UMiRM konsultuje projekt ustawy o zasadach ochrony klientów firm deweloperskich

Agnieszka Janas
29-10-2002, 00:00

Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (UMiRM) rozpoczął etap konsultacji społecznych projektu ustawy o zasadach finansowania inwestycji mieszkaniowych.

Projekt po raz pierwszy wprowadza prawną ochronę klientów. Proponuje: obowiązkowy rachunek powierniczy, prospekt informacyjny podawany do publicznej wiadomości, wyłączenie środków zebranych na rachunku z masy upadłościowej oraz w przypadku bankructwa — obowiązek kontynuowania inwestycji przez syndyka.

Marek Bryx, prezes UMiRM, podkreśla, że w interpretacji prawa dotyczącego oferty publicznej jest sprzeczność niekorzystna dla klientów deweloperów. I tak, spółka sprzedająca swoje akcje w obrocie publicznym musi przygotować prospekt emisyjny. W przypadku dewelopera wystarczy, że zamieści on ofertę sprzedaży w prasie. Ogłoszenie to powinno być traktowane jak oferta publiczna, ponieważ adresowane jest do większej niż 300 osób liczby potencjalnych klientów. Przy czym deweloper nie jest zobowiązany do przygotowania informacji dotyczących firmy i przedstawienia ich publicznie. W efekcie klientowi trudno jest ocenić ryzyko wpłacania pieniędzy na jego konto.

— Klient powinien płacić deweloperowi wówczas, gdy będzie miał pewność, że nie zostanie poszkodowany. Konieczne jest więc wymuszenie na spółkach deweloperskich przygotowywanie prospektów, zawierających najważniejsze informacje o kondycji finansowej firmy. Jeszcze ważniejsze jest wprowadzenie ograniczenia w dowolnym korzystaniu przez deweloperów z pieniędzy klientów. Myślę, że najlepszym rozwiązaniem byłoby w tym przypadku dokonywanie przez klientów wpłat na konta powiernicze prowadzone przez bank. Nadzorowałby on postęp prac budowlanych i dbał o interesy klientów. Bank miałby także za zadanie kontrolować strumień wpłat nabywców oraz zapewnić finansowe wsparcie inwestycji — wyjaśnia Marek Bryx.

Projekt ustawy zakłada obligatoryjność prowadzenia przez dewelopera rachunku powierniczego (escrow). Pozostawia mu jednakże decyzję wyboru jego typu. Jeśli założony zostanie rachunek otwarty, wówczas deweloper może liczyć na to, że część wpłat klientów zostanie mu wypłacona w chwili, gdy zrealizuje określony etap budowy. Przed wypłatą zakończenie etapu potwierdzałaby kontrola bankowa. W przypadku rachunku zamkniętego, inwestycja byłaby realizowana dzięki kredytowi lub środkom własnym. Deweloper otrzymałby całą zgromadzoną sumę pieniędzy po przekazaniu mieszkań właścicielom.

Zapisy takie budzą wątpliwości i niepokój deweloperów.

— Zgadzam się, że do ustawy powinien zostać wprowadzony zapis o obowiązkowym zabezpieczeniu interesów klientów. Chcielibyśmy jednak otrzymać możliwość wybrania sposobu jego realizacji. Zależy nam na tym, aby mieć prawo zdecydowania się np. na ubezpieczenie. Projekt ustawy na obecnym etapie nie dopuszcza takich możliwości. Obawiamy się, że wprowadzenie tylko rachunków powierniczych spowoduje dodatkowe utrudnienia w procesie deweloperskim, zmniejszy liczbę podmiotów działających na rynku oraz liczbę rozpoczynanych inwestycji, ponieważ banki niechętnie będą prowadziły rachunki powiernicze małym spółkom. Wprowadzenie oferty konkurencyjnej dla banków uchroniłoby grupę małych i średnich firm przed dyktatem tych instytucji. Obawiam się, że bez możliwości wyboru, ustawa przyczyni się do pogłębienia kryzysu w branży zamiast wspomóc ożywienie i rozwój — mówi Andrzej Halicki, dyrektor biura zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Podczas publicznej dyskusji nad projektem obecny był przedstawiciel Banku Pekao SA. Nie krył on niezadowolenia z wprowadzanych rozwiązań dotyczących banków. Argumentował, że mogą one doprowadzić do przerzucenia na nie odpowiedzialności za działania deweloperów.

W ustawie proponowanej przez UMiRM przewidziano drogi ratunku dla klienta w przypadku bankructwa dewelopera lub banku prowadzącego rachunek.

— Jeśli upadnie bank, deweloper jako prawny właściciel rachunku będzie uprawniony do zgłaszania roszczeń o rekompensatę do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG). Chcemy, aby roszczenie dewelopera stanowiła suma kwot przypadająca na każdego z jego klientów, wpłacających na rachunek. Wysokość wypłaty dla nabywców byłaby proporcjonalna do dokonanych przez nich wpłat w stosunku do całości zgromadzonych środków. Konto powiernicze traktowane byłoby wtedy nie jak jeden rachunek, bo w takim przypadku maksymalna kwota odszkodowania wyniesie 22 tys. EUR (od 2003 r.), tylko jako zbiór rachunków klientów o wspólnym numerze. Pozwoli to na wypłacenie każdemu z nich godziwej rekompensaty — podkreśla Marek Bryx.

— Zgodnie z ustawą o BFG, z grona deponentów wyłączone są te jednostki organizacyjne, które według ustawy o rachunkowości, nie są uprawnione do sporządzania uproszczonego bilansu oraz rachunku zysków i strat. Ze względu na skalę działania wielu firm deweloperskich, to ograniczenie może również ich dotyczyć. Aby więc w ogóle można było mówić o gwarancjach dla rachunków tych deweloperów, konieczne byłyby, łącznie z uchwaleniem ustawy UMiRM, odpowiednie zmiany w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym. Do tego potrzebne są jednak właściwe konsultacje zainteresowanych stron — wyjaśnia Marek Urbaniak, doradca prezesa BFG.

Jednak znacznie większym niebezpieczeństwem, bo bardziej prawdopodobnym, niż bankructwo banku jest upadłość dewelopera.

— W takiej sytuacji ustawa proponuje, aby środki zgromadzone na rachunku powierniczym oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców mieszkań tworzyły odrębną masę majątkową. Służyłaby ona wyłącznie do zaspokojenia roszczeń klientów. Chcemy też nałożyć na syndyka masy upadłościowej obowiązek kontynuowania inwestycji, gdyby było to zgodne z ich interesem — wyjaśnia Marek Bryx.

Prawna ochrona interesów nabywców mieszkań wiąże się z koniecznością pogodzenia sprzecznych interesów uczestników rynku. Czasem jest to wręcz narzucenie rozwiązań zmniejszających dominującą pozycję niektórych z nich.

— Trzeba podkreślić, że w pracach nad ostatecznym kształtem systemu ochrony nabywcy należy być niezwykle ostrożnym i umiejętnie wyważyć interesy wszystkich stron biorących udział w takiej inwestycji: dewelopera, nabywcy oraz banków, finansujących nabywcę i dewelopera. Żadna z tych stron nie powinna zostać nadmiernie obciążona. Bank nie może ponosić odpowiedzialności za powodzenie samego przedsięwzięcia. Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że zwiększenie bezpieczeństwa, czyli ochrona nabywcy, zawsze wiąże się z pewnymi kosztami, które ponosi on sam — podkreśla Radosław Łopiński, prawnik z Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Janas

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / / UMiRM konsultuje projekt ustawy o zasadach ochrony klientów firm deweloperskich