Zakup mieszkania z drugiej ręki nadal jest dużą sztuką

Agnieszka Janas
24-01-2006, 00:00

Ceny idą w górę i nic nie wskazuje na to, że w najbliższych latach zmienią kierunek marszu. To dobra wiadomość dla właścicieli, gorsza — dla kupujących.

Polanowscy Nieruchomości, jedna z największych agencji nieruchomości na stołecznym rynku, opublikowała zestawienia transakcji zawartych w ubiegłym roku oraz prognozy obrotu mieszkaniami „z drugiej ręki”, które mogą mieć miejsce w 2006 r.

— Już od 2003 r. ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie systematycznie idą w górę i to w każdej dzielnicy oraz w każdym segmencie lokali. Rosła wartość mieszkań nawet w wielkiej płycie. Najwięcej zyskały osoby, które sprzedawały lokale na Woli. Tam też coraz częściej do obrotu trafiają mieszkania wybudowane przez deweloperów lub znajdujące się w wyremontowanych domach. To podniosło średnią cenę z 1 mkw. uzyskaną w tej lokalizacji. Jak zwykle doskonałą lokatą okazało się mieszkanie w Śródmieściu. Rośnie także popularność Bemowa. Tu wzrosty wiążą się z projektowaną linią metra — wymienia Marcin Jańczuk, rzecznik prasowy Polanowscy Nieruchomości.

Tabele i wykresy

Najbardziej charakterystyczne cechy wtórnego rynku mieszkań? Osiągnięcie stabilizacji po akcesji do UE oraz wzrost cen mieszkań spowodowany niską podażą. Spadek liczby lokali pojawiających się na rynku wyniósł nawet 20 proc. w stosunku do 2004 r. Widać to wyraźnie przy porównaniu wiosennych miesięcy. W 2004 r. na rynek trafiło znacznie więcej lokali niż rok później. Duży wzrost aktywności nastąpił w lipcu i sierpniu ub.r., czwarty kwartał zaś charakteryzował się niską podażą ofert — jednak był najlepszy pod względem liczby zawiertych transakcji. Grudzień przy tym zakończył się najniższym wskaźnikiem podaży w ciągu dwóch lat.

Ciekawym zjawiskiem był także nieznaczny spadek popytu na mieszkania z rynku wtórnego w stosunku do 2004 r. Analitycy upatrują przyczyn w niewielkiej różnicy w cenach między mieszkaniami „z odzysku” a kupionymi od deweloperów, a także w niskiej podaży i trudnościach w znalezieniu odpowiadającego klientom lokum na rynku wtórnym.

Średnia cena transakcyjna wynosiła blisko 4,2 tys. za 1 mkw. i była prawie o 7 proc. wyższa od ceny z 2004 r. Różnica między ceną ofertową a finalną wyniosła 3,7 proc.

— To wynik sytuacji na rynku. Przy małej podaży można wynegocjować lepszą cenę, ale… Często obserwujemy, że klienci, którzy pierwszy raz sprzedają mieszkanie, a czytają o popularności rynku wtórnego, żądają zbyt wygórowanej ceny. Wystawiając lokal na sprzedaż, warto przygotować się na niewielkie ustępstwa. Wśród kupujących rośnie świadomość sytuacji na rynku. Coraz częściej klienci przychodzą do agencji z propozycjami cen, które mogą zapłacić w poszczególnych dzielnicach. Są w pełni świadomi, co i gdzie mogą kupić za określone pieniądze — zauważa przedstawiciel agencji Polanowscy Nieruchomości.

Największy wzrost cen, bo aż o 14 proc., nastąpił w segmencie mieszkań jednopokojowych. Średnia transakcyjna cena takich lokali, oddanych do użytku po 1996 r., wynosi ponad 4,8 tys. zł za 1 mkw.

Prestiż i powierzchnia

Mimo wzrostu ceny sprzedaży, spada atrakcyjność inwestowania w mieszkania jednopokojowe ze względu na ich niską rentowność, wynajmu. Zdecydowanie w górę pnie się natomiast popularność lokali dwupokojowych, o powierzchni 40-60 mkw. Obrót nimi osiągnął 48 proc. Wpływ na to ma coraz większa oferta kredytowa oraz rozwinięte narzędzia finansowe. Ciągle dość popularne są mieszkania trzypokojowe — 20 proc. transakcji. A na zakup mieszkania większego zdecydował się co 12 klient — rywalizują one cenowo z segmentem tańszych domów.

Z raportu wynika, że nie doszło do radykalnych zmian w dziedzinie zainteresowania lokalizacją. Nadal najpopularniejszymi dzielnicami są: Mokotów (21 proc.) i Śródmieście. Dalsze miejsca zajmują: Wola, Praga Południe i Ursynów. Wzrost zainteresowania o 5 proc. w stosunku do 2004 r. odnotowało Bemowo.

— Dobre perspektywy mają przed sobą Białołęka i Praga Północ. O popularności Białołęki zadecyduje poprawa komunikacji, budowa mostu Północnego oraz wzbogacenie infrastruktury — szkoły, przedszkola. Na polepszenie wizerunku Pragi Północ duży wpływ będzie miała lokalizacja stacji metra oraz rewitalizacja okolic ul. Targowej, na wzór ul. Ząbkowskiej. Są też plany połączenia metrem ul. Górczewskiej i Bródna, a to podniosłoby także w przyszłości ich atrakcyjność — podkreśla Marcin Jańczuk.

Prognozy

Na przyszłość rynku wtórnego największy wpływ będzie miało wejście w życie wyższego opodatkowania VAT nowych mieszkań w 2008 r. Jeśli wzrośnie on o zakładane 14 proc., wówczas należy spodziewać się także dużego wzrostu cen lokali z „drugiej ręki”. Marsz w górę cen mieszkań jedno- i dwupokojowych spłyci rynek mieszkań deweloperskich, oferowanych w tym segmencie. Ceny w 2006 r. wzrosną średnio o 10 proc. w stosunku do 2005 r.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Janas

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / / Zakup mieszkania z drugiej ręki nadal jest dużą sztuką