Wysokie ceny murują mieszkania

Eugeniusz Twaróg
14-12-2011, 00:00

Home Broker zachęca do obniżki cen i przestrzega, że inaczej rynek stanie jak w 2009 r., bo kredyt mieszkaniowy, jak wtedy, staje się rzadkim dobrem

To był dobry rok dla deweloperów, banków kredytujących zakup mieszkań i pośredników w obrocie nieruchomościami. Choć na ostateczne podsumowanie trzeba poczekać, można zaryzykować tezę, że rynek kręcił się szybciej niż w 2010 r. i sprzedaż kredytów mieszkaniowych wzrośnie w tym roku powyżej ubiegłorocznych 48 mld zł.

Ale jeśli przyjrzeć się rynkowi uważniej, nie jest już tak różowo. Sprzedaż kredytów mieszkaniowych szła bardzo dobrze do połowy roku, ale od lipca dynamika zaczęła hamować. Trzeci kwartał był o 4,6 proc. słabszy niż drugi. Można to tłumaczyć wakacjami, kiedy ludzie bardziej myślą o wypoczynku niż o kupowaniu mieszkań, ale dane za jesienne miesiące wskazują raczej o zarysowaniu się nowego trendu niż sezonowym spadku.

— Zapowiada się masakra w czwartym kwartale. Wygląda na to, że rynek w listopadzie poszedł około 20-30 proc. w dół — mówi szef sprzedaży kredytów hipotecznych w jednym z dużych banków. Według naszych informacji, w listopadzie sprzedaż była poniżej 3 mld zł, co jest rezultatem porównywalnym z najgorszymi wynikami w styczniu czy lutym 2011 r. O ile jednak na początku roku na rynku panuje zimowe uśpienie, to końcówka zwykle oznaczała kredytowe żniwa. W tym roku ich nie będzie.

Getinowe perpetuum mobile

Getin Noble ma pomysł na podtrzymanie rozwoju biznesu na rynku deweloperskim, by w efekcie utrzymać ruch w nieruchomościach, zachowując wpływ na finalną cenę mieszkania. Grupa chce wykorzystać kompetencje różnych spółek i zająć się tematem kompleksowo. Getin oferuje kredyt inwestycyjny dla dewelopera, po wcześniejszej ocenie rentowności projektu. Tu swoje know-how wykorzysta Home Broker, pomagając ocenić, gdzie i jaki jest popyt na mieszkania i po jakich cenach klienci gotowi byliby kupić nieruchomość. On również wsparłby dewelopera przy przedsprzedaży mieszkań i na kolejnych etapach budowy, wyszukując również finansowanie dla osób zainteresowanych kredytem hipotecznym. Getin szacuje, że w ramach współpracy banku, dewelopera i pośrednika czas realizacji inwestycji może być krótszy nawet o jedną trzecią.

Pustka po rodzinie

Spadek sprzedaży zaczął się z początkiem września, kiedy weszły w życie zmiany w programie „Rodzina na swoim”, mocno ograniczające dostępność mieszkań objętych rządowymi dopłatami. Z naszych informacji wynika, że w największych bankach odsetek takich kredytów spadł z 20 proc. sprzedaży w sierpniu do około 10 proc. w październiku. I będzie dalej spadał, bo program jest powoli wygaszany.

— Perspektywy przyszłego roku są bardzo niepewne. Na pewno nie można oczekiwać spektakularnych zwyżek. W najlepszymwypadku zostanie utrzymany poziom sprzedaży z tego roku, ale jest to wątpliwe ze względu na nowe rekomendacje — mówi Mariusz Dymowski, dyrektor departamentu finansowania klientów indywidualnych w PKO BP.

Od nowego roku wchodzi w życie rekomendacja S kwadrat, o „Rodzinie na swoim” można zapomnieć, na dodatek zanosi się na mocne ograniczenie dostępności kredytów walutowych, znikających z oferty banków.

— Rynek nieruchomości ograniczają dwa czynniki: obawy przed kryzysem i wysoki kurs franka, który zatrzymał obrót wtórny mieszkaniami, osłabiając popyt na nowe mieszkania. Ludzie przestali zamieniać stare mieszkania na nowe, ponieważ trudno sprzedać posiadane nieruchomości, których wartość jest dużo niższa niż zaciągniętego kredytu — mówi Remigiusz Falkowski, szef hipotek w Pekao.

Szacuje, że wskutek tych wszystkich ograniczeń rynek kredytów hipotecznych może zaliczyć spadek w stosunku do 2011 r.

Czas na promocje

Damian Milibrand, szef Home Brokera, pośrednika w obrocie nieruchomościami z grupy Getinu, prognozuje spadek rynku o około 15-20 proc.

— Są różne prognozy na przyszły rok. Możemy prowadzić akademickie dysputy i analizować, gdzie i o ile rynek spadnie. Ciekawe jest jednak to, że mimo tych prognoz liczba klientów Home Brokera cały czas rośnie. Zainteresowanie kupnem nieruchomości jest wysokie. Problemem jest tylko to, że do transakcji często nie dochodzi — mówi Damian Milibrand.

Ludzie nie tyle wstrzymują się z zakupami, popadli w swoisty stupor. Ci, którzy chcieli załapać się na starą „Rodzinę na swoim”, przyspieszyli transakcje, żeby zaciągnąć kredyt przed sierpniem. Reszta nie kwapi się do kupowania mieszkań nawet pomimo przestróg, że rekomendacja S ograniczy od stycznia dostępność kredytów.

— Rynek jest w fazie wyczekiwania. To zasadnicza bariera utrudniająca porozumienie między kupującym a sprzedającym — mówi prezes Milibrand. Uważa, że z początkiem 2012 r. może przynajmniej w części powtórzyć się sytuacja z 2009 r., kiedy rynek z dnia na dzień zamarł.

— Wtedy banki w sposób gwałtowny ograniczyły finansowanie. Wszystko działo się bardzo szybko — mówi Damian Milibrand.

Pierwsze symptomy zabetonowania rynku wtórnego już są — według wyliczeń Home Brokera przeciętny czas sprzedaży mieszkania (od podpisania umowy pośrednictwa do ostatecznej umowy między zbywcą a kupującym) dla transakcji zamkniętych w listopadzie wyniósł 154 dni. W marcu wyniósł 87 dni, a średnia z 12 miesięcy to 116 dni. Winowajcą jest wysoki kurs franka. Dopóki nie spadnie, posiadacze nieruchomości nabytych na kredyt w 2007 i 2008 roku nie mają szans na ich sprzedaż po cenach zapewniających wyjście z inwestycji bez straty. Bardziej elastyczny jest rynek pierwotny. I to on jest receptą na obecną sytuację.

— Margines marży u deweloperów jest duży. Firmy są dużo bardziej elastyczne niż w 2009 r. — mówi prezes Millibrand. Jego zdaniem deweloperzy bardzo rzadko stosują wyprzedaże we własnych sieciach, bo to mogłoby wywołać u klientów skojarzenia, że firma ma jakieś problemy finansowe i wyzbywa się w pośpiechu nieruchomości. Dlatego proponuje by przeceny oferowali poprzez Home Brokera. Dzięki temu znacznie szybciej zamkną projekt inwestycyjny, a jednocześnie unikną problemów wizerunkowych związanych z obniżką ceny. Home Broker działałby jak supermarket.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Eugeniusz Twaróg

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Waluty / Wysokie ceny murują mieszkania