W marcu SN zdecyduje, czym jest balkon w sensie prawa

DI, PAP
16-02-2008, 10:06

7 marca Sąd Najwyższy ma rozstrzygnąć, czy balkon jest częścią danego mieszkania, czy też zarazem może stanowić część wspólną nieruchomości. Będzie to ważne dla rozwiązania sporu, czy za remont balkonu ma  płacić wyłącznie właściciel lokalu, czy też cała wspólnota mieszkaniowa.

Zdewastowane balkony to poważny problem dla właścicieli budynków. Często są one podwiązywane siatkami, by odpadający tynk nie zrobił nikomu krzywdy. Tak radzą sobie wspólnoty mieszkaniowe, zobowiązane do remontów niszczejących elementów domów, a nie mające wystarczających finansów na remonty.

Trudność stwarza też ustalenie, kto ma płacić za remonty balkonów. Pytanie prawne w takiej sprawie rozstrzygnie w marcu Izba Cywilna SN. Zadał je Sąd Apelacyjny w Gdańsku, rozpatrując spór na tym tle między gminą miasta a jedną ze wspólnot.

W 2007 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku, na wniosek gminy, uchylił uchwałę tej wspólnoty, nakładającą na wszystkich jej członków (w tym i gminę) obowiązek sfinansowania remontu balkonów. Sąd przyznał rację gminie, że nie są one częścią wspólną, tylko przynależą do poszczególnych lokali, których właścicieli obciąża koszt remontu. Wspólnota twierdzi, że balkony są elementami konstrukcyjnymi elewacji, a więc remont to obowiązek wspólnoty.

Sąd powołał się na uchwałę SN z 2002 r., który uznał, że balkon jest częścią składową wyodrębnionego lokalu, a koszty jego utrzymania nie obciążają wspólnoty, ale właściciela lokalu.

Rozpatrując odwołanie wspólnoty, Sąd Apelacyjny nabrał jednak wątpliwości, których - jego zdaniem - dotychczas nie rozstrzygnięto. Jak napisał SA we wniosku do SN - do którego dotarł PAP - "konieczne jest ujednolicenie orzecznictwa w tego rodzaju sporach, skoro zagadnienie to budzi poważne wątpliwości interpretacyjne".

Według SA, nie jest jasne, czym jest balkon, na który wejście jest tylko z danego mieszkania - bo ustawa o własności lokali z 1994 r. nie wymienia go ani jako części składowej lokalu, ani jako części wspólnej. Według ustawy, do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe, "pomieszczenia przynależne" (np. garaż, piwnica, strych), ale balkon trudno zaliczyć do pomieszczeń - uważa SA.

SO uznał, że skoro ustawa zalicza do nieruchomości wspólnej te części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, to balkony - służące do wyłącznego użytku - nie są częściami wspólnymi.

SA z jednej strony przypomina, że skoro balkonu (z którego korzysta wyłącznie właściciel) nie da się odłączyć od lokalu bez jego istotnej zmiany, to przemawia to za uznaniem balkonu za część składową lokalu. Z drugiej jednak strony SA zwraca uwagę, że zewnętrzne części balkonów są elementami elewacji budynku - która stanowi część wspólną nieruchomości.

SA pyta, czy każdy remont balkonu powinien obciążać wyłącznie właściciela - zwłaszcza, gdy stan balkonu, z którego odpadają kawałki tynku, zagraża bezpieczeństwu. "Rozkruszenie betonu stanowiącego ściankę zewnętrzną balkonu stanowi jednocześnie uszkodzenie elewacji budynku. To przemawiałoby za uznaniem, że koszt remontu tego elementu balkonu obciąża wszystkich członków wspólnoty" - pisze SA. Według niego, rodzi się też pytanie, kogo obciąża koszt remontu posadzki balkonu.

Według SA, inny problem to zewnętrzne ścianki balkonów, które powinny być ze względów estetycznych malowane jednolicie - co należy do uprawnień wspólnoty. "Inaczej każdy sam decydowałby, czy już go malować, jaką farbą i jakim kolorem" - podkreśla SA.

"Wydaje się, że można uznać, iż nie każdy zakres remontu powinien obciążać wyłącznie właściciela lokalu, przy którym balkon się znajduje, tzn. koszt remontu elementów konstrukcyjnych i zewnętrznych balkonu może obciążać wszystkich członków wspólnoty" - stwierdził SA. Według niego, nie wyklucza to obciążania członka wspólnoty, który uszkodził balkon.

Odpowiedź SN na pytanie prawne wiąże tylko ten sąd, który je zadał; inne sądy mogą, ale nie muszą, brać jej pod uwagę.

Wspólnoty mieszkaniowe - które tworzy ogół właścicieli lokali danej nieruchomości - powstawały od 1995 r. Szacuje się, że obecnie jest ich ponad 120 tys. Właściciele decydują wspólnie o kolejności remontów budynku i o wielkości wydatków.(

© ℗

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: DI, PAP

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / W marcu SN zdecyduje, czym jest balkon w sensie prawa