do protokołu Walnego Zgromadzenia.
W celu zgłoszenia projektu uchwały w tym trybie akcjonariusz lub akcjonariusze powinni złożyć projekt uchwały, w miarę
możliwości wraz ze zwięzłym uzasadnieniem, na ręce przewodniczącego Zgromadzenia lub zgłosić mu zamiar ustnego zgło-
szenia projektu uchwały. Przewodniczący Zgromadzenia jest zobowiązany udzielić głosu akcjonariuszowi lub przedstawicie-
lowi akcjonariuszy celem przedstawienia zgłaszanego ustnie projektu uchwały i jej uzasadnienia.
Zasady działania, powoływania i odwoływania osób zarzą-
dzających, nadzorujących oraz ich uprawnienia
Zarząd
Zarząd Archicom S.A. działa w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych, statutu Spółki oraz Regulaminu Zarządu
uchwalonego przez Zarząd i zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą. Zarząd reprezentuje Spółkę na zewnątrz w stosunku do
władz, urzędów i osób trzecich, w postępowaniach przed sądem, organami i urzędami państwowymi. W tym samym zakresie
w imieniu Spółki może działać ustanowiony prokurent łącznie z członkiem Zarządu. Do składania oświadczeń w imieniu Spółki,
zaciągania zobowiązań oraz podpisywania umów i innych dokumentów, w przypadku Zarządu wieloosobowego, wymagane
jest współdziałanie: dwóch członków Zarządu albo jednego członka Zarządu łącznie z prokurentem.
Zarząd prowadzi wszystkie bieżące sprawy Spółki z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z przepisów Kodeksu spółek han-
dlowych oraz statutu Spółki. Ponadto, istnieje zakres spraw określony w regulaminie Zarządu, który wymaga uchwały Zarządu.
Zarząd, podejmując decyzje w sprawach Spółki, jest zobowiązany w szczególności do działania w granicach uzasadnionego
ryzyka gospodarczego, po wnikliwej analizie oraz uwzględnieniu wszelkich dostępnych informacji, ekspertyz i opinii, które w
ocenie Zarządu powinny być wzięte pod uwagę ze względu na interes Spółki.
Co do zasady uprawnienia w zakresie podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji przysługują Walnemu Zgromadzeniu Akcjo-
nariuszy Spółki i wymagają podjęcia uchwały w sprawie zmiany statutu i podwyższenia kapitału zakładowego Spółki lub pod-
jęcia uchwały w sprawie nabycia akcji własnych w celu umorzenia. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki w podjętej
uchwale może zmienić statut udzielając Zarządowi upoważnienia do podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w ramach
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 70
tzw. kapitału docelowego lub może upoważnić Zarząd do nabywania akcji własnych na warunkach określonych w uchwale.
Obecnie Zarząd jest upoważniony do podwyższenia kapitału zakładowego Spółki poprzez emisję nowych akcji zwykłych na
okaziciela lub imiennych w liczbie nie większej niż 28.119.154 5 akcje („Akcje Nowej Emisji”) o łącznej wartości nominalnej nie
większej niż 281.191.540,00 zł („Kapitał Docelowy”). Zarząd upoważniony jest do podwyższenia kapitału zakładowego w gra-
nicach Kapitału Docelowego, w drodze jednego lub wielokrotnych podwyższeń kapitału zakładowego w terminie do 26
września 2026 r. Uchwały Zarządu w sprawie przyznania Akcji Nowej Emisji przy każdorazowym podwyższeniu kapitału zakła-
dowego w ramach Kapitału Docelowego wymagają zgody Rady Nadzorczej. Uchwała Zarządu podjęta w granicach statu-
towego upoważnienia zastępuje uchwałę Walnego Zgromadzenia o podwyższeniu kapitału zakładowego.
Zgodnie ze Statutem Spółki członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza. Pierwszy Zarząd został powoływany
przez Założycieli Spółki, którzy ustalali również liczbę jego członków. Kadencja Zarządu trwa 5 (pięć) lat i jest wspólna. W przy-
padku powołania nowego członka Zarządu w trakcie trwania kadencji, jego mandat wygasa z dniem wygaśnięcia manda-
tów wszystkich członków Zarządu.
Członek Zarządu może być w każdym czasie odwołany. Członka Zarządu może również odwołać Walne Zgromadzenie.
Rada Nadzorcza
Rada Nadzorcza Archicom S.A. działa w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych i innych obowiązujących
przepisów prawa, statutu Spółki oraz Regulaminu Rady Nadzorczej uchwalonego przez Radę Nadzorczą. Rada Nadzorcza
sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki we wszystkich dziedzinach jej działalności. W szczególności do kompetencji
Rady Nadzorczej należy:
1) ocena sprawozdania finansowego Spółki, zarówno co do zgodności z księgami i dokumentami, jak i ze stanem fak-
tycznym,
2) ocena sprawozdania Zarządu z działalności Spółki za ubiegły rok obrotowy,
3) ocena wniosków Zarządu dotyczących podziału zysku albo pokrycia straty,
4) sporządzanie oraz składanie Walnemu Zgromadzeniu corocznego pisemnego sprawozdania za ubiegły rok obro-
towy (sprawozdanie Rady Nadzorczej),
5) wyrażanie zgody na tworzenie oddziałów i przedstawicielstw Spółki,
6) powoływanie i odwoływanie członków Zarządu,
7) rozpatrywanie wszelkich wniosków wniesionych przez Zarząd lub członków Rady Nadzorczej,
8) wybór lub zmiana firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych Spółki,
9) wyrażanie zgody na zajmowanie się przez członków Zarządu działalnością konkurencyjną,
10) delegowanie swoich członków do samodzielnego pełnienia określonych czynności nadzorczych,
11) zawieszanie w czynnościach z ważnych powodów poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu, jak również
delegowanie członków Rady Nadzorczej na okres nie dłuższy niż trzy miesiące do czasowego wykonywania czyn-
ności członków Zarządu którzy zostali odwołani, złożyli rezygnację lub z innych przyczyn nie mogą sprawować swoich
czynności. W przypadku trwałej niemożności sprawowania czynności przez członka Zarządu, Rada Nadzorcza po-
wołuje nowego członka Zarządu,
12) zwoływanie zwyczajnego Walnego Zgromadzenia w przypadku niezwołania go przez Zarząd w wyznaczonym ter-
minie,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 71
13) zwoływanie nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, jeżeli zwołanie go uzna za wskazane, a Zarząd nie zwoła go
w terminie dwóch tygodni od dnia zgłoszenia odpowiedniego żądania przez Radę Nadzorczą,
14) reprezentowanie Spółki w umowach między Spółką a członkami Zarządu, w szczególności zawieranie i rozwiązywa-
nie umów o pracę lub stosunku powołania z członkami Zarządu, przy czym w imieniu Rady Nadzorczej umowę tę
podpisuje upoważniony przez Radę Nadzorczą członek Rady Nadzorczej,
15) reprezentowanie Spółki w sporach między Spółką a członkami Zarządu,
16) zatwierdzanie planów finansowych i planów rozwoju i działalności Spółki, w szczególności przyjęcie rocznego bu-
dżetu i biznesplanu dla Spółki i jej podmiotów zależnych sporządzonego przez Zarząd („Biznes Plan Grupy”),
17) ustalanie wynagrodzenia członków Zarządu,
18) udzielenie zgody na złożenie wniosku o dopuszczenie akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym,
19) zatwierdzanie Regulaminu Zarządu,
20) zatwierdzanie strategii działania Spółki,
21) wyrażanie zgody na zawarcie przez Spółkę umowy o subemisję akcji,
22) ustalanie jednolitego tekstu zmienionego Statutu Spółki i wprowadzanie innych zmian Statutu o charakterze redak-
cyjnym, określonych w uchwale Walnego Zgromadzenia,
23) oceny spełniania kryteriów niezależności, określonych w obowiązujących przepisach prawa, przez poszczególnych
członków Rady Nadzorczej, przy czym taka ocena może mieć miejsce zarówno przed jak i po odbyciu Walnego
Zgromadzenia powołującego danego członka lub członków w skład Rady Nadzorczej,
24) sporządzania sprawozdań o wynagrodzeniach członków Zarządu i członków Rady Nadzorczej otrzymanych w roku
obrotowym, zgodnie z polityką wynagrodzeń przyjętą przez Walne Zgromadzenie,
25) uprawnienie do żądania od Zarządu informacji wskazanych w treści art. 380
1
§1 i § 2 Kodeksu spółek handlowych,
przy czym Rada Nadzorcza jest uprawniona do delegowania tych uprawnień na komitet lub komitety Rady Nadzor-
czej,
Oprócz spraw zastrzeżonych przepisami Kodeksu spółek handlowych, uprzedniej zgody Rady Nadzorczej wymaga:
1) zaciąganie zobowiązań i rozporządzanie prawami w zakresie spraw objętych bieżącą działalnością Spółki - jeżeli ich
wartość przekracza 20% kapitałów własnych Spółki. W przypadku wątpliwości, czy dana sprawa objęta jest bieżącą
działalnością Spółki, Rada Nadzorcza ma prawo na wniosek Zarządu dokonać interpretacji w tym zakresie. Doko-
nana interpretacja będzie wiążąca dla Zarządu. Sprawy związane z obrotem nieruchomościami wchodzą w zakres
bieżącej działalności Spółki,
2) zaciąganie zobowiązań i rozporządzeń prawami w zakresie spraw wykraczających poza bieżącą działalność Spółki
- jeżeli ich wartość przekracza 10% kapitałów własnych Spółki,
3) zawarcie przez Spółkę istotnej transakcji z podmiotem powiązanym w zakresie wymaganym zgodnie z powszechnie
obowiązującymi przepisami prawa,
4) dokonanie zmian polityki rachunkowości, które mają istotny wpływ na jednostkowe lub skonsolidowane sprawozda-
nie finansowe Spółki, z wyjątkiem zmian wymaganych przez biegłego rewidenta Spółki lub jej podmiotu zależnego
lub wynikających ze zmian przepisów prawa (polskich zasad rachunkowości lub Międzynarodowych Standardów
Sprawozdawczości Finansowej),
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 72
5) wykonanie przez Spółkę lub podmiot zależny jako akcjonariusza lub wspólnika jej podmiotu zależnego, prawa głosu
na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników podmiotu zależnego, w przedmiocie spraw, o których
mowa w § 26 ust. 2 pkt 1 – 5 Statutu; na potrzeby niniejszego punktu odniesienia do Spółki oraz członków Zarządu,
o których mowa w punktach wskazanych powyżej, należy interpretować, odpowiednio jako odniesienia do pod-
miotu zależnego oraz członków zarządu podmiotu zależnego.
W wykonaniu swoich obowiązków Rada Nadzorcza może kontrolować każdą dziedzinę działalności Spółki, żądać od Zarządu
i pracowników Spółki przedstawiania sprawozdań i wyjaśnień, dokonywać inspekcji majątku Spółki oraz badać jej księgi i
dokumenty.
Zgodnie ze Statutem Spółki członków Rady Nadzorczej powołuje i odwołuje Walne Zgromadzenie. Kadencja członków Rady
Nadzorczej trwa 5 (pięć) lat i jest wspólna. Kadencja członków pierwszej Rady Nadzorczej trwała 3 (trzy) lata i była kadencją
wspólną.
Członek Zarządu, prokurent, likwidator, kierownik oddziału lub zakładu oraz zatrudniony w Spółce główny księgowy, radca
prawny lub adwokat nie może być jednocześnie członkiem Rady Nadzorczej. Powyższe ograniczenie stosuje się również do
innych osób, które podlegają bezpośrednio członkowi Zarządu albo likwidatorowi oraz odpowiednio do członków Zarządu i
likwidatorów spółki lub spółdzielni zależnej.
Stosowanie polityki różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej
Spółka nie posiada Polityki Różnorodności w odniesieniu do Członków Zarządu, Rady Nadzorczej oraz kluczowych menadże-
rów. Powołanie poszczególnych osób na członków organów Spółki lub ich zatrudnienie na kluczowych stanowiskach zależy
od decyzji właściwych organów Spółki (Walnego Zgromadzenia – w przypadku powoływania Rady Nadzorczej, Rady Nad-
zorczej – w przypadku powoływania Zarządu, Zarządu – w przypadku zatrudniania kluczowych menedżerów). Organy powo-
łując lub zatrudniając daną osobę kierują się kwalifikacjami danych kandydatów. Stąd przyjęcie polityki różnorodności i jej
realizacja nie zawsze będą możliwe. Spółka zapewnia przy tym, iż procedury selekcji kandydatów na stanowiska członków jej
organów nie zawierają elementów, które mogłyby być uznane za dyskryminujące określone grupy osób.
Zobowiązania Spółki względem byłych osób zarządzających
Spółka nie posiada zobowiązań wynikających z emerytur i innych świadczeń o podobnych charakterze w stosunku do byłych
osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administracyjnych.
Organy zarządcze i nadzorcze
Zarząd Archicom S.A.
W skład Zarządu Emitenta na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych do publikacji wchodzili:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 73
Zgodnie ze Statutem Spółki Zarząd składa się z 1 (jednego) albo większej liczby członków Zarządu. Spośród członków Zarządu
mogą zostać wyłonieni Prezes Zarządu i Wiceprezesi. Liczbę członków Zarządu ustala Rada Nadzorcza.
W okresie całego roku obrotowego 2023 oraz do dnia zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji skład Zarządu
Emitenta nie uległ zmianie. Natomiast z dniem 15 września 2023r. Pani Agacie Skowrońskiej -Domańskiej pełniącej dotychczas
funkcję Członka Zarządu została powierzona przez Radę Nadzorczą funkcja Wiceprezesa Zarządu Spółki.
Rada Nadzorcza Archicom S.A.
W skład Rady Nadzorczej Emitenta na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych do publikacji
wchodzili:
Nicklas Lindberg
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Marek Gabryjelski
I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Konrad Płochocki
II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Maciej Drozd
Członek Rady Nadzorczej
Bence Sass
Członek Rady Nadzorczej
Peter Kocsis
Członek Rady Nadzorczej
Małgorzata Turek
Członek Rady Nadzorczej
W trakcie roku obrotowego 2023 miały miejsce następujące zmiany w składzie Rady Nadzorczej;
- w dniu 27 lipca 2023 r. Uchwałami Nr 5/VII/2023 i Nr 6/VII/2023 Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki
postanowiło powołać z dniem 27 lipca 2023: Peter Kocsis i Bence Sass do składu Rady Nadzorczej Spółki w ramach wspólnej
pięcioletniej kadencji z pozostałymi członkami Rady Nadzorczej.
Szczegółowe informacje dot. powołania panów Peter Kocsis i Bence Sass zostały przedstawione przez Emitenta w RB Nr
37/2023 z dnia 27/07/2023 r.
- w dniu 28 lipca 2023 r. Spółka otrzymała oświadczenie od pana Rafała Mazurczaka, podpisane z datą 27 lipca 2023 r., o
jego rezygnacji z funkcji członka Rady Nadzorczej Spółki.
Informacje dot. otrzymanego odwołania od pana Rafała Mazurczaka zostały przedstawione przez Emitenta w RB Nr 38/2023
z dnia 28/07/2023 r.
System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem
System kontroli wewnętrznej w organizacji stanowi zintegrowany zestaw procedur, polityk i narzędzi stworzonych w celu za-
pewnienia efektywności operacyjnej, wiarygodności i rzetelności sprawozdań finansowych oraz przestrzegania obowiązują-
cych przepisów prawnych i wewnętrznych regulacji. Obejmuje on wszystkie szczeble zarządzania, które odpowiadają za nad-
zorowanie prawidłowości wykonywania zadań przez personel, ocenę wydajności operacyjnej i monitorowanie osiągania ce-
lów przez organizację. Dokumentacja organizacyjna, w tym polityki i procedury, określa fundamentalne zasady i standardy,
służąc jako wytyczne dla personelu. Kluczową rolę w systemie kontroli wewnętrznej odgrywają również mechanizmy kontroli
zaimplementowane w wykorzystywanych systemach informatycznych. Takie mechanizmy podnoszą efektywność procesów
wewnętrznych, zapewniają integralność i ochronę danych, a także usprawniają wszelkie procesy sprawozdawcze.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 74
Proces zarządzania ryzykiem w Grupie funkcjonuje w oparciu o wewnętrzną Politykę Zarządzania Ryzykiem wprowadzoną w
2022 roku. Zarządzanie ryzykiem w Grupie odbywa się w odniesieniu do strategicznych i operacyjnych celów całej organizacji,
jak również na poziomie realizowanych projektów deweloperskich. W procesie analizowane są kluczowe obszary ryzyka pod
nadzorem osób odpowiedzialnych, na tej podstawie Zarząd identyfikuje ryzyka o kluczowym znaczeniu dla Grupy. Identyfika-
cja ryzyk projektowych odbywa się poprzez stałą ocenę scenariuszy ryzyka na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego,
począwszy od zakupu gruntów poprzez fazę przygotowawczą i projektowania, w trakcie budowy, sprzedaży, oraz w okresie
gwarancyjnym.
Systemy zarządzania ryzykiem i kontroli wewnętrznej Grupy Archicom został zorganizowane w oparciu o model trzech etapów
obrony. Poszczególne etapy są ze sobą ściśle powiązane, uzupełniając się wzajemnie.
• Pierwszy etap obrony stanowią działy operacyjne, które są bezpośrednio dostosowane do dostarczania produktów i usług
klientom. Odpowiadają za identyfikację, ocenę, i zarządzanie ryzykami na każdym z etapów procesu deweloperskiego. Wdra-
żają one kontrole operacyjne, monitorując ich skuteczność, aby zapewnić, że projekty są realizowane zgodnie z harmono-
gramem, budżetem oraz przepisami prawnymi i budowlanymi.
• Drugi etap obrony stanowią funkcje wsparcia. Zapewniają uzupełniającą wiedzę specjalistyczną w procesach operacyj-
nych a także realizują procesy związane z pozostałymi ryzykami identyfikowanymi na poziomie organizacji. Są odpowiedzialne
za rozwój i monitorowanie procedur wewnętrznych oraz polityk zarządzania ryzykiem, które pomagają w identyfikacji, ocenie
i odpowiednim reagowaniu na ryzyka na poziomie organizacji.
• Trzeci etap obrony zapewnia audyt wewnętrzny, który oferuje niezależną ocenę skuteczności systemów zarządzania ryzy-
kiem i kontroli wewnętrznej realizowanych na wcześniejszych etapach, oraz przedstawia rekomendacje celem ciągłego
usprawniania tych systemów.
Zadania działu audytu wewnętrznego audytowe realizowane są w oparciu o roczne plany audytów, zatwierdzane i przyjmo-
wane przez Komitet Audytu. Realizowane są także audyty doraźne, zlecane przez Komitet Audytu lub Zarząd. Wyniki prac
audytu wewnętrznego raportowane są bezpośrednio do Komitetu Audytu oraz Zarządu. Dział audytu wewnętrznego posiada
bezpośredni i nieograniczony dostęp do Rady Nadzorczej, Komitetu Audytu oraz Zarządu. Dyrektor Audytu Wewnętrznego
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 75
raportuje funkcjonalnie do Komitetu Audytu. Dyrektor Działu Audytu Wewnętrznego spełnia kryteria i zasady niezależności
określone w powszechnie uznanych, stosowanych, międzynarodowych standardach praktyki zawodowej audytu wewnętrz-
nego.
Organizacja komitetu audytu przy radzie nadzorczej
Przy Radzie Nadzorczej działa Komitet Audytu w następującym składzie:
Konrad Płochocki – Przewodniczący Komitetu Audytu
Marek Gabryjelski – Wiceprzewodniczący Komitetu Audytu
Maciej Drozd – Wiceprzewodniczący Komitetu Audytu
Członkowie Komitetu Audytu w osobach Marek Gabryjelski, Konrad Płochocki spełniają kryteria niezależności w rozumieniu
art. 129 ust. 3 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym z dnia 11 maja 2017 r. Maciej Drozd
i Marek Gabryjelski posiadają wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych oraz
wiedzę i umiejętności w zakresie branży w której działa Emitent, które nabyli w toku swojej działalności zawodowej. Konrad
Płochocki posiada wiedzę i umiejętności w zakresie branży, w której działa Emitent, które nabył w toku swojej działalności
zawodowej.
Zadania Komitetu Audytu określa ustawa o biegłych rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym oraz rozporzą-
dzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów do-
tyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego, a także Regulamin Komitetu Au-
dytu. Zasadniczym celem Komitetu Audytu jest wspieranie Rady Nadzorczej jako statutowego organu Spółki w wykonywaniu
jej obowiązków kontrolnych i nadzorczych. Do zadań Komitetu Audytu należy min.:
• monitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej, audytu wewnętrznego oraz zarządzania ryzykiem, w
tym w zakresie sprawozdawczości finansowej,
• kontrolowanie i monitorowania niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie
sprawozdań finansowych Spółki,
• przedkładanie Radzie Nadzorczej oraz Zarządowi zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu spra-
wozdawczości finansowej w Spółce.
W 2023 roku odbyły się posiedzenia Komitetu Audytu, w następujących terminach: 10.03.2023, 22.03.2023, 18.05.2023 oraz
12.09.2023.- Posiedzenia odbyły się przy osobistym spotkaniu członków Komitetu Audytu, a także przy wykorzystaniu środków
bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Ponadto, w terminach: 05.03.2023 r., 12.09.2023 r., 21.12.2023 Komitet Au-
dytu podejmował uchwały przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Sprawozdanie finansowe Emitenta podlega badaniu. Na rzecz Emitenta nie były świadczone przez firmę audytorską bada-
jącą jego sprawozdanie finansowe zabronione usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych.
Dnia 10 maja 2022 r. Komitet Audytu podjął uchwałę w sprawie zatwierdzenia zapytania ofertowego dotyczącego wyboru
firmy audytorskiej do badania i przeglądów jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych spółki Archicom S.A.
i Grupy Kapitałowej Archicom na lata 2022-2023 Uchwała ta zawierała zatwierdzenie zapytania ofertowego w zakresie jego
zgodności z warunkami określonymi w wewnętrznej procedurze wyboru firmy audytorskiej. Po zapoznaniu się z wyżej wymie-
nioną uchwałą, Rada Nadzorcza podjęła w dniu 14.06.2022 r. uchwałę nr 1/VI/2022 w sprawie wyboru firmy audytorskiej do
przeprowadzenia badania i przeglądów jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Spółki i Grupy Kapita-
łowej Archicom na lata 2022 – 2023.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 76
Komitet Audytu na etapie przygotowywania rekomendacji, a następnie Rada Nadzorcza podczas dokonywania finalnego
wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archicom kierują się na-
stępującymi wytycznymi dotyczącymi podmiotu uprawnionego do badania:
a. znajomość branży i specyfiki działalności Spółki, ze szczególnym uwzględnieniem kwestii prawno-podatkowych
oraz dotyczących sprawozdawczości finansowej, mających znaczenie dla oceny ryzyka badania sprawozda-
nia finansowego oparta na dotychczasowym doświadczeniu podmiotu w badaniu sprawozdań jednostek o
podobnym do Spółki profilu działalności;
b. dotychczasowe posiadane doświadczenie podmiotu w badaniu sprawozdań finansowych spółek notowanych
na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.;
c. możliwość zapewnienia świadczenia pełnego zakresu usług określonych przez Spółkę (badanie sprawozdań
jednostkowych, badania sprawozdań skonsolidowanych, przeglądy śródroczne, itp.);
d. poziom oferowanej ceny za świadczone usługi;
e. ilość pracowników dedykowanych do prowadzenia badania oraz ich kwalifikacje zawodowe i doświadczenie;
f. możliwość przeprowadzenia badania w terminach określonych przez Spółkę;
Wybór firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych Archicom SA i Grupy Kapitałowej Archicom SA jest dokony-
wany w oparciu o procedurę wyboru firmy audytorskiej przyjętą uchwałą Komitetu Audytu Rady Nadzorczej Archicom SA nr
1/III/2018 z dnia 29 marca 2018 r.
Zgodnie z przyjętą procedurą:
• Ogłoszenie o rozpoczęciu procesu wyboru firmy audytorskiej wraz z zapytaniem ofertowym i zaproszeniem do
składania ofert jest publikowane na stronie internetowej Spółki.
• W procesie wyboru firmy audytorskiej mogą uczestniczyć dowolne podmioty uprawnione, pod warunkiem, że:
o Badana jednostka przeprowadza ocenę ofert złożonych przez podmioty uprawnione zgodnie z kry-
teriami wyboru określonymi w dokumentacji przetargowej oraz przygotowuje sprawozdanie zawiera-
jące wnioski z procedury wyboru, a następnie przedstawia to sprawozdanie do zatwierdzenia Komi-
tetowi Audytu.
o W przygotowywanym przez badaną jednostkę sprawozdaniu zawierana jest ocena ofert wszystkich
Oferentów uczestniczących w procesie.
Komitet Audytu przedstawia Radzie Nadzorczej rekomendację dotyczącą powołania podmiotu uprawnionego. Na podsta-
wie rekomendacji przedstawionej przez Komitet Audytu Rada Nadzorcza dokonuje wyboru podmiotu uprawnionego do do-
konania przeglądu oraz badania jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych.
Jeżeli decyzja Rady Nadzorczej odbiega od preferencji Komitetu Audytu, wymagane jest uzasadnienie niezastosowania się
do rekomendacji Komitetu Audytu. W takiej sytuacji podmiot uprawniony wskazany przez Radę Nadzorczą musi wziąć udział
w całej procedurze wyboru podmiotu uprawnionego (jeżeli już jej nie przechodził uprzednio).
W celu realizacji swoich zadań Komitet Audytu może żądać udzielenia przez Spółkę stosownych wyjaśnień i informacji oraz
przekazania dokumentów niezbędnych do wykonania przez Komitet jego zadań.
Zasady sporządzania rocznego sprawozdania finansowego
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 77
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej.
Walutą funkcjonalną Spółki dominującej oraz walutą prezentacji niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty
sposób prezentacji danych w sprawozdaniach finansowych w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń,
poszczególne pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. zł).
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez
spółki z Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Grupy na bieżąco analizuje główne obszary ryzyka i ich wpływ na
działalność Grupy Archicom S.A., co zostało opisane w punkcie 6.39 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wskazujące na
zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy w okresie 12 miesięcy od daty
zatwierdzenia sprawozdania finansowego. Na zdolność Grupy do kontynuowania działalności nie wpływa w żaden sposób
plan sprzedaży aktywów opisany szczegółowo w nocie 6.19 skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz związana z
tymi aktywami działalność zaniechana (w rozumieniu MSSF 5), wynikająca z decyzji kierownictwa o skoncentrowaniu
działalności Grupy na segmencie mieszkaniowym.
W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie dokonano korekt błędów w odniesieniu do wcześniej publikowanych
sprawozdań.
Polityka wynagrodzeń
Poziom wynagrodzenia Członków Zarządu ustalany jest przez Radę Nadzorczą z uwzględnieniem odpowiedniego rozeznania
rynkowego. Wynagrodzenia członków Zarządu są ściśle powiązane ze strategią Spółki, jej celami krótko i długoterminowymi,
wynikami i interesami. Zmienne składniki wynagrodzenia Członków Zarządu przyjmowane są co roku uchwałą Rady Nadzor-
czej, indywidualnie dla każdego członka z osobna, w oparciu o zatwierdzony plan inwestycyjny Spółki.
Spółka na dzień sporządzania sprawozdania finansowego za rok 2023 nie posiada polityki wynagrodzeń kluczowych menad-
żerów. Wynagrodzenia kluczowych menadżerów Spółki ustalane są przez Zarząd Spółki, a ich poziom jest zróżnicowany i nie
odbiega w sposób istotny od standardów rynkowych w tym zakresie.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Emitenta dnia 25 czerwca 2020 r. podjęło uchwałę nr 28/06/2020 w sprawie
przyjęcia polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej w Archicom S.A., która następnie została zmieniona
uchwałą nr 20/06/2021 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 24 czerwca 2021 r. oraz uchwałą nr 30/06/2022 Zwyczaj-
nego Walnego Zgromadzenia z dnia 23 czerwca 2022 r. Polityka wynagrodzeń została uszczegółowiona w uchwale Rady
Nadzorczej Emitenta nr 1/VIII/2020 z dnia 6 sierpnia 2020 r., zmienionej uchwałą nr 5/X/2020 z dnia 23 października 2020 r.,
uchwałą nr 10/IV/2021 z dnia 30 kwietnia 2021 r., uchwałą nr 14/V/2021 z dnia 21 maja 2021 r., uchwałą nr 3/VI/2021 z dnia 21
czerwca 2021 r. , uchwałą nr 4/VII/2021 z dnia 22 lipca 2021 r, uchwałą nr 1/IV/2022 z dnia 5 kwietnia 2022 r oraz , uchwałą nr
3/VI/2023 z dnia 30 czerwca 2023 r.
Pełna treść polityki wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej przyjęta uchwałą Walnego Zgromadzenia jest publicz-
nie dostępna na stronie internetowej www.archicom.pl.
Spółka nie prowadzi programów akcji pracowniczych, a także innych programów motywacyjnych lub premiowych opartych
na kapitale Emitenta.
Wartość wynagrodzeń osób zarządzających została szerzej przedstawiona w punkcie 6.38 Skonsolidowanego Sprawozdania
Finansowego Grupy Kapitałowej Archicom za rok 2023.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 78
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji umowy podpisane z Członkami Zarządu zawierały regulacje dotyczące
zakazu konkurencji:
• W okresie 6 miesięcy od dnia rozwiązania kontraktu managerskiego Prezes Zarządu – Waldemar Olbryk objęty będzie
zakazem konkurencji płatnym miesięcznie przez 6 miesięcy w wysokości 100% wynagrodzenia miesięcznego,
• W okresie 3-12 miesięcy od dnia rozwiązania kontraktu managerskiego Członkowie Zarządu –Agata Skowrońska-
Domańska (pełniąca funkcje Wiceprezesa Zarządu), Rafał Zboch i Dawid Wrona objęci będą zakazem konkurencji
płatnym miesięcznie w wysokości 100% wynagrodzenia miesięcznego.
Poza umowami zawartymi ze Spółką, członkowie Zarządu świadczą także usługi na rzecz spółek zależnych z Grupy Archicom,
w oparciu o zawarte z określonymi spółkami zależnymi stosowne umowy.
Informacje dot. umowy z firmą audytorską
W dniu 15 czerwca 2022 roku podpisana została umowa pomiędzy Archicom S.A. a PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o.
Audyt Sp. k. dotycząca badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2022 i 2023.
Decyzję o wyborze lub zmianie firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych Spółki podejmuje
Rada Nadzorcza Spółki, po zapoznaniu się z rekomendacją Komitetu Audytu. Szczegółowa procedura wyboru lub zmiany
firmy audytorskiej została opisana w części oświadczenia o stosowaniu ładu korporacyjnego w punkcie „organizacja komitetu
audytu przy radzie nadzorczej”.
Wynagrodzenie z poszczególnych tytułów wyniosło:
Wynagrodzenie podmiotu badającego sprawozdania finansowe
1.01-
31.12.2023
(tys. zł)
1.01-
31.12.2022
(tys. zł)
Badanie rocznych sprawozdań finansowych Archicom S.A. oraz Grupy Archicom
710
250
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A.
105
169
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom
140
104
Pozostałe usługi
30
30
Razem
985
553
Pozostałe usługi świadczone przez audytora w 2022 oraz w 2023 roku dotyczą usługi atestacyjnej w zakresie sprawozdania o
wynagrodzeniach za 2022 oraz 2023 rok – usługi wykonywane po dniu bilansowym.
Grupa poniosła także koszt badań jednostkowych rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych od Archicom S.A.
przeprowadzonych przez inne podmioty uprawnione do badania sprawozdań finansowych. Wynagrodzenie tych podmiotów
za 2022 rok wyniosło 181 tys. zł, a w 2023 roku na podstawie podpisanych umów wynosi 393 tys. zł.
Struktura kapitału zakładowego
Na 31 grudnia 2023 r. oraz na dzień przekazania niniejszego raportu do publikacji kapitał zakładowy Spółki Archicom S.A.
wynosił 584.960.430,00 zł i dzielił się na 58.496.043 akcji o wartości nominalnej 10,00 zł każda, w tym:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 79
Liczba akcji
Seria
19 462 841
zwykłe akcje na okaziciela
A
6 207 502
uprzywilejowane* akcje imienne
B1
3 892 568
zwykłe akcje imienne
C1
4 671 081
zwykłe akcje imienne
C2
5 605 298
zwykłe akcje imienne
C3
6 726 357
zwykłe akcje imienne
C4
1 930 396
zwykłe akcje imienne
C5
3 892 568
zwykłe akcje na okaziciela
D
6 107 432
zwykłe akcje imienne
E
*uprzywilejowanie oznacza, że na każdą z akcji uprzywilejowanych przypadają 2 głosy
Wskazanie akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez pod-
mioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu
Spółki na dzień zatwierdzenia raportu rocznego do publikacji oraz wskazanie zmian
w strukturze własności znacznych pakietów akcji w okresie od przekazania po-
przedniego raportu okresowego
Tabela poniżej prezentuje wykaz znaczących akcjonariuszy posiadających bezpośrednio i pośrednio poprzez podmioty za-
leżne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu spółki Archicom S.A. wg stanu na dzień przekazania
raportu finansowego.
Akcjonariusz
Liczba akcji
Udział w kapitale zakła-
dowym (%)
Liczba głosów na WZ
Udział w ogólnej liczbie
głosów na WZ (%)
Echo Investment
S.A. w tym:
43 307 601
74,04%
49 515 103
76,53%
bezpośrednio
22 825 702
39,02%
22 825 702
35,28%
pośrednio przez
DKR Echo Invest-
ment sp. z o.o. :
20 481 899
35,01%
26 689 401
41,25%
Allianz Polska PTE
3 637 144
6,22%
3 637 144
5,62%
Pozostali (akcjona-
riusze posiadający
poniżej 5% głosów
na WZ)
11 551 298
19,75%
11 551 298
17,85%
RAZEM:
58 496 043
100,00%
64 703 545
100,00%
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent otrzymał datowane na 5 stycznia 2024 zawiadomienie sporzą-
dzone na podstawie art. 69 ust. 1 pkt 1 i art. 69 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach
wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych („Ustawa”), od
spółki DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kiecach, że w wyniku zapisania w dniu 4 stycznia 2024 r. na rachunkach
maklerskich zmian własności akcji spółki Archicom S.A. z siedzibą we Wrocławiu („Spółka”) co jest skutkiem następczym zare-
jestrowania w dniu 27 listopada 2023 r. w Krajowym Rejestrze Sądowym połączenia przez przejęcie przez Zawiadamiającego,
tj. DKR Echo Investment sp. z o.o. z siedzibą w Kiecach (”Spółka Przejmująca”) dwóch spółek przejmowanych, tj: DKR Echo
Invest S.A. z siedzibą w Kielcach oraz DKRA Echo Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach („Połączenie”) dotychczas posiadany łączny
stan posiadania Zawiadamiającego w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Spółki uległ zmianie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 80
Bezpośrednio przed Połączeniem, Zawiadamiający posiadał łącznie 13.504.985 akcji Spółki, stanowiących ok. 23,09% akcji w
kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do wykonywania 17.598.873 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stano-
wiących ok. 27,20% głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.
Bezpośrednio po Połączeniu, Zawiadamiający posiada 20.481.899 akcji Spółki, stanowiących ok. 35,01% akcji w kapitale za-
kładowym Spółki i uprawniających do wykonywania 26.689.401 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących ok.
41,25% głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.
Akcje Emitenta oraz udziały i akcje podmiotów powiązanych
w posiadaniu osób z organów zarządczych i nadzorczych
Akcje Emitenta oraz udziały i akcje podmiotów powiązanych w posiadaniu osób z organów zarządczych i nadzorczych na
dzień 31 grudnia 2023 roku tj. na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania – zgodnie z wiedzą Spółki.
Akcje Emitenta będące w posiadaniu Członków Zarządu Archicom S.A. na dzień
przekazania raportu rocznego:
Waldemar Olbryk – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzednim
raporcie okresowym Emitenta.
Agata Skowrońska-Domańska – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego
w poprzednim raporcie okresowym Emitenta.
Dawid Wrona – posiada 7.847 akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzednim
raporcie okresowym Emitenta.
Rafał Zboch – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzednim
raporcie okresowym Emitenta.
Akcje Emitenta będące w posiadaniu Członków Rady Nadzorczej Archicom S.A. na
dzień przekazania raportu rocznego:
Nicklas Lindberg – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzednim
raporcie okresowym Emitenta.
Marek Gabryjelski – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzed-
nim raporcie okresowym Emitenta.
Konrad Płochocki – posiada 2.500 akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzed-
nim raporcie okresowym Emitenta.
Maciej Drozd – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzednim
raporcie okresowym Emitenta.
Małgorzata Turek – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzednim
raporcie okresowym Emitenta.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 81
Peter Kocsis – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzednim
raporcie okresowym Emitenta.
Bence Sass – nie posiada akcji Emitenta. Stan ten nie uległ zmianie w stosunku do stanu prezentowanego w poprzednim
raporcie okresowym Emitenta.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Waldemar Olbryk Agata Skowrońska-Domańska Dawid Wrona Rafał Zboch
Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 82
Oświadczenie
Zarządu
3. Oświadczenie Zarządu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Archicom S.A. oraz Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok 83
Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe
Archicom S.A. oraz roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom wraz z danymi porówny-
walnymi, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób praw-
dziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Spółki Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archi-
com.
Oświadczamy ponadto, iż roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Archicom zawiera praw-
dziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Archicom S.A. w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.
Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocz-
nego jednostkowego sprawozdania finansowego oraz przeglądu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
za 2023 rok został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego spra-
wozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym jednostkowym sprawozdaniu
finansowym oraz raporcie z przeglądu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zgodnie z obowiązującymi
przepisami i normami zawodowymi. Są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej, kluczo-
wego biegłego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę
świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo
zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Waldemar Olbryk Agata Skowrońska-Domańska Dawid Wrona Rafał Zboch
Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu