SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
.
GRUPA KAPITAŁOWA
MIRBUD
SPRAWOZDANIE
ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
2023
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
SPIS TREŚCI
1. ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ....................................5
2. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD ............................................................6
2.1. Opis Grupy Kapitałowej i przedmiot działalności .................................................................6
3. SYTUACJA FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD ....................................... 18
3.1. Omówienie wybranych pozycji skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy
Kapitałowej MIRBUD wg stanu na 31.12.2023r i 31.12.2022 r. ..................................... 18
3.2. Ocena zarządzania zasobami finansowymi i płynnością ................................................. 22
4. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD I PERSPEKTYWY ROZWOJU .. 24
4.1. Charakterystyka rynku .......................................................................................................... 24
4.2. Perspektywy rynku ................................................................................................................. 36
4.3. Opis działalności spółek z Grupy MIRBUD w 2023 r. ...................................................... 41
4.3.1 Opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta w okresie, którego dotyczy raport,
wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń ich dotyczących .......................................... 41
4.4. Społeczna Odpowiedzialność Biznesu ............................................................................... 52
4.5. Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach Grupy ...................... 52
4.6. Informacje o rynkach zbytu i dostaw ................................................................................... 55
4.6.1. Odbiorcy .................................................................................................................................. 55
4.6.2. Dostawcy ................................................................................................................................. 59
4.7. Perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD ..................................... 61
4.8. Określenie głównych inwestycji Emitenta krajowych i zagranicznych ........................... 66
4.9. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych .................................................. 66
4.10 Czynniki ryzyka .......................................................................................................................... 69
4.11. Informacje o kredytach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach ............................... 84
4.12. Wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji ................................................................. 95
4.13. Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych
prognoz wyników na dany rok, w świetle wyników zaprezentowanych w raporcie za
poprzedni okres w stosunku do wyników prognozowanych. ........................................... 95
5. NAJWAŻNIEJSZE UMOWY ................................................................................................ 96
5.1. Umowy ubezpieczenia .......................................................................................................... 96
5.2. Najważniejsze umowy o roboty budowlane i inne dotyczące działalności operacyjnej
zawarte przez Spółki Grupy Kapitałowej ............................................................................ 97
5.3. Zdarzenia i umowy zawarte po dniu, na które sporządzono sprawozdanie finansowe,
mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe .......................... 102
6. INFORMACJE O ZAWARCIU PRZEZ EMITENTA LUB JEDNOSTKĘ OD NIEGO
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 3 z 152
ZALEŻNĄ JEDNEJ LUB WIELU TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
JEŻELI ZOSTAŁY ZAWARTE NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE ............ 106
7. SKUTKI ZMIAN W STRUKTURZE JEDNOSTKI GOSPODARCZEJ, W TYM W
WYNIKU POŁĄCZENIA JEDNOSTEK, UZYSKANIA LUB UTRATY KONTROLI NAD
JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI ORAZ INWESTYCJAMI DŁUGOTERMINOWYMI, A
TAKŻE PODZIAŁU, RESTRUKTURYZACJI LUB ZANIECHANIA DZIAŁALNOŚCI
ORAZ WSKAZAIE JEDNOSTEK PODLEGAJĄCYCH KONSOLIDACJI .................... 106
8. OSIĄGNIETE I PROGNOZOWANE WYNIKI FINANSOWE ......................................... 107
9. CHARAKTERYSTYKA ZEWNĘTRZNYCH I WEWNĘTRZNYCH CZYNNIKÓW
ISTOTNYCH DLA ROZWOJU EMITENTA ORAZ OPIS PERSPEKTYW
DZIAŁALNOŚCI EMITENTA W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ JEDNEGO
KWARTAŁU .......................................................................................................................... 107
10. ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA
PRZEDSIĘBIORSTWEM EMITENTA I JEGO GRUPĄ KAPITAŁOWĄ ...................... 108
11. OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH SYSTEMÓW KONTROLI
WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO PROCESU
SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH .................................................... 109
12. INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE .................................................................................... 111
12.1. Akcjonariat ............................................................................................................................ 111
12.1.1. Informacja o dywidendzie wypłaconej w okresie od 01.01.2023r. do 31.12.2023r. .. 111
12.1.2. Informacje o nabyciu i sprzedaży akcji własnych ........................................................... 111
12.1.3. Akcje i udziały Spółek Grupy.............................................................................................. 112
12.1.4. Zestawienie stanu posiadania akcji emitenta lub uprawnień do nich przez osoby
zarządzające i nadzorujące emitenta ............................................................................... 116
12.1.5. Informacje o znanych emitentowi umowach, w tym zawartych po dniu bilansowym, w
wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji
przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy ................................................. 117
12.1.6. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych .................................. 117
12.2. Wpływ czynników i nietypowych zdarzeń na wynik finansowy za 2023 r. .................. 117
12.3. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem ......................... 117
12.4. Zarząd i Rada Nadzorcza oraz zmiany w organach nadzorujących i zarządzających w
Spółkach Grupy .................................................................................................................... 117
12.5. Informacja o osobistych, faktycznych i organizacyjnych powiązaniach członków
Zarządu i Rady Nadzorczej z określonymi akcjonariuszami posiadającymi co najmniej
5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy MIRBUD S.A. .......................... 121
12.6. Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących ................................................. 122
12.6.1. Umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące
rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska
bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu
połączenia emitenta przez pzejęcie; ................................................................................. 125
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 4 z 152
12.6.2. Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o
podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych
członków organów administrujących oraz o zobowiązaniach zaciągniętych w związku
z tymi emeryturami, ............................................................................................................. 125
12.7. Informacje o akcjach pracowniczych i ograniczeniach przenoszenia prawa własności
papierów wartościowych MIRBUD S.A. ........................................................................... 126
12.8. Wszelkie ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Spółki oraz wszelkie ograniczenia w zakresie wykonywania prawa głosu
przypadające na akcje Spółki ............................................................................................ 126
12.9. Pracownicy ............................................................................................................................ 126
12.10. Polityka różnorodności ........................................................................................................ 126
12.11. Informacje dotyczące umów z podmiotami uprawnionymi do badania sprawozdań
finansowych .......................................................................................................................... 127
12.12. Informacje o istotnych postępowaniach toczących się przed Sądem, organem
właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej
dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności emitenta lub jego jednostki ................. 128
13. OŚWIADCZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ NA TEMAT INFORMACJI
NIEFINANSOWYCH............................................................................................................ 128
14. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO SPÓŁKI
MIRBUD S.A. ........................................................................................................................ 129
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 5 z 152
1. ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Prezentowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) w
szczególności w zgodności z MSR 27 „Skonsolidowane i jednostkowe
sprawozdania finansowe” i z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29
marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych
przez emitentów papierów wartościowych oraz zgodnie z odpowiednimi standardami rachunkowości
mającymi zastosowanie do rocznej sprawozdawczości finansowej przyjętymi przez Unię Europejską,
opublikowanymi i obowiązującymi w czasie przygotowywania rocznego sprawozdania finansowego.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania
działalności gospodarczej przez MIRBUD S.A., jak i przez spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej
w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień autoryzacji niniejszego sprawozdania finansowego nie
stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez
Spółki wchodzące w skład Grupy.
Sprawozdania finansowe zostały sporządzone w tysiącach złotych (tys. zł) i wszystkie wartości, o ile nie
jest to wskazane inaczej, podane są w tysiącach złotych. Ewentualne różnice pomiędzy kwotami
ogółem, a sumą ich składników wynikają z zaokrągleń.
Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego szczegółowo zostały
przedstawione we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego za okres od 01.01.2023 r. do
31.12.2023 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 6 z 152
2. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD
2.1. Opis Grupy Kapitałowej i przedmiot działalności
Grupa Kapitałowa MIRBUD zatrudnia ponad 1100 pracowników, wśród których znajduje się wysoko
wykwalifikowana kadra inżynierska o różnorodnych specjalizacjach w branży budowlanej. Atutem Spółki
jest również rozwinięty park maszynowy zapewniający wykonywanie większości prac na bazie własnego
zaplecza.
MIRBUD S.A. od 2008 roku sukcesywnie buduje stabilną Grupę Kapitałową o zdywersyfikowanej
działalności. Zadania inwestycyjne w zakresie budownictwa mieszkaniowego w systemie
deweloperskim realizuje JHM DELOPMENT S.A., natomiast zlokalizowana w podbydgoskiej Kobylarni
spółka KOBYLARNIA S.A. rozszerza zakres działalności grupy o roboty drogowe i mostowe, a także
produkcję mas bitumicznych.
Ponadto do Grupy Kapitałowej MIRBUD należy MARYWILSKA 44 Sp. z o.o., która jest właścicielem i
zarządza największym centrum handlowym w obrębie Warszawy. Począwszy od 2021 roku spółka ta
jest również właścicielem i zarządcą Parku Magazynowo – Logistycznego w Ostródzie oraz obiektów
handlowych w Starachowicach i Rumi. Spółce MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. powierzono funkcję
zarządzającego wszystkimi nieruchomościami komercyjnymi pozostającymi we własności Grupy
Kapitałowej MIRBUD.
W listopadzie 2017 roku Zarząd MIRBUD S.A. podjął decyzję dotyczącą założenia jednoosobowej spółki
kapitałowej pod nazwą: MІРБУД Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (nazwa skrócona: TOB
«MІРБУД») z siedzibą w Kijowie. Spółka została zarejestrowana 25 stycznia 2018 r. Aktualnie spółka
nie prowadzi działalności operacyjnej na terenie Ukrainy.
W dniu 24.07.2021 r. spółka JHM DEVELOPMENT S.A. zakupiła od Syndyka Masy Upadłości spółki
pod nazwą STAL-MET Nieczaj Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Słupsku udziały w spółce
HAKAMORE Sp. z o. o. w upadłości z siedzibą w Warszawie (obecnie w Skierniewicach). Od dnia
01.01.2024r Spółka została postawiona w stan likwidacji.
W listopadzie 2023r do Grupy Kapitałowej dołączyła Spółka celowa PDC Industrial Center 217 sp. z
o.o., która jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości Chościszowice, gmina
Bolesławiec, obejmująca działkę nr 75 z obrębu 0004 Chościszowice, o powierzchni 10,37 ha. Na
przedmiotowej nieruchomości spółka realizuje budowę hali z przeznaczeniem na wynajem na cele
logistyczno-magazynowe o powierzchni około 50 000 m2. Nabycie udziałów w PDC Industrial Center
Sp. z o. o stanowi kolejny obszar działalności Spółki w obszarze rynku wynajmu nieruchomości
magazynowo-logistycznych.
MIRBUD S.A. jest jednostką dominującą i sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe, w skład
którego wchodzą sprawozdania jednostki dominującej i jednostek zależnych – JHM DEVELOPMENT
S.A., KOBYLARNIA S.A., MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. oraz PDC IC 217
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 7 z 152
Podstawowe dane spółki dominującej
MIRBUD S.A. powstał w wyniku przekształcenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą
MIRBUD Spółka z o.o. w spółkę akcyjną, w trybie art. 551 i następnych Kodeksu spółek handlowych.
Spółka została zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XX Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000270385 w dniu 22 grudnia 2006
roku. Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - KOBYLARNIA S.A. (dawniej: Przedsiębiorstwo
Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA S.A.)
W dniu 03.10.2011 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego wpisał przekształcenie Przedsiębiorstwa Budowy Dróg i Mostów Spółki z o.o. – spółki
zależnej MIRBUD S.A., w Przedsiębiorstwa Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA Spółka Akcyjna do
rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr KRS 0000396760. Dnia 01.07.2020 r.
nastąpiła zmiana nazwy Spółki. Od tego dnia Spółka prowadzi działalność pod firmą: Kobylarnia Spółka
Akcyjna.
Pełna nazwa jednostki:
KOBYLARNIA S.A.
Siedziba jednostki:
Kobylarnia
Forma prawna:
spółka akcyjna
NIP:
953-22-34-789
REGON:
091631706
Dane adresowe:
ul. Zakole 1, 86-051 Brzoza
tel/fax
+48(52) 381-06-10
Poczta elektroniczna:
sekretariat@kobylarnia.pl
Strona internetowa:
www.kobylarnia.pl
Kraj siedziby:
Polska
Nazwa emitenta:
MIRBUD S.A.
Siedziba Emitenta:
Skierniewice
Forma prawna:
spółka akcyjna
Kraj siedziby:
Polska
NIP:
836-170-22-07
REGON:
750772302
Dane adresowe:
ul. Unii Europejskiej 18, 96-100 Skierniewice
Telefon – centrala:
+ 48 (46) 833 98 65
Fax:
+ 48 (46) 833 97 32
Poczta elektroniczna:
sekretariat@mirbud.pl
Strona internetowa:
www.mirbud.pl
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 8 z 152
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - JHM DEVELOPMENT S.A.
Spółka powstała 27.05.2008 roku na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 3299/2008, a
następnie została przekształcona w dniu 10.12.2010 r. w spółkę akcyjną. W rejestrze przedsiębiorców
Krajowego Rejestru Sądowego, JHM DEVELOPMENT S.A. została zarejestrowana pod nr KRS
0000372753.
Pełna nazwa jednostki:
Siedziba jednostki:
Forma prawna:
NIP:
REGON:
Dane adresowe:
tel/fax
Poczta elektroniczna:
Strona internetowa:
Kraj siedziby:
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. i JHM DEVELOPMENT S.A.-
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Spółka powstała 15.06.2010 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 6480/2010. Spółka
została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla miasta
stołecznego Warszawy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS
0000359265 w dniu 23.06.2010 r.
W 2021 roku, w wyniku emisji przez MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. nowych udziałów w ilości 1 565 000
sztuk o wartości nominalnej 78 250 tys. zł i ich objęciu przez spółkę MIRBUD S.A. udział JHM
DEVELOPMENT S.A. w kapitale zakładowym MARYWILSKA 44 Sp. z o. o. zmalał do 46,12%. Na
skutek powyższego z dniem 01.07.2021 r. spółka JHM DEVELOPMENT S.A. utraciła kontrolę nad
spółką MARYWILSKA 44, natomiast bezpośrednią kontrolę nad tym podmiotem przejęła spółka
MIRBUD S.A. Ustalono, iż dniem utraty bezpośredniej kontroli JHM DEVELOPMENT S.A. nad
Marywilska 44 Sp. z o.o. jest dzień 30 czerwca 2021 roku.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 9 z 152
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - TOB «MІРБУД»
Spółka ТОВ «MIPБУД» została wpisana do Jednolitego Państwowego Rejestru Przedsiębiorstw i
Organizacji Ukrainy w dniu 25 stycznia 2018 r. pod numerem 41887344.
Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terenie Ukrainy w zakresie m.in. budowy budynków
mieszkalnych i niemieszkalnych, budowy dróg, wykonywania specjalistycznych robót budowlanych,
prac wykończeniowych i architektonicznych. Aktualnie Spółka nie prowadzi aktywnej działalności
operacyjnej na terenie Ukrainy.
Pełna nazwa jednostki:
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «MIPБУД» (MIRBUD sp. z
o.o.)
Siedziba jednostki:
Kijów
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
418873426552
REGON (Kod ЄДРПОУ):
41887344
Dane adresowe:
ul. Bratysławska 14B, 02156 Kijów
Kraj siedziby:
Ukraina
W dniu 24.07.2021 r. spółka JHM DEVELOPMENT S.A. zakupiła od Syndyka Masy Upadłości spółki
pod nazwą STAL-MET Nieczaj Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Słupsku udziały w spółce
HAKAMORE Sp. z o. o. w upadłości z siedzibą w Warszawie (obecnie w Skierniewicach).
Postanowieniem z dnia 1 lipca 2022 roku Sąd Rejonowy dla m.st Warszawa w Warszawie XVIII Wydział
Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych umorzył postępowanie upadłościowe
HAKAMORE Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie. Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził
prawomocność niniejszego postanowienia z dniem 17 listopada 2023 roku.
Pełna nazwa jednostki:
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Siedziba jednostki:
Warszawa
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
524-271-14-28
REGON:
142434636
Dane adresowe:
ul. Marywilska 44, 03-042 Warszawa
tel/fax
+48(22) 423-10-00
Poczta elektroniczna:
sekretariat@marywilska44.coml
Strona internetowa:
www.marywilska44.com
Kraj siedziby:
Polska
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 10 z 152
Na dzień 31.12.2023 r. nowo nabyta spółka nie została objęta konsolidacją. Nadzwyczajne
Zgromadzenie Wspólników Spółki HAKAMORE Sp. z o.o. z siedzibą w Skierniewicach Uchwałą nr 1 z
dnia 28 grudnia 2023 roku postanowiło z dniem 1 stycznia 2024 roku rozwiązać Spółkę i postawić w
stan likwidacji
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. i MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. – PDC Industrial
Center 217 sp. z o.o.
Spółka powstała 08.04.2021, na podstawie aktu notarialnego REP. A NR 10305/2021. została wpisana
do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego
Warszawy XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000359265.
w dniu 2021-05-27r.
W dniu 29 listopada 2023 Marywilska 44 sp. z o.o. dokonała nabycia 50,12% udziałów w kapitale
zakładowym spółki PDC Industrial Center 217 sp. z o.o. Na podstawie tej samej umowy właścicielem
49,88% udziałów w PDC Industrial Center 217 sp. z o.o. stał się MIRBUD S.A.
Pełna nazwa jednostki:
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
Siedziba jednostki:
Warszawa
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
525-286-46-71
REGON:
389097185
Dane adresowe:
ul. Marywilska 44, 03-042 Warszawa
tel/fax
+48(22) 423-10-00
Poczta elektroniczna:
sekretariat@marywilska44.coml
Strona internetowa:
www.marywilska44.com
Kraj siedziby:
Polska
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 11 z 152
Schemat: Struktura Grupy Kapitałowej MIRBUD na dzień 31.12.2023 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 12 z 152
Spółka MIRBUD S.A. nie jest powiązana z innymi podmiotami organizacyjnie lub kapitałowo.
Tabela: Struktura udziałów MIRBUD S.A. w podmiotach zależnych na dzień 31.12.2023 r.
Nazwa podmiotu
Kapitał zakładowy
Udział MIRBUD S.A.
w kapitale zakładowym
JHM DEVELOPMENT S.A.
173 000 000 zł
100%
KOBYLARNIA S.A.
30 000 000 zł
100%
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
157 500 000 zł
57,47%
ТОВ «MIPБУД»
2 377 752,81 UAH
100%
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
2 075 000,00 zł
49,88%
Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 2.377.752,81 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia
31.12.2023 r. wynosił 246.572,97 zł, wg kursu średniego NBP z dnia 31.12.2022 r. wynosił 299.121,30
zł) Jedynym wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień 31.12.2023 r. wartość wniesionego kapitału
wynosiła 315.877,09 zł.
Tabela: Struktura udziałów JHM DEVELOPMENT S.A. w podmiotach zależnych i powiązanych na dzień 31.12.2023 r.
Nazwa podmiotu
Kapitał zakładowy
Udział
JHM DEVELOPMENT S.A. w kapitale
zakładowym
MARYWILSKA 44 Spółka z o.o.
157 500 000 zł
42,53%
HAKAMORE Spółka z o.o. ( od 01.01.2024r w
likwidacji)
3 005 000 zł
100%
Tabela: Struktura udziałów MARYWILSKA 44 sp. z o.o. w podmiotach zależnych i powiązanych na dzień 31.12.2023 r.
Nazwa podmiotu
Kapitał zakładowy
Udział
Marywilska 44 sp. z o... w kapitale
zakładowym
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
2 075 000 zł
50,12%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 13 z 152
Przedmiot działalności
MIRBUD S.A.
MIRBUD S.A. działa przede wszystkim jako generalny wykonawca we wszystkich segmentach
budownictwa.
Wizytówką przedsiębiorstwa jest trzydziestoletnie doświadczenie oraz ponad 500 zakończonych
projektów inwestycyjnych należących w zdecydowanej większości do prestiżowych kontraktów
budowlanych w zakresie budownictwa:
przemysłowego (budynki produkcyjne, handlowe i usługowe);
użyteczności publicznej (hale sportowe, stadiony, szpitale, urzędy administracji publicznej);
komercyjnego (centra handlowe, wielkopowierzchniowe sklepy, hale wystawienniczo-
targowe);
inżynieryjno-drogowego (autostrady, drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe, elementy
miejskiej infrastruktury komunikacyjnej, mosty i bocznice kolejowe);
mieszkaniowego (budynki mieszkalne jednorodzinne, szeregowe oraz wielorodzinne).
MIRBUD S.A. gwarantuje najwyższą jakość usług, sprawną organizację, szybkie tempo prac w oparciu
o najwyższe standardy oraz profesjonalną kadrę techniczną. Podstawowym przedmiotem działalności
jednostki zgodnym z jej statutem oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego jest:
budownictwo ogólne i inżynieria lądowa,
towarowy transport drogowy,
wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską,
działalność reklamowo-wydawnicza,
wynajem pomieszczeń na własny rachunek,
sprzedaż hurtowa materiałów dla budownictwa.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 14 z 152
KOBYLARNIA S.A.
KOBYLARNIA S.A. (dawniej: Przedsiębiorstwo Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA S.A.) to
spółka zależna od MIRBUD S.A., specjalizująca się w kompleksowym wykonawstwie robót drogowych
i mostowych. Jest również producentem mas mineralno-bitumicznych i betonowych, posiadającym
nowoczesne wytwórnie mas bitumicznych w:
Kobylarni koło Bydgoszczy - wytwórnia Teltomat o wydajności 240 Mg/h oraz wytwórnia
Teltomat 120 o wydajności 160Mg/h;
Bogusławicach koło Włocławka – wytwórnia Teltomat 160 o wydajności 200 Mg/h;
Miękini koło Wrocławia -wytwórnia Amman Uniwersal o wydajności 240 Mg/h.
Spółka świadczy także usługi w zakresie wynajmu sprzętu budowlanego oraz specjalistycznych
środków transportu.
Podstawowym przedmiotem działalności KOBYLARNIA S.A. według Polskiej Klasyfikacji Działalności
jest:
wykonawstwo robót drogowych i mostowych;
produkcja mas mineralno-bitumicznych i betonowych;
wynajem sprzętu budowlanego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 15 z 152
JHM DEVELOPMENT S.A.
JHM DEVELOPMENT S.A. realizuje inwestycje w zakresie budowy oraz sprzedaży budynków
mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych. Przedmiotem działalności Spółki jest również kupno i
sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Powstanie
Spółki w 2008 roku zapoczątkowało proces budowy Grupy Kapitałowej MIRBUD.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej JHM DEVELOPMENT S.A. według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
wynajem i zarządzanie nieruchomościami.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 16 z 152
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej Marywilska 44 Sp. z o.o. według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
ТОВ «MIPБУД»
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej ТОВ «MIPБУД». według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
budownictwo ogólne i inżynieria lądowa.
Spółka została powołana w celu prowadzenia działalności na terenie Ukrainy. Spółka analizowała
potencjał rynku, uczestniczyła w przetargach i rozpoznawała możliwości nawiązania współpracy z
potencjalnymi podwykonawcami i dostawcami materiałów dla robót prowadzonych na terenie Polski i
Ukrainy W chwili obecnej z uwagi na konflikt zbrojny działalność Spółki jest zawieszona. Nie podlega
konsolidacji. W 2023 roku Spółka nie prowadziła aktywnej działalności na terenie Ukrainy.
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
według Polskiej Klasyfikacji Działalności jest:
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 17 z 152
Ilustracja: Struktura geograficzna Grupy Kapitałowej MIRBUD w Polsce.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 18 z 152
3. SYTUACJA FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD
3.1. Omówienie wybranych pozycji skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Grupy Kapitałowej MIRBUD wg stanu na 31.12.2023r i 31.12.2022 r.
Tabela: Wybrane pozycje aktywów Grupy wg stanu na dzień 31 grudnia 2023 i 31 grudnia 2022 roku w tys. zł.
Wyszczególnienie
31.12.2023
% udział
w całości
aktywów
31.12.2022
% udział w
całości
aktywów
Zmiana w tys. zł
Zmiana w %
Aktywa trwałe, w tym:
846 977
37,1%
729 720
32,5%
117 257
16%
Rzeczowe aktywa trwałe
268 712
11,8%
170 466
7,6%
98 246
58%
Nieruchomości inwestycyjne
490 841
21,5%
489 014
21,8%
1 827
0%
Wartości niematerialne
9 199
0,4%
5 261
0,2%
3 938
75%
Aktywa finansowe długoterminowe (z
wyłączeniem należności handlowych,
aktywów wycenianych metodą praw
własności ora środków pieniężnych i
ich ekwiwalentów)
40 383
1,8%
10 969
0,5%
29 414
268%
Inwestycje wyceniane metodą praw
własności
0,0%
0,0%
-
-
Długoterminowe należności
handlowe i pozostałe
2 102
0,1%
3 996
0,2%
- 1 894
-47%
aktywa biologiczne
0,0%
0,0%
-
-
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
35 740
1,6%
50 014
2,2%
- 4 274
-29%
Inne aktywa trwałe gdzieindziej
niesklasyfikowane (w tym rozliczenia
międzyokresowe)
0,0%
0,0%
-
-
Aktywa obrotowe, w tym:
1 436 824
62,9%
1 518 326
67,5%
-81 502
-5%
Zapasy
389 856
17,1%
392 911
17,5%
- 3 055
-1%
Bieżące należności z tytułu podatku
dochodowego
20 056
0,9%
0,0%
20 056
0%
Należności handlowe i pozostałe
należności
595 914
26,1%
577 694
25,7%
18 220
3%
Aktywa finansowe krótkoterminowe
( z wyłączeniem należności
handlowych, aktywów wycenianych
metodą praw własności ora środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów)
35 222
1,5%
40 161
1,8%
-4939
-12%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
395 776
17,3%
507 560
22,6%
-111784
-22%
Inne aktywa obrotowe gdzieindziej
niesklasyfikowane
0,0%
0,0%
-
-
aktywa trwałe przeznaczone do
sprzedaży
0,0%
0,0%
-
-
A k t y w a r a z e m
2 283 801
100,0%
2 248 046
100,0%
35 755
2%
Na dzień 31.12.2023 r. w porównaniu do końca roku 2022 wartość sumy bilansowej Grupy MIRBUD nie
uległa znaczącym zmianom. Zmianom natomiast uległa struktura aktywów Grupy Kapitałowej.
Wartością dominującą są aktywa obrotowe, które stanowią na dzień 31.12.2023 r. 62,9% aktywów
Grupy ogółem (spadek udziału aktywów obrotowych w sumie bilansowej o 4,6 p.p. względem końca
roku 2022).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 19 z 152
Znaczącymi pozycjami aktywów obrotowych nadal są: należności handlowe i pozostałe należności
stanowiące 26,1% aktywów ogółem (wzrost udziału w całości aktywów o 0,4 p.p. w stosunku do roku
2022), zapasy (głównie grunty i lokale mieszkalne w Spółce JHM DEVELOPMENT S.A.), których udział
w aktywach ogółem spadł o 0,4 p.p. w porównaniu z rokiem 2022 i stanowi 17,1% całości aktywów, oraz
środki pieniężne i ekwiwalenty stanowiące 17,3% aktywów Grupy. (spadek udziału o 5,3 p.p. w
aktywach Grupy).
Aktywa trwałe stanowią na dzień 31.12.2023 r. 37,1% całości aktywów Grupy MIRBUD (spadek
o 4,6 p.p. w stosunku do końca 2022 r.).
Na aktywa trwałe składają się przede wszystkim rzeczowe aktywa trwałe stanowiące 11,8% aktywów
(wzrost udziału w sumie bilansowej o 5,8 p.p.) oraz nieruchomości inwestycyjne (które stanowią głównie
nieruchomości Centrum Targowego Marywilska 44, marketu NOMI i Galerii Handlowej wraz Biedronką
w Rumi i hale magazynowo-logistyczne w Ostródzie stanowiące 21,5% aktywów ogółem (spadek
udziału o 3 p.p. względem roku 2022)
Zmiany w strukturze aktywów spowodowane były głównie
zakupem przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. środków transportu i maszyn i urządzeń za
kwotę ponad 24 mln zł;
zakupem przez MIRBUD za kwotę ponad 36 mln zł akcji TORPOL S.A.;
zakupem przez MARYWILSKĄ 44 i MIRBUD łącznie 100% udziałów w PDC INDUSTRIAL
CENTER 217 sp. z o.o. realizującej budowę centrum magazynowo – logistyczno –
produkcyjnego zlokalizowanego w Chościszowicach gmina Bolesławiec (wartość środków
trwałych w budowie na dzień 31.12.2023 r. – 78 mln zł, wartość gruntów 10,5 mln zł);
rozliczeniem znacznej części należności z tytułu kontraktów w segmencie przemysłowo-
magazynowym zawieranych ze Spółkami z Grupy Panattoni, co skutkowało obniżeniem się
poziomu należności handlowych;
utrzymaniem stanu zapasów na zbliżonym do roku 2023 r. poziomie (m.in. na skutek
zmniejszenia wartości półproduktów i produktów w toku z 211 mln zł w roku 2022 do poziomu
105 mln zł na koniec roku 2023, co wiązało się z przeniesieniem własności lokali w IV kwartale
w inwestycjach w Żyrardowie, Bydgoszczy, Zakopanem i Gdańsku oraz wzrostu wartości
produktów deweloperskich z poziomu 62 mln zł w roku 2022 do wartości 150 mln zł na koniec
roku 2023 – w wyniku zwiększenia liczby mieszkań gotowych w inwestycjach nowo oddanych
do użytkowania);
rozliczeniem przez MIRBUD i KOBYLARNIĘ zaliczek otrzymanych na realizację kontraktów
drogowych: budowa fragmentu autostrady A-1, obwodnica Olesna, oraz sukcesywnym
rozliczaniem zaliczek otrzymanych na realizację pozostałych kontraktów drogowych (wartość
nierozliczonych zaliczek na roboty budowlane drogowe 106 mln zł);
wzrostem należności handlowych spowodowanym wzrostem skali działalności w segmencie
budowlano – montażowym (przejście dużych projektów drogowych w fazę zaawansowanej
realizacji).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 20 z 152
Tabela: Wybrane pozycje pasywów wg stanu na dzień 31 grudnia 2023 i 31 grudnia 2022 roku w tys. zł.
Wyszczególnienie
31.12.2023
% udział
w całości
pasywów
31.12.2022
% udział
w całości
pasywów
Zmiana
w tys. zł
Zmiana w %
Kapitał własny
793 550
35%
681 990
30%
111 560
16%
Wyemitowany kapitał podstawowy
9 174
0%
9 174
0%
0
0%
Zyski (straty) przypadające właścicielom
jednostki)
135 414
6%
119 195
5%
16 219
14%
Pozostałe kapitały
648 962
28%
553 621
25%
95 341
17%
Kapitał przypadający na udziały
niesprawujące kontroli
0
0%
0
0%
0
#DZIEL/0!
Długoterminowe zobowiązania i
rezerwy na zobowiązania
496 143
22%
648 599
29%
-152 456
-24%
- Rezerwa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
46 018
2%
34 497
2%
11 521
33%
- pozostałe rezerwy na zobowiązania
długoterminowe
8 850
0%
7 433
0%
1 417
19%
- długoterminowe zobowiązania finansowe
za zobowiązań handlowych i pozostałych
zobowiązań
314 284
14%
395 325
18%
-81 041
-20%
- długoterminowe zobowiązania handlowe
i pozostałe
126 991
6%
211 344
9%
-84 353
-40%
- inne zobowiązania i rezerwy
długoterminowe gdzie indziej nie
sklasyfikowane
0%
0%
0
0%
Krótkoterminowe zobowiązania i
rezerwy na zobowiązania
994 108
43%
917 457
41%
76 651
8%
- Rezerwa na zobowiązania
krótkoterminowe
6 690
0%
4 596
0%
2 094
46%
- krótkoterminowe zobowiązania
finansowe za wyjątkiem rezerw,
zobowiązań handlowych i pozostałych
zobowiązań
90 521
4%
53 012
2%
37 509
71%
- zobowiązania handlowe i pozostałe
892 131
39%
847 200
38%
44 931
5%
- zobowiązania z tytułu podatku
dochodowego
1 730
0%
11 629
1%
-9 899
-85%
inne zobowiązania i rezerwy
długoterminowe gdzie indziej nie
sklasyfikowane
3 036
0%
1 020
0%
2 016
0%
Zobowiązania związane bezpośrednio z
aktywami trwałymi klasyfikowanymi jako
przeznaczone do sprzedaży
0
0%
0
0%
0
0%
P a s y w a r a z e m
2 283 801
100%
2 248 046
100%
35 755
2%
W 2023 r. struktura pasywów uległa zmianom. Działalność Grupy Kapitałowej MIRBUD jest w 35%
finansowana ze środków własnych, natomiast w 65% kapitałem obcym. Udział zobowiązań
długoterminowych w finansowaniu wyniósł 22% (spadek udziału w stosunku do 2022 r. o 7 p.p.),
natomiast udział zobowiązań krótkoterminowych uległ zwiększeniu o 2 p.p. względem roku 2022 i
kształtował się na poziomie 43%.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 21 z 152
Zmiana struktury pasywów wynikała głównie z:
częściowej spłaty pozostałych kredytów długoterminowych i pożyczki w ARP S.A.
zakupem w leasingu przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. środków transportu i maszyn i
urządzeń za kwotę ponad 18 mln zł; - wzrost długoterminowych i krótkoterminowych
zobowiązań finansowych;
rozliczeniem przez MIRBUD i KOBYLARNIĘ zaliczek otrzymanych na realizację kontraktów
drogowych: budowa fragmentu autostrady A-1, obwodnica Olesna, oraz sukcesywnym
rozliczaniem zaliczek otrzymanych na realizację pozostałych kontraktów drogowych (wartość
rozliczonych w 2023 r. zaliczek na roboty budowlane drogowe 83 mln zł + 64 mln zł, wartość
nierozliczonych zaliczek na roboty budowlane drogowe 106 mln zł);
utrzymaniem się wysokiego poziomu zobowiązań handlowych spowodowanym skalą
działalności w segmencie budowlano – montażowym (przejście dużych projektów drogowych w
fazę zawansowanej realizacji);
zapadalności w 2024 roku kredytów obrotowych zaciągniętych w PEKAO S.A. i BOS S.A. na
łączną kwotę 36 mln zł; (Emitent planuje rolować zobowiązania na kolejne okresy 24-
36 miesięczne)
Tabela: Wybrane pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów Grupy za okres od 01.01.2023r do 31.12.2023r i 01.01.2022r
do 31.12.2022 r. w tys. zł
Wyszczególnienie
Okres od
01.01.2023 do
31.12.2023
Rentowność
Okres od
01.01.2022 do
31.12.2022
Rentowność
Zmiana w
tys. zł
Zmiana
w %
Przychody ze sprzedaży
3 322 440
------------
3 319 329
------------
3 111
0,1%
Zysk ze sprzedaży
335 656
10,10%
270 483
8,15%
65 173
24%
Zysk operacyjny EBIT
223 883
6,74%
178 272
5,37%
45 611
26%
Zysk przed
opodatkowaniem
170 213
5,12%
151 161
4,55%
19 052
13%
Zysk netto
135 414
4,08%
119 195
3,59%
16 219
14%
W 2023 roku Grupa MIRBUD osiągnęła przychody porównywalne do przychodów roku 2022.
Rentowność ze sprzedaży w tym okresie w stosunku do roku 2022, znacznie wzrosła o 1,95 p.p.
natomiast rentowność netto była wyższa o 0,49 p.p. W 2023 roku Grupa poprawiła rentowność w
każdym segmencie działalności.
Na poziom rentowności spółek z Grupy w 2023 r. wpływ miały:
wzrost r/r rentowności w każdym segmencie działalności budowlano – montażowej, z uwagi na
wychłodzenie się gospodarki, związaną z tym stabilizację i spadki cen niektórych asortymentów
materiałów i usług budowlanych;
znaczne zwiększenie poziomu przychodów (o 54%) i zysku ze sprzedaży (o 30%) z działalności
deweloperskiej;
zwiększenie kosztów finansowych o ok. 17,7 mln zł (wynikało głownie z zwiększonego
wykorzystywania kredytów na inwestycje deweloperskie i obrotowych związanych z
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 22 z 152
realizowanymi kontraktami budowlanymi oraz z odpisu wartości udziałów w HAKAMORE Sp. z
o. o., który wyniósł 9,2 mln zł);
zwiększenie progu waloryzacyjnego dla realizowanych na zlecenie GDDKiA kontraktów
drogowych do wysokości 15% ceny kontraktowej (wartość dodatkowej waloryzacji ujętej w 2023
wyniosła 26 mln zł).
3.2. Ocena zarządzania zasobami finansowymi i płynnością
Zarzadzanie zasobami finansowymi Grupy MIRBUD zakłada oparcie struktury finasowania o
długoterminowe źródła finansowania. Spółki z Grupy finansują prowadzoną działalność w 70% w
oparciu o kapitał obcy poprzez:
kredyty,
pożyczki,
zaliczki,
leasing,
factoring.
Spółki dokładają starań by finansowanie kapitałem obcym było zdywersyfikowane, zarówno jeżeli
chodzi o instytucję finansująca jak i wykorzystywane produkty finansowe.
Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej.
Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:
zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,
ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,
efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,
koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w
spółkach Grupy.
Powyższe cele są realizowane w reakcji na zmieniające się uwarunkowania ekonomiczne i gospodarcze
poprzez efektywne zarządzanie ryzykiem kredytowym, stopy procentowej i walutowym.
Strategia Grupy przewiduje w kolejnych latach, dalszą stopniową zamianę długu krótkoterminowego
finansującego pojedyncze kontrakty budowlane na finansowanie długoterminowe ze szczególnym
uwzględnieniem zaliczek od Zamawiającego przy kontraktach infrastrukturalnych oraz w
długoterminowej perspektywie - stopniową redukcję zadłużenia.
Monitorowanie efektywności zarządzania zasobami finansowymi odbywa się m.in. przy wykorzystaniu
poniższych wskaźników:
Tabela: Wskaźniki zadłużenia Grupy MIRBUD
Wyszczególnienie
31.12.2023
31.12.2022
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
Zobowiązania ogółem / Aktywa
0,65
0,70
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
Zobowiązania długoterminowe / Aktywa
0,22
0,29
Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego
Zobowiązania krótkoterminowe / Aktywa
0,44
0,41
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
Zobowiązania / Kapitał własny
1,88
2,30
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 23 z 152
W raportowanym okresie poziom zadłużenia Grupy spadł o 5%, zmianie uległa również jego struktura
(spadł o 7 p.p. udział zadłużenia długoterminowego a wzrósł udział zadłużenia krótkoterminowego) co
wynikało z:
zapadalności w 2024 roku kredytów obrotowych zaciągniętych w PEKAO S.A. i BOS S.A. na
łączną kwotę 36 mln zł; (Emitent planuje rolować zobowiązania na kolejne okresy 24-
36 miesięczne),
częściowej spłaty pozostałych kredytów długoterminowych i pożyczki długoterminowej,
wzrostu zobowiązań handlowych spowodowanego przejściem dużych projektów drogowych w
fazę zawansowanej realizacji, wzrostem ilości i wartości realizowanych kontraktów w
segmencie budynków użytku publicznego;
zmiany warunków rynkowych dostawy materiałów wymuszających wcześniejszą płatność lub
płatności zaliczkowe, co miało wpływ na zwiększone wykorzystanie dostępnych kredytów
obrotowych;
zakupem w leasingu przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. środków transportu i maszyn i
urządzeń za kwotę ponad 18 mln zł; - wzrost długoterminowych i krótkoterminowych
zobowiązań finansowych;
Na poziom i strukturę zadłużenia Grupy w perspektywie roku 2024 wpływ będzie miał okres rolowania
zobowiązań finansowych wynikających z kredytów obrotowych, termin regulowania należności przez
Spółki z Grupy Panattoni, skala nowych inwestycji deweloperskich (np. inwestycje w Łodzi, Poznaniu,
Skierniewicach, Jastrzębiej Górze), planowane inwestycje w środki trwałe oraz wdrażana strategia
finasowania dużych kontraktów drogowych z zaliczek od Zamawiającego.
Tabela: Wskaźniki płynności Grupy
Wyszczególnienie
31.12.2023
31.12.2022
Wskaźnik płynności bieżącej
Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe
1,45
1,68
Wskaźnik przyspieszonej płynności
(Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia
międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe
1,05
1,28
Wskaźnik płynności środków pieniężnych
Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe
0,40
0,59
Płynność Grupy Kapitałowej MIRBUD na dzień 31.12.2023 roku w porównaniem 31.12.2022r nie uległa
znaczącym zmianom i nadal znajduje się na wysokim poziomie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 24 z 152
4. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD I PERSPEKTYWY
ROZWOJU
4.1. Charakterystyka rynku
Według wstępnego szacunku produkt krajowy brutto (PKB) w 2023 r. był realnie wyższy o 0,2% w
porównaniu do 2022 r., natomiast w 2022 PKB wzrosło względem 2021 roku o 5,3%. W samym
budownictwie w 2023 r. w porównaniu z 2022 r. dynamika PKB zwiększyła się o 3,4%, natomiast w
2022 r. wzrost ten wyniósł 5,1% względem 2021 r. Nakłady brutto na środki trwałe w 2023 r. w
porównaniu z rokiem poprzednim wzrosły o 8,0%. Stopa inwestycji w gospodarce narodowej (relacja
nakładów brutto na środki trwałe do produktu krajowego brutto w cenach bieżących) w 2023 r. wyniosła
17,4% przy 16,8% w 2022 r. Na koniec stycznia konsensus prognoz dla PKB wyniósł 3,0%. Oczekuje
się, że w kolejnych miesiącach prognozy na cały 2024 r. mogą osiągnąć poziom 3,5%. Międzynarodowy
Fundusz Walutowy (MFW) podwyższył prognozę dynamiki PKB Polski w 2024 r. z 2,3 do 2,8%.
Wykres: Dynamika realna produktu krajowego brutto w latach 2020 - 2023 (ceny stałe średnioroczne roku poprzedniego)
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Według najnowszego raportu NBP
1
nt. koniunktury w przedsiębiorstwach w IV kw. 2023 r. bieżąca
ocena własnej sytuacji ekonomiczno-finansowej przedsiębiorstw poprawiła się. Przedsiębiorstwa
oczekują w I kw. 2024 r. szybszego wzrostu popytu ogółem, wynikającego z przyspieszenia wzrostu
popytu krajowego. Szczególnie wyraźną poprawę prognoz popytu odnotowano m. in. w budownictwie.
Pozytywnym sygnałem jest także dalsza, relatywnie solidna poprawa wskaźnika ocen przyszłej sytuacji,
zarówno w perspektywie kwartału jak i roku. Badania koniunktury NBP wskazują na dalszy
systematyczny wzrostu dynamiki PKB w 2024 r.
Mimo pogorszenia się prognoz kwartalnych, jak i rocznych dotyczących rozpoczynania nowych
inwestycji, pod koniec roku wyraźnie poprawiły się wskaźniki kontynuacji inwestycji (po ich tąpnięciu na
początku 2022 r.), co może sygnalizować odmrażanie wstrzymanych tuż po wybuchu wojny na Ukrainie
inwestycji przedsiębiorstw, m.in. dzięki stabilizującej się sytuacji w zakresie cen i dostępności surowców.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 25 z 152
Sytuacja ta związana jest z wykorzystaniem środków unijnych z perspektywy finansowej UE na lata
2014-2020, wpływających na cykl inwestycyjny firm, szczególnie biorąc pod uwagę znaczne wydatki
inwestycyjne firm publicznych oraz sektora energetycznego. Początek 2024 r. powinien przynieść
spowolnienie tej dynamiki. W 2024 r. oczekuje się wyraźnie niższych wydatków inwestycyjnych, w
głównej mierze ze względu na cykl wydatkowania środków unijnych, które silnie wpływają zarówno na
cykl inwestycyjny przedsiębiorstw, jak i sektora finansów publicznych.
Przewiduje się, że w br. inwestycje znacząco spowolnią do 1,2%. Widoczne spowolnienie gospodarcze
w Europie przyczyni się do mniejszego wzrostu nakładów inwestycyjnych przedsiębiorstw. Dodatkowo
prawdopodobny jest spadek wolumenu inwestycji samorządów – będzie to związane z przestojem
wywołanym zmianą perspektyw budżetowych UE dla środków spójności. Najprawdopodobniej efekt
wsparcia z Krajowego Planu Odbudowy będzie widoczny dopiero w 2025 r.
2
Kluczowym czynnikiem sukcesu warunkującym wpływ KPO na gospodarkę Polski jest jak najszybsze
rozpoczęcie wydatkowania środków. Po trzech latach od wprowadzenia Funduszu Odbudowy Polska
wykorzystała zaledwie 1,5 proc. przyznanych nam pieniędzy w ramach KPO. Na wydanie pozostałej
części funduszy Polska ma 2,5 roku. Odblokowanie miliardów złotych z funduszy unijnych poprawiło
nastroje w gospodarce, co można było zaobserwować na GPW, przełożyło się to m.in. na umocnienie
złotego i cenę polskich obligacji skarbowych.
Według PIE inflacja pozostanie powyżej celu NBP także w 2025 r. Spodziewać można się wysokiego
wzrostu cen usług oraz inflacji bazowej. Istotny udział będą miały w tym wzrosty cen energii jako efekt
ich urynkowienia. Dodatkowo wpływ na inflację będzie miało przywrócenie wyższej stawki VAT na
żywność. Zakłada się, że na koniec 2025 r. inflacja powinna się zbliżyć do 4%.
1
NBP Szybki Monitoring NBP Nr 01/24 (styczeń 2024 r.)
2
Przegląd Gospodarczy PIE: zima 2023
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 26 z 152
Produkcja budowlano – montażowa
W grudniu 2023 r. produkcja budowlano-montażowa wzrosła aż o 14,0% r/r, po wzroście w listopadzie
o 3,9% r/r. Powyższe było wynikiem konieczności rozliczenia do końca 2023 r. wydatków inwestycyjnych
współfinansowanych ze środków UE w ramach perspektywy Budżetu UE na lata 2014-2020.
Wykres: Produkcja budowlano-montażowa, firmy powyżej 9 pracowników, dynamika realna (%, r/r)
Źródło: Spectis na podstawie danych GUS
Istotny wpływ kumulacji wydatków współfinansowanych ze środków UE potwierdza struktura danych
dotyczących produkcji budowlano-montażowej. Dynamika produkcji w firmach specjalizujących się we
wznoszeniu budynków (czyli w sekcji mniej zależnej od wydatkowania środków unijnych) wzrosła w
grudniu do 13,4% r/r z 10,7% r/r miesiąc wcześniej.
3
W dużo silniejszym stopniu w grudniu wzrosła produkcja w przedsiębiorstwach, których główną formą
działalności jest budowa obiektów inżynierii lądowej i wodnej (do 19,2% r/r z 5,3% r/r w listopadzie).
Dużo silniejszy wpływ na wydatkowanie środków unijnych mają bowiem publiczne inwestycje
infrastrukturalne.
Z uwagi na to, iż termin rozliczenia wydatków następował do końca 2023 r., a skala rozpoczętych
nowych inwestycji w ramach kolejnej perspektywy Budżetu UE jest ograniczona, z początkiem 2024 r.
oczekuje się korekcyjnego spadku produkcji budowlano-montażowej. Pewnym ograniczeniem spadku
będą wydatki (finansowane ze środków własnych) jednostek samorządu terytorialnego związane z
wiosennymi wyborami samorządowymi i utrzymujący się trend poprawy aktywności rynku
mieszkaniowego. Biorąc pod uwagę powyższe, z początkiem 2024 r. oczekujemy spadku dynamiki
produkcji budowlano-montażowej do poziomu nieco powyżej 0,0% r/r.
3
BOŚ Bank, Analizy makroekonomiczne Komentarz bieżący, 22 stycznia 2024
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 27 z 152
Wykres: Dynamika produkcji budowlano-montażowej
Źródło: GUS
Dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące dynamiki produkcji budowlano – montażowej w
ujęciu rocznym okazały się znacznie niższe od prognoz i oczekiwań rynkowych. Według statystyk
oczyszczonych z wpływu czynników o charakterze sezonowym, produkcja budowlano-montażowa w
styczniu 2024 r. była niższa o 7,8% niż rok wcześniej oraz niższa o 16,5% w porównaniu z poprzednim
miesiącem.
Wykres: Produkcja budowlano-montażowa wg PKOB, budynki mieszkaniowe
Źródło: Na podstawie danych GUS
Nadal dominującym sektorem pod względem wolumenu sprzedaży na koniec 2023 r. był sektor
magazynowy. Dominowały mniejsze projekty, jedynie kilka transakcji przekroczyło próg 100 milionów
euro. Według ekspertów Colliers znacznie zmalał popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne.
Spadek r/r wyniósł około 30%. Tak duży spadek popytu r/r wynika z wysokiej wartości bazowej. W latach
2021 – 2022 powierzchnia magazynowa cieszyła się największym zainteresowaniem najemców w
historii tego rynku. Od początku 2022 r. stopa pustostanów znajdowała się w trendzie wzrostowym – w
III kw. 2023 r. wyniosła 7,7 proc. Obecna wartość tego wskaźnika ma wpływ na zwiększenie
konkurencyjności na rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych. Pozwala to na łatwiejsze
znalezienie odpowiedniej powierzchni dla najemców. Taka sytuacja może spowodować zmianę
charakteru rynku na znacznie bardziej preferencyjny dla najemcy niż dla dewelopera.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 28 z 152
Podobnie od początku 2022 roku znacznie wzrosły zarówno stawki bazowe, jak i efektywne czynszów.
Było to wynikiem m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wyższych kosztów finansowania
projektów oraz pogorszenia się nastrojów funduszy inwestycyjnych. Deweloperzy powierzchni
handlowych koncentrują swoją działalność na małych obiektach o profilu convenience, zlokalizowanych
głównie w mniejszych ośrodkach. W pierwszych trzech kwartałach 2023 r. aż 73% nowej podaży oddano
w formacie parków handlowych. Część parków handlowych otwartych w tym roku powstała na bazie
zamkniętych w poprzednich latach budynków należących do sieci Tesco.
Według wstępnych danych GUS w styczniu 2024 r. ceny produkcji budowlano-montażowej w
porównaniu z analogicznym miesiącem poprzedniego roku wzrosły o 7,7%, a w porównaniu z grudniem
2023 r. o 0,5%.
W styczniu 2024 r. w stosunku do grudnia 2023 r. zanotowano wzrost cen budowy budynków, obiektów
inżynierii lądowej i wodnej oraz robót budowlanych specjalistycznych po 0,5%.
W porównaniu ze styczniem 2023 r. podniesiono ceny budowy obiektów inżynierii lądowej i wodnej
(o 8,8%), robót budowlanych specjalistycznych (o 7,4%) oraz budowy budynków (o 6,7%).
❖ Rynek pracy
Obserwowany spadek inflacji skorelowany jest z malejącą presją płacową w gospodarce. Wzrost
przeciętnych wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw wyniósł w grudniu 2023 r. 9,6%, przy 11,8%
wzroście w listopadzie 2023 r. W przypadku sektora budowlanego dynamika ta pozostała na niższym
poziomie i wyniosła w grudniu 6,3%, przy 7,8% miesiąc wcześniej. W tym okresie odnotowany został
spadek zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw, w grudniu 2023 r. wyniósł -0,1%, a w samym
budownictwie zatrudnienie zmniejszyło się o 1,2%. Odnotowano natomiast nieznaczny wzrost stopy
bezrobocia, który na koniec grudnia 2023 r., wzrósł do poziomu 5,1%. Jednocześnie prognoza stopy
bezrobocia utrzymana została na poziomie 5,0% na koniec 2024 r.
Rok 2023 przyniósł pogorszenie na rynku pracy w budownictwie. W pierwszym półroczu bezrobocie w
branży wzrosło do 6,2%, ale w drugiej połowie roku sytuacja poprawiła się i wskaźnik ten utrzymał się
w granicach 4,2%. Taka sytuacja daje nadal pracownikom przewagę na rynku pracy. Powyższe
spowodowane jest kryzysem demograficznym i małą podażą robotników z zagranicy. W pierwszej
połowie roku płace robotnicze, na tle innych branż, okazywały się mało atrakcyjne. Sytuacja zmieniła
się w drugiej połowie roku, co przełożyło się na średni wzrost wynagrodzeń w 2023 r. o 15,7%.
❖ Produkcja materiałów budowlanych
Ceny podstawowych materiałów budowlanych w 2023 r. rosły w tempie zbliżonym do inflacji, tj. ok. 3%
rocznie, jednak w przypadku cementu wzrost ten wyniósł 27%. Po 4,3- procentowym spadku
w listopadzie, w grudniu rynek cementu odnotował spadek produkcji o 9,4% r/r. Dynamika produkcji
cementu liczona dla sumy kroczącej 12-miesięcznej poprawiła się po grudniu do poziomu -12%. Także
dynamika zużycia krajowego (biorąca pod uwagę import netto) wyniosła -12%, co przekłada się na
wynik 17,46 mln ton (w tym 16,6 mln ton produkcji krajowej).
Na początku marca 2022 r. ceny stali budowlanej osiągnęły rekordową cenę około 9500 zł/tonę. Za
pręty żebrowane trzeba było zapłacić od 7,7 tys. zł do 8,0 tys. zł netto za tonę (od 9,5 do ok. 9,9 tys. zł/t
brutto). Od końca lutego 2023 obserwowano stabilizację cen z tego asortymentu i tylko nieznaczne
wahania cen stali. W listopadzie i grudniu wiele wyrobów stalowych nadal taniało. Z kolei styczeń i luty
2024 r. przyniosły zauważalne podwyżki cen stali i można spodziewać się, że ten trend się utrzyma.
Ceny tony stali w postaci prętów stalowych kształtują się obecnie w okolicach 550 USD za tonę, czyli
są około 20% niższe niż średnio w okresie postpandemicznego odbicia w branży stalowej z roku 2021
oraz o 40% niższe od szczytu szoku cenowego bezpośrednio po wybuchu wojny na Ukrainie, kiedy to
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 29 z 152
okresowo przekroczyły poziom 900 USD za tonę. Jednocześnie pozostają około 20% wyższe niż
średnio w latach
poprzedzających pandemię (2016-2019).
Od października 2023 r. zaczął obowiązywać mechanizm dostosowywania cen na granicach
z uwzględnieniem emisji CO
2
– CBAM. Oczekuje się, że unijny mechanizm dostosowywania cen
na granicach z uwzględnieniem emisji CO
2
(CBAM) będzie w pełni wdrożony od 2026 r. Początkowo
będzie
on miał zastosowanie jedynie do pewnej liczby produktów o wysokim ryzyku ucieczki emisji, m. in. takich
jak: żelazo/stal i cement, co niewątpliwie będzie miało istotny wpływ na cenę tych produktów.
❖ Budownictwo inżynieryjne
Wstępne dane o produkcji budowlanej za okres I-IV kw. 2023 r. wskazują na utrzymanie się dynamiki
w sektorze inżynieryjnym - realny wzrost po czterech kwartałach wyniósł 14% r/r, wobec zwyżki o 13%
po pierwszych trzech kwartałach. W całym 2023 r. motorem napędowym inżynierii były segmenty:
kompleksowych budowli na terenach przemysłowych (30%), sieci rozdzielczych (28%), dróg kołowych
(17%) oraz sieci przesyłowych (13%).
W 2023 r. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad podpisała 16 umów na zadania o łącznej
długości 216 km i wartości około 8,6 mld zł. Wartość ta była niższa niż w latach ubiegłych, w 2021 r.
zawartych zostało 46 umów, a w 2022 r. 24 umowy.
W zakresie realizacji Krajowego Programu Kolejowego (KPK), według stanu na koniec grudnia 2023 r.,
ukończono inwestycje o wartości 43,3 mld zł (36,9 mld zł miesiąc wcześniej), a w realizacji pozostają
projekty warte 35,5mld zł (o 20% mniej r/r).
W obszarze zamówień publicznych na roboty budowlane aktualne dane wskazują na spadek liczby
ogłoszonych (o 5% r/r) oraz rozstrzygniętych (o 4% r/r) przetargów w Biuletynie Zamówień Publicznych.
W przypadku większych przetargów publikowanych w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej TED
notowany jest 9% spadek liczby ogłoszonych oraz 25% spadek liczby rozstrzygniętych przetargów.
W 2023 r. odnotowano 638 upadłości firm budowlanych (ogółem), czyli o 128% więcej niż w 2022 r.
Wzrost ten jest wynikiem rosnącej liczby stosowania procedury pozasądowej, której udział w liczbie
upadłości przekracza już 60%. Udział budownictwa (ogółem) w liczbie upadłości w gospodarce wzrósł
do 13,6%, wobec 10,2% w 2022 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 30 z 152
Ratunkiem przed zaistniałą sytuacją i możliwymi upadłościami jest, według Polskiego Związku
Pracodawców Budownictwa i Ogólnopolskiej Izby Gospodarczej Drogownictwa, podniesienie limitu
waloryzacji do 20%, co wymagałoby decyzji rządu. Znacznie gorzej przedstawia się sytuacja firm
realizujących projekty samorządowe, gdzie zdecydowana większość umów nie była objęta klauzulami
waloryzacyjnymi.
W wielu obszarach budownictwa i branży nieruchomości rok 2024 nie napawa optymizmem. Jednak
aktualne zmiany polityczno-gospodarcze dają nadzieję na poprawę koniunktury, głównie za sprawą
spodziewanych nowych inwestycji, które mają zostać zrealizowane z środków pozyskanych w ramach
zaliczki KPO. Oprócz tego, dobrym prognostykiem dla sektora jest malejący w ostatnich miesiącach
wskaźnik inflacji oraz stabilizacja cen materiałów budowlanych. Należy jednak pamiętać, że w ciągu
najbliższych miesięcy spodziewamy się wzrostu kosztów zatrudnienia, na co duży wpływ będzie miało
podniesienie płacy minimalnej. W bieżącym roku należy spodziewać się powolnej stabilizacji na rynku.
W przypadku budownictwa na wzrost kosztów pracowniczych przede wszystkim wpływać może
utrzymujący się deficyt pracowników, co powoduje naturalny wzrost płac.
❖ Budownictwo inżynierii drogowej
Budownictwo drogowe odpowiada za największą część budownictwa inżynieryjnego w Polsce - to ok.
40% rynku. Największym inwestorem pozostaje Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad.
Inwestycje realizowane przez GDDKiA wpisują się w rozwój europejskiej sieci TEN-T (Trans-European
Transport Networks), której celem jest zapewnienie spójności terytorialnej UE i usprawnienie
swobodnego przepływu osób oraz towarów. W skład sieci TEN-T wchodzi kilkaset szlaków
komunikacyjnych na terenie Unii Europejskiej, głównie ciągi komunikacji drogowej łączące wszystkie
państwa członkowskie. Rozbudowa sieci pozwala na utrzymanie ciągłości rozbudowy najważniejszych
dróg w Polsce. W przypadku Polski, sieć TEN-T przebiega przez dwa główne szlaki komunikacyjne:
korytarz Morze Bałtyckie – Morze Adriatyckie i korytarz Morze Bałtyckie – Morze Północne.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 31 z 152
Wykres: Produkcja budowlano-montażowa wg PKOB, Autostrady, drogi ekspresowe,
ulice i drogi pozostałe (PKOB 211)
Źródło: Na podstawie danych GUS
W 2023 r. udostępnionych do ruchu zostało 266,5 km nowych dróg. Obecnie kierowcy mają do
dyspozycji 5115,6 km dróg szybkiego ruchu, w tym 1849,2 km autostrad i 3266,4 km dróg
ekspresowych. W realizacji pozostają 103 zadania (PBDK, PB100 oraz dwa zadania spoza PBDK) o
łącznej długości 1298,6 km. Według stanu na koniec ub. r. w postępowaniach przetargowych są
obecnie 34 zadania o łącznej długości 435,2 km z Programu Budowy Dróg Krajowych (PBDK) oraz
dziewięć obwodnic o długości 72 km z rządowego Programu budowy 100 obwodnic na lata 2020-2030
(PB100). Wydatki inwestycyjne GDDKiA na koniec listopada 2023 r. wyniosły prawie 14 mld zł. Jest to
ponad 11- procentowy wzrost r/r. Rok ubiegły był drugim, po rekordowym 2020 r., pod względem
wydatków inwestycyjnych. Prognozowane wykonanie na koniec 2023 r. wyniesie około 15 mld zł.
Na poprawę w tym sektorze będzie miała podjęta w dniu 30 października 2023 r. decyzja rządowa
zwiększająca finansowanie Programu budowy dróg krajowych o 2,7 mld zł z przeznaczeniem na wzrost
waloryzacji kontraktów. W sumie przygotowano 97 aneksów do umów, co powinno wpłynąć na poprawę
płynność firm. Zgodnie z wypracowanym kompromisem waloryzacja osiągnie poziom 15% przy
zachowaniu – tak jak dotychczas – podziału ryzyka pół na pół między inwestorem i wykonawcą.
❖ Budownictwo kubaturowe
W przypadku budownictwa niemieszkaniowego rok 2023 pod względem dynamiki produkcji budowlanej
był okresem względnej stabilizacji, w tym czasie odnotowano wzrost o 5%. Realne wzrosty odnotowano
w segmentach budynków publicznych (36%), budynków handlowo- usługowych (11%) oraz budynków
hotelowych (2%). Jednocześnie odnotowano spadki w przypadku budynków transportu i łączności (-
10%), przemysłowo-magazynowych (-7%) i biurowych (-4%). Oczekujemy, że w 2024 roku nastąpi
realny spadek produkcji budowlano – montażowej w budownictwie niemieszkaniowym o nawet 8%. W
kolejnych latach, analitycy prognozują względną stabilizację rynku budowlanego średnich i dużych
generalnych wykonawców.
Wykres: Wartość oraz dynamika realna budownictwa niemieszkaniowego w Polsce dla firm zatrudniających powyżej 9 osób.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 32 z 152
Źródło: Spectis na podstawie danych GUS
Rok 2023 należy uznać mniej udanym okresem pod również względem wydanych pozwoleń na budowę
powierzchni niemieszkalnych (spadek 15% r/r). Jeszcze głębszą korektę obserwowaliśmy w
najistotniejszej części budownictwa kubaturowego niemieszkaniowego, tj. budowie tzw. nowoczesnych
powierzchni komercyjnych. Ubytek liczby nowo wydawanych pozwoleń na budowę oraz powierzchni
będących w 2023 roku w trakcie budowy może się przełożyć na spadek produkcji budowlanej firm
zatrudniających powyżej 9 pracowników w latach 2024 i 2025. Według prognoz analityków rynkowych
realna zniżka wyniesie 4-6%. W wyniku korekty, w latach 2024-2025 udział sektora budownictwa
niemieszkaniowego w produkcji budowlanej firm zatrudniających ponad 9 pracowników ustabilizuje się
na poziomie 30-31%. Od 2026 r. udział segmentu nieco zmaleje (do 28 - 29%), głównie z powodu
oczekiwanego przyspieszenia w budownictwie inżynieryjnym.
Powyższe prognozy mogą ulec zmianie w przypadku zatwierdzenia napływu środków unijnych, które w
najbliższych latach będą wspomagały koniunkturę w budownictwie w Polsce.
❖ Budownictwo kolejowe
Sektor budownictwa kolejowego w Polsce pozostaje rynkiem umiarkowanie skoncentrowanym, pięciu
największych wykonawców posiada 43 proc. rynku. Rynek ten cechuje się dużą zmiennością wolumenu
zamówień i jest mocno uzależnionym od aktywności inwestycyjnej jednego zamawiającego, tj. spółki
PKP PLK. Znaczącą rolę w tym sektorze budownictwa odgrywają fundusze unijne. Opóźnienie w
wykorzystaniu dostępnych dla Polski środków w ramach budżetu na lata 2021-2027 stanowi nadal coraz
większe zagrożenie dla podtrzymania koniunktury w tym segmencie.
Inwestycje w tym segmencie realizowane są w ramach Krajowego Programu Kolejowego do 2030 r.
(z perspektywą do roku 2032), w którym zawarto ponad 240 kolejowych projektów inwestycyjnych o
wartości 79 mld złotych. W dalszej kolejności program zakłada realizację inwestycji o wartości 80
mld zł w ramach perspektywy unijnej 2021-2027 i 11 mld zł w ramach Krajowego Planu Odbudowy.
Zadaniem programu jest poprawa ruchu kolejowego w aglomeracjach, podniesienie standardu podróży
na trasach regionalnych oraz polepszenie warunków dla przewozu towarów. Atrakcyjność kolei
wzmocnić ma spójna sieć kolejowa o wyższych prędkościach, zapewniających krótsze podróże we
wszystkich regionach, w ruchu międzyregionalnym oraz konkurencyjne przewozy towarowe m.in.
łączące Śląsk z portami Trójmiasta, Szczecina i Świnoujścia.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 33 z 152
❖ Budownictwo mieszkaniowe
W 2023 r. można było zaobserwować wzrost aktywności inwestorów w obszarze budownictwa
mieszkaniowego. Odnotowano blisko 8% wzrostu r/r wydanych pozwoleń na budowę (napędzany
mocniej przez segment inwestorów indywidualnych – zwyżka o 11% względem 8% wzrostu wśród
deweloperów) oraz 46-procentowy wzrost liczby lokali, których budowę rozpoczęto (1% wzrostu w
segmencie inwestorów indywidualnych oraz 60% wśród deweloperów).
Wykres: Liczba budowanych mieszkań w Polsce w latach 2019-2023 (w tys.)
Źródło: PIE na podstawie danych GUS
Sprzedaż mieszkań deweloperskich według analizy JLL dotyczącej 6 największych aglomeracji w
Polsce wskazuje na wzrost sprzedaży mieszkań w IV kw. 2023 r. o 67% r/r (wobec 149% wzrostu
kwartał wcześniej). Wzrost sprzedaży mieszkań w całym 2023 r. wyniósł wg danych JLL Reas 66%.
Dynamicznemu wzrostowi sprzedaży towarzyszył jednak 6% spadek liczby mieszkań wprowadzonych
do sprzedaży. Oczekuje się, że w 2024 r. jednym z większych wyzwań na rynku mieszkaniowym będzie
uzupełnienie oferty mieszkaniowej deweloperów, która po 2023 r. oscyluje wokół rekordowo niskich
poziomów.
Liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia po grudniu wyniosła 241 tys. (spadek o 19% r/r), liczba
lokali rozpoczętych wyniosła 189 tys. (spadek o 6% r/r), natomiast liczba mieszkań oddanych
do użytkowania wyniosła 220 tys. (spadek o blisko 8% r/r).
Roczny wynik sprzedaży mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce był zdecydowanie lepszy
od sprzedaży z 2022 r., porównywalny nawet do okresu dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym.
Podaż nie nadążała za popytem. Deweloperzy na części rynków nie byli w stanie wprowadzać do oferty
nowych projektów w tempie pozwalającym na jego zaspokojenie. Łącznie na sześciu rynkach
deweloperzy wprowadzili w minionym roku zaledwie 43 tys. jednostek wobec 58 tys. sprzedanych.
Największe problemy z nowymi wprowadzeniami były widoczne na trzech największych rynkach: w
Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.
W 2023 r. popyt był w głównej mierze stymulowany uruchomieniem rządowego programu wspierającego
zakupy pierwszych mieszkań, co doprowadziło do podpisania do końca 2023 r. około 60 tys. umów
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 34 z 152
kredytowych, z czego zapewne około 35-40% dotyczyła rynku pierwotnego. W grudniu dynamika rynku
kredytów mieszkaniowych wzrosła o 234% r/r jeśli chodzi o liczbę kredytów oraz o 319% w przypadku
ich wartości. Wysoka dynamika spodziewana jest jeszcze na początku br., natomiast w kolejnych
miesiącach 2024 r. można zakładać wystąpienie przejściowego spowolnienia, co będzie wynikiem
zaplanowanej modyfikacji założeń programu.
Program mieszkaniowy „Bezpieczny Kredyt 2%” był zatem czynnikiem silnie wspierającym popyt,
w dodatku mobilizującym, zwłaszcza od II kwartału, pozostałe grupy nabywców do szybszego podjęcia
decyzji zakupowych.
Jeżeli chodzi o dynamikę produkcji budowlano-montażowej, według danych wstępnych za I-IV kw. 2023
r. segment mieszkaniowy skurczył się realnie o 18% r/r, wobec 22% spadku po pierwszych trzech
kwartałach 2023 r. Oczekuje się, że w nadchodzących kwartałach dynamika budownictwa
mieszkaniowego pozostanie jeszcze ujemna.
❖ Budownictwo energetyczne i hydrotechniczne
W zakresie budownictwa hydrotechnicznego głównym zleceniodawcą - inwestorem jest Państwowe
Gospodarstwo Wodne Wody Polskie. Aktualnie realizowanych jest 300 inwestycji o wartości 20 mld zł.
Ich celem jest m.in. modernizacja śródlądowych dróg transportowych oraz rozbudowa i wzmocnienie
sieci wałów przeciwpowodziowych w kraju.
W sektorze budownictwa energetycznego w Polsce przygotowywane są nowe inwestycje z
przeznaczeniem dostosowania sieci energetycznej do przesyłu dużych mocy energii elektrycznej. W
ramach zapewnienia odbiorcom w całej Polsce bezpieczeństwa dostaw energii elektrycznej Polskie
Sieci Elektroenergetyczne S.A. jako Operator Systemu Przesyłowego, mają za zadanie tworzyć warunki
dla przyłączania do sieci przesyłowej oraz wyprowadzania mocy z nowych elektrowni i instalacji OZE,
a także rozwijać połączenia transgraniczne. Skuteczna realizacja tych zadań wymaga sprawnej i dobrze
rozwiniętej infrastruktury sieciowej – nowoczesnych linii i stacji elektroenergetycznych. Ten obszar
inwestycji związany z infrastrukturą przesyłową jest uznawany za strategiczny dla kraju. Realizując
Politykę Energetyczną Polski, PSE ukierunkowują działalność inwestycyjną głównie na rozwój linii 400
kV, które charakteryzują się dużymi możliwościami przesyłu przy niewielkich stratach energii. Istniejące
sieci 220 kV są tym samym stopniowo zastępowane konstrukcjami o napięciu 400 kV.
❖ Segment najmu powierzchni komercyjnych
W 2023 r. wyraźnie obniżyło się, rosnące wcześniej bardzo dynamicznie, tempo wzrostu kosztów
budowy obiektów magazynowych. Według danych GUS, całkowita cena wybudowania hali
magazynowej w sierpniu 2023 r. była wyższa o 7,4% r/r, przy 12,0% w grudniu 2022 r. Jedną z przyczyn
spadku kosztów budowy obiektów magazynowych jest spadek cen stali i związany z tym spadek cen
konstrukcji stalowych – jednego z najważniejszych elementów materiałowych.
Według Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych na koniec grudnia 2023 r. rynek nowoczesnej
powierzchni magazynowo-przemysłowej osiągnął ponad 31,7 mln m kw. Województwa z największymi
zasobami to: mazowieckie (6,49 mln m kw.), śląskie (5,47 mln m kw.) i łódzkie (4,51 mln m kw.). Na
koniec ub. r. aktywność deweloperów wynosiła 2,820 mln m
2
, z czego największy udział miały
województwa dolnośląskie (około 29% budowanej powierzchni), mazowieckie (17%) i łódzkie (14%).
Na koniec IV kwartału 2023 r. wskaźnik pustostanów osiągnął 7,4% (spadek o 0,4 pkt. proc. q/q i wzrost
o 3,2% r/r). Najwyższą wartość odnotowano w województwie świętokrzyskim (18,4%), lubuskim (14,2%)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 35 z 152
oraz łódzkim (10,2%), natomiast najniższy poziom w województwach pomorskim (1,7%), podkarpackim
(1,7%) i małopolskim (2,2%).
W ostatnim kwartale 2023 r, popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowo-przemysłowe osiągnął
niemal 1,903 mln m
2
. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się województwa:
mazowieckie (popyt brutto na poziomie 566 tys. m
2
), dolnośląskie (ponad 428 tys. m
2
) oraz śląskie
(ponad 245 tys. m
2
). W całym 2023 r. łączny popyt wyniósł blisko 5,612 mln m
2
.
Najniższy wolumen nowej powierzchni w historii i wzrost wskaźnika pustostanów o 16% – to dwa
czynniki, które eksperci Colliers wskazują jako kluczowe w kształtowaniu polskiego rynku
nieruchomości biurowych w ciągu minionych 12 miesięcy. Istotny wpływ na sytuację na rynku dalej
będzie mieć praca hybrydowa, następstwem której jest m.in. zmniejszanie powierzchni najmu o 10-
25%. W nadchodzących miesiącach stabilizacji powinien ulec wskaźnik pustostanów oraz stawki
czynszu za wynajem. Rośnie presja na wdrażanie regulacji ESG, a na znaczeniu zyskują inteligentne
rozwiązania, zwiększające produktywność, współpracę i promujące zdrowie w miejscu pracy.
Rekordowo niską podaż nowych biur w 2023 r. odnotowano w Warszawie, gdzie na rynek trafiło jedynie
około 60 tys. m
2
. powierzchni biurowej. To najniższy wolumen w historii. Spowolnienie aktywności
deweloperskiej odnotowano także na niektórych rynkach regionalnych, np. w Trójmieście, Katowicach,
Łodzi czy Poznaniu.
Wpływ na to miały m.in. wysoka inflacja i koszty finansowania, a także wzrost cen materiałów
budowlanych, gruntów, mediów, zwłaszcza energii, i wynagrodzeń.
Wykres: Produkcja budowlano-montażowa wg PKOB, Budynki przemysłowe i magazynowe (PKOB 125)
Źródło: Na podstawie danych GUS
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 36 z 152
4.2. Perspektywy rynku
W wielu obszarach budownictwa i branży nieruchomości nadchodzący rok stoi przed perspektywą
dużych zmian. Aktualne zmiany polityczno-gospodarcze dają nadzieję na poprawę koniunktury, a to
w głównej mierze za sprawą spodziewanych nowych inwestycji, które mają zostać zrealizowane w
ramach środków pozyskanych z Krajowego Planu Odbudowy (KPO). Blisko 600 mld zł z Polityki
Spójności i Krajowego Planu Odbudowy trafi do Polski; z tego ok. 150 mld zł zasilić ma samorządowe
inwestycje w regionach. Z Polityki Spójności na lata 2021-2027 Polska otrzymać ma ponad 340 mld zł
(76 mld euro). Jest to największy budżet z Polityki Spójności spośród państw Unii Europejskiej. Środki
zostały rozdzielone na programy krajowe oraz regionalne.
Pierwszej płatności z KPO w kwocie 31 mld zł (ponad 6,3 mld euro) możemy spodziewać się w kwietniu.
Pieniądze te mają dać impuls inwestycjom infrastrukturalnym w Polsce. Tym samym w latach 2025-
2027 można spodziewać się kumulacji inwestycji publicznych na drogach, kolei, w energetyce i
samorządach.
Oprócz tego dobrym prognostykiem dla sektora jest malejący w ostatnich miesiącach wskaźnik inflacji
oraz stabilizacja cen materiałów budowlanych. Jednakże w ciągu najbliższych miesięcy spodziewać
należy się wzrostu kosztów zatrudnienia, na co duży wpływ będzie miało podniesienie płacy minimalnej.
Powyższe rodzi przesłanki do istotnej poprawy sytuacji zarówno w branży jak i całej gospodarce.
Dużą szansą dla tego rynku będzie także planowane przez GDDKiA zwiększenie wydatków
inwestycyjnych o 4 mld zł więcej niż w 2023 r. W segmencie budownictwa niemieszkaniowego najlepiej
ma się sektor przemysłowo-logistyczny. Od lat zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej
odnotowują sukcesywny przyrost w związku z intensywnym rozwojem e-commerce. Szacuje się, że
2024 r. pozwoli uzyskać poziom ponad 34 mln m
2
powierzchni magazynowo-logistycznych. Tłumaczyć
to można zjawiskiem przenoszenia łańcuchów produkcji z Azji do Europy. Widoczne jest również
ożywienie w budownictwie militarnym.
W lutym br. wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury (NSA) kształtował się na poziomie minus 5,5
(styczeń br. (- )7,1)
4
.
Wykres: Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury (NSA), budownictwo
Źródło: GUS
4
GUS Koniunktura w przetwórstwie przemysłowym, budownictwie, handlu i usługach – luty 2024 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 37 z 152
❖ Segment budowlano – montażowy
Największe planowane i realizowane w Polsce inwestycje budowlane opiewają na kwotę ok. 865 mld zł.
Według raportu analityków Spectis wartość projektów w fazie budowy wynosi 152 mld zł, a projektów
na etapie przetargu, planowania bądź wstępnej koncepcji – 713 mld zł.
Uruchomienie środków z Krajowego Planu Odbudowy może odblokować możliwość podpisywania
nowych kontraktów. Na jakość i koszt realizacji inwestycji budowlanych będą miały również wpływ
zmiany w przepisach budowlanych, które wejdą w życie w 2024 r., mające na celu ujednolicenie i
doprecyzowanie sposobu wyznaczania powierzchni zabudowy i powierzchni całkowitej budynku, a
także wprowadzenie obowiązku umieszczenia w projekcie technicznym analizy w zakresie rozwiązań
technicznych i materiałowych.
❖ budownictwo inżynierii drogowej
Nadal jednym z głównych motorów polskiego rynku budowlanego w kolejnych latach będą duże
inwestycje drogowe. Według stanu na grudzień 2023 r. w realizacji pozostawało 100 inwestycji o łącznej
długości 1,3 tys. km, 43 inwestycji w przetargu o łącznej długości 0,5 tys.km, a w przygotowaniu
pozostają kolejne zadania o łącznej długości 3,2 tys. km. W 2023 r. podpisanych zostało 8 umów na 94
km na ponad 3,5 mld zł. Ogłoszono przetargi na 8 zadań o łącznej długości 141,8 km Przetargów w
będących w toku jest łącznie 15 o długości 228,3 km. W ramach Programu Budowy Dróg Krajowych
(PBDK) i Program budowy 100 obwodnic (PB100) w 2024 r. GDDKiA zamierza ogłosić przetargi na
ponad 200 km dróg. Duże inwestycje na drogach krajowych rozłożone są na lata. W 2024 r. planowane
jest oddanie do ruchu ponad 175 km nowych dróg krajowych.
Do 2030 r. w ramach sieci TENT w Polsce powstanie 3,8 tys. km dróg, więcej niż pierwotnie zakładano.
Całkowita długość drogowej sieci TEN-T w Polsce wynosi ok. 7.700 km. Inwestycje GDDKiA
realizowane są główne w oparciu o trzy programy:
• Rządowy Program Budowy Dróg Krajowych do 2030 r. (z perspektywą do 2033 r.) - realizacja
inwestycji drogowych w ciągu dróg krajowych, dróg ekspresowych oraz autostrad o łącznej
długości ponad 6,1 tys. km z limitem kwotowym 294,4 mld zł,
• Program budowy 100 obwodnic na lata 2020-2030 - budowa obwodnic miast i poprawa
bezpieczeństwa ruchu drogowego, 100 zadań o łącznej długości ok. 820 km z limitem
kwotowym 28 mld zł,
• Program Wzmocnienia Krajowej Sieci Drogowej do 2030 r. - kompleksowe utrzymanie sieci
dróg krajowych z limitem kwotowym 58,3 mld zł.
Tabela: Planowane wydatki GDDKiA na zadania inwestycyjne (w mln zł)
Źródło: GDDKiA
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 38 z 152
❖ budownictwo kubaturowe
W roku 2024 można spodziewać się wzrostu nakładów na inwestycje kubaturowe, czemu sprzyjać
będzie odblokowanie środków z KPO. Środki te wpłyną w dużej mierze na rozwój inwestycji miejskich i
lokalnych. W czwartym kwartale 2024 r. spodziewać się można rekordowej wartości projektów, które w
sumie mogą mieć wartość nawet czterokrotnie wyższą niż w 2023 r. Na początku stycznia 2024 r.
zarejestrowanych było ogółem 11.088 inwestycji kubaturowych o łącznej wartości 411 434 mln zł.
Przedstawione dane wskazują, że 2024 r. może. być dobrym okresem dla budownictwa kubaturowego
pod warunkiem szybkiego uruchomienia środków unijnych w ramach KPO. Skala rozpoczynanych
inwestycji pod względem ich wartości będzie się utrzymywać przez 12 miesięcy na wysokim poziomie,
w rekordowym, czwartym kwartale należy się spodziewać nawet czterokrotnego wzrostu r/r.
pod względem wartości projektów
5
.
❖ budownictwo kolejowe
Polski rynek budownictwa kolejowo jest rynkiem mało stabilnym, cechującym się dużą zmiennością
wolumenu zamówień i znacząco uzależnionym od aktywności inwestycyjnej jednego zamawiającego.
Jednak pomimo tymczasowego osłabienia aktywności przetargowej, długoterminowe prognozy dla
rynku budownictwa kolejowego oceniane są pozytywnie.
Unijna polityka zrównoważonego transportu sprzyja każdej formie transportu szynowego. Takie
podejście powinno się przełożyć na wzrost liczby zawieranych kontraktów i realizowanych inwestycji
kolejowych. Szacunkowa wartość 270 realizowanych i planowanych największych inwestycji kolejowych
w Polsce to 125 mld zł, z czego 37 mld zł przypada na inwestycje w budowie a 88 mld zł na inwestycje
będące na etapie przetargu, planowania lub wstępnej koncepcji. Tak znacząca dysproporcja pomiędzy
wartością inwestycji w realizacji a planowanymi świadczy o dużym długoterminowym potencjale rozwoju
tego segmentu budownictwa
6
.
Na długoterminowe perspektywy dla budownictwa kolejowego istotny wpływ będzie miała realizacja
tzw. komponentu kolejowego towarzyszącego potencjalnej realizacji Centralnego Portu
Komunikacyjnego - połączenie 120 miast z CPK w czasie podróży poniżej 2,5 godziny. Zadania
dotyczące części kolejowej mają być realizowane do końca 2034 r., co obejmuje dwie kolejne
perspektywy finansowe UE. W jego ramach planowanych do realizacji jest 1981 km linii kolejowych do
2034 r. Realizacja programu pozostaje aktualnie pod znakiem zapytania, przeprowadzany audyt
planowanych inwestycji wskazać ma na zasadność i konieczność realizacji programu.
Około 20 mld zł mają być warte przetargi na modernizację torów, które w 2024 r. ogłosi PKP PLK.
Poszukiwani będą m.in. wykonawcy odcinka trasy Rail Baltica z Białegostoku do Ełku. Ogłoszone
zostaną też przetargi na przebudowę odcinków linii do Rabki i Nowego Sącza. To część realizacji nowej
trasy Podłęże–Piekiełko. PKP PLK ogłosi również postępowanie na modernizację odcinka linii z Lęborka
do Gdyni.
❖ budownictwo energetyczne
Rok 2023 był intensywnym okresem w polskiej energetyce. Szereg zmian legislacyjnych i wdrażane
inwestycje mają pchnąć krajową transformację naprzód na kolejne lata. Rok 2024 wraz z nowym rządem
5
Builder, Budownictwo kubaturowe, luty 2024
6
Specs Raport „Budownictwo kolejowe w Polsce 2022-2027”
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 39 z 152
może nadać tym procesom nowe tempo. W kwestiach takich jak rozbudowa sieci elektroenergetycznych
czy realizacja projektu jądrowego można liczyć na utrzymanie dotychczasowego kursu, największych
zmian należy się spodziewać w obszarze źródeł odnawialnych i energetyki węglowej. Jednym z
głównych beneficjentów środków wypłacanych w ramach KPO będzie sektor energetyczny i program
REPowerEu związany z przyspieszeniem transformacji energetycznej.
Jeden z największych problemów polskiej energetyki, który w dłuższej perspektywie będzie hamował
jej transformację to odmowy przyłączeń do sieci. Skala odmów sięga obecnie nawet 60-80 proc.
wszystkich składanych wniosków. Główną przyczyną jest brak technicznych możliwości przyłączenia,
czyli brak wolnych mocy przyłączeniowych sieci. W tej sytuacji potrzebne są przede wszystkim
inwestycje w modernizację i rozbudowę sieci dystrybucyjnych. Aktualnie trwają prace nad zmianą tzw.
specustawy przesyłowej, poprzez objęcie jej reżimem niektórych inwestycji dystrybucyjnych. Na
inwestycje w dystrybucję grupy energetyczne planują wydać łącznie ok. 130 mld zł do 2030 r. (obecnie
wydają ok. 8 mld zł rocznie). W 2023 r. ukończony został szereg kluczowych inwestycji w tym obszarze,
łącznie ukończono ok. 600 km linii. PSE (Polskie Sieci Elektroenergetyczne SA) do 2032 r. na
modernizację i rozbudowę infrastruktury elektroenergetycznej planuje nakłady w wysokości 32 mld zł.
W przypadku sektora energetycznego istotne znaczenie mają również realizowane i planowane
inwestycje PKN Orlen, w ramach połącznia z Grupą Lotos i PGNiG. Koncern przymierza się do realizacji
projektów w technologii SMR (małych reaktorów modułowych).
Nieunikniona transformacja energetyczna (OZE, gaz, atom) sprawia, że budownictwo energetyczne
w nadchodzących latach powinno być bardzo atrakcyjną częścią rynku budowlanego, co będzie
ogromnym wyzwaniem, ale i szansą dla wielu firm na rozwój.
❖ Segment deweloperski
W dalszym ciągu wyniki sprzedażowe deweloperów będą wspierane rządowymi inicjatywami.
Kontynuacją zamkniętego wraz z końcem roku programu „BK2” będzie program „Mieszkanie na start”
zapewniający dodatkowe korzyści dla kredytobiorców. Jednakże nie należy się spodziewać, że firmy
będą podejmować ryzyko długookresowych inwestycji na podstawie krótkoterminowych rozwiązań
rządowych.
Nadal istotnym wyzwaniem dla tego sektora pozostaje podaż atrakcyjnych gruntów, która bezpośrednio
wpłynie na wzrost popularności projektów mixed-use, gdzie w jednym punkcie oprócz mieszkań
znajdować się będą także biura, punkty usługowo-handlowe i obszary rekreacyjne. Taka oferta
zapewnia większą efektywność ekonomiczną, oferując mieszkańcom, przedstawicielom biznesu i
samorządom synergię korzyści. Mniejsza dostępność działek pod budowę nowych inwestycji wpłynąć
może na wzrost zainteresowania konwersją istniejących budynków biurowych na obiekty mieszkalne.
Coraz większą barierą do uruchamiania nowych inwestycji stają się także przeciągające się procedury
administracyjne, związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
W 2024 r. program „BK2” nie będzie kontynuowany, co powinno się przełożyć na osłabienie popytu.
Z drugiej jednak strony nabywcom mieszkań sprzyja m.in. dobra sytuacja gospodarcza, dobra sytuacja
na rynku pracy, niskie bezrobocie i rosnące wynagrodzenia. Na podstawie danych GUS-u eksperci
szacują, że pensje w Polsce mają być w 2024 r. średnio o 9,3% wyższe niż w 2023 r. Po uwzględnieniu
zakładanej na bieżący rok inflacji realny wzrost wynagrodzeń powinien wynieść 4,5%, stymulując popyt
na rynku mieszkaniowym. Jednocześnie można spodziewać się obniżek stóp procentowych, co wpłynie
korzystnie na zdolność kredytową i będzie sprzyjać większemu popytowi na mieszkania.
Według prognoz Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) w 2024 r. należy się spodziewać dalszego
spadku oddawania nowych lokali przez inwestorów. Koniec 2023 r. przyniósł wzrost liczby rozpoczętych
budów, jednak nie powinno się to odbić na podaży oddanych do użytkowania mieszkań w 2024 r. Liczba
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 40 z 152
mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie spadła od rekordowego 2021 r. z 310 tys. do 240 tys.
w 2023 r Przewiduje się, że w 2024 r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania będzie wynosić ok.
200 tys. PIE wskazuje, że niedopasowanie liczby oddawanych inwestycji do wzrostu zainteresowania
własnym mieszkaniem doprowadzi do dalszego wzrostu cen. Rosnąć one będą przede wszystkim w
dużych miastach, gdzie liczba nowych mieszkań na sprzedaż będzie mniejsza niż w 2022 r.
Eksperci przewidują w 2024 r. nominalny wzrost cen mieszkań o 10-15% w Polsce. Długoterminowo,
ze względu na ograniczone zasoby gruntów i rosnące koszty pracy, ceny nieruchomości będą miały
tendencję wzrostową. Problemem deweloperów pozostaje nadal ograniczona dostępność gruntów, co
hamuje wzrost podaży nowych mieszkań. Wskazuje się również na potencjalne zmniejszenie popytu w
związku z zakończeniem programu „BK2”, utrzymującymi się wysokimi stopami procentowymi i brakiem
powszechnych wakacji kredytowych. Deweloperzy prawdopodobnie będą kontynuować skupienie się
na mniejszych mieszkania z uwagi na preferencje rynkowe.
Zgodnie z zapowiedzią nowy program „Mieszkanie na start” miałby zacząć funkcjonować w drugiej
połowie roku, co może oznaczać dla rynku mieszkaniowego powtórzenie sytuacji z 2023 r: wysoką
sprzedaż, problemy podażowe i dalszy wzrost średnich cen.
❖ Segment najmu powierzchni komercyjnych
➢ Sektor magazynowy
W br. spodziewany jest wzrost zainteresowania powierzchniami magazynowymi. Ponadto stabilizacja
sytuacji gospodarczej w Polsce w 2024 r. powinna sprzyjać zwiększeniu aktywności inwestorów,
ograniczonej w okresie ostatniego roku. Prognozy gospodarcze dają podstawę do poprawy poziomu
inwestycji, zwłaszcza na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych.
Prognozowany wzrost wynikać ma m. in. z rozwoju sektora motoryzacyjnego i infrastruktury morskiej.
W bieżącym roku możemy się spodziewać dalszego rozwoju sektora motoryzacyjnego w Polsce,
szczególnie w obszarze elektromobilności, który podlega ciągłemu rozwojowi, a Polska jest jednym z
głównych producentów baterii do samochodów elektrycznych. Powierzchnie magazynowe, logistyczne
i przemysłowe w regionach nadbałtyckich mogą skorzystać m. in. na rozwoju infrastruktury morskiej w
Polsce, co związane jest z budową kolejnych terminali kontenerowych w głównych polskich portach.
❖ Czynniki kosztowe
Według PIE
7
pierwsze półrocze 2024 r. przyniesie niewielki wzrost cen energii. Po zamrożeniu cen
elektryczności i gazu zmiany będą związane głównie z kosztami ogrzewania oraz ciepła systemowego.
Łączne ceny energii będą większe o ok. 1%. Natomiast brak przedłużenia zamrożenia cen oznacza ich
wzrost w II półroczu. Prawdopodobnie łączne tempo wzrostów nośników energii w II półroczu będzie
sięgać 16,2%, łącznie w całym roku przeciętnie o 8,7%. W perspektywie kolejnego roku przewiduje się,
że podwyżka taryf energii elektrycznej i gazu będzie niewielka.
Ważnym czynnikiem, który wpływa na sytuację w sektorze budowlanym są nadal ceny materiałów
budowlanych, obarczone obecnie ryzykiem związanym ze wzrostem kosztów energii elektrycznej.
Ryzyko to dotyczy w największym stopniu produkcji tych materiałów budowlanych, w przypadku których
udział kosztów zużycia energii w kosztach ogółem jest duży. Przykładem może być branża cementowa
– uwzględniając aktualny, niespełna 20-procentowy, udział kosztów energii w kosztach ogółem
cementowni, zakładany wzrost cen prądu przełożyłby się na wzrost kosztów produkcji cementu.
Obecnie eksperci spodziewają się, że w 2024 r. ceny stali będą głównie rosnąć. Spodziewane są jednak
7
Polski Instytut Ekonomiczny Przegląd Gospodarczy PIE zima 2023
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 41 z 152
wolniejsze wzrosty niż w 2023 r. W listopadzie i grudniu 2023 r. wiele wyrobów stalowych nadal taniało,
ale już nie wszystkie. Z kolei styczeń i luty 2024 r. przyniosły zauważalne podwyżki cen stali i wygląda
na to, że ten trend się utrzyma.
Ropa naftowa oraz produkty ropopochodne to jeden z najważniejszych surowców energetycznych
niezbędnych do funkcjonowania światowej gospodarki. Po zawirowaniach wywołanych wojną
w Ukrainie obserwujemy konsekwentny spadek cen, pomimo kolejnych cięć ogłaszanych przez OPEC+.
Prognozy na 2024 r. zakładają dalsze spadki cen, jednakże w krótkim terminie wydarzenia na Bliskim
Wschodzie wywierają nacisk na ich wzrost. W ocenie Investing.com przedział 70-80 dolarów za baryłkę
będzie kluczowym obszarem technicznym dla ropy typu Brent.
W 2024 roku nadal obserwować można wzrost zapotrzebowania na pracowników budowlanych.
Przewiduje się, że nadchodzący sezon budowlany będzie trudny dla firm pod względem kadrowym. Po
pewnej stabilizacji wynagrodzeń, następuje dalszy wzrost presji płacowej na płace robotnicze, co wynika
zarówno ze wzrostu stawki minimalnej jak i ograniczonej podaży na rynku pacy. W porównaniu z obecną
wartością płaca minimalna wzrośnie o 19,4%. – do 4,3 tys. złotych brutto, zwiększając presję na budżety
płacowe pracodawców. Widać to w badaniu Randstad, gdzie do rekordowych 60% zwiększył się udział
przedsiębiorstw, które planują w pierwszej połowie 2024 r. wzrosty wynagrodzeń dla swoich
pracowników. To prawie dwukrotnie większa grupa niż przed rokiem. Aż 84%. firm planujących
podwyższenie płac przyznało, że to wzrost minimalnego wynagrodzenia wpłynął na ich plany
podwyżkowe, przy czym dla prawie połowy był to główny lub nawet jedyny powód.
4.3. Opis działalności spółek z Grupy MIRBUD w 2023 r.
4.3.1 Opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta w okresie, którego dotyczy raport,
wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń ich dotyczących
Segment robót budowlano – montażowych
Budownictwo należy do strategicznych sektorów polskiej gospodarki. Jest to również swego rodzaju
barometr wyznaczający z wyprzedzeniem cykl koniunktury gospodarczej. W 2023 roku na rynku
budowlanym w Polsce można było zaobserwować spadek podaży nowych kontraktów przy
równoczesnym zaostrzeniu walki konkurencyjnej generalnych wykonawców o pozyskanie nowych
zleceń. Zjawisko to występowało zarówno na rynku budownictwa kubaturowego jak również
infrastruktury drogowej, na których to rynkach Grupa Kapitałowa MIRBUD prowadzi swoją główną
działalność. Powyższe uwarunkowania miały wpływ na wielkość portfela zamówień Grupy, który na
dzień 31 grudnia 2023 r. wyniósł 4,6 mld złotych netto. Gwałtowne zwiększenie podaży nowych
przetargów, głównie infrastruktury drogowej, wystąpiło w ostatnich dwóch miesiącach 2023 roku.
Wówczas to spośród złożonych przez Grupę 15 ofert o łącznej wartości 4,1 mld złotych netto okazało
się najkorzystniejszymi spośród złożonych przez konkurencyjne podmioty. Tak wysoki wolumen ofert
przełoży się na wzrost wartości portfela zamówień GK MIRBUD w 2024 roku. Na dzień sporządzenia
niniejszego raportu Grupa otrzymała informację o wyborze 15 ofert o łącznej wartości 4,1 mld złotych
netto. Spośród powyższych ofert na dzień sporządzenia niniejszego raportu 6 o wartości 0,6 mld złotych
netto zakończyło się podpisaniem umów. Na podpisanie pozostałych Grupa oczekuje w najbliższym
czasie.
Na koniec 2023 roku wartość portfela zamówień Grupy Kapitałowej MIRBUD wyniosła ok. 4,6 mld
złotych netto z przeważającą ekspozycją (71%) na kontrakty budownictwa infrastruktury drogowej, stąd
też dla dalszego rozwoju Grupy istotnymi są perspektywy tego rynku w Polsce. Struktura przychodów
w Grupie w 2023 r. przedstawiała się następująco: budownictwo infrastruktury drogowej – 54,1%,
budownictwo kubaturowe – 35,8%, działalność deweloperska – 6,1%, wynajem powierzchni
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 42 z 152
komercyjnych – 1,9%, pozostałe – 2,1% i nie powinna ulec znaczącym zmianom w roku 2024.
Do najważniejszych dokonań Spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD w raportowanym okresie można
zaliczyć:
wzrost skali działalności i wzmocnienie struktur organizacyjnych Grupy z dostosowaniem ich do
skali działalności;
osiągnięcie satysfakcjonującego wyniku finansowego z utrzymaniem poziomu przychodów
Grupy powyżej 3 mld złotych rocznie;
rekordowa sprzedaż z działalności deweloperskiej;
powstanie pionu budownictwa infrastruktury kolejowej w strukturach GK MIRBUD;
podpisanie aneksu waloryzacyjnego do umowy na przebudowę i rozbudowę hali widowiskowo
– sportowej Urania w Olsztynie;
podpisanie aneksów waloryzacyjnych do umów z Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i
Autostrad.
Do najważniejszych niepowodzeń Spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD raportowanym okresie można
zaliczyć:
wykluczenie z przetargów na budowę odcinków dróg ekspresowych S16 i S19
brak decyzji ZRiD na rozpoczęcie budowy drogi ekspresowej S74 odc. Kielce – Mniów.
Wzrost skali działalności i utrzymanie wartości przychodów powyżej 3 mld złotych rocznie jest dla Grupy
satysfakcjonującym osiągnięciem. Okolicznościami mającymi pozytywny wpływ na osiągnięte wyniki
finansowe było podpisanie aneksów waloryzacyjnych do niektórych umów oraz rekordowo wysoka
sprzedaż lokali mieszkalnych z działalności deweloperskiej Grupy. Do największych niepowodzeń
należy zaliczyć wykluczenie z dwóch przetargów na realizację kontraktów infrastruktury drogowej, które
znacząco podniosłyby wartość posiadanego portfela zamówień. Okolicznością, która będzie miała
wpływ na terminowość realizacji tego kontraktu jest utrzymujący się brak decyzji ZRiD na rozpoczęcie
budowy drogi ekspresowej S74 odc. Kielce – Mniów.
W 2023 r. GK MIRBUD kontynuowała dalszy rozwój. Pod względem zarówno przychodów jak i zysku
netto Grupa osiągnęła wyniki finansowe powyżej oczekiwań.
Wykres: Przychody GK MIRBUD w latach 2017- 2023 (w tys. PLN)
Wykres: Zysk netto GK MIRBUD w latach 2017-2023 (w tys. PLN)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 43 z 152
W omawianym okresie struktura portfela zamówień Grupy Kapitałowej do realizacji do 2027
charakteryzowała się, podobnie jak w latach poprzednich, silną ekspozycją na kontrakty infrastruktury
drogowej (71%). Tego rodzaju kontrakty charakteryzują się dłuższym niż w przypadku kontraktów
budownictwa kubaturowego okresem realizacji. Dla tych z nich, które są realizowane w formule
„zaprojektuj i buduj” od dnia podpisania umowy do dnia przekazania inwestycji do użytkowania mija
nierzadko nawet 5 lat. W 2023 roku Grupa zakończyła realizację 10 tego rodzaju kontraktów, dla których
umowy podpisywano w latach 2019-2020.
Oprócz kontraktów infrastruktury drogowej w części kubaturowej struktura portfela zamówień Grupy
przedstawia się następująco: budynki użytku publicznego – 18%, budynki magazynowe i produkcyjne –
10%. W niewielkim stopniu (1%) Grupa realizuje również kontrakty budownictwa mieszkaniowego, lecz
wyłącznie na potrzeby spółki zależnej z Grupy – JHM DEVELOPMENT S.A.
Wykres: Struktura portfela zamówień GK MIRBUD
Wraz ze wzrostem skali działalności, MIRBUD S.A. jest postrzegana jako jedna z największych spółek
budowlanych w kraju, reprezentując w tym gronie firmy polskie. Dzięki realizacji wszelkiego rodzaju
inwestycji w wyznaczonych terminach, z zachowaniem należytej staranności oraz w konkurencyjnych
cenach Grupa Kapitałowa MIRBUD cieszy się opinią rzetelnego wykonawcy, który skutecznie konkuruje
z największymi firmami budowlanymi posiadającymi zaplecze finansowe w postaci kapitału
powiązanych z nimi spółek zagranicznych. Zestawienie dominującego udziału długoterminowych
kontraktów drogowych, prestiżowych kontraktów kubaturowych budownictwa użyteczności publicznej
oraz krótkoterminowych, wysokorentownych kontraktów budownictwa przemysłowego, zapewniają
1%
18%
10%
71%
31.12.2023
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 44 z 152
Grupie Kapitałowej przychody i wyniki w kolejnych latach na stabilnym, porównywalnym poziomie.
Planowany rozwój Grupy na rynku budownictwa kolejowego w przyszłości pozwoli na dalsze
zwiększanie skali działalności,
MIRBUD S.A.
Spółka niezmiennie świadczy szeroko rozumiane usługi budowlano – montażowe w obszarze
budownictwa przemysłowego, kubaturowego, mieszkaniowego oraz inżynieryjno-drogowego,
wykonywane w systemie generalnego wykonawstwa. Ponadto marginalnym obszarem działalności
spółki jest działalność wydawnicza.
Do największych dokonań spółki w 2023 roku można zaliczyć podpisanie umów na realizację
następujących inwestycji:
budowa zachodniego obejścia drogowego miasta Chojnice o wartości 46,83 mln złotych netto;
budowa dwóch hal magazynowo-produkcyjno-usługowych w Warszawie o wartości 17,99 mln
euro netto;
budowa szkoły podstawowej z oddziałami przedszkolnymi we wsi Szczęsne, Gmina Grodzisk
Mazowiecki o wartości31,59 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa centrum logistycznego VidaXL w Wielkopolsce o wartości 106,3 mln
złotych netto;
budowa i przebudowa istniejących odcinków dróg w ciągu południowego obejścia Miasta
Słupska o wartości 104,7 mln złotych netto;
budowa zespołu budynków handlowo – usługowych w miejscowości Mysiadło (woj.
mazowieckie, pow. piaseczyński) o wartości 69,3 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa obiektu handlowo – usługowego typu Retail Park w Ostródzie o
wartości 78,77 mln złotych netto;
modernizacja drogi wojewódzkiej nr 268 w woj. kujawsko – pomorskim o wartości 50,67 mln
złotych netto;
budowa hotelu w Warszawie o wartości 127 mln złotych netto;
budowa Centrum Sportowego na terenie jednostki wojskowej K-6015 Powidz o wartości 59,58
mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa centrum dystrybucyjnego w woj. warmińsko – mazurskim dla spółki
z Grupy Dino o wartości 107 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa centrum dystrybucyjnego w woj. lubelskim dla spółki z Grupy Dino o
wartości 102 mln złotych netto;
budowa i rozbudowę dróg w gminie Słupsk o wartości 60,76 mln złotych netto;
uzbrojenie terenów inwestycyjnych pod funkcję przemysłową w północnej części Miasta
Słupska w systemie zaprojektuj – wybuduj o wartości 54,35b mln złotych netto;
budowa obwodnicy m. Nowy Korczyn o wartości 75,77 mln złotych netto;
budowa zespołu budynków lecznictwa uzdrowiskowego w Kołobrzegu o wartości 173 mln
złotych netto;
rozbudowa dróg powiatowych w powiecie płockim o wartości 58,62 mln złotych netto;
rozbudowa zachodniej strefy przemysłowej w Pile, w tym parku przemysłowego Piła-Lotnisko o
wartości 32,1 mln złotych netto;
Ponadto w omawianym okresie Spółka podpisała aneks waloryzacyjny do umowy na przebudowę i
rozbudowę hali widowiskowo – sportowej Urania w Olsztynie o wartości 25 mln złotych netto.
W grudniu 2023 roku podpisano również aneksy waloryzacyjne z GDDKiA podwyższające poziom
waloryzacji poniższych kontraktów do 15% z podziałem ryzyk 50/50:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 45 z 152
„Projekt i budowa autostrady A-1 Tuszyn (bez węzła) – gr. woj. łódzkiego/śląskiego od km
335+937,65 do km 399+742,51. Odcinek B - węzeł Bełchatów (bez węzła) – węzeł Kamieńsk
(z węzłem) od km 351+800,00 do km 376+000,00”;
„Zaprojektowanie i budowa obwodnicy Olesna w ciągu drogi krajowej nr 11 (S11)”;
„Budowa drogi S1 Kosztowy - Bielsko-Biała. Odcinek III Dankowice – węzeł „Suchy Potok” (z
węzłem)”;
„Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi ekspresowej S74
Przełom/Mniów – Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód)”.
W 2023 roku Spółka zakończyła realizację dwóch istotnych kontraktów infrastruktury drogowej, tj:
„Projekt i budowa autostrady A-1 Tuszyn (bez węzła) – gr. woj. łódzkiego/śląskiego od km
335+937,65 do km 399+742,51. Odcinek B - węzeł Bełchatów (bez węzła) – węzeł Kamieńsk
(z węzłem) od km 351+800,00 do km 376+000,00”;
„Zaprojektowanie i budowa obwodnicy Olesna w ciągu drogi krajowej nr 11 (S11)”.
Na dzień 31.12.2023 r. Spółka realizowała w sumie 27 kontraktów budownictwa kubaturowego i 4
drogowego jako lider konsorcjum ze spółką zależną KOBYLARNIA S.A.
Zaawansowanie prac na budowach budownictwa kubaturowego na koniec 2023 roku przedstawia
poniższy wykres:
Zgodnie z przyjętą w 2020 roku Polityką Dywidendową Spółka w 2023 wypłaciła dywidendę z zysku
jednostkowego za 2022 rok w wysokości 0,26 zł na akcję.
W 2023 r. Spółka złożyła oferty w 118 postępowaniach niepublicznych i 36 przetargach publicznych.
Wartość złożonych ofert 17.643.917.206,50 zł netto. W tym czasie podpisano 15 umów na kwotę
1.195.054.615,53 zł netto
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 46 z 152
KOBYLARNIA S.A.
Spółka niezmiennie świadczy usługi w obszarze budownictwa drogowo – inżynieryjnego, realizując
kontrakty drogowe w konsorcjum z MIRBUD S.A. Oprócz tego Spółka realizuje mniejsze kontrakty
drogowe samodzielnie oraz w niewielkim stopniu – zajmuje się produkcją mas bitumicznych na potrzeby
podmiotów zewnętrznych w oparciu o własne zaplecze produkcyjne w Bydgoszczy, Miękini k/Wrocławia
oraz wytwórni koło Włocławka.
W 2023 roku Spółka realizowała następujące kontrakty, występując jako lider w konsorcjum z MIRBUD
S.A.:
budowa autostrady A18 Olszyna-Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 2 od km
11+860 do km 33+760;
budowa obwodnicy Poręby i Zawiercia w ciągu drogi krajowej nr 78 odc. Siewierz – Poręba –
Zawiercie (Kromołów) – od km 105+836 do km 122+500;
kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5, część 2 na odcinku od węzła
Dworzysko (bez węzła) – do węzła Aleksandrowo (z węzłem) o długości około 22,4 km;
zaprojektowanie i budowa drogi S11 Koszalin - Szczecinek, odc. w. Koszalin Zachód (bez
węzła) - w. Bobolice. Odcinek 3. Węzeł Koszalin Południe (bez węzła) – węzeł Bobolice (z
węzłem);
rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 548 Stolno-Wąbrzeźno km 0+005 do km 29+619 z
wyłączeniem węzła autostradowego w m. Lisewo od km 14+144 do km 15+146 część 2 - etap
II od km 15+146 do km 29+619;
rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 548 Stolno-Wąbrzeźno km 0+005 do km 29+619 z
wyłączeniem węzła autostradowego w m. Lisewo od km 14+144 do km 15+146 część 1 - etap
I od km 0+005 do km 14+14;
budowa autostrady A18 Olszyna – Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 4 od km
50+000 do km 71+533;
zaprojektowanie i budowa obwodnicy miejscowości Gostyń w ciągu drogi krajowej nr 12.
Budowa obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej, zadanie 2: Węzeł Żukowo (z węzłem) – węzeł
Gdańsk Południe (z węzłem);
budowa Zbiorczej Drogi Południowej w Legnicy Etap III od al. Rzeczypospolitej do ul.
Sikorskiego;
budowa obwodnicy Krzeczyna Wielkiego w ciągu drogi wojewódzkiej nr 335;
projekt i budowa drogi ekspresowej S10 Bydgoszcz-Toruń, odcinek 3 od węzła Solec do węzła
Toruń Zachód;
przebudowa drogi krajowej nr 91 na odcinku Terespol - Stolno (z wyłączeniem mostu na Wiśle);
budowa drogi S6 Koszalin – Słupsk, Odcinek 1, Koniec obwodnicy Koszalina i Sianowa /bez w.
"Sianów Wschód"/ - początek obwodnicy m. Sławno /z w. "Bobrowice"/;
rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 203 na odcinku Darłowo – granica województwa;
zaprojektowanie i budowa Obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej, odc. węzeł Żukowo (z węzłem)
– węzeł Gdańsk Południe (z węzłem);
budowa południowego ciągu obwodnicy Słupska;
uzbrojenie terenów inwestycyjnych w Słupsku;
uzbrojenie terenów inwestycyjnych w Słupsku;
budowa i rozbudowa dróg powiatowych w powiecie płockim;
rozbudowa zachodniej strefy inwestycyjnej w Pile.
W 2023 roku KOBYLARNIA S.A. zakończyła realizację następujących istotnych kontraktów:
rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 548 Stolno-Wąbrzeźno km 0+005 do km 29+619 z
wyłączeniem węzła autostradowego w m. Lisewo od km 14+144 do km 15+146 część 2 - etap
II od km 15+146 do km 29+619;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 47 z 152
rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 548 Stolno-Wąbrzeźno km 0+005 do km 29+619 z
wyłączeniem węzła autostradowego w m. Lisewo od km 14+144 do km 15+146 część 1 - etap
I od km 0+005 do km 14+14;
budowa autostrady A18 Olszyna – Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 4 od km
50+000 do km 71+533;
budowa autostrady A18 Olszyna-Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 2 od km
11+860 do km 33+760;
kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5, część 2 na odcinku od węzła
Dworzysko (bez węzła) – do węzła Aleksandrowo (z węzłem) o długości około 22,4 km;
zaprojektowanie i budowa drogi S11 Koszalin - Szczecinek, odc. w. Koszalin Zachód (bez
węzła) - w. Bobolice. Odcinek 3. Węzeł Koszalin Południe (bez węzła) – węzeł Bobolice (z
węzłem);
budowa obwodnicy Krzeczyna Wielkiego w ciągu drogi wojewódzkiej nr 335.
Stopień zaawansowania prac na budowach na koniec 2023 roku przedstawia poniższy wykres:
Spółka aktywnie zabiega o nowe kontrakty, biorąc udział w ogłaszanych przetargach. W zrealizowaniu
planowanej strategii i rozszerzeniu zakresu działalności oraz umacniania swojej pozycji na rynku
szczególne znaczenie ma tworzenie konsorcjum firm ze spółką dominującą w Grupie – MIRBUD S.A.
ТОВ «MIPБУД»
Spółka została powołana w celu prowadzenia działalności na terenie Ukrainy. W chwili obecnej nie
prowadzi istotnych działalności na terenie tego kraju.
Segment deweloperski
Spółka jako deweloper realizuje przede wszystkim obiekty o przeznaczeniu mieszkaniowym.
Działalność deweloperska Spółki w roku 2023 obejmowała realizację inwestycji deweloperskich w
następujących lokalizacjach: Bydgoszcz, Gdańsk, Łódź, Katowice, Skierniewice, Zakopane, Żyrardów
oraz Jastrzębia Góra.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 48 z 152
Inwestycje deweloperskie zakończone w 2023 roku to:
Osiedle Artystyczne w Żyrardowie,
Osiedle Nowe Wyżyny w Bydgoszczy,
Apartamenty Zakopiańskie w Zakopanem,
Osiedle Skandinavia w Gdańsku (II etap).
Na koniec roku kontynuowana była realizacja projektów: w Łodzi – osiedle Helenów Park, w Katowicach
- Apartamenty Mikusińskiego, w Skierniewicach – I etap osiedla Apartamenty Widok oraz w Jastrzębiej
Górze – Apartamenty Bałtyk.
Inwestycje te są zlokalizowane zgodnie z założeniami strategicznymi Spółki. Założenia te obejmują
działania w miastach dużych, liczących powyżej 300 tys. mieszkańców oraz kontynuację działalności w
miastach średniej wielkości o dużym potencjale sprzedażowym.
Przy wyborze lokalizacji dla nowych inwestycji kluczowe czynniki dla Spółki to:
duży popyt,
dobrze rozpoznana konkurencja,
możliwości finansowe mieszkańców danego miasta.
Projekty realizowane są etapami w miarę osiągania odpowiedniego poziomu sprzedaży. Realizacja
kolejnych budynków w prowadzonych inwestycjach rozpoczyna się zwykle po osiągnięciu min. 60%
poziomu sprzedaży lokali mieszkalnych w poprzednich etapach.
Spółka w 2023 roku sprzedała aktami notarialnymi przeniesienia własności 416 lokale mieszkalne o
łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej 20,2 tys. m
2
PUM, w porównaniu do sprzedaży 324 lokali o
powierzchni 20,0 tys. m
2
PUM w roku 2022.
Na dzień 31.12.2023 r oferta spółki obejmowała 513 gotowych lokali mieszkalnych w 17 budynkach
wielorodzinnych, w 6 lokalizacjach oraz 6 domów jednorodzinnych w Łodzi (o łącznej powierzchni
użytkowej 26,6 tys. m
2
PUM). Dla porównania na koniec 2022 roku w ofercie spółki znajdowało się 186
gotowych lokali mieszkalnych w 11 budynkach wielorodzinnych w 6 lokalizacjach oraz 12 domów
jednorodzinnych w Łodzi (o łącznej powierzchni użytkowej 12,6 tys. m
2
PUM).
Tabela: Wykaz niesprzedanych lokali mieszkalnych w projektach zrealizowanych stan na dzień 31.12.2023r
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 49 z 152
W ofercie Spółki na dzień 31.12.2023 r. znajdowało się 531 lokali mieszkalnych w budowie w
budownictwie wielorodzinnym o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej 25,3 tys. m
2
PUM w 4
inwestycjach będących aktualnie na etapie realizacji. W tym dla 134 lokali w budowie zostały podpisane
umowy deweloperskie lub umowy przedwstępne.
Tabela poniżej prezentuje szczegóły dotyczące tych inwestycji.
Tabela: Wykaz projektów deweloperskich w trakcie realizacji na dzień 31.12.2023 r.
Stan zaawansowania realizacji tych inwestycji na dzień 31.12.2023 r. obrazuje poniższy wykres:
Poziom sprzedaży lokali (liczba podpisanych umów przedwstępnych/deweloperskich) w aktualnie
realizowanych inwestycjach przedstawia poniższy wykres.
Segment najmu powierzchni komercyjnych
Marywilska 44 Sp. z o.o. to spółka działająca w sektorze zarządzania i wynajmu powierzchni
komercyjnych, należąca do Grupy Kapitałowej MIRBUD.
W ramach grupy kapitałowej do której należy Spółka działalność Spółki przypisywana jest do jednego
segmentu – najem nieruchomości inwestycyjnych. Spółka w tym obszarze prowadzi najem dwóch typów
powierzchni: powierzchni handlowo-usługowej oraz powierzchni magazynowo-logistycznej
W 2023r Spółka zarządzała portfolio nieruchomości inwestycyjnych obejmującym:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 50 z 152
Kompleks Handlowy MARYWILSKA 44, położony w Warszawie (dzielnicy Białołęka) przy
ul. Marywilska 44, w skład którego wchodzą: Centrum Handlowe MARYWILSKA 44 o
powierzchni użytkowej 62.126 m2 oraz Park Handlowy MARYWILSKA 44 o powierzchni
użytkowej 12.084 m2. Łącznie powierzchnia użytkowa kompleksu handlowego obejmuje
74.210m2 powierzchni użytkowej oraz naziemne miejsca parkingowe.
Zespół nieruchomości o przeznaczeniu logistyczno-magazynowym położonych w Ostródzie,
ul. Grunwaldzkiej 55 bezpośrednio przy zjeździe z trasy S5 łączącej Gdańsk i Warszawę.
Powierzchnia użytkowa nieruchomości to 56 800 m
2
, a powierzchnia najmu 44 919 m
2
. .
Nieruchomość handlową położoną w Starachowicach z przeznaczeniem pod wynajem dla
znanej sieci typu Dom i Ogród. Łączna wewnętrzna powierzchnia najmu nieruchomości wynosi
4 071 m
2
. Obiekt obejmuje również ogród/skład zewnętrzny o powierzchni 428 m
2
oraz parking
zewnętrzny.
Nieruchomość stanowiącą park handlowy wraz z niezbędną infrastrukturą i parkingiem
położoną w Rumii. Obiekt obejmuje 6 lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni najmu
2 982 m
2
.
Lokal komercyjny położony w Skierniewicach o powierzchni 141,99 m
2
– lokal wynajmowany
jest na potrzeby redakcji gazety prowadzonej przez podmiot dominujący MIRBUD S.A.
Spółka w tym obszarze prowadzi najem dwóch typów powierzchni: powierzchni handlowo-usługowej
oraz powierzchni magazynowo-logistycznej.
Działalność Spółki w segmencie najmu nieruchomości handlowych.
Podstawowym obszarem działalności Spółki jest najem powierzchni w obiektach handlowo-usługowych.
W skład zarządzanych przez Spółkę obiektów wchodzą:
Centrum Handlowe MARYWILSKA 44 z 1348 lokalami handlowymi o pow. od 20 m
2
do
1.870 m
2
Centrum Handlowe MARYWILSKA 44 funkcjonuje na mapie handlowej Warszawy od ponad 12 lat.
Charakteryzuje się dużą liczbą stosunkowo małych podmiotów handlowych, w znacznej części z
bardzo wyspecjalizowaną ofertą handlową. Dzięki zlokalizowaniu wszystkich niewielkich podmiotów
pod jednym dachem dużego centrum handlowego Spółka osiąga efekt skali, który pozwala na
zaangażowanie odpowiednich środków nie tylko na utrzymanie obiektu, ale też na wspólną reklamę,
transport klientów itp. Obecnie w strukturze najemców CH MARYWILSKA 44 największą grupę
stanowią najemcy z branży mody (50%), kolejne kategorie to: usługi (10%), gastronomiczna (3%),
spożywcza (5%), wyposażenie wnętrz (3%), artykuły dla dzieci (6%).
Park Handlowy MARYWILSKA 44 z 17 lokalami handlowymi o pow. od 80 m
2
do 2.500 m
2
Otwarty w 2017 r. Park Handlowy MARYWILSKA 44 zdywersyfikował istniejącą ofertę modową
promując artykuły dla domu i ogrodu, a także rozszerzył istniejącą strefę rekreacyjno – sportową.
W gronie najemców są: JYSK, Media Expert, Black Red White, ROMAX Podłogi, ACTION, Żabka
Polska.
Pawilon Handlowy w Starachowicach
Pawilon Handlowy w Starachowicach wynajmowany jest w całości na rzecz najemcy
prowadzącego sklep pod marką BricoMarche. Na terenie obiektu prowadzony jest sklep z
artykułami typu Dom i Ogród. Wewnętrzna Powierzchnia Najmu to 4 071 m2. Obiekt obejmuje
również ogród/skład zewnętrzny o powierzchni 428 m2 oraz parking zewnętrzny. Spółkę wiąże z
najemcą wieloletnia umowa najmu, która zawiera rynkowe warunki najmu, a najemca terminowo
reguluje swoje zobowiązania. W ramach umowy najmu po stronie najemcy pozostaje bieżące
utrzymanie obiektu i koszty z tym związane. W 2022 r. ze środków i na ryzyko najemcy wykonana
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 51 z 152
została instalacja fotowoltaiczna, dzięki której w znaczący sposób ograniczone zostało zużycie
energii elektrycznej przez obiekt, podnosząc jego atrakcyjność pod względem ekonomicznym i
ekologicznym. Obiekt nie wymaga podjęcia innych działań inwestycyjnych.
W marcu 2022 r. wydana została decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej polegającej na
rozbudowie drogi powiatowej nr 0617T Starachowice-Lubienia. Przedmiotowa decyzja wywłaszcza
Spółkę z części działki stanowiącej nieruchomość w Starachowicach (część parkingu i terenów
zielonych o łącznej powierzchni 640 m2) w związku z planową przebudową drogi powiatowej.
Wywłaszczenie nie wpłynie negatywnie na funkcjonowanie sklepu, wpłynie jednak na sposób ruchu
samochodowego na terenie nieruchomości i może wiązać się nakładami koniecznymi do przebudowy
parkingu. Realizacja inwestycji drogowej docelowo poprawić ma ogólne warunki komunikacyjne w
obszarze położenia nieruchomości. W 2023 roku Spółka wykonała już przebudowę ogrodzenia terenu
obiektu handlowego BricoMarche, w związku ze zmianą sposobu zagospodarowania terenów
sąsiednich. Wraz z postępem prac związanych z przebudową drogi konieczne będzie przeprowadzenie
prac mających na celu dostosowanie parkingu i wjazdów na nieruchomość do nowego układu
drogowego.
Park Handlowy w Rumi
Obiekt posiada stałą strukturę najemców i jest w pełni skomercjalizowany. Głównym najemcą obiektu
jest sieć handlowa należąca do Jeronimo Martins Polska S.A. prowadząca na terenie parku handlowego
sklep po marką Biedronka. Pozostali najemcy na terenie parku prowadzą działalność w obszarze
sprzedaży detalicznej (apteka) oraz usługowej (klub fitness, szkoła językowa, restauracja, usługi
beauty&SPA). Poza czynszem najemcy ponoszą bieżące koszty utrzymania obiektu.
W 2023 r. na terenie parkingu centrum, we współpracy z jednym z wiodących dostawców rozwiązań
parkingowych przeprowadzono prace montażowe oraz wdrożenie systemu do zarządzania parkingiem.
Podmioty stanowiące bazę najemców Spółki posiadają wieloletnie doświadczenie rynkowe i stałych
klientów.
Spółce udało się utrzymać wysokie poziomy komercjalizacji swoich obiektów handlowych, które na
dzień 31.12.2023 r. wyniosły odpowiednio:
poziom komercjalizacji CH Marywilska 44 wyniósł 95 %
poziom komercjalizacji Parku Handlowego Marywilska 44 wyniósł 95 %
poziom komercjalizacji Parku Handlowego w Rumii wyniósł 100%,
poziom komercjalizacji obiektu handlowego w Starachowicach wynosi 100%.
Działalność Spółki w segmencie najmu nieruchomości magazynowo - logistycznych.
Najem nieruchomości na cele magazynowo-logistyczne stanowi stosunkowo nowy segment działalności
Spółki. W grudniu 2020 r. i częściowo w lutym 2021 r. Spółka nabyła od podmiotu z Grupy Kapitałowej
MIRBUD kompleks 6 hal zlokalizowanych w Ostródzie przy trasie S7 pomiędzy Warszawą a
Gdańskiem.
Łączna powierzchnia nieruchomości to 12,8 ha, zaś łączna powierzchnia zabudowy obejmującej hale,
zaplecze konferencyjno-targowe oraz zaplecze techniczne to ponad 56 200 m
2
powierzchni użytkowej,
przy czym powierzchnia przeznaczona na wynajem wynosi 49 341 m
2
.
Nieruchomość stanowi obiekt komercyjny najwyższej klasy umożliwiający adaptacje do wielu funkcji.
Pierwotnie nieruchomość była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności targowo-
wystawienniczej – Spółka podjęła działania w celu jego adaptacji na najem powierzchni magazynowych.
Na koniec roku 2023. poziom komercjalizacji obiektu wyniósł 85% Głównymi najemcami obiektu są
spółki działające w branży meblarsko-handlowej oraz podmioty działające w branżach rekreacyjnej i
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 52 z 152
handlowej. W 2023 r. Spółka prowadziła działania mające na celu adaptacje obiektu do potrzeb nowych
najemców.
W dniu 29.11.2023 roku – Marywilska 44 Sp. z o.o., nabyła 20.800 udziałów w kapitale zakładowym co
stanowi 50,12% kapitału zakładowego Spółki PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o. W transakcji zakupu
udziałów uczestniczyła również MIRBUD S.A., która nabyła 20.700 udziałów w kapitale zakładowym
Spółki PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o. z siedzibą w co stanowi 49,88% kapitału zakładowego
Spółki. Na dzień 31 grudnia 2023 roku MIRBUD S.A. pośrednio i bezpośrednio posiada łącznie 100%
udziałów w kapitale zakładowym PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o.
Spółka PDC Industrial Center 217 Sp. z o. o. jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości
Chościszowice, gmina Bolesławiec, obejmująca działkę nr 75 z obrębu 0004 Chościszowice, o
powierzchni 10,37 ha. Na przedmiotowej nieruchomości spółka realizuje budowę hali z przeznaczeniem
na wynajem na cele logistyczno-magazynowe o powierzchni około 50 000 m2. Na dzień 31 grudnia
2023 roku zaawansowanie budowy wynosiło ok. 70%, a zakończenie realizacji planowane jest na
połowę roku 2024.
Generalnym wykonawcą inwestycji jest spółka MIRBUD S.A. Planowanym segmentem działalności
Spółki PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o. po zakończeniu budowy, będzie wynajem powierzchni
komercyjnych na rzecz podmiotów zewnętrznych.
4.4. Społeczna Odpowiedzialność Biznesu
Grupa Kapitałowa MIRBUD realizuje strategię dotyczącą ochrony środowiska, bezpieczeństwa i higieny
pracy oraz działań na rzecz społeczności lokalnych opisaną w raporcie z działalności niefinansowej
opublikowanym z Raportem Rocznym za 2023 r. Strategia Grupy w tym zakresie jest dostępna na
stronie internetowej: https://mirbud.pl/media/asset/fafc3fcfcc5f0077f5343ceeffcb6ca504121c977b8869
15a051303d44a4059a.pdf
4.5. Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach Grupy
Strukturę przychodów ze sprzedaży oraz rentowność wg segmentów działalności dla Grupy Kapitałowej
MIRBUD w roku 2023 w porównaniu do roku 2022 przedstawiają poniższe tabele:
Tabela: Sprzedaż realizowana przez Grupę Kapitałową MIRBUD w okresach 01.01.2023 - 31.12.2023 oraz 01.01.2022-
31.12.2022 wg segmentów
Wyszczególnienie
Przychody ze
sprzedaży
Struktura
przychodów
Przychody ze
sprzedaży
Struktura
przychodów
01.01.2023 -
31.12.2023
w %
01.01.2022 -
31.12.2022
w %
Sprzedaż usług budowlano-montażowych:
2 989 102
90,0%
3 091 946
93,1%
- budynki mieszkalne
- budynki użytku publicznego
650 775
21,8%
390 977
12,6%
- budynki produkcyjne, usługowe.
540 083
18,1%
918 682
29,7%
- roboty inżynieryjno-drogowe
1 798 244
60,2%
1 782 287
57,6%
Działalność deweloperska
202 984
6,1%
131 534
4,0%
Działalność związana z wynajmem nieruchomości
inwestycyjnej
61 522
1,9%
54 368
1,6%
Pozostałe
68 832
2,1%
41 481
1,2%
SUMA
3 322 440
100%
3 319 329
100%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 53 z 152
Wartość przychodów Grupy w 2023 roku względem 2022 roku nie uległa znaczącym zmianom. Zmianie
uległa natomiast struktura przychodów. Nadal główny udział w strukturze sprzedaży Grupy stanowiły
usługi budowlano-montażowe - ok. 90% całości sprzedaży (spadek udziału w całości przychodów Grupy
o 3,1 p.p.).
Wśród przychodów z usług budowlano-montażowych największe przychody generowała sprzedaż usług
w segmencie robót inżynieryjno-drogowych stanowiąca ok. 60,2% tych usług (wzrost udziału w
przychodach o 2,4 p.p.) oraz budynków użytku publicznego generujących ok. 21,8% przychodów ze
sprzedaży tych usług (wzrost udziału o ok. 9,2 p.p. rok do roku). Obniżeniu natomiast uległy przychody
ze sprzedaży robót budowlano-montażowych w segmencie budynków produkcyjnych i usługowych,
które stanowiły 18,1% tych przychodów (obniżenie udziału w przychodach r/r o 11,6 p.p.)
Na zmianę struktury przychodów wpływ miały również rekordowe przychody z działalności
deweloperskiej. W 2023 roku nastąpił wzrost tych przychodów o 54% a ich udział w przychodach ze
sprzedaży robót budowlano-montażowych w porównaniu do roku 2022 zwiększył się o 2,1 p.p. do
poziomu 6,1%
W 2023 roku JHM DEVELOPMENT S.A. sprzedała aktami notarialnymi przeniesienia własności 416
lokale mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej 20,2 tys. m2 PUM, w porównaniu do
sprzedaży 324 lokali o powierzchni 20,0 tys. m2 PUM w roku 2022.
Na dzień 31.12.2023 r oferta Spółki obejmowała 513 gotowych lokali mieszkalnych w 17 budynkach
wielorodzinnych, w 6 lokalizacjach oraz 6 domów jednorodzinnych w Łodzi (o łącznej powierzchni
użytkowej 26,6 tys. m2 PUM) oraz 531 lokali mieszkalnych w budowie w budownictwie wielorodzinnym
o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej 25,3 tys. m2 PUM w 4 inwestycjach będących aktualnie
na etapie realizacji.
Od 2023 r. działalność związana z wynajmem nieruchomości inwestycyjnej realizowana była w całości
przez Spółkę Marywilska 44. Przychody Grupy z wynajmu nieruchomości inwestycyjnych w 2023 r.
uległy podwyższeniu ok. 13%, a ich udział w całości przychodów ze sprzedaży nie uległ znaczącej
zmianie. Zmiana ta nastąpiła głównie na skutek waloryzacji czynszów najmu zgodnie z zapisami
umownymi.
Zmiana struktury sprzedaży w Grupie wynikała głównie z:
zaawansowanej fazy realizacji kontraktów drogowych m.in. budowy fragmentu autostrady A-1,
fragmentu drogi ekspresowej S-1 (obejście Węgierskiej Górki), obwodnica Olesna;
spadku dynamiki, ilości i wartości krótkoterminowych projektów hal magazynowych i
logistycznych (Spółka pozyskała w 2023 do realizacji w ww. segmencie 3 kontrakty o łącznej
wartości ok. 298 mln zł versus 11 kontraktów o łącznej wartości ok 1.049 mln zł w roku ubiegłym)
opóźnienia w otrzymaniu decyzji ZRiD dla inwestycji Zaprojektowanie i wykonanie robót
budowlanych dla odcinka drogi ekspresowej S 74 Przełom/Mniów - Kielce (S7 węzeł Kielce
Zachód)
realizacji przez MIRBUD S.A. na zlecenie JHM DEVELOPEMENT S.A. inwestycji
developerskich w Łodzi, Bydgoszczy, Zakopanem (przychody ok. 76 mln zł podlegają
wyłączeniu konsolidacyjnemu);
wskutek sytuacji gospodarczej podwyższenia się popytu na lokale mieszkalne;
rozpoznania w IV kwartale 2023 roku przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych m.in. w
budynku mieszkalnym wielorodzinnym w Zakopanym (sprzedaż 174 lokali) oraz w budynku
mieszkalnym wielorodzinnym w Żyrardowie (sprzedaż 106 lokali);
skoncentrowania się MIRBUD S.A. na realizacji najbardziej rentownych, prestiżowych
projektów.
Tabela: Rentowność dla Grupy Kapitałowej MIRBUD w okresie 01.01.2023 - 31.12.2023 oraz 01.01.2022 - 31.12.2022 wg.
Segmentów
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 54 z 152
Wyszczególnienie
Zysk/strata ze
sprzedaży
Rentowność
sprzedaży w %
Zysk/strata ze
sprzedaży
Rentowność
sprzedaży w %
01.01.2023 -
31.12.2023
01.01.2022 -
31.12.2022
Sprzedaż usług budowlano-montażowych:
245 159
8,2%
196 931
6,4%
- budynki mieszkalne
- budynki użytku publicznego
45 770
7,0%
9 563
2,4%
- budynki produkcyjne, usługowe
69 305
12,8%
76 686
8,3%
- roboty inżynieryjno-drogowe
130 084
7,2%
110 682
6,2%
Działalność deweloperska
49 678
24,5%
38 347
29,2%
Działalność związana z wynajmem
nieruchomości inwestycyjnej
37 643
61,2%
33 644
61,9%
Pozostałe
3 176
5%
1 561
4%
SUMA
335 656
10,10%
270 483
8,15%
Grupa poprawiła wynik finansowy na sprzedaży we wszystkich segmentach działalności. Rentowność
sprzedaży Grupy w 2023 r. względem 2022 r. uległa podwyższeniu o 1,95 p.p., co wynikało głównie z
wzrostu rentowności w podstawowym segmencie działalności Grupy, tj. usługach budowlano –
montażowych (wzrost poziomu rentowności o 1,8 p.p.).
Na uwagę zasługuje fakt, że pomimo trudnych warunków rynkowych Spółka wypracowała wzrost
rentowności niemal we wszystkich segmentach usług budowlano montażowych.
Pozytywny wpływ na wyniki Spółki w kolejnych okresach będzie miało zwiększenie progu
waloryzacyjnego dla realizowanych na zlecenie GDDKiA kontraktów drogowych do wysokości 15%
ceny kontraktowej, a także negocjowana z Zamawiającymi publicznymi przy obiektach kubaturowych
możliwość wprowadzenia do umów o roboty budowlane klauzul waloryzacyjnych.
W dniu 15.03.2023 roku Emitent zawarł z Gminą Olsztyn aneks, którego przedmiotem jest
zwiększenie wynagrodzenia Emitenta za realizację zadania pn. „Przebudowa i rozbudowa hali
widowiskowo-sportowej Urania w Olsztynie” z tytułu przyznanej kwoty waloryzacji w wysokości
30.750.000,00 zł brutto, co stanowi 15 procent pierwotnego wynagrodzenia umownego.
W dniu 12.12.2023 roku Emitent, zawarł aneksy do umów ze Skarbem Państwa – Generalnym
Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad w Warszawie. Przedmiotem zawartych aneksów jest
zwiększenie maksymalnego limitu waloryzacji dla robót kontraktowych z 10% do 15%. Aneksy dotyczą
następujących kontraktów:
„Projekt i budowa autostrady A-1 Tuszyn (bez węzła) – gr. woj. łódzkiego/śląskiego od km
335+937,65 do km 399+742,51. Odcinek B - węzeł Bełchatów (bez węzła) – węzeł Kamieńsk
(z węzłem) od km 351+800,00 do km 376+000,00”;
„Zaprojektowanie i budowa obwodnicy Olesna w ciągu drogi krajowej nr 11 (S11)”;
„Budowa drogi S1 Kosztowy - Bielsko-Biała. Odcinek III Dankowice – węzeł „Suchy Potok” (z
węzłem)”;
„Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi ekspresowej S74
Przełom/Mniów – Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód)”
Budowa obwodnicy Poręby i Zawiercia w ciągu drogi krajowej nr 78 odc. Siewierz – Poręba –
Zawiercie (Kromołów) – od km 105+836 do km 122+500
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 55 z 152
Kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5 na odcinku Nowe Marzy –
Bydgoszcz - granica województwa kujawsko-pomorskiego i wielkopolskiego z podziałem na 2
części: Część 2 - Kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5 na odcinku od
węzła „Dworzysko (bez węzła) – do węzła Aleksandrowo (z węzłem) o długości około 22,4 km
Zaprojektowanie i budowa drogi S11 Koszalin - Szczecinek, odc. w. Koszalin Zachód (bez
węzła) - w. Bobolice. Odcinek 3. Węzeł Koszalin Południe (bez węzła) – węzeł Bobolice (z
węzłem)
Budowa autostrady A18 Olszyna-Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 4 od km
50+000 do km 71+533
Projekt i budowa drogi ekspresowej S10 Bydgoszcz-Toruń, odcinek 3 od węzła Solec do węzła
Toruń Zachód
Budowa drogi S6 Koszalin – Słupsk, Odcinek 1, Koniec obwodnicy Koszalina i Sianowa /bez w.
"Sianów Wschód"/ - początek obwodnicy m. Sławno /z w. "Bobrowice"/.
Stabilizowanie wyników Grupy działającej głównie na rynku budowlanym odbywa się poprzez
dywersyfikację jej działalności, a w szczególności poprzez wysoką rentowność sprzedaży w segmencie
działalności deweloperskiej działalności związanej z wynajmem nieruchomości.
4.6. Informacje o rynkach zbytu i dostaw
4.6.1. Odbiorcy
MIRBUD S.A.
W okresie sprawozdawczym odbiorcami usług Spółki były podmioty krajowe. Odbiorców produktów i
usług oferowanych przez MIRBUD S.A. można podzielić na dwie grupy:
podmioty komercyjne,
jednostki podlegające przepisom Prawo zamówień publicznych.
W 2023 dawało się odczuć znaczną niestabilność rynku głównie za sprawą konfliktu na Ukrainie i
wstrzymania wypłaty środków z Unii Europejskiej w ramach Krajowego Planu Odbudowy.
Niestabilny poziom cen materiałów i usług, a także wzrost agresywnej konkurencji pomiędzy
wykonawcami w perspektywie średnio i długookresowej może negatywnie wpłynąć na rentowność
kontraktów realizowanych w 2024 roku i latach późniejszych, a zawieranych w oparciu o poziom cen
nieuwzględniający wzrostów kosztów realizacji.
Emitent dąży do minimalizacji tego ryzyka poprzez dywersyfikacje portfela zamówień, m.in. Spółka
realizuje również krótkoterminowe, wysokomarżowe kontrakty budowy obiektów magazynowych i
przemysłowych oraz kontrakty w segmencie mieszkaniowych dla podmiotu zależnego JHM
DEVELOPMENT S.A., przy jednoczesnym zabezpieczaniu cen materiałów i usług na początkowym
etapie realizacji długoterminowych kontraktów z jednostkami z sektora publicznego.
Realizowane umowy na budowę obiektów użyteczności publicznej i dróg charakteryzują się długim
terminem realizacji, a marże dla tych kontraktów zostały skalkulowane przed okresem wystąpienia
pandemii COVID-19 i konfliktu w Ukrainie. Spółka również wtedy zawarła umowy z kluczowymi
podwykonawcami i dostawcami materiałów.
W dniu 15.03.2023 r. Emitent zawarł aneks waloryzacyjny do umowy z Gminą Olsztyn, zawartej w dn.
28 grudnia 2021 roku. Przedmiotem aneksu jest zwiększenie wynagrodzenia Emitenta za realizację
zadania pn. „Przebudowa i rozbudowa hali widowiskowo-sportowej Urania w Olsztynie” z tytułu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 56 z 152
przyznanej kwoty waloryzacji w wysokości 30.750.000,00 zł brutto, co stanowi 15 procent pierwotnego
wynagrodzenia umownego.
W dniu 12.12.2023 roku Emitent, zawarł aneksy do umów ze Skarbem Państwa – Generalnym
Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad w Warszawie. Przedmiotem zawartych aneksów jest
zwiększenie maksymalnego limitu waloryzacji dla robót kontraktowych z 10% do !5%. Aneksy dotyczą
następujących kontraktów:
„Projekt i budowa autostrady A-1 Tuszyn (bez węzła) – gr. woj. łódzkiego/śląskiego od km
335+937,65 do km 399+742,51. Odcinek B - węzeł Bełchatów (bez węzła) – węzeł Kamieńsk
(z węzłem) od km 351+800,00 do km 376+000,00”;
„Zaprojektowanie i budowa obwodnicy Olesna w ciągu drogi krajowej nr 11 (S11)”;
„Budowa drogi S1 Kosztowy - Bielsko-Biała. Odcinek III Dankowice – węzeł „Suchy Potok” (z
węzłem)”;
„Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi ekspresowej S74
Przełom/Mniów – Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód)”.
Spółka aktualnie negocjuje również wprowadzenie zapisów waloryzacyjnych do umowy z dwoma
Zamawiającymi publicznymi, a w najbliższym czasie przystąpi do negocjacji z kolejnymi trzema. Zarząd
ocenia szanse na uzyskanie waloryzacji kontraktów publicznych na budowę budynków użytku
publicznego jako wysokie.
Wypełniony portfel zamówień, wysoki udział kontraktów publicznych, częściowe zabezpieczenie cen
materiałów i usług oraz długoterminowy charakter powyższych kontraktów sprawiają, iż MIRBUD S.A.
znajduje się w dość bezpiecznym położeniu w panującym burzliwym otoczeniu makroekonomicznym.
W 2023 r. Spółka złożyła oferty w 118 postępowaniach niepublicznych i 36 przetargach publicznych.
Wartość złożonych ofert 17.643.917.206,50 zł netto. W tym czasie podpisano 15 umów na kwotę
1.195.054.615,53 zł netto
Spółka osiągnęła w 2023r powyżej 10% przychodów ze sprzedaży z jednym odbiorcą GDDKiA (48%
przychodów.
KOBYLARNIA S.A.
W okresie sprawozdawczym odbiorcami usług Spółki były podmioty krajowe. Odbiorców produktów
i usług oferowanych przez KOBYLARNIA S.A. można podzielić na dwie grupy:
podmioty z sektora publicznego - podlegające przepisom ustawy Prawo zamówień
publicznych,
podmioty z sektora prywatnego.
Zdecydowana większość przychodów Spółka osiągnęła z tytułu usług budowlanych realizowanych na
zlecenie podmiotów z sektora publicznego (głównie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad).
Na koniec okresu sprawozdawczego Kobylarnia S.A. posiada wypełniony portfel zamówień do realizacji
na lata 2024-2027.
W dniu 12.12.2023 roku podmiot zależny Emitenta KOBYLARNIA S.A. zawarła aneksy do umów ze
Skarbem Państwa – Generalnym Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad w Warszawie. Przedmiotem
zawartych aneksów jest zwiększenie maksymalnego limitu waloryzacji dla robót kontraktowych. Aneksy
dotyczą następujących kontraktów:
Budowa obwodnicy Poręby i Zawiercia w ciągu drogi krajowej nr 78 odc. Siewierz – Poręba –
Zawiercie (Kromołów) – od km 105+836 do km 122+500
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 57 z 152
Kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5 na odcinku Nowe Marzy –
Bydgoszcz - granica województwa kujawsko-pomorskiego i wielkopolskiego z podziałem na 2
części: Część 2 - Kontynuacja projektowania i budowy drogi ekspresowej S-5 na odcinku od
węzła „Dworzysko (bez węzła) – do węzła Aleksandrowo (z węzłem) o długości około 22,4 km
Zaprojektowanie i budowa drogi S11 Koszalin - Szczecinek, odc. w. Koszalin Zachód (bez
węzła) - w. Bobolice. Odcinek 3. Węzeł Koszalin Południe (bez węzła) – węzeł Bobolice (z
węzłem)
Budowa autostrady A18 Olszyna-Golnice (przebudowa jezdni południowej) odcinek 4 od km
50+000 do km 71+533
Projekt i budowa drogi ekspresowej S10 Bydgoszcz-Toruń, odcinek 3 od węzła Solec do węzła
Toruń Zachód
Budowa drogi S6 Koszalin – Słupsk, Odcinek 1, Koniec obwodnicy Koszalina i Sianowa /bez w.
"Sianów Wschód"/ - początek obwodnicy m. Sławno /z w. "Bobrowice"/.
Na koniec okresu sprawozdawczego Kobylarnia S.A. posiada wypełniony portfel zamówień na lata
2022-2026 o łącznej wartości powyżej 2,3 mld zł netto.
W 2023 roku Spółka wzięła udział w 106 przetargach oraz podpisała 13 umów. Wartość złożonych ofert
20.678.153.670,21 zł netto. W tym czasie podpisano umowy na kwotę 420.528.758,62 zł, w których
inwestorami byli zamawiający publiczni.
JHM DEVELOPEMENT S.A.
Klientami JHM DEVELOPMENT S.A. są nabywcy lokali mieszkalnych, którzy stanowią różnorodną
grupę niepowiązanych ze sobą podmiotów i osób indywidualnych,
Ze względu na dużą liczbę odbiorców nie występuje uzależnienie od żadnego z odbiorców usług spółek
Grupy.
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Segment najmu nieruchomości na cele handlowe
W zakresie najmu na cele handlowo-usługowe główna działalność spółki obejmowała najem
powierzchni w zarządzanym kompleksie handlowym MARYWILSKA 44 w Warszawie, a mniejszą część
przychodów stanowił najem powierzchni w obiektach handlowych w Starachowicach, Rumi oraz
Skierniewicach.
Z uwagi na wielkość i poziom przychodów generowanych z poszczególnych obiektów usługowo-
handlowych, głównym rynkiem działalności spółki pozostaje teren Warszawy i okolic. Strategia rozwoju
Spółki przewiduje jednak współprace z podmiotami działającymi zarówno na rynku stołecznym, jak i w
skali ogólnopolskiej. Odbiorców usług oferowanych przez Spółkę, jakimi są usługi najmu można
podzielić na dwie grupy:
prowadzących działalność małych podmiotów gospodarczych
podmioty prowadzące sieć handlową, działające w skali kraju lub regionalnie
Ze względu na dużą liczbę potencjalnych najemców zarówno na terenie Kompleksu Handlowego
MARYWILSKA 44, jak i parku handlowego w Rumi oraz różnorodność oferowanych przez nich towarów
i usług nie występuje bezpośrednie uzależnienie Spółki od żadnego z odbiorców.
W przypadku pawilonu handlowego w Starachowicach najem skierowany jest wyłącznie do jednego
najemcy z branży dom i ogród. Jednakże w przypadku rozwiązania umowy z tym najemcą nie ma
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 58 z 152
przeszkód do zawarcia umowy z inną dużą siecią handlową działająca w tej lub innej branży (np. w
obszarze sprzedaży produktów spożywczych lub elektronicznych).
Podsumowując w ramach swojej oferty Spółka oferuje usługi wynajmu lokali użytkowych na działalność
handlową, gastronomiczną, usługową oraz rozrywkową. Celem Spółki jest skuteczne pozyskiwanie oraz
zaspokajanie potrzeb potencjalnych klientów na powierzchnie komercyjną.
Rynek wynajmu powierzchni handlowej stał się rynkiem bardzo konkurencyjnym i objętym dużą
niepewnością co do perspektyw jego rozwoju. W obecnej sytuacji gospodarczej i otoczeniu prawnym
pozyskanie nowych najemców i utrzymanie wysokiego wskaźnika komercjalizacji stało się szczególne
trudne i wymaga innowacyjnego podejścia – w tym proponowania elastycznych warunków umownych,
czy poszukiwania najemców z nowych segmentów. Jednocześnie potencjalni najemcy są coraz bardziej
wymagający i świadomi swoich możliwości negocjacyjnych.
Spółka od początku swojej działalności dostrzega potrzeby najemców i stara się realizować projekty
spełniające oczekiwania potencjalnego najemcy i klienta. Lokale handlowe na terenie kompleksu
handlowego MARYWILSKA 44 mogą zmieniać swoją powierzchnie w zależności od potrzeb najemców.
Również na terenie parku handlowego w Rumii istnieje możliwość łączenia lub dzielenia lokali
handlowych.
Spółka prowadzi stały monitoring w kierunku poszerzenia kręgu swoich odbiorców głównie na terenie
województwa mazowieckiego i łódzkiego (obiekty w Rumi, Starachowicach i Skierniewicach są w pełni
skomercjalizowane).
Segment najmu nieruchomości na cele magazynowe
W związku z nabyciem w grudniu 2020 r. i styczniu 2021 r. nieruchomości o przeznaczeniu
magazynowym położonej w Ostródzie, przy trasie S7 od 2020 r. Spółka stała się uczestnikiem nowego
rynku najmu nieruchomości magazynowych. Odbiorcami Spółki tym samym stały się takie podmioty jak:
podmioty gospodarcze prowadzące działalność przemysłową poszukujące przestrzeni dla celów
magazynowych,
podmioty świadczące usługi logistyczne i transportowe poszukujące powierzchni umożliwiającej
realizacje swojej podstawowej działalności – sortowania, przechowywanie, magazynowanie,
podmioty działające w branży handlowej poszukujące przestrzeni do przechowywania i
magazynowania towaru,
inne podmiotu poszukujące powierzchni m.in. na cele świadczenia usług w branży rozrywki i
rekreacji, produkcji lekkiej i innych usług.
Obecnie głównym najemcą nieruchomości w Ostródzie jest Spółka działająca w branży produkcji mebli
i wyposażenia wnętrze. Przedmiotowa spółka wykorzystuje wynajętą przestrzeń na cele
magazynowania swoich produktów.
Marywilska 44. Sp. z o. o. prowadzi działania zmierzające do komercjalizacji pozostałej powierzchni w
ramach obiektu. Większość powierzchni nieruchomości przeznaczona zostanie pod najem dla celów
magazynowych, pozostałe przestrzenie mogą zostać wykorzystane dla celów działalności rozrywkowej,
handlowej, produkcyjnej. Spółka dysponuje również przestrzeniami biurowymi i rekreacyjnymi.
Działania Spółki doprowadziły zarówno do wzrostu poziomów czynszów generowanych w ramach
obiektu, jak i do poprawy wskaźnika jego komercjalizacji – z poziomu 81,4% w 2022 r. do poziomu
84,7% w 2023 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 59 z 152
Z uwagi na położenie obiektu i wciąż niewynajęte powierzchnie, Spółka wykazuje elastyczne podejście
w zakresie możliwości najmu wskazanych przestrzeni, dostosowania obiektu do wymaganych
parametrów technicznych lub co do warunków umownych. Celem Spółki pozostaje pozyskanie
długoterminowych, rzetelnych najemców dla całej powierzchni dostępnej w ramach obiektu położonego
w Ostródzie.
Pozostałe Spółki z Grupy MIRBUD
Nie występuje uzależnienie od żadnego z odbiorców usług.
4.6.2. Dostawcy
MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A.
Spółka działając zgodnie z przyjętymi procedurami Systemu
Zarządzania Jakością ISO 9001:2000 nawiązuje i utrzymuje
współpracę z dostawcami, którzy po spełnieniu ściśle
określonych wymogów, umieszczani są na liście
kwalifikowanych dostawców. Na jej podstawie Dział
Zaopatrzenia przeprowadza negocjacje handlowe na
dostawy materiałów budowlanych do realizacji
poszczególnych zadań. W celu dodatkowej kontroli kosztów
na kluczowych projektach (docelowo na wszystkich) Zarząd
Spółki powołuje tzw. Komisje Przetargowe, które we
współpracy z Kierownikiem Kontraktu i Kierowników
Branżowych dokonują wyboru najkorzystniejszej oferty.
Komisje Przetargowe odpowiadają za identyfikację,
kwalifikację i wybór podwykonawców usług oraz dostawców
materiałów, w szczególności za:
poziom cen dostaw materiałów/towarów/usług oraz
wynegocjowane terminy płatności;
ocenę zdolności dostawcy do zrealizowania dostawy w
zakresie i terminie wymaganym w zapotrzebowaniu materiałowym;
ocenę zdolności podwykonawcy do zrealizowania usługi w zakresie i terminie wymaganym
przez klienta;
precyzyjne określenie wymagań dotyczących zamawianego materiału/towaru/usługi.
Spółki na każdy istotny produkt (materiał, usługę, wyrób) posiada nie mniej niż trzech dostawców. Takie
działanie daje gwarancję świadczenia usług z zachowaniem najwyższych standardów i zapewnienia
ciągłości dostaw.
Spółki w okresach korzystnych cen rynkowych zawierają długoterminowe umowy z kluczowymi
dostawcami materiałów (asfalt, stal, cement) zapewniających dostawę materiałów w korzystnych
cenach stałych lub z częściową partycypacją w ich ewentualnym wzroście dla najważniejszych
kontraktów infrastrukturalnych.
Podobnie umowy z kluczowymi podwykonawcami zawierane są na początkowym etapie realizacji
kontraktu przy utrzymaniu cen ofertowych uzyskanych w procesie wyceny i ofertowania kontraktu.
Współpraca zarówno z wieloletnimi jak i nowymi dostawcami materiałów budowlanych i usług w
prezentowanym okresie przebiegała bez zakłóceń. Spółka nie miała istotnych problemów w
zaopatrywaniu w materiały budowlane i w usługi na realizowanych inwestycjach także w nowych
regionach.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 60 z 152
W okresie sprawozdawczym dostawcy Spółek pochodzili głównie z rynku krajowego.
W analizowanym okresie nie wystąpiło uzależnienie Spółki od żadnego dostawcy materiałów i usług.
JHM DEVELOPMENT
Spółka nie posiada dostawców w tradycyjnym rozumieniu tego słowa. Współpracuje natomiast z
szeregiem podmiotów na polskim rynku przy realizacji projektów deweloperskich i komercyjnych. Są to
banki udzielające finansowania projektowego, firmy budowlane wykonujące prace budowlane i
wykończeniowe czy firmy architektoniczne oraz podmioty wykonujące usługi dodatkowe np.
marketingowe. W każdej z ww. działalności funkcjonuje na polskim rynku znaczna konkurencja.
W roku 2023 większość projektów deweloperskich JHM DEVELOPMENT S.A. na warunkach umowy o
świadczenie usługi generalnego wykonawstwa wykonywała spółka MIRBUD S.A., obecnie jedyny
akcjonariusz Spółki.
Całkowita wartość nabycia zapasów i innych kosztów aktywowanych w wartości aktywów obrotowych
w 2023 roku wyniosła 71,6 mln zł, w porównaniu do 84,6 mln zł w roku poprzednim.
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Spółka w prowadzeniu swojej działalności korzysta z usług zewnętrznych podmiotu do świadczenia
usług utrzymania posiadanych nieruchomości tj. m.in.: usług ochrony, sprzątania, obsługi technicznej i
serwisowej, usług dodatkowych wspomagających działania marketingowe oraz usług budowlanych.
Dzięki wnikliwej analizie, przemyślanej, sprawdzonej i konsekwentnej realizacji udało się wypracować
solidną współpracę z dostawcami o ugruntowanej pozycji na rynku, którzy spełniają ściśle określone
wymogi stawiane przez Spółkę.
Przy wyborze dostawców wyżej wymienionych usług przedstawiciele Spółki przeprowadzają negocjacje
handlowe na dostawy poszczególnych usług oraz zakupu materiałów i usług niezbędnych do
prowadzenia działalności Spółki. Spółka współpracuje z szeregiem podmiotów na polskim rynku w
oparciu o długoterminowe umowy.
Natomiast główni dostawcy mediów, w tym gazu oraz energii elektrycznej oceniani są w szczególności
wg kryterium poziomu cen i terminu płatności, zdolności dostawcy do realizowania wymaganych
zapotrzebowani (w tym dostępności sieci).
W związku ze znaczną konkurencją na rynku polskim na ww. dostawców nie występuje uzależnienie od
żadnego z nich. Na rynku polskim funkcjonuje znaczna konkurencja w usługach, z których korzysta
Spółka. W ocenie Zarządu Spółki żaden z dostawców nie jest w stanie negatywnie wpłynąć
bezpośrednio i pośrednio na realizację rozwoju gospodarczego Spółki. Zapewnia to gwarancje realizacji
świadczonych usług z zachowaniem najwyższych standardów i zapewnienie ciągłości dostaw.
Pozostałe spółki z Grupy MIRBUD
Pozostałe Spółki z Grupy Kapitałowej MIRBUD stosują procedury wyboru dostawców w oparciu o
rozwiązania MIRBUD S.A. Dostawcy Spółek są z rynku krajowego i nie występuje uzależnienie od
żadnego z dostawców.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 61 z 152
4.7. Perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD
W 2023 roku dominującą w przychodach Grupy Kapitałowej MIRBUD była sprzedaż robót inżynieryjno
– drogowych (54,1% przychodów), kolejnym znaczącym segmentami były roboty związane ze
wznoszeniem budynków użyteczności publicznej (19,6% przychodów), budynków magazynowych i
produkcyjnych (16,2%) oraz marginalnie – budynków mieszkalnych realizowanych wyłącznie dla spółki
zależnej JHM DEVELOPMENT S.A. (w zestawieniu wyłączone z konsolidacji). Pozostałe segmenty
działalności Grupy, tj. segment deweloperski oraz najmu powierzchni komercyjnych stanowiły po
odpowiednio: 6,1% oraz 1,9% udziałów w przychodach. Ogółem sprzedaż usług budowlano –
montażowych stanowi 90% udziału w przychodach. Pod tym względem struktura przychodów GK
MIRBUD uległa nieznacznej zmianie względem 2022 roku: zmalał udział przychodów osiąganych z
budowy budynków magazynowych i produkcyjnych, natomiast wzrósł udział budowy budynków
użyteczności publicznej. Wzrósł również udział przychodów z działalności deweloperskiej.
Wykres: struktura przychodów GK MIRBUD w latach 2023 i 2022
Podstawowym celem Grupy niezmiennie pozostaje rozwój skali działalności, przy zachowaniu
atrakcyjnych marż na poziomie zysku operacyjnego EBITDA i zysku netto. W perspektywie
średnioterminowej Grupa dąży do osiągnięcia przychodów 5 mld złotych rocznie przy jednoczesnej
poprawie rentowności.
W 2023 roku rentowność Grupy w niemal każdym segmencie działalności uległa poprawie względem
roku poprzedniego. Dotyczy to sprzedaży usług budowlano – montażowych ogółem (8,2% względem
6,4% r/r), a w szczególności z budowy budynków użytku publicznego, budynków produkcyjnych i
magazynowych oraz dominującej w przychodach robotach inżynieryjno – drogowych. Nieznacznie
spadła rentowność sprzedaży z działalności deweloperskiej, jednakże ze względu na niewielki udział
tego rodzaju działalności w przychodach Grupy okoliczność ta nie wpłynęła znacząco na osiągnięty
wynik finansowy. Ogółem rentowność Grupy Kapitałowej wzrosła z 8,15% w 2022 do 10,1% w 2023
roku.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 62 z 152
Segment budowlano – montażowy
MIRBUD S.A.
W poprzednich latach MIRBUD S.A. była spółką rozpoznawalną przede wszystkim na rynku
generalnych wykonawców realizujących inwestycje budownictwa przemysłowego. Od 2019 roku zakres
działalności uległ znacznemu rozszerzeniu. Spółka, działając w konsorcjum ze spółką zależną
KOBYLARNIA S.A. realizuje kontrakty budownictwa drogowego na terenie całego kraju. Wartość
kontraktów budownictwa drogowego pozostała do realizacji na dzień 31 grudnia 2023 wyniosła 3,28
mld złotych a okres realizacji rozciąga się do roku 2027. Zestawienie dominującego udziału
długoterminowych kontraktów drogowych, prestiżowych kontraktów kubaturowych budownictwa
użyteczności publicznej oraz krótkoterminowych, wysokorentownych kontraktów budownictwa
przemysłowego, zapewniają Grupie Kapitałowej przychody w kolejnych latach na stabilnym,
porównywalnym poziomie.
W 2023 r. Spółka złożyła oferty w 118 postępowaniach niepublicznych i 36 przetargach publicznych.
Wartość złożonych ofert 17.643.917.206,50 zł netto. W tym czasie podpisano 15 umów na kwotę
1.195.054.615,53 zł netto
W najbliższych latach Spółka nadal będzie działać we wszystkich ważniejszych sektorach rynku
budowlanego na obszarze całego kraju.
KOBYLARNIA S.A.
Spółka dysponuje stabilnym i bezpiecznym portfelem zamówień na lata 2024-2027. Do chwili
sporządzenia raportu Kobylarnia S.A. posiada podpisane kontrakty budowlane, których wartość
pozostałej sprzedaży wynosi ponad 2,3 mld. zł. netto. W swoim portfelu Spółka posiada umowy na
realizację kontraktów w formule buduj oraz projektuj i buduj na terenie całej Polski, dla których głównym
zamawiającym jest Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad oraz Zarząd Dróg Wojewódzkich.
Obecnie większość projektów jest w fazie realizacji.
Spółka aktywnie zabiega o nowe kontrakty, biorąc udział w ogłaszanych przetargach.
W zrealizowaniu planowanej strategii i rozszerzeniu zakresu działalności oraz umacniania swojej pozycji
na rynku szczególnego znaczenia nabiera tworzenie konsorcjum firm ze spółką dominującą w Grupie –
MIRBUD S.A. w celu uczestnictwa w przetargach na usługi budowlano – montażowe.
W 2023 roku Spółka wzięła udział w 106 przetargach oraz podpisała 13 umów. Wartość złożonych ofert
20.678.153.670,21 zł netto. W tym czasie podpisano umowy na kwotę 420.528.758,62 zł, w których
inwestorami byli zamawiający publiczni.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 63 z 152
Czynnikami budowania wartości Spółki będzie wzrost efektywności realizowanych kontraktów
budowlanych oraz zdobywanie nowych kompetencji w perspektywicznych obszarach rynku
budowlanego. Oprócz działań rynkowych Spółka będzie kontynuowała działania mające na celu
ograniczenie kosztów poprzez efektywne wykorzystanie zintegrowanego systemu zarządzania.
Segment deweloperski
JHM DEVELOPMENT S.A.
Podstawowym celem Spółki niezmiennie pozostaje rozwój skali działalności przy zachowaniu
atrakcyjnych marż na poziomie zysku operacyjnego EBITDA i zysku netto. By osiągnąć ten cel Spółka
planuje dalszy rozwój skali działalności deweloperskiej poprzez skupienie się na popularnym segmencie
rynku mieszkaniowego stopniowo przechodząc z miast średniej wielkości z dużym potencjałem
rozwojowym do realizacji projektów deweloperskich na rynkach większych miast.
Dalszy rozwój działalności deweloperskiej w miastach średniej wielkości, szczególnie tych, które są
zlokalizowane w pobliżu większych aglomeracji miejskich, umożliwia Spółce korzystanie ze swojej
stabilnej pozycji oraz doświadczeń na tych rynkach. Takie lokalizacje pozwalają na zyskowną realizację
projektów deweloperskich przy zmniejszonym poziomie ryzyka. W miastach średniej wielkości ceny
gruntów są umiarkowane, a więc Spółka może łatwiej zgromadzić wkład własny na zakup gruntu
i rozpoczęcie inwestycji. W takich lokalizacjach często występuje ograniczona konkurencja. Przykładem
realizacji tej koncepcji są zakończone w poprzednim roku oraz trwające obecnie realizacje w miastach
takich jak Konin, Skierniewice czy Żyrardów.
Jednocześnie Spółka ma na celu realizację projektów deweloperskich w miastach dużych,
charakteryzujących się wyższym popytem oraz wyższymi cenami sprzedaży powierzchni mieszkalnej.
Projekty realizowane w dużych miastach stwarzają dla Spółki największy potencjał wzrostu skali
działalności. Projekty tego rodzaju zostały już zrealizowane w Katowicach, Bydgoszczy i Gdańsku,
obecnie realizowane są w Łodzi oraz w Bydgoszczy, a w planach jest wejście na rynek mieszkaniowy
Poznania.
Na dzień 31.12.2023r bank ziemi będący w posiadaniu Spółki obejmuje ponad 37,6 ha terenów,
przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną oraz komercyjną.
W celu uzupełnienia banku ziemi Spółka systematycznie poszukuje nowych terenów pod zabudowę
wielorodzinną w lokalizacjach zgodnych z wieloletnią strategią rozwoju.
Na lata 2024 – 2026 w oparciu o posiadany i ciągle rozbudowywany bank ziemi, Spółka planuje
rozpoczęcie realizacji kolejnych 14 projektów inwestycyjnych obejmujących zabudowę mieszkaniową
wielorodzinną i o charakterze apartamentowym, w sumie 2 600 lokali o powierzchni użytkowej 127,9
tys. m
2
PUM.
Kontynuacja kolejnych etapów osiedli na rynkach, na których deweloper jest obecny od lat oraz
uruchomienie działań na nowych rynkach, w tym na rynkach dużych miast, pozwoli w kolejnych latach
stopniowo zwiększać osiągnięty w 2023 roku poziom sprzedaży lokali.
Dane dotyczące inwestycji uruchamianych w najbliższych latach zamieszczono w tabeli poniżej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 64 z 152
Tabela: Wykaz projektów deweloperskich planowanych do realizacji na lata 2024-2026
Spółka obserwując zachowania klientów oraz działania konkurencji elastycznie dostosowuje sposoby
sprzedaży do oczekiwań rynku. Przy planowaniu realizacji nowych inwestycji zakłada się posiadanie w
ofercie szerokiej palety już zakończonych inwestycji gotowych do sprzedaży, odpowiedniej liczby
inwestycji w trakcie realizacji oraz gruntów pozwalających na uruchomienie nowych projektów na
kolejnym etapie rozwoju.
Zarząd Spółki uważa, że jednym z jego priorytetów przekładającym się na generowanie znacznej
wartości jest optymalizacja operacyjna. Celem Spółki jest utrzymanie minimalnego niezbędnego
poziomu zatrudnienia i ograniczenie go głównie do doświadczonej kadry pracowników, w szczególności
wyższego szczebla, która w oparciu o nowoczesne systemy informatyczne jest w stanie sprawnie
zarządzać realizowanymi projektami. Temu celowi służył także zrealizowany projekt wdrożenia oraz
dalszego rozwoju pod zmieniające się wymagania Spółki nowoczesnego systemu informatycznego
SAP. Podjęte działania pozwalają na minimalizację kosztów stałych i przekładają się na optymalizację
rentowności operacyjnej Spółki.
Segment najmu powierzchni komercyjnych
MARYWILSKA 44 sp. z o.o.
W ocenie Zarządu Spółki do głównych czynników zewnętrznych, które będą miały wpływ na rozwój
działalności i osiągane wyniki w latach 2024-2025 i w kolejnych latach to:
Rozwój konfliktu zbrojnego w Ukrainie. Dalszy rozwój konfliktu może przełożyć się na
negatywne nastroje konsumentów i ograniczenie wydatków. Jednocześnie trwający konflikt
wpływa na podniesienie cen wielu dóbr i usług z uwagi na przerwanie łańcuchów dostaw,
Poziom inflacji w Polsce wpływający na dochód realny konsumentów i poziom wydatków –
dalszy wzrost poziomu inflacji może wpłynąć negatywnie na poziom wydatków na dobra i usługi
realizowane w ramach centrów handlowych. Jednocześnie wysoka inflacja przekłada się na
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 65 z 152
poziom cen towarów i usług niezbędnych do utrzymania nieruchomości, którymi zarządza
Spółka,
Poziom stóp procentowych NBP - obecne wysokie oprocentowanie kredytów i obligacji wpływa
negatywnie na poziom wydatków inwestycyjnych oraz ogranicza siłę nabywczą (wyższe procent
wydatków przeznaczany jest na spłatę zobowiązań finansowych),
Zachowania konsumentów – potencjalna zmiana trendów zakupowych poprzez ograniczenie
czasu spędzanego w galeriach handlowych, sytuacja gospodarcza na rynku polskim – w tym
koniunktura w sektorze wynajmu powierzchni handlowych i magazynowych,
Sytuacja gospodarcza na rynku polskim – w tym koniunktura w sektorze powierzchni
handlowych i magazynowych,
Dalszy rozwój warszawskiej dzielnicy Białołęka, w której zlokalizowany jest kompleks handlowy
Marywilska 44 – rozwój zabudowy mieszkaniowej wpływa pozytywnie na odwiedzalność
kompleksu i przychody najemców,
Poziom produkcji przemysłowej i aktywności ekonomicznej ludności przekładający się na popyt
na powierzchnię magazynową.
Natomiast do głównych czynników zewnętrznych, które będą miały wpływ na rozwój działalności i
osiągane wyniki w latach 2024-2025 i w kolejnych zaliczyć należy:
Utrzymanie wysokiego wskaźnika komercjalizacji kompleksu handlowego Marywilska 44 w
Warszawie,
Efektywna dalsza komercjalizacja centrum magazynowego w Ostródzie, przy zachowaniu
stawek i warunków rynkowych
Utrzymanie 100-procentowych wskaźników komercjalizacji nieruchomości w Rumi,
Starachowicach i Skierniewicach,
Inwestycje ograniczające poziom kosztów utrzymania obiektów zarządzanych przez Spółkę.
Strategia Spółki na najbliższy rok w zakresie segmentu najmu na cele handlowo-usługowe zakłada
utrzymanie wysokiego poziomu komercjalizacji posiadanych obiektów handlowych, poprzez
maksymalizacje liczby klientów oraz zapewnienie ich atrakcyjności, a także dążenie do zwiększenia
przychodów z czynszów i opłat eksploatacyjnych, przede wszystkim poprzez zastosowanie klauzul
waloryzacyjnych. Koniecznym z perspektywy Zarządu wydaje się jednak właściwe stosowanie tych
klauzul jako nadrzędny cel zachowując utrzymanie wszystkich najemców (uniknięcie sytuacji w której
najemcy rezygnują z najmu z uwagi na zbyt wysoki czynsz).
W obszarze segmentu działalności obejmującego najem powierzchni na cele magazynowe głównym
celem Spółki pozostaje dalsza komercjalizacja nieruchomości położonej w Ostródzie, przy trasie S7.
Spółka poszukuje najemców głównie z branży magazynowej, jednak dopuszcza wynajem powierzchni
na inne cele. Komercjalizacja powinna dotyczyć również powierzchni biurowych oraz powierzchni
rekreacyjnych.
Spółka będzie nadal aktywnie zarządzać swoim bieżącym i przyszłym portfelem nieruchomości
komercyjnych generujących przychody z najmu w celu zmaksymalizowania wydajności i efektywności
operacyjnej, dywersyfikacji ryzyka najemców i zwiększenia przychodów z najmu. Spółka zamierza
zwiększyć wartość portfela nieruchomości poprzez zarządzanie swoimi aktywami. Działania te obejmują
m.in.:
dążenie do maksymalizacji wskaźnika komercjalizacji kompleksu handlowego MARYWILSKA
oraz obiektu magazynowego położonego w Ostródzie przy utrzymaniu atrakcyjnych stawek
czynszowych,
utrzymanie pełnej komercjalizacji obiektów w Starachowicach, Rumii i Skierniewicach przy
maksymalizacji stawek czynszu,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 66 z 152
optymalizacja kosztów działalności operacyjnej poprzez zastosowanie energooszczędnych
technologii i rozwiązań oraz koordynacje i negocjacje z dostawcami materiałów i usług,
utrzymanie dobrych wyników z działalności operacyjnej, w tym przede wszystkim w wymiarze
cash-flow,
dalsze wzmacnianie pozycji Spółki na rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych,
zwiększanie wartości posiadanych nieruchomości zarówno poprzez utrzymanie dobrej struktury
najemców, jak i inwestowanie w same obiekty (utrzymanie dobrego stanu technicznego,
dostosowanie do potrzeb nowych najemców)
Zarząd uważa, że długoterminowe aktywne zarządzanie nieruchomościami stanowi niezwykle ważny
element strategii Spółki. Spółka będzie również wykorzystywała inne możliwości zwiększania wartości
swojego biznesu, wraz z pojawianiem się takich możliwości.
Z uwagi na dużą niepewność odnośnie do sytuacji gospodarczej w najbliższych dwóch latach
spowodowaną głównie wybuchem konfliktu zbrojnego w Ukrainie plany inwestycyjne Spółki zostały
przyjęte przy założeniu, że priorytetem pozostaje zastosowanie energooszczędnych technologii oraz
zwiększenie bezpieczeństwa w zarządzanych obiektach oraz dalsze dostosowywanie obiektów do
wymagań najemców w celu poprawy wskaźników komercjalizacji. Taka polityka ma na celu ostrożne
dysponowanie posiadanym kapitałem na wypadek pogorszenia sytuacji ekonomicznej w Polsce. W
związku z powyższym Spółka realizuje i będzie realizowała niżej wymienione zadania inwestycyjne:
4.8. Określenie głównych inwestycji Emitenta krajowych i zagranicznych
Informacje na temat inwestycji Emitenta, w tym kapitałowych w jednostki powiązane znajduje się w
Notach od 2 do 4 do Sprawozdania Skonsolidowanego Grupy Kapitałowej MIRBUD za okres od
01.01.2023 - 31.12.2023 r.
4.9. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Działalność budowlano-montażowa
Zarząd Spółki na bieżąco analizują i aktualizują strukturę finansowania, tak aby zapewnić optymalny i
bezpieczny model wykorzystania zasobów finansowych. W ramach dostępnych źródeł finansowania
wykorzystywane są zarówno własne środki jak i kredyty bankowe, leasing i pożyczki.
W 2024r i latach kolejnych MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. nadal realizować będą projekty
inwestycyjne mające na celu jej rozwój i wzrost wartości. Najbliższe zamierzenia inwestycyjne wiążą się
ze wzmocnieniem zaplecza działalności i konkurencyjności Spółek w segmencie drogowym co pozwoli
osiągnąć im większą rentowność w najbliższych latach. Spółki planują w ramach zwiększenia potencjału
sprzętowego odnowienie parku maszynowego oraz środków transportu, które znaczącą poprawią
efektywność i zakres świadczonych usług.
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji MIRBUD S.A. rozpoczęła rozbudowę siedziby w
miejscowości Skierniewice, przy ul. Unii Europejskiej 18. Planowana wartość inwestycji wynosi 13 mln
zł, inwestycja będzie finansowana ze środków własnych.
Spółka KOBYLARNIA S.A. planuje do końca roku 2024 uzupełnić park maszynowy. Główne
zamierzenia inwestycyjne to zakup nowych środków transportu na poziomie 5 mln zł oraz maszyn
budowlanych o łącznej wartości 10 mln zł.
W planach inwestycyjnych Spółki KOBYLARNIA S.A. jest również zakup nowej wytwórni mas
bitumicznych, która zlokalizowana będzie w miejscowości Kobylarnia wraz z rozwojem niezbędnej
infrastruktury. Szacowany łączny koszt inwestycji wyniesie 51 mln zł ( w tym ok. 25 mln zł wytwórnia).
Spółka podpisała umowę na dostawę i montaż, który nastąpi w roku 2024.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 67 z 152
W związku z realizacją kontraktów drogowych na terenie całego kraju Spółka KOBYLARNIA S.A.
zamierza zakupić dodatkowo dwie wytwórnie mieszanek asfaltowych. Szacowany koszt zakupu jednej
wytwórni wynosi 5 mln euro. Inwestycje KOBYLARNIA S.A. podmiotu zależnego Emitenta będą
finansowane kapitałem własnym i obcym.
MIRBUD S.A. systematycznie analizuje szanse rynkowe na rozwój Grupy poprzez akwizycje podmiotu
z branży (budownictwo kolejowe, hydrotechniczne, energetyczne), która umożliwi znaczące
rozszerzenie zakresu świadczonych usług budowlano – montażowych lub znacząco zwiększy ich
rentowność.
Działalność deweloperska
W latach 2024 – 2026 Spółka będzie kontynuowała rozpoczęte inwestycje i uruchomi realizację nowych
inwestycji deweloperskich zlokalizowanych na gruncie posiadanym w banku ziemi (w tym inwestycji
w Bydgoszczy, Łodzi, Katowicach, Koninie, Mszczonowie, Poznaniu, Skierniewicach i Żyrardowie), na
zakupionych w roku 2023 i w poprzednich latach działkach, dla których to lokalizacji obecnie odbywa
się przygotowanie dokumentacji niezbędnej dla uruchomienia realizacji projektu mieszkaniowego.
Termin rozpoczęcia nowych inwestycji uzależniony jest od oceny sytuacji rynkowej w segmencie
deweloperskim, terminów wydania decyzji administracyjnych, w tym pozwoleń na budowę oraz
dostępności finansowania realizacji tych inwestycji kredytami bankowymi lub innymi formami
finansowania zewnętrznego. Zamierzenia inwestycyjne Spółki zgodnie z przyjętą strategią prowadzone
są w wielu lokalizacjach. Pozwala to na dywersyfikacje ryzyka, dostęp do różnych segmentów rynku
oraz dalszy rozwój skali działalności.
Działalność wynajmu powierzchni komercyjnych
Z uwagi na trudną sytuacje gospodarczą spowodowaną wysokimi stopami procentowymi oraz wysoką
inflacją, a także dużą niepewność co do rozwoju rynku najmu nieruchomości komercyjnych działania
inwestycyjne zaplanowane na kolejne lata ograniczone zostały do prac mających na celu poprawę
bezpieczeństwa, wykorzystanie energooszczędnych technologii oraz bieżące prace remontowe i
modernizacyjne. Spółka dopuszcza również przeprowadzenie prac związanym z dostosowaniem
obiektów lub poszczególnych lokali handlowych do potrzeb najemców w celu podnoszenia wskaźnika
komercjalizacji oraz wysokości stawek czynszu.
Dobra sytuacja gotówkowa Spółki na koniec 2023r., wysokie wskaźniki komercjalizacji w zarządzanych
obiektach i stała wysoka ściągalność należności handlowych powodują, że Spółka jest w stanie
finansować powyższe prace kapitałem własnym bez konieczności korzystania z kredytów bankowych,
bądź pożyczek. Realizacja prac przebiegać będzie etapowo w ciągu roku, co spowoduje że płatności
za poszczególne roboty będą rozłożone w czasie. Tym samym realizacja kompletu wyżej wymienionych
zamierzeń inwestycyjnych nie wpłynie negatywie na sytuacje finansową Spółki, w tym przede wszystkim
na płynność finansową.
Na terenie kompleksu handlowego MARYWILSKA 44 przeprowadzone zostaną poniższe prace:
Wykonanie instalacji SAP w budynku socjalnym na terenie Kompleksu Handlowego M44,
Zmiana oprogramowania SSP (system oddymiania), w tym wdrożenie i koincydencja ROP
Wykonanie napraw powierzchni parkingowej oraz wykonanie odwodnienia liniowego na części
parkingu,
Wykonanie malowania oznakowania poziomego na parkingach,
Modernizacja systemu CCTV (montaż nowych i wymiana części kamer)
Wymiana komputerów w systemach BMS
Wymiana i zakup części do sprężarek - rooftopów
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 68 z 152
Ponadto dopuszcza się wykonanie poniższych prac:
Częściowa naprawa elewacji Centrum Handlowego MARYWILSKA 44 w obszarze części
biurowej.
Wymiana drzwi wejściowych do Wodnego Parku Handlowego
Wykonanie Instalacji fotowoltaiki
W zakresie kompleksu magazynowego w Ostródzie MARYWILSKA 44 przeprowadzone zostaną
poniższe prace:
Naprawa agregatów chłodniczych w hali 1 i 2
Modernizacja systemu CCTV - wymiana kamer
Ponadto dopuszcza się wykonanie poniższych zadań:
Wymiana akumulatorów w podnośniku
Zabezpieczenie freonu z niewykorzystanych obiegów chłodniczych
Wykonanie instalacji fotowoltaiki
Dostosowanie obiektu lub jego części do potrzeb nowych najemców
Wykup nieruchomości gruntowej przylegającej do działek, których właścicielem jest Spółka
celem poprawy zagospodarowania terenu
W zakresie parku handlowego w Rumi przeprowadzone zostaną poniższe prace:
Poprawienie obsadzenia oznakowania pionowego
Wykonanie dodatkowego chodnika z kostki pod zewnętrzne punkty usługowe
W zakresie pawilonu handlowego w Starachowicach planuje się przeprowadzenie poniższych prac:
Przebudowa parkingu, w tym wjazdu na teren nieruchomości w związku z realizowaną
inwestycją drogową na terenie sąsiadujących nieruchomości
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 69 z 152
4.10 Czynniki ryzyka
Grupa ryzyk
Ryzyko
Możliwość
wystąpienia
Znaczenie
dla
działalności
Grupy
Wpływ
ryzyka za
wynik
finansowy
Wpływ
ryzyka na
kapitał
własny
Ryzyko związane z
konfliktem
zbrojnym na
Ukrainie
Ograniczenia administracyjne
prowadzenia działalności budowlano-
montażowej
średnie
wysokie
wysoki
wysoki
Dostępności siły roboczej i zakłóceń
łańcucha dostaw
wysokie
wysokie
wysoki
średni
Ryzyko
epidemiologiczne
Ograniczenia administracyjne
prowadzenia działalności budowlano-
montażowej
średnie
wysokie
wysoki
wysoki
Dostępności siły roboczej i zakłóceń
łańcucha dostaw
średnie
średnie
wysoki
średni
Zewnętrzne ryzyka
finansowe
zmiany stóp procentowych
wysokie
średnie
średni
średni
zmiany kursów walut
wysokie
średnie
wysoki
wysoki
związane z ograniczeniami w polityce
kredytowej banków, w szczególności w
zakresie udzielania kredytów
inwestycyjnych i hipotecznych
wysokie
wysokie
średni
średni
Ryzyka
związane z
koniunkturą
zmiana sytuacji makroekonomicznej i
koniunktury gospodarczej w Polsce
wysokie
wysokie
wysoki
średni
w branży budowlanej
wysokie
wysokie
wysoki
średni
Ryzyka
związane z
konkurencją
w branży budowlanej
wysokie
wysokie
wysoki
wysoki
Zewnętrzne ryzyka
prawne
zmiany przepisów prawa, w
szczególności prawa podatkowego
średnie
średnie
średni
średni
związane z brakiem spełniania wymogów
prawnych przewidzianych do rozpoczęcia
inwestycji oraz ze stanem prawnym
nieruchomości
niskie
wysokie
wysokie
średnie
Ryzyka związane
z bieżącą
działalnością
związane z realizacją strategii rozwoju
średnie
wysokie
średnie
średnie
związane z finansowaniem rozwoju
kredytami bankowymi
wysokie
wysokie
średnie
wysokie
związane z infrastrukturą budowlaną
niskie
średnie
niskie
niskie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 70 z 152
związane z odpowiedzialnością za
naruszenie przepisów ochrony
środowiska
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z karami za niewykonanie lub
nieterminowe wykonanie zleceń
średnie
średnie
średnie
niskie
związane z roszczeniami wobec Spółek z
tytułu budowy mieszkań i obiektów
handlowo-usługowych, sprzedaży lokali
oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty za
roboty budowlane
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z procesem produkcyjnym
niskie
wysokie
średnie
niskie
Ryzyko związane z konfliktem zbrojnym w Ukrainie
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, nie jest możliwe
precyzyjne określenie skutków wpływu konfliktu zbrojnego na Ukrainie na działalność Spółki w
perspektywie średnio - i długoterminowej.
W perspektywie krótkoterminowej możliwe jest wystąpienie dalszego trwania bądź rozprzestrzeniania
się konfliktu, co może się przełożyć na wyniki finansowe Grupy.
w obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów
budowlanych ze względu na konflikt. Nie jest jednak wykluczone, iż w przypadku dalszego
utrzymywania się tego stanu może dojść do pogorszenia się wyniku finansowego realizowanych
kontraktów oraz opóźnień w realizacji kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym
związanych z:
o ograniczeniem dostępności i wzrostem cen materiałów budowlanych, paliw, usług,
urządzeń;
o przerwaniem łańcuchów dostaw;
o dynamicznym wzrostem cen kluczowych nośników energetycznych tj. ropy naftowej,
gazu ziemnego;
o opóźnieniami ze strony podwykonawców zatrudniających pracowników z Ukrainy i
Białorusi;
o nadzwyczajnym spadkiem wartości PLN – wzrost cen materiałów i usług w walutach
obcych.
W perspektywie roku 2024 r. Zarząd Emitenta nie przewiduje znaczącego wpływu tego ryzyka na wynik
finansowy nie przewiduje wpływu na kapitał własny Emitenta.
W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów,
spółka zauważa znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. W przypadku dalszego
utrzymywania się stanu konfliktu możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków finansowych,
spowodowanych:
o spadkiem popytu na lokale związane z niestabilną sytuacją gospodarczą,
o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,
o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 71 z 152
W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie
występują znaczące, niekorzystne skutki konfliktu w Ukrainie, które mają wpływ na osiągane
wyniki finansowe MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego
negatywnego wpływu tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
Emitent informuje, iż działalność operacyjna jest prowadzona co do zasady w trybie nadzoru ciągłego.
Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych analiz, sytuacja finansowa
Emitenta oraz Grupy jest stabilna.
Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka
związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie
wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny
wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej
Emitenta.
Ryzyko epidemiologiczne
Na dzień publikacji niniejszego raportu, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu Emitenta, nie jest możliwe
precyzyjne określenie skutków wpływu epidemii koronawirusa lub innych epidemii na działalność
Emitenta i grupy kapitałowej Emitenta w perspektywie średnio - i długoterminowej
Na dzień publikacji raportu w Polsce nie ma stanu epidemii oraz zniesione zostały ograniczenia
covidowe, w tym obowiązkowa kwarantanna. Poziom wyszczepienia społeczeństwa, niska liczba
zachorowań oraz niska liczba zachorowań kończących się hospitalizacją pozwalają przewidywać, że
ograniczenia pandemiczne oraz zakłócenia w funkcjonowaniu gospodarki w dającej się przewidzieć
krótkoterminowej przyszłości się nie powtórzą. Jednakże w przypadku powrotu i dalszego
rozprzestrzeniania się epidemii koronawirusa lub innej epidemii możliwe jest wystąpienie negatywnego
wpływu na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:
wpływu na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:
W obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów
budowlanych ze względu na wystąpienie stanu epidemicznego. Nie jest jednak wykluczone, iż
w przypadku dalszego utrzymywania się tego stanu może dojść do opóźnień w realizacji
kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym związanych z:
o brakiem zachowania ciągłości w łańcuchach dostaw dla budów,
o zakłóceniami w ciągłości finansowania inwestycji,
o absencją pracowników,
o opóźnieniami ze strony podwykonawców,
o ograniczeniami w funkcjonowaniu władzy publicznej,
o decyzjami Zamawiającego lub administracji państwowej o zawieszeniu prac,
o innymi, trudnymi do przewidzenia zdarzeniami.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd nie przewiduje znaczącego wpływu tego
ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów, ani
też znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. Jednakże w przypadku dalszego utrzymywania
się stanu epidemicznego możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków finansowych,
spowodowanych:
o spadkiem popytu na lokale,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 72 z 152
o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,
o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie
występują znaczące, niekorzystne skutki stanu epidemicznego, które mają wpływ na osiągane
wyniki finansowe MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta przewiduje możliwy wpływu tego
ryzyka na wynik finansowy - obniżenie o ok. 10%, nie przewiduje wpływu na kapitał własny Emitenta.
Emitent informuje, iż działalność operacyjna we wszystkich segmentach jest prowadzona co do zasady
w trybie nadzoru ciągłego. Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych
analiz, sytuacja finansowa Emitenta oraz Grupy jest stabilna.
Zarząd Emitenta na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka
związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie
wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny
wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej
Emitenta.
Zarządzanie ryzykiem płynności
Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej.
Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:
zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,
ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,
efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,
koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w
spółkach Grupy.
Spółka zarządza ryzykiem utraty płynności przez utrzymywanie wystarczających środków pieniężnych,
możliwość finansowania kredytami bankowymi i utrzymywanie linii kredytowych wystarczających do
spłacenia zobowiązań z chwila ich wymagalności.
Zarządzanie płynnością przez Spółkę obejmuje projekcję przepływów pieniężnych dla wszystkich walut
i analizowanie, jaki pozom aktywów płynnych jest potrzebny do spłaty zobowiązań.
Nota nr 14. zawiera analizę zobowiązań Spółki (Grupy), w odpowiednich przedziałach wiekowych na
podstawie określonego do umownego terminu wymagalności.
Monitorowanie efektywności zarządzania płynnością odbywa się m.in. przy wykorzystaniu wskaźników:
Wskaźnik płynności bieżącej = Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźnik przyspieszonej płynności = (Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia
międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźnik płynności środków pieniężnych = Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 73 z 152
Ryzyko zmiany stóp procentowych
Spółki z Grupy dla finansowania działalności inwestycyjnej w dużym stopniu wykorzystują kredyty
bankowe. Na koszty odsetek od kredytów ma wpływ wysokość stopy bazowej WIBOR dla kredytów
zaciąganych w złotych polskich i EURIBOR dla kredytów w walucie EURO. Wzrost wartości indeksów
WIBOR/EURIBOR poprzez wzrost odsetek od kredytów może mieć niekorzystny wpływ na sytuację
finansową Spółki. W przypadku stwierdzenia ryzyka zmiany stóp procentowych. Zarządy Spółek w
przypadku finansowania długoterminowego każdorazowo rozpatrują możliwość zawarcia transakcji
zabezpieczających stopę procentową (transakcje zamiany stóp procentowych – strategia IRS, CIRS).
Na dzień 31.12.2023 r. w Grupie Kapitałowej MIRBUD transakcje zabezpieczające stopę procentową
dla długoterminowych kredytów złotówkowych zawarła Spółka Kobylarnia S.A. Zabezpieczony poziom
stopy WIBOR kształtuje się na poziomie 1,80 p. p.
Pozycje narażone na zmianę stóp
procentowych
Ryzyko przepływów pieniężnych
Ryzyko wartości godziwej
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
161 324
191 223
Pożyczki udzielone
Inne aktywa finansowe
49
88
Inne zobowiązania finansowe
187 054
189 064
Razem
348 427
380 375
Ryzyko zmiany stóp procentowych - wrażliwość na zmiany
W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany stóp procentowych, na podstawie historycznych
zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,
racjonalnie możliwych zmiany stóp procentowych, oszacowane zostały na dzień 31 grudnia 2023 roku
i 31 grudnia 2022 roku na poziomie – 1,0/+1,0 punktu procentowego (na dzień 31 grudnia 2023 roku na
tym samym poziomie) dla złotego i euro.
Poniżej podano wpływ zmiany stóp procentowych na wynik netto i sumę bilansową według stanu na
dzień 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku.
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę stóp
procentowych
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 1%
spadek o 1%
wzrost o 1%
spadek o 1%
31.12.2023
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
161 324
-1 307
1 307
1 613
-1 613
Pożyczki udzielone
Inne aktywa finansowe
49
Inne zobowiązania finansowe
187 054
-1 515
1 515
1 871
-1 871
Razem
348 427
-2 822
2 822
3 484
-3 484
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 74 z 152
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę stóp
procentowych
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 1%
spadek o 1%
wzrost o 1%
spadek o 1%
31.12.2022
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
191 223
-1 549
1 549
1 912
-1 912
Pożyczki udzielone
Inne aktywa finansowe
88
-1
1
1
-1
Inne zobowiązania finansowe
189 064
-1 531
1 531
1 891
-1 891
Razem
380 375
-3 081
3 081
3 804
-3 804
Ryzyko zmiany kursów walut
W Grupie MIRBUD jedynie MIRBUD S.A. generuje przychody w walucie obcej. W roku 2023 Spółka
MIRBUD S.A. generowała ponad 10% przychodów w walucie euro i była narażona na ryzyko kursowe,
co mogło obniżyć efektywność realizowanych kontraktów budowlanych i może mieć wpływ na wielkość
przychodów i zysków. Chcąc zminimalizować ryzyko kursowe Spółka zabezpiecza poziom kursu
walutowego zawierając transakcje typu FORWARD. W 2023 r. Emitent zabezpieczał średnio ok. 10%
przychodu walutowego transakcjami terminowymi sprzedaży walut.
Pozycje narażone na zmianę
kursów walut
EUR
USD
Inne
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Zobowiązania z tytułu
pożyczek i kredytów
1 043
1 258
Pożyczki udzielone
Należności handlowe i
pozostałe
44 958
75 308
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
4 088
Środki pieniężne
12 054
20 408
Inne aktywa finansowe
Razem
62 143
96 974
Ryzyko zmiany kursów walut – wrażliwość na zmiany
W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany kursów walut, na podstawie historycznych
zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,
zmiany kursów walut, które są „realnie możliwe”, oszacowane zostały na poziomie -10%/+10% na dzień
31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku.
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego netto na racjonalnie możliwe zmiany
kursów walutowych przy założeniu niezmiennych innych czynników.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 75 z 152
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę kursów
walut (euro)
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 10%
spadek o 10%
wzrost o 10%
spadek o 10%
31.12.2023
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
1 043
84
-84
104
-104
Pożyczki udzielone
Należności handlowe i pozostałe
44 958
3 642
-3 642
4 496
-4 496
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
4 088
331
-331
409
-409
Środki pieniężne
12 054
976
-976
1 205
-1 205
Inne aktywa finansowe
Razem
62 143
5 034
-5 034
6 214
-6 214
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę kursów
walut (euro)
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 10%
spadek o 10%
wzrost o 10%
spadek o 10%
31.12.2022
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
1 258
102
-102
126
-126
Pożyczki udzielone
Należności handlowe i pozostałe
75 308
6 100
-6 100
7 531
-7 531
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
Środki pieniężne
20 408
1 653
-1 653
2 041
-2 041
Inne aktywa finansowe
Razem
96 974
7 855
-7 855
9 697
-9 697
Zarząd Emitenta szacuje, że w 2024 r udział przychodów w walucie euro obniży się o ok. 50% (będzie
ulegał stopniowemu obniżeniu w drugiej połowie 2024 r.) Na dzień 31.12.2023 r. Emitent nie posiadał
zawartych transakcji zabezpieczających przed ryzykiem kursowym.
- związane z ograniczeniami w polityce kredytowej banków, w szczególności w zakresie
udzielania kredytów inwestycyjnych i hipotecznych
Obecnie banki w Polsce utrzymują zaostrzoną politykę kredytową zarówno wobec firm działających w
sektorze budowlanym, jak i wobec osób starających się o uzyskanie kredytów hipotecznych.
Spółki Grupy Kapitałowej planując kolejne projekty starają się brać pod uwagę sytuację rynkową
poprzez dostosowanie swojej oferty do przewidywanych możliwości finansowych i kredytowych
potencjalnych klientów.
Wprowadzenie jakichkolwiek ograniczeń w dostępności kredytów może mieć istotny negatywny wpływ
na funkcjonowanie Spółek, ich sytuację finansową i perspektywy rozwoju.
Ryzyka związane z koniunkturą:
- zmiana sytuacji makroekonomicznej i koniunktury gospodarczej w Polsce
Przychody Spółek z Grupy MIRBUD w całości uzyskiwane są z tytułu prowadzenia działalności na rynku
polskim. Dlatego też osiągane wyniki finansowe są uzależnione od czynników takich jak stabilność
sytuacji makroekonomicznej Polski i ogólna koniunktura gospodarcza w kraju w danym okresie. W
szczególności kształtowanie się następujących wskaźników makroekonomicznych i gospodarczych ma
lub może mieć wpływ na wyniki finansowe osiągane przez Spółki z Grupy i całą branżę deweloperską:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 76 z 152
poziom stopy wzrostu PKB, poziom stopy bezrobocia, poziom stopy inflacji, poziom realnej stopy
wzrostu wynagrodzeń, poziom inwestycji, poziom zmiany dochodów gospodarstw domowych, wysokość
referencyjnych stóp procentowych oraz kształtowanie się kursów wymiany walut oraz deficytu
budżetowego.
Ewentualne negatywne zmiany w stabilności sytuacji makroekonomicznej i ogólnej koniunktury
gospodarczej Polski mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy
rozwoju Spółek z Grupy.
- w branży budowlanej
Działalność Spółek z Grupy jest ściśle skorelowana z ogólną sytuacją gospodarczą Polski. Na wyniki
finansowe osiągane przez Spółkę największy wpływ wywiera poziom inwestycji w przedsiębiorstwach,
tempo wzrostu PKB, poziom inflacji, wartość produkcji budowlano – montażowej, polityka podatkowa
czy wzrost stóp procentowych. Istnieje ryzyko, że negatywne zmiany wyżej wymienionych wskaźników,
szczególnie obniżenie się tempa rozwoju gospodarczego, wzrost poziomu inflacji spowodowany
wzrostem cen materiałów czy też wzrost stóp procentowych, mogą mieć negatywny wpływ na
działalność oraz wyniki Spółek z Grupy.
Aby minimalizować wahania koniunktury Emitent zawiera długoterminowe kontrakty budowlane z
Zamawiającymi publicznymi w zapewniające stabilne źródła przychodu w okresie 2-3 lat.
- w branży deweloperskiej
Sytuacja panująca na rynku deweloperów w Polsce w okresie, którego dotyczy to sprawozdanie ma
wpływ na działalność i wyniki finansowe osiągane przez Grupę, przy czym należy pamiętać, że
koniunktura branży deweloperskiej charakteryzuje się cyklicznością.
Na bardzo dobrą koniunkturę w branży deweloperskiej w kilku poprzednich latach miały wpływ niskie
stopy procentowe kredytów hipotecznych. Sytuacja zmieniła się w ostatnim kwartale 2021 roku, kiedy
stopy procentowe gwałtownie wzrastały i pozostały na bardzo wysokim poziomie w roku 2022.
Towarzyszyło temu zaostrzenie polityki banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych,
uwzględniających wymogi Rekomendacji S 2022 wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Rekomendacja zwiększała bufor na zmianą wskaźnika WIBOR, skracała maksymalny okres
kredytowania z 35 lat do 25 lat oraz zaostrzała wymogi dotyczące stosunku obciążeń kredytowych do
całkowitego rocznego dochodu klienta detalicznego. Spowodowało to drastyczne ograniczenie
zdolności kredytowej klientów. W efekcie takiego podejścia wielu potencjalnych klientów deweloperów
nie jest w stanie uzyskać kredytu hipotecznego na zakup mieszkania na rozsądnych warunkach
finansowych.
Na poziom koniunktury w branży deweloperskiej wpływ mają koszty materiałów i pracy w branży
budowlanej. Notowany w ostatnim czasie wzrost cen materiałów oraz kosztów usługi generalnego
wykonawstwa może przełożyć się na taki poziom wzrostu cen mieszkań, że spowoduje to ochłodzenie
koniunktury na rynku pierwotnym.
Wystąpienie w przyszłości kryzysów finansowych, gospodarczych, recesji czy okresów spowolnienia
gospodarczego lub innych czynników negatywnie wpływających na branżę deweloperską może mieć
istotny, negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- nabywanie gruntów pod nowe projekty deweloperskie oraz projekty inwestycji
pod wynajem powierzchni komercyjnej
Dalszy pomyślny rozwój działalności deweloperskiej oraz budowy i wynajmu obiektów handlowych
zależy od możliwości nabywania działek w atrakcyjnych lokalizacjach i w cenach umożliwiających
realizację zadawalających marż. Ze względu na ograniczoną liczbę dostępnych atrakcyjnych działek
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 77 z 152
posiadających pożądane parametry projektowe, Spółki nie mogą zagwarantować, iż w przyszłości
będzie możliwy zakup odpowiedniej liczby atrakcyjnych działek by zrealizować założone plany rozwoju.
Ponadto możliwość nabycia atrakcyjnych działek pod nowe projekty deweloperskie i projekty
handlowo-usługowe jest uwarunkowana szeregiem czynników, takich jak:
istnienie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
zdolność sfinansowania zakupu działek i rozpoczęcia procesu inwestycji,
możliwość uzyskania wymaganych pozwoleń administracyjnych by rozpocząć realizację
projektów (warunki zabudowy, zatwierdzenie projektu architektonicznego),
możliwość zapewnienia wymaganego wkładu własnego i uzyskania finansowania bankowego
na realizację projektów.
Wyżej wymienione czynniki są w dużej mierze uzależnione od ogólnej sytuacji panującej na rynku
nieruchomości w Polsce i na rynkach lokalnych oraz od ogólnej koniunktury gospodarczej kraju.
- nagłe zmiany cen mieszkań
Przychody z działalności deweloperskiej Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. czerpie ze sprzedaży
mieszkań i domów jednorodzinnych. Ze względu na fakt, iż inwestycje deweloperskie są prowadzone w
dłuższej perspektywie i nierzadko z kilkuletnim wyprzedzeniem trzeba zakładać ceny sprzedaży
wybudowanych nieruchomości, istnieje ryzyko, że podczas realizacji projektu nastąpią istotne zmiany
cen mieszkań i domów na danym rynku, w tym istotne spadki cen lokali mieszkalnych i domów. Ceny
nieruchomości na danym rynku zależą od szeregu czynników takich jak m.in. ogólna sytuacja
gospodarcza rejonu, poziom stopy bezrobocia, ilość lokali mieszkalnych dostępnych do sprzedaży
przez innych deweloperów na danym rynku, dostępność kredytów hipotecznych dla potencjalnych
klientów itd. W przypadku istotnego spadku cen nieruchomości Spółka może nie być w stanie sprzedać
wybudowanych mieszkań i domów po zaplanowanych cenach w określonym czasie.
Wystąpienie jakichkolwiek czynników, które spowodują spadek cen mieszkań lub domów na rynkach,
gdzie Spółki realizują projekty, może mieć istotny niekorzystny wpływ na jej działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- w branży zarządzania halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej
Obok działalności deweloperskiej, ważnym dodatkowym obszarem działalności Grupy jest zarządzanie
halami handlowymi i wynajem powierzchni komercyjnej. Działalność ta jest realizowana przez podmiot
zależny – spółkę Marywilska 44 Poziom aktywności handlowej i popyt na wynajmem powierzchni
komercyjnej w danych halach handlowych jest uwarunkowany ogólną sytuacją makroekonomiczną na
danym rynku, poziomem konkurencji oraz poziomem konsumpcji, a w szczególności popytem na
artykuły z segmentu popularnego na danym rynku.
Wystąpienie w przyszłości czynników negatywnie wpływających na koniunkturę w branży zarządzania
halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej może mieć istotny, negatywny wpływ na
działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
Ryzyka związane z konkurencją:
- w branży budowlanej
Sytuacja gospodarcza w Polsce, konflikt w Ukrainie oraz znaczne ograniczenie liczby ogłaszanych
przetargów na roboty budowlane i sytuacja gospodarcza w Polsce wzmaga konkurowanie poprzez
oferowanie najdogodniejszych cen i wydłużanie okresów gwarancyjnych.
Dalsze nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy jej rozwoju.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 78 z 152
Zarządy Spółek w oparciu o długoletnie doświadczenie starają się budować portfel kontraktów
umożliwiający realizację odpowiedniego wyniku finansowego.
- w branży deweloperskiej
Regiony kraju, w których działa Grupa - cechuje wysoki stopień konkurencji w branży deweloperskiej.
JHM DEVELOPMENT S.A. bierze pod uwagę intensywność konkurencji na rynkach lokalnych na
których rozważane jest rozpoczęcie działalności deweloperskiej lub realizacja kolejnych projektów. Z
reguły Spółka koncentruje się na lokalizacjach, gdzie konkurencja jest ograniczona. Występowanie
ograniczonej konkurencji w czasie, gdy rozważane jest rozpoczęcie inwestycji nie oznacza jednak, że
konkurencyjne podmioty nie podejmą inwestycji na tym samym co Spółka lokalnym rynku w nieodległej
przyszłości po rozpoczęciu przygotowań bądź prac przez Spółkę. Ze Spółką konkurują zarówno
stosunkowo niewielkie firmy lokalne jak i większe podmioty deweloperskie mogące kompleksowo
realizować duże projekty.
Zgodne z przyjętą strategią Spółki, stopniowe wchodzenie na rynki mieszkaniowe dużych miast wiąże
się z walką z dużo silniejszą konkurencją działająca na tych rynkach.
Nasilenie się konkurencji może przełożyć się na zwiększenie podaży gotowych mieszkań oferowanych
na lokalnym rynku, co może oznaczać presję cenową przy sprzedaży lokali, obniżkę stawek czynszu
wynajmu lokali jak i wydłużenie okresu ich sprzedaży.
Występowanie lub intensyfikacja konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może
przełożyć się również na utrudnienia w pozyskaniu atrakcyjnych działek pod nowe projekty
deweloperskie i komercyjne w założonych cenach.
Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy ich rozwoju.
- dla działalności zarządzanych hal handlowych i wynajmu powierzchni
komercyjnej
Hale handlowe zarządzane przez spółkę zależną Marywilska 44 są jednym z największych kompleksów
hal handlowych w Polsce i największym w ramach miasta stołecznego Warszawy.
Podstawowym asortymentem oferowanym klientom w halach handlowych przy ul. Marywilska 44 jest
odzież, obuwie, galanteria skórzana i zabawki w segmencie popularnym. Handlowcy specjalizujący się
w sprzedaży ww. artykułów w segmencie popularnym mają do wyboru cały szereg podmiotów
oferujących wynajem powierzchni komercyjnej w Warszawie i jej okolicach, w tym duże hale handlowe
zlokalizowane w okolicach Nadarzyna i w Wólce Kosowskiej. Dodatkowo, nie można wykluczyć, iż w
przyszłości inne podmioty nie zbudują dużych kompleksów hal handlowych, które będą bezpośrednio
konkurować z halami przy ul. Marywilskiej 44 w obrębie m.st. Warszawy.
Na takie samo ryzyko narażona jest działalność Marywilska 44 w zakresie zarządzania obiektami
handlowymi w Rumii i Starachowicach.
Ryzyko działalności wynajmu powierzchni komercyjnych w zakresie hal magazynowo i logistycznych
położonych w Ostródzie zarządzanych przez spółkę Marywilska 44 zależy od w stabilności sytuacji
makroekonomicznej i ogólnej koniunktury gospodarczej Polski a także konkurencji w branży.
Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Grupa prowadzi działalność może mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 79 z 152
Zewnętrzne ryzyka prawne
- zmiany przepisów prawa, w szczególności prawa podatkowego
Polski system prawny charakteryzuje się znacznym stopniem zmienności oraz niejednoznaczności
przepisów, co w szczególności dotyczy prawa podatkowego. W praktyce często występują problemy
interpretacyjne, ma miejsce niekonsekwentne orzecznictwo sądów, jak również zdarzają się sytuacje,
gdy organy administracji publicznej przyjmują niekorzystne dla podatnika interpretacje przepisów prawa,
odmienne od poprzednio przyjmowanych interpretacji przez te organy.
Wystąpienie zmian przepisów prawa, w tym dotyczących ochrony środowiska, prawa pracy, prawa
ubezpieczeń społecznych, prawa handlowego, a w szczególności prawa podatkowego może mieć
niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Spółek z Grupy.
- związane z brakiem spełniania wymogów prawnych przewidzianych do
rozpoczęcia inwestycji oraz ze stanem prawnym nieruchomości
Realizacja każdego z projektów inwestycyjnych przez Spółkę wymaga spełniania wymogów
określonych w prawie. W większości przypadków Spółka jest zobowiązana do uzyskania różnego
rodzaju pozwoleń, które są wydawane przez organy administracji publicznej. Uzyskanie tych aktów
administracyjnych jest koniecznym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. Należy zauważyć,
iż uzyskanie wszystkich pozwoleń i zgód wymaga znacznego wysiłku i jest czasochłonne. Organy
administracji publicznej wydające pozwolenia i zgody działają na podstawie przepisów kodeksu
postępowania administracyjnego i ustaw szczególnych. W tych postępowaniach bierze się przede
wszystkim pod uwagę interes społeczności lokalnych i szereg zagadnień planistycznych podlega
szerokiej konsultacji społecznej (np. kwestie ochrony środowiska). Dodatkowo brak choćby części
dokumentacji uniemożliwia rozpoczęcie procesu inwestycyjnego. Ponadto stwierdzenie jakichkolwiek
nieprawidłowości bądź po stronie Spółki, bądź w aktach administracyjnych, a w szczególności istnienie
jakichkolwiek sprzeczności pomiędzy nimi może prowadzić do opóźnienia rozpoczęcia realizacji
procesu inwestycyjnego. Należy także liczyć się z ryzykiem wzruszenia już prawomocnych decyzji
administracyjnych przez wznowienie postępowania bądź stwierdzenie nieważności decyzji. Decyzje
administracyjne mogą także zostać zaskarżone w całości lub w części i w konsekwencji istnieje ryzyko
ich uchylenia. Na obszarach, gdzie nie przyjęto miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego, powstaje dodatkowo ryzyko braku możliwości realizacji zamierzeń Spółek z uwagi na
utrudnienia związane z możliwością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Wystąpienie któregokolwiek z wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
Ryzyka związane z bieżącą działalnością
- ryzyko związane z realizacją strategii rozwoju
Rynek polski i sytuacja na rynkach lokalnych, na których działa Grupa, podlegają ciągłym zmianom,
których kierunek i natężenie zależne są od szeregu czynników. Dlatego przyszłe wyniki finansowe,
rozwój i pozycja rynkowa Spółek są uzależnione od zdolności do wypracowania i wdrożenia
długoterminowej strategii w niepewnych i zmieniających się warunkach otoczenia rynkowego.
W szczególności realizacja założonej przez Grupę strategii jest uzależniona od wystąpienia szeregu
czynników, których wystąpienie jest często niezależne od decyzji organów Spółek i które nie zawsze
mogą być przewidziane.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 80 z 152
Do takich czynników należą:
nieprzewidywalne zdarzenia rynkowe, takie jak wystąpienie kryzysu gospodarczego lub recesji
w Polsce lub innych krajach Unii Europejskiej,
radykalne i nagłe zmiany przepisów prawnych bądź sposobów ich interpretacji (np. mających
wpływ na wydawane warunków zabudowy),
klęski żywiołowe, epidemie na terenach, gdzie Spółka prowadzi działalność, a także szereg
czynników o charakterze szczególnym, takich jak:
ograniczenia możliwości nabywania przez Spółkę JHM DEVELOPMENT działek w atrakcyjnych
lokalizacjach pod budownictwo mieszkaniowe,
obniżona dostępność finansowania bankowego umożliwiającego realizację projektów
deweloperskich i komercyjnych,
niepowodzenia realizacji projektów deweloperskich i projektów handlowo-usługowych zgodnie
z założonym harmonogramem i kosztorysem,
zmiany programów rządowych wspomagających nabywanie lokali mieszkalnych przez osoby o
przeciętnych i poniżej przeciętnych dochodach
inne ryzyka operacyjne opisane w niniejszym sprawozdaniu.
Spółki z Grupy dokładają wszelkich starań, by założona strategia była realizowana i starają się na
bieżąco analizować wszystkie czynniki rynkowe i branżowe mające i mogące mieć wpływ na realizację
strategii,
Opisane powyżej czynniki mogą spowodować, że Grupa nie będzie w stanie zrealizować zakładanej
strategii rozwoju, w tym planowanych projektów deweloperskich, a przez to czynniki te mogą mieć
istotny negatywny wpływ na działalność Spółek, jej sytuację finansową, wyniki lub perspektywy rozwoju.
- związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi
Spółki z Grupy finansują swój rozwój oraz bieżącą działalność przy wykorzystaniu kredytów bankowych
i leasingu. Spółki również w przyszłości zamierzają wykorzystywać kredyty bankowe do finansowania
zapotrzebowania na kapitał obrotowy związany ze wzrostem skali działalności. Istnieje jednak ryzyko,
iż w przyszłości, w przypadku wystąpienia niekorzystnych zmian na rynkach działalności Spółek lub
rynkach finansowych, lub w wyniku zmiany podejścia banków do oceny ryzyka kredytowego, będą one
miały utrudniony dostęp do finansowania przy wykorzystaniu kredytów, ich koszt będzie wyższy od
obecnego lub będą zmuszone do wcześniejszej spłaty lub refinansowania na gorszych warunkach
dotychczasowego zadłużenia. Może to przyczynić się do wolniejszego od planowanego tempa rozwoju
i pogorszenia uzyskiwanych wyników finansowych.
Zarząd uważa obecny poziom zadłużenia za bezpieczny i nie widzi obecnie zagrożeń dla jego
terminowej obsługi. Mimo dobrej kondycji finansowej większości Spółek z Grupy, nie można wykluczyć,
że w przyszłości na skutek niekorzystnych procesów rynkowych będą one w stanie wywiązać się ze
wszystkich zobowiązań wynikających z zawartych umów kredytowych oraz pożyczek. W przypadku
wystąpienia sytuacji, w której Spółka z Grupy nie będzie w stanie na bieżąco regulować swoich długów
z tytułu umów kredytowych i pożyczek, spłaty mogą stać się natychmiast wymagalne. W konsekwencji,
aby zaspokoić wierzycieli Spółka będzie zmuszona do zbycia części swoich aktywów. Strategie Spółek
przewidują, stopniową zamianę długu krótkoterminowego na finansowanie długoterminowe oraz że
nowo pozyskiwane finansowanie kredytami będzie celowe dla potrzeb realizacji konkretnych umów o
roboty budowlane i inwestycji deweloperskich.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 81 z 152
Wystąpienie wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy. W celu ograniczenia ryzyka Spółka na bieżąco dokonuje
analizy stanu zadłużenia oraz możliwości regulowania zobowiązań.
- związane z infrastrukturą budowlaną
Zakończenie realizacji projektu jest uzależnione od zapewnienia wymaganej przepisami infrastruktury
takiej jak dostęp do dróg publicznych, dostęp do mediów, wyznaczenie odpowiednich dróg
wewnętrznych, itd. Bywają sytuacje, że zapewnienie niezbędnej infrastruktury jest uzależnione od
czynników będących poza kontrolą Spółki. Często zapewnienie dostępu do właściwej drogi bądź
mediów jest uzależnione od decyzji stosownego urzędu miejskiego bądź gminnego. W niektórych
przypadkach status dróg, które są potrzebne do realizacji inwestycji, może być nieuregulowany, bądź w
trakcie realizacji projektu mogą pojawić się nieprzewidziane komplikacje przekładające się na
opóźnienia i dodatkowe koszty. Może się także zdarzyć, że właściwe organy administracji zażądają od
Spółki wykonania dodatkowych prac dotyczących infrastruktury w ramach prac związanych z realizacją
inwestycji. Organy administracji mogą także oczekiwać lub nawet zażądać, aby inwestor wykonał prace
związane z infrastrukturą, które nie są niezbędne z perspektywy realizacji danego projektu, ale których
wykonanie może być oczekiwane przez te organy jako wkład inwestora w rozwój społeczności lokalnej
w związku z realizowaną inwestycją.
Wystąpienie któregokolwiek z powyższych czynników przekładających się na opóźnienie realizowanych
projektów lub dodatkowe koszty projektu może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- związane z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony środowiska
Na podstawie obowiązujących przepisów dotyczących ochrony środowiska podmioty, które są
właścicielami, bądź użytkownikami działek, na których występują niebezpieczne substancje, albo na
których doszło do niekorzystnego przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu mogą zostać
zobowiązane do ich usunięcia, bądź ponieść koszt rekultywacji terenu lub zapłaty kary pieniężnej. W
celu zminimalizowania ryzyka naruszenia przepisów ochrony środowiska Spółki przeprowadzą analizy
techniczne przyszłych projektów pod kątem ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie
przepisów ochrony środowiska. Do dnia sporządzenia sprawozdania Spółki nie były zobowiązane do
ponoszenia kosztów rekultywacji terenu bądź zapłaty jakichkolwiek kar administracyjnych z tego tytułu.
Niemniej nie można wykluczyć, iż w przyszłości Spółki z Grupy będą zobowiązane do poniesienia
kosztów rekultywacji terenu, zapłaty kary pieniężnej z tytułu naruszenia przepisów ochrony środowiska
bądź odszkodowań.
W celu ograniczenia ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony
środowiska Emitent podjął następujące działania:
wdrożył i stosuje Strategie Zrównoważonego Rozwoju Grupy Kapitałowej MIRBUD na lata
2024-2035
wdrożył i stosuje Systemu Zarządzania Środowiskowego wg EN ISO 14001:2015 w zakresie
budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad, budowa obiektów
przemysłowych
Wystąpienie któregokolwiek z opisanych wyżej czynników może mieć niekorzystny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- związane z karami za niewykonanie lub nieterminowe wykonanie zleceń
Jednostki w umowach z inwestorami występują jako generalny wykonawca. Podpisane i realizowane
umowy nakładają na Spółki szereg zobowiązań oraz określają konsekwencje niewywiązywania się z
przyjętych na siebie obowiązków. Umowy takie przede wszystkim bardzo dokładnie określają terminy –
zarówno wykonania zleconych prac, jak i dokonania innych czynności, np. usunięcia ewentualnych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 82 z 152
usterek i wad w okresie gwarancyjnym. W przypadku niedotrzymania tych terminów Spółki mogą być
zagrożone ryzykiem płacenia kar umownych.
W celu ograniczenia ryzyka wystąpienia przez inwestorów z roszczeniem zapłaty za niewykonanie lub
nienależyte wykonanie zleceń Spółki podjęły następujące działania:
objęły ochroną ubezpieczeniową kontrakty, w tym także działania podwykonawców,
wdrożyły i stosują Systemu Zarządzania wg EN ISO 9001:2000 zakresie:
a) budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad,
b) budowa obiektów przemysłowych,
c) roboty instalacyjne.
przenoszą ryzyka do umów o współpracy zawieranych przez Spółki z producentami,
dostawcami i podwykonawcami (odpowiedzialność za produkt, odpowiedzialność za usługi,
różnice między zamówionym a dostarczonym asortymentem, podwyżki cenowe itp.).
Niezależnie od powyższego zapłata nieprzewidzianych kar umownych, czy też odszkodowań może
mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe Spółek. Należy jednak zaznaczyć, iż w latach 2005-2023 z
tytułu ryzyka związanego z karami za niewykonanie, nienależyte wykonanie, lub nieterminowe
wykonanie zlecenia Spółki nie poniosły znaczących obciążeń.
- związane z roszczeniami wobec Spółek z tytułu budowy mieszkań i obiektów
handlowo-usługowych, sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty
za roboty budowlane
W celu realizacji licznych inwestycji Spółka zawierała i będzie zawierała umowy o budowę z
wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych. Należy zauważyć, iż zaciągnięte przez
wykonawców zobowiązania w związku z realizacją inwestycji (np. w stosunku do podwykonawców)
mogą w konsekwencji, z uwagi na solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę
wynagrodzenia, wiązać się z powstaniem roszczeń wobec Spółek co może odbić się na terminowości
realizacji inwestycji. W konsekwencji Spółka, która jest odpowiedzialna względem swoich klientów,
może ponieść znaczne koszty niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania. Nie można
również wykluczyć, iż w przyszłości klienci i partnerzy handlowi Spółek nie wystąpią również do nich z
roszczeniami z tytułu ukrytych wad budynku powstałych na etapie robót budowlanych bądź
wykończeniowych, choć według zawartych przez Spółki standardowych umów koszty napraw tego typu
usterek są pokrywane przez wykonawcę lub jego podwykonawców. Spółki ponoszą także
odpowiedzialność wobec nabywców lokali z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne budynków. Okres
objęty tymi roszczeniami wynosi 5 lat.
Ponadto na podstawie art. 649¹ – 649⁵ Kodeksu cywilnego na żądanie wykonawcy Spółka działająca
jako inwestor jest zobowiązana do udzielenia gwarancji zapłaty wykonawcy (generalnemu wykonawcy)
za roboty budowlane w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej
lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora.
Wystąpienie któregokolwiek ze wskazanych powyżej czynników przekładających się na powstanie
roszczeń wobec Spółek, może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub
perspektywy rozwoju Spółki.
- związane z procesem produkcyjnym
Umowy dotyczące realizacji kontraktów budowlanych zawierają szereg klauzul odnośnie należytego i
terminowego wykonania kontraktu, właściwego usunięcia wad i usterek, z czym związane jest
wniesienie kaucji gwarancyjnej lub zabezpieczenia kontraktu gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.
Zabezpieczenie zwykle wnoszone jest w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub kaucji
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 83 z 152
pieniężnej w określonym terminie po podpisaniu kontraktu i rozliczane po zakończeniu realizacji
kontraktu. Wysokość zabezpieczenia uzależniona jest od rodzaju kontraktu. Zwykle jego wysokość
kształtuje się na poziomie 5-10% ceny kontraktowej.
Ponieważ konieczność wnoszenia zabezpieczenia w formie kaucji może wpływać na ograniczenie
płynności finansowej Spółki preferuje wnoszenie zabezpieczenia w postaci gwarancji ubezpieczeniowej.
W przypadku ograniczenia dostępu do gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych oraz zwiększenia
kosztów ich pozyskania Spółka ponosi ryzyko zwiększenia kosztów, zamrożenia środków finansowych,
co w konsekwencji może doprowadzić do obniżenia rentowności lub płynności finansowej Spółki.
Spółki w celu zminimalizowania ryzyka umowy z podwykonawcami zobowiązują podwykonawców do
zabezpieczenia prawidłowej realizacji umowy w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub
kaucji pieniężnej oraz zawierają kary umowne za przekroczenie terminów umownych.
Zarządzanie ryzykiem kapitałowym
Celem w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności tak,
aby możliwe było realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych
stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Narzędziami służącymi do utrzymania i korygowania strukturę kapitału mogą być:
zmiana kwoty deklarowanych dywidend do wypłacenia;
zwrot kapitału akcjonariuszom;
emisja akcji i innych instrumentów kapitałowych;
sprzedaż aktywów w celu obniżenia zadłużenia.
Monitorowanie kapitału odbywa się za pomocą wskaźnika zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako
stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się jako sumę
zadłużenia finansowego (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki oraz inne
zadłużenie finansowe wykazane w skonsolidowanym bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne i ich
ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany w skonsolidowanym
bilansie wraz z zadłużeniem netto.
Wyliczenie wskaźnika zadłużenia
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2023
31.12.2022
Kredyty ogółem
404 805
448 337
Środki pieniężne i ekwiwalenty
-395 776
-507 560
Zadłużenie netto
9 029
-59 224
Kapitał własny
793 550
681 989
Kapitał ogółem
802 580
622 765
Wskaźnik zadłużenia
1%
-10%
Wskaźniki zabezpieczenia płynności finansowej
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2023
31.12.2022
Dług netto
9 029
EBITDA
242 605
194 438
Kapitał własny
793 550
681 989
Aktywa razem
2 283 801
2 248 046
dług netto/EBITDA
0,0
0,0
kapitał własny/aktywa ogółem
0,3
0,3
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 84 z 152
4.11. Informacje o kredytach, pożyczkach, poręczeniach i
gwarancjach
4.11.1. Kredyty i pożyczki
Szczegółowe informacje o kredytach i pożyczkach zaciągniętych przez Spółki z Grupy w 2023 roku i w
latach poprzednich zawarte są w tabeli poniżej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. według stanu na dzień 31 grudnia 2023 roku. w tys. zł.
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota
pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota
pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
PKO BP S.A.
MIRBUD S.A.
15 000
PLN
WIBOR 1M+marża
24.06.2024
hipoteka kaucyjna na
nieruchomościach
MBANK S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 200
WIBOR 1M+marża
27.06.2025
cesja wierzytelności gospodarczej
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
16 000
PLN
16 000
WIBOR 1M+marża
31.10.2024
cesja wierzytelności gospodarczej
Agencja Rozwoju Przemysłu
S.A.
MIRBUD S.A.
60 000
PLN
10 200
12 000
WIBOR 1M+marża
29.12.2025
hipoteki na nieruchomościach
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
20 000
WIBOR 1M+marża
03.08.2024
gwarancja BGK, zastaw rejestrowy
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
35 000
PLN
35 000
WIBOR 1M+marża
04.10.2026
cesja wierzytelności gospodarczej,
hipoteka
Razem kredyty i pożyczki
60 400
48 000
108 400
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 86 z 152
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Spółek z Grupy MIRBUD według stanu na dzień 31 grudnia 2023 roku. w tys. zł
Nazwa jednostki
Podmiot zobowiązany
Kwota
kredytu,
pożyczki
wg umowy
Waluta
Kwota
pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota
pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
Bank Spółdzielczy
JHM Development S.A.
8 823
PLN
6 648
363
WIBOR 3M+marża
31.12.2034
hipoteka na nieruchomościach
Bank Polskiej
Spółdzielczości S.A.
JHM Development S.A.
28 445
PLN
WIBOR 3M+marża
30.06.2025
hipoteka na nieruchomościach
Bank Ochrony Środowiska
S.A.
JHM Development S.A.
31 900
PLN
WIBOR 1M+marża
30.06.2024
hipoteki na nieruchomościach
SANTANDER BANK
POLSKA S.A.
JHM Development S.A.
39 095
PLN
3 580
WIBOR 1M+marża
31.03.2025
hipoteki na nieruchomościach
WARSZAWSKI BANK
SPÓŁDZIELCZY
JHM Development S.A.
13 110
PLN
11 234
WIBOR 3M+marża
30.12.2024
hipoteki na nieruchomościach
Bank Ochrony Środowiska
S.A.
JHM Development S.A.
23 000
PLN
4 973
WIBOR 1M+marża
31.12.2025
hipoteki na nieruchomościach
Bank Polskiej
Spółdzielczości S.A.
JHM Development S.A.
18 000
PLN
WIBOR 3M+marża
30.06.2025
hipoteka na nieruchomościach
SANTANDER BANK
POLSKA S.A.
MARYWILSKA 44 sp. z o. o.
33 000
PLN
11 911
3 486
WIBOR 3M+marża
02.05.2028
kaucja pieniężna, cesja
wierzytelności, zastaw rejestrowy
rachunku bankowego,
poręczenie, hipoteka
SANTANDER BANK
POLSKA S.A.
MARYWILSKA 44 sp. z o. o.
1 342
EUR
3 844
691
EURIBOR 3M+marża
30.10.2030
cesja wierzytelności, zastaw
rejestrowy rachunku bankowego,
hipoteka
BGK
Kobylarnia S.A.
6 212
PLN
3 106
621
WIBOR 1M+marża
31.12.2029
hipoteka, poręczenie MIRBUD
Razem kredyty i pożyczki
45 296
5 161
50 457
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 87 z 152
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. według stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku. w tys. zł.
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota
pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota
pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
PKO BP S.A.
MIRBUD S.A.
15 000
PLN
10 669
WIBOR 1M+marża
24.06.2024
hipoteka kaucyjna na
nieruchomościach
PKO BP S.A.
MIRBUD S.A.
21 000
PLN
366
WIBOR 1M+marża
01.03.2023
hipoteka zwykła oraz hipoteka
kaucyjna na nieruchomości
MBANK S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 200
WIBOR 1M+marża
27.06.2025
cesja wierzytelności gospodarczej
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
10 000
PLN
10 000
WIBOR 1M+marża
31.10.2024
cesja wierzytelności gospodarczej
Agencja Rozwoju Przemysłu
S.A.
MIRBUD S.A.
40 000
PLN
19 800
14 400
WIBOR 1M+marża
29.12.2025
hipoteki na nieruchomościach
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
20 000
WIBOR 1M+marża
03.08.2024
gwarancja BGK, zastaw rejestrowy
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
35 000
PLN
33 821
WIBOR 1M+marża
17.10.2023
cesja wierzytelności gospodarczej,
hipoteka
Razem kredyty i pożyczki
99 490
24 766
124 256
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 88 z 152
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Spółek z Grupy MIRBUD według stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku. w tys. zł
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
Bank Spółdzielczy
JHM
Development
S.A.
8 823
PLN
6 992
365
WIBOR
3M+marża
31.12.2034
hipoteka na
nieruchomościach
Bank Polskiej Spółdzielczości
S.A.
JHM
Development
S.A.
28 445
PLN
14 760
WIBOR
3M+marża
30.06.2025
hipoteka na
nieruchomościach
Bank Ochrony Środowiska S.A.
JHM
Development
S.A.
31 900
PLN
11 290
WIBOR
1M+marża
30.06.2024
hipoteki na
nieruchomościach
SANTANDERBANK POLSKA
S.A.
MARYWILSKA
44 sp. z o. o.
33 000
PLN
15 397
3 486
WIBOR
3M+marża
02.05.2028
kaucja pieniężna, cesja
wierzytelności, zastaw
rejestrowy rachunku
bankowego,
poręczenie, hipoteka
SANTANDERBANK POLSKA
S.A.
MARYWILSKA
44 sp. z o. o.
1 342
EUR
5 213
687
EURIBOR
3M+marża
30.10.2030
cesja wierzytelności,
zastaw rejestrowy
rachunku bankowego,
hipoteka
BGK
Kobylarnia S.A.
6 212
PLN
3 727
621
WIBOR
1M+marża
31.12.2029
hipoteka, poręczenie
MIRBUD
Razem kredyty i pożyczki
57 379
5 159
62 538
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
W okresie objętym sprawozdaniem nie zdarzyły się przypadki wypowiedzenia pożyczek czy umów
kredytowych ani naruszeń ich warunków, które spowodowałyby zakłócenie finansowania działalności Spółek
z Grupy MIRBUD.
Na dzień 31.12.2023 r. spółki z Grupy MIRBUD nie wykazywały zadłużenia z tytułu zaciągniętych pożyczek z
wyjątkiem pożyczek wskazanych w powyższych tabelach.
4.11.2. Długoterminowe zobowiązania finansowe z tytułu emisji obligacji
Obligacje serii C
W dniu 30 czerwca 2020 roku Zarządu spółki JHM DEVELOPMENT S.A. z siedzibą w Skierniewicach uchwałą
nr X/2020 w sprawie dokonania przydziału 7 000 obligacji kuponowych niezabezpieczonych na okaziciela serii
C o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 7,0 mln zł. Cena emisyjna Obligacji jest
równa wartości nominalnej. Dniem emisji był dzień 30.06.2020r
Emisja obligacji nastąpiła w trybie oferty prowadzonej na podstawie art. 1 ust. 4 lit. a) i b) Rozporządzenia
2017/1129 poprzez kierowanie Propozycji Nabycia do inwestorów kwalifikowanych oraz nie więcej niż 149
oznaczonych adresatów będących osobami fizycznymi lub prawnymi innymi niż inwestorzy kwalifikowani w
rozumieniu at. 2 lit. e) Rozporządzenia 2017/1129, tj. w sposób, który stanowi publiczną ofertę papierów
wartościowych w rozumieniu art. 2 lit. d) Rozporządzenia 2017/1129, dla której nie ma obowiązku
opublikowania prospektu. Środki pozyskane przez Spółkę z emisji Obligacji, pomniejszone o koszty i opłaty
związane z przygotowaniem i przeprowadzeniem emisji Obligacji, zostały przeznaczone na finansowanie
prowadzonych oraz planowanych projektów deweloperskich Spółkę, w tym także finansowanie zakupu
gruntów pod nowe projekty deweloperskie Spółki. Oprocentowanie obligacji - zmienne, oparte na stawce
WIBOR 3M powiększonej o marżę. Odsetki płatne w okresach kwartalnych. W dniach płatności odsetek
przypadających na 11, 12 i 13 okres odsetkowy Spółka była zobowiązana do bezwarunkowego częściowego
wykupu 25% łącznej liczby wyemitowanych Obligacji. Termin ostatecznego wykupu określono na 30.12.2023r.
Zbywalność obligacji nie podlegała żadnym ograniczeniom.
Obligacje serii D
W dniu 14 października 2020 roku Zarządu spółki JHM DEVELOPMENT S.A. z siedzibą w Skierniewicach
uchwałą nr XIV/2020 w sprawie dokonania przydziału 5 070 obligacji kuponowych niezabezpieczonych na
okaziciela serii D o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 5,07 mln zł. Cena emisyjna
Obligacji jest równa wartości nominalnej. Dniem emisji był dzień 16.10.2020r
Emisja obligacji nastąpiła w trybie oferty prowadzonej na podstawie art. 1 ust. 4 lit. a) i b) Rozporządzenia
2017/1129 poprzez kierowanie Propozycji Nabycia do inwestorów kwalifikowanych oraz nie więcej niż 149
oznaczonych adresatów będących osobami fizycznymi lub prawnymi innymi niż inwestorzy kwalifikowani w
rozumieniu at. 2 lit. e) Rozporządzenia 2017/1129, tj. w sposób, który stanowi publiczną ofertę papierów
wartościowych w rozumieniu art. 2 lit. d) Rozporządzenia 2017/1129, dla której nie ma obowiązku
opublikowania prospektu. Środki pozyskane przez Spółkę z emisji Obligacji, pomniejszone o koszty i opłaty
związane z przygotowaniem i przeprowadzeniem emisji Obligacji, zostały przeznaczone na finansowanie
prowadzonych oraz planowanych projektów deweloperskich Spółki, w tym także finansowanie zakupu gruntów
pod nowe projekty deweloperskie Spółki. Oprocentowanie obligacji - zmienne, oparte na stawce WIBOR 3M
powiększonej o marżę. Odsetki płatne w okresach kwartalnych. W dniach płatności odsetek przypadających
na 10, 11 i 12 okres odsetkowy Spółka była zobowiązana do bezwarunkowego częściowego wykupu
każdorazowo 25% łącznej liczby wyemitowanych Obligacji. Termin ostatecznego wykupu określono na
30.12.2023r. Zbywalność obligacji nie podlegała żadnym ograniczeniom.
Ze względu na tożsamość uprawnień związanych z własnością papierów wartościowych serii C i D oraz ich
statusu w zakresie obrotu, obligacje serii C i serii D zostały zasymilowane i były notowane na platformie
Catalyst razem pod jednym kodem ISIN.
Na dzień 30 czerwca 2023r. Spółka w ramach Przedterminowej Amortyzacji Obligacji dokonał wykupu 9.053
sztuk obligacji serii C i D. Łączna nominalna wartość wykupowanych Obligacji wyniosła 9.053 tys. PLN.
Obligacje zostały wykupione przez Spółkę za cenę równą Kwocie Wykupu.
Tym samym wszelkie zobowiązania Spółki z tytułu emisji Obligacji serii C i D wygasły z dniem 30.06.2023r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 90 z 152
Obligacje serii E
W dniu 26 listopada 2021 roku Zarządu spółki JHM DEVELOPMENT S.A. z siedzibą w Skierniewicach
uchwałą nr XXV/2021 w sprawie dokonania przydziału 50.000 obligacji kuponowych zabezpieczonych na
okaziciela serii E o wartości nominalnej 1.000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 50,0 mln zł dokonał
warunkowego przydziału obligacji serii E. Warunkiem skutecznego przydziału Obligacji inwestorom było
dokonanie rozliczenia i rozrachunku transakcji nabycia Obligacji przez Krajowy Depozyt Papierów
Wartościowych w trybie delivery versus payment. Cena emisyjna Obligacji jest równa wartości nominalnej.
Dniem emisji był dzień 17.12.2021r
Obligacje zostały zaoferowane w sposób określony w art. 33 pkt 1 Ustawy o obligacjach, tj. w trybie oferty
publicznej, z której przeprowadzeniem nie wiąże się obowiązek sporządzenia prospektu emisyjnego zgodnie
z art. 1 ust. 4 pkt a Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017
r w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych lub
dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchylenia dyrektywy 2003/71/WE (oferta
skierowana była wyłącznie do inwestorów kwalifikowanych).
Zgodnie z Warunkami Emisji Obligacji środki z emisji obligacji serii E zostaną przeznaczone na realizację
nowych projektów mieszkaniowych, w tym na zakup gruntów oraz na finansowanie i/lub refinansowanie
Dozwolonej Transakcji, gdzie Dozwolona Transakcja oznacza czynności faktyczne i prawne podejmowane
przez Spółkę mające pośrednio lub bezpośrednio doprowadzić do nabycia przez Spółkę prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości położonych w Łodzi jak i prawa własności nieruchomości położonej w Łodzi, w
tym w szczególności polegające na:
a) nabyciu udziałów w spółce Hakamore sp. z o.o. w upadłości
b) zakupie od wierzycieli spółki Hakamore przysługujących tym wierzycielom w stosunku do spółki
wierzytelności, w tym obligacji lub doprowadzeniu do udostępnienia spółce Hakamore środków niezbędnych
do zaspokojenia wszystkich wierzycieli; oraz
c) doprowadzeniu do umorzenia prowadzonego wobec spółki Hakamore postępowania upadłościowego; a
następnie polegające na zawarciu ze spółką Hakamore po zakończeniu postępowania upadłościowego
umowy sprzedaży nieruchomości, stosownie do której cena sprzedaży lub część ceny sprzedaży
nieruchomości może zostać rozliczona na skutek umownego potrącenia: wierzytelności Spółki
przysługujących w stosunku do Hakamore, a nabytych od poprzednich wierzycieli z wierzytelnością HKM
wobec Spółki o zapłatę ceny sprzedaży nieruchomości.
Środki pochodzące z emisji tej serii obligacji zostały przeznaczone na finansowanie i refinansowanie
Dozwolonej Transakcji.
Oprocentowanie obligacji jest zmienne, oparte na stawce WIBOR 6M powiększonej o mażę. Odsetki będą
płatne w okresach półrocznych. W dniach płatności odsetek przypadających na 17.12.2024r oraz 17.06.2025r
, Spółka będzie zobowiązana do bezwarunkowego częściowego wykupu każdorazowo 10% łącznej liczby
wyemitowanych Obligacji. Termin ostatecznego wykupu określono na 17.12.2025r Zbywalność obligacji nie
podlega żadnym ograniczeniom.
4.11.3. Pożyczki udzielone
W dniu 14.12.2023 roku Spółka MIRBUD S.A. zawarła umowę pożyczki ze Spółką
PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o. w maksymalnej kwocie 120.000 tys. zł, z przeznaczeniem na
sfinansowanie budowy Centrum magazynowo – logistyczno – produkcyjnego zlokalizowanego w
Chościszowicach gmina Bolesławiec oraz prowadzenie bieżącej działalności gospodarczej. Na dzień
31.12.2023 roku zadłużenie z tytułu pożyczki wraz z wyceną wynosiło 88.726 tys. zł.
Wypłacona kwota została przeznaczona na spłatę należności Spółki PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o.
wobec MIRBUD S.A. z tytułu zrealizowanych robót budowlanych w wyżej wymienionej nieruchomości.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 91 z 152
4.11.4. Poręczenia i gwarancje
MIRBUD S.A.
W Grupie Kapitałowej MIRBUD podmiotem wiodącym jest spółka dominująca MIRBUD S.A. i w razie potrzeby
to ona udzieliła poręczeń za jednostki zależne, które przede wszystkim stanowią zabezpieczenie kredytów
zaciągniętych przez:
JHM DEVELOPMENT lub powiązane Spółki celowe - na realizacji inwestycji deweloperskich
Marywilska 44 Sp. z o.o. na refinansowania nakładów inwestycyjnych
Kobylarnia S.A. na realizację kontraktów budowlanych
Na dzień 31.12.2023 r. stan poręczeń przedstawia poniższa tabela:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Tabela: Poręczenia udzielone przez MIRBUD S.A. wg stanu na 31.12.2023 r.
Wykaz udzielonych poręczeń dla innych
podmiotów wg jednostek
Tytuł poręczenia
Wartość poręczenia tys. PLN
Wartość zobowiązania tys. PLN
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
data wygaśnięcia
poręczenia
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Wobec jednostek powiązanych
MARYWILSKA 44 Sp. z o. o
Zabezpieczenie kredytu SANTANDER BANK S.A.
49 500
18 883
24.10.2023
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
15 000
15 000
30.11.2024
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
9 318
9 318
3 727
4 348
31.12.2029
JHM Development S.A.
Zabezpieczenie emisji obligacji seria E
55 000
55 000
50 000
50 000
31.12.2026
Wobec pozostałych jednostek
Razem
79 318
128 818
53 727
73 231
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
JHM DEVELOPMENT
Zestawienie zobowiązań warunkowych spółek z grupy JHM DEVELOPMENT na dzień 31.12.2023
przedstawia poniższa tabela.
Tabela: Zobowiązania warunkowe na dzień 31.12.2023 r.
Lp.
Zobowiązanie
udzielone na rzecz
spółki
Tytuł zobowiązania
Wartość poręczenia
na 31.12.2023r
Wartość zobowiązania
na 31.12.2023r
Termin wygaśnięcia
zobowiązania
1
Marywilska 44 sp. z
o.o.
Poręczenie za
zobowiązania spółki
Marywilska 44 z tytułu
umowy najmu zawartej z
Jysk Sp. z o.o.
650
650
05.07.2033
2
MIRBUD S.A.
Poręczenie majątkowe-
zabezpieczenie kredytu w
PKO BP S.A.
90 000
0
22.06.2024
Tabela: Zobowiązania warunkowe na dzień 31.12.2022 r.
Lp.
Zobowiązanie
udzielone na rzecz
spółki
Tytuł zobowiązania
Wartość poręczenia
na 31.12.2022r
Wartość zobowiązania
na 31.12.2022r
Termin wygaśnięcia
zobowiązania
1
Marywilska 44
Poręczenie za
zobowiązania spółki
Marywilska 44 z tytułu
umowy najmu zawartej z
Jysk Sp. z o.o.
650
650
05.07.2033
2
MIRBUD S.A.
Poręczenie majątkowe-
zabezpieczenie kredytu w
PKO BP S.A.
90 000
10 669
22.06.2024
Marywilska 44 Sp. z o.o.
Zestawienie zobowiązań warunkowych Marywilska 44 sp. z o.o. na dzień 31.12.2023 i 31.12.2022
przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Zobowiązania warunkowe na dzień 31.12.2023 r
Lp.
Zobowiązanie
udzielone na rzecz
spółki
Tytuł zobowiązania
Wartość
poręczenia na
31.12.2023r
Wartość zobowiązania na
31.12.2023r
Termin wygaśnięcia
zobowiązania
1
MIRBUD S.A.
Zabezpieczenie majątkowe
pożyczki Agencja Rozwoju
Przemysłu S.A.
60 000
22 200
29.12.2025
2
JHM
DEVELOPMENT
S.A.
Zabezpieczenie majątkowe
hipoteka na rzecz
administratora
zabezpieczeń obligacji serii
E
55 000
50 000
31.12.2025
Tabela: Zobowiązania warunkowe na dzień 31.12.2022 r
Lp.
Zobowiązanie
udzielone na rzecz
spółki
Tytuł zobowiązania
Wartość
poręczenia na
31.12.2022r
Wartość zobowiązania na
31.12.2022r
Termin wygaśnięcia
zobowiązania
1
MIRBUD S.A.
Zabezpieczenie majątkowe
pożyczki Agencja Rozwoju
Przemysłu S.A.
60 000
34 200
29.12.2023
2
JHM
DEVELOPMENT
S.A.
Zabezpieczenie majątkowe
hipoteka na rzecz
administratora
zabezpieczeń obligacji serii
E
55 000
50 000
31.12.2025
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 94 z 152
KOBYLARNIA S.A.
Na dzień 31.12.2023 r. i 31.12.2022r Kobylarnia S.A. udzieliła następujących poręczeń.
Tabela: Poręczenia udzielone przez Kobylarnia S.A. stan na 31.12.2023 r. w tys. zł
Lp
Podmiot, za
który udzielono
poręczenia
Tytuł, z jakiego udzielono
poręczenia
Wartość
poręczenia na
31.12.2022
Wartość zobowiązania
na dzień 30.06.2021 r.
Termin wygaśnięcia
poręczenia
1
MIRBUD S.A.
Linia gwarancyjna
80 000
-
30.11.2025
Tabela: Poręczenia udzielone przez Kobylarnia S.A. stan na 31.12.2022 r. w tys. zł
Lp
Podmiot, za
który udzielono
poręczenia
Tytuł, z jakiego udzielono
poręczenia
Wartość
poręczenia na
31.12.2022
Wartość zobowiązania
na dzień 30.06.2021 r.
Termin wygaśnięcia
poręczenia
1
MIRBUD S.A.
Linia gwarancyjna
50 000
-
30.11.2023
Emitent wraz z pozostałymi Spółkami z Grupy Kapitałowej MIRBUD 29 grudnia 2012 roku zawarł umowę o
świadczenie usług, której przedmiotem jest wzajemne poręczanie, gwarancje, obciążenie hipoteki (dalej:
„Zabezpieczanie”) zobowiązań kredytowych wobec instytucji finansowych i ubezpieczeniowych za
wynagrodzeniem. Umowa ma celu zwiększenie bezpieczeństwa finansowego poszczególnych spółek Grupy,
jak i zwiększenie ich zdolności kredytowej.
Zgodnie z warunkami umowy:
wynagrodzenie i tytuł udzielonego Zabezpieczenia zostało ustalone na poziomie cen rynkowych
stosowanych pomiędzy podmiotami powiązanymi w wysokości 0,9% kwoty udzielonego
Zabezpieczenia spłaty w stosunku rocznym, bez względu na sposób zabezpieczenia,
wynagrodzenie płatne w terminie 30 dni po upływie każdego kwartału,
w przypadku zapłaty kwoty zadłużenia względem wierzyciela spółki, spółce udzielającej
Zabezpieczenia przysługuje prawo zwrotu równowartości kwoty zapłaconej w terminie 7 dni od daty
wezwania do zwrotu,
po upływie 7 dni od daty wezwania spółce udzielającej Zabezpieczenia przysługiwać będą odsetki
ustawowe od kwot niezwróconych w terminie,
umowa została zawarta na czas nieokreślony.
Realizowanie inwestycji budowlanych wiąże się z koniecznością uiszczenia kaucji gwarancyjnych lub
składania gwarancji bankowych czy ubezpieczeniowych, stanowiących zabezpieczenie dla jakości
wykonywanych robót budowlanych.
Zobowiązania warunkowe z tytułu poręczeń i gwarancji na rzecz innych jednostek to przede wszystkim
gwarancje wystawione przez towarzystwa ubezpieczeniowe i banki na rzecz kontrahentów Spółki na
zabezpieczenie ich roszczeń w stosunku do Spółki, głównie z tytułu umów budowlanych. Towarzystwom
ubezpieczeniowym i bankom przysługuje roszczenie zwrotne z tego tytułu wobec Spółki.
Zmiany w zakresie gwarancji w okresie od zakończenia poprzedniego roku obrotowego wynikają z
zakończenia prac rozpoczętych w poprzednich latach. W ocenie Zarządu Spółki, z uwagi na charakter
potencjalnego zobowiązania oraz dotychczasową historię obciążeń z tego tytułu (sporadyczne przypadki na
przestrzeni kilku lat), nie istnieje możliwość wiarygodnego wartościowego oszacowania zobowiązań
warunkowych z tego tytułu. Tym nie mniej Zarząd jest świadomy istnienia takiego ryzyka, dlatego też jest
tworzona rezerwa na naprawy gwarancyjne.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 95 z 152
Zobowiązania warunkowe z tytułu gwarancji usunięcia wad i usterek udzielone przez Spółki z Grupy MIRBUD
inwestorom, powstałe, trwające w okresie od 01.01.2023r – do 31.12.2023r przedstawiają się następująco:
Pozostałe zobowiązania warunkowe
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2023
31.12.2022
Z tytułu gwarancji należytego wykonania
660 918
667 223
Z tytułu usunięcia wad i usterek
394 404
260 087
Z tytułu zapłaty wierzytelności
205 414
192 717
Razem
1 260 736
1 120 028
4.12. Wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji
W raportowanym okresie Emitent nie przeprowadzał emisji akcji.
W dniu 04.04.2024r raportem bieżącym nr 27/2024 Emitent poinformował o zwołaniu Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenie Akcjonariuszy na dzień 06.05.2024r, Zgodnie z projektem uchwały nr 3/2024
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 06.05.2024r przedmiotem głosowania będzie
podwyższenie kapitału zakładowego Emitenta o kwotę nie wyższą niż 1.834.880 złotych, tj. z kwoty
9.174.420,00 złotych do kwoty 11.009.300,00 złotych poprzez emisję nie więcej niż 18.348.800 nowych akcji
zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 0,10 zł każda akcja w ramach kapitału docelowego.
Uzyskany z emisji akcji kapitał Emitent zamierza przeznaczyć na rozwój w zakresie rozbudowy pionu realizacji
budownictwa kolejowego oraz budownictwa infrastruktury drogowej Grupy Kapitałowej MIRBUD. Plany
rozwojowe spółki dotyczą w szczególności potrzeby zakupu niezbędnego parku maszynowego w ramach
przyjętej strategii umacniania pozycji GK MIRBUD na rynku infrastruktury drogowej i kolejowej oraz
potencjalnej akwizycji podmiotu w nowych obszarach budownictwa kolejowego.
W okresie objętym sprawozdaniem pozostałe spółki Grupy nie emitowały akcji lub udziałów.
4.13. Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej
publikowanych prognoz wyników na dany rok, w świetle wyników
zaprezentowanych w raporcie za poprzedni okres w stosunku do wyników
prognozowanych.
W okresie objętym sprawozdaniem spółki Grupy Kapitałowej nie publikowały prognoz, a wskazany okres nie
był objęty prognozami publikowanymi w poprzednich okresach.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 96 z 152
5. NAJWAŻNIEJSZE UMOWY
5.1. Umowy ubezpieczenia
Od dnia 01.04.2022 r. roku do dnia 31.03.2023 r. MIRBUD S.A. objęta jest ochroną ubezpieczeniową na
podstawie umowy ramowej podpisanej z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo-Hestia S.A. zawartej w
dniu 21.03.2022 „Umowa Kompleksowego Ubezpieczenia Grupy Przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk
nr 16/MIRBUD/2022”.
Na warunkach ww. Kompleksowej Umowy Ubezpieczenia w 2023 roku , spółka MIRBUD S.A.; KOBYLARNIA
S.A.; JHM DEVELOPMENT S.A. oraz jej spółki zależne: JHM 1 Sp. z o.o., JHM 2 Sp. z o.o. w likwidacji
zawierały szczegółowe umowy ubezpieczenia, które bezpośrednio dotyczą ich działalności.
W celu ochrony posiadanego majątku Marywilska 44 sp. z o.o. zlokalizowanego w Warszawie ul. Marywilska
44 Spółka zawarła poniższe umowy ubezpieczeniowe: polisa nr 350011915494842) od wszystkich ryzyk oraz
ubezpieczenia utraty zysku brutto w rezultacie przerwy lub zakłócenia działalności, będącej wynikiem
ubezpieczonej szkody majątkowej, polisa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzonej
działalności obowiązujące od 05.09.2022 r. do 04.09.2023 r.
W celu ochrony posiadanego majątku Marywilska 44 sp. z o.o. Spółka zawarła ubezpieczenie mienia i zysku
przedsiębiorstw kompleksu handlowego w Warszawie obowiązujące od 05.09.2023r do 31.03.2025r. oraz
ubezpieczenie mienia i zysku przedsiębiorstw dla nieruchomości Spółki położonych w Ostródzie, Rumi,
Starachowicach i Skierniewicach obowiązujące od 01.04.2023r. do 31.03.2024r. Ponadto Spółka zawarła
umowy ubezpieczeniowe: odpowiedzialności cywilnej w każdej z lokalizacji w jakiej prowadzona jest
działalność oraz ubezpieczenia szkód powstałych w następstwie roszczeń z tytułu odpowiedzialności
członków organów Spółki Kapitałowej
Od dnia 01.04.2023 r. roku do dnia 31.03.2024 r. MIRBUD S.A. objęta była ochroną ubezpieczeniową na
podstawie umowy ramowej podpisanej z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo-Hestia S.A. zawartej w
dniu 30.03.2023 „Umowa Kompleksowego Ubezpieczenia Grupy Przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk
nr 17/MIRBUD/2022
Na warunkach ww. Kompleksowej Umowy Ubezpieczenia w 2023 roku , spółka MIRBUD S.A.; KOBYLARNIA
S.A.; JHM DEVELOPMENT S.A. zawierały szczegółowe umowy ubezpieczenia, które bezpośrednio dotyczą
ich działalności.
Od dnia 01.04.2024 r. roku do dnia 31.03.2025 r. MIRBUD S.A. objęta była ochroną ubezpieczeniową na
podstawie umowy ramowej podpisanej z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo-Hestia S.A. zawartej w
dniu 30.03.2024 „Umowa Kompleksowego Ubezpieczenia Grupy Przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk
nr 18/MIRBUD/2022.
Na warunkach ww. Kompleksowej Umowy Ubezpieczenia w 2024 roku , spółka MIRBUD S.A.; KOBYLARNIA
S.A.; JHM DEVELOPMENT S.A. PDC IC 217 sp. z o.o. zawierały szczegółowe umowy ubezpieczenia, które
bezpośrednio dotyczą ich działalności.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 97 z 152
5.2. Najważniejsze umowy o roboty budowlane i inne dotyczące działalności
operacyjnej zawarte przez Spółki Grupy Kapitałowej
MIRBUD S.A.
Tabela: Najważniejsze umowy zawarte przez MIRBUD S.A. w okresie od 01.01.2023 r. do 31.12.2023 r. w tys. zł
Data zawarcia
umowy
Wartość umowy
(netto) w tys. zł
Kontrahent
Przedmiot umowy
12.01.2023
57.607
Województwo Pomorskie
– Zarządem Dróg
Wojewódzkich w Gdańsku
Budowa zachodniego obejścia drogowego miasta
Chojnice. Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
06.03.2023
84.726
Development Concept
One DM Sp. z o.o.
budowa dwóch budynków magazynowo-produkcyjno-
usługowych z zapleczem socjalno- biurowym, o
wiodącej funkcji zakładu produkcyjnego, budynkami
towarzyszącymi w zakresie oraz infrastrukturą
techniczną towarzyszącą, a także wraz z inwestycją
drogową niezbędną z skomunikowania inwestycji z
drogami publicznymi. Obiekt budowy będzie
zlokalizowany przy ul. Rzecznej 6 w Warszawie
(dzielnica Targówek).
15.03.2023
30.750
Gmina Olsztyn
zwiększenie wynagrodzenia Emitenta za realizację
zadania pn. „Przebudowa i rozbudowa hali
widowiskowo-sportowej Urania w Olsztynie” z tytułu
przyznanej kwoty waloryzacji w wysokości
30.750.000,00 zł brutto, co stanowi 15 procent
pierwotnego wynagrodzenia umownego. Zakończenie
robót budowlanych dla przedmiotowej inwestycji
przewidziano na 16 października 2023 roku.
18.04.2023
31.596
Gmina Grodzisk
Mazowiecki
wykonanie zadania inwestycyjnego pn. „Budowa szkoły
podstawowej z oddziałami przedszkolnymi we wsi
Szczęsne, Gmina Grodzisk Mazowiecki – ETAP II”.
30.05.2023
(otrzymanie
zwrotnie
podpisanej
umowy)
106.300
Centrum Wynajmu
Nieruchomości 4 Spółka
Akcyjna
zaprojektowanie, wykonanie oraz przekazanie
Zamawiającemu centrum logistycznego, położonego w
m. Bolewicko, gm. Miedzichowo, powiat nowotomyski
wraz z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną
infrastrukturą wewnętrzną i zewnętrzną
27.06.2023
104.700
Miasto Słupsk
Kontynuacja budowy „Ringu Miejskiego” w Słupsku”,
realizowanych na podstawie dokumentacji projektowej
pn. „Budowa nowego połączenia drogi krajowej nr 21 z
drogą wojewódzką nr 210 (w ciągu ulic Słonecznej,
Rybackiej oraz Leśnej). Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
03.08.2023
69.300
ED SAN III SANCAK Sp.
K
budowa zespołu budynków handlowo – usługowych
wraz z niezbędnymi instalacjami wewnętrznymi,
pylonem reklamowym i zagospodarowaniem terenu
wraz z układem komunikacyjnym i miejscami
postojowymi oraz infrastrukturą techniczną w
miejscowości Mysiadło, powiat piaseczyński,
województwo mazowieckie.)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 98 z 152
18.08.2023
78.772
ACE 10 Sp. z o.o
zaprojektowanie i budowa obiektu handlowo –
usługowego typu Retail Park wraz z niezbędną
infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu
w Ostródzie, woj. warmińsko – mazurskie
25.09.2023
50.687
Wojewódzki Kujawsko –
Pomorski: Zarząd Dróg
Wojewódzkich w
Bydgoszczy
Poprawa warunków obsługi i rozwoju terenu Brzeskiej
Strefy Gospodarczej poprzez modernizację drogi
wojewódzkiej nr 268”.
29.09.2023
-
Generalna Dyrekcja Dróg
Krajowych i Autostrad
Zawarcie przez konsorcjum firm
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach,
ul. Unii Europejskiej 18, 96-100
Skierniewice;
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni,
ul. Zakole 1, 86-061 Brzoza;
• PRYWATNA SPÓŁKA AKCYJNA
„ZRZESZENIE BUDOWLANE
INTERBUDMONTAŻ” z siedzibą w Kijowie,
ul. T. Strokacza budynek 1, 03148 Kijów,
Ukraina
aneksu do umowy z dn. 19.10.2019 roku na realizację
zadania pn. „Budowa drogi ekspresowej S1 (dawniej
S69) Bielsko-Biała-Żywiec-Zwardoń, odcinek
Przybędza-Milówka (obejście Węgierskiej Górki)”
przesuwającego termin realizacji umowy. do dn. 27 lipca
2024 roku
13.10.2023
127.000
SANGATE SANCAK
Spółka komandytowa
budowa budynku hotelu z częścią biurową i usługami,
garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu
przy ul. Komitetu Obrony Robotników w dzielnicy
Włochy m. st. Warszawy”.
18.05.2023
59.581
Agencja Mienia
Wojskowego
Budowa Centrum Sportowego z komunikacją
wewnętrzną oraz niezbędną infrastrukturą techniczną
09.11.2023
107.000
Centrum Wynajmu
Nieruchomości 2 S.A.
zaprojektowanie, budowa i przekazanie do eksploatacji
Centrum Dystrybucyjnego, położonego w m. Kaliszki,
gm. Biała Piska (pow. piski, woj. warmińsko –
mazurskie) wraz z zagospodarowaniem terenu oraz
niezbędną infrastrukturą zewnętrzną i wewnętrzną.
09.11.2023
102.000
Centrum Wynajmu
Nieruchomości 5 S.A.
zaprojektowanie, budowa i przekazanie do eksploatacji
Centrum Dystrybucyjnego, położonego w m. Janów
Lubelski, gm. Janów Lubelski (pow. janowski, woj.
lubelskie) wraz z zagospodarowaniem terenu oraz
niezbędną infrastrukturą zewnętrzną i wewnętrzną.
29.11.2023
część I: 30.605
część II:30.164
Gmina Słupsk
Budowa i rozbudowa dróg gminnych, drogi powiatowej
i odcinka drogi krajowej na odcinku Jezierzyce –
Redzikowo” w podziale na dwie części:
Część I: obejmująca odcinek drogi od Jezierzyc do
Redzikowa;
Część II: obejmująca odcinek dróg w Redzikowie i w
m. Słupsk.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
29.11.2023
54.358
Miasto Słupsk
zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla
zadania pn.: Uzbrojenie terenów inwestycyjnych pod
funkcję przemysłową w północnej części Miasta
Słupska w systemie zaprojektuj – wybuduj w ramach
zadania inwestycyjnego pn. „Uzbrojenie terenów
inwestycyjnych pod funkcję przemysłową w północnej
części miasta Słupska”. Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 99 z 152
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
01.12.2023
75.778
Województwo
Świętokrzyskie
wykonanie robót budowlanych dla zadania pn.:
„Budowa obwodnicy m. Nowy Korczyn”. ”. Konsorcjum
firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
01.12.2023
140.650
BB Baltic Park Spółka z
o.o.
wykonanie całości prac związanych z wybudowaniem w
systemie „pod klucz” obiektu apartamentowego i
hotelowego, tj. Zespołu Budynków Lecznictwa
Uzdrowiskowego przy ul. Morawskiego w Kołobrzegu.
04.12.2023
58.628
Powiat Płocki – Zarząd
Dróg Powiatowych w
Płocku
opracowanie dokumentacji projektowej i wykonanie
robót budowlanych dla zadania pn.: „Rozbudowa ciągu
dróg powiatowych: nr 2911W Goślice – Smolino –
Sędek – Kłaki – Drobin i 2920W Opatówiec - Zagroba”.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
06.12.2023
32.109
Gmina Piła
wykonanie zadania pn. „Rozwój zachodniej strefy
przemysłowej w Pile, w tym parku przemysłowego Piła-
Lotnisko” w formule „zaprojektuj i wybuduj”. Konsorcjum
firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
W dniu 01.12.2023 roku Emitent, powziął informację od Zamawiającego – Gminy Jawor (Rynek 1, 59-400
Jawor), że w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Budowa/modernizacja infrastruktury
drogowej, technicznej drogowej, elektroenergetycznej i wodno-kanalizacyjnej na terenie Dolnośląskiej Strefy
Aktywności Gospodarczej – S 3 Jawor” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum firm w
składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 88 058 105,38 zł brutto.
W dniu 12.12.2023 roku Emitent, zawarł aneksy do umów ze Skarbem Państwa – Generalnym Dyrektorem
Dróg Krajowych i Autostrad w Warszawie. Przedmiotem zawartych aneksów jest zwiększenie maksymalnego
limitu waloryzacji dla robót kontraktowych. Aneksy dotyczą następujących kontraktów:
• „Projekt i budowa autostrady A-1 Tuszyn (bez węzła) – gr. woj. łódzkiego/śląskiego od km
335+937,65 do km 399+742,51. Odcinek B - węzeł Bełchatów (bez węzła) – węzeł Kamieńsk (z
węzłem) od km 351+800,00 do km 376+000,00”;
• „Zaprojektowanie i budowa obwodnicy Olesna w ciągu drogi krajowej nr 11 (S11)”;
• „Budowa drogi S1 Kosztowy - Bielsko-Biała. Odcinek III Dankowice – węzeł „Suchy Potok” (z
węzłem)”;
• „Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi ekspresowej S74
Przełom/Mniów – Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód)”.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 100 z 152
KOBYLARNIA S.A.
Tabela: Najważniejsze umowy o roboty budowlane zawarte przez KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01.2023-31.12.2023.
Data zawarcia
umowy
Wartość umowy
(netto) w tys. zł
Kontrahent
Przedmiot umowy
12.01.2023
57.607
Województwo Pomorskie
– Zarządem Dróg
Wojewódzkich w Gdańsku
Budowa zachodniego obejścia drogowego miasta
Chojnice. Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
27.06.2023
104.700
Miasto Słupsk
Kontynuacja budowy „Ringu Miejskiego” w Słupsku”,
realizowanych na podstawie dokumentacji projektowej
pn. „Budowa nowego połączenia drogi krajowej nr 21 z
drogą wojewódzką nr 210 (w ciągu ulic Słonecznej,
Rybackiej oraz Leśnej). Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
25.09.2023
50.687
Wojewódzki Kujawsko –
Pomorski: Zarząd Dróg
Wojewódzkich w
Bydgoszczy
Poprawa warunków obsługi i rozwoju terenu Brzeskiej
Strefy Gospodarczej poprzez modernizację drogi
wojewódzkiej nr 268”.
29.09.2023
-
Generalna Dyrekcja Dróg
Krajowych i Autostrad
Zawarcie przez konsorcjum firm
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach,
ul. Unii Europejskiej 18, 96-100
Skierniewice;
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni,
ul. Zakole 1, 86-061 Brzoza;
• PRYWATNA SPÓŁKA AKCYJNA
„ZRZESZENIE BUDOWLANE
INTERBUDMONTAŻ” z siedzibą w Kijowie,
ul. T. Strokacza budynek 1, 03148 Kijów,
Ukraina
aneksu do umowy z dn. 19.10.2019 roku na realizację
zadania pn. „Budowa drogi ekspresowej S1 (dawniej
S69) Bielsko-Biała-Żywiec-Zwardoń, odcinek
Przybędza-Milówka (obejście Węgierskiej Górki)”
przesuwającego termin realizacji umowy. do dn. 27 lipca
2024 roku
29.11.2023
część I: 30.605
część II:30.164
Gmina Słupsk
Budowa i rozbudowa dróg gminnych, drogi powiatowej
i odcinka drogi krajowej na odcinku Jezierzyce –
Redzikowo” w podziale na dwie części:
Część I: obejmująca odcinek drogi od Jezierzyc do
Redzikowa;
Część II: obejmująca odcinek dróg w Redzikowie i w
m. Słupsk.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 101 z 152
29.11.2023
54.358
Miasto Słupsk
zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla
zadania pn.: Uzbrojenie terenów inwestycyjnych pod
funkcję przemysłową w północnej części Miasta
Słupska w systemie zaprojektuj – wybuduj w ramach
zadania inwestycyjnego pn. „Uzbrojenie terenów
inwestycyjnych pod funkcję przemysłową w północnej
części miasta Słupska”. Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
01.12.2023
75.778
Województwo
Świętokrzyskie
wykonanie robót budowlanych dla zadania pn.:
„Budowa obwodnicy m. Nowy Korczyn”. ”. Konsorcjum
firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
04.12.2023
58.628
Powiat Płocki – Zarząd
Dróg Powiatowych w
Płocku
opracowanie dokumentacji projektowej i wykonanie
robót budowlanych dla zadania pn.: „Rozbudowa ciągu
dróg powiatowych: nr 2911W Goślice – Smolino –
Sędek – Kłaki – Drobin i 2920W Opatówiec - Zagroba”.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
06.12.2023
32.109
Gmina Piła
wykonanie zadania pn. „Rozwój zachodniej strefy
przemysłowej w Pile, w tym parku przemysłowego Piła-
Lotnisko” w formule „zaprojektuj i wybuduj”. Konsorcjum
firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
Szczegółowe warunki powyższych umów nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych na rynku.
W dniu 01.12.2023 roku Emitent, powziął informację od Zamawiającego – Gminy Jawor (Rynek 1, 59-400
Jawor), że w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Budowa/modernizacja infrastruktury
drogowej, technicznej drogowej, elektroenergetycznej i wodno-kanalizacyjnej na terenie Dolnośląskiej Strefy
Aktywności Gospodarczej – S 3 Jawor” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum firm w
składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 88 058 105,38 zł brutto.
W dniu 12.12.2023 roku Emitent, zawarł aneksy do umów ze Skarbem Państwa – Generalnym Dyrektorem
Dróg Krajowych i Autostrad w Warszawie. Przedmiotem zawartych aneksów jest zwiększenie maksymalnego
limitu waloryzacji dla robót kontraktowych. Aneksy dotyczą następujących kontraktów:
• „Projekt i budowa autostrady A-1 Tuszyn (bez węzła) – gr. woj. łódzkiego/śląskiego od km
335+937,65 do km 399+742,51. Odcinek B - węzeł Bełchatów (bez węzła) – węzeł Kamieńsk (z
węzłem) od km 351+800,00 do km 376+000,00”;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 102 z 152
• „Zaprojektowanie i budowa obwodnicy Olesna w ciągu drogi krajowej nr 11 (S11)”;
• „Budowa drogi S1 Kosztowy - Bielsko-Biała. Odcinek III Dankowice – węzeł „Suchy Potok” (z
węzłem)”;
• „Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi ekspresowej S74
Przełom/Mniów – Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód)”.
POZOSTAŁE SPÓŁKI W GRUPIE
Pozostałe Spółki w Grupie w okresie, który obejmuje sprawozdanie nie zawarły znaczących umów.
5.3. Zdarzenia i umowy zawarte po dniu, na które sporządzono sprawozdanie
finansowe, mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe
MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A.
Tabela: Najważniejsze umowy zawarte przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. po dniu sporządzenia sprawozdania finansowego
Data zawarcia
umowy
Wartość umowy
(netto) w tys. zł
Kontrahent
Przedmiot umowy
12.01.2024
71.592
Gmina Jawor
Wykonanie prac projektowych i robót budowlanych dla
zadania inwestycyjnego pn. „Budowa/modernizacja
infrastruktury drogowej, technicznej drogowej,
elektroenergetycznej i wodno - kanalizacyjnej na terenie
Dolnośląskiej Strefy Aktywności gospodarczej – S 3
Jawor” w ramach dofinansowania z Rządowego
Funduszu Polski Ład Programu Inwestycji
Strategicznych – V edycja.
02.02.2024
78.584
Miasto Bydgoszcz
wykonanie robót budowlanych polegających na
budowie, przebudowie oraz zmianie sposobu
użytkowania obiektów zajezdni tramwajowej przy ul.
Toruńskiej 278 w Bydgoszczy.
27.02.2024
75.281
Województwo Świętokrzyskie -
Zarząd Dróg Wojewódzkich w
Kielcach
zaprojektowanie oraz wykonanie robót budowlanych
wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą dla
zadania pn. „Budowa DW 723 od budowanego węzła w
ciągu DK 77 do istniejącego śladu DW 723 w m.
Sandomierz o dł. ok. 1,35 km”.
13.03.2024
120.554
Gmina Głogów
Budowa i modernizacja infrastruktury drogowej pod
strefę przemysłową na terenie gmin Głogów i Kotla.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
27.03.2024
72.613
Gmina Wrocław – Zarząd
Inwestycji Miejskich
Wykonanie i oddanie robót budowlanych polegających
na budowie Zespołu Szkolno-Przedszkolnego przy ulicy
Zwycięskiej we Wrocławiu wraz z infrastrukturą
towarzyszącą.
28.03.2024
184.680
Gmina Miasto Jaworzno
Zaprojektowanie oraz wykonanie pełnego zakresu robót
budowlanych związanych z budową i przebudową
układu drogowego do obsługi terenu Jaworznickiego
Obszaru Gospodarczego w ramach zadania pn.
„Jaworznicki Obszar Gospodarczy – rozwój
strategicznej strefy przemysłowej miasta Jaworzna –
infrastruktura drogowa”. Konsorcjum firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
15.04.2024
-
GDDKiA
aneks do umowy z dn. 15 kwietnia 2021 roku na
realizację zadania pn. „Budowa Obwodnicy Metropolii
Trójmiejskiej z podziałem na dwie części: Budowa
Obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej Zadanie 2: węzeł
Żukowo (z węzłem) – węzeł Gdańsk Południe (z
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 103 z 152
węzłem)”. Przedmiotem zawartego aneksu jest zmiana
terminu realizacji umowy do dn. 15 września 2025 roku.
17.04.2024
56.159
GDDKiA
Zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S11
Ostrów Wlkp. – Kępno; odcinek III dobudowa drugiej
jezdni na odcinku obwodnicy m. Kępno. Konsorcjum
firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
W dniu 31.01.2024 roku Emitent powziął informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych
i Autostrad Oddział w Poznaniu (ul. Siemiradzkiego 5a, 60-763 Poznań), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Zaprojektowanie i budowa drogi S11 na odcinku Ostrów Wielkopolski–Kępno -
odcinek III, dobudowa drugiej jezdni na istniejącej obwodnicy m. Kępno w ciągu drogi S11” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum).
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 69 076 296,50 złotych brutto.
W dniu 31.01.2024r Emitent powziął informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Białymstoku (ul. Zwycięstwa 2, 15-703 Białystok), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. Projekt i Budowa drogi S16 odc. Knyszyn – Krynice jako najkorzystniejsza
została wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum).
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 314 700 000,00 złotych brutto.
W dniu 16.02.2024 roku Emitent powziął informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych
i Autostrad Oddział w Opolu (ul. Niedziałkowskiego 6, 45-085 Opole), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Budowa drogi ekspresowej S11 Kępno – A1 na odcinku Kępno - granica woj.
opolskiego (z wyłączeniem obwodnicy Olesna), odc. III, Gotartów - początek obwodnicy. Olesna” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 464 941 426,57 złotych brutto.
W dniu 13.03.2024r Emitent podpisał list intencyjny z ElectroMobility Poland S.A. z siedzibą w Warszawie
(Aleje Jerozolimskie 81, 02-001 Warszawa). Przedmiotem listu jest potwierdzenie, że w wyniku postępowania
zakupowego na „Wybór generalnego wykonawcy, mogącego zrealizować inwestycję budowy zakładu
produkcyjnego samochodów elektrycznych Izera w formule Projektuj i Buduj” Emitent złożył ofertę optymalną
z punktu widzenia celów i budżetu realizowanego projektu.
W dniu 13.03.2024r Emitent powziął informację, od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Szczecinie, iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Budowa drogi
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 104 z 152
S10 Szczecin – Piła na odcinku koniec obwodnicy Stargardu – początek obwodnicy Piły (z węzłem „Koszyce”)
z wyłączeniem obwodnicy miejscowości Wałcz, Odcinek 3: Suchań (z węzłem) – Recz (z węzłem)” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 667 521 000,00 złotych brutto.
W dniu 19.03.2024r. Emitent powziął informację, iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n.
„Zaprojektowanie i wybudowanie drogi ekspresowej S11 Piła - Poznań, odc. Oborniki - węzeł Poznań Północ
wraz z obwodnicą Obornik” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm
w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 853 456 675,21 złotych brutto.
W dniu 20.03.2024r Emitent. powziął informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Łodzi (adres: ul. Irysowa 2, 91-857 Łódź), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia
publicznego p.n. „Projekt i budowa drogi ekspresowej S12 odcinek granica woj. łódzkiego - węzeł Radom
Południe (bez węzła) Odcinek 2 węzeł Przysucha (z węzłem) - węzeł Wieniawa (z węzłem) ” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 597 392 518,08 złotych brutto.
W dniu 27.03.2024r. Emitent powziął informację od Zamawiającego – Gminy Stryków (ul. Tadeusza Kościuszki
27,95-010 Stryków), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Budowa Centrum Rozwoju
Strykowa (CRS)” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Zadanie podzielono na zakresy:
1. Wykonanie robót budowlanych realizowanych w ramach zamówienia podstawowego. Wartość
oferty: 80 374 030,20 złotych brutto.
2. Wykonanie robót budowlanych realizowanych w ramach prawa opcji. Wartość oferty: 86 377 069,80
złotych brutto.
Sumaryczna wartość oferty: 166 751 100,00 złotych brutto.
W dniu 03.04.2024r .powziął informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad
Oddział we Wrocławiu (adres: ul. Powstańców Śląskich 186, 53-139 Wrocław), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Zaprojektowanie i wybudowanie drogi ekspresowej S8 Wrocław – Kłodzko,
zadanie 6 od węzła Ząbkowice Śląskie Północ (bez węzła) do węzła Bardo (z węzłem) o długości ok. 13,96 km”
jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum)
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 378 471 000,00 złotych brutto.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 105 z 152
W dniu 04.04.2024r Emitent powziął informację od Zamawiającego – Gminy Miasta Rzeszów – Urząd Miasta
Rzeszowa ul. Rynek 1 35-064 Rzeszów, iż w postepowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n.
„Budowa Podkarpackiego Centrum Lekkoatletycznego przy ul. Wyspiańskiego w Rzeszowie” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta.
Wartość oferty 193.100.000,00 zł brutto
W dniu 05.04.2024r. Emitent powziął informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Szczecinie (adres: al. Bohaterów Warszawy 33, 70-340 Szczecin), iż w postępowaniu o
udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Budowa drogi S10 Szczecin – Piła na odcinku koniec obwodnicy
Stargardu – początek obwodnicy Piły (z węzłem „Koszyce”) z wyłączeniem obwodnicy miejscowości Wałcz,
odcinek 4, węzeł „Recz” (bez węzła) – węzeł „Cybowo” (bez węzła)” jako najkorzystniejsza została wybrana
oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum)
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 647 000 000,00 złotych brutto
W dniu 11.04.2023r. Emitent powziął informację od Zamawiającego – Miasta Łódź (Urząd Miasta Łodzi, ul.
Piotrkowska 104, 90-001 Łódź), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego realizowanego w
formule partnerstwa publiczno – prywatnego pn. „Zaprojektowanie, wybudowanie i eksploatacja Ośrodka
Sportowo – Rekreacyjnego na Olechowie-Janowie” (dalej: "Obiekt”) w Łodzi jako najkorzystniejsza została
wybrana oferta Emitenta.
Wartość oferty Emitenta na zaprojektowanie i budowę Obiektu: 101 475 000,00 złotych brutto.
Termin realizacji projektowania i budowy Obiektu: 30 miesięcy od dnia Zamknięcia Finansowego.
Wartość oferty Emitenta na utrzymanie Obiektu: 29 520 000,00 złotych brutto.
Okres utrzymania Obiektu: 20 lat.
W dniu 17.04.2024r Emitent powziął informację od Zamawiającego – Miasta Gliwice (Urząd Miejski w
Gliwicach, ul. Zwycięstwa 21, 44-100 Gliwice), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego na
budowę szpitala miejskiego w Gliwicach jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość
oferty: 878 520 951,94 złotych brutto, w tym:
• część podstawowa: 355 804 928,99 złotych brutto;
• część objęta prawem opcji: 522 716 022,95 złotych brutto.
W dniu 18.04.2024r Emitent powziął informację od Zamawiającego – Miasta Skierniewice (Urząd Miasta
Skierniewice, ul. Rynek 1, 96 – 100 Skierniewice), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego
pn. „Skierniewickie Centrum Sportu i Rekreacji” realizowanego w formule „zaprojektuj i wybuduj” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 114 845 100,00 złotych brutto.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 106 z 152
JHM DEVELOPMENT. S.A.
Tabela: Najważniejsze umowy zawarte przez JHM DEVELOPMENT S.A. po dniu na który sporządzono sprawozdanie finansowe
Data zawarcia
umowy
Wartość umowy
(netto) w tys. zł
Kontrahent
Przedmiot umowy
01.03.2024
42.180
INWESTDOM sp. z o.o. z
siedzibą w Katowicach
budowa w formule generalnego wykonawstwa
budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem
podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą w
miejscowości Mszczonów (woj. mazowieckie, pow.
żyrardowski) przy ul. Dworcowej
POZOSTAŁE SPÓŁKI W GRUPIE
Po dniu, na który sporządzono sprawozdanie finansowe w pozostałych Spółkach z Grupy nie wystąpiły
zdarzenia i umowy zawarte, mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe
6. INFORMACJE O ZAWARCIU PRZEZ EMITENTA LUB JEDNOSTKĘ OD
NIEGO ZALEŻNĄ JEDNEJ LUB WIELU TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI
POWIĄZANYMI JEŻELI ZOSTAŁY ZAWARTE NA WARUNKACH INNYCH
NIŻ RYNKOWE
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły istotne transakcje z podmiotami powiązanymi zawierane na innych
warunkach niż rynkowe przez spółkę lub jednostkę od niej zależną.
7. SKUTKI ZMIAN W STRUKTURZE JEDNOSTKI GOSPODARCZEJ, W TYM
W WYNIKU POŁĄCZENIA JEDNOSTEK, UZYSKANIA LUB UTRATY
KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI ORAZ INWESTYCJAMI
DŁUGOTERMINOWYMI, A TAKŻE PODZIAŁU, RESTRUKTURYZACJI
LUB ZANIECHANIA DZIAŁALNOŚCI ORAZ WSKAZANIE JEDNOSTEK
PODLEGAJĄCYCH KONSOLIDACJI
W raportowanym okresie nie nastąpiły zmiany w strukturze jednostki gospodarczej. Nastąpiły natomiast
zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej MIRBUD wynikające z:
- likwidacji Spółki JHM 1 sp. z o.o.
Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki JHM 1 Sp. z o.o., spółki w 100% zależnej od JHM
Development S.A., podjęło Uchwałę nr 1 z dnia 01.07.2022 roku o rozwiązaniu Spółki. Uchwałą nr 2 z dnia
01.07.2022 roku na stanowisko likwidatora Spółki powołany został Pan Wacław Jankowski. Od tej daty Spółka
nosiła nazwę JHM 1 Sp. z o.o. w likwidacji.
W dniu 29 czerwca 2023 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego wydał postanowienie o wykreśleniu z Krajowego Rejestru Sądowego spółki
JHM 1 Sp. z o.o. w likwidacji z siedzibą w Skierniewicach.
- uzyskania kontroli nad HAKAMORE sp. z o.o
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 107 z 152
Dnia 24.07.2021 r. spółka JHM Development Sp. z o.o. zakupiła od Syndyka Masy Upadłości Spółkę pod
nazwą STAL – MET Nieczaj Sp. z o. o. w upadłości z siedzibą w Słupsku udziały w spółce HAKAMORE Sp. z
o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie. Dnia 08.10.2021 r. postanowieniem Sądu Rejonowego dla M. St. w
Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, Spółka JHM Development S.A. została
wpisana jako wspólnik spółki HAKAMORE Sp. z o.o. w upadłości.
Postanowieniem z dnia 1 lipca 2022 roku Sąd Rejonowy dla m.st Warszawa w Warszawie XVIII Wydział
Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych umorzył postępowanie upadłościowe
HAKAMORE Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie. Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził
prawomocność niniejszego postanowienia z dniem 17 listopada 2023 roku.
Na dzień 31.12.2023 r. Spółka nie została objęta konsolidacją. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników
Spółki HAKAMORE Sp. z o.o. z siedzibą w Skierniewicach Uchwałą nr 1 z dnia 28 grudnia 2023 roku
postanowiło z dniem 1 stycznia 2024 roku rozwiązać Spółkę i postawić w stan likwidacji.
- zakupu udziałów w PDC INDUSTRIAL CENTER 17 sp. z o.o.
W dniu 29 listopada 2023 roku Spółka MIRBUD S.A. nabyła 20.700 udziałów w kapitale zakładowym Spółki
PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o wartości nominalnej 50 PLN każdy i łącznej
wartości nominalnej 1.035 tys. PLN, co stanowi 49,88% kapitału zakładowego Spółki.
W transakcji zakupu udziałów uczestniczyła również Spółka z Grupy MIRBUD S.A. – Marywilska 44 Sp. z o.o.,
która w dniu 29 listopada 2023 roku nabyła 20.800 udziałów w kapitale zakładowym Spółki będącej
przedmiotem umowy sprzedaży. Wartość nominalna udziału wynosiła 50 PLN każdy, co daje łączną wartość
nominalną 1.040 tys. PLN, co stanowi 50,12% kapitału zakładowego Spółki PDC Industrial
Centre 217 Sp. z o.o.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku Grupa MIRBUD posiada łącznie 100% udziałów w kapitale zakładowym Spółki
PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o.
Emitent sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Jednostki podlegających konsolidacji Emitent
wskazał w niniejszym raporcie w punkcie „Podmioty zależne i metody konsolidacji”.
8. OSIĄGNIETE I PROGNOZOWANE WYNIKI FINANSOWE
Spółki z Grupy Kapitałowej MIRBUD nie publikował prognoz wyników finansowych dotyczących roku 2023.
9. CHARAKTERYSTYKA ZEWNĘTRZNYCH I WEWNĘTRZNYCH
CZYNNIKÓW ISTOTNYCH DLA ROZWOJU EMITENTA ORAZ OPIS
PERSPEKTYW DZIAŁALNOŚCI EMITENTA W PERSPEKTYWIE CO
NAJMNIEJ JEDNEGO KWARTAŁU
Przychody Grupy MIRBUD w całości uzyskiwane są z tytułu prowadzenia działalności na rynku polskim.
Dlatego osiągane wyniki finansowe są uzależnione od czynników takich jak stabilność sytuacji
makroekonomicznej Polski i ogólna koniunktura gospodarcza w kraju w danym okresie.
Najważniejszym czynnikiem wpływającym na rozwój jest koniunktura w krajowym sektorze budowlanym, która
w bezpośredni sposób jest uzależniona od stopy wzrostu PKB, poziomu inwestycji krajowych, czy pozycji
konkurencyjnej Spółek z Grupy MIRBUD określającej ich zdolność do pozyskiwania kontraktów i klientów. Ta
z kolei w ocenie Zarządu jednostki dominującej zależeć będzie przede wszystkim od:
Czynników zewnętrznych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 108 z 152
dalszej realizacji inwestycji ze środków pochodzących z funduszy unijnych,
sytuacji gospodarczej w państwach Unii Europejskiej,
polityki rządowej dotyczącej budownictwa, w tym szczególnie mieszkaniowego,
polityki monetarnej (polityka stóp procentowych i jej wpływ na koszt kredytów),
sytuacji na rynkach finansowych,
dostępności i koszty kredytów bankowych i gwarancji,
trendów w zakresie preferencji potencjalnych nabywców mieszkań,
poziomu i warunków konkurencji,
tempa wzrostu inwestycji w obszarze sektora publicznego (w szczególności inwestycji w
budownictwie drogowym),
kształtowania się poziomu cen materiałów budowlanych jak i usług budowlanych,
dostępności na rynku wykwalifikowanej kadry pracowników i poziomu ich płac,
popytu w budownictwie mieszkaniowym,
dalszego przebiegu pandemii korona wirusa i związanych z tym skutków gospodarczych w
tym spowolnienia gospodarki, wzrostu bezrobocia, wzrostu inflacji, wpływu na branżę
handlową,
przebiegu i konsekwencji konfliktu zbrojnego w Ukrainie.
Czynników wewnętrznych:
kondycji finansowej Spółek z Grupy w szczególności MIRBUD S.A.,
ugruntowanej pozycji w sektorze budownictwa kubaturowego przemysłowego,
systematycznego rozwoju Grupy w branży inżynieryjno-drogowej,
systematycznego wypełniania portfela zamówień na lata 2024 – 2027,
zdywersyfikowanego portfela zamówień na lata 2024 – 2027,
dalszego rozwijania działalności deweloperskiej poprzez realizację projektów w Łodzi,
Poznaniu, Koninie, Bydgoszczy, Jastrzębiej Górze,
komercjalizacji i ściągalności czynszów w CH MARYWILSKA 44 sp. z o.o.,
wysokości poziomu marży na realizacji kontraktów osiąganego poprzez optymalizację
kosztów produkcji oraz ulepszanie rozwiązań technicznych realizacji budowy, także dzięki
realizacji procesu opracowania i wdrażania informatycznego systemu zarządzania
(nowoczesny system zarządzania w opinii Emitenta wpłynie na poprawę kontroli nad
działalnością operacyjną dzięki szczegółowym bieżącym analizom poszczególnych
projektów, usprawni ewidencję finansów, wpłynie pozytywnie na efektywność pracy i
ograniczy ryzyko działalności podstawowej),
poziomu sprzedaży jednostek mieszkalnych w realizowanych inwestycjach deweloperskich,
dalszych inwestycji w nowoczesny park maszynowy,
osiągania zgodnych z planowanymi wyników finansowych przez spółki zależne w Grupie.
Perspektywy rozwoju działalności Emitenta zostały przedstawione w punkcie 4.4 niniejszego sprawozdania.
10. ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA
PRZEDSIĘBIORSTWEM EMITENTA I JEGO GRUPĄ KAPITAŁOWĄ
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły znaczące zmiany w zasadach zarządzania spółkami Grupy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 109 z 152
11. OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH SYSTEMÓW KONTROLI
WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO
PROCESU SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Zarząd MIRBUD S.A., jako jednostki dominującej, jest odpowiedzialny za sporządzenie skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej. Odpowiada również za system kontroli wewnętrznej i jego
skuteczność w procesie sporządzania skonsolidowanych sprawozdań finansowych, które są przygotowywane
i publikowane przez jednostkę dominującą, zgodnie z zasadami Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia
29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów
wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa
niebędącego państwem członkowskim.
Założeniem efektywnego systemu kontroli wewnętrznej w sprawozdawczości finansowej jest zapewnienie
adekwatności i poprawności informacji finansowych zawartych w sprawozdaniach finansowych i raportach
okresowych.
System kontroli wewnętrznej w zakresie sprawozdawczości finansowej w Grupie Kapitałowej MIRBUD
realizowany jest poprzez:
stosowanie w Grupie jednolitych zasad rachunkowości w zakresie wyceny, ujęcia i ujawnień zgodnie
z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej,
kontrole i stały monitoring jakości danych wejściowych, wspierane przez systemy finansowe, w których
zdefiniowano reguły poprawności danych (Przygotowanie danych w systemach źródłowych podlega
sformalizowanym procedurom operacyjnym i akceptacyjnym, które określają zakres kompetencji
poszczególnych osób.)
stosowanie wewnętrznych mechanizmów kontrolnych, w tym: rozdział obowiązków, przynajmniej
dwustopniowa autoryzacja danych, weryfikacja poprawności otrzymanych danych,
zdefiniowanie kompetencji oraz sformalizowanie procesu sporządzania sprawozdania finansowego,
(Proces sprawozdawczy realizują wykwalifikowani pracownicy dysponujący stosowną wiedzą i
doświadczeniem. Pod nadzorem Członka Zarządu- Dyrektora Pionu)
zdefiniowanie zasad i kontroli przestrzegania obiegu dokumentów finansowo-księgowych
oraz weryfikację w zakresie merytorycznym, formalnym i rachunkowym,
prowadzenie ewidencji zdarzeń gospodarczych w zintegrowanym systemie finansowo-księgowym,
którego konfiguracja odpowiada obowiązującym w Spółkach Grupy zasadom rachunkowości
oraz zawiera instrukcje i mechanizmy kontrolne zapewniające spójność i integralność danych,
mapping danych z systemów źródłowych na sprawozdania finansowe wspomagający prawidłową
prezentację danych;
niezależną ocenę sprawozdania finansowego dokonywaną przez niezależnego audytora
zewnętrznego.
Proces raportowania finansowego podlega bieżącej weryfikacji. Istotną rolę w procesie kontrolnym w zakresie
rachunkowości i sprawozdawczości finansowej pełni zintegrowany system finansowo-księgowy.
Nie tylko umożliwia on kontrolę prawidłowości zaewidencjonowanych operacji, ale także pozwala
na identyfikację osób wprowadzających i akceptujących poszczególne transakcje. Dostęp do danych
finansowych jest ograniczony przez system uprawnień. Uprawnienia dostępu do systemu są nadawane
w zakresie zależnym od przypisanej roli i zakresu odpowiedzialności danej osoby i podlegają ścisłej kontroli.
Za przygotowanie sprawozdań finansowych, okresowej sprawozdawczości finansowej Spółki i Grupy
Kapitałowej odpowiedzialny jest pion finansowo-księgowy kierowany przez Dyrektora ds. Ekonomiczno –
Finansowych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 110 z 152
Skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy Kapitałowej. sporządzane są przez Głównego Księgowego.
Sporządzone roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe są przekazywane do wstępnej weryfikacji
dyrektorowi ekonomiczno -finansowemu, a następnie całemu Zarządowi do ostatecznej weryfikacji i
autoryzacji.
Proces skonsolidowanej sprawozdawczości finansowej jest regulowany zasadami polityki rachunkowości
przyjęte w Grupie. Podlega ponadto szczegółowym harmonogramom obejmującym kluczowe czynności i
punkty kontrolne wraz z przypisaniem odpowiedzialności za ich terminowe i poprawne wykonanie.
Sporządzanie skonsolidowanych sprawozdań finansowych jest dokonywany na podstawie jednolitych
pakietów konsolidacyjnych przygotowanych w formie elektronicznej przez poszczególne Spółki z Grupy..
Pakiety konsolidacyjne przekazywane przez spółki zależne są poddawane:
• procedurom weryfikacyjnym przez biegłego rewidenta badającego skonsolidowane sprawozdania
finansowe Grupy;
• przeglądom analitycznym przez Dyrektora Finansowego i Główną Księgową MIRBUD S.A.
W procesie sporządzania sprawozdań finansowych Spółki jednym z podstawowych elementów kontroli jest
badanie rocznego sprawozdania finansowego i przegląd półrocznego sprawozdania finansowego przez
niezależnego biegłego rewidenta celem wyrażenia przez niego opinii i raporcie czy sprawozdanie finansowe
jest prawidłowe oraz czy rzetelnie i jasno przedstawia sytuację majątkową i finansową MIRBUD S.A., jak i jej
wynik finansowy. Roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej z opinią biegłego
rewidenta przedstawiane jest Radzie nadzorczej do zaopiniowania i Walnemu Zgromadzeniu Akcjonariuszy
do zatwierdzenia.
Dodatkowo zwiększeniu efektywności wykonywanych przez Radę Nadzorczą czynności nadzorczych w
zakresie monitorowania procesu sprawozdawczości finansowej służy powołanie Komitet Audytu.
Do zadań Komitetu w zakresie monitorowania procesu sprawozdawczości finansowej oraz doradztwa i
czynności opiniodawczych należy w szczególności:
• wstępna ocena sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz rocznego sprawozdania
finansowego Spółki;
• wstępna ocena sprawozdania Zarządu z działalności grupy kapitałowej Spółki oraz rocznego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy kapitałowej Spółki,
• wstępna ocena wszelkich dokumentów finansowych przedkładanych Radzie Nadzorczej,
• opiniowanie podstawowych zasad istniejącego w Spółce systemu sprawozdawczości finansowej oraz
rachunkowości, w tym kryteriów konsolidacji wyników poszczególnych podmiotów z grupy kapitałowej
Spółki;
• przedstawianie Radzie Nadzorczej wniosków i rekomendacji dotyczących zasadności zmiany systemu
sprawozdawczości finansowej istniejącego w Spółce i grupie kapitałowej Spółki, a także informowanie
Rady Nadzorczej o istotnych, znanych Komitetowi nieprawidłowościach takiego systemu lub ryzykach
związanych z jego organizacją i funkcjonowaniem.
Grupa Kapitałowa zarządza ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych
również poprzez śledzenie na bieżąco zmian wymaganych przez przepisy i regulacje zewnętrzne
odnoszących się do wymogów sprawozdawczych spółek giełdowych i przygotowywanie się do ich
wprowadzenia ze znacznym wyprzedzeniem czasowym.
Zarząd Spółki stwierdza, że na dzień 31 grudnia 2023 roku nie istniały i w chwili obecnej nie istnieją czynniki
mogące wpływać na rzetelność i poprawność sporządzanych skonsolidowanych sprawozdań finansowych.
W dniu 23 października 2009 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
uchwałę nr 24/2009 przyjmującą Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR) za podstawę
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 111 z 152
sporządzenia sprawozdania finansowego Spółki i skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy
kapitałowej MIRBUD S.A. za rok 2010, oraz sprawozdań finansowych odpowiednio za kolejne okresy
sprawozdawcze. Uchwała weszła w życie z dniem pojęcia i wywiera skutki od dnia 01.01.2010 r.
Zarząd Spółki stwierdza, że na dzień 31 grudnia 2023 roku nie istniały i w chwili obecnej nie istnieją czynniki
mogące wpływać na rzetelność i poprawność sporządzanych skonsolidowanych sprawozdań finansowych.
W dniu 23 października 2009 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
uchwałę nr 24/2009 przyjmującą Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR) za podstawę
sporządzenia sprawozdania finansowego Spółki i skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy
kapitałowej MIRBUD S.A. za rok 2010, oraz sprawozdań finansowych odpowiednio za kolejne okresy
sprawozdawcze. Uchwała weszła w życie z dniem pojęcia i wywiera skutki od dnia 01.01.2010 r.
12. INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE
12.1. Akcjonariat
12.1.1. Informacja o dywidendzie wypłaconej w okresie od 01.01.2023r. do
31.12.2023r.
W okresie 01.01-31.12.2023 r. MIRBUD S.A. dokonywała wypłaty dywidendy.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. w dniu 19 czerwca 2023 roku podjęło uchwałę
nr 10/2023 dotyczącą wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy Emitenta. Zgodnie z podjętą uchwałą Walne
Zgromadzenie postanowiło przeznaczyć część zysku za rok obrotowy 2022 w kwocie 23.853.492,00 zł na
wypłatę dywidendy akcjonariuszom Emitenta, tj. 0,26 zł brutto na jedną akcję. Liczba akcji objętych dywidendą
wynosi 91 744 200. Dniem dywidendy jest 26 czerwca 2023 roku. Dniem wypłaty dywidendy jest 21 lipca 2023
roku. Dywidenda została wypłacona w wyznaczonym terminie.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy KOBYLARNIA S.A. w dniu 26.05.2023 r. uchwałą nr 5/2023
postanowiło zysk netto Spółki osiągnięty w roku obrotowym obejmującym okres od 01.01.2022 do
31.12.2022 w kwocie 13.413.361,86 zł przeznaczyć:
o kwotę 10.000.000, - zł. na wypłatę dywidendy, ustalając dzień wypłaty dywidendy na
31.05.2023r.
o kwotę 3.413.361,86 zł. na kapitał zapasowy Spółki.
Dywidenda została wypłacona w wyznaczonym uchwałą terminie.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy JHM DEVELOPMENT S.A. w dniu 18.05.2023r, podjęło
uchwałę nr 9/2023 w sprawie podziału zysku netto za rok obrotowy 2022 i postanowiło zysk netto w kwocie
14 982 978,35 zł osiągnięty w roku obrotowym obejmującym okres od 01.01.2022r. do 31.12.2022r. wyłączyć
od podziału i przeznaczyć w całości na zwiększenie kapitału zapasowego Spółki.
12.1.2. Informacje o nabyciu i sprzedaży akcji własnych
W omawianym okresie MIRBUD S.A. nie dokonywał nabycia ani sprzedaży akcji własnych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 112 z 152
12.1.3. Akcje i udziały Spółek Grupy
MIRBUD S.A.
Na dzień 31.12.2022 r. Kapitał zakładowy podzielony jest na 91 744 200 akcji na okaziciela w pełni opłaconych
o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego
l.p.
Seria akcji
Liczba akcji
Wartość
nominalna
jednej akcji
Kapitał zakładowy
zarejestrowany w
tys zł
Sposób pokrycia
kapitału
Data rejestracji
1
A
19 500 000
0,10 zł
1 950
gotówka
22.12.2006r.
2
B
14 625 000
0,10 zł
1 462
gotówka
22.12.2006r.
3
C
2 264 000
0,10 zł
226
gotówka
22.12.2006r.
4
D
3 611 000
0,10 zł
361
gotówka
22.12.2006r.
5
E
5 000 000
0,10 zł
500 0
gotówka
11.12.2009r.
6
F
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
03.03.2010r.
7
G
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
19.05.2010r.
8
H
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
18.08.2010r.
9
I
7 492 500
0,10 zł
749
gotówka
26.05.2014r.
10
J
2 873 947
0,10 zł
287
gotówka
11.09.2019r.
11
K
6 377 753
0,10 zł
638
gotówka
30.09.2019r.
Razem
91 744 200
9 174
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na 31.12.2023 roku
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
Jerzy Mirgos
41 710 000
45,46%
41 710 000
45,46%
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
9 221 837
10,05%
9 221 837
10,05%
Pozostali akcjonariusze
40 812 363
44,48%
40 812 363
44,48%
Razem
91 744 200
100,00%
91 744 200
100,00%
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na 31.12.2022 roku
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
Jerzy Mirgos
41 600 000
45,34%
41 600 000
45,34%
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
9 171 000
9,99%
9 171 000
9,99%
Pozostali akcjonariusze
40 812 363
44,49%
40 812 363
44,49%
Razem
91 744 200
100,00%
91 744 200
100,00%
W dniu 04.04.2024r raportem bieżącym nr 27/2024 Emitent poinformował o zwołaniu Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenie Akcjonariuszy na dzień 06.05.2024r, Zgodnie z projektem uchwały nr 3/2024
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 06.05.2024r przedmiotem głosowania będzie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 113 z 152
podwyższenie kapitału zakładowego Emitenta o kwotę nie wyższą niż 1.834.880 złotych, tj. z kwoty
9.174.420,00 złotych do kwoty 11.009.300,00 złotych poprzez emisję nie więcej niż 18.348.800 nowych akcji
zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 0,10 zł każda akcja w ramach kapitału docelowego.
Uzyskany z emisji akcji kapitał Emitent zamierza przeznaczyć na rozwój w zakresie rozbudowy pionu realizacji
budownictwa kolejowego oraz budownictwa infrastruktury drogowej Grupy Kapitałowej MIRBUD. Plany
rozwojowe spółki dotyczą w szczególności potrzeby zakupu niezbędnego parku maszynowego w ramach
przyjętej strategii umacniania pozycji GK MIRBUD na rynku infrastruktury drogowej i kolejowej oraz
potencjalnej akwizycji podmiotu w nowych obszarach budownictwa kolejowego.
KOBYLARNIA S.A.
Kapitał zakładowy KOBYLARNIA S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosił 30 000 000 zł (trzydzieści
milionów złotych) i dzielił się na 300 000 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego KOBYLARNIA S.A. na dzień 31.12.2022 r.
Tabela: Struktura posiadanych akcji na 31 grudnia 2023 roku.
Akcjonariusz
Ilość posiadanych
akcji
Udział w kapitale zakładowym
S.A.
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
MIRBUD
300 000 000
100%
300 000 000
100%
Razem
300 000 000
100%
300 000 000
100%
Wysokość kapitału zakładowego w okresie, którego dotyczy sprawozdanie nie uległa zmianie.
JHM DEVELOPMENT S.A.
Kapitał zakładowy JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosił 173 000 000 zł (sto
siedemdziesiąt trzy miliony złotych) i dzielił się na 69 200 000 akcji o wartości nominalnej 2,50 zł każda.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień 31.12.2023 r.
LP
Seria akcji
Liczba akcji
Cena nominalna
[PLN]
Kapitał zarejestrowany
[PLN]
Data rejestracji
Sposób pokrycia
1
A1
27 497 500
2,50
68 743 750
21.11.2014
gotówka
2
A2
41 702 500
2,50
104 256 250
21.11.2014
gotówka
RAZEM
69 200 000
173 000 000
LP
Seria Akcji
Ilość posiadanych
akcji
Wartość nominalna
akcji PLN
Kapitał
zarejestrowany w
PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
1.
A
2 002 000,00
0,1
200 200,00
03.10.2011 r.
gotówka
2.
B
7 998 000,00
0,1
799 800,00
26.06.2014 r.
gotówka
3.
C
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
31.07.2019 r.
gotówka
4.
D
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
27.08.2019 r.
gotówka
5.
E
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
11.10.2019 r.
gotówka
6.
F
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
20.12.2019 r.
gotówka
7.
G
40 000 000,00
0,1
4 000 000,00
19.02.2020 r.
gotówka
8.
H
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
02.04.2020 r.
gotówka
Razem
300 000 000,00
0,1
30 000 000,00
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 114 z 152
Wysokość kapitału zakładowego w okresie, którego dotyczy sprawozdanie nie uległa zmianie.
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na dzień 31.12.2023 r.
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym JHM
DEVELOPMENT
S.A.
Liczba głosów
% udział akcji w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
69 200 000
100%
69 200 000
100%
Razem
69 200 000
100%
69 200 000
100%
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania struktura własności kapitału zakładowego nie uległa zmianie.
Marywilska 44 Sp. z o.o.
Na kapitał zakładowy spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. składa się 3.150.000 udziałów. Wysokość kapitału
zakładowego Spółki na dzień 31.12.2023 r. wynosiła 157.500 tys. zł, a struktura udziałowców przedstawiała
się następująco
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego Marywilska Sp. z o.o. na dzień 31.12.2023r.
Nazwa
Liczba
udziałów
Cena
nominalna
Kapitał
zarejestrowany w
tys. PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
MIRBUD S.A.
1 810 200
50,00 zł
90 510
05.04.2022
gotówka
JHM DEVELOPMENT S.A.
1 339 800
50,00 zł
66 900
24.11.2014
gotówka
Razem
3 150 000
157 500
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
1 810 200
57,47%
1 810 200
57,47%
JHM DEVELOPMENT S.A.
1 339 800
42,53%
1 339 800
42,53%
Razem
3 150 000
100%
3 150 000
100%
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania struktura własności kapitału zakładowego nie uległa zmianie.
HAKAMORE Sp. z o.o.
JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień publikacji sprawozdania posiada 100% udziałów w Spółce.
Postanowieniem z dnia 1 lipca 2022 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XVIII Wydział
Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, wydanym w postępowaniu o sygnaturze akt
XVIII GUp 168/20, umorzył postępowanie upadłościowe Hakamore spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
w upadłości z siedzibą w Skierniewicach (numer KRS 0000643506). Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził
prawomocność tego postanowienia z dniem 17 listopada 2023r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 115 z 152
W związku z umorzeniem postępowania upadłościowego HAKAMORE Sp. z o.o. w upadłości w dniu
20.12.2023r. pomiędzy HAKAMORE Sp. z o.o., a JHM DEVELOPMENT S.A została zawarta przedwstępna
umowa sprzedaży nieruchomości gruntowych o powierzchni 19,87 ha położonych w Łodzi, przy ul.
Politechniki, Wróblewskiego i Różanej. Przyrzeczona umowa sprzedaży tej nieruchomości została zawarta
w dniu 25.01.2024r.
Z dniem 01.01.2024r Spółka została postawiona w stan likwidacji
ТОВ «MIPБУД»
Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 2.377.752,81 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia 31.12.2023 r.
wynosił 246.572,97 zł, wg kursu średniego NBP z dnia 31.12.2022 r. wynosił 299.121,30 zł) Jedynym
wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień 31.12.2023 r. wartość wniesionego kapitału wynosiła
315.877,09 zł.
Jednostka nie jest konsolidowana z uwagi na jej nieistotność.
PDC INDUSTRAIL CENTER 217 sp. z o.o.
W dniu 29 listopada 2023 roku Spółka MIRBUD S.A. nabyła 20.700 udziałów w kapitale zakładowym Spółki
PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o wartości nominalnej 50 PLN każdy i łącznej
wartości nominalnej 1.035 tys. PLN, co stanowi 49,88% kapitału zakładowego Spółki.
W transakcji zakupu udziałów uczestniczyła również Spółka z Grupy MIRBUD S.A. – Marywilska 44 Sp. z o.o.,
która w dniu 29 listopada 2023 roku nabyła 20.800 udziałów w kapitale zakładowym Spółki będącej
przedmiotem umowy sprzedaży. Wartość nominalna udziału wynosiła 50 PLN każdy, co daje łączną wartość
nominalną 1.040 tys. PLN, co stanowi 50,12% kapitału zakładowego Spółki PDC Industrial Centre 217 Sp. z
o.o.
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. na dzień 31.12.2023r.
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
20.700
49,88%
20.700
49,88%
MARYWILSKA 44 sp. z o.o..
20.800
50,12%
20.800
50,12%
Razem
41.500
100%
41.500
100%
W dniu 9 lutego 2024 roku MIRBUD S.A. zawarł przedwstępną warunkową umowę sprzedaży 14,8% udziałów
w PDC Industrial Center 217 Sp. z o. o. Przeniesienie własności tych 14,8% udziałów z MIRBUD S.A. na PG
Dutch Holding I BV nastąpiło po dniu bilansowym.
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. na dzień sporządzania sprawozdania
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
14.552
35,07%
14.552
35,07%
MARYWILSKA 44 sp. z o.o..
20.800
50,12%
20.800
50,12%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 116 z 152
PD DUTCH HOLDING I BV
6.148
14,81
6.148
14,81
Razem
41.500
100%
41 500
100%
12.1.4. Zestawienie stanu posiadania akcji emitenta lub uprawnień do nich przez
osoby zarządzające i nadzorujące emitenta
MIRBUD S.A.
Łączna liczba akcji MIRBUD S.A. będąca w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących na dzień
31.12.2023, 31.12.2022 roku, i na dzień sporządzenia raportu przedstawia się następująco:
Tabela. Akcje Spółki w posiadaniu członków organów zarządzających i nadzorujących na dzień zatwierdzenia sprawozdania
Imię i nazwisko
Funkcja w Spółce
Liczba posiadanych akcji (w szt.)
Liczba posiadanych akcji
w %
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
41 710 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł
każda akcja o łącznej wartości 4 171 000 zł
45,46%
RAZEM
41 710 000 akcji
45,46%
Tabela. Akcje Spółki w posiadaniu członków organów zarządzających i nadzorujących na dzień 31.12.2023r
Imię i nazwisko
Funkcja w Spółce
Liczba posiadanych akcji (w szt.)
Liczba posiadanych akcji
w %
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
41 710 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł
każda akcja o łącznej wartości 4 171 000 zł
45,46%
RAZEM
41 171 000 akcji
45,46%
Tabela. Akcje Spółki w posiadaniu członków organów zarządzających i nadzorujących na dzień 31.12.2022r
Imię i nazwisko
Funkcja w Spółce
Liczba posiadanych akcji (w szt.)
Liczba posiadanych akcji
w %
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
41 600 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł
każda akcja o łącznej wartości 4 160 000 zł
45,34%
RAZEM
41 600 000 akcji
45,34%
Żaden z członków Zarządu oraz Rady Nadzorczej nie posiada opcji na akcje Spółki.
JHM DEVELOPMENT S.A.
W okresie objętym sprawozdaniem wszystkie akcje JHM DEVELOPMENT S.A. znajdowały się w posiadaniu
MIRBUD S.A. i żadna z osób zarządzających i nadzorujących nie posiadała akcji Spółki. Również żaden z
członków Zarządu oraz Rady Nadzorczej nie posiada opcji na akcje Spółki
W pozostałych Spółkach z Grupy Kapitałowej członkowie Zarządu oraz Rady Nadzorczej nie posiadają akcji
oraz opcji na akcje Spółek.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 117 z 152
12.1.5. Informacje o znanych emitentowi umowach, w tym zawartych po dniu
bilansowym, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w
proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i
obligatariuszy
Na dzień 31.12.2023r oraz po dniu bilansowych do dnia sporządzenia sprawozdania poza informacjami
ujawnionymi w niniejszym sprawozdaniu i raportach bieżących emitent nie miał informacji o umowach, w
wyniku których w przyszłości mogą nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych
akcjonariuszy Emitenta.
12.1.6. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych
W Spółce programy akcji pracowniczych nie występują.
12.2. Wpływ czynników i nietypowych zdarzeń na wynik finansowy za 2023 r.
W 2023 roku nie wystąpiły czynniki ani zdarzenia nietypowe z punktu widzenia specyfiki działalności
gospodarczej Spółek mające wpływ na wynik finansowy poza czynnikami wynikającymi z konfliktu zbrojnego
na Ukrainie, które zostały opisane w niniejszym sprawozdaniu.
12.3. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły znaczące zmiany w zasadach zarządzania spółkami Grupy.
12.4. Zarząd i Rada Nadzorcza oraz zmiany w organach nadzorujących
i zarządzających w Spółkach Grupy
MIRBUD S.A.
W okresie od 01.01.2023 r. do 31.12.2023 r. Zarząd MIRBUD S.A. nie uległ zmianie i pełnił obowiązki
w następującym składzie:
Tabela: Skład Zarządu MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2023– 31.12.2023
Imię i nazwisko
Stanowisko
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
W dniu 19 maja 2023 roku Rada Nadzorcza Emitenta, w związku z kończącą się kadencją Członka Zarządu
Spółki MIRBUD S.A. powołała do składu Zarządu pana Tomasza Sałatę na kolejną pięcioletnią kadencję,
powierzając mu funkcję Członka Zarządu Spółki.
W dniu 19 maja 2023 roku Rada Nadzorcza Emitenta, w związku z kończącą się kadencją Członka Zarządu
Spółki MIRBUD S.A. powołała do składu Zarządu pana Pawła Korzeniowskiego na kolejną pięcioletnią
kadencję, powierzając mu funkcję Członka Zarządu Spółki.
Na dzień sporządzania sprawozdania skład Zarządu MIRBUD S.A. nie uległ zmianie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 118 z 152
Skład Rady Nadzorczej Emitenta w okresie 01.01.2023r – 31.12.2023 roku uległ zmianie.
W dniu 30 stycznia 2023 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
uchwałę nr 4/2023 oraz uchwałę nr 5/2023 w sprawie powołania do składu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A.:
Pana Stanisława Lipca,
Pana Jacka Tucharza
W dniu 19 czerwca 2023 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło uchwałę
nr 23/2023 oraz uchwałę nr 24/2023 w sprawie powołania do składu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A na kolejną
kadencję:
Pani Agnieszki Bujnowskiej (Zgodnie z uchwałą Rady Nadzorczej nr XIII/2023 z dn. 19 czerwca
2023 roku Pani Agnieszka Bujnowska pełni funkcję Sekretarza Rady Nadzorczej MIRBUD S.A.)
Pana Wiesława Kosonóg ( Zgodnie z uchwałą Rady Nadzorczej nr XII/2023 z dn. 19 czerwca 2023
roku Pan Wiesław Kosonóg pełni funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej MIRBUD S.A.
W dniu 18 października 2023 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
uchwałę nr 4/2023 w sprawie powołania do składu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A.: Bartosza Wilczaka
W dniu 01 grudnia 2023 roku Emitent otrzymał oświadczenie o rezygnacji Pana Wiesława Kosonoga z
pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. z dniem 01 grudnia 2023 roku.
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2023 r. – 31.12.2023 r.
Imię i nazwisko
Stanowisko
Wiesław Kosonóg
Przewodniczący Rady Nadzorczej (do 01.12.2023)
Radosław Niewiadomski
Członek Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Artur Sociński
Członek Rady Nadzorczej (do 30.09.2023)
Stanisław Lipiec
Członek Rady Nadzorczej (do 11.02.2024)
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej (od 30.01.2023)
Bartosz Wilczak
Członek Rady Nadzorczej (od 18.10.2023)
W dniu 11 lutego 2024 roku wygasła kadencja Pana Stanisława Lipca jako Członka Rady Nadzorczej.
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. na dzień publikacji sprawozdania
Imię i nazwisko
Stanowisko
Radosław Niewiadomski
Przewodniczącego Rady Nadzorcze - od 14.04.2024
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej – od 30.01.2023r.
Bartosz Wilczak
Członek Rady Nadzorczej – od 18.10.2023r.
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej – od 18.03.2024r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 119 z 152
JHM DEVELOPMENT S.A.
Zarząd JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie od 01.01.2023 do 31.12.2023 nie uległ zmianie i pełnił obowiązki
w następującym składzie:
Tabela: Skład Zarządu JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Zarząd
Regina Biskupska
Prezes Zarządu
Jerzy Mirgos
Wiceprezes Zarządu
Sławomir Siedlarski
Członek Zarządu
Kaja Mirgos-Kwiatkowska
Członek Zarządu
Skład Rady Nadzorczej Spółki przedstawia poniższa tabela:
Tabela: Skład Rady Nadzorczej JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Rada Nadzorcza
Wiesław Kosonóg
Przewodniczący Rady Nadzorczej (do 01.12.2023r.)
Radosław Niewiadomski
Zastępca przewodniczącego Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dniu 28.02.2024r powołało do składu Rady Nadzorczej
Spółki na czteroletnią kadencję Panią Annę Więzowską, a Uchwała Rady Nadzorczej z dn. 08.03.2024r
powierzyła Pani Annie Więzowskiej funkcję Przewodniczącej Rady Nadzorczej.
KOBYLARNIA S.A.
Skład Zarządu Spółki w okresie od 01.01.2023 r. do 31.12.2023 r. przedstawiał się następująco:
Tabela: Skład Zarządu KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Zarząd
Michał Niemyt
Wiceprezes Zarządu
Jerzy Mirgos
Członek Zarządu
Karolina Lewandowska
Członek Zarządu
Sławomir Nowak
Członek Zarządu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 120 z 152
W dniu 28 marca 2024r uchwałą nr 2 z 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki powołała Pana Tomasza
Żuchowskiego na stanowisko Prezesa Zarządu.
Skład Rady Nadzorczej Spółki w okresie od 01.01.2023 r. do 31.12.2023 r. przedstawiał się następująco:
Tabela: Skład Rady Nadzorczej KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Rada Nadzorcza
Paweł Korzeniowski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Anna Więzowska
Członek Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Marywilska 44 Sp. z o.o.
Skład Zarządu spółki zależnej Marywilska 44 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 nie uległ zmianie.
Tabela: Skład Zarządu Marywilska 44 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Zarząd
Małgorzata Konarska
Prezes Zarządu
Kaja Mirgos-Kwiatkowska
Członek Zarządu
Beata Maly-Kaczanowska
Członek Zarządu
Piotr Taras
Członek Zarządu
Skład oraz zmiany w składzie Rady Nadzorczej spółki zależnej Marywilska 44 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2023-
31.12.2023r przedstawiono poniżej:
Tabela: Skład Rady Nadzorczej Marywilska 44 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Rada Nadzorcza
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Paweł Korzeniowski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Anna Więzowska
Członek Rady Nadzorczej
Na dzień sporządzania sprawozdania skład Rady Nadzorczej Marywilskiej 44 Sp. z o.o. nie uległ zmianie.
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
Skład Zarządu spółki zależnej PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. w okresie 04.12.2023 – 31.12.2023
nie uległ zmianie.
Tabela: Skład Zarządu PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. w okresie 04.12.2023 – 31.12.2023 r.
Zarząd
Kaja Mirgos-Kwiatkowska
Prezes Zarządu
Piotr Taras
Członek Zarządu
Rada nadzorcza nie występuje.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 121 z 152
JHM 1 Sp. z o.o. w likwidacji
Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki JHM 1 Sp. z o.o. w Uchwale nr 1 z dnia 01 lipca 2022 roku
postanowiło rozwiązać Spółkę oraz Uchwałą nr 2 z dnia 01 lipca 2022 r. powołać na likwidatora Spółki Pana
Wacława Jankowskiego. W okresie od 01.01.2023r do zakończenia likwidacji (wykreślenie z KRS) osoba
likwidatora nie uległa zmianie.
Z dniem 29 czerwca 2023 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego postanowił o wykreśleniu z Krajowego Rejestru Sądowego spółki zależnej JHM
1 Sp. z o.o. w likwidacji z siedzibą w Skierniewicach
12.5. Informacja o osobistych, faktycznych i organizacyjnych powiązaniach
członków Zarządu i Rady Nadzorczej z określonymi akcjonariuszami
posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy
MIRBUD S.A.
Pani Kaja Mirgos-Kwiatkowska pełniąca od dnia 02.01.2020 r. obowiązki członka zarządu JHM
DEVELOPMENT S.A, od dnia 01.08.2020 r. obowiązki członka zarządu Marywilska 44 sp. z o.o., od dnia
04.12.2023r. obowiązki Prezesa Zarządu PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. jest córką Pana Jerzego
Mirgos Prezesa Zarządu MIRBUD S.A. posiadającego na dzień 31.12.2023r 45,46% akcji Emitenta.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
12.6. Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących
MIRBUD S.A.
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących w jednostce dominującej w okresie 01.01.2023r–31.12.2023r
Nazwa organu
Stanowisko
Krótkoterminowe
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterminowe
Świadczenia z
tytułu
rozwiązania
stosunku pracy
Płatności w
formie akcji
Z tytułu
udzielonych
poręczeń
Wynagrodzenie
w jednostkach
zależnych
Łącznie
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
1558
0
0
0
0
0
900
2 458
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
1376
0
0
0
0
0
592
1 968
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
1419
0
0
0
0
0
53
1 472
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
1390
0
0
0
0
0
0
1 390
Ewa Przybył
Prokurent
387
0
0
0
0
0
0
387
Anna Więzowska
Prokurent
744
185
929
Wiesław Kosonóg
Przewodniczący Rady
nadzorczej
78
0
0
0
0
0
16,5
95
Radosław Niewiadomski
Zastępca
Przewodniczącego
Rady Nadzorczej j
66
0
0
0
0
0
18
84
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady
Nadzorczej
66
0
0
0
0
0
61
127
Artur Sociński
Członek Rady
Nadzorczej
46
0
0
0
0
0
0
46
Wiktoria Braun
Członek Rady
Nadzorczej
5
0
0
0
0
0
0
5
Stanisław Lipiec
Członek Rady
Nadzorczej
50
0
0
0
0
0
0
50
Jacek Tucharz
Członek Rady
Nadzorczej
45
0
0
0
0
0
0
45
Bartosz Wilczak
Członek Rady
Nadzorczej
7
0
0
0
0
0
0
7
RAZEM
7 238
-
-
-
-
-
1 826
9 064
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOSCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
Strona 123 z 152
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących w jednostce dominującej w okresie 01.01.2022r–31.12.2022r
Nazwa organu
Stanowisko
Krótkoterminowe
świadczenia
pracownicze
Świadczenia po
okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterminowe
Świadczenia z
tytułu
rozwiązania
stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Z tytułu
udzielonych
poręczeń
Wynagrodzenie
w jednostkach
zależnych
Łącznie
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
1 488
0
0
0
0
0
875
2 363
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
1 350
0
0
0
0
0
495
1 845
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
1 333
0
0
0
0
0
52
1 385
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
1 289
0
0
0
0
0
0
1 289
Ewa Przybył
Prokurent
389
0
0
0
0
0
0
389
Anna Więzowska
Prokurent
620
41
661
Hubert Bojdo
Członek Rady Nadzorczej
22
0
0
0
0
0
0
22
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
56
0
0
0
0
0
61
117
Andrzej Zakrzewski
Członek Rady Nadzorczej
50
0
0
0
0
0
14
64
Artur Sociński
Członek Rady Nadzorczej
49
0
0
0
0
0
0
49
Wiesław Kosonóg
Przewodniczący Rady
nadzorczej
64
0
0
0
0
0
20
84
Radosław
Niewiadomski
Zastępca Przewodniczącego
Rady Nadzorczej
56
17
73
Wiktoria Braun
Członek Rady Nadzorczej
48
0
0
0
0
0
0
48
RAZEM
6 814
-
-
-
-
-
1 575
8 379
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
124
W okresie od 01.01.2023-31.12.2023 r. członkowie organów zarządzających, nadzorujących i organów
administrujących Emitenta nie otrzymywali z tytułu pełnionej funkcji, nagród lub korzyści z wyjątkiem
wynagrodzeń wskazanych w tabeli powyżej.
JHM DEVELOPMENT S.A.
Wartość wynagrodzenia osób zarządzających w JHM DEVELOPMENT S.A. uzyskanego w okresie
01.01.2023 – 31.12.2023 r i 01.01.2022 - 31.12.2022 r. przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie 01.01–31.12.2023r
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
1 680
0
0
0
0
1 726
Rada Nadzorcza
53
0
0
0
0
69
Łącznie
1 732
0
0
0
0
1 795
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie 01.01–31.12.2022r
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
1 726
0
0
0
0
1 726
Rada Nadzorcza
69
0
0
0
0
69
Łącznie
1 795
0
0
0
0
1 795
KOBYLARNIA S.A.
Wartość wynagrodzenia osób zarządzających w KOBYLARNIA S.A. uzyskanego w okresie 01.01.2023
– 31.12.2023 i 01.01.2022 – 31.12.2022 przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01–31.12.2023r
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
3 459
0
0
0
0
3 459
Rada Nadzorcza
200
0
0
0
0
200
Łącznie
3 659
0
0
0
0
3 659
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01–31.12.2022r
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
2 512
0
0
0
0
2 512
Rada Nadzorcza
55
0
0
0
0
55
Łącznie
2 567
0
0
0
0
2 567
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
125
MARYWILSKA sp. z o.o.
Wartość wynagrodzenia osób zarządzających w Marywilska 44 Sp. z o.o. uzyskanego w okresie
01.01.2023 – 31.12.2023 i 01.01.2022– 31.12.2022 przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących Marywilska Sp. z o.o. w okresie 01.01.2023–31.12.2023 r.
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
2 102
0
0
0
0
2 102
Rada Nadzorcza
81
0
0
0
0
81
Łącznie
2 183
0
0
0
0
2 183
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących Marywilska Sp. z o.o. w okresie 01.01.2022–31.12.2022 r.
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
1 590
0
0
0
0
1 590
Rada Nadzorcza
81
0
0
0
0
81
Łącznie
1 671
0
0
0
0
1 671
POZOSTAŁE SPÓŁKI Z GRUPY
W spółce celowej PDC INDUSTRIAL CENTER 217 Sp. z o.o. w okresie 04.12.2023 - 31.12.2023 r.
Zarząd nie pobierał wynagrodzenia.
12.6.1. Umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi,
przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia
z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich
odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia emitenta
przez przejęcie;
Spółki z Grupy nie zawierały z osobami zarządzającymi umów przewidujących rekompensatę w
przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich
odwołanie jest lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Spółki przez przejęcie.
12.6.2. Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i
świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających,
nadzorujących albo byłych członków organów administrujących oraz o
zobowiązaniach zaciągniętych w związku z tymi emeryturami,
Na 31.12.2023 r. Spółki z Grupy nie posiadały zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o
podobnym charakterze dla byłych członków organów zarządzających, nadzorujących i organów
administrujących oraz zobowiązań związanych z tymi emeryturami.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
126
12.7. Informacje o akcjach pracowniczych i ograniczeniach przenoszenia prawa
własności papierów wartościowych MIRBUD S.A.
W okresie sprawozdawczym zdarzenia w powyższym zakresie nie wystąpiły.
12.8. Wszelkie ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Spółki oraz wszelkie ograniczenia w zakresie wykonywania
prawa głosu przypadające na akcje Spółki
W okresie sprawozdawczym zdarzenia w powyższym zakresie nie wystąpiły.
12.9. Pracownicy
Wielkość zatrudnienia w Spółkach Grupy MIRBUD na dzień 31.12.2023r. i na dzień 31.12.2022r.
przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Zatrudnienie w Spółkach Grupy MIRBUD na dzień 31.12.2023 r.
Spółka
Pracownicy zatrudnieni na podstawie
umowy o pracę
Pracownicy zatrudnieni na
podstawie innych umów
MIRBUD S.A.
427
156
KOBYLARNIA S.A.
379
94
JHM DEVELOPMENT S.A.
29
16
Marywilska 44 Sp. z o.o.
11
-
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
2
-
ТОВ «MIPБУД»
-
-
Tabela: Zatrudnienie w Spółkach Grupy MIRBUD na dzień 31.12.2022 r.
Spółka
Pracownicy zatrudnieni na podstawie
umowy o pracę
Pracownicy zatrudnieni na
podstawie innych umów
MIRBUD S.A.
436
171
KOBYLARNIA S.A.
352
76
JHM DEVELOPMENT S.A.
32
15
Marywilska 44 Sp. z o.o.
12
-
JHM 1 Sp. z o.o.
1
-
ТОВ «MIPБУД»
-
-
W Spółkach Grupy nie działają związki zawodowe i nie obowiązują w niej zakładowe układy zbiorowe
pracy.
12.10. Polityka różnorodności
W dniu 01.07.2021 r. Grupa przyjęła politykę różnorodności. Polityka różnorodności dostępna jest na
stronie internetowej Spółki pod adresem https://mirbud.pl/strony/kodeks-etyki-zawodowej-2
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
127
12.11. Informacje dotyczące umów z podmiotami uprawnionymi do badania
sprawozdań finansowych
W dniu 11.07.2022 r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
przeprowadzenie:
przeglądu śródrocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2022 –
30.06.2022 r. – kwota wynagrodzenia 12,5 tys. zł netto;
przeglądu śródrocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2023 –
30.06.2023 r. – kwota wynagrodzenia 13,75 tys. zł netto;
przeglądu śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej
MIRBUD za okres 01.01.2022 – 30.06.2022 r. – kwota wynagrodzenia 12,5 tys. zł netto;
przeglądu śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej
MIRBUD za okres 01.01.2023 – 30.06.2023 r. – kwota wynagrodzenia 13,75 tys. zł netto;
W dniu 29.12.2022r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11 zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
przeprowadzenie:
badania rocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2022 – 31.12.2022 r.
– kwota wynagrodzenia 20,0 tys. zł netto;
badania rocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
– kwota wynagrodzenia 22,0 tys. zł netto;
badania skonsolidowanego rocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MIRBUD za
okres 01.01.2022 – 31.12.2022 r. – kwota wynagrodzenia 20,0 tys. zł netto;
badania skonsolidowanego rocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MIRBUD za
okres 01.01.2023 – 31.12.2023 r. – kwota wynagrodzenia 22,0 tys. zł netto.
Wyboru firmy audytorskiej spośród firm zarekomendowanych przez komitet audytu dokonała Rada
Nadzorcza na podstawie uchwały XIII/2022 z dnia 11 maja czerwca 2022 r.
W dniu 18.04.2024r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11 zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
usługę polegającą na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach w okresie od 01.01.2023 do 31.12.2023
roku – wynagrodzenie 5,0 tys zł netto
W okresie 01.01.2022-31.12.2022 r. wynagrodzenie wypłacone przez Spółki z Grupy MIRBUD biegłym
rewidentom wyniosło 196 tys. zł.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
128
W okresie 01.01.2022-31.12.2022r Podmiot uprawniony do badania sprawozdania finansowego nie
świadczył innych niedozwolonych usług na rzecz Spółki.
12.12. Informacje o istotnych postępowaniach toczących się przed Sądem,
organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem
administracji publicznej dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności
emitenta lub jego jednostki
W okresie objętym niniejszym raportem nie toczyły się żadne istotne postępowania dotyczące
zobowiązań albo wierzytelności Emitenta.
W okresie objętym niniejszym raportem nie toczyły się żadne istotne postępowania dotyczące
zobowiązań albo wierzytelności Emitenta.
Na dzień 31.12.2023 r. toczyły się sprawy sądowe dotyczące zobowiązań przeciwko Emitentowi, na
łączną wartość przedmiotu sporu 3 493 tys. zł.
Rezerwy na przyszłe zobowiązania, które mogą powstać z toczących się postępowań sądowych
tworzone są w drodze szczegółowej analizy ryzyka ich powstania.
Na dzień 31.12.2023 r. toczyły się sprawy sądowe dotyczące wierzytelności z powództwa Emitenta, na
łączną wartość przedmiotu sporu 1 140 tys. zł.
W okresie objętym niniejszym raportem toczyły się istotne postępowania dotyczące wierzytelności
Kobylarnia S.A. - spółka zależna Emitenta.
W dniu 25.02.2020 r. KOBYLARNIA S.A. jako lider konsorcjum wniosła pozew przeciwko GDDKiA
o wartości przedmiotu sporu 67 422 tys. zł obejmujący roszczenie o waloryzację wynagrodzenia
Konsorcjum w związku z realizacją zadań inwestycyjnych: obwodnica Inowrocławia (łącznik),
obwodnica Bolkowa, budowa fragmentu drogi ekspresowej S-5. Łączna wartość sporów KOBYLARNIA
S.A. na dzień 31.12.2023 r. wyniosła 81 373 tys. z
W dniu 22.02.2023 r. Spółka podpisała porozumienie ze Skarbem Państwa Generalnym Dyrektorem
Dróg Krajowych i Autostrad o wartości 1 031 227,49 brutto plus połowa odsetek ustawowych od
wskazanej kwoty liczonych za okres od 31.03.2020 r. do dnia zapłaty – porozumienie dotyczy
odszkodowania z tytułu poniesionych kosztów w związku z dostawą materiałów po wydłużonych trasach
i oraz kosztów z tytułu realizacji prac na węźle Jaroszewo nieobjętych umową. "Projekt i budowa drogi
ekspresowej S-5 na odcinku od węzła Jaroszewo (bez węzła) do granicy województwa o długości około
25,1 km." (S-5 odc. 7).
Odpisy aktualizujące wartość należności tworzone są w drodze szczegółowej analizy ryzyka spłaty
należności.
13. OŚWIADCZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ NA TEMAT
INFORMACJI NIEFINANSOWYCH
Grupa Kapitałowa MIRBUD sporządziła odrębne sprawozdanie na temat informacji niefinansowych
opublikowane łącznie ze sprawozdaniem finansowym za rok 2023.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
129
14. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO
SPÓŁKI MIRBUD S.A.
14.1. Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega MIRBUD S.A.
W okresie sprawozdawczym od 01.01.2023 r. do 31.12.2023 r. Spółka MIRBUD S.A. podlegała zbiorowi
zasad ładu korporacyjnego pod nazwą Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre
Praktyki 2021, DPSN2021), które zostały przyjęte Uchwałą Nr 13/1834/2021 Rady Giełdy Papierów
Wartościowych z dnia 29 marca 2021 r.
https://www.gpw.pl/dobre-praktyki2021
Spółka MIRBUD S.A. poinformowała o stosowaniu poszczególnych zasad ładu korporacyjnego
Raportem z dnia 28.07.2021 r. przekazanym przez system EBI. Oświadczenie o stosowaniu
poszczególnych zasad ładu korporacyjnego dla spółek notowanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre
Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” MIRBUD S.A zamieściła także na stronie
www.https://relacje.mirbud.pl/lad-korporacyjny.
14.2. Wskazanie zasad ładu korporacyjnego, które nie były przez Spółkę
stosowane, wraz ze wskazaniem jakie były okoliczności i przyczyny nie
zastosowania danej zasady
Spółka w okresie od 01.12.2023r. do 31.12.2023r. stosowała zasady ładu korporacyjnego spółek
notowanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre
Praktyki 2021, DPSN2021) z odstępstwami o których Emitent poinformował w raporcie z dnia
28.07.2021 r. przekazanym przez system EBI.
Odstępstwa dotyczą następujących zasad:
2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej,
przyjętą odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka
różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć,
kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a
także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie
zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki
jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Spółka posiada Politykę różnorodności opublikowaną na
stronie https://mirbud.pl/strony/kodeks-etyki-zawodowej-2. Zarządzanie różnorodnością w MIRBUD
S.A. i spółkach Grupy Kapitałowej MIRBUD dotyczy wszystkich pracowników oraz kluczowych
stanowisk. Różnorodność rozumiana jest w ten sposób, że każdy człowiek jest ważny bez względu na
płeć, wiek, stan zdrowia, orientację seksualną, wyznanie, stan cywilny, rasę, kraj pochodzenia czy formę
zatrudnienia i przekonania polityczne. W spółkach Grupy Kapitałowej MIRBUD obowiązują zasady
zarządzania miejscami pracy bez dyskryminacji lub niewłaściwych zachowań, które mogłyby naruszać
uczciwość lub poczucie własnej wartości pracowników. Polityka Różnorodności Grupy Kapitałowej
MIRBUD realizuje następujące Cele Zrównoważonego Rozwoju ONZ: Cel 10 – mniej nierówności oraz
Cel 5 – równość płci. Celami przyjętej Polityki Różnorodności są: aktywne zarządzanie różnorodnością
w ramach prowadzonej polityki zarządzania zasobami ludzkimi, tworzenie otwartego i różnorodnego
środowiska pracy; przeciwdziałanie wszelkim formom dyskryminacji; zapewnienie równych szans w
dostępie do informacji o obowiązujących w Grupie MIRBUD standardach etycznych. Polityka Grupy
Kapitałowej MIRBUD nie stawia żadnych barier ze względu na płeć, wiek, stan zdrowia, orientację
seksualną, wyznanie, stan cywilny, rasę, kraj pochodzenia czy formę zatrudnienia i przekonania
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
130
polityczne. MIRBUD S.A. oraz spółki z Grupy Kapitałowej MIRBUD dokładają również wszelkich starań,
aby zapewnić równy udział kobiet i mężczyzn w pełnieniu funkcji Zarządu i pełnieniu funkcji członków
Rad Nadzorczych w spółkach. Ze względu na zróżnicowanie segmentów działalności Spółek z Grupy
Kapitałowej MIRBUD oraz fakt, że wiodącą działalnością jest segment budowlano – montażowy
wymagający wykształcenia i uprawnień typowo technicznych, analiza wypełniania założeń dobrych
praktyk w zakresie zatrudnienia w organach zarządczych odbywa się łącznie dla wszystkich Spółek z
Grupy. Przy wyborze i powoływaniu członków Zarządu oraz proponowaniu kandydatur na członków
Rady Nadzorczej MIRBUD przykłada się uwagę do kwestii różnorodności. Decydując o składzie
Zarządu, Rada Nadzorcza dąży do zapewnienia jego różnorodności w szczególności w odniesieniu do
wieku, wykształcenia, doświadczenia zawodowego i udziału kobiet. W odniesieniu do składu Rady
Nadzorczej, struktura wiekowa członków Rady powinna być różnorodna. Ponadto dąży się do tego, aby
jej członkowie posiadali odpowiednie wykształcenie i doświadczenie zawodowe. Zwraca się ponadto
uwagę na kwestię odpowiedniego udziału kobiet. Skład Rady Nadzorczej uwzględnia idee leżące u
podstaw polityki różnorodności. W Radzie Nadzorczej są zarówno reprezentanci akcjonariuszy, jak
również osoby z szeroką wiedzą i doświadczeniem w zakresie organizacji i zarządzania, budownictwa
jak i ekonomii. Celem przyjętej Polityki Różnorodności Grupy Kapitałowej MIRBUD jest dążenie do
zapewnienia wszechstronności organów Zarządu oraz Rady Nadzorczej poprzez ukształtowanie ich
składów w sposób zapewniający różnorodność. Realizacja celów Polityki Różnorodności jest stale
monitorowana i dotyczy wszystkich spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD. Szczegółowy zakres
monitoringu określa przyjęta przez podmiot wiodący Grupy MIRBUD S.A. – „Strategia ESG”
opublikowana na stronie https://mirbud.pl/strony/zrownowazony-rozwoj
2.11. Poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku rada nadzorcza sporządza
i przedstawia zwyczajnemu walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie.
Sprawozdanie, o którym mowa powyżej, zawiera co najmniej:
2.11.1 informacje na temat składu rady i jej komitetów ze wskazaniem, którzy z członków rady spełniają
kryteria niezależności określone w ustawie z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach,
firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, a także którzy spośród nich nie mają
rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej
liczby głosów w spółce, jak również informacje na temat składu rady nadzorczej w kontekście
jej różnorodności;
2.11.2 podsumowanie działalności rady i jej komitetów;
2.11.3 ocenę sytuacji spółki w ujęciu skonsolidowanym, z uwzględnieniem oceny systemów kontroli
wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego, wraz z
informacją na temat działań, jakie rada nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny;
ocena ta obejmuje wszystkie istotne mechanizmy kontrolne, w tym zwłaszcza dotyczące
raportowania i działalności operacyjnej;
2.11.4 ocenę stosowania przez spółkę zasad ładu korporacyjnego oraz sposobu wypełniania
obowiązków informacyjnych dotyczących ich stosowania określonych w Regulaminie Giełdy i
przepisach dotyczących informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych, wraz z informacją na temat działań, jakie rada nadzorcza
podejmowała w celu dokonania tej oceny;
2.11.5 ocenę zasadności wydatków, o których mowa w zasadzie 1.5;
2.11.6 informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i
rady nadzorczej, w tym realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana w odniesieniu do punktów szczegółowych 2.11.1, 2.11.2,
2.11.3 i 2.11.4. W odniesieniu do punktów szczegółowych 2.11.5 i 2.11.6 zasada ta została
zastosowana począwszy od sprawozdania za rok 2021 z tym, że ocena zasadności wydatków, o których
mowa w zasadzie 1.5 została ujęta w sprawozdaniu Rady Nadzorczej za rok 2022r. i za rok 2023r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
131
3.2 Spółka wyodrębnia w swojej strukturze jednostki odpowiedzialne za zadania
poszczególnych systemów lub funkcji, chyba że nie jest to uzasadnione z uwagi na rozmiar
spółki lub rodzaj jej działalności.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana z uwagi na skalę działalności Spółki oraz brak
zróżnicowania segmentów działalności Spółki.
3.3 Spółka należąca do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 powołuje audytora wewnętrznego
kierującego funkcją audytu wewnętrznego, działającego zgodnie z powszechnie uznanymi
międzynarodowymi standardami praktyki zawodowej audytu wewnętrznego. W pozostałych
spółkach, w których nie powołano audytora wewnętrznego spełniającego ww. wymogi,
komitet audytu (lub rada nadzorcza, jeżeli pełni funkcje komitetu audytu) co roku dokonuje
oceny, czy istnieje potrzeba powołania takiej osoby.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Spółka prowadzi audyty wewnętrzne zgodnie ze
standardami ISO i AQUAP, jednakże dąży do pełnego wdrożenia tej zasady. W celu skutecznego
utrzymania funkcji audytu wewnętrznego, powołano pełnomocnika Zarządu ds. autytu wewnętrznego w
MIRBUD S.A., który bezpośrednio w strukturze organizacyjnej Spółki podlega Prezesowi Zarządu.
Uchwała weszła w życie z mocą obowiązująca od 01 lipca 2021 roku. W spółce nie powołano audytora
wewnętrznego, ale komitet audytu cyklicznie dokonuje oceny, czy istnieje potrzeba powołania takiej
osoby. Zgodnie z Uchwałą Zarządu nr 9/2022 z dnia 30 grudnia 2022 roku przyjęto w Spółce System
kontroli wewnętrznej. System kontroli wewnętrznej wspiera w wykonywaniu nadzoru Radę Nadzorczą
oraz Zarząd i pracowników w skutecznym i efektywnym działaniu procesów biznesowych oraz określa
zasady zapewniania celów systemu kontroli wewnętrznej. System kontroli wewnętrznej jest
dostosowany do struktury organizacyjnej Mirbud S.A. i obejmuje wszystkie obszary i komórki
organizacyjne, które w ramach swoich obowiązków stosują mechanizmy kontrolne lub ich niezależne
monitorowanie. Zadaniem systemu kontroli wewnętrznej jest zapewnienie osiągania celów w co
najmniej trzech kategoriach: 1/skuteczności i efektywności działania operacyjnego, 2/wiarygodności
sprawozdawczości finansowej, 3/przestrzegania przepisów prawa, regulacji wewnętrznych oraz
przyjętych norm postępowania. W ramach systemu kontroli wewnętrznej: zarząd Mirbud S.A. projektuje,
wprowadza oraz zapewnia we wszystkich obszarach i komórkach organizacyjnych funkcjonowanie
adekwatnego i skutecznego systemu kontroli wewnętrznej, zapewnia ciągłość działania systemu
kontroli wewnętrznej, w tym właściwą współpracę wszystkich pracowników w ramach tego systemu,
zatwierdza rodzaje działań naprawczych podejmowanych w celu usunięcia nieprawidłowości
krytycznych i znaczących, zatwierdza listę obszarów istotnych na potrzeby matrycy funkcji kontroli.
Komitet audytu: monitoruje adekwatność i skuteczność systemu kontroli wewnętrznej, wydaje opinie na
temat adekwatności i skuteczności systemu kontroli wewnętrznej, na potrzeby dokonywanej przez Radę
Nadzorczą oceny tego systemu. Rada Nadzorcza: sprawuje nadzór nad wprowadzeniem i
zapewnieniem funkcjonowania adekwatnego i skutecznego systemu kontroli wewnętrznej w Mirbud
S.A., dokonuje corocznej oceny adekwatności i skuteczności systemu kontroli wewnętrznej.
3.5 Osoby odpowiedzialne za zarządzanie ryzykiem i compliance podlegają bezpośrednio
prezesowi lub innemu członkowi zarządu.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Uchwałą nr 13/2021 Zarządu z dnia 15 października 2021r.
działając na podstawie Uchwały Nr 13/1834/2021 z dnia 29 marca 2021 r. Rady Giełdy Papierów
Wartościowych w sprawie przyjęcia nowych zasad ładu korporacyjnego dla spółek notowanych na
Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre Praktyki 2021,
DPSN2021), w celu utrzymywania skutecznych systemów: kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem
oraz nadzoru zgodności działalności z prawem (compliance), a także skutecznej funkcji audytu
wewnętrznego, powołano pełnomocnika Zarządu ds. compliance oraz pełnomocnika Zarządu ds. autytu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
132
wewnętrznego w MIRBUD S.A., którzy bezpośrednio w strukturze organizacyjnej Spółki podlegają
Prezesowi Zarządu. Uchwała weszła w życie z mocą obowiązująca od 01 lipca 2021 roku.
3.6 Kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a
funkcjonalnie przewodniczącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej,
jeżeli rada pełni funkcję komitetu audytu.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Spółka dąży do pełnego wdrożenia tej zasady, zgodnie
z opisem w pkt. 3.3.
3.7 Zasady 3.4 - 3.6 mają zastosowanie również w przypadku podmiotów z grupy spółki o
istotnym znaczeniu dla jej działalności, jeśli wyznaczono w nich osoby do wykonywania tych
zadań.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Spółka stosuje tę zasadę w zakresie pkt. 3.4 i 3.5,
jednakże pełne zastosowanie zasady będzie możliwe po wdrożeniu zasady w pkt. 3.3.
3.8 Co najmniej raz w roku osoba odpowiedzialna za audyt wewnętrzny, a w przypadku braku
wyodrębnienia w spółce takiej funkcji zarząd spółki, przedstawia radzie nadzorczej ocenę
skuteczności funkcjonowania systemów i funkcji, o których mowa w zasadzie 3.1, wraz z
odpowiednim sprawozdaniem.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Zgodnie z Uchwałą Zarządu nr 9/2022 z dnia 30 grudnia
2022 roku w sprawie Systemu kontroli wewnętrznej Rada Nadzorcza: sprawuje nadzór nad
wprowadzeniem i zapewnieniem funkcjonowania adekwatnego i skutecznego systemu kontroli
wewnętrznej w Mirbud S.A. oraz dokonuje corocznej oceny adekwatności i skuteczności systemu
kontroli wewnętrznej. Ocena adekwatności i skuteczności systemu kontroli wewnętrznej została ujęta w
sprawozdaniu Rady Nadzorczej za rok 2023r.
3.10. Co najmniej raz na pięć lat w spółce należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80
dokonywany jest, przez niezależnego audytora wybranego przy udziale komitetu audytu,
przegląd funkcji audytu wewnętrznego.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Zastosowanie zasady będzie możliwe po wdrożeniu
zasady w pkt. 3.3.
4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy
wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z
uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić
infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana ze względu na brak możliwości zapewnienia infrastruktury
technicznej zgodnie z wymogami prawa, w szczególności z uwagi na brak zgłoszeń ze strony
akcjonariuszy implementacja zasady nie jest rozważana.
4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie
rzeczywistym.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. W dalszym ciągu Spółka rozważa wdrożenie zasady
począwszy od roku obrad walnego zwyczajnego walnego zgromadzenia zatwierdzającego
sprawozdanie za rok 2024.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
133
6.2. Programy motywacyjne powinny być tak skonstruowane, by między innymi uzależniały
poziom wynagrodzenia członków zarządu spółki i jej kluczowych menedżerów od
rzeczywistej, długoterminowej sytuacji spółki w zakresie wyników finansowych i
niefinansowych oraz długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy i
zrównoważonego rozwoju, a także stabilności funkcjonowania spółki.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Spółka nie wdrożyła programów motywacyjnych,
jednakże poziom wynagrodzeń i premie dla członków zarządu i kluczowych menedżerów są
uzależnione od długoterminowej sytuacji spółki.
6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich,
wówczas realizacja programu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez
uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych, realnych i
odpowiednich dla spółki celów finansowych i niefinansowych oraz zrównoważonego
rozwoju, a ustalona cena nabycia przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może
odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania programu.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. W spółce nie funkcjonuje program opcji menedżerskich.
14.3. Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do
procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych
sprawozdań finansowych
Zarząd MIRBUD S.A. jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej i jego skuteczność w
odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych.
Nadzór merytoryczny nad przygotowaniem jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań
finansowych pełni Dyrektor Ekonomiczno-Finansowy. Za sporządzenie jednostkowego i
skonsolidowanego sprawozdania finansowego odpowiedzialna jest Główna Księgowa jednostki
dominującej.
Skonsolidowane sprawozdania finansowe sporządza się na podstawie sprawozdań finansowych
jednostki dominującej oraz jednostek zależnych. Sprawozdania finansowe jednostki zależnej po
uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) są sporządzane w oparciu o jednolite zasady rachunkowości
stosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze.
Sprawozdania skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe MIRBUD S.A. podlegają
przeglądowi lub badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta.
14.4. Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji
Według stanu na dzień 31.12.2023r kapitał zakładowy Spółki podzielony jest na 91 744 200 akcji na
okaziciela w pełni opłaconych o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na 31 grudnia 2023 roku
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w
kapitale
zakładowym
Liczba
głosów
% udział akcji
w ogólnej
liczbie głosów
Jerzy Mirgos
41 710 000
45,46%
41 710 000
45,46%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
134
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz
Emerytalny
9 221 837
10,05%
9 221 837
10,05%
Pozostali akcjonariusze
40 812 363
44,49%
40 812 363
44,49%
Razem
91 744 200
100,00%
91 744 200
100,00%
14.5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne
uprawnienia kontrolne, wraz z opisem tych uprawnień
MIRBUD S.A. nie wyemitowała papierów wartościowych dających akcjonariuszom specjalne
uprawnienia kontrolne.
14.6. Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu
W Spółce nie istnieją żadne ograniczenia w zakresie wykonywania prawa głosu.
14.7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych
MIRBUD S.A. nie wyemitowała akcji, co do których występowałyby jakiekolwiek ograniczenia w
przenoszeniu prawa własności.
14.8. Zasady zmiany statutu MIRBUD S.A.
Zgodnie z § 18 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 Statutu MIRBUD S.A., jego zmiana dokonywana jest w drodze
uchwały Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, podjętej na wniosek Zarządu Spółki przedłożony
łącznie z pisemną opinią Rady Nadzorczej lub na wniosek akcjonariuszy, który powinien być
zaopiniowany przez Zarząd Spółki i Radę Nadzorczą, zgodnie z art. 415 Kodeksu spółek handlowych
większością trzech czwartych głosów. Uchwalone zmiany wprowadzane są w drodze dokonania
stosownego wpisu do rejestru przedsiębiorców.
14.9. Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A.
Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne lub Nadzwyczajne i jako organ Spółki działa w oparciu
o przepisy Kodeksu spółek handlowych, Statutu Spółki oraz postanowień Regulaminu Walnego
Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A., stanowiącego załącznik do Uchwały nr 27/2009 NWZA z
dnia 23 października 2009 r., w sprawie przyjęcia Regulaminu Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy,
jak również zasad wynikających z „Dobrych Praktyk Spółek notowanych na GPW”.
Statut Spółki w § 16 przewiduje, że WZ odbywa się w siedzibie Spółki lub w Warszawie.
Zgodnie z § 14 Statutu Zwyczajne Walne Zgromadzenie odbywa się w terminie 6 (sześciu) miesięcy po
upływie każdego roku obrotowego. Zwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje: Zarząd, Rada Nadzorcza,
gdy Zarząd nie zwoła go w terminie określonym powyżej. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje:
Zarząd, Rada Nadzorcza, gdy zwołanie go uzna za wskazane, akcjonariusz lub akcjonariusze
reprezentujący przynajmniej połowę kapitału zakładowego lub co najmniej połowę głosów w Spółce,
Zarząd na żądanie akcjonariuszy reprezentujących przynajmniej 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału
zakładowego, złożone na piśmie lub w postaci elektronicznej wraz z żądaniem umieszczenia
określonych spraw w porządku obrad tego zgromadzenia. Jeżeli Zarząd nie zwoła Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenia w terminie dwóch tygodni od dnia przedstawienia żądania, o którym mowa
powyżej, sąd rejestrowy może upoważnić do zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
akcjonariuszy występujących z tym żądaniem.
Uchwały Walnego Zgromadzenia, zgodnie z § 18 Statutu, wymagają w szczególności: dokonanie
podziału zysku lub pokrycia straty, zmiana Statutu Spółki, zmiana przedmiotu działalności Spółki,
podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego, sposób i warunki umorzenia akcji, połączenie lub
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
135
przekształcenie Spółki, rozwiązanie i likwidacja Spółki, emisja obligacji zamiennych lub z prawem
pierwszeństwa, zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz
ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego, tworzenie i znoszenie kapitałów i funduszy
Spółki – na wniosek Zarządu Spółki przedłożony łącznie z pisemną opinią Rady Nadzorczej lub na
wniosek akcjonariuszy, który powinien być zaopiniowany przez Zarząd Spółki i Radę Nadzorczą;
rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego, oraz sprawozdania Zarządu Spółki
z działalności za ubiegły rok obrotowy Spółki oraz udzielenie absolutorium członkom organów Spółki z
wykonania przez nich obowiązków, wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody
wyrządzonej przy zawiązywaniu Spółki lub sprawowaniu zarządu albo nadzoru, wyrażenie zgody na
zawarcie przez Radę Nadzorczą w imieniu Spółki, umowy o sprawowanie zarządu w Spółce. Nabycie
lub zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości lub w użytkowaniu
wieczystym, obciążenie nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania innymi prawami
rzeczowymi nie wymaga podjęcia uchwały Walnego Zgromadzenia. Uchwały dotyczące zdjęcia z
porządku obrad bądź zaniechania rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad na wniosek
akcjonariuszy podejmowane są większością ¾ (trzech czwartych) głosów oddanych, po uprzednio
wyrażonej zgodzie przez wszystkich obecnych akcjonariuszy, którzy zgłosili taki wniosek.
Zgodnie z § 2 Regulaminu Walne Zgromadzenie zwołuje się przez ogłoszenie dokonywane na stronie
internetowej Spółki oraz w sposób określony dla przekazywania informacji bieżących zgodnie z
przepisami o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do
zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych. Ogłoszenie powinno być dokonane co
najmniej na dwadzieścia sześć dni przed terminem Walnego Zgromadzenia. Treść ogłoszenia o
Walnym Zgromadzeniu powinna być zgodna z wymogami Kodeksu spółek handlowych w odniesieniu
do takich ogłoszeń dla spółek publicznych. W przypadku zwoływania Walnego Zgromadzenia przez
Radę Nadzorczą lub uprawnionych akcjonariuszy podmioty te składają na ręce Zarządu na piśmie lub
w postaci elektronicznej treść ogłoszenia o zwołaniu Walnego Zgromadzenia, projekty uchwał, jeżeli
przewiduje się podejmowanie uchwał oraz, o ile zachodzi taka potrzeba, inne materiały, które mają być
przedstawione Walnemu Zgromadzeniu, co najmniej na trzydzieści jeden dni przed terminem Walnego
Zgromadzenia. Zarząd ogłasza o zwołaniu takiego Walnego Zgromadzenia w trybie przewidzianym
powyżej. Akcjonariusze lub akcjonariusz reprezentujący co najmniej 1/20 kapitału zakładowego mogą
żądać zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia. Żądanie takie powinno zostać złożone na
ręce Zarządu na piśmie lub w postaci elektronicznej i zawierać treść ogłoszenia o zwołaniu Walnego
Zgromadzenia, projekty uchwał, jeżeli przewiduje się podejmowanie uchwał oraz, o ile zachodzi taka
potrzeba, inne materiały, które mają być przedstawione Walnemu Zgromadzeniu, co najmniej na
trzydzieści jeden dni przed terminem Walnego Zgromadzenia. Porządek obrad ustala podmiot
zwołujący Walne Zgromadzenie lub żądający jego zwołania. W przypadku, gdy Walne Zgromadzenie
jest zwoływane przez Zarząd, porządek obrad ustala Zarząd w porozumieniu z Radą Nadzorczą.
Akcjonariusze lub akcjonariusz reprezentujący co najmniej 1/20 kapitału zakładowego mogą żądać
umieszczenia określonych spraw w porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Żądanie
takie powinno zostać złożone na ręce Zarządu na piśmie lub w postaci elektronicznej, nie później niż
na dwadzieścia jeden dni przed wyznaczonym terminem tego Zgromadzenia. Żądanie powinno
zawierać uzasadnienie lub projekt uchwały dotyczącej proponowanego punktu porządku obrad oraz, o
ile zachodzi taka potrzeba, inne materiały, które mają być przedstawione Walnemu Zgromadzeniu.
Zarząd jest obowiązany niezwłocznie, jednak nie później niż na osiemnaście dni przed wyznaczonym
terminem Walnego Zgromadzenia ogłosić w sposób właściwy dla zwołania Walnego Zgromadzenia
zmiany w porządku obrad wprowadzone na żądanie wymienionych akcjonariuszy. W sprawach nie
objętych porządkiem obrad nie można powziąć uchwały, za wyjątkiem wniosków o charakterze
porządkowym lub o zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia lub w sytuacji, gdy cały kapitał
zakładowy jest na Walnym Zgromadzeniu reprezentowany, a nikt z obecnych nie zgłosił sprzeciwu
dotyczącego powzięcia uchwały. Akcjonariusze lub akcjonariusz reprezentujący co najmniej 1/20
kapitału zakładowego mogą przed terminem Walnego Zgromadzenia zgłaszać Spółce na piśmie lub
przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej projekty uchwał dotyczące spraw
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
136
wprowadzonych do porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mają zostać wprowadzone
do porządku obrad. Zarząd niezwłocznie ogłasza projekty uchwał na stronie internetowej. Każdy z
akcjonariuszy może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczących spraw
wprowadzonych do porządku obrad, do chwili zarządzenia przez Przewodniczącego głosowania w
danym punkcie porządku obrad. Walne Zgromadzenie może być odwołane tylko i wyłącznie w
przypadku, gdy jego odbycie napotyka na nadzwyczajne przeszkody. Jednakże w sytuacji, gdy Walne
Zgromadzenie zostało zwołane na wniosek uprawnionych podmiotów lub w porządku obrad
umieszczone są sprawy na wniosek uprawnionych podmiotów, odwołanie Walnego Zgromadzenia
wymaga zgody wnioskodawców. Odwołanie następuje w taki sposób jak zwołanie Walnego
Zgromadzenia. Zmiana terminu Walnego Zgromadzenia następuje w takim samym trybie jak jego
zwołanie, choćby nie uległ zmianie proponowany porządek obrad. Korespondencja akcjonariuszy
dotycząca Walnego Zgromadzenia przesyłana przez akcjonariuszy powinna umożliwiać identyfikację
akcjonariusza oraz potwierdzać jego uprawnienia jako akcjonariusza. Korespondencja elektroniczna
powinna być kierowana na przeznaczony do tego adres poczty elektronicznej wskazany na stronie
internetowej Spółki. Dokumenty przesyłane elektronicznie do Spółki powinny być zeskanowane do
formatu PDF.
Zgodnie z §3 Regulaminu Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej lub jego
Zastępca. W razie nieobecności tych osób Walne Zgromadzenie otwiera Prezes Zarządu albo osoba
wyznaczona przez Zarząd Spółki. Osoba otwierająca obrady czyni to o godzinie i w miejscu podanym
w ogłoszeniu. Osoba uprawniona do otwarcia Walnego Zgromadzenia przeprowadza wybór
Przewodniczącego Zgromadzenia. Może ona w tym celu podejmować decyzje porządkowe i zarządzać
głosowanie w sprawie wyboru. Walne Zgromadzenie zwołane przez akcjonariusza lub akcjonariuszy
reprezentujących co najmniej 1/20 kapitału zakładowego na podstawie postanowienia sądu otwiera
osoba wyznaczona przez sąd na Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia. Osoba ta przewodniczy
też Walnemu Zgromadzeniu. Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia zwołanego przez
akcjonariuszy reprezentujących co najmniej połowę kapitału zakładowego wyznaczają ci akcjonariusze.
Wybór Przewodniczącego następuje w głosowaniu tajnym. Przewodniczącym Walnego Zgromadzenia
może zostać wybrana tylko jedna osoba fizyczna – akcjonariusz lub jego przedstawiciel ustawowy albo
pełnomocnik. Jeśli okaże się to konieczne i uzasadnione potrzebami Walnego Zgromadzenia możliwe
jest powołanie Zastępcy lub Zastępców Przewodniczącego.
Zgodnie z §4 Regulaminu Przewodniczący Walnego Zgromadzenia kieruje jego obradami w sposób
zapewniający sprawne i zgodne z prawem przeprowadzenie obrad i podjęcie uchwał przewidzianych
przyjętym porządkiem obrad. Zgodnie z §5 Regulaminu, niezwłocznie po podpisaniu listy obecności
Przewodniczący zarządza jej wyłożenie do wglądu akcjonariuszy. Lista obecności winna zawierać spis
uczestników Walnego Zgromadzenia to jest akcjonariuszy, ich przedstawicieli ustawowych i
pełnomocników z podaniem ilości akcji i przypadających na nie głosów. Każdy uprawniony do udziału
w Walnym Zgromadzeniu winien podpisać się na liście obecności, przedstawiciele ustawowi i
pełnomocnicy uprawnionych akcjonariuszy winni złożyć oryginały pełnomocnictw na piśmie lub kopie
pełnomocnictw uwierzytelnione notarialnie. Lista obecności jest dostępna do wglądu przez cały czas
obrad Walnego Zgromadzenia. Na listę obecności należy wpisać akcjonariusza lub jego
przedstawiciela, pominiętego w liście akcjonariuszy, jeżeli przybył on na Walne Zgromadzenie i wykaże,
że przysługuje mu prawo uczestnictwa w obradach. Podobnie należy uzupełnić listę, jeżeli już po jej
podpisaniu przez Przewodniczącego zgłoszą się następni akcjonariusze uprawnieni do udziału w
Walnym Zgromadzeniu. W razie, gdy osoba uczestnicząca w Walnym Zgromadzeniu opuści obrady lub
akcjonariuszowi wpisanemu na listę odmówi się prawa udziału w Walnym Zgromadzeniu wobec
stwierdzenia braku jego uprawnień - listę należy odpowiednio sprostować przez wykreślenie tej osoby.
Po każdej zmianie w składzie uczestników Walnego Zgromadzenia Przewodniczący ponownie
podpisuje listę obecności. Celem dodatkowego sprawdzenia listy obecności Walne Zgromadzenie może
powołać komisję w składzie co najmniej trzyosobowym. Jeśli z wnioskiem takim wystąpią akcjonariusze
posiadający jedną dziesiątą akcji kapitału akcyjnego reprezentowanego na Walnym Zgromadzeniu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
137
komisja musi być powołana. Od decyzji komisji przysługuje zainteresowanemu akcjonariuszowi
odwołanie do Walnego Zgromadzenia.
Zgodnie z § 6 Regulaminu, głosowanie na Walnym Zgromadzeniu jest jawne. Głosowanie tajne musi
być przeprowadzone w sprawach wyboru i odwołania Członków Rady Nadzorczej, wyboru wszystkich
innych osób wybieranych przez Walne Zgromadzenie, pociągnięcia do odpowiedzialności członków
władz spółki lub likwidatorów, w sprawach osobistych w tym udzielenia Członkom Zarządu zezwolenia
na uczestniczenie w spółce konkurencyjnej w przypadku, gdy żądanie przeprowadzenia tajnego
głosowania zgłosi chociażby jeden uczestnik Walnego Zgromadzenia. Walne zgromadzenie może
powziąć uchwałę o uchyleniu tajności głosowania w sprawach dotyczących wyboru komisji powoływanej
przez walne zgromadzenie. W skład komisji mogą wchodzić osoby spoza uczestników Walnego
Zgromadzenia. W razie zaistnienia prawnych podstaw dokonania wyboru Rady Nadzorczej w drodze
głosowania grupami, zgodnie z §7 Regulaminu, Walne Zgromadzenie dokona powyższego, z
zastrzeżeniem, że inicjatywa w tworzeniu poszczególnych grup należy tylko i wyłącznie do
akcjonariuszy. Akcjonariusze określą minimum akcji potrzebnych do utworzenia oddzielnej grupy (iloraz
liczby akcji reprezentowanych na Walnym Zgromadzeniu i liczby Członków Rady Nadzorczej do
obsadzenia), utworzą oddzielną grupę (grupy) uprawnioną (e) do dokonania wyboru Członka (ów) Rady
Nadzorczej oraz ustalą liczbę Członków Rady Nadzorczej, których wybór leży w kompetencji
poszczególnych grup. Każda wyodrębniona grupa, dokona wyboru Członka Rady Nadzorczej uprzednio
dokonując wyboru Przewodniczącego grupy i Komisji Skrutacyjnej, sporządzenia odrębnej listy
obecności dla danej grupy wyborców (akcjonariuszy), podpisania listy obecności w grupie przez
Przewodniczącego grupy, zgłoszenia kandydatur na Członka Rady Nadzorczej w grupie, głosowania
tajnego, w sprawie wyboru Członka Rady Nadzorczej przez grupę, ustalenia wyniku wyborów w grupie
przez Komisję Skrutacyjną, oraz przekazaniu uchwały w sprawie wyboru Członka (ów) Rady Nadzorczej
przez grupę Przewodniczącemu Walnego Zgromadzenia. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia
ogłosi treść uchwał podjętych przez grupy oraz ustali liczbę Członków Rady, których wyboru dokonają
akcjonariusze uprawnieni do uczestnictwa na Walnym Zgromadzeniu - którzy nie weszli w skład żadnej
z oddzielnych grup, uprawnionych do wyboru Członków Rady Nadzorczej. Pozostali akcjonariusze,
obecni na Walnym Zgromadzeniu (którzy nie utworzyli oddzielnej grupy) dokonają w głosowaniu tajnym,
wyboru pozostałych Członków Rady Nadzorczej. Uchwały dot. powołania Członków Rady Nadzorczej
przez oddzielne grupy oraz przez pozostałych akcjonariuszy wymagają zaprotokołowania przez
notariusza.
Uchwały Walnego Zgromadzenia są protokołowane. Protokół Walnego Zgromadzenia sporządza
notariusz w formie aktu notarialnego. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje bezwzględną
nieważnością uchwał. Do protokołu należy dołączyć dowody zwołania Walnego Zgromadzenia i
proponowanego porządku obrad, podpisaną przez uczestników Walnego Zgromadzenia i
Przewodniczącego listę obecności, pełnomocnictwa i inne dokumenty złożone przez przedstawicieli
akcjonariuszy. Niezależnie od protokołu notarialnego Przewodniczący Walnego Zgromadzenia może
zarządzić sporządzenie pełnego protokołu Walnego Zgromadzenia rejestrującego w sposób całościowy
przebieg Walnego Zgromadzenia i treść poszczególnych wypowiedzi. Protokół sporządza wybrany
przez Walne Zgromadzenie Sekretarz. Protokoły ze wszystkich Walnych Zgromadzeń włącza się do
księgi protokołów prowadzonej przez Zarząd. Każdy akcjonariusz nawet nie uczestniczący w Walnym
Zgromadzeniu może przeglądać księgę protokołów Walnych Zgromadzeń i żądać wydania odpisów
całości lub części protokołów, za odpłatnością.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
138
14.10. Zarząd MIRBUD S.A. oraz zasady powoływania i odwoływania osób
zarządzających
W okresie od 01.01.2023 r. do 31.12.2023 r. Zarząd MIRBUD S.A. był czteroosobowy.
Paweł Korzeniowski – Członek Zarządu, Sławomir Nowak – Wiceprezes Zarządu, Jerzy Mirgos – Prezes Zarządu, Tomasz Sałata
– Członek Zarządu
Jerzy Mirgos – Prezes Zarządu
Doświadczenie w zarządzaniu firmami działającymi w sektorze budownictwa zdobywał już od 1985
roku, pracując m.in. na kierowniczych stanowiskach w przedsiębiorstwach i spółkach prawa
handlowego. Od 2002 roku jego kariera zawodowa związana jest ze spółką Emitenta, w której w
ostatnich latach zajmował stanowisko Dyrektora Generalnego, odpowiadającego m.in. za strategię
działania i dalszy rozwój. W 2008 roku założył spółkę JHM DEVELOPMENT S.A., w której jest
Wiceprezesem Zarządu, oraz w sposób pośredni akcjonariuszem większościowym. Jako największy
swój sukces zawodowy uważa stworzenie prężnie działającej Grupy Kapitałowej MIRBUD oraz
wprowadzenie dwóch spółek; MIRBUD S.A. i JHM DEVELOPMENT S.A. na parkiet Warszawskiej
Giełdy Papierów Wartościowych. Z dniem 23 czerwca 2012 roku pan Jerzy Mirgos objął funkcję Prezesa
Zarządu MIRBUD S.A. W dniu 11 maja 2022 r. Rada Nadzorcza Emitenta powołała Pana Jerzego
Tomasza Mirgos w skład Zarządu MIRBUD S.A. i powierzyła mu pełnienie funkcji Prezesa Zarządu
MIRBUD S.A. na kolejną indywidualną pięcioletnią kadencję.
Sławomir Nowak – Wiceprezes Zarządu
Wykształcenie wyższe – absolwent Politechniki Warszawskiej, Wydział Elektryczny – specjalność
Automatyzacja Procesów Technologicznych. W 1999 roku Rada Wydziału Elektrycznego nadała mu
tytuł Doktora Nauk Technicznych. W swojej karierze zawodowej pracował na stanowiskach
kierowniczych w sektorach edukacji oraz budownictwa.
W strukturze MIRBUD S.A. zajmował dotychczas stanowisko Zastępcy Dyrektora Generalnego
MIRBUD S.A. oraz Dyrektora Kontraktu budowy hotelu Hilton w Warszawie.
Od 25 maja 2012 r. uchwałą Rady Nadzorczej został powołany na stanowisko Wiceprezesa Zarządu
MIRBUD S.A. W dniu 11 maja 2022 r. Rada Nadzorcza Emitenta powołała Pana Sławomira Nowaka w
skład Zarządu MIRBUD S.A. i powierzyła mu pełnienie funkcji Wiceprezesa Zarządu MIRBUD S.A. na
kolejną indywidualną pięcioletnią kadencję.
Paweł Korzeniowski – Członek Zarządu
Posiada wykształcenie wyższe. Ukończył Uniwersytet Łódzki – Wydział Ekonomiczno – Socjologiczny,
na kierunku Ekonomia, specjalność Ekonomia Przemysłu, gdzie w latach 2001-2005 odbywał studia
doktoranckie. Przez ponad 10 lat pracował w bankowości, ukończył liczne kursy i szkolenia z zakresu
finansów, matematyki bankowej, analizy finansowej. Obecnie zasiada także w Radzie Nadzorczej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
139
Centrum Hal Targowych MARYWILSKA 44 Sp z o.o. oraz KOBYLARNIA S.A. W dniu 19 maja 2023
roku Rada Nadzorcza Emitenta, w związku z kończącą się kadencją powołała do składu zarządu Spółki
Pana Tomasza Sałatę na kolejną pięcioletnią kadencję.
Tomasz Sałata – Członek Zarządu
W firmie pracuje od 2010 r. jako dyrektor techniczny. Pracował też jako dyrektor ds. produkcji
budowlanej w Rex-Budzie (2009-2010), dyrektor ds. produkcji w Variteksie (2001-2009), dyrektor
łódzkiego oddziału Energoexportu oraz dyrektor ds. produkcji i członek zarządu spółki Budmatpol. Jest
absolwentem Wydziału Budownictwa i Architektury Politechniki Łódzkiej. W dniu 19 maja 2023 roku
Rada Nadzorcza Emitenta, w związku z kończącą się kadencją powołała do składu zarządu Spółki Pana
Tomasza Sałatę na kolejną pięcioletnią kadencję.
Zgodnie z § 29 Statutu Zarząd składa się z 1 (jednego) do 5 (pięciu) członków. Liczbę członków Zarządu
określa Rada Nadzorcza Spółki odrębną uchwałą.. Członków Zarządu lub cały Zarząd powołuje Rada
Nadzorcza. Członkowie Zarządu powoływani są na indywidualną kadencję, trwającą pięć lat od daty
powołania. Zgodnie z § 31 Statutu Zarząd Spółki prowadzi sprawy Spółki i reprezentuje Spółkę.
Regulamin Zarządu określający szczegółowo tryb działania Zarządu został zmieniony uchwałą nr
6/2023 Zarządu MIRBUD S.A. z dnia 08 sierpnia 2023 roku, po zatwierdzeniu Regulaminu Zarządu
uchwałą Rady Nadzorczej nr XVI/2023 z dnia 28 sierpnia 20231 roku. Tekst jednolity Regulaminu
Zarządu stanowi załącznik do uchwały Rady Nadzorczej nr XVI/2023 z dnia 28sierpnia 2023 roku, iż
został opublikowany na stronie https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1
Regulamin uchwala Zarząd, a zatwierdza uchwałą Rada Nadzorcza. Prezesowi Zarządu przysługuje
decydujący głos we wszystkich przypadkach, gdy oddano równą liczbę głosów za i przeciw danej
uchwale. Uchwały Zarządu podejmowane są na posiedzeniach bezwzględną większością głosów.
Uchwały Zarządu wymagają sprawy przewidziane prawem i Statutem, w szczególności sprawy
przekraczające zwykły zarząd:
a) wprowadzenie regulaminu organizacyjnego, określającego organizację przedsiębiorstwa Spółki,
b) zaciąganie kredytów i pożyczek,
c) udzielanie gwarancji finansowych i poręczeń majątkowych,
d) pozyskiwanie gwarancji finansowych i poręczeń majątkowych,
e) zbywanie i nabywanie majątku trwałego o wartości przekraczającej wartość 5% sumy aktywów
Spółki za ostatni zbadany rok obrotowy.
Podjęcie decyzji przez Zarząd w sprawach wymienionych w pkt b), c) oraz e) o wartości
przekraczających 5% sumy aktywów Spółki za ostatni zbadany rok obrotowy, wymaga uzyskania
wcześniej akceptacji Rady Nadzorczej.
Wcześniejszej akceptacji Rady Nadzorczej wymaga także decyzja Zarządu w sprawie:
1. zaprzestania lub istotnego ograniczenia jakiejkolwiek działalności Spółki przewidzianej w Statucie,
2. uchwalenia lub zmiany planu strategicznego Spółki,
3. wypłaty akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy.
Zgodnie z § 32 Statutu, jeżeli Zarząd jest jednoosobowy do składania oświadczeń i podpisywania
w imieniu Spółki uprawniony jest członek Zarządu jednoosobowo, zaś jeżeli Zarząd jest wieloosobowy,
wymagane jest współdziałanie dwóch członków Zarządu- albo jednego członka Zarządu łącznie z
Prokurentem. W umowie między Spółką a członkiem Zarządu, jak również w sporze z nim Spółkę
reprezentuje Rada Nadzorcza.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
140
14.11. Rada Nadzorcza MIRBUD S.A.
Rada Nadzorcza Spółki wybierana jest przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy i składa się z nie
mniej niż pięciu i nie więcej niż siedmiu członków.
W tym samym trybie członkowie Rady Nadzorczej mogą być odwołani. Członek Rady Nadzorczej nie
powinien rezygnować z pełnienia tej funkcji w trakcie kadencji, jeżeli mogłoby to uniemożliwić działanie
Rady, a w szczególności, jeśli mogłoby to uniemożliwić terminowe podjęcie istotnej uchwały. W razie
ustąpienia członka Rady bądź wygaśnięcia mandatu z innych przyczyn przed upływem kadencji Rady
Nadzorczej najbliższe Walne Zgromadzenie może uzupełnić skład Rady. Kandydatury członków Rady
Nadzorczej są zgłaszane i szczegółowo uzasadniane w sposób umożliwiający dokonanie świadomego
wyboru. Członkowie Rady Nadzorczej powoływani są na indywidualną kadencję, trwającą cztery lata od
dnia powołania.
Skład Rady Nadzorczej Emitenta na 31.12.2023 r. przedstawiał się następująco:
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2023 r. – 31.12.2023 r.
Imię i nazwisko
Stanowisko
Wiesław Kosonóg
Przewodniczący Rady Nadzorczej (do 01.12.2023)
Radosław Niewiadomski
Członek Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Artur Sociński
Członek Rady Nadzorczej (do 30.09.2023)
Stanisław Lipiec
Członek Rady Nadzorczej (do 11.02.2024)
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej (od 30.01.2023)
Bartosz Wilczak
Członek Rady Nadzorczej (od 18.10.2023)
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. na dzień publikacji sprawozdania
Imię i nazwisko
Stanowisko
Radosław Niewiadomski
Przewodniczący Rady Nadzorczej – od dnia 18.03.2024
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej – od 30.01.2023r.
Bartosz Wilczak
Członek Rady Nadzorczej – od 18.10.2023r.
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej – od 18.03.2024r.
Wiesław Kosonóg – Przewodniczący Rady Nadzorczej (do 01.12.2023r.)
Posiada wykształcenie wyższe. Jest absolwentem Wyższej Szkoły Ekonomiczno – Humanistycznej w
Skierniewicach, Wydział Administracji w specjalności administracja publiczna oraz Wyższej Szkoły
Gospodarki Krajowej w Kutnie, Wydział Europeistyki w specjalności dyplomacja i stosunki
międzynarodowe, wspólna polityka zagraniczna i bezpieczeństwa Unii Europejskiej. Posiada ponad 30
letnie doświadczenie praktyczne w zakresie ekonomii i finansów, a także w zarządzaniu
przedsiębiorstwem. Menadżer z bogatym doświadczeniem praktycznym w zarządzaniu złożonymi
projektami biznesowymi, a także wieloletni członek rad nadzorczych, w tym: II i III kadencji
Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w Łodzi; członek rady Łódzkiego
Oddziału NFZ w Łodzi; członek i przewodniczący Rady Nadzorczej spółki akcyjnej notowanej na
Giełdzie Papierów Wartościowych S.A. w Warszawie; Przewodniczący Rady Nadzorczej Sadowniczego
Zakładu Doświadczalnego IO – Spółka z o.o. w Brzeznej w okresie realizacji przez spółkę planu
restrukturyzacji i stabilizacji sytuacji finansowej. Był również Radnym Sejmiku Województwa Łódzkiego
II kadencji, wiceprzewodniczący komisji rewizyjnej i wiceprzewodniczący komisji współpracy z
zagranicą. Ostatnio pracował na stanowisku prezesa jednoosobowego zarządu spółki w Kwiaciarskim
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
141
Zakładzie Doświadczalnym IO – Nowy Dwór Spółka z o.o. Mandat Przewodniczącego Rady Nadzorczej
Wiesława Kosonoga wygasł z dniem 01.12.2023 r. na skutek złożonej rezygnacji, o czym Spółka
poinformowała Raportem nr RB 58/2023 z dnia 04.12.2023r.
Radosław Niewiadomski - Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej
Posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne – ukończył Uniwersytet Łódzki na Wydziale Ekonomiczno-
Socjologicznym, kierunek Ekonomia i Organizacja Przemysłu, uzyskując tytuł magistra ekonomii. Ma
ponad 30- letnie doświadczenie w zakresie finansów i bankowości, ukończył również wiele kursów i
szkoleń z tego obszaru. Swoje doświadczenie zawodowe zdobył i doskonalił m.in. jako dyrektor bądź
zastępca dyrektora Oddziałów Banków: Pekao S.A. oraz Kredyt Bank S.A., a także jako Inspektor w
Wydziale Finansowym Starostwa Powiatowego w Łowiczu. Obecnie pan Radosław Niewiadomski
zasiada w Radzie Nadzorczej spółki zależnej - JHM DEVELOPMENT S.A.
Agnieszka Maria Bujnowska – Sekretarz Rady Nadzorczej
Posiada wykształcenie wyższe, ukończyła Uniwersytet Łódzki Wydział Zarządzania, specjalność:
rachunkowość, analiza finansowa przedsiębiorstw; ponadto złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin
dla członków rad nadzorczych w spółkach Skarbu Państwa – Dyplom Ministra Skarbu Państwa nr
2262/2007.
Artur Sociński – Członek Rady Nadzorczej (do 30.09.2023)
Jest absolwentem Wyższej Szkoły Ubezpieczeń i Bankowości, ukończył również studia Executive MBA
w Instytucie Nauk Ekonomicznych Polskiej Akademii Nauk (praca dyplomowa na temat strategii banków
w Polsce). Pracę zawodową rozpoczął w 1998 r. na stanowisku analityka kredytowego w Banku Śląskim
S.A. W latach 2001 – 2005 pan Artur Sociński pracował na stanowisku eksperta ds. bankowości
inwestycyjnej i korporacyjnej, w latach 2006 – 2016 pełnił funkcję lidera zespołu oraz dyrektora
sprzedaży korporacyjnej w bankowości korporacyjnej. Od 2017 do 2019 roku pan Artur Sociński był
Zastępcą Dyrektora oraz Dyrektorem Biura Restrukturyzacji i Nadzoru Właścicielskiego, jak również
Wiceprezesem Zarządu ds. przemysłu stoczniowego w Funduszu Rozwoju Spółek S.A. Obecnie jest
wicedyrektorem Biura Usług Finansowych w Agencji Rozwoju Przemysłu S.A. Pan Artur Sociński
zasiadał w radach nadzorczych spółek prywatnych z różnych sektorów, posiada doświadczenie w
zakresie finansów przedsiębiorstw i restrukturyzacji. Mandat Członka Rady Nadzorczej Artura
Socińskiego wygasł z dniem 30.09.2023 r. na skutek złożonej rezygnacji, o czym Spółka poinformowała
Raportem nr RB 30/2023 z dnia 31.08.2023r.
Stanisław Lipiec – Członek Rady Nadzorczej (od 30.01.2023 r. do 11.02.2024r)
Ukończył Policealne Studium Geodezyjno – Drogowe w Lublinie o specjalności drogi i mosty kołowe. W
kolejnych latach ukończył Wyższą Szkołę Ekonomiczno – Humanistyczną w Skierniewicach na
Wydziale Socjologii i Zarządzania (specjalność: przedsiębiorczość i zarządzanie), a następnie
Politechnikę Radomską im. K. Pułaskiego w Radomiu (Wydział Ekonomiczny, kierunek:
ekonomia). Pracował na stanowisku Naczelnika Wydziału Dróg i Komunikacji Urzędu Miasta w
Skierniewicach, a wcześniej również na stanowisku Inspektora Nadzoru Urzędu Dzielnicy Żoliborz w
Warszawie, a także na stanowisku Kierownika Obwodu Drogowego w Skierniewicach. Mandat Członka
Rady Nadzorczej Stanisława Lipca wygasł z dniem 11.02.2024 r. na skutek śmierci.
Jacek Tucharz - Członek Rady Nadzorczej od 30.01.2023 r.
Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Posiada licencję maklera papierów
wartościowych nr 1047. W latach 1993-1996 był zatrudniony w Biurze Maklerskim Powszechnego
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
142
Banku Kredytowego S.A. jako specjalista, a potem makler papierów wartościowych. W latach 1996 –
2002 zatrudniony w Trinity Management sp. o.o. (Program NFI) jako Dyrektor Inwestycyjny. W latach
2002 – 2005 jako Dyrektor Departamentu Spółek Wiodących w PZU NFI Management sp. z o.o. Od
listopada 2007 do grudnia 2012 był Prezesem w Auto – Centrum Puławska sp. z o.o. W latach 2013 -
2014 Wiceprezes Zarządu Energosynergia Technologie sp. z o.o. W latach 2019- 2020 Członek
zarządu w Herkules S.A. (spółka notowana na GPW w Warszawie), od 2019 r. członek Zarządu w
Grovert Investments sp. z o.o. W latach 2009 – 2022 niezależny członek Rad Nadzorczych w spółkach
publicznych m.in.: Forte S.A., Seco-Warwick S.A., Compremum S.A., Herkules S.A., MLP S.A., Pelion
S.A.
Bartosz Wilczak - Członek Rady Nadzorczej od 18.10.2023 r.
Posiada wykształcenie wyższe. Ukończył studia na poziomie MBA w Collegium Humanum Szkoła
Główna Menedżerska w Warszawie, studia podyplomowe w Krakowskiej Akademii im. Andrzeja Frycza
Modrzewskiego (kierunek: Zarządzanie Zasobami Ludzkimi), Podyplomowe Studium Menedżerskie na
Uniwersytecie Śląskim w Katowicach (specjalizacja: Zarządzanie Przedsiębiorstwem) oraz studia
magisterskie na Uniwersytecie Śląskim w Katowicach (kierunek: politologia). Pan Bartosz Wilczak
posiada wieloletnie doświadczenie zawodowe w zakresie koordynacji i zarządzania projektami. Pełnił
również funkcję Prezesa Zarządu w DL Invest Group Venture Capital Sp. z o.o., GPW Inżynieria Sp. z
o.o. oraz Fitwell Sp. z o.o. Obecnie pełni funkcję kierownika projektu pn. „Zrozumieć Śląsk” w katowickim
stowarzyszeniu Pokolenie. Pan Bartosz Wilczak spełnia kryteria niezależności członka rady nadzorczej
określone przez Komisję Europejską w Zaleceniu Komisji z dnia 15 lutego 2005 r. dotyczącym roli
dyrektorów nie wykonawczych lub będących członkami rady nadzorczej spółek giełdowych i komisji
rady (nadzorczej) (Dz.U.UE.L.05.52.51) i Załączniku nr II do tego Zalecenia oraz dodatkowe wymogi
wskazane w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW, będących załącznikiem do Uchwały Nr
13/1834/2021 Rady Giełdy z dnia 29 marca 2021 r.
Rada Nadzorcza działa Zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych i Statutem Spółki MIRBUD S.A. a
także na podstawie Regulaminu Rady, który w sposób szczegółowy określa jej organizację, sposób
wykonywania czynności i obowiązki członków związane z pełnioną w Radzie funkcją. Zgodnie z
upoważnieniem zawartym w Statucie Spółki Rada Nadzorcza uchwałą nr XXV z dnia 17 listopada 2009
r. ustaliła i przyjęła swój Regulamin, który następnie został zmieniony uchwałą Rady Nadzorczej nr
XV/2023 z dnia 28 sierpnia 2023 roku. Tekst jednolity Regulaminu Rady Nadzorczej stanowi załącznik
do uchwały nr XV/2023 Rady Nadzorczej z dnia 28 sierpnia 2023 roku i został opublikowany na stronie
https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1
Członkowie Rady Nadzorczej wybierają ze swego grona Przewodniczącego, Zastępcę
Przewodniczącego i Sekretarza.
Posiedzenia Rady Nadzorczej są zwoływane w miarę potrzeb, nie rzadziej jednak niż raz w każdym,
kwartale roku obrotowego. Zgodnie z § 26 Statutu Zarząd lub członek Rady Nadzorczej mogą żądać
zwołania posiedzenia Rady Nadzorczej, podając proponowany porządek obrad. Przewodniczący Rady
Nadzorczej zwołuje posiedzenie z porządkiem obrad zgodnym z żądaniem, które odbywa się nie później
niż w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania żądania. Jeżeli Przewodniczący Rady Nadzorczej nie
zwoła posiedzenia, występujący z żądaniem może je zwołać samodzielnie.
Posiedzenia Rady Nadzorczej Spółki odbywają się w miejscu wskazanym w zawiadomieniu. Pierwsze
posiedzenie Rady Nadzorczej zwołuje Zarząd Spółki. Przewodniczący zwołuje posiedzenie Rady z
własnej inicjatywy, na żądanie Zarządu Spółki albo innego członka Rady, który powinien jednocześnie
wskazać proponowany porządek obrad Rady oraz osoby spoza składu Rady i Zarządu, których udział
w posiedzeniu jest wskazany ze względu na kwestie rozpatrywane przez Radę. W tym przypadku
Przewodniczący zwołuje posiedzenie Rady Nadzorczej z porządkiem obrad zgodnym z żądaniem, które
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
143
odbywa się nie później niże w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania żądania. Jeżeli
Przewodniczący Rady Nadzorczej nie zwoła posiedzenia w tym trybie, występujący z żądaniem może
je zwołać samodzielnie. Posiedzenia Rady Nadzorczej, z wyjątkiem spraw dotyczących bezpośrednio
Zarządu lub jego członków, w szczególności odwołania, odpowiedzialności oraz ustalania
wynagrodzenia, są dostępne i jawne dla członków Zarządu. W części posiedzenia Rady mają prawo
uczestniczyć także akcjonariusze (lub ich pełnomocnicy), których wnioski lub odwołania są przedmiotem
obrad; jeżeli zaproszony akcjonariusz lub jego pełnomocnik, legitymujący się pisemnym
pełnomocnictwem nie zgłosi się na posiedzenie Rady bez uprzedniego jej powiadomienia o
przeszkodzie w stawiennictwie, Rada rozpatrzy wniosek lub odwołanie zaocznie, powiadamiając
zainteresowanego o podjętej decyzji listem poleconym. Uchwały Rady Nadzorczej mogą być powzięte,
jeżeli na posiedzeniu jest obecna co najmniej połowa jej członków, a wszyscy jej członkowie zostali
zaproszeni na posiedzenia Rady zgodnie z zasadami określonymi w Regulaminie Rady Nadzorczej.
Zaproszenie na posiedzenie Rady jest doręczane członkom Rady osobiście lub listem poleconym lub
też na wskazany adres poczty elektronicznej. Zaproszenie na posiedzenie Rady powinno być
doręczone w terminie umożliwiającym członkom Rady zapoznanie się z proponowanym porządkiem
obrad oraz przygotowanie do obrad Rady. Niezależnie od powyższych postanowień, Rada może
odstąpić od wymogu wcześniejszego zawiadamiania w przypadku, gdy wszyscy członkowie Rady są
obecni na posiedzeniu i nikt nie zgłosi sprzeciwu co do czasu i miejsca odbycia posiedzenia a także
zaproponowanego porządku obrad. Porządek obrad Rady Nadzorczej bez ważnych powodów nie
powinien być zmieniany lub uzupełniany w trakcie posiedzenia, którego dotyczy. Podczas posiedzenia
Rada Nadzorcza może podejmować uchwały również w sprawach nieobjętych proponowanym
porządkiem obrad, jeżeli żaden z członków Rady Nadzorczej biorących udział w posiedzeniu się temu
nie sprzeciwi. Uchwały Rady Nadzorczej zapadać mogą w każdej sprawie przyjętej pod obrady w
porządku obrad uchwalonym w głosowaniu jawnym; każdy członek Rady może zgłosić do momentu
rozpoczęcia głosowania nad porządkiem obrad wniosek o wpisanie lub skreślenie sprawy. Uchwały
Rady podpisują wszyscy obecni członkowie Rady. Uchwały zapadają bezwzględną większością głosów.
Uchwały Rady mogą być powzięte, jeżeli na posiedzeniu jest obecna co najmniej połowa jej członków,
a wszyscy jej członkowie zostali zaproszeni na posiedzenia Rady zgodnie z zasadami określonymi we.
Uchwały Rady Nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów. Głosowanie na posiedzeniach
Rady jest jawne, chyba że co innego wynika z przepisów prawa. Członkowie Rady Nadzorczej głosujący
przeciw uchwale mogą zgłosić do protokołu zdanie odrębne.
Uchwały podejmowane w formie pisemnej są ważne, tak jak podjęte na prawidłowo zwołanym zebraniu,
jeżeli zostały podpisane przez większość członków Rady Nadzorczej. Podejmowanie przez Radę
uchwał w trybie pisemnym następuje przy zastosowaniu następujących zasad: a) Przewodniczący albo
członek Rady upoważniony na piśmie przez Przewodniczącego przesyła wszystkim członkom Rady
projekty uchwał, które mają być podjęte przez Radę w trybie pisemnym, wraz z materiałami związanymi
z podjęciem przedmiotowej uchwały oraz informacją o terminie, do którego należy przesłać podpisany
przez członka Rady egzemplarz uchwały, b) członek Rady jest obowiązany do niezwłocznego
wypełnienia i podpisania egzemplarza uchwały i przesłania na adres wskazany przez
Przewodniczącego albo członka Rady upoważnionego przez Przewodniczącego; w przypadku
przesłania kopii podpisanej uchwały za pośrednictwem faksu albo poczty elektronicznej, członek Rady
jest obowiązany również do niezwłocznego przesłania oryginału podpisanej uchwały, c) za datę
podjęcia uchwały uważa się datę wskazaną na egzemplarzu uchwały, który jako ostatni wpłynął w
terminie, o którym mowa w lit. a. W posiedzeniu Rady Nadzorczej można uczestniczyć również przy
wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Rada Nadzorcza może
podejmować uchwały przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Uchwała jest ważna, gdy wszyscy członkowie Rady zostali powiadomieni o treści projektu uchwały oraz
co najmniej połowa członków Rady wzięła udział w podejmowaniu uchwały. W przypadku
podejmowania przez Radę uchwał przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się
na odległość, środki takie powinny zapewniać co najmniej możliwość równoczesnego komunikowania
się przez wszystkich członków Rady biorących udział w podejmowaniu uchwał w przedmiotowym trybie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
144
Podczas posiedzenia Rada Nadzorcza może podejmować uchwały również w sprawach nieobjętych
proponowanym porządkiem obrad, jeżeli żaden z członków Rady Nadzorczej biorących udział w
posiedzeniu się temu nie sprzeciwi.
Grupa akcjonariuszy lub Rada Nadzorcza może delegować poszczególnych członków do
indywidualnego wykonywania czynności nadzorczych. Członkowie Rady Nadzorczej, delegowani do
stałego indywidualnego wykonywania nadzoru, otrzymują osobne wynagrodzenie, którego wysokość
ustala walne zgromadzenie. Członek Rady Nadzorczej oddelegowany do stałego pełnienia nadzoru
powinien składać Radzie, po zakończeniu każdego roku obrotowego jak również po zakończeniu
pełnienia nadzoru, szczegółowe sprawozdanie z pełnionej funkcji.
Członkowie Rady Nadzorczej powinni być w stanie poświęcić niezbędną ilość czasu na wykonywanie
swoich obowiązków. Członkowie Rady Nadzorczej powinni podejmować odpowiednie działania, aby
otrzymywać od Zarządu regularne i wyczerpujące informacje o wszystkich istotnych sprawach
dotyczących działalności Spółki a także grupy kapitałowej oraz o ryzyku związanym z prowadzoną
działalnością i sposobach zarządzania tym ryzykiem. Informacja o osobistych, faktycznych i
organizacyjnych powiązaniach członka Rady Nadzorczej z określonym akcjonariuszem, a zwłaszcza z
akcjonariuszem większościowym powinna być dostępna publicznie. Spółka powinna uzyskiwać takie
informacje od członków Rady Nadzorczej i je upubliczniać. Członek Rady Nadzorczej powinien
umożliwić Zarządowi przekazanie, w sposób publiczny i we właściwym trybie, informacji o zbyciu lub
nabyciu akcji Spółki lub też Spółki wobec niej dominującej lub zależnej, jak również o transakcjach z
takimi spółkami, o ile są one istotne dla jego sytuacji materialnej. Członek Rady Nadzorczej powinien
przede wszystkim mieć na względzie interes Spółki a także grupy kapitałowej. Członek Rady Nadzorczej
powinien unikać podejmowania aktywności zawodowej lub pozazawodowej, która mogłaby prowadzić
do powstania konfliktu interesów lub wpłynąć na jego reputację jako członka Rady Nadzorczej. Członek
Rady Nadzorczej informuje pozostałych członków Rady o zaistniałym konflikcie interesów lub
możliwości jego powstania oraz nie bierze udziału w rozpatrywaniu sprawy, w której w stosunku do jego
osoby może wystąpić konflikt interesów. W przypadku uznania przez członka Rady Nadzorczej, że
decyzja Rady Nadzorczej stoi w sprzeczności z interesem Spółki, członek Rady Nadzorczej powinien
zażądać zamieszczenia w protokole posiedzenia Rady Nadzorczej jego zdania odrębnego w tej
sprawie. Członek Rady Nadzorczej nie powinien rezygnować z pełnienia tej funkcji w trakcie kadencji,
jeżeli mogłoby to uniemożliwić działanie Rady, a w szczególności, jeśli mogłoby to uniemożliwić
terminowe podjęcie istotnej uchwały.
Poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku Rada Nadzorcza sporządza i
przedstawia Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie.
Sprawozdanie, o którym mowa powyżej, zawiera co najmniej: a) informacje na temat składu Rady i jej
komitetów ze wskazaniem, którzy z członków Rady spełniają kryteria niezależności określone w ustawie
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym a także którzy spośród nich nie
mają rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszami posiadającymi co najmniej 5 % ogólnej
liczby głosów w spółce, jak również informacje na temat składu rady nadzorczej w kontekście jej
różnorodności; b) podsumowanie działalności Rady i jej komitetów; c) ocenę sytuacji Spółki w ujęciu
skonsolidowanym, z uwzględnieniem oceny systemów kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem,
compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego, wraz z informacją na temat działań, jakie Rada
Nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny, ocena ta obejmuje wszystkie mechanizmy
kontrolne, w tym zwłaszcza dotyczące raportowania i działalności operacyjnej; d) ocenę stosowania
przez Spółkę zasad ładu korporacyjnego oraz sposobu wypełniania obowiązków informacyjnych
dotyczących ich stosowania określonych w Regulaminie Giełdy i przepisach dotyczących informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych, wraz z informacją
na temat działań, jakie Rada Nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny; e) ocenę zasadności
wydatków ponoszonych przez Spółkę i jej grupę w danym roku na wspieranie kultury, sportu, instytucji
charytatywnych, mediów, organizacji społecznych, związków zawodowych, itd.; f) informację na temat
stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej, w tym realizacji
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
145
celów polityki różnorodności. Rada Nadzorcza raz w roku dokonuje i przedstawia zwyczajnemu
Walnemu Zgromadzeniu ocenę swojej pracy. Rada Nadzorcza opiniuje projekty uchwał wnoszone przez
Zarząd do porządku obrad Walnego Zgromadzenia. W przypadku gdy transakcja Spółki z podmiotem
powiązanym wymaga zgody Rady Nadzorczej, przed podjęciem uchwały w sprawie wyrażenia zgody
Rada ocenia, czy istnieje konieczność uprzedniego zasięgnięcia opinii pomiotu zewnętrznego, który
przeprowadzi wycenę transakcji oraz analizę jej skutków ekonomicznych. Jeżeli zawarcie transakcji z
pomiotem powiązanym wymaga zgody Walnego Zgromadzenia, Rada Nadzorcza sporządza opinię na
temat zasadności zawarcia takiej transakcji. W taki przypadku Rada ocenie konieczność uprzedniego
zasięgnięcia opinii podmiotu zewnętrznego, który przeprowadzi wycenę transakcji oraz analizę jej
skutków ekonomicznych. Rada Nadzorcza może powołać stałe lub doraźne zespoły specjalistyczne lub
doradcze, które na zlecenie Rady opracowywać będą opinie, ekspertyzy lub prognozy niezbędne dla
podjęcia optymalnych z punktu widzenia interesów Spółki a także grupy kapitałowej decyzji.
Zgodnie z § 27 Statutu Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki. Do kompetencji
Rady Nadzorczej należy w szczególności:
1) powoływanie i odwoływanie członków Zarządu Spółki oraz ustalanie liczby członków Zarządu
Spółki,
2) ustalanie zasad i wysokości wynagrodzenia dla członków Zarządu,
3) wyrażanie zgody na świadczenie z jakiegokolwiek tytułu przez Spółkę i jakiekolwiek podmioty
powiązane ze Spółką na rzecz członków Zarządu i na rzecz podmiotów z nimi powiązanych,
4) wyrażanie zgody na zawarcie przez Spółkę lub podmiot od niej zależny istotnej umowy
z podmiotem powiązanym lub podmiotem powiązanym członka Zarządu lub Rady Nadzorczej,
5) zawieranie, za zgodą Walnego Zgromadzenia, umowy o sprawowanie zarządu w Spółce,
6) na wniosek Zarządu udzielanie zezwolenia na tworzenie oddziałów za granicą,
7) wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie lub przegląd sprawozdań finansowych
Spółki a także grupy kapitałowej oraz wyrażanie zgody na zawieranie umów z takim podmiotem
lub jego podmiotami powiązanymi oraz na dokonywanie wszelkich innych czynności, które
mogą ograniczać niezależność takiego podmiotu w dokonywaniu badania lub przeglądu
sprawozdań finansowych Spółki a także grupy kapitałowej,
8) ocena sprawozdań finansowych zarówno, co do zgodności z księgami, dokumentami, jak i ze
stanem faktycznym,
9) ocena sprawozdań Zarządu z działalności Spółki a także grupy kapitałowej oraz wniosków
Zarządu co do podziału zysku lub pokrycia strat,
10) sporządzanie oraz składanie Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu corocznego, pisemnego
sprawozdania za ubiegły rok obrotowy (sprawozdanie Rady Nadzorczej) ,
11) wyrażanie zgody na zawiązanie przez Spółkę innej spółki i objęcie albo nabycie akcji lub
udziałów w innych spółkach,
12) wyrażenie zgody na dokonanie czynności, o których mowa w § 31 ust. 7 i 8 Statutu Spółki,
13) zatwierdzanie Regulaminu Zarządu.
Każdy członek Rady Nadzorczej powinien umożliwić Zarządowi przekazanie w sposób publiczny i we
właściwym trybie informacji o zbyciu lub nabyciu akcji Spółki lub też spółki wobec niej dominującej lub
zależnej, jak również o transakcjach z takimi spółkami, o ile są one istotne dla jego sytuacji materialnej.
Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej ustalane jest przez Walne Zgromadzenie na podstawie
przejrzystych procedur i zasad. Począwszy od dnia 01 lipca 2020 roku w Spółce obowiązuje Polityka
Wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej MIRBUD Spółki Akcyjnej przyjęta uchwałą nr
23/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A. z siedzibą w
Skierniewicach z dnia 30 czerwca 2020 roku, przyjęta na podstawie art. 90d ust. 1 Ustawy z dnia 29
lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do
zorganizowanego systemu obrotu oraz spółkach publicznych (tekst jednolity Dz. U. 2019, poz. 623 z
późniejszymi zmianami) i stanowi załącznik do uchwały nr 23/2020. Wynagrodzenie członków Rady
Nadzorczej nie stanowi istotnej pozycji kosztów działalności Spółki i nie wpływa w poważny sposób na
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
146
jej wynik finansowy. Łączna wysokość wynagrodzeń wszystkich, a także indywidualna każdego z
członków Rady Nadzorczej w rozbiciu dodatkowo na poszczególne jego składniki jest ujawniana w
raporcie rocznym wraz z informacją o procedurach i zasadach jego ustalania. Działalność Rady
Nadzorczej jest finansowana ze środków własnych Spółki w ciężar jej kosztów, która deleguje środki
administracyjne i finansowe konieczne do zapewnienia sprawnego funkcjonowania Rady Nadzorczej.
W ramach struktury Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. funkcjonuje Komitet Audytu, wyodrębniony jako
organ monitorujący, doradczy i opiniotwórczy działający kolegialnie na podstawie szczególnych
przepisów prawa oraz Regulaminu Komitetu Audytu MIRBUD S.A.
Skład osobowy Komitetu Audytu:
Skład Komitetu Audytu dostosowany jest do wymogów art. 129 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym:
1. Radosław Niewiadomski – Przewodniczący Komitetu Audytu – powołany uchwałą Rady
Nadzorczej nr XIII/2021 z dnia 25 czerwca 2021r.
2. Wiesław Kosonóg - Sekretarz Komitetu Audytu powołany uchwałą Rady Nadzorczej nr
XIII/2019 z dnia 31 maja 2019r oraz uchwałą nr XIV/2023 z dnia 27 czerwca 2023r –
wygaśnięcie mandatu 01.12.2023r.
3. Stanisław Lipiec – Członek Komitetu Audytu powołany uchwałą Rady Nadzorczej nr I/2023 z
dnia 30 stycznia 2023r. – wygaśnięcie mandatu 11.02.2023r.
Radosław Niewiadomski - Przewodniczący Komitetu Audytu posiada wiedzę i umiejętności w zakresie
rachunkowości a także spełnia kryteria niezależności określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja
2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw poz.
1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem
posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na GPW 2021). Pan Radosław Niewiadomski posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne
– ukończył Uniwersytet Łódzki na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym, kierunek Ekonomia i
Organizacja Przemysłu, uzyskując tytuł magistra ekonomii. Ma ponad 30- letnie doświadczenie w
zakresie finansów i bankowości, ukończył również wiele kursów i szkoleń z tego obszaru. Swoje
doświadczenie zawodowe zdobył i doskonalił m.in. jako dyrektor bądź zastępca dyrektora Oddziałów
Banków: Pekao S.A. oraz Kredyt Bank S.A., a także jako Inspektor w Wydziale Finansowym Starostwa
Powiatowego w Łowiczu
Wiesław Kosonóg - Sekretarz Komitetu Audytu spełnia kryteria niezależności określone w art.129 ust.
3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym
(Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z
akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych
Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021). W związku z rezygnacją Pana Wiesława Kosonoga z dniem
01.12.2023 r. wygasł jego mandat w Radzie Nadzorczej oraz ustało pełnienie funkcji w Komitecie
Audytu.
Z dniem 30.01.2023r. do Rady Nadzorczej został powołany Pan Stanisław Lipiec, który uchwałą
nr I/2023 Rady Nadzorczej z dnia 30 stycznia 2023 roku został powołany na członka Komitetu
Audytu.
Stanisław Lipiec – Członek Komitetu Audytu posiada doświadczenie zawodowe w branży budowlanej,
posiada wiedzę i umiejętności w zakresie branży, w której działa Spółka. Ukończył Policealne Studium
Geodezyjno – Drogowe w Lublinie o specjalności drogi i mosty kołowe. W kolejnych latach
ukończył Wyższą Szkołę Ekonomiczno – Humanistyczną w Skierniewicach na Wydziale
Socjologii i Zarządzania (specjalność: przedsiębiorczość i zarządzanie), a następnie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
147
Politechnikę Radomską im. K. Pułaskiego w Radomiu (Wydział Ekonomiczny, kierunek:
ekonomia). Pracował na stanowisku Naczelnika Wydziału Dróg i Komunikacji Urzędu Miasta w
Skierniewicach, a wcześniej również na stanowisku Inspektora Nadzoru Urzędu Dzielnicy
Żoliborz w Warszawie, a także na stanowisku Kierownika Obwodu Drogowego w Skierniewicach.
Spełnia kryteria niezależności określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6
czerwca 2017 r.) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co
najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW
2021).
W związku ze śmiercią Pana Stanisława Lipca z dniem 11.02.2024 r. wygasł jego mandat w Radzie
Nadzorczej oraz ustało pełnienie funkcji w Komitecie Audytu.
Komitet Audytu we wskazanym składzie spełnia kryteria niezależności oraz pozostałe wymagania
określone w art. 129 ust. 1,3,5 i 6 Ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1089). Weryfikacji niezależności członków Komitetu Audytu dokonuje
Rada Nadzorcza.
W roku obrotowym 2023 weryfikacja niezależności oraz wymagań w zakresie wiedzy i
doświadczenia członków Komitetu Audytu przeprowadzona została przez Radę Nadzorczą w
dniu 28.03.2023 r.
W Spółce są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu
audytu, w tym dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz wymagań
odnośnie do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent, oraz w
zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych.
Komitet Audytu działał na podstawie Regulaminu Komitetu Audytu Rady Nadzorczej przyjętego uchwałą
Rady nr XIV/2017 z dnia 30 listopada 2017 roku a od 27 lipca 2021 roku na podstawie Regulaminu
Komitetu Audytu Rady Nadzorczej przyjętego uchwałą Rady Nadzorczej nr XVI/2021. Tekst jednolity
Regulaminu Komitetu Audyty stanowi załącznik do uchwały Rady Nadzorczej nr XVI/2021 i został
opublikowany na https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1.
Komitet Audytu MIRBUD S.A. odbywał w okresie od 01.01.2023 do 31.12.2023 cykliczne posiedzenia.
W roku obrotowym 2023 Komitet Audytu MIRBUD S.A. odbył cztery posiedzenia.
14.12. Polityka wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania
sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy
Kapitałowej MIRBUD
Komitet Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. działając jako organ jednostki zainteresowania
publicznego oraz uwzględniając fakt iż MIRBUD S.A. jest spółką dominującą Grupy Kapitałowej
MIRBUD, na podstawie art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym ustala następujące zasady dotyczące wyboru firmy audytorskiej
do przeprowadzania badań sprawozdań finansowego Spółki i skonsolidowanych sprawozdań
finansowych Grupy Kapitałowej:
1) wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z odpowiednim wyprzedzeniem, aby umowa o
badanie sprawozdania finansowego mogła zostać podpisana w terminie umożliwiającym firmie
audytorskiej przeprowadzenie przeglądu śródrocznych sprawozdań finansowych i udział w
inwentaryzacji znaczących składników majątkowych;
2) przy wyborze firmy audytorskiej Komitet Audytu oraz Rada Nadzorcza Spółki
zwracają szczególną uwagę na konieczność zachowania niezależności firmy audytorskiej i
biegłego rewidenta, w szczególności Komitet Audytu, przedstawiając rekomendację Radzie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
148
Nadzorczej Spółki, uwzględnia zakres usług wykonywanych przez firmę audytorską i biegłego
rewidenta w okresie ostatnich pięciu lat poprzedzających wybór firmy audytorskiej;
3) kontrola i monitorowanie niezależności zespołu biegłych rewidentów i firmy audytorskiej są
dokonywane na każdym etapie, w szczególności: przy rozpatrywaniu złożonych ofert, przed
przystąpieniem do czynności rewizji finansowej również w przypadku kontynuowania zlecenia
w kolejnym roku obrotowym;
4) wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem doświadczenia firmy audytorskiej
w zakresie ustawowego badania sprawozdań finansowych jednostek zainteresowania
publicznego, w tym spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
oraz znajomością segmentów w których działają spółki Grupy Kapitałowej MIRBUD a także
proponowanej ceny za przeprowadzenie badań ustawowych;
5) wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem obowiązujących przepisów
dotyczących zasady rotacji firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta. Kluczowy
biegły rewident nie przeprowadza badania ustawowego sprawozdań finansowych
sporządzanych przez MIRBUD S.A. przez okres dłuższy niż pięć lat. Kluczowy biegły rewident
może ponownie przeprowadzać badanie ustawowe po upływie co najmniej trzech lat od
zakończenia ostatniego badania ustawowego;
6) Pierwsza umowa o badanie sprawozdania finansowego jest zawierana z firmą audytorską na
okres nie krótszy niż dwa lata z możliwością przedłużenia na kolejne co najmniej dwuletnie
okresy, z uwzględnieniem wynikających z przepisów prawa zasad rotacji firmy audytorskiej i
kluczowego biegłego rewidenta.
7) Rozwiązanie umowy o badanie sprawozdania finansowego jest możliwe
jedynie w sytuacji zaistnienia uzasadnionej podstawy. Za uzasadnioną podstawę
uznaje się w szczególności:
1) wystąpienie zdarzeń uniemożliwiających spełnienie wymagań określonych
przepisami prawa dotyczącymi przeprowadzenia badania, zasadami etyki
zawodowej, niezależności lub krajowymi standardami wykonywania zawodu;
2) niedotrzymanie warunków umowy innych niż skutkujące możliwością
wyrażenia opinii z zastrzeżeniami, opinii negatywnej lub odmowy wyrażenia
opinii;
3) przekształcenia, zmiany właścicielskie, zmiany organizacyjne uzasadniające
zmianę firmy audytorskiej lub nieprzeprowadzenie badania.
8) W przypadku rozwiązania umowy o badanie sprawozdania finansowego Rada Nadzorcza
Spółki niezwłocznie podejmie działania opisane w „Procedurze wyboru firmy audytorskiej do
przeprowadzania badania sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
oraz Grupy Kapitałowej MIRBUD” w celu dokonania wyboru nowej firmy audytorskiej.
9) O rozwiązaniu umowy o badanie sprawozdania finansowego Zarząd Spółki informuje
niezwłocznie, wraz z podaniem stosownego wyjaśnienia przyczyn rozwiązania umowy, Polską
Agencję Nadzoru Audytowego oraz Komisję Nadzoru Finansowego.
W ramach kontrolowania, monitorowania i oceny niezależności firmy audytorskiej i poszczególnych
biegłych rewidentów, Komitet Audytu opracował i przyjął na posiedzeniu w dniu 20 października 2017
roku:
1) politykę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych MIRBUD
S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD;
2) procedurę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD;
3) politykę świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, podmioty powiązane z tą
firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących
badaniem sprawozdań finansowych;
Na posiedzeniu w dniu 28 marca 2023 Komitet Audytu dokonał:
1. Przeglądu „Polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań
finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD” i podjął
stosowną uchwałę dotyczącą zmiany obowiązującej polityki. – Uchwała Komitetu Audytu nr
III/2023 z dnia 28 marca 2023r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
149
2. Przeglądu „Procedury wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań
finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD” i podjął
stosowną uchwałę dotyczącą zmiany obowiązującej procedury. Uchwała Komitetu Audytu nr
IV/2023 z dnia 28 marca 2023r.
Komitet Audytu był informowany o składzie zespołu przeprowadzającego badanie, planowanym czasie
i zakresie przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych. Na każdym etapie, tj. przed udzieleniem
rekomendacji dotyczącej wyboru firmy audytorskiej, przed przystąpieniem przez wybraną firmę do
czynności rewizji finansowej, również przed kontynuowania zlecenia w kolejnym roku obrotowym,
Komitet Audytu uzyskiwał i analizował stosowne oświadczenia złożone na podstawie art. 74 ustawy o
biegłych rewidentach z dnia 11 maja 2017 roku. Oświadczenia składane były przez firmę audytorską
oraz członków zespołu przeprowadzającego badanie. Również po zakończeniu procesu badania, firma
audytorska i członkowie zespołu biorący udział w badaniu, potwierdzali swoją niezależność w trakcie
trwania rewizji finansowej poprzez złożenie stosownych oświadczeń: o bezstronności i niezależności
firmy audytorskiej i indywidualne oświadczenia biegłych rewidentów.
Komitet Audytu na podstawie art. 130 ust.3 ustawy o biegłych rewidentach, na posiedzeniu w dniu
11 maja 2022 r., analizując oferty złożone Spółce i udzielając rekomendacji dotyczącej wyboru podmiotu
przeprowadzającego badanie i przeglądu sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy
Kapitałowej MIRBUD sporządzonych za rok obrotowy 2022 oraz 2023, kierował się:
1. zasadami przyjętymi w „Polityce wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania
sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD.”
2. przyjętą „Procedurą wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań
finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD”.
Zgodnie z przyjętymi regulacjami po rozpatrzeniu sześciu ofert złożonych Spółce, Komitet Audytu
podejmując uchwałę nr V/2022 z dnia 11.05.2022 r. rekomendował Radzie Nadzorczej wybór podmiotu
uprawnionego do przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy
Kapitałowej MIRBUD sporządzonych za rok obrotowy 2022 oraz za rok obrotowy 2023 spośród dwóch
niżej wskazanych podmiotów, których oferty spełniają warunki formalne i uzyskały najwięcej punktów w
ramach przeprowadzonej oceny:
1. BGGM Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, adres: 03-
450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11, wpisaną na listę firm audytorskich prowadzoną przez Polską
Agencję Nadzoru Audytowego pod numerem 3489,
2. KPW Audyt Sp. z o. o. z siedzibą w Łodzi, adres: 90-350 Łódź, ul. Tymienieckiego 25 C/140,
wpisaną na listę firm audytorskich prowadzoną przez Polską Agencję Nadzoru Audytowego pod
numerem 4116.
Komitet Audytu rekomendował wybór BGGM Audyt sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, której oferta
uzyskała najwyższą liczbę punktów.
Rada Nadzorcza po analizie złożonych ofert, uwzględniając rekomendację Komitetu Audytu podjęła w
dniu 11 maja 2022r uchwałę nr XIII/2022 dokonując wyboru BGGM Audyt Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11, wpisaną na
listę firm audytorskich prowadzoną przez Polską Agencję Nadzoru Audytowego pod numerem 3489 do
przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy Kapitałowej MIRBUD
sporządzonych za rok obrotowy 2022 oraz za rok obrotowy 2023.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
150
14.13. Polityka świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem
sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy Kapitałowej MIRBUD
Firma audytorska przeprowadzającą badanie, podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz firmy
będące członkiem sieci firmy audytorskiej mogą świadczyć na rzecz badanej jednostki oraz jednostek
przez nią kontrolowanych, usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych inne niż zabronione
usługi niebędące czynnościami rewizji finansowej.
1. Dopuszcza się po uprzednim uzyskaniu opinii Komitetu Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A.
(dalej: Komitet Audytu), świadczenie usług jedynie w zakresie niezwiązanym z polityką
podatkową badanej jednostki do których w szczególności należą:
1) usługi przeprowadzania procedur należytej staranności (due dilligence) w zakresie kondycji
ekonomiczno-finansowej;
2) usługi wydawania listów poświadczających wykonywane w związku z prospektem emisyjnym
badanej jednostki, przeprowadzane zgodnie z krajowym standardem usług pokrewnych i
polegające na przeprowadzaniu uzgodnionych procedur;
3) usługi atestacyjne w zakresie informacji finansowych pro forma, prognoz wyników lub wyników
szacunkowych, zamieszczane w prospekcie emisyjnym badanej jednostki;
4) badanie historycznych informacji finansowych do prospektu, o którym mowa w rozporządzeniu
Komisji (WE) nr 809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r. wykonującym dyrektywę 2003/71/WE
Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie informacji zawartych w prospektach emisyjnych
oraz formy, włączenia przez odniesienie i publikacji takich prospektów emisyjnych oraz
rozpowszechniania reklam;
5) weryfikacja pakietów konsolidacyjnych;
6) potwierdzanie spełnienia warunków zawartych umów kredytowych na podstawie analizy
informacji finansowych pochodzących ze zbadanych przez daną firmę audytorską sprawozdań
finansowych;
7) usługi atestacyjne w zakresie sprawozdawczości dotyczącej ładu korporacyjnego, zarządzania
ryzykiem oraz społecznej odpowiedzialności biznesu;
8) usługi polegające na ocenie zgodności informacji ujawnianych przez instytucje finansowe i firmy
inwestycyjne z wymogami w zakresie ujawniania informacji dotyczących adekwatności
kapitałowej oraz zmiennych składników wynagrodzeń;
9) poświadczenia dotyczące sprawozdań lub innych informacji finansowych przeznaczonych dla
organów nadzoru, rady nadzorczej lub innego organu nadzorczego spółki lub właścicieli,
wykraczające poza zakres badania ustawowego i mające pomóc tym organom w wypełnianiu
ich ustawowych obowiązków.
2. Zlecenie dodatkowych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych na rzecz firmy
audytorskiej przeprowadzającej badanie sprawozdań finansowych lub podmiotu powiązanego z
tą firmą audytorską lub członka jej sieci może nastąpić jedynie po przeprowadzeniu przez Komitet
Audytu MIRBUD S.A. oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności, w szczególności oceny czy
świadczona usługa ma istotny wpływ na badane sprawozdanie finansowe.
3. Przed udzieleniem zlecenia na świadczenie dozwolonych usług niebędących badaniem
sprawozdań finansowych, Zarząd MIRBUD S.A. jest zobowiązany do przedłożenia Komitetowi
Audytu zakresu usług objętych zleceniem wraz z oświadczeniem kluczowego biegłego rewidenta
przeprowadzającego badanie odnośnie zachowania wymogów niezależności określonych
odpowiednio w zasadach etyki zawodowej oraz standardach wykonywania takich usług przez
przyjmującą zlecenie firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jej
sieci.
4. Przed przyjęciem zlecenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie sprawozdania
finansowego MIRBUD S.A., podmiot powiązany z tą firmą audytorską oraz członka jej sieci, na
świadczenie dozwolonych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych na rzecz
jednostek kontrolowanych przez MIRBUD S.A., kluczowy biegły rewident przedstawia do oceny
Komitetu Audytu zakresu usług objętych zleceniem wraz z opinią czy zlecona usługa może mieć
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
151
istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej MIRBUD.
W przypadku gdy całkowite wynagrodzenie firmy audytorskiej za świadczenie na rzecz badanej
jednostki, jej jednostki dominującej lub jednostki przez nią kontrolowanej dodatkowych usług
dozwolonych niebędących badaniem sprawozdań finansowych, przekroczy kryterium, o którym mowa
w art.4 ust. 2 akapit pierwszy rozporządzenia nr 537/2014, firma audytorska nie może podjąć takiego
świadczenia z wyjątkiem sytuacji gdy uzyska w drodze decyzji administracyjnej zgodę Komisji Nadzoru
Audytowego.
Firma audytorska BGGM Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie
przeprowadzająca badanie sprawozdań finansowych za lata obrotowe 2022 i 2023 była podmiotem
wybranym do świadczenia dodatkowej usługi na rzecz MIRBUD S.A. z zakresu usług dozwolonych tj.
Oceny sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej za rok obrotowy 2022.
Komitet Audytu przeanalizował ofertę złożoną przez BGGM Audyt Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie na „Przeprowadzenie oceny Sprawozdania o
wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej za rok obrotowy 2022”. Zapoznał się z celem i zakresem
usługi atestacyjnej, standardem zgodnie z którym będzie przeprowadzona przez BGGM
Audyt sp. z o. o. ocena sprawozdania (Międzynarodowy Standard Usług Atestacyjnych 3000) oraz
proponowanym wynagrodzeniem za usługę. BGGM Audyt sp. z o. o. przedłożyła do oceny Komitetu
Audytu Oświadczenie o bezstronności i niezależności od MIRBUD S.A.
Komitet Audytu po analizie wszystkich dostępnych informacji stwierdził, iż:
− świadczona usługa nie ma wpływu na badane sprawozdania finansowe MIRBUD S.A. i nie jest
związana z polityką podatkową Spółki,
− oświadczenie BGGM Audyt sp. z o. o. i kluczowego biegłego rewidenta przeprowadzającego
badanie, odnośnie zachowania wymogów niezależności określonych odpowiednio w zasadach
etyki zawodowej oraz standardach wykonywania usług innych niż badanie przez przyjmującą
zlecenie firmę audytorską i w zakresie zgodności z przepisami art. 69-73 ustawy o biegłych
rewidentach zostało złożone i zweryfikowane,
− BGGM Audyt sp. z o. o. nie świadczy na rzecz jednostek kontrolowanych przez MIRBUD S.A.
(Spółek z Grupy Kapitałowej) dodatkowych usług dozwolonych niebędących badaniem
sprawozdań finansowych,
− całkowite wynagrodzenie BGGM Audyt sp. z o. o. za świadczenie na rzecz MIRBUD S.A., nie
przekroczy kryterium, o którym mowa w art. 4 ust. 2 akapit pierwszy Rozporządzenia
Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r.
Komitet Audytu nie zidentyfikował jakichkolwiek zagrożeń dla utraty niezależności
BGGM Audyt sp. z o. o. - firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. (jednostkowego i skonsolidowanego) w przypadku wyboru BGGM Audyt sp. z o. o. do
przeprowadzenia usługi atestacyjnej polegającej na ocenia Sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu
i Rady Nadzorczej za rok obrotowy 2022.
Rada Nadzorcza, biorąc pod uwagę przeprowadzoną przez Komitet Audytu ocenę zagrożeń i
zabezpieczeń niezależności, o których mowa w art. 69-73 ustawy o biegłych rewidentach oraz uchwałę
nr I/2023 Komitetu Audytu z dnia 28 marca 2023r. w sprawie wyrażenia zgody na świadczenie przez
BGGM Audyt sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11, wpisaną
na listę firm audytorskich pod numerem 3489, dozwolonej usługi niebędącej badaniem sprawozdania
finansowego; wyraziła zgodę Zarządowi Spółki na zawarcie umowy z BGGM Audyt sp. z o. o., której
przedmiotem jest usługa atestacyjna oceny przez biegłego rewidenta Sprawozdania o
wynagrodzeniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. za rok obrotowy 2023.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2023 ROKU
152
Uchwała Rady Nadzorczej nr III/2023 z dnia 28 marca 2023r. w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie
umowy z biegłym rewidentem na przeprowadzenie usługi atestacyjnej - oceny Sprawozdania o
wynagrodzeniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. za rok obrotowy 2023 - została
podjęta zgodnie z art. 90g ust. 10 Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach
wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach
publicznych (Dz. U. z 2020r., poz. 2080).
Jerzy Mirgos
Sławomir Nowak
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
Członek Zarządu