Uważajcie na centra handlowe

Jarosław Chałas
05-04-2005, 00:00

Przedsiębiorcy zwykle zawierają z właścicielem centrum handlowego umowy najmu, na podstawie których mogą korzystać z lokali znajdujących się w obrębie obiektu. Wynajmujący zwykle posługuje się standardowym wzorcem, przygotowanym niejednokrotnie przez kancelarię prawną, bo umowa taka wprowadza częstokroć postanowienia zdecydowanie dla niego korzystniejsze. Najemca przed podpisaniem umowy powinien dokładnie przeanalizować projekt oraz dążyć do tego, aby kontrakt zabezpieczał również jego interesy w trakcie trwania najmu.

Z punktu widzenia najemcy istotna jest kwestia formy umowy najmu. Zwykle umowa taka zawierana jest na piśmie, jednakże warto dodatkowo opatrzyć kontrakt datą pewną, poświadczoną przez organ administracyjny, samorządowy lub notariusza, potwierdzającą fakt zawarcia umowy w określonym dniu. Data pewna zabezpiecza najemcę przed ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami zbycia obiektu, w którym znajduje się wynajmowane pomieszczenie, na rzecz osoby trzeciej, co w praktyce zdarza się stosunkowo często. Jeżeli umowa nie ma daty pewnej, nowy właściciel obiektu może wypowiedzieć umowę najmu także wówczas, gdy umowa nie przewidywała takiej ewentualności. Opatrzenie kontraktu datą pewną oraz wydanie najemcy pomieszczeń uniemożliwia nabywcy pozbycie się niechcianego przedsiębiorcy. Uzyskanie potwierdzenia notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami, jednakże zapewnia najemcy większą stabilność, ważną ze względu na przyjętą, niekiedy długofalową, strategię prowadzenia działalności gospodarczej.

Szczególnie istotna dla najemcy jest treść umowy, a zwłaszcza postanowienia regulujące wzajemne prawa i obowiązki stron kontraktu. Podpisując umowę, przedsiębiorca powinien zwrócić uwagę, czy zakres obowiązków wynajmującego należycie zabezpiecza otrzymanie lokalu do dyspozycji i wykorzystanie go dla potrzeb zaplanowanej działalności. W praktyce zdarza się, że w chwili zawarcia umowy lokal nie może zostać udostępniony najemcy, gdyż nie został jeszcze opróżniony przez poprzednika lub nie przystosowano go do potrzeb nowego użytkownika. W takim wypadku należy szczególną uwagę zwrócić na postanowienia określające termin przekazania pomieszczenia najemcy, a także, czy niedopełnienie obowiązków w tym zakresie obwarowane jest określonymi sankcjami dla wynajmującego. Opóźnienie przekazania wynajętego lokalu może oddalić moment rozpoczęcia zamierzonej działalności, narażając przedsiębiorcę na znaczne straty finansowe. Warto zatem wprowadzić do umowy postanowienia przewidujące określone, negatywne konsekwencje dla wynajmującego w razie nieterminowego udostępnienia lokalu. Przykładowo, można przewidzieć, iż w razie przekroczenia terminu wynajmujący zapłaci karę umowną w z góry ustalonej wysokości lub stanowiącą równowartość albo wielokrotność umówionego miesięcznego czynszu. Dopuszczalny jest także zapis, iż nieterminowe wydanie lokalu zwalnia najemcę z obowiązku zapłaty czynszu za każdy dzień opóźnienia. Tego rodzaju postanowienia lepiej zabezpieczają interesy najemcy, jak również zwykle skuteczniej dyscyplinują wynajmującego. Jeżeli umowa nie zawiera takich regulacji, najemcy pozostaje dochodzić naprawienia szkody w procesie sądowym, co zwykle jest długotrwałe.

Przystosowanie wynajętego lokalu do indywidualnych potrzeb najemcy wymaga zazwyczaj przeprowadzania prac wykończeniowych, jak również zainstalowania dodatkowych urządzeń, co zwiększa koszty ponoszone przez najemcę. Jeżeli umowa nie zawiera odrębnych regulacji w tym zakresie, koszty prac adaptacyjnych obciążają korzystającego z lokalu. Szczególnego znaczenia nabiera kwestia wprowadzonych przez najemcę ulepszeń w chwili zakończenia najmu. Przy braku odmiennych regulacji umownych to wynajmujący decyduje, czy zatrzymać ulepszenia za zwrotem ich równowartości, czy też zażądać ich usunięcia, co oczywiście następuje na koszt najemcy. Z punktu widzenia interesów najemcy korzystniejsze byłoby wprowadzenie do umowy zapisów regulujących ww. kwestie, w tym m.in. zasady rozliczenia z tytułu wprowadzonych ulepszeń w lokalu. Minimalizuje to na przykład ryzyko poniesienia kosztów demontażu dodatkowych urządzeń, w sytuacji gdy wynajmujący nie zdecydował się na ich zatrzymanie. Stosowne zapisy umowy pozwalają najemcy zabezpieczyć się przed negatywnymi następstwami nieprzewidywalnej decyzji kontrahenta czy też odstąpienia od wcześniejszych ustaleń.

Umowa najmu zazwyczaj określa przeznaczenie wynajętego lokalu, wskazując jaki rodzaj działalności można w nim prowadzić. Najemca powinien zwrócić baczną uwagę na treść tego typu zapisów. Umowy niejednokrotnie wprowadzają w tym zakresie daleko idące ograniczenia, przewidując na przykład konieczność uzyskania każdorazowej zgody wynajmującego na zmianę przedmiotu działalności lub przeznaczenia lokalu. Takie postanowienie w przypadku wieloletniej umowy najmu, która nie dopuszcza wcześniejszego rozwiązania, może okazać się dla najemcy kłopotliwe, uniemożliwiając na przykład zmianę profilu działalności. Zapisy takie są zwykle uzasadnione interesem wynajmującego, który w umowach z innymi najemcami zobowiązuje się, iż na terenie obiektu nie będzie wynajmował lokali firmom konkurencyjnym. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy postanowienia w przedmiocie przeznaczenia lokalu i rodzaju dopuszczalnej działalności nie są nazbyt restrykcyjne. Zbytni rygoryzm może uniemożliwić przedsiębiorcy realizację wcześniejszych zamierzeń, a ewentualne naruszenia zasad umownych mogą skutkować odpowiedzialnością finansową.

Za tydzień opublikujemy II część

Jarosław Chałas

radca prawny partner zarządzający w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Jarosław Chałas

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Uważajcie na centra handlowe