Budownictwo wyraźnie hamuje, a nastroje firm z branży są najgorsze od ponad dwóch lat - wynika z najnowszych danych Europejskiego Funduszu Leasingowego (EFL). O nowych inwestycjach myśli tylko 5 proc. przedsiębiorców, a wzrost obrotów prognozuje zaledwie 16 proc. wobec 35 proc. kwartał wcześniej. Optymistów próżno szukać także wśród deweloperów. Z danych portalu Tabelaofert.pl wynika, że we wrześniu odsetek firm liczących na dalszy wzrost sprzedaży spadł do 43,1 proc. z 65,3 proc. miesiąc wcześniej. Ostatnie statystyki GUS wskazują natomiast, że w sierpniu deweloperzy ruszyli z budową 8,3 tys. mieszkań wobec 11,8 tys. miesiąc wcześniej.
Nastroje spółek nie zwiastują znaczącego ożywienia na budowach, tymczasem Polska ma jeden z najwyższych w Unii Europejskiej (UE) poziomów przeludnienia mieszkań, a jeden z najniższych wskaźnik nasycenia lokalami.
— W Polsce na tysiąc mieszkańców przypada zaledwie około 420 mieszkań, natomiast średnia dla całej UE wynosi 517. Różnica jest jeszcze większa, gdy weźmiemy pod uwagę tylko kraje Europy Zachodniej — we Francji jest to 565 mieszkań, a w Hiszpanii 570. Podobne rozbieżności dotyczą powierzchni na osobę — w Polsce jest to 31 m kw., a w UE 40 m kw. Te liczby wskazują, że w Polsce brakuje mieszkań. Wiele rodzin dzieli przestrzeń, która na Zachodzie dawno przestała być uznawana za wystarczającą — mówi Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca portalu dobregonajmu.pl.
Ceny mieszkań w dużych miastach są zaporowe, a będzie gorzej
Z danych JLL wynika, że w Polsce brakuje około 1,5 mln mieszkań. To prawie 10 proc. całego zasobu. W największych miastach luka wynosi aż 16 proc.
— To bezpośredni skutek procesów zachodzących w społeczeństwie. Ludzie masowo wyprowadzają się z mniejszych miejscowości, przenosząc się do dużych miast. To tam są uczelnie, praca i największe inwestycje, więc naturalnie rośnie popyt na mieszkania. Do tego dochodzi napływ cudzoziemców, zwłaszcza pracowników z Ukrainy, Białorusi czy Azji — tłumaczy Maciej Gołębiewski.
Problem przeludnienia mieszkań potęgują ograniczone możliwości nabywcze Polaków. Choć kolejne obniżki stóp procentowych nieco ułatwiły im dostęp do kredytów, to stawki za metr nadal są zaporowe. Z danych RedNet24 wynika, że pod koniec września aż 58,4 proc. osób poszukujących mieszkania liczyło na obniżkę cen, a do niemal 13 proc. wzrosła grupa, która spodziewa się ich wzrostu.
— Osoby, które nadal czekają na znaczącą przecenę, mogą przegapić moment, w którym da się kupić mieszkanie z rabatem. W wielu inwestycjach kończą się promocje, a nowe oferty pojawiają się już w wyższych przedziałach cenowych — mówi Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w RedNet24.
Znaczącego wzrostu cen w najbliższych latach spodziewa się także Maciej Gołębiewski.
— Pozytywny scenariusz zakłada, że stopy spadną nawet do 2-3 proc. Będziemy mieli napływ migrantów, urbanizację i braki mieszkań w rozwijających się miastach, do których aspiracyjnie dążą Polacy. W takiej sytuacji ceny mogą rosnąć o 5–10 proc. rocznie. W praktyce do 2030 r. mieszkania mogą być droższe nawet o 40-50 proc. niż w 2025 r. Warszawa może przebić 23-25 tys. zł za metr, Kraków i Wrocław 20 tys., a Gdańsk dojść do 25 tys. zł — prognozuje Maciej Gołębiewski.
Publiczne i prywatne akademiki pomieszczą najwyżej 12 proc. studentów
Kuleje także oferta mieszkań dla studentów. Z szacunków wynika, że w akademikach brakuje około 400 tys. miejsc. Ma to wpływ nie tylko na rodzimych żaków, ale także zagranicznych. Według GUS w ostatnich 20 latach ich liczba zwiększyła się aż szesnastokrotnie.
Jak podaje CBRE, Polska jest jednym z pięciu największych rynków akademickich w Europie. W minionym roku w naszym kraju kształciło się 1,24 mln studentów. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że 41 proc. mieszka z rodziną lub znajomymi, ponad jedna trzecia wynajmuje mieszkanie, mniej niż 10 proc. korzysta z akademików publicznych, a 2 proc. z prywatnych.
— Polskie miasta są ważnymi ośrodkami akademickimi. Przyciągają nie tylko młodych ludzi z regionu, ale także ze świata. Pod względem liczby studentów nasz kraj zajmuje piąte miejsce w UE — za Niemcami, Hiszpanią, Francją i Włochami. W minionym roku akademickim w Polsce kształciło się około 105 tys. studentów z zagranicy, nie licząc uczestników programu Erasmus+. Największą grupę stanowili obywatele Ukrainy i Białorusi, jednak w strukturze studentów liczne są także osoby z Turcji, Zimbabwe, Azerbejdżanu oraz Indii. Przewidujemy, że co najmniej do końca dekady liczba studentów krajowych i zagranicznych będzie rosła, a następnie przez dziesięć lat ma szansę utrzymywać się na wyższym poziomie niż obecnie — mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.
Oferta lokali dla studentów jest mocno ograniczona. Państwowe uczelnie dysponują około 112 tys. miejsc w 434 akademikach. Nie wszystkie jednak nadają się do użytku, poza tym nawet przy maksymalnym obłożeniu mogłoby w nich zamieszkać tylko około 10 proc. wszystkich studentów. Na rynku jest także 65 prywatnych domów studenckich, które oferują około 18,8 tys. łóżek. Łącznie w publicznych i prywatnych akademikach lokum mogłoby znaleźć tylko 12 proc. studentów.
Najwięcej prywatnych domów studenckich działa w Warszawie — 15, w Poznaniu jest ich 12, w Krakowie 11, we Wrocławiu dziewięć, a w Łodzi osiem. Relacja liczby miejsc w akademikach prywatnych do całkowitej liczby studiujących najkorzystniej wygląda w Krakowie — blisko 4 proc. studentów może korzystać z pokoju w prywatnym domu studenckim, w Łodzi i Lublinie po 3 proc., a w pozostałych miastach 1-2 proc.
Tanie budownictwo społeczne to margines. Brakuje wsparcia państwa
Na minimalnych obrotach działa także rynek tzw. TBS-ów, czyli tanich mieszkań na wynajem budowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Od 1996 r. powstało ich zaledwie 100 tys., a rozwój rynku hamują powolne procedury, ograniczone finansowanie i brak determinacji państwa.
— Taka liczba nie jest powodem do dumy, lecz dowodem porażki systemu. Krakowskie TBS-y deklarują, że mogłyby wybudować siedem tysięcy mieszkań, gdyby tylko miały dostęp do taniego finansowania i uproszczonych procedur. W Polsce budownictwo społeczne wciąż jednak traktuje się jak dodatek — coś ekstra, jak się uda. W wielu krajach to jeden z trzech głównych filarów rynku mieszkaniowego. U nas samorządy muszą rzeźbić, improwizować i przekonywać państwo, że warto. Jeśli tego nie zmienimy, to za pięć lat będziemy w jeszcze większym kryzysie — mówi Ewa Kondracka z krakowskiego Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego.
W I kw. 2025 r. w Polsce oddano do użytku 740 mieszkań społecznych na wynajem. To wynik o ponad 21 proc. lepszy od zeszłorocznego, jednak wciąż daleki od poziomu, który mógłby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków. Na lokale komunalne czeka ponad 126 tys. gospodarstw domowych. W odpowiedzi na te wyzwania rząd zaplanował w projekcie przyszłorocznego budżetu rekordowe 5 mld zł na rozwój budownictwa społecznego — 2,5 razy więcej niż w bieżącym roku. Mimo tak znaczącego wsparcia wiele wskazuje na to, że nie rozwiąże to wszystkich problemów sektora.
Największym problemem branży budowlanej są dziś narastające bariery po stronie podaży: ograniczona dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach i przewlekłe procedury administracyjne. W rezultacie w III kw. 2025 r. po raz pierwszy od lat liczba nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży spadła poniżej 10 tys. To niepokojący sygnał. Mniej inwestycji to mniej pracy dla firm wykonawczych, a luki w budowach deweloperskich nie zapełnią inwestycje w dotowane przez budżet państwa budownictwo społeczne.
Branża budowlana jest w jednym z najtrudniejszych momentów ostatniej dekady, a jej kondycja będzie w dużej mierze zależeć od uruchomienia nowych funduszy unijnych i wznowienia dużych projektów infrastrukturalnych. W praktyce oznacza to, że na trwałe ożywienie aktywności budowlanej przyjdzie nam prawdopodobnie poczekać do 2026 r., kiedy rynek powinien doświadczyć pierwszych efektów zapowiadanych inwestycji w drogi, kolej, energetykę czy infrastrukturę publiczną. Do tego czasu większość firm będzie działać w trybie przetrwania, skupiając się na utrzymaniu płynności i wykorzystaniu dostępnych kontraktów.
W budownictwie zawsze mieliśmy do czynienia z dużą zmiennością, jednak w ostatnich latach stała się ona wyjątkowo trudna do zarządzania. Ceny materiałów, dostępność pracowników i decyzje inwestorów potrafią zmieniać się z tygodnia na tydzień.
Największym wyzwaniem dla firm budowlanych jest dziś utrzymanie płynności finansowej w warunkach gwałtownych zmian oraz ograniczonego dostępu do finansowania. Banki coraz częściej odmawiają udzielania kredytów czy faktoringu przedsiębiorstwom z branży. Duże instytucje finansowe wprost komunikują, że „z tym PKD [Polska Klasyfikacja Działalności - red.] nie możemy udzielić finansowania”.
Widać spowolnienie nowych inwestycji i coraz większą ostrożność inwestorów. Rosnące koszty energii znacząco podbijają ceny produkcji materiałów budowlanych, transportu i realizacji inwestycji. To sprawia, że wiele projektów jest mniej opłacalnych lub przesuwanych w czasie. Wyzwania dotyczą również ograniczonego dostępu do finansowania i presji płacowej w sektorze. Firmy budowlane muszą szukać sposobów na poprawę efektywności i skracanie czasu realizacji projektów. Branży pomogłoby wprowadzenie szerszych mechanizmów waloryzacji kontraktów, stabilizacja cen energii oraz wsparcie rozwoju i wdrażania nowoczesnych technologii budowlanych w całym sektorze.
W branży panuje duża niepewność. Sprzedaż mieszkań spadła, deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje, a firmy z tego segmentu szukają alternatywy, podejmując się budowy lub remontowania innych typów obiektów, jak szkoły, szpitale czy budynki użyteczności publicznej. W logistyce sytuacja również jest niepewna – po boomie w pierwszym okresie wojny w Ukrainie popyt ze strony deweloperów logistycznych znacząco osłabł. Kluczowe dla poprawy sytuacji w sektorze jest uruchomienie większych nakładów inwestycyjnych – zarówno publicznych, jak i prywatnych. Tylko wtedy firmy budowlane będą mogły planować rozwój w dłuższej perspektywie, a nie funkcjonować w trybie przetrwania.
Branża budowlana mierzy się dziś przede wszystkim ze zbyt małą podażą przetargów publicznych i brakiem konkretnych terminów ich ogłaszania. Ze względu na to zasobność portfela zamówień na przyszły rok jest na razie niewystarczająca, co rzeczywiście nie napawa optymizmem. Uzdrowienie sytuacji w sektorze mogłaby przynieść większa przewidywalność w zakresie planowanych inwestycji i harmonogramów ich uruchamiania oraz zwiększenie liczby przetargów. Pomogłoby także uproszczenie procedur administracyjnych.
Na pogorszenie koniunktury w branży budowlanej wpływa przede wszystkim znaczący odpływ inwestycji magazynowych, produkcyjnych, mieszkaniowych oraz – co szczególnie dotkliwe – opóźnienia w realizacji inwestycji publicznych. Widzimy również rosnącą presję cenową. Oferty wielu generalnych wykonawców schodzą do granic opłacalności, co rodzi ryzyko braku wypłacalności niektórych firm. Dodatkowo rosnące koszty życia przekładają się na koszty usług, bo każdą pracę wykonują ludzie, a ich oczekiwania płacowe rosną. Niezbędne są działania systemowe: odblokowanie pieniędzy z KPO, uproszczenie procedur przetargowych oraz stabilne otoczenie legislacyjne dla inwestycji długoterminowych.
Jeszcze pół roku temu mniejsze i średnie firmy deweloperskie starały się kończyć projekty. Dziś produkcja w tej części rynku praktycznie zamiera. Widzimy, że klienci stają się aktywniejsi, szczególnie wraz z obniżkami stóp procentowych. Hipoteki jednak nadal są relatywnie drogie, szczególnie w porównaniu z innymi krajami UE. Gasnąca aktywność małych deweloperów na pewno odciąża urzędy, ale braki kadrowe wśród urzędników i kolejne regulacje wpływają negatywnie i zdecydowane wydłużają procesy administracyjne.
Obecnie na rynku deweloperskim widać ożywienie. Zadziałały przede wszystkim trzy ostatnie obniżki stóp procentowych, które poprawiły dostępność kredytów i ponownie zmobilizowały klientów do zakupu mieszkań. W kwestii pozwoleń na budowę - nadal stoimy przed wyzwaniami natury administracyjnej. W tym zakresie konieczne jest jednak działanie na wielu płaszczyznach – oprócz samego usprawnienia procesów administracyjnych potrzebujemy przejrzystej komunikacji z urzędami i prostych przepisów.