We Francji deweloperzy nie mają łatwiej niż w Polsce

Agnieszka Janas
opublikowano: 27-06-2006, 00:00

Cefic ma plany inwestycyjne i nowatorskie pomysły. Na razie realizuje je we Francji. Zdaniem Nicolasa Monniera, w Polsce brakuje wizji rozwoju miast.

„Puls Biznesu”: Do września 2003 r. był pan dyrektorem generalnym Cefic Polska. Czyli w czasie, gdy rozpoczęto realizację centrum handlowego Arkadia w Warszawie. Obecnie pracuje pan przy projekcie centrum Wrota Gaskonii koło Tuluzy. Jak w obu krajach wyglądają procedury, z którymi spotyka się deweloper takich obiektów?

Nicolas Monnier: W obu państwach trzeba przejść długą drogę administracyjną. Obecnie we Francji Cefic planuje budowę centrów handlowych powyżej 50 tys. mkw. W wyniku obostrzeń prawnych, stosowanych dla budynków handlowych o powierzchni całkowitej 50-120 tys. mkw., wybudowanie takiego obiektu zajmuje nam od 5 do 10 lat! Najłatwiejszym etapem jest zakup terenu. We Francji nie ma, w przeciwieństwie do Polski, problemów z własnością gruntów, nie ma formy „dzierżawy wieczystej na 99 lat”. Jednak wcale nie jest łatwiej przekonać władze i społeczeństwo lokalne do projektu. I trzeba precyzyjnie przejść etap po etapie aż do rozpoczęcia budowy.

Od czego zatem zaczyna deweloper?

Od zakupu działki. Następnie przystępuje do uzyskania dwóch pozwoleń: handlowego oraz na budowę. Zaczyna więc zbierać potrzebne dokumenty oraz wynajmuje pracownię architektoniczną. Na tym etapie nie ma żadnej gwarancji, że nie straci wyłożonych pieniędzy. Nikt mu nie zagwarantuje, że dostanie te pozwolenia. Z podobną sytuacją spotkaliśmy się na warszawskim Wilanowie. Wtedy o możliwość zbudowania tam centrum rywalizowały trzy firmy: Auchan z Prokomem, Metro oraz Cefic wraz z Carrefou-rem. Kupiliśmy ziemię, zainwestowaliśmy w dobry projekt i jego promocję wśród władz samorządowych i mieszkańców, ale wygrał Auchan.

Które pozwolenie trudniej jest uzyskać?

Handlowe. To wieloetapowe postępowanie — mogą w jego trakcie składać odwołania osoby trzecie. Śmiejemy się we Francji, że składanie odwołań i protestów to nasz sport narodowy...

Podobnie było w Polsce. Teraz jednak prawo to zostało ograniczone do osób bezpośrednio zainteresowanych. Na jakim szczeblu zaczyna się takie postępowanie?

Departamentu, czyli odpowiednika polskiego województwa. Zgodę wydaje komisja handlowa złożona z trzech samorządowców oraz po jednym przedstawicielu: izby gospodarczej, handlowej i konsumentów. Do dokumentów musi być dołączony projekt obiektu i wniosek o pozwolenie na budowę. Jeśli powierzchnia obiektu handlowego będzie przekraczała 6 tys. mkw., wówczas muszą być dołączone także wyniki dwóch badań opinii publicznej, przeprowadzonych pod nadzorem komisarza. Z obu badań sporządza on raport, który przedstawia komisji. Aby uzyskać zgodę, potrzeba co najmniej czterech głosów za realizacją obiektu. Jeśli wydana decyzja nie podoba się którejś ze stron, może złożyć odwołanie do komisji na szczeblu rządowym. Od tej decyzji też można się odwoływać. Po otrzymaniu zgody komisji handlowej trzeba jeszcze uzyskać plan zagospodarowania przestrzennego, dopuszczającego taką inwestycję, dostać pozwolenie na budowę i... można wprowadzać maszyny na plac. Zabiera to tyle czasu, bo rzadko kiedy nie ma odwołań. Dlatego trzeba starać się negocjować na każdym etapie. I ubiec możliwość złożenia odwołania.

Tak realizujecie państwo centrum Wrota Gaskonii?

Tak. Budujemy je w Tuluzie, mieście, którego liczba ludności zwiększa się rocznie o 18 tys. osób. Razem z władzami miasta doszliśmy do wniosku, że duże centrum handlowo-rozrywkowe będzie tu potrzebne w 2010 r. Do tego czasu wzmocni się pozycja finansowa i znaczenie lokalnych kupców — naszych potencjalnych najemców. Jednym z zadań naszej inwestycji jest uchronienie tej części miasta, w której powstaje dużo osiedli mieszkaniowych, przed staniem się sypialnią. Dlatego mamy tu stworzyć ośrodek miastotwórczy. Negocjowaliśmy już z sąsiadami. Ustaliliśmy z nimi, że na posiadanych przez nas 40 ha założymy 15-hektarowy park. Posadzimy 2 tys. drzew, wytyczymy łąki i 2-hektarowe jezioro. Nad nim — amfiteatr na 800 osób. W środku parku stanie półodkryte centrum (100 tys. mkw. powierzchni ogółem, w tym 63 tys. mkw. handlowej) z wewnętrzną uliczką handlową, z restauracjami, ogródkami itp. Podobnie jak w Arkadii czy w łódzkiej Manufakturze. Będzie to obiekt ekologiczny. Zastosujemy np. alternatywne źródła prądu czy systemy klimatyzacji. Cały projekt wart jest 150 mln EUR.

Powstanie u nas podobny projekt?

Nie w najbliższej przyszłości. Nie ma tu tylu klientów, którzy daliby nam szansę na sukces. Widzimy natomiast przyszłość w rewitalizowaniu polskich miast. Interesujący jest np. teren Portu Praskiego w stolicy. Ale rozwój to nie tylko budowa własnych centrów. Można kupić obiekt gorszy i go udoskonalać. Planujemy takie działania w Polsce.

Co — oprócz procedur administracyjnych — stanowi największą przeszkodę dla Cefic?

Brak ograniczeń prawnych. Może to dziwne, że deweloper mówi o ograniczeniach, ale już wyjaśniam. W Polsce brakuje długoterminowych planów rozwoju miast czy też określenia, na jakie inwestycje będzie zapotrzebowanie mieszkańców w przyszłości. W ramach tych planów powinny zostać opisane zasięgi terytorialnego oddziaływania poszczególnych centrów handlowych. We Francji nie spotkamy się z sytuacją, że deweloper stawia obiekt, a np. za dwa lata, po sąsiedzku, konkurent buduje podobne centrum. A tak stało się przecież w Warszawie. Reduta i Blue City stoją naprzeciwko. I nie jest to w Polsce odosobniony przykład.

Czyli: niewidzialna ręka rynku — owszem, ale bez przesady?

Właśnie. Takie działania przynoszą korzyść każdej stronie — miasto ma jasny plan rozwoju, deweloperzy pewność, że działają w sprzyjających warunkach biznesowych, a handlowcy i klien- ci równomiernie zlokalizowane obiekty.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Janas

Polecane